第1頁共30頁中信昊園416項(xiàng)目可行性研究報(bào)告單價(jià)300每畝第一部分項(xiàng)目概況一、位置1、位置宗地位于成都市高新西區(qū)合作鎮(zhèn)順江村，成都兩河森林公園以北約700M，三環(huán)以外約3公里處，距天府廣場9公里，屬于典型的平原地貌。地塊位置關(guān)系如圖所示第2頁共30頁二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、土地面積項(xiàng)目土地面積為416畝。2、規(guī)劃指標(biāo)該宗地目前為工業(yè)用地，可變性為城鎮(zhèn)混合用地（可兼容20商業(yè)）容積率38建筑密度30控高建筑高度（包括屋面所有設(shè)施、設(shè)備）不超過航空限高573米（絕對(duì)高程）綠地率253、項(xiàng)目現(xiàn)狀1、宗地四至第3頁共30頁該項(xiàng)目宗地由兩部分構(gòu)成，即原中信昊園產(chǎn)業(yè)園A區(qū)和B區(qū)。整體該項(xiàng)目東臨成都電子科技大學(xué)成都學(xué)院、南面中國普天科技和四川天澳科技，西靠成都視頻電子有限公司，北接昌杰三聯(lián)汽車中心。宗地道路系統(tǒng)現(xiàn)狀宗地內(nèi)現(xiàn)狀第4頁共30頁第5頁共30頁2、項(xiàng)目平坦?fàn)顩r項(xiàng)目用地平坦，地塊高程與周邊道路基本一致，利于小區(qū)的進(jìn)出和小區(qū)內(nèi)的布置。3、地面狀況宗地東側(cè)為已經(jīng)銷售完畢的中海國際社區(qū)，地塊內(nèi)有東西向低壓電線通過和一條可打造的溝渠途徑。4、地下狀況無管線、電纜。5、地質(zhì)情況成都地下水豐富。6、地面的拆遷情況地面含4棟鋼結(jié)構(gòu)廠房和少量磚混結(jié)構(gòu)建筑，東西向低壓電線未拆遷外，其余基本不需拆遷。第二部分宏觀經(jīng)濟(jì)一、GDP第6頁共30頁成都市20012006年GDP億元1492041870892031072370768561672160212221173000500001000001500002000002500003000002001200220032004200520060510152025GDP億元GDP增長率275048166710成都市經(jīng)濟(jì)快速增長，2006年相比2001年已翻了一番，已達(dá)到2750億元，特別是05、06年，全市GDP的年增長率達(dá)到16以上。二、常住人口成都市20012006年常住人口（萬人）101991082031103408415414721119710001020104010601080110011202001200220032004200452006000040080120160200240常住人口（萬人）常住人口增長幅度104431102848105969全市人口流動(dòng)量變化不大，常住人口呈上升趨勢(shì)，但較為平穩(wěn)，2006年末較2001年增加了835萬人。三、人均GDP成都市20012006年人均GDP1462916209179151916721910100001250015000175002000022500250002750020012002200320042005200603691215人均GDP（元）人均GDP增長率108010536991431249271377第7頁共30頁由于人口總體增幅比較平穩(wěn)，因此成都市人均GDP與GDP幾乎同比增長，2006年的人均GDP較2001年將近翻了一番。四、固定投資/房地產(chǎn)開發(fā)投資成都市20012006年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比分析55062064014257522901875190637032070714212835424956200120022003200420052006固定投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率3089成都市20012006年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比分析582218629710852145735025050010001250150017502000200120022003200420052006010013016019022025028031034固定投資億元房地產(chǎn)開發(fā)投資億元房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定投資7021520331291414518675018995817076245461917029029028027031033固定投資和房地產(chǎn)投資逐年增長，投資增長拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上升，投資增長幅度遠(yuǎn)大于GDP增長幅度。2006年，投資增長幅度下降，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長幅度。2004年前，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長低于固定投資的投資，2004年后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長高于固定投資的投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中的比例逐年降低，直到2004年，該比例逐漸上升且幅度較大。五、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入成都市20012006年人均可支配收入87929641103941135981289668170150030004500600075009000105001200013500200120022003200420052006015345675910512135城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率781928127891259成都市城鎮(zhèn)人民生活較為富裕，人均可支配收入逐年上漲，尤其是進(jìn)入2006年，全市城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長幅度保持在12以上。六、城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款15第8頁共30頁成都市20012006年人均儲(chǔ)蓄存款余額976011920143101629219169222862005176616261385221304000800012000160002000024000280002001200220032004200520060481216202428城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款（元）城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款增長率成都市城鄉(xiāng)人民的儲(chǔ)蓄存款較為豐厚，購買大宗物品的消費(fèi)能較強(qiáng)。小結(jié)城市建設(shè)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速上漲，經(jīng)濟(jì)水平高，人口增長速度平穩(wěn)，但消費(fèi)能力較強(qiáng)。第三部分市場分析一、施工面積/銷售面積成都市20012006年商品房施工面積和銷售81145031329114526317502941184916310510152025303540200120022003200420052006商品房施工面積增長率商品房銷售面積增長率452244面積對(duì)比分析成都市20012006年商品房施工面積和銷售050010001500200025003000350040002001200220032004200520064500面積對(duì)比分析商品房施工面積萬平方米商品房銷售面積萬平方米商品房施工面積/銷售面積199138701212219395155627174696635293773112887332819121357482702153292284272281260274315全市商品房的施工面積的增長幅度和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長幅度相匹配，2001年2004年，商品房施工面積增長不穩(wěn)定擺幅在8之間，2006年增長幅度快速增加。2005年前由于房價(jià)增幅較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增幅也相對(duì)較小，而市場銷售面積的上漲幅度除2005、2006年遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于施工面積的上漲速度外，導(dǎo)致商品房的施工面積/銷售面積這個(gè)比值增加，相對(duì)前2004年以前，房地產(chǎn)市場的供求比例逐年增加，2006年成都房價(jià)增幅較大，且市場總供給的增加幅度也較大，總體供需平衡。000050100150200450400350300250第9頁共30頁二、成交面積/批準(zhǔn)銷售面積2006年成都市主城區(qū)商品房及商品住宅市場銷售狀況良好，成交面積10172萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積120959萬平方米，供需平衡。三、商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅及商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅成都市20002006年人均GDP增長幅度和商品6991431205810531290108024540510152025302000200120022003200420052006人均GDP增長率商品住宅成交均價(jià)增長率8027121993260住宅成交價(jià)格增長幅度對(duì)比分析1377成都市20002006年人均可支配收入增長幅度和商品781928205896662681724540510152025302000200120022003200420052006城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長商品住宅成交均價(jià)增長率8027121993260住宅成交價(jià)格增長幅度對(duì)比分析1259成都市商品住宅成交均價(jià)逐年上漲，但在04年一個(gè)較大的上漲幅度后，近兩年上漲幅度呈遞減趨勢(shì)一是因?yàn)槭袌龊暧^政策，自2004年起國家就針對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)空；二是因?yàn)楸臼谐菂^(qū)在不斷擴(kuò)大，增加了土地供應(yīng)量；三是因?yàn)楸臼谐Ｗ∪丝诹鲃?dòng)量變化不大；四是因?yàn)楸臼蟹績r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高水平。導(dǎo)致房價(jià)上漲的速度在減緩。自2004年以來，商品住宅成交價(jià)格上漲的幅度大于人均GDP上漲幅度及城鎮(zhèn)人均可支配收入上漲幅度，因此，商品住宅成交價(jià)格增幅度仍然有可能減緩。四、投資性購買、外地人購買比例成都市主力購房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的成都房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，2006年成都市5城區(qū)商品房個(gè)人購買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人456，外地個(gè)人403，市郊區(qū)個(gè)人14。1。本市購房居民以新購房和改善居住條件為主要目的，投資購房比例較低。從外地人購買比例接近本地居民購買比例來看，外地人非常看好本地房地產(chǎn)市場。五、商品住宅價(jià)格增幅/（人均可支配收入人均儲(chǔ)蓄余額）增幅第10頁共30頁成都市20012006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入儲(chǔ)蓄存款余額增幅與商品住宅成交價(jià)格增幅對(duì)比分析245420381993157915641490144011420510152025302000200120022003200420052006商品住宅成交均價(jià)增長率城鎮(zhèn)人均可支配收入儲(chǔ)蓄存款余額增長幅度2608027122004年城鎮(zhèn)居民可支配收入儲(chǔ)蓄存款余額的增長幅度低于市區(qū)商品住宅成交均價(jià)的增長幅度，說明商品住宅成交價(jià)格上漲幅度會(huì)趨于平緩。小結(jié)房地產(chǎn)市場供需平衡，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲幅度減緩，但由于經(jīng)濟(jì)的增長，土地成本的提高，外地投資人對(duì)本地市場的看好，有拉動(dòng)商品住宅成交均價(jià)快速上漲的可能性。第四部分土地市場分析一、土地成交量2006年成都土地供應(yīng)最明顯特征就是繼續(xù)放量，土地供應(yīng)面積較去年繼續(xù)增長。成都市主城五區(qū)分別有64宗土地拍賣/轉(zhuǎn)讓、32宗土地掛牌出讓/轉(zhuǎn)讓，其中2宗暫?；蛲七t拍賣，成交87宗，供應(yīng)665211畝，總成交面積約657076畝（43805萬平方米），其中9月份供應(yīng)土地13宗，面積約3535畝，供應(yīng)面積居首位，供應(yīng)數(shù)量最多的是12月，供應(yīng)15宗土地；5月供應(yīng)面積和數(shù)量最少，僅供應(yīng)3宗土地約649畝。近年來成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢(shì)。二、土地單價(jià)及變化趨勢(shì)第11頁共30頁成都成交均價(jià)大幅上漲，但是增幅06年較05年有較大下滑。三、樓面地價(jià)及變化趨勢(shì)20032006年成都主城區(qū)（5區(qū)）土地成交（拍、掛）均份分析1141382482782117971210501001502002503003504002003200420052006年0010203040506070809成交均價(jià)（萬元/畝）成交均價(jià)增幅20042006年成都主城區(qū)（兼容）住宅用地出讓價(jià)格分析13824827812119381011050100150200250300350400200420052006年16月0200400600800100012001400成交均價(jià)（萬元/畝）平均樓面地價(jià)第12頁共30頁近年成都市土地的樓面地價(jià)與土地單價(jià)同比上升，而近年來成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢(shì)，雖然住宅用地價(jià)格猛漲，但平均樓面地價(jià)漲幅有限，成都的住宅用地并沒有想象中的昂貴。小結(jié)市區(qū)半徑在擴(kuò)大，土地供地的范圍在向周邊擴(kuò)展，總的來說，土地單價(jià)和樓面地價(jià)在逐年上漲。第五部分項(xiàng)目周邊市場分析一、項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位、項(xiàng)目位置、片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展（1）項(xiàng)目位置宗地位于高新西區(qū)合作鎮(zhèn)順江村，兩河森林公園以北約700M，三環(huán)以外約3公里處，距天府廣場9公里。（2）片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际懈咝?，地處成都西面。十一五成都市總體規(guī)劃高新區(qū)將劃分成東區(qū)和西區(qū)兩大部分東區(qū)是主城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，以機(jī)械加工、冶金及化工工業(yè)為主；西區(qū)則以發(fā)展電子工業(yè)及商業(yè)、住宅為主。同時(shí)，將兩河森林公園打造為都市后花園，并在高新西區(qū)營造配合城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的羊西、成灌線產(chǎn)業(yè)配套鏈。根據(jù)成都市總體規(guī)劃，目前高新西區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成以羊西線、成灌線為主的沿線產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)配套新城區(qū)的的新格局，即成都高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、“大學(xué)科技園”科技研發(fā)基地、大學(xué)綜合教育功能區(qū)、西郊兩河森林生態(tài)旅游功能區(qū)。高新西區(qū)變成都市后花園在西區(qū)打造都市后花園，即利用現(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、兩河森林公園風(fēng)景資源等有利條件，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與配套鏈的和諧發(fā)展，構(gòu)件以大學(xué)城為中心的輻射性文化產(chǎn)居帶。城東將成為成都市房地產(chǎn)繼溫江光華大道、南沿線后的又一個(gè)黃金地段。第13頁共30頁根據(jù)以上顯示，成都將力爭把該區(qū)域打造成為嶄新的產(chǎn)居結(jié)合城西新區(qū)、對(duì)外開放的“城市名片”。2、片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然資源及人文環(huán)境（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)該片區(qū)將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程，結(jié)合高新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將該區(qū)深造成為以居住為主的城區(qū)。（2）自然環(huán)境治安情況項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)賯鹘y(tǒng)意義上的“西貴”區(qū)域，整個(gè)區(qū)域內(nèi)治安情況較佳?？諝?、噪聲狀況地塊位于成都市西郊方向，雖有多條快速干道通過，但距離項(xiàng)目均較遠(yuǎn)；項(xiàng)目位于兩河森林園附近，空氣非常清新，適宜居住。污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）無。危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）無。周邊景觀項(xiàng)目周邊主要為市政打造的道路綠化，景觀一般。3、本地氣象條件成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個(gè)春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。成都年平均溫度16OC，夏季最高溫一般不超過35OC，但卻悶熱；冬季平均氣溫約為5OC，極少有冰雪，但由于陰天多，空氣潮，卻顯得很陰冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在4月10月，降水量占全年雨量的8595，其中6月8月的降雨量可達(dá)全年雨量的60左右。冬春兩季干旱少雨，成都?xì)夂虻囊粋€(gè)顯著特點(diǎn)是多云霧，日照時(shí)間短。地塊內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質(zhì)現(xiàn)象，未出現(xiàn)變形和坍塌，現(xiàn)狀穩(wěn)定。成都地下水豐富。成都月平均降水量（毫米）、蒸發(fā)量（毫米）、日照（小時(shí)）、霧日項(xiàng)目123456789101112全年月降水量591092145078861113235523411180464184589470月一日最大降水量8598184702107598919521709939425241821952月最大積雪深度04040505第14頁共30頁月日照時(shí)數(shù)7256439691136127213141632177187966463164712283月蒸發(fā)量3634287871058127812981414132192157743732410205月霧日數(shù)100673225192336383358721206214、項(xiàng)目片區(qū)的交通狀況及配套設(shè)施項(xiàng)目周邊3000米內(nèi)主要配套（1）、交通狀況宗地距羊西線、成灌高速約100米，另外，成青快速通道、老成灌路、芙蓉大道等快速通道交織成了密集的道路網(wǎng)絡(luò)，交通通達(dá)性極佳；公交系統(tǒng)情況宗地前有51路、69路、305路等公交線路通達(dá)市區(qū)。私家車出入非常方便；規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線距項(xiàng)目僅200M，將于2010年通車。（見成都市軌道交通線網(wǎng)）（2）、教育電子科技大學(xué)成都學(xué)院、川大錦城學(xué)院、中醫(yī)大高新校區(qū)、錦城附中、犀浦一小學(xué)校構(gòu)筑完備教育體系。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊還將設(shè)置二所小學(xué)、二所中學(xué)、三所幼兒園；成都市軌道交通圖（3）、醫(yī)療配套方面成都高新西區(qū)醫(yī)院、犀浦中醫(yī)院、成都交通3醫(yī)院等；第15頁共30頁（4）、商業(yè)配套方面基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的高新商業(yè)中心約13公里；（5）、郵局犀浦郵政所約1公里；（6）、銀行緊鄰的電子科技大學(xué)成都學(xué)院建設(shè)銀行、工商銀行等；項(xiàng)目周邊3000米外但可輻射范圍主要社區(qū)配套（1）、位于成都西三環(huán)兩側(cè)的生活配套區(qū)和以羊西線、迎賓大道為中心的商業(yè)中心；（2）、距成都的CBD約6公里，具有極佳的通達(dá)性。5、大市政配套（1）、道路現(xiàn)狀宗地四周均為雙向6車道。（2）、市政配套條件項(xiàng)目用市政配套（通訊、供水、排水、排污、供氣、供電）主要通過項(xiàng)目北側(cè)的道路地下管網(wǎng)接入。6、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況及市場特點(diǎn)（1）物業(yè)類型及分布特征因?yàn)樵撈瑓^(qū)屬于成都市三環(huán)以外的新興住宅區(qū)，物業(yè)類型以多層和高層項(xiàng)目為主。（2）開發(fā)規(guī)模該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有中海國際社區(qū)、鷺島國際社區(qū)、君臨天下社區(qū)等，開發(fā)規(guī)模均為50萬以上。（3）戶型結(jié)構(gòu)兩房兩廳兩衛(wèi)90平米以下，50三室兩廳一衛(wèi)110平米左右，20三室兩廳兩衛(wèi)125平米左右，20四室兩廳兩衛(wèi)144平米內(nèi)，10（4）平均容積率第16頁共30頁片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的平均容積率為32。（5）價(jià)格水平中海國際社區(qū)平均價(jià)格約為5500元/（6）銷售速度及消化率中海國際社區(qū)1、2期開盤當(dāng)日即售磬。成都城西區(qū)域2006、2007年成交商品房184萬平方米。（7）購買人群成都市主力購房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的成都房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，2006、2007年成都市5城區(qū)商品房個(gè)人購買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人456，外地個(gè)人403，市郊區(qū)個(gè)人14。1。本市購房居民以新購房和改善居住條件為主要目的，投資購房比例較低。從外地人購買比例接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場。7、商業(yè)市場調(diào)研（1）商業(yè)的物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目周邊規(guī)劃兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，面積近9千平米，中海國際社區(qū)旁附商業(yè)步行街一條。（2）招商情況基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的高新商業(yè)中心約13公里，因此目前該片區(qū)基本上不存在招商情況。8、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析相對(duì)平均房價(jià)而言，項(xiàng)目土地成本低為我們迎來相對(duì)寬裕的操作空間。根據(jù)城市規(guī)劃的北部新城會(huì)為該區(qū)域帶來可預(yù)期升值空間。地塊地勢(shì)較平坦，邊界規(guī)則，便于建筑布局。劣勢(shì)分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善。根據(jù)發(fā)展需要，本項(xiàng)目如需在08年開盤，各項(xiàng)工作都顯得異常緊張。尤其本項(xiàng)目是在異地、在成都開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關(guān)系協(xié)調(diào)方面第17頁共30頁稅收優(yōu)惠比較大。成西居“貴人”，風(fēng)水極佳，在市民心中形象教高。都面臨巨大挑戰(zhàn)。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析區(qū)域正處于開發(fā)熱點(diǎn)前期。重視環(huán)境景觀，以此提升產(chǎn)品質(zhì)素和檔次。重視營銷，通過包裝和高水準(zhǔn)的服務(wù)提升項(xiàng)目的品牌和檔次。潛在威脅分析其它區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤會(huì)分流市場關(guān)注度和客戶。9、目標(biāo)客戶群消費(fèi)調(diào)研（1）本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群項(xiàng)目輻射半徑約35公里范圍內(nèi)，考慮在城西區(qū)域內(nèi)上班的各類企事業(yè)單位消費(fèi)者、周邊區(qū)域原居住人口和其他區(qū)域居民以及外地消費(fèi)人群。初步預(yù)計(jì)整體客群來源如周邊市場商戶20向四周輻射5公里范圍內(nèi)企事業(yè)單位上班的消費(fèi)者35周邊區(qū)域的原居住人口10來自其它區(qū)域或外地的消費(fèi)者35。第六部分項(xiàng)目價(jià)值判斷一、項(xiàng)目定位原則和定位思路1、差異性項(xiàng)目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要針對(duì)市場（區(qū)域市場或整體市場）目前的整體供應(yīng)特征，尋找一種與眾不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，以區(qū)別于區(qū)域市場或整體市場的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競爭的惡性泥潭。第18頁共30頁2、適應(yīng)性項(xiàng)目的定位應(yīng)該結(jié)合地塊的特點(diǎn)、區(qū)域市場的特征等其他要素，提出最適合本項(xiàng)目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況提出的定位，才是最合適的。3、獨(dú)特性獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識(shí)別，是一種區(qū)分與市場同類產(chǎn)品的有效手段。二、產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)定位由于地塊容積率指標(biāo)為38，加上地塊區(qū)域特點(diǎn)，社區(qū)定位為中檔的高層公寓社區(qū)。產(chǎn)品形態(tài)以高層建筑為主，做好園林景觀。2、高層建筑戶型面積以2房90M2為主，附帶少量三房和四房戶型。3、形象定位打造該片區(qū)最具有競爭力的住宅社區(qū)，通過建筑立面風(fēng)格和園林打造凸現(xiàn)本案的獨(dú)特性和與其他樓盤的差異性。4、目標(biāo)客戶定位整個(gè)社區(qū)客戶定位為面向都市中產(chǎn)階級(jí)。以成熟穩(wěn)定的中青年人為主，一般出生于60年代末80年代初，年齡在2540歲之間為主。家庭結(jié)構(gòu)一般只有一個(gè)小孩，部分家庭有一到兩個(gè)老人。戶主擁有一份較為穩(wěn)定或是收入較高職業(yè)，事業(yè)處于上升期，一般為首次置業(yè)或是第二次置業(yè)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)暫無）第七部分工程進(jìn)度一、項(xiàng)目組團(tuán)第19頁共30頁項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，在籌集到一定的啟動(dòng)資金后進(jìn)行前期工程開發(fā)，前期工程開發(fā)所獲利潤和回收的建設(shè)投資滾動(dòng)投入后續(xù)分期工程的建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目分三個(gè)組團(tuán)實(shí)施開發(fā)，建設(shè)總工期三年半。項(xiàng)目A區(qū)工程該期工程建筑面積約2247025平方米，計(jì)劃工期從2007年11月至2009年10月。項(xiàng)目B區(qū)工程該期工程建建筑面積約13663856平方米，計(jì)劃工期從2007年12月開始做基礎(chǔ)，至2009年11月完成。項(xiàng)目C區(qū)工程該期工程建筑面積約11955277平方米，計(jì)劃工期從2008年5月開工到2010年3月完工。二、確定工程各時(shí)間接點(diǎn)1、A區(qū)工程技術(shù)指標(biāo)該區(qū)域地上建筑面積約17912984平方米，全部為高層。、高層建筑安裝工程包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區(qū)域內(nèi)道路主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程包括售房部、異地樣板房、示范園林、小區(qū)入口等。建設(shè)工期自2007年11月開始至2009年10月結(jié)束。形象進(jìn)度完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過竣工驗(yàn)收。2、B區(qū)工程技術(shù)指標(biāo)該區(qū)域地上建筑面積約11925752平方米，全部為高層公寓。、高層建筑安裝工程包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區(qū)域內(nèi)道路主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程包括水體、園林綠化、小區(qū)入口場等。建設(shè)工期自2007年12月開始至2009年11月結(jié)束。形象進(jìn)度完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過竣工驗(yàn)收。3、C區(qū)工程技術(shù)指標(biāo)該區(qū)域地上建筑面積約9901888平方米，全部為全部為高層公寓。、建筑安裝工程包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區(qū)域內(nèi)道路主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。建設(shè)工期自2008年5月開始至2010年3月結(jié)束?，F(xiàn)場形象進(jìn)度區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間道路，高層通過驗(yàn)收。第20頁共30頁第八部分A區(qū)銷售進(jìn)度開盤時(shí)間確定（不含車庫）分期預(yù)售面積（平方米）預(yù)售時(shí)間A區(qū)第一次開盤500002008115A區(qū)第二次開盤511292008622A區(qū)第三次開盤7800020081128第九部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目A區(qū)總成本費(fèi)用1、投資估算范圍本投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收、所有商品房銷售完畢時(shí)所發(fā)生的全部費(fèi)用。費(fèi)用內(nèi)容分為項(xiàng)目開發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2、投資估算依據(jù)及投資估算方法（1）投資估算依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；原國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；原國家計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）。現(xiàn)場收集的資料；類似項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析，投資估算方法采用簡單擴(kuò)大經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)估算法。3項(xiàng)目投資（1）土地費(fèi)用第21頁共30頁項(xiàng)目總用地面積70畝。土地費(fèi)用包括前期征地費(fèi)、土地出讓金、土地契稅。地塊398萬元/畝，土地成本為27860萬元；土地契稅按綜合價(jià)金3提取，服務(wù)費(fèi)按綜合價(jià)金的025提取共計(jì)90545萬元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目土地費(fèi)用合計(jì)為2846545萬元，半年內(nèi)付清。（2）前期費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及平整場地監(jiān)理等階段的費(fèi)用支出，估算金額為435928萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，估算金額為336195萬元。以上兩項(xiàng)合計(jì)772123萬元。（3）工程成本建安成本包括土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程、裝修工程等成本，高層137692元/平方米，車庫1960元/平方米。人防工程2萬平方米,300元/平方米,物管用房1178元/平方米,估算金額合計(jì)3394349萬元。4配套設(shè)施費(fèi)物業(yè)管理用房裝飾費(fèi)500元/平方米,估算金額合計(jì)16208萬元（5）不可預(yù)見費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)按上述24項(xiàng)費(fèi)用之和的2估算，預(yù)算金額為74935萬元。（6）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)我司以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，估算金額為3000萬元。（7）管理費(fèi)用第22頁共30頁管理費(fèi)用為該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理該房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷以及其他管理費(fèi)用。根據(jù)我司項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，估算金額為2500萬元。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資借款利息。項(xiàng)目各種借貸資金年綜合計(jì)息利率預(yù)計(jì)為747。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及產(chǎn)品銷售計(jì)劃測(cè)算，預(yù)計(jì)發(fā)生借款利息4482萬元。（9）合計(jì)經(jīng)上所述，項(xiàng)目總投資為8132361萬元，單位造價(jià)為361918元/平方米。二、項(xiàng)目A區(qū)總收益1、產(chǎn)品銷售價(jià)格項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品主要有高層公寓、商業(yè)用房、車庫。產(chǎn)品銷售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目所在地目前房產(chǎn)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情及發(fā)展趨勢(shì)分析，產(chǎn)品銷售價(jià)格逐年考慮一定的上漲幅度。該項(xiàng)目的銷售價(jià)格（按建筑面積計(jì)算）預(yù)測(cè)如下分期預(yù)售面積（平方米）均價(jià)（元）預(yù)售金額萬元A區(qū)第一次開盤50000510025500A區(qū)第二次開盤51129530027098A區(qū)第三次開盤780005500429002、產(chǎn)品銷售收入項(xiàng)目產(chǎn)品可銷售總建筑面積為2247025平方米，其中高層住宅17912984平方米，車庫4233106M2,計(jì)1434個(gè)車位,7萬/個(gè)。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目總銷售收入為105536萬元，其中住宅銷售收入95498萬元，車位銷售收入10038萬元第23頁共30頁3、營業(yè)稅金及附加項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營業(yè)稅及附加為銷售收入的55。合計(jì)5804萬元。4、土地增值稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅是每年按銷售收入的1預(yù)征，項(xiàng)目土地增值稅金額為1055萬元。5、匯總據(jù)以上分析，本項(xiàng)目利潤總額為17354萬元，企業(yè)所得稅按銷售收入的33收取，共計(jì)5727萬元，稅后利潤為11627萬元。三、A區(qū)資金的籌措及使用計(jì)劃1、資金投資計(jì)劃單位（萬元）建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1建設(shè)投資81323681749469368011土地費(fèi)用287652876500000012建安成本34105263005800200513前期費(fèi)用7721772100000014銷售費(fèi)用30001500100050015管理費(fèi)用250090080080016財(cái)務(wù)費(fèi)用44822988149400017不可預(yù)計(jì)費(fèi)用7500003753752、可運(yùn)用資金第24頁共30頁單位（萬元）建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1銷售收入1055361000070000255362銷售稅金及附加5804550385014043土地增值稅10551007002554可運(yùn)用資金98677935065450238773、資金籌措項(xiàng)目融資方案為通過企業(yè)自籌、銷售回款、向銀行借款等多種方式籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資。企業(yè)自有資金和銷售轉(zhuǎn)投構(gòu)成項(xiàng)目資本金，出現(xiàn)有資金缺口時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款。根據(jù)融資方案及項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃計(jì)算，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資籌措方案如下企業(yè)自有資金28915萬元；銷售收入再投入2408萬元；向銀行借款50000萬元；自有資金率自有資金/總投資100356。建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1資金來源8132376866272863653411自有資金28915289150012銀行貸款50000500000013銷售收入再投入24084081500500單位（萬元）第25頁共30頁4、貸款還本付息根據(jù)以下計(jì)算，本項(xiàng)目第2年就有資金用于償還銀行，第2年能全部清還所有款項(xiàng)。建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1借款還本息11年初借款累計(jì)0444822749412本年借款50000500000013本年應(yīng)計(jì)利息448229881494184014年底還本利息444820169882749415年末借款累計(jì)4298827494單位（萬元）5、資金來源與運(yùn)用建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1資金來源18445188915700002553611銷售收入10553610000700002553612自有資金28915289150013銀行貸款5000050000002資金運(yùn)用13390965997310593685321建設(shè)投資76841651867975368022借款還本付息444820169882749423銷售稅金及附加58045503850140424土地增值稅105510070025525所得稅572716115464020第26頁共30頁3盈余資金505422291838941113174累積盈余資金229185185940542單位（萬元）四、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)折現(xiàn)率10。計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目從2007年5月開始籌建，支付第1筆土地款，到2010年3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。全部工程竣工并銷售完所有商品房，共計(jì)35年，故項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期為4年。2、盈利能力分析建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1銷售收入1055361000070000255362總成本費(fèi)用8132368174946936803銷售稅金及附加5804550385014044土地增值稅10551007002555利潤總額173545882455981201976所得稅5727161154640207稅后利潤11627589855443516177單位萬元稅前成本利潤率利潤總額/總成本1002258稅前銷售利潤率利潤總額/總銷售收入1001644投資利潤率利潤總額/總投資1002134稅后成本利潤率稅后利潤/總成本1001513第27頁共30頁稅后銷售利潤率稅后利潤/總銷售收入10011投資凈利潤率稅后利潤/總投資1001433、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR全部投資現(xiàn)金流分析建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1現(xiàn)金流入10553610000700002553611銷售收入1055361000070000255362現(xiàn)金流出9390935843316852638221建設(shè)投資8132334650233362333722銷售稅金及附加58045503850140423土地增值稅105510070025524所得稅5727543379913863凈現(xiàn)金流116022584338315846單位萬元自有資金現(xiàn)金流分析建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1年2年3年1現(xiàn)金流入10553610000700002553611銷售收入1055361000070000255362現(xiàn)金流出93909360