FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。時代柏仕晶舍價格策略定價流程第一步評估內(nèi)外部因素，包括消費者需求、市場動態(tài)、競爭對手、成本、商品力、銷售能力、利潤目標。第二步收集定價信息，如地段、產(chǎn)品等。掌握客源，明確市場定位。第三步選擇定價方式，決定住宅整體均價第四步?jīng)Q定各棟的平均單價（區(qū)位價差）第五步?jīng)Q定水平價差（各幢間價差、各單元價差、各花園面積價差）第六步?jīng)Q定樓層垂直價差第七步調(diào)整價格偏差第八步確定付款方式定價流程中就注意問題成本因素本案綜合成本達3609元/平米商品力產(chǎn)品定位跳出區(qū)域市場，形成產(chǎn)品區(qū)隔與市場區(qū)隔。同時形成準確的客戶定位。但從地塊的地形、規(guī)模、位置以及產(chǎn)品的多樣性所造成的因素對整體價格有一定的影響。銷售能力從目前銷售機制、廣告宣傳、促銷能力具備一定的實力，但公司的品牌與形象力不夠利潤目標在市場允許的情況下，創(chuàng)造最理想的利潤目標。各種定價方式成本定價法競爭定價法聲望定價法FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。差異定價法時間定價法可比樓盤量化定價法注1、本案定價含地面花園與屋頂花園面積價格2、本案定價是指對外公布的市場表價成都大市場整體情況FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1成都房地產(chǎn)市場運行情況2003年成都房地產(chǎn)開發(fā)面積情況統(tǒng)計開發(fā)土地面積（萬M2）同比增長合計54046896城東250929111城南77943775城西27835423城北7644802分析城東開發(fā)面積強勁增長（同比增加29倍）。城南開發(fā)面積有進一步的萎縮（同比減小1/3）。城西的開發(fā)面積最大，大大超過城東、城南、城北開發(fā)面積之和。2004年城南消費者對住宅的需求可能會轉(zhuǎn)向城西、城東。特別是對中高檔的住宅的需求會轉(zhuǎn)向西南方或城西。（對本案有較大的優(yōu)勢）22003年各物業(yè)供銷對比表（單位萬M2）總體住宅辦公用房商業(yè)用房供給619644343114358957FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銷售655625607614786780供銷比0945077509031321分析市區(qū)新建商品房銷售旺盛，供略小于求，說明市場步入良性發(fā)展軌道市區(qū)住宅供不應求，說明缺口很大（對本案有利）市區(qū)土地供應嚴重缺乏，大盤住宅開發(fā)逐漸減少，由于土地稀缺開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)利潤更高的寫字樓與商業(yè)物業(yè)。一批開發(fā)商轉(zhuǎn)移郊縣，進行大盤開發(fā)。舊城改造帶來強烈的購買力。大批外地人選擇在成都進行房地投投置業(yè)市區(qū)商業(yè)用房供略過求，辦公用房基本平衡，因而看出舊城改造與城市規(guī)劃是商業(yè)物業(yè)紅火的主要原因。32003年各方位供銷對比表（單位萬M2）城東城南城西城北供給729014258264215754總體銷售675416223285417147供給39348990203213794住宅銷售597113608256785945供給695327354053辦公用房銷售032386420119供給128831232545824商業(yè)用房銷售630186420841036FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。分析各方位整體供求平衡，住宅供應全面不足。住宅缺口達126萬平米，城西與城南的供應缺口分別約為50萬平米，（對本案有利）城東與城北供應缺口分別約為20萬平米，缺口非常巨大。城東辦公用房供應趨熱，城南商業(yè)用房供給旺盛。（城南、城東副中心發(fā)展與政府南遷造成商業(yè)物業(yè)的市場前景）42003年各環(huán)域供銷對比表（單位萬M2）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外供給7112828310147340482373總體銷售6151651415764355041607供給340260317557249801461住宅銷售4231558113508313441412供給647066042455225辦公用房銷售523259431262003供給1164107913545153208商業(yè)用房銷售116251314193503183分析一環(huán)至二環(huán)商品房總量供應嚴重不足，二環(huán)至三環(huán)供求出現(xiàn)缺口。一至三環(huán)住宅銷售保持旺盛。一至三環(huán)共銷售面積為44852萬平米，占住宅總FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銷售量的7998，而一至三環(huán)的住宅供應量僅為32537萬平米，相差120萬平米，供應量嚴重不足，一至二環(huán)和二至三環(huán)的住宅供應缺口都約為60萬平米。（本案住宅有市場前景）內(nèi)環(huán)以內(nèi)辦公用戶供應旺盛，內(nèi)環(huán)至一環(huán)和二至三環(huán)的商業(yè)用房供過于求。而一環(huán)至二環(huán)的商業(yè)用房基本平衡。（本案商業(yè)有市場前景）52003年各戶型供銷狀況（單位萬M2）050100150200250供給4737878110854156073452銷售414590251242323834664960以下609090120120180180以上分析面積在120平米以上戶型肖售火爆，120180平米的銷售面積比供應面積多出約80萬平米，180平米以上銷售面積比供應面積多約30萬平米，兩項合計多出約110萬平米，因而消費者對大、中戶型接受度仍較高。（對本案有利）小戶型供銷兩旺，價格攀升速度較快。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。62003年成都商品房銷售價格情況價格范圍1800以下1800270027003600360050005000以上銷售面積3983252061960156791607住宅同比增長552861090254236927價格范圍3000以下3000400040005000500060006000以上銷售面積689287208137158辦公用房同比增長16514571836713812675價格范圍5000以下5000100001000015000150002000020000以上銷售面積28773040504161197商業(yè)用房同比增長22073371065982869519分析市區(qū)商品房價格穩(wěn)中有升。住宅價格穩(wěn)步上漲，主力價位集中在18003600元/平米，其中27003600元/平米價位交易增幅最大，36005000元/平米、5000元/平米以上價位也有不小的增幅，（對本案有利）但價位在1800元/平米以下的住宅交易卻下降了5528。高價位商業(yè)用房、中等價位辦公用房銷售漲勢明顯。其中40005000元/平米與50006000元/平米的銷售有較為明顯的漲幅，6000元/平米以上辦公用房銷售有所下降。而商業(yè)用房在10000元/平米以上銷售有較明顯的增長（對本案有利），但商業(yè)用房的成交主力價格仍是在10000元/平米以下。7成都商品房銷售消費者購房情況（萬M2）總體住宅辦公用房商業(yè)用房單位購買48572127700325FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市區(qū)人口2545922403358438市郊區(qū)人口70296020096103外地人口2821825526325362分析新建商品房外地人取代本市人成購房主力2003年外地人購買商品房總量達28218萬平米，占總量的43加上市郊區(qū)個人購房占107，兩者相加達537市區(qū)流動人口約100萬，而市區(qū)總?cè)丝诩s300多萬，人口結(jié)構(gòu)的開放性使得外地人購房成為一種趨勢。8、成都2003年房地產(chǎn)商品房價格指數(shù)物業(yè)類型方位內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)至1環(huán)1環(huán)至2環(huán)2環(huán)至3環(huán)3環(huán)外城東32602984282724551922城南37133233305729342140城西39643470296625722047普通住宅城北32032977276624901798城東35093228293727022432城南40023602335031152866城西39643687339231882965住宅別墅高檔公寓城北34383060275425062230物業(yè)類型方位內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)至1環(huán)1環(huán)至2環(huán)2環(huán)至3環(huán)3環(huán)外城東2091211034848855414414城南1787712342881671805290商業(yè)城西2125411930795466985170FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城北118977827539846293497城東76846147510239802985城南80636773562246663640城西77986550543744583433辦公寫字樓城北74085778479635972626分析從內(nèi)環(huán)至三環(huán)城西、城南的價格仍高于城東、城北。從縱向看從內(nèi)環(huán)至三環(huán)普通住宅與別墅高檔公寓的價格差在不斷縮小，有利于別墅高檔公寓的銷售去化。從橫向看除內(nèi)環(huán)以外，一環(huán)至三環(huán)的商品房價格差也在不斷的縮小。內(nèi)環(huán)至三環(huán)外住宅價格城西高于城南，而只有內(nèi)環(huán)別墅高檔公寓價格城南高于城西。商業(yè)與辦公寫字樓的高端價格仍控制在一環(huán)內(nèi)。一環(huán)至二環(huán)的商業(yè)與寫字樓的價格在不斷的攀升。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。五、區(qū)域市場調(diào)查及本案價格分析1、浣花風景區(qū)樓盤情況（詳見市調(diào)表）項目名稱單價元/M2均價元/M2總價范圍主力總價總銷金額銷售率金林半島800018000獨幢18000雙拼12000復式90001501000萬160萬7億20草堂之春800013000獨幢11000348800萬550660萬2億100浣花溪山莊獨幢8800雙拼68007100復式48805200獨幢8800雙拼6980復式500060320萬100150萬146億100春天花園39806000復式4500多層430050120萬7090萬37億100浣花新城30004600獨幢460038138萬3553萬12億100FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。復式4000多層3500浣花庭院36004000多層380052110萬5060萬065億100清漪苑32804280多層38003080萬60萬037億97龍井花園占地6萬平米；51電梯花園洋房；戶型98228平米；預計均價4000元/平米省建行宿舍張助理調(diào)查1、通過朋友了解到真實信息，復式面積200平米，成交110萬，除掉18萬元裝修及設(shè)備費用，清水房單價4600元/平米。分析浣花風景區(qū)內(nèi)的樓盤有三種建筑形態(tài)純別墅700018000元獨幢雙拼金林半島18000元/平米12000元/平米草堂之春11000元/平米舜苑10000元/平米浣花溪山莊8800元/平米68007100元/平米類別墅40005000元/平米復式浣花溪山莊5000元/平米春天花園4500元/平米FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。浣花新城4000元/平米多層住宅35003800元/平米多層清漪苑3800元/平米浣花庭園3800元/平米浣花新城3500元/平米附圖18000別墅50007000復式40003800多層3500分析浣花風景區(qū)為成都稀有地段，并有先天的自然環(huán)境優(yōu)勢，因而浣花風景中的樓盤地段價值非常高，因而本案地段無法與浣花區(qū)相比。春天花園從地段、公司品牌、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)配套、外立面、景觀都強于本案，建議本案復式均價應小于浣花風景區(qū)春天花園復式均價4500元/平米在浣花風景中置業(yè)的客戶大都是因為浣花區(qū)這一地段因素，其內(nèi)的多層價格高達35003800元/平米，而產(chǎn)品卻無任何特色，但銷售非常成功。不難看出浣花風景區(qū)的魅力所在。但因本案產(chǎn)品具有較強的競爭優(yōu)勢，因而本案復式均價應大于浣花風景區(qū)多層價格3800元/平米。省建行復式宿舍的二手房調(diào)查清水房單價在4600元/平米左右，從地段上與春天花園、浣花溪山莊位置相同，因而在該地段上價格屬于合理范圍。本案無法與其相比。從上分析得出FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本案復式均單價大于浣花區(qū)多層價格而小于春天花園復式價格本案復式均價段39004400元/平米取上述中間值本案復式均單價4150元/平米2、浣花區(qū)樓盤量化定價分析可比樓盤評判標準定級因素指標級別地段（05）A、距中心區(qū)遠近B、距所在片區(qū)中心遠近C、商業(yè)為臨街或背街D、住宅為臨街或背街產(chǎn)品規(guī)劃（05）A、建筑形態(tài)及布局是否科學合理B、各棟關(guān)系C、是否有特色價格（05）A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少C、價格是否有優(yōu)勢戶型設(shè)計（04）A、客廳與臥室關(guān)系B、廚房與衛(wèi)生間關(guān)系C、是否有暗房D、實用率大小E、是否舒適F、是否有特色G、客廳主臥開間及面積大小，層高品牌效應（03）A資產(chǎn)及資質(zhì)、B、開發(fā)樓盤多少C、樓盤質(zhì)量D、品牌E、配合團隊小區(qū)環(huán)境（03）A、綠化大小B、是否體現(xiàn)實用性與參于性C、是否新穎有特色D、是否高檔E、視覺感受如何F、視野情況好環(huán)小區(qū)配套（03）A、配套的多少B、配套的實用性按評判的遞增的順序評出1、2、3、4、5、6、7、8、9級FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公共配套（03）A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施供水、排水、供氣、供電B、社會服務性設(shè)施文化教育、文娛體育、郵電、公園綠地C、其它生活配套物業(yè)管理（03）A、保安B、清潔衛(wèi)生C、機電D、綠化及差護狀況E、物業(yè)管理費F、是否人車分流G、物業(yè)管理資質(zhì)停車位（02）A、停車位比例、B、住戶方便程度外立面（02）A、是否醒目、B、是否清穎C、是否有特色D、感官舒適度項目規(guī)模（01）A、總建面積B、占地面積C、總戶數(shù)同區(qū)樓盤綜合因素量化統(tǒng)計純別墅復式多層因素及權(quán)數(shù)項目名稱序號金林半島草堂之春舜苑浣花溪山莊春天花園浣花新城柏仕晶舍清猗苑浣花庭院地段（05）1987651234產(chǎn)品規(guī)劃（05）2987643512價格（05）3123457698戶型設(shè)計（04）4987643512FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。品牌效應（03）5987564312小區(qū)環(huán)境（03）6987563412小區(qū)配套（03）7987564321公共配套（03）8987653421物業(yè)管理（03）9987564312停車位（02）10987653421外立面（02）11653892741項目規(guī)模（01）12974685312得分305275242216209141161103108本案樓盤價格測算原始數(shù)據(jù)序號樓盤名稱樓盤得分X樓盤價格Y1金林半島305180002草堂之春275110003舜苑242100004浣花溪山莊21650005春天花園20945006柏仕晶舍161本案價格7浣花新城14140008清猗苑10338009浣花庭院1083800從上分析得出上述樓盤量化可以看出，樓盤的得分與價格成直線關(guān)系，即是分數(shù)越高，則價格越高。介于上述樓盤產(chǎn)品的差異性太大，因而只關(guān)注本案上下兩個同質(zhì)樓盤，可以看出春天花園、浣花新城復式價差500元/平米，得分相差68分，通過本案與他們對比得出本案復式均單價在4147元/平米FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3、其它區(qū)域部份疊拼項目情況（詳見市調(diào)表）項目名稱單價元/M2均價元/M2總價范圍主力總價總銷金額銷售率中華家園復式別墅一期26803580二期31803900一期3100二期3600一期4070二期5080一期4050二期50604億復式100二期電梯20（電梯占總戶數(shù)22）錦城豪庭獨幢8000雙拼5180復式3700獨幢8000雙拼5180復式370068300萬8090萬15億80御都花園獨幢9880聯(lián)排43805400110480120萬530國信公寓30004180400028125萬100萬289億100銀都欣園多層40004900別墅55006200多層4200聯(lián)排別墅580048180萬7080萬25億98風格雅苑4100118150萬130萬12億65春雨花間3050405034003590萬5060萬144億60蜀風花園城38004900400045150萬70100萬4億80河濱印象聯(lián)排6000100200萬上述附表城南別墅41005800元/平米城西別墅36005400元/平米城東別墅40006000元/平米FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銀都欣園聯(lián)排5800風格雅園復式4100御都花園聯(lián)排43805400錦城豪庭復式3700中華家園復式3600春語花間復式3800國信公寓復式4000河濱印象聯(lián)排6000別墅價格地盤附圖北36005400元/平米40006000元/平米41005800元/平米分析從成都部份疊拼項目可以看出，復式均單價在31004100元/平米，主力總價40萬100萬左右。上述個案的銷售率都超過60，因而說明疊拼產(chǎn)品在成都有一定的市場空間。上述項目大都在二環(huán)路以外，本案在地段上具有一定的優(yōu)勢。同時產(chǎn)品規(guī)劃具有一定的特色，因而建議本案復式均單價不應低于4100元/平米。但又不能大于上述獨幢或雙拼別墅最低價格5180元/平米。上述較多項目在品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境、物管上與本案相比有一定的優(yōu)勢，因而均單均不能相差太大，否則會左右客戶的選擇，對本案不利。結(jié)合上述分析與前面浣花風景區(qū)內(nèi)樓盤分析建議本案復式均單價應控制在4150元/平米滿足下列條件FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。大于浣花風景區(qū)中多層均價（多層最高均價龍井花園4000元/平米）大于浣花區(qū)中的浣花新城（以多層為主力，復式住宅4000元/平米并占極少數(shù)）大于其它區(qū)域疊拼均價（疊拼最高均價風格雅園4100元/平米）小于浣花風景區(qū)中春天花園均價4500元/平米小于其它區(qū)域獨幢或雙拼別墅最低價格5180元/平米4、臨河與東西向價差制定東西向戶型帶有較大的花園面積，同時戶型設(shè)計優(yōu)于臨河戶型，只是在地塊區(qū)位上有一定的差異。因而價差系數(shù)不宜過大，否則會造成臨河戶型銷售緩慢。參照春天花園、禾嘉花園的地塊區(qū)位價差300元/平米與各自面積計算本案臨河與東西向各自均單價。計算結(jié)果臨河均單價4270元/平米東西向均單價3970元/平米臨河較大面積2004270元/平米約85萬東西向較大面積1803970元/平米71萬兩者總價相差14萬決定不同的客層，說明300元/平米價差比較合理。4、大石西路上的個案項目情況（詳見市調(diào)表）項目名稱單價元/M2均價元/M2總價范圍主力總價總銷金額銷售率禾嘉花園臨街3100臨河3600康河酈景28004500多層29004560萬FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。電梯3380紫滕花園2900雅然居2600森樺苑2700360030002984萬33萬14億85新空間2419310026002156萬2832萬075億986新景觀2450320026001740萬2030萬03億90雙楠所有陽光198032002800758萬2030萬15億一期售完二期排號分析大石西路上多層與電梯公寓的均價26003400元/平米，主力總價區(qū)間2040萬左右。二環(huán)一環(huán)雙楠所有陽光2800元/平米禾嘉花園3100本案康河2900（多）紫滕2900森樺苑3000新空間2600雅然居2600新景觀26003380（電梯）因本案地段不如禾嘉花園（禾嘉花園緊鄰市政公園，距浣花公園較近），因而臨街平層均價應小于禾嘉花園的臨街3100元/平米。本案臨街平層具有面積小，總價低，客源面廣，外立面設(shè)計新穎，并且2F、5F帶較大的露臺花園與屋頂花園。具有一定的優(yōu)勢，因而臨街住宅均價不應低于對面的3000元/平米考慮到臨街的銷售抗性，因而3000元/平米本案臨街住宅3100元/平米浣花區(qū)多層3500元/平米建議本案臨街均價3050元/平米FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。六、大石西路商業(yè)調(diào)查及本案商業(yè)價格分析FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1大石西路商鋪情況（詳見市調(diào)表）項目名稱形式價格層高開間進深面積銷售租金經(jīng)營范圍商業(yè)配套價格影響底商100004416121560300余340601F52001萬46101215100300完40602F31003整層面積130未禾嘉花園綜合樓3F58003整層面積130未35可做餐飲有獨立衛(wèi)生間底商可與2F相連旁邊商業(yè)不夠成熟1F900069721622950未50雅然居底商2F5000辦公不能做餐飲有獨立衛(wèi)生間未形成商業(yè)口岸1F85001萬42427282250160完5060新空間底商2F50003427282250160不售不能做餐飲無任何配套1F850012萬45578124015030未交房新景觀底商2F4300面積較大，具體數(shù)字暫無未未交房不能做餐飲有衛(wèi)生間2F面積較大1F9000至1萬3937541112150完5060康河酈景底商2F4000至50003237541112150可做餐飲有衛(wèi)生間離路較遠，內(nèi)有柱子分析大石西路上1F底商的售價基本在850010000元/平米，層高445米。2F商業(yè)售價基本在40005000元/平米，層高在3米左右。商業(yè)無電梯配套，但都規(guī)劃有衛(wèi)生間。1F銷售情況較好，但2F空置較多。上述樓盤商業(yè)能經(jīng)營餐飲的有康河酈景、禾嘉花園。大石西路的商業(yè)的銷售的最大抗性乃是此區(qū)域未形成商業(yè)口岸，但隨著城市的規(guī)劃與發(fā)展，此區(qū)域的商業(yè)在不斷的成熟。2、本商業(yè)條件分析FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。優(yōu)外立面設(shè)計新穎現(xiàn)代。沿街面水景與商業(yè)步行街的規(guī)劃互映互襯。沿街面與東端都有較大面積的開放綠地景觀，對商業(yè)有較高的附加值。商業(yè)的層高、面積規(guī)劃都有具備較優(yōu)的條件，底商面積不大、總價不高。綜合樓面積可以自由組合，給投資者較大的選擇余地。商業(yè)有電梯配套，且車位規(guī)劃充足，況且經(jīng)營范圍不限，對商業(yè)的形成有較大的優(yōu)勢。項目定位為花園式疊拼別墅，對商業(yè)的檔次也有較大提升。劣本案底商平面有突出柱位，平面呈現(xiàn)不完整。東端商業(yè)樓無配套停車位。3、本商業(yè)定價分析從上述分析，大石西路上大部份項目商業(yè)配套條件不如本案，因而本案商業(yè)的1F不低于10000元/平米，2F不低于5000元/平米，根據(jù)本案樓層關(guān)系與成都市場行情，商業(yè)樓層價差一般在500元/平米左右（除1F與2F之間）。因而建議1F10500元/平米2F5500元/平米3F4500元/平米4F5000元/平米FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。七、柏仕晶舍停車位分析地上停車庫1基本數(shù)據(jù)面積2184車位數(shù)12個2成本測算以財務部項目成本測算地上建筑綜合成本3380元/計，地上停車庫總成本為21843380元/738萬元則地上停車庫最低應售成本價為738萬元12個615萬元/個3出售經(jīng)濟測算以每個車位10萬元為售價，總銷售金額為12個10萬元120萬元凈利潤120萬元738萬元462萬元利潤率462萬元120萬元3854出租經(jīng)濟測算FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如以每個大車位300元/月出租，則每年回收租金為300元/月12個月12個車位432萬元/年出租成本回收期約為738萬元432萬元/年17年（期間管理費等費用尚未計算在內(nèi)）地下停車位1基本數(shù)據(jù)總面積362657機動車車位數(shù)82個地下室建安成本2420元/（財務部項目成本測算）其中公共設(shè)施面積44614自行車車位面積約256共計4461425670214以上70214部分應以公攤形式分攤到住宅面積內(nèi)，即702142420元/1699179萬元2264924（住、商建筑面積）75元/則地上建筑成本應增加為3380元/75元/3455元/機動車停車位實際所占面積為362657702142924432成本測算以地下室建安成本2420元/計，機動車停車位造價為2924432420元/7077萬元則地下停車位最低應售成本價為7077萬元82個863萬元/個FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3出售經(jīng)濟測算如以每個車位9萬元為售價，總銷售金額為82個9萬元738萬元利潤738萬元7077萬元303萬元利潤率303萬元738萬元414、出租經(jīng)濟測算按南岸一家地下停車位大車位300元/月、小車位200元/月為標準，如以每個車位平均租金250元/月計，則每年回收租金為250元/月12個月82個車位246萬元/年出租成本回收期約為7077萬元246萬元/年29年（期間管理費等費用尚未計算在內(nèi)）時代100停車位分析及柏仕晶舍停車位盈利方式建議1時代100停車位分析時代100停車位面臨的出租、出售較難問題，主要是原停車位比例為大戶型住宅配置，后改為小戶型后，業(yè)主對停車位需求較小的原因所致。2柏仕晶舍停車位盈利方式建議柏仕晶舍160180大戶型占住宅總戶數(shù)比例為78，客戶群體大多擁有私家車，因此對停車位存在較大需求，F(xiàn)DC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)有需求就會有市場、有市場就會有價格的市場規(guī)律，建議公司考慮柏仕晶舍停車位以出售為主，出租為輔。車位銷售原則保證有利潤，低于成本價格不銷售。出售時間在住宅銷售結(jié)束時，交房前通知客戶前來認購車位。出售價格建議地上停車庫12萬元/個地下停車位10萬元/個（地上停車庫條件較佳，可利用高價格擠壓地下停車位，以利于地下停車位的去化。）1、附市場調(diào)查有個別獨幢與雙拼別墅將車位與住宅一起合并銷售，即是按套計價。復式住宅車位基本上都是獨立銷售復式住宅地下車位售價612萬，多數(shù)在810萬，租金100400元/平米不等。復式住宅地上車位售價615萬，多數(shù)在812萬，租金100400元/平米不等。大多項目的車位銷售不理想，而出租率較高。FDC21A