中國土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告（2009）摘要一、土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況（一）土地儲(chǔ)備的定義土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。（二）土地儲(chǔ)備的方式土地儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式征用、收回、收購、置換。二、土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過土地儲(chǔ)備制度體現(xiàn)出來。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購、置換、征用等方法對(duì)取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。（一）土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力；優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；增加政府財(cái)政收入；落實(shí)耕地保護(hù)政策。（二）土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用土地儲(chǔ)備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)價(jià)格畸形問題。土地儲(chǔ)備制度采用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市土地開展資本運(yùn)營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問題。三、土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變；宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)速度下降；工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)利潤(rùn)增速回落；投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善；國內(nèi)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛；價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)；進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，四季度增速回落較多。2金融運(yùn)行情況在金融方面，儲(chǔ)蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。四、土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點(diǎn)政策土地儲(chǔ)備管理辦法新增的內(nèi)容亮點(diǎn)有對(duì)土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地；規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，同時(shí)加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。（二）政策未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步完善和健全土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃；建立土地儲(chǔ)備的運(yùn)行績(jī)效評(píng)價(jià)監(jiān)控體系。五、土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況（一）土地供給分析及預(yù)測(cè)土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給是相對(duì)穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無彈性的。經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有各類土地的自然供給；利用土地的知識(shí)和技能；社會(huì)需求；產(chǎn)品價(jià)格；土地利用計(jì)劃；土地供給者的行為。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。我國土地的人口承載力使中國土地的自然供給極其有限。但建國以來，我國的國土資源得到了極大地開發(fā)、利用和治理、保護(hù)。但土地利用尚存在許多問題。只要積極清理和處置閑置地，土地儲(chǔ)備的供應(yīng)在未來20092010年的時(shí)間里還是有保障的，但國土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時(shí)規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過程。2009年土地供給情況可能會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)房?jī)r(jià)地價(jià)雙重下降；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；嚴(yán)守耕地紅線。（二）土地需求分析及預(yù)測(cè)19982004年，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積一直保持增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率趨于下降，2005、2006年土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2007年又強(qiáng)勁增長(zhǎng)，達(dá)到近十年來的峰值。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年土地市場(chǎng)開始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示2008年112月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積36785萬平方米，同比下降86，增幅同比下降196個(gè)百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積26033萬平方米，同比下降56，增幅同比下降63個(gè)百分點(diǎn)，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購置和拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。因此，土地儲(chǔ)備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長(zhǎng)期持續(xù)性高增長(zhǎng)之后，增長(zhǎng)速度正在減慢。受全球金融危機(jī)沖擊和中國拉動(dòng)內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策的綜合影響，預(yù)計(jì)2009年土地需求仍將低迷，但中國城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。（三）土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)我國的土地市場(chǎng)同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場(chǎng)化的演進(jìn)軌跡就是市場(chǎng)配置土地的范圍擴(kuò)大和市場(chǎng)行為規(guī)范的過程。土地的市場(chǎng)化進(jìn)一步加深，土地作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段的作用日益加強(qiáng)，國家對(duì)土地監(jiān)控力度加大。（四）土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)化配置土地資源進(jìn)一步完善，市場(chǎng)形成土地價(jià)格的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場(chǎng)的制度建設(shè)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。土地作為宏觀調(diào)控的重要手段將會(huì)發(fā)揮更大作用。土地的價(jià)格在中國的工業(yè)化、城市化進(jìn)程中將呈不斷上升趨勢(shì)。六、2008年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析2008年北京市土地市場(chǎng)近10的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類地塊增兩成；樓面價(jià)格波動(dòng)幅度不大，同比略有上升；底價(jià)拿地現(xiàn)象增多，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價(jià)格走勢(shì)呈小W字形，特殊月份價(jià)格波動(dòng)較大。2008年上海市共出讓土地3179035公頃，地塊共計(jì)62宗。2009年上海市土地市場(chǎng)展望經(jīng)適房對(duì)地價(jià)有沖擊；地價(jià)下調(diào)暫不影響房?jī)r(jià)；儲(chǔ)備充足，回暖還需時(shí)日。七、土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析2009年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險(xiǎn)，而土地儲(chǔ)備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險(xiǎn)為政府信用風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。八、信貸建議（一）行業(yè)總體授信原則出于對(duì)土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度的考慮，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制向欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市的土地儲(chǔ)備中心貸款；針對(duì)具體項(xiàng)目，采用土地抵押方式，選擇在收購時(shí)就已經(jīng)有意向下家的項(xiàng)目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時(shí)始終處于主動(dòng)地位；盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財(cái)政部門的土地出讓金專戶在授信行開立；注重對(duì)儲(chǔ)備中心經(jīng)營情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，如負(fù)債規(guī)模的變化，地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境，政府的負(fù)面干預(yù)，儲(chǔ)備地塊優(yōu)劣及來源等。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范建議加強(qiáng)貸前調(diào)查評(píng)估，合理確定貸款額度；完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來源；落實(shí)貸款用途監(jiān)控；落實(shí)土地拍賣款；探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。目錄第一章土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況1第一節(jié)土地儲(chǔ)備的概念1一、土地儲(chǔ)備的定義1二、土地儲(chǔ)備的方式1第二節(jié)2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位2一、土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用2二、土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用3第二章2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析4第一節(jié)2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析4一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析4二、金融層面分析6第二節(jié)2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析11一、重點(diǎn)政策匯總11二、重點(diǎn)政策及重大事件分析12三、政策未來發(fā)展趨勢(shì)14第三章2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析16第一節(jié)2008年土地供給分析及預(yù)測(cè)16一、供給情況分析16二、供給情況預(yù)測(cè)22第二節(jié)2008年土地需求分析及預(yù)測(cè)25一、需求情況分析25二、需求情況預(yù)測(cè)26第三節(jié)土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)28第四節(jié)土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)31第四章2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析32第一節(jié)從土地供應(yīng)解讀我國房地產(chǎn)市場(chǎng)32一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的關(guān)系32二、我國采取的土地政策32三、我國土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用分析34四、結(jié)論38第二節(jié)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況39一、房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度分析39二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析41三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析47第三節(jié)2009年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)55一、房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期55二、房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策預(yù)測(cè)55三、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑短期內(nèi)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下調(diào)57第五章2008年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析59第一節(jié)北京市土地市場(chǎng)分析59一、2008年北京土地市場(chǎng)成交情況綜述59二、2008年北京土地市場(chǎng)特征分析59第二節(jié)上海市土地市場(chǎng)分析64一、2008年上海土地市場(chǎng)回顧64二、2009年上海市土地市場(chǎng)展望64第三節(jié)大連市土地市場(chǎng)分析66一、大連市土地成交情況概述66二、2008年大連市土地儲(chǔ)備中心完成的主要工作及特點(diǎn)66三、2009年大連市土地儲(chǔ)備中心主要工作任務(wù)67第四節(jié)深圳市土地市場(chǎng)分析69一、2008年深圳市土地招拍掛情況分析69二、2009年深圳市土地供應(yīng)計(jì)劃70第五節(jié)南京市土地市場(chǎng)分析71一、2008年南京市土地交易概況71二、2009年南京土地市場(chǎng)展望72第六章2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析74第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)74第二節(jié)土地儲(chǔ)備信貸風(fēng)險(xiǎn)75一、政府信用風(fēng)險(xiǎn)75二、政策性風(fēng)險(xiǎn)75三、法律風(fēng)險(xiǎn)76四、操作風(fēng)險(xiǎn)76五、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)77第七章信貸建議78第一節(jié)行業(yè)總體授信原則78第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范建議79一、加強(qiáng)貸前調(diào)查評(píng)估，合理確定貸款額度79二、完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來源79三、落實(shí)貸款用途監(jiān)控79四、落實(shí)土地拍賣款79五、探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)80附表表120072008年國家土地儲(chǔ)備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總11表22007年中國土地狀況17表32007年各地區(qū)土地利用情況19表4全國部分城市2009年供地計(jì)劃21表5我國出臺(tái)的主要土地政策、內(nèi)容及其政策效果（19992008）33表62007年4季度2008年4季度全國企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)39表72007年12月2008年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì)40表82007年12月2008年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增長(zhǎng)情況42表92008年112月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長(zhǎng)情況43表102008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及同比增長(zhǎng)情況45表112007年12月2008年12月累計(jì)全國商品房銷售面積及同比增長(zhǎng)情況48表122007年12月2008年12月累計(jì)全國商品房銷售額及同比增長(zhǎng)情況49表132008年4季度70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)52表14北京2008年成交地塊情況59表15北京2008年商住類地塊情況59表16北京2008年保障性住房地塊市場(chǎng)交易情況60表17北京2008年成交地塊變化情況60表182008年北京商住地塊成交價(jià)格情況61表192008年112月份北京成交地塊價(jià)格走勢(shì)62表20大連市內(nèi)四區(qū)和高新園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓情況與上年對(duì)比表66附圖圖120032007年全國城市建設(shè)征用土地面積25圖220032007年全國建成區(qū)面積和增長(zhǎng)率25圖319982008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和增速26圖4全國土地購置面積（2000年2月2008年9月）35圖5全國完成土地開發(fā)面積（2000年2月2008年9月）36圖6全國、北京、上海、深圳土地交易價(jià)格指數(shù)（2005第1季度2008第1季度）37圖7全國、北京、上海、深圳房屋銷售價(jià)格指數(shù)（2005第1季度2008第1季度）37圖82005年4季度2008年4季度全國行業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì)40圖92006年12月2008年12月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì)41圖102003年2008年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動(dòng)情況42圖112008年112月不同用途房地產(chǎn)投資完成額比重情況43圖1220072008年各月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率變化情況44圖132006年12月2008年12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì)45圖1420072008年各月累計(jì)全國房地產(chǎn)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積及同比增長(zhǎng)情況46圖1520072008年各月累計(jì)全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)情況47圖1620072008年各月累計(jì)全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)情況47圖1720072008年各月累計(jì)全國商品房銷售面積及同比增長(zhǎng)情況49圖1820072008年各月累計(jì)全國商品房銷售額及同比增長(zhǎng)情況50圖1920042008年累計(jì)全國商品房空置情況50圖2020072008年各月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況51圖212008年北京成交地塊結(jié)構(gòu)及比重59圖22北京2007、2008年成交地塊面積對(duì)比61圖23北京2007、2008年成交地塊價(jià)格對(duì)比61圖242008年112月份北京成交地塊價(jià)格走勢(shì)62圖252009年112月深圳市掛牌或招標(biāo)土地?cái)?shù)量和成交量69圖262009年深圳市土地交易結(jié)構(gòu)比例69圖272008年112月南京市土地成交面積71圖282008年南京市53宗土地每平米成交價(jià)格走勢(shì)71房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力第一章土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況第一節(jié)土地儲(chǔ)備的概念一、土地儲(chǔ)備的定義根據(jù)國土資源部、財(cái)政部和中國人民銀行二七年十一月十九日聯(lián)合制定發(fā)布的土地儲(chǔ)備管理辦法第一章第二條規(guī)定土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備的定義分為四個(gè)要素，即儲(chǔ)備主體、對(duì)象、手段和目的。儲(chǔ)備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲(chǔ)備不僅僅是一種市場(chǎng)行為，而且是一種管理制度；儲(chǔ)備對(duì)象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲(chǔ)備范圍的土地；儲(chǔ)備手段，可依照法律程序、運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。二、土地儲(chǔ)備的方式土地儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；二是收回，按土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，兩年內(nèi)沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回。三是收購，對(duì)于部分地段好、級(jí)差高，但使用不合理的土地，可以通過市場(chǎng)的方式從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)，重新開發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。四是置換，即運(yùn)用價(jià)值杠桿，實(shí)現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力第二節(jié)2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對(duì)所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃而采取向社會(huì)公告、開展招商活動(dòng)、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。由此可以看出土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的源頭地位。土地儲(chǔ)備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)和調(diào)控作用。土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過土地儲(chǔ)備制度體現(xiàn)出來。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購、置換、征用等方法對(duì)取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。一、土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的基礎(chǔ)性影響因素，土地儲(chǔ)備制度就是通過政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，增加政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，平抑地價(jià)，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供保障作用。（二）優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率土地儲(chǔ)備制度對(duì)統(tǒng)一收回的土地進(jìn)行儲(chǔ)存以后，首先按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求開展統(tǒng)一規(guī)劃，這種規(guī)劃優(yōu)先制度保證了總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施，改變了過去用地單位自行開發(fā)利用所引起的散、亂狀況，優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高了土地利用率。（三）增加政府財(cái)政收入土地儲(chǔ)備制度對(duì)城市存量土地進(jìn)行統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)以后，可以有效地消除土地灰色市場(chǎng)，通過城市存量土地的盤活和土地增值收益的壟斷，增加了政府財(cái)政收入。（四）落實(shí)耕地保護(hù)政策保護(hù)耕地是我國的一項(xiàng)基本國策。由于過去我國的法定土地征用成本較低，城市土地利用以外延利用為主。但城市土地儲(chǔ)備制度加強(qiáng)了土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)城市存量土地進(jìn)行了盤活，提高了存量土地的利用率，減少了城市發(fā)展占用耕地的數(shù)量，因而進(jìn)一步落實(shí)了耕地保護(hù)政策。二、土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用（一）土地儲(chǔ)備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)價(jià)格畸形問題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過收回、收購、征用等措施對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一儲(chǔ)備以后，由政府進(jìn)行統(tǒng)一出讓，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。這種壟斷性的土地供應(yīng)消除了土地市場(chǎng)中的投機(jī)活動(dòng)。這首先還原了地價(jià)，解決了地價(jià)偏低問題。其次，其又促使了二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，提高了城市土地利用率。最后，其還迫使了地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)開發(fā)資金向物業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍和物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展就平衡了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。（二）土地儲(chǔ)備制度采用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市土地開展資本運(yùn)營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。零地價(jià)供應(yīng)土地，土地總量無限擴(kuò)張，最終只能形成城市產(chǎn)業(yè)布局混亂，土地總體價(jià)值難以提升房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力的結(jié)果。城市的功能就在于產(chǎn)業(yè)的吸引和積聚。只有政府樹立土地資產(chǎn)觀念，限制供應(yīng)總量，對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃，開展土地資本運(yùn)營，為企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公平競(jìng)爭(zhēng)提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，這樣才能引發(fā)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行資產(chǎn)投資的熱情，進(jìn)而擴(kuò)大土地投入，獲取土地增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的目的。因此，土地儲(chǔ)備制度在糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存問題的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了城市總體價(jià)值提升。（三土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問題。土地儲(chǔ)備在對(duì)儲(chǔ)存土地進(jìn)行統(tǒng)一管理過程中，先對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓，政府機(jī)構(gòu)在這一過程中加強(qiáng)了規(guī)劃、土地等部門之間的合作，廢除了過去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門之間的摩擦，解決了過去房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中的那些關(guān)于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問題。這種城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同時(shí)，也提高了房地產(chǎn)運(yùn)行效率，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。基于土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中起到了調(diào)控作用，其地位將得到更規(guī)范的法律確認(rèn)和鞏固，其未來也將在更健全完善的管理體制下運(yùn)行。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力第二章2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié)2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年國內(nèi)外不確定性因素增加，美國次貸危機(jī)、越南金融危機(jī)相繼出現(xiàn)，雪災(zāi)、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國在實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)5年的高增長(zhǎng)之后，通貨膨脹率也高達(dá)8以上。2008年是中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。2007年和2008年上半年，中國經(jīng)濟(jì)是在過去10年“高增長(zhǎng)、低通脹”基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變到“高增長(zhǎng)、高通脹”的軌道上的。溫家寶總理曾經(jīng)在2008年上半年國務(wù)院的一次經(jīng)濟(jì)會(huì)議上講，2008年是中國經(jīng)濟(jì)“最困難的一年”。當(dāng)時(shí)講“最困難”，主要是中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有從偏快走向過熱的趨勢(shì)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升較快，年初南方遭遇了歷史上罕見冰雨災(zāi)害，5月遭遇了人類歷史上最嚴(yán)重的地震災(zāi)害之一汶川大地震，奧運(yùn)會(huì)安保任務(wù)重，但對(duì)美國次貸危機(jī)可能對(duì)中國帶來的影響并沒有被納入主要議事日程而提前采取重大對(duì)策。因此，上半年宏觀調(diào)控的基本取向仍然是“防過熱防通脹”。只是到了下半年，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)日益嚴(yán)重的滑坡之后，宏觀調(diào)控政策才改變了方向。一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析（一）宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變2008年上半年在“雙防”政策下，GDP增長(zhǎng)104，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲超過7，是1997年以來的最高位。我們的調(diào)控政策仍然把防通脹作為主要目標(biāo)。而在西方世界，美國的次貸危機(jī)正向著全面的金融危機(jī)轉(zhuǎn)變各大銀行、住房基金、保險(xiǎn)公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉金融危機(jī)演變成為“金融海嘯”并向整個(gè)世界，尤其是購買美國次貸相關(guān)的CDO證券較多的發(fā)達(dá)國家快速擴(kuò)散，且開始影響消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)；各國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度都開始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對(duì)中國產(chǎn)品的進(jìn)口需求增長(zhǎng)速度下降；一些與中國來料加工相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)困境，導(dǎo)致中國大量與來料加工相關(guān)的中小出口型企業(yè)倒閉，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了明顯的下滑。第三季度中國在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，意識(shí)到了宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和國際金融危機(jī)的嚴(yán)重性，對(duì)宏觀調(diào)控政策的方向進(jìn)行了調(diào)整，由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ环馈?，即保增長(zhǎng)，防通脹，仍然把通貨膨脹視為重大威脅。直到10月份，我們的宏觀調(diào)控政策才真正把防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重滑坡作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，才真正重視起國際金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來沖擊的嚴(yán)重性，宏觀調(diào)控的內(nèi)容和重點(diǎn)調(diào)整為“保增長(zhǎng)、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)”。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)速度下降全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長(zhǎng)90。分季度看，一季度增長(zhǎng)106，二季度增長(zhǎng)101，三季度增長(zhǎng)90，四季度增長(zhǎng)68。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，增長(zhǎng)55；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，增長(zhǎng)93；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，增長(zhǎng)95。（三）工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)利潤(rùn)增速回落全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)129，增速比上年回落56個(gè)百分點(diǎn)。分所有制看，國有及國有控股企業(yè)增長(zhǎng)91；集體企業(yè)增長(zhǎng)81；股份制企業(yè)增長(zhǎng)150；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng)99。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長(zhǎng)132，輕工業(yè)增長(zhǎng)123。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長(zhǎng)116、158和150。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到977。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)24066億元，同比增長(zhǎng)49。在39個(gè)工業(yè)大類中，31個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最多的5個(gè)行業(yè)是石油和天然氣開采業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力（四）投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元，比上年增長(zhǎng)255，增速比上年加快07個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，增長(zhǎng)261，加快03個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，增長(zhǎng)215。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，增長(zhǎng)545；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，增長(zhǎng)280；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，增長(zhǎng)241。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長(zhǎng)213、335和267。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，比上年增長(zhǎng)209。（五）國內(nèi)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額108488億元，比上年增長(zhǎng)216，增速比上年加快48個(gè)百分點(diǎn)。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額73735億元，增長(zhǎng)221，加快49個(gè)百分點(diǎn)；縣及縣以下消費(fèi)品零售額34753億元，增長(zhǎng)207，加快49個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額91199億元，增長(zhǎng)215；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額15404億元，增長(zhǎng)247。（六）價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲59，漲幅比上年提高11個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲56，農(nóng)村上漲65。分類別看，食品價(jià)格上漲143，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲465個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲55，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲082個(gè)百分點(diǎn)；其余各類商品價(jià)格有漲有落。工業(yè)品出廠價(jià)格比上年上漲69，12月同比下降11，全年漲幅比上年提高38個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲105，漲幅比上年提高61個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲65，12月同比下降04，全年漲幅比上年回落11個(gè)百分點(diǎn)。（七）進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，四季度增速回落較多全年進(jìn)出口總額25616億美元，比上年增長(zhǎng)178。其中，出口14285億美元，增長(zhǎng)172；進(jìn)口11331億美元，增長(zhǎng)185。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差2955億美元，比上年增加328億美元。受國際市場(chǎng)需求萎縮、國際初級(jí)產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，四季度進(jìn)口同比下降88，出口同比增長(zhǎng)43。全年實(shí)際使用外資金額92395億美元，比上年增長(zhǎng)236。年末國家外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到195萬億美元，比上年增長(zhǎng)273。二、金融層面分析（一）金融運(yùn)行情況在金融方面，儲(chǔ)蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。這表現(xiàn)在居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率一直維持在近20的水平。但是，銀行信貸增長(zhǎng)率略有下降，年初信貸增長(zhǎng)率保持在17左右，到了10月份，人民幣貸款增長(zhǎng)率下降到了1458。金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在第一季度曾下降到了2以下，金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性略顯緊張。與此同時(shí)，兩個(gè)層次的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率持續(xù)下降，尤其是狹義貨幣供應(yīng)量M1的增長(zhǎng)率下降之快，更是始料未及。年初，M1的增長(zhǎng)率一度達(dá)到21以上，到10月份，M1的增長(zhǎng)率就下降到了885，11月份進(jìn)一步下降到了68。到11月份，廣義貨幣M2的增長(zhǎng)率為148。（二）貨幣政策分析2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。貨幣政策操作可以分為兩個(gè)截然相反的階段。上半年貨幣政策的基調(diào)為“從緊”，7月份之后貨幣政策開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，9月中旬貨幣政策出現(xiàn)方向性的大轉(zhuǎn)折。同時(shí)，在貨幣政策的立場(chǎng)方面，2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。1利率的調(diào)整在2008年上半年，利率政策在中國的貨幣政策操作中基本上沒有發(fā)揮作用，盡管物價(jià)水平在上半年處于高位，但央行寄希望于通過人民幣升值來抑制通貨膨脹，因此，存貸款利率水平并未相應(yīng)調(diào)整，利率并未像往常一樣擔(dān)當(dāng)起“從緊貨幣政策”的重任。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，全球金融市場(chǎng)陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領(lǐng)下，股票市場(chǎng)大幅下挫。鑒于雷曼事件給金融市場(chǎng)的打擊，中國人民銀行也緊急降息。在雷曼事件的當(dāng)天，央行就宣布，從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率027個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。然而，此次利率的調(diào)整是非對(duì)稱的，央行只降低了金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，存款利率并未做任何調(diào)整，這與原來每次利率調(diào)整均有意無意地?cái)U(kuò)大銀行凈利差的利率調(diào)整相去甚遠(yuǎn)，這對(duì)銀行盈利前景帶來了一定的不利沖擊，結(jié)果，在利率調(diào)整的當(dāng)天及接下來的兩個(gè)交易日，金融股被大量拋空。在中國國慶長(zhǎng)假期間，歐洲的形勢(shì)驟然惡化，美國國會(huì)通過了布什政府提交的7000億美元救市計(jì)劃之后，全球金融市場(chǎng)再度陷入恐慌之中。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。由于中國金融全球化加深，中國自然不能置身事外，于是，10月8日，中國人民銀行再次降息27個(gè)基點(diǎn)，這次同時(shí)降低了存貸款的基準(zhǔn)利率。10月29日，在美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦公開市場(chǎng)委員會(huì)利率決策之前，中國第三次降低存貸款基準(zhǔn)利率。11月初，中國政府提出了要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。為了進(jìn)一步貫徹適度寬松的貨幣政策，11月27日，中國人民銀行實(shí)施了3個(gè)月之內(nèi)的第四次利率調(diào)整，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率108個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將活期存款利率由原來的072下調(diào)至036。12月23日起，中國人民銀行又一次決定從2008年下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各027個(gè)百分點(diǎn)，其他期限次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。在這一系列利率調(diào)整后，一年期定存款利率由原來的414下調(diào)至了225，一年期貸款基準(zhǔn)利率則由原來的747降到了531，五年期以下（含五年期）住房公積金貸款利率降到了333。在調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)，央行還推進(jìn)了利率市場(chǎng)化改革。這主要是在住房抵押貸款領(lǐng)域進(jìn)行的。10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的07倍；最低首付款比例調(diào)整為20。這意味著，商業(yè)銀行可在中國人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準(zhǔn)利率之上，對(duì)居民住房抵押貸款的利率向下浮動(dòng)30。此前擴(kuò)大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2005年3月，商業(yè)銀行可向下浮動(dòng)的范圍為15。這一次進(jìn)一步擴(kuò)大了住房抵押貸款利率的下浮幅度，進(jìn)一步增加了商業(yè)銀行利率和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的自主性，對(duì)那些信用風(fēng)險(xiǎn)較低的借款者而言，可在一定程度上降低抵押貸款的融資成本。2法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整2006年后，提高法定存款準(zhǔn)備金比率成了我國央行沖銷流動(dòng)性的主要工具。2008年上半年，央行法定存款準(zhǔn)備金政策的實(shí)施依然是在這一主導(dǎo)思想下展開的。為了沖銷流動(dòng)性和實(shí)施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，法定存款準(zhǔn)備金比率最高一度提高到了175。2008年的最后一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率是在6月7日。當(dāng)日，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按05個(gè)百分點(diǎn)繳款。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1個(gè)百分點(diǎn)，是自2003年以來僅有的三次之一。在這法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整中，央行同時(shí)宣布汶川地震重災(zāi)區(qū)法人金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)，體現(xiàn)了貨幣政策結(jié)構(gòu)性調(diào)整的原則。實(shí)際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準(zhǔn)備金比率已捉襟見肘。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，到2008年第三季度末，全部金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率只有208，其中，國家控股的商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社的超額準(zhǔn)備金比率分別為168、204和房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力383。再加上受全球金融危機(jī)沖擊的影響，中國金融體系的流動(dòng)性也略顯緊張。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調(diào)降息和向金融體系提供流動(dòng)性支持的背景下，我國央行再次宣布從2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。隨后，11月26日央行又第三次宣布下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金比率，即，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。12月23日，中國人銀行又決定從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)，是國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)、國際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩影響到中國金融體系流動(dòng)性的結(jié)果，在某種程度上也是對(duì)過去過于積極地提高法定存款準(zhǔn)備金比率政策的反向修正，同時(shí)，其他一些因素的變化，也為法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。例如，貿(mào)易順差增長(zhǎng)率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢(shì)，境外機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)流動(dòng)性需求而變現(xiàn)人民幣資產(chǎn)等，使得國際收支對(duì)國內(nèi)貨幣供給的沖擊減弱了。另外一個(gè)重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿(mào)易與資本流動(dòng)對(duì)中國貨幣政策的不利影響，那就是，國務(wù)院在7月份新頒布的外匯管理?xiàng)l例中，增強(qiáng)了國內(nèi)貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準(zhǔn)備金政策提供了空間。3公開市場(chǎng)操作公開市場(chǎng)操作是中國人民銀行日常管理流動(dòng)性的基本手段。公開市場(chǎng)操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。2008年111月份，中國人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購操作28100億元。央行票據(jù)期限以一年期和3個(gè)月期為主，從7月份起再?zèng)]有發(fā)行期限較長(zhǎng)的三年期央行票據(jù)了。在9月份之前，公開市場(chǎng)操作依然以沖銷和回收流動(dòng)性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準(zhǔn)備金比率的累積效應(yīng)的顯現(xiàn)和全球金融危機(jī)的加劇，金融體系的流動(dòng)性偏緊，央行公開市場(chǎng)操作的主要任務(wù)不再是回收和沖銷流動(dòng)性了，而是為了維護(hù)金融體系穩(wěn)定的流動(dòng)性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。這在12月8日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見中得到了進(jìn)一步的確認(rèn)和強(qiáng)化。隨著法定存款準(zhǔn)備金比率的下降和公開市場(chǎng)操作頻率和規(guī)模的減少，金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在2008年年底出現(xiàn)較大幅度地上升，給短期資金運(yùn)用帶來一定的壓力。4信貸政策的轉(zhuǎn)變2007年前三個(gè)季度，商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)過了政府的預(yù)期。為了加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)?？刂普?。這一政策在2008年上半年得到了延續(xù)。在相當(dāng)程度上，過去舊體制下的信貸控制措施出現(xiàn)了復(fù)歸。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)?？刂频淖饔孟?，許多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。于是，在2008年8月，中國人民銀行與財(cái)政部、人力資源和社會(huì)保障部共同刺激金融機(jī)構(gòu)的小額擔(dān)保貸款，主要采取了以下幾個(gè)方面的措施第一，擴(kuò)大了小額擔(dān)保貸款的范圍，提高了小額擔(dān)保貸款的額度，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對(duì)符合條件的勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。允許小額擔(dān)保貸款利率按規(guī)定實(shí)施上浮。第二，自2008年1月1日起，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款的利率可在中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3個(gè)百分點(diǎn)。第三，改進(jìn)財(cái)政貼息資金管理。放寬對(duì)勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。隨著金融危機(jī)的加劇，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)出來。為了控制信用風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)質(zhì)量，過去房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張傾向發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，惜貸偏好日益明顯，銀行信貸增長(zhǎng)率持續(xù)回落，實(shí)際的信貸增加額低于年初設(shè)定的目標(biāo)。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時(shí)間里對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，強(qiáng)調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。為此，信貸政策也做了相應(yīng)地調(diào)整，追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項(xiàng)目配套貸款，力爭(zhēng)2008年金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加4萬億元以上。至此，中國的信貸政策從數(shù)月前的嚴(yán)格控制信貸增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變到了刺激信貸增長(zhǎng)。5匯率政策央行在2007年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，要加強(qiáng)利率與匯率的協(xié)調(diào)作用。至此之后，匯率在相當(dāng)程度上取代了利率，擔(dān)當(dāng)了反通脹的重任。為了抑制當(dāng)時(shí)貿(mào)易順差的快速增長(zhǎng)及由此帶來的國內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢(shì)。2008年上半年，人民幣兌美元升值的幅度就達(dá)到了65左右，人民幣兌美元匯率一度接近680的水平。若從2005年人民幣匯率形成機(jī)制改革算起，人民幣兌美元匯率累計(jì)升值了20以上。人民幣匯加速升值和金融危機(jī)對(duì)國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。也正因?yàn)槿绱?，美國次貸危機(jī)給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導(dǎo)向型地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)早已舉步維艱了。另外，人民幣加速升值的結(jié)果，不僅對(duì)中國出口帶來了影響，而且也帶來了更多的資本流入，其結(jié)果是，外匯占款不僅沒有減少，反而還保持了高速增長(zhǎng)。更有甚者，人民幣加速升值還導(dǎo)致了中國境內(nèi)對(duì)外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長(zhǎng)率一度達(dá)到60左右的水平。受金融危機(jī)向全球擴(kuò)散、年初國際社會(huì)極力倡導(dǎo)的強(qiáng)勢(shì)美元政策的影響，進(jìn)入7月份之后，英鎊、歐元、澳元等兌美元的匯率開始大幅貶值，在參考一籃子貨幣的匯率機(jī)制下，人民幣兌美元的匯率升值勢(shì)頭得到了一定抑制。隨著危機(jī)的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場(chǎng)上對(duì)人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見的跌停，人民幣升值正式告一段落。由于房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲(chǔ)備行業(yè)最主要的需求者，因此，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)土地儲(chǔ)備行業(yè)的影響可從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析中判斷出來。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財(cái)富效應(yīng)收縮等因素影響，2008年下半年中國整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌。宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向意在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)鼓勵(lì)住房消費(fèi)，但加速推動(dòng)保障住房建設(shè)，將會(huì)改變行業(yè)結(jié)構(gòu)。2009年房地產(chǎn)銷售價(jià)格將繼續(xù)下調(diào)，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的影響，土地儲(chǔ)備需求下降，但國家政策的鼓勵(lì)和支持有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備需求。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力第二節(jié)2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點(diǎn)政策匯總圖120072008年國家土地儲(chǔ)備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總時(shí)間政策名稱政策目的2008/12/22國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見加大保障性住房建設(shè)力度2008/08/13全國土地利用總體規(guī)劃綱要緊縮耕地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)2008/07/29關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知2008/06/01違反土地管理規(guī)定行為處分辦法加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2008/04/30土地違法案件查處辦法保證土地管理部門正確,及時(shí)查處土地違法案件2008/02/07土地調(diào)查條例全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2008/02/01土地登記辦法規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益2008/01/03國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知保護(hù)耕地，促進(jìn)節(jié)約集約用地2007/12/30國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)2007/12/11關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知進(jìn)一步貫徹落實(shí)中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007/11/19經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益2007/11/19土地儲(chǔ)備管理辦法加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備管理行為2007/11/17國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理2007/11/01招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為2007/09/30關(guān)于認(rèn)真貫徹進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)2007/08/07國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2007/01/01國務(wù)院關(guān)于修改的決定合理利用城鎮(zhèn)土地，加強(qiáng)土地管理房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWW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