中原2008東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及后市展望（精選）一、土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不景氣以及樓市低迷的雙重作用波及土地市場(chǎng)，2008年東莞土地市場(chǎng)整體處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。目前東莞經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型階段，為適應(yīng)城市土地需求，政府改變以往土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)模式，大量出讓工業(yè)用地，減少住宅用地，2008年是東莞土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整年。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的變化，近些年的土地市場(chǎng)將處于調(diào)整階段。2008年全市供應(yīng)土地167宗，總面積6332萬，同比下降635；其中工業(yè)用地供應(yīng)3823萬、99宗，供應(yīng)面積占全市總供應(yīng)的604，同比增加35倍；商住用地供應(yīng)1771萬，共45宗，占總供應(yīng)的280，同比減少357；2008年全市土地成交144宗，總面積5540萬，同比上升625，成交總金額為9353億元。2008年土地成交大幅上升主要由于工業(yè)用地成交的帶動(dòng)，工業(yè)用地成交面積達(dá)到3468萬，同比增長(zhǎng)44倍多，工業(yè)用地成交總金額1906億元；商住用地成交面積1527萬，共33宗，成交面積同比下降397；商住用地成交金額為5956億元，同比下降528。全市商住用地樓面地價(jià)1623元/，同比下降386；流拍土地31宗，其中流拍的商住用地20宗。2008年的土地供求主要以鎮(zhèn)區(qū)為主，商住用地鎮(zhèn)區(qū)成交占比為8392；鳳崗是全市供求最大的區(qū)域，供應(yīng)4宗土地，成交3宗，流拍1宗，全年成交的三塊商住用地都是大規(guī)模的土地，東莞市益田奧城房地產(chǎn)投資有限公司拿的2008G007地塊是東莞2008年最大成交地塊，面積高達(dá)35萬，成交總價(jià)為155億元，這塊地所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為大運(yùn)城邦，目前已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年底上市，其余兩塊也均在5萬左右；其次是黃江的三宗商住用地，2008G012地塊也近達(dá)10萬；松山湖出讓了一宗136萬的商住用地。從東莞房地產(chǎn)開發(fā)的布局來看，鎮(zhèn)區(qū)土地的供應(yīng)量在不斷的加大，鎮(zhèn)區(qū)的成交占比在不斷提高，新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)集中在這些土地供應(yīng)充足的鎮(zhèn)區(qū)。土地成本是房地產(chǎn)成本的重要組成因素，影響著未來的房?jī)r(jià)。2007年開發(fā)商拿的高額地價(jià)，將對(duì)未來的房?jī)r(jià)起到支撐作用，在市場(chǎng)蕭條時(shí)期，項(xiàng)目開始紛紛降價(jià)，但一些項(xiàng)目考慮成本因素面臨著降無可降的尷尬，更談不上暴利，在市場(chǎng)預(yù)期不樂觀的情況下，這些拿高額地價(jià)的開發(fā)商或考慮更多的是拖延工期延遲銷售；2008年東莞成交的商住用地樓面地價(jià)1623元/，同比下降386，地價(jià)的大幅回落有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2008年東莞市工業(yè)用地的出讓激增，成為政府土地出讓的主方向。東莞作為一個(gè)高度工業(yè)化的城市，主要以制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)工作中，需要大量工業(yè)用地建設(shè)形成集中的工業(yè)園區(qū)，用于規(guī)?；墓I(yè)發(fā)展。2008年東莞土地利用總體規(guī)劃中明確指示，工業(yè)用地將集中于工業(yè)園區(qū)建設(shè)。隨著東莞的雙轉(zhuǎn)型以及招商引資的進(jìn)行，進(jìn)駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運(yùn)營(yíng)效益好的企業(yè)也開始進(jìn)一步擴(kuò)展規(guī)模，增加了對(duì)工業(yè)用地的需求。2008年政府大幅提升了工業(yè)用地的供應(yīng)，特別是松山湖片區(qū)、虎門港以及部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，主要為滿足市場(chǎng)的需求。工業(yè)土地的供應(yīng)量激增也將引發(fā)后市一輪建設(shè)廠房的熱潮。東莞近幾年工業(yè)地價(jià)呈緩慢上升趨勢(shì)。2003年至2006年，東莞工業(yè)用地地價(jià)在300元/左右徘徊，2007年上漲到376元/，主要是從2007年1月1日起，國(guó)家為了防止工業(yè)用地賤賣，規(guī)定工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2008年的工業(yè)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到4595元/，較去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工業(yè)城工業(yè)地價(jià)的影響。2008年土地市場(chǎng)特征成交土地多以底價(jià)成交，流拍頻現(xiàn)2008年東莞土地市場(chǎng)整體低迷，土地大多以底價(jià)或掛牌時(shí)的最高價(jià)成交，底價(jià)成交率達(dá)到7成多，另外土地流拍情況也時(shí)有出現(xiàn)。目前樓市低迷，開發(fā)商拿地非常理想、謹(jǐn)慎，土地交易現(xiàn)場(chǎng)也異常冷清，光大、萬科等大開發(fā)商在交易現(xiàn)場(chǎng)很難看到，如今現(xiàn)金為王成為了他們的準(zhǔn)則，拿地?zé)o心也或無力。土地市場(chǎng)的低迷還表現(xiàn)在流拍數(shù)量，流拍曾是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，如今已逐漸“習(xí)慣”。2008年共流拍土地31宗，其中商住用地20宗，流拍數(shù)量是前8年總和。工業(yè)土地供應(yīng)大幅提升，商住用地大幅減少工業(yè)用地供應(yīng)大幅增加成為東莞土地市場(chǎng)的重要表現(xiàn)。2008年工業(yè)用地供應(yīng)同比增加35倍，單宗土地的規(guī)模較大，商住用地同比減少357。然而，政府在土地收益方面，依然主要依靠商住用地，成交金額為5956億元，占總成交金額的637。城區(qū)商住土地供需放緩2008年城區(qū)供應(yīng)商住用地6宗，面積共202萬，占全市商住用地供應(yīng)1143，相比2007年減少18個(gè)百分點(diǎn)；2008年城區(qū)商住用地成交面積2455萬平米，共8宗，占全市比例相比2007年減少1237個(gè)百分點(diǎn)。目前城區(qū)樓市供需矛盾比較突出，商住用地供需的減少，有助于樓市未來的供需平衡。商住用地轉(zhuǎn)讓土地逐漸增多2008年土地股份轉(zhuǎn)讓以使后期聯(lián)合開發(fā)的事例逐漸增多，其中以萬科為典型代表。5月14日，萬科將用于開發(fā)翡麗山項(xiàng)目的2007年高價(jià)拿的土地的50股權(quán)轉(zhuǎn)讓給宏遠(yuǎn)地產(chǎn)，這種私下轉(zhuǎn)讓土地股份情況在市場(chǎng)中時(shí)有發(fā)生。商住土地以出售形式轉(zhuǎn)讓也在逐漸增加。2008年轉(zhuǎn)讓的商住用地12宗，占全市商住用地成交總量的195，相比2007年上升了56個(gè)百分點(diǎn)，尤其下半年，轉(zhuǎn)讓土地逐漸增多。開發(fā)商不管是轉(zhuǎn)讓土地股份聯(lián)合開發(fā)還是直接出售土地，主要可以緩解目前的資金壓力，規(guī)避后市項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。如果2009年樓市依然不景氣，預(yù)計(jì)2009年土地轉(zhuǎn)讓將逐漸增多。二、二級(jí)市場(chǎng)2008年東莞全市在售項(xiàng)目為326個(gè)，其中全年有成交的項(xiàng)目有305個(gè)。2008年東莞商品房新增供應(yīng)6796萬，共74243套，全年成交總面積為38334萬，共38114套，總成交金額2464億元。市場(chǎng)整體吸納率較低，供求矛盾比較突出。市場(chǎng)商品房累積可售存量723萬，其中住宅可售存量為60934萬。受經(jīng)濟(jì)、政策、自然環(huán)境、市場(chǎng)等因素影響，市場(chǎng)波動(dòng)明顯；全年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，營(yíng)銷大戰(zhàn)異彩紛呈，市場(chǎng)以自住需求為主，投資需求銳減，市場(chǎng)資金向優(yōu)勢(shì)資源集中，個(gè)盤分化明顯；價(jià)格方面，2008年東莞樓價(jià)呈現(xiàn)逐步下調(diào)的趨勢(shì)，到年尾有站穩(wěn)回升的跡象，全年商品房均價(jià)為6428元/，同比07年上升789，主要是因?yàn)閯e墅、公寓均價(jià)的上升所帶動(dòng)，普通住宅均價(jià)為5399元/，同比下降24。1、受經(jīng)濟(jì)、政策、自然環(huán)境、市場(chǎng)等因素影響，市場(chǎng)波動(dòng)明顯。12月南方雪災(zāi)導(dǎo)致看房意愿下降，購房入戶取消，加之春節(jié)假期，導(dǎo)致2月成交嚴(yán)重萎縮；3月萬科、光大領(lǐng)降，東莞第一波降價(jià)潮拉開序幕、成交在價(jià)格回落基礎(chǔ)上得到釋放；56月汶川大地震使得老百姓關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移，傳統(tǒng)五一旺季成交放量效果相對(duì)不明顯；8月奧運(yùn)會(huì)后預(yù)期不明朗，使得奧運(yùn)前放量明顯，透支“金九”需求；10月“銀十”傳統(tǒng)黃金周促銷力度大，但受金融海嘯影響，10月需求溫和釋放；11月央行大幅降息，多項(xiàng)措施促進(jìn)消費(fèi)，使得11月需求繼續(xù)溫和放量；12月年底沖量及結(jié)算，政策刺激，促銷不斷，簽約成交量創(chuàng)下全年最高。綜觀2008年，受政策、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境、市場(chǎng)等因素的影響，東莞樓市既有平抑的一面，也有放量的一面，市場(chǎng)波動(dòng)較大，整體上以平抑為主。2、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，新增供應(yīng)縮減，需求相對(duì)平抑。供應(yīng)據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2008年東莞共177個(gè)樓盤項(xiàng)目新增商品房供應(yīng)，總供應(yīng)量為67964萬，較去年同期下降1485。其中住宅供應(yīng)項(xiàng)目144個(gè)，供應(yīng)量為57442萬，同比下降1913；住宅供應(yīng)套數(shù)55020套，同比下降1304；住宅供應(yīng)占到總供應(yīng)的8452，較同期下降548個(gè)百分點(diǎn)。2008年東莞新增住宅供應(yīng)90以下的戶型比重為3105，較2007年上升1195個(gè)百分點(diǎn)，“90/70”政策效果持續(xù)體現(xiàn)，但體現(xiàn)速度仍然較慢，“90/70”倒置情況持續(xù)，中大戶型主導(dǎo)東莞住宅市場(chǎng)的局面仍未得到有效的緩解。2008年東莞商品房新增供應(yīng)情況從月度供應(yīng)走勢(shì)看，由于受國(guó)慶黃金周前后的市場(chǎng)分歧、新政影響等因素，912月份的新增供應(yīng)量差異較大。2007年預(yù)期看好，9月集中放量，但隨后受新政影響，供應(yīng)即時(shí)縮減，并在12月堆積上市；2008年預(yù)期看淡，910月溫和放量，同時(shí)直至年底呈持續(xù)縮減趨勢(shì)。成交截至2008年12月31日，東莞全市在售項(xiàng)目為326個(gè)，其中全年累積有成交的項(xiàng)目有305個(gè)。受樓價(jià)下調(diào)的影響，市場(chǎng)供需雙方觀望氣氛濃厚，需求平抑。2008年商品房累積成交面積為38334萬，同比下降4221，共38114套，同比下降3809，成交總金額為2464億元，同比下降377。其中住宅成交35192萬，共33595套，成交金額為2115億元，同比分別下降4343、3872、414；而非住宅成交3142萬，共4519套，同比分別下降2379和3292。2008年東莞商品房成交情況數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測(cè)從月度成交走勢(shì)來看，寒冬天氣、大地震事件、美國(guó)金融危機(jī)對(duì)12月、56月、910月等月份的成交有較為明顯的抑制作用；8月則利用了奧運(yùn)時(shí)機(jī)提前釋放了部分需求，1112月在年底沖量及政策刺激的雙重作用下成交量回升跡象明顯。3、樓市調(diào)整震蕩下行，購房撤銷備案現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。2008年房?jī)r(jià)的快速回落，房地產(chǎn)的深幅調(diào)整使得前期高價(jià)入市者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，并面臨著很大的供房壓力，出于自身利益的考慮，市場(chǎng)上衍生出了退房、聚眾鬧事、斷供的情況。從下表可以看出，2008年累積撤案面積達(dá)782萬，共875套，也就是說，每月平均有73套房撤銷備案。數(shù)據(jù)表明，東莞部分置業(yè)者的置業(yè)行為還是不夠理智的，存在拍腦袋購房，然后退房另謀他選的情況，市場(chǎng)相對(duì)還不夠成熟，但經(jīng)歷了這次調(diào)整后，購房行為會(huì)更加趨向理性，市場(chǎng)也將會(huì)步向成熟。數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測(cè)4、置業(yè)需求以自住為主，兩房、三房成暢銷戶型。根據(jù)東莞中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年新增供應(yīng)中，以普通住宅供應(yīng)為主，占供應(yīng)面積的7226，新增供應(yīng)的成交中普通住宅的成交比重為7972，成交比重較供應(yīng)比重要高；而作為投資型的寫字樓、商鋪等成交比重則要較供應(yīng)比重要低，說明市場(chǎng)以自住需求為主，投資需求下降明顯。數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測(cè)根據(jù)東莞中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照供需比例對(duì)比分析得出，2008年新增商品住宅的成交戶型主要以三房為主，其供應(yīng)比例為3753，但其成交占比高達(dá)4203，其次是兩房成交占比1935，四房占比1384。兩房、三房的成交占比合計(jì)高達(dá)6138，較其供應(yīng)比重要高出許多，說明兩房、三房戶型較為暢銷；而作為投資性產(chǎn)品為主的小戶型一房、單身公寓總計(jì)成交占比僅為673。數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測(cè)結(jié)合戶型面積分析，2008年成交的戶型面積集中在81140之間，其成交占比高達(dá)543。其中以81100的戶型成交最為理想，其成交比例為2172，其次是101120的戶型成交比例為1683，而121140的成交比例則為1633。5、物業(yè)價(jià)格漲跌互現(xiàn)，商品房均價(jià)同比上漲789，普通住宅均價(jià)同比下降24。東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年商品房均價(jià)為6428元/，同比07年上升789，主要是因?yàn)閯e墅、公寓的均價(jià)上升所帶動(dòng)；商品住宅均價(jià)為6009元/，同比上升321，其中普通住宅均價(jià)為5399元/，同比下降24；公寓均價(jià)5822元/，同比上升515；別墅均價(jià)14458元/，同比上升524；商鋪均價(jià)12550元/，同比大幅下降1967；而寫字樓08年均價(jià)為8102元/，同比下降379；車庫均價(jià)8642元/，與07年基本持平。數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測(cè)5、房?jī)r(jià)快速深幅回調(diào)，需求得到有效釋放。2008年全年普通住宅月線均價(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)下行的趨勢(shì)，經(jīng)歷了全年的下行探底，相比07年普通住宅均價(jià)的最高點(diǎn)6804元/，08年月最低均價(jià)為4939元/，已經(jīng)跌破5000元/關(guān)口，回調(diào)幅度高達(dá)2741。而隨著價(jià)格持續(xù)回落，市場(chǎng)需求得到有效的釋放。2008年東莞普通住宅可售存量加權(quán)價(jià)格呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)，在2008年10月加權(quán)均價(jià)創(chuàng)下年內(nèi)新低后，開始出現(xiàn)回升走穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，年內(nèi)最后兩個(gè)月連續(xù)出現(xiàn)小幅回升，后市有望繼續(xù)走穩(wěn)。注可售存量加權(quán)價(jià)格通過計(jì)算某一時(shí)期各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，然后將各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格以各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格；加權(quán)均價(jià)能夠修正部分熱點(diǎn)成交項(xiàng)目過高或過低的成交價(jià)格給整體均價(jià)帶來的影響。6、市場(chǎng)資金向優(yōu)勢(shì)資源集中，個(gè)盤分化明顯。2008年普通住宅項(xiàng)目銷售排行（按銷售套數(shù)）從2008年的普通住宅項(xiàng)目銷售排行榜可以看出，市場(chǎng)個(gè)盤分化明顯。淡市中優(yōu)質(zhì)盤優(yōu)勢(shì)明顯，這些優(yōu)質(zhì)資源主要包括品牌、地段、景觀、社區(qū)等。品牌好的項(xiàng)目如新世紀(jì)地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、光大地產(chǎn)和富通地產(chǎn)等項(xiàng)目；而08年普通住宅成交前十名中也無一不都擁有大社區(qū)，好園林等等。因此，盡管08年遭遇房地產(chǎn)淡市，但性價(jià)比較高的樓盤依然備受青睞，這也告訴眾多開發(fā)商，要在激烈的市場(chǎng)中取得勝利，必須做好樓盤質(zhì)量，提高樓盤性價(jià)比。7、市場(chǎng)高庫存的供需矛盾突出，后市消化壓力依然巨大。根據(jù)東莞中原研究部月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)累積顯示，目前東莞商品房累積可售存量高達(dá)723萬，累積銷售率僅為616。而目前東莞住宅可售存量為60934萬，共56516套，其中洋房可售存量為49587萬，共45430套；別墅可售存量6034萬，共1622套；公寓可售存量5313萬，共9464套。另外，根據(jù)東莞中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞市商品房潛在供應(yīng)量達(dá)4726萬，相比較于2008年的新增供應(yīng)量大幅縮減三成。潛在供應(yīng)共計(jì)103個(gè)項(xiàng)目，其中43個(gè)新項(xiàng)目，舊盤新貨的項(xiàng)目60個(gè)。其中普通住宅潛在供應(yīng)共計(jì)88個(gè)項(xiàng)目，總面積為3468萬。綜合可售存量和潛在供應(yīng)量，2009年東莞商品房總體供應(yīng)量達(dá)到11957萬，相比2008年的總體供應(yīng)量109305萬增加了10265萬。如果按照2008年383萬的商品房消化量去計(jì)算，供需比高達(dá)31，如果按照2009年預(yù)期418478萬的商品房消化量計(jì)算，供需比也達(dá)到251281。因此，東莞商品房高庫存的供需矛盾比較突出，后市消化壓力較大。三、2008年東莞地產(chǎn)營(yíng)銷轉(zhuǎn)型之路面對(duì)事與愿違的客觀現(xiàn)實(shí)，一切事物都會(huì)經(jīng)歷反抗掙扎適應(yīng)順從的過程，作為房地產(chǎn)商，面對(duì)樓價(jià)下跌的不利局面，自然也會(huì)經(jīng)歷上述的心理斗爭(zhēng)。2008年是房地產(chǎn)調(diào)整年，樓價(jià)回調(diào)成了不變的事實(shí)，回顧過去一年，房地產(chǎn)開發(fā)商的心理也從不愿意降價(jià)發(fā)展到被迫降價(jià)，再到普遍降價(jià)，從其地產(chǎn)營(yíng)銷方式可見一斑。下面東莞中原研究部將對(duì)過去一年東莞地產(chǎn)營(yíng)銷方式做一個(gè)簡(jiǎn)單的歷程回顧。61不愿意降價(jià)、抵觸降價(jià)階段團(tuán)購年初樓價(jià)開始回調(diào)的時(shí)候，眾多開發(fā)商都抱著挺著價(jià)格熬一下的心態(tài)來應(yīng)對(duì)，但迫于資金量的緊張，許多開發(fā)商舉步維艱，為了緩解資金鏈的緊張，但又不愿直接降價(jià)，團(tuán)購應(yīng)勢(shì)而生。目前來說，團(tuán)購可以分為三種，針對(duì)特定群體的團(tuán)購、不限定群體的團(tuán)購（報(bào)名即可參與）和超級(jí)團(tuán)購，三種方式之間存在著遞進(jìn)的關(guān)系，范圍不斷擴(kuò)大。而2008年團(tuán)購的始作者可以說是率先引領(lǐng)東莞樓價(jià)跳水的萬科和光大兩大知名開發(fā)商，他們采取的是有針對(duì)性的團(tuán)購，2月底3月初萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)針對(duì)建設(shè)銀行東莞分行進(jìn)行7折優(yōu)惠團(tuán)購；光大景湖灣畔面向工商銀行東莞分行、建設(shè)銀行東莞分行7折優(yōu)惠團(tuán)購，都是指定單位的特定人群才能享受優(yōu)惠；而接下來，團(tuán)購范圍逐步擴(kuò)大，發(fā)展為不限定群體，報(bào)名即可參加團(tuán)購優(yōu)惠，例如東駿豪苑團(tuán)購74折；塞納河畔團(tuán)購85折；陽光海岸悅灣推出的按參購人數(shù)區(qū)間額外團(tuán)購優(yōu)惠；天驕峰景推出的保留單位約100余套以七折起售，折扣區(qū)間為79折等；最后發(fā)展成為聲勢(shì)浩大、自由報(bào)名的超級(jí)團(tuán)購，如萬科城市高爾夫花園推出樓王高層單位，一口價(jià)售價(jià)5500元/平方米起，帶1280元/平方米的裝修等。62被迫降價(jià)階段暗降、明降隨著萬科光大等知名開發(fā)商紛紛打折降價(jià)促銷，市場(chǎng)上的資金集中在少數(shù)樓盤上，一方面緩解了先降價(jià)開發(fā)商的資金鏈；另一方面，不愿意降價(jià)的開發(fā)商銷售更加舉步維艱，資金鏈愈發(fā)緊張，這使得其必須跟進(jìn)降價(jià)以解決自身銷售問題，解決自身資金問題。而在被迫降價(jià)階段又經(jīng)歷了從暗降到明降的轉(zhuǎn)變。621暗降密購團(tuán)、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、認(rèn)籌高抵、買房送車、電器、家裝等暗降，顧名思義是指暗地里降價(jià)的意思。在這個(gè)階段，開發(fā)商的促銷不會(huì)直面價(jià)格，均以增加優(yōu)惠范圍，優(yōu)惠幅度，優(yōu)惠方式等，以“價(jià)格不變，物有所值”的主調(diào)來進(jìn)行。如贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)，認(rèn)籌高抵、買房送車、送家私電器等。如景湖名郡開盤認(rèn)籌1萬抵3萬；天驕峰景帝峰認(rèn)籌5萬抵15萬；怡豐翠云軒6月推出了買房送車的優(yōu)惠讓利措施；豐盛名苑購房送北京現(xiàn)代雅紳特轎車等。而后期更發(fā)展比較露骨的“密購團(tuán)”，就是秘密進(jìn)行的團(tuán)購，這個(gè)團(tuán)體能要到一般人要不到的折扣優(yōu)惠，樓盤名跟折扣都是保密的。這一方面有利于消化產(chǎn)品，也可以防止前期高價(jià)入市客戶鬧事。622明降限低價(jià)、限高價(jià)、雙限房、一口價(jià)等當(dāng)物業(yè)費(fèi)、家私、電器、裝修等不再吸引眼球的時(shí)候，直接降價(jià)促銷成了最富有成效的營(yíng)銷方式。由最開始的限低價(jià)如名門世家4680元/起，含800元精裝修；香繽城市花園加推3900元/起；風(fēng)臨美麗灣加推3988元/起等；到限高價(jià)，如中惠香樟綠洲水岸洋房最高價(jià)3680元起賣；再到“雙限房”，限制最高價(jià)，限制最低價(jià)，如中惠沁林山莊3380元起賣3980元封頂。而部分樓盤更打出了部分樓層一口價(jià)的旗號(hào)。這是08年東莞樓價(jià)回調(diào)最為普偏的階段，也是這個(gè)明降的過程使得東莞的樓價(jià)心理價(jià)位回落到4000左右。63普降階段差異化營(yíng)銷低首付、補(bǔ)差價(jià)、拍賣、兒童牌營(yíng)銷、免費(fèi)用鋪等市場(chǎng)經(jīng)歷了普降后，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格逐步失去了敏感性，或者對(duì)開發(fā)商以價(jià)格的名義虛張聲勢(shì)的行為已經(jīng)麻木，市場(chǎng)上開始采取差異化的營(yíng)銷策略。如降低購房門檻的的低首付營(yíng)銷，采用此種營(yíng)銷方式的有鼎峰品筑推出首付1萬月供500起的產(chǎn)品；名門世家首付1成；晶城推出一房一廳首付16萬，三房首付35萬等。而志在提升置業(yè)者購房信心的降價(jià)補(bǔ)差價(jià)營(yíng)銷也在此時(shí)出現(xiàn)，如花園城承諾08年6月1日前若降價(jià),補(bǔ)差價(jià)；翰林雅苑承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)。而以別開生面的拍賣形式出現(xiàn)的營(yíng)銷方式，和志在打造社區(qū)軟文化的兒童牌營(yíng)銷也取代了不錯(cuò)的效果。兒童派營(yíng)銷的典型例子是江南第一城舉辦“宏遠(yuǎn)江南第一城杯”東莞市第八屆少兒書法大賽和世紀(jì)城國(guó)際公館聯(lián)合東莞電視臺(tái)舉辦精彩童星電視大賽。而金地格林上院也創(chuàng)新地用“免費(fèi)用鋪”配合“首屆家裝建材展示節(jié)”的營(yíng)銷方式，能提高項(xiàng)目商業(yè)入駐率，提高項(xiàng)目商業(yè)檔次，營(yíng)造良好的商業(yè)配套和氛圍，而且更有利于提高項(xiàng)目的整體形象與檔次。64回調(diào)基本到位階段節(jié)日特價(jià)房、明星營(yíng)銷等進(jìn)入2008年年尾，東莞樓價(jià)回調(diào)已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，而且經(jīng)歷上半年大幅度的調(diào)整，樓價(jià)已基本回到理性水平，因此，樓盤營(yíng)銷主要以邀請(qǐng)明星和舉辦活動(dòng)來聚集人氣，進(jìn)而遇上節(jié)日加推節(jié)日特價(jià)房，促銷力度相對(duì)年中稍有削弱。其中明星營(yíng)銷在第四季度達(dá)到了高潮，其中，天驕峰景帝峰開售邀請(qǐng)了宋祖英、韓紅、齊秦等；金域中央二周年慶典請(qǐng)來米雪、林峰、許志安、楊千華等；凱悅美景花園開盤要求中國(guó)奧運(yùn)跳水冠軍郭晶晶等數(shù)不勝數(shù)。四、后市展望2008年多種因素影響使得東莞樓市跌宕起伏，市場(chǎng)在調(diào)整中震蕩下行。全年成交相對(duì)比較平抑，但隨著價(jià)格逐步回調(diào)，累積的市場(chǎng)需求得到逐步釋放。評(píng)估全年383萬的成交量，一方面是樓市下行通道造成購房者觀望持幣待購，另一方面也是市場(chǎng)回歸理性，自住需求為主導(dǎo)下的結(jié)果。綜觀東莞歷年的商品房成交量，其成交面積約以每年2025的速度平穩(wěn)上升，按此速度，07年的商品房成交面積理論上約為455483萬，而實(shí)際上