CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM1重點研究案例列表類型區(qū)域案例名稱概況參考要點旅游商業(yè)物業(yè)楚雄彝人古鎮(zhèn)距昆明市區(qū)約155公里占地約1740畝彝人名族特色及商業(yè)旅游中心大型古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式借鑒古鎮(zhèn)規(guī)劃及建筑特色借鑒CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM2楚雄彝人古鎮(zhèn)項目案例研究CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM3L項目概況區(qū)位位于原宋代大理國相國高明量在威楚（今楚雄）西北二里建的德江城舊址。古鎮(zhèn)西鄰龍川江，南面永安大道，緊鄰楚雄市開發(fā)區(qū)管委會，地處楚雄州政府政務中心旁。項目規(guī)模項目占地面積為1740畝，總建筑面積約100萬，計劃投資25億元項目物業(yè)構(gòu)成整體項目分為分9期開發(fā)。12期以商業(yè)為主，部分別墅（水墨藝墅）；37期除商鋪外包括大量多層及別墅住宅；8期為項目區(qū)域整體配套，包含醫(yī)院、幼兒園等多種業(yè)態(tài)；9期在彝人古鎮(zhèn)項目東側(cè)的太陽歷公園區(qū)域，將建成歡樂嘉年華、高爾夫球場、產(chǎn)權酒店等產(chǎn)品。發(fā)展商楚雄匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司楚雄彝人古鎮(zhèn)項目概況37期12期彝人東區(qū)8期彝人古鎮(zhèn)是以民俗旅游商業(yè)與住宅聯(lián)動作為主要推動力的典型大型地產(chǎn)項目。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM4楚雄彝人古鎮(zhèn)旅游概況古鎮(zhèn)旅游區(qū)域古鎮(zhèn)旅游區(qū)域彝人古鎮(zhèn)是集商業(yè)、居住和文化旅游為一體的文化旅游地產(chǎn)項目，是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂”的大型文化旅游地產(chǎn)項目。彝族部落客棧區(qū)古鎮(zhèn)旅游區(qū)域內(nèi)其他區(qū)塊均為商住兩用的商鋪，包括餐館、店鋪等。梅葛廣場、桃花溪、咪依魯廣場、望江樓、古戲臺、火塘會廣場、德運廣場、威楚大道、水源廣場在未來的3至7期，將相繼推出彝文化主題園、威楚樓、畢摩文化廣場、德江城、高氏相府、清明河等10余特色景點。彝人古鎮(zhèn)前區(qū)主要景點有火塘會威楚大道CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM5楚雄彝人古鎮(zhèn)旅游的開發(fā)利用P彝人部落P梅葛廣場P桃花溪P咪依魯廣場P望江樓P古戲臺P火塘會廣場P德運廣場P威楚大道P水源廣場PP火把節(jié)（農(nóng)歷六月二十四日或二十五日）P插花節(jié)（農(nóng)歷十月初八）P賽裝節(jié)（正月十五）P跳虎節(jié)（農(nóng)歷正月初八至正月十五）P開井節(jié)（農(nóng)歷正月十五）P彝人部落（長街宴，歌舞表演）PP彝人古鎮(zhèn)的旅游資源開發(fā)主要集中于對彝族文化的具象陳列，對彝族文化的軟件抽象展示不足，利用率不高。P文化旅游產(chǎn)品主要依托于彝族的幾大傳統(tǒng)節(jié)日，缺乏常態(tài)的具有互動性的旅游產(chǎn)品，對游客的吸引力堪憂，也會帶來旅游淡旺季游客量差異過大的問題。P缺乏能夠延長游客停留時間的旅游項目，對商業(yè)項目的購買力支持不足，將影響相關商業(yè)的進一步擴張。P游客流量不穩(wěn)定對依托于該項目而成的各商業(yè)項目必將帶來不利影響。彝人古鎮(zhèn)旅游開發(fā)主要將注意力集中于硬件部分的表現(xiàn)，軟件展示不足；同時缺乏常態(tài)的互動性旅游產(chǎn)品，影響客源的穩(wěn)定性。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM6楚雄彝人古鎮(zhèn)關鍵旅游項目每晚1830至2000彝鄉(xiāng)宴每晚2030至2200左腳舞彝族風情街彝族傳統(tǒng)民居畢摩房姑娘房蘇尼房六祖廣場神柱廣場馬幫群雕光湖水榭阿普湖小樹林葫蘆廊神山彝人部落是項目內(nèi)唯一提供常態(tài)互動性旅游產(chǎn)品的部分。景點概況常態(tài)活動主要景點彝人部落位于楚雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)彝人古鎮(zhèn)三期旅游景區(qū)，集中展示彝族原生態(tài)的市井文化、建筑文化、村落文化、服飾文化、歌舞文化和祭祀文化，注重游客參與性，將絢麗多姿的彝族文化推向更為廣闊的天地，也必將為美不勝收的彝人古鎮(zhèn)增添了一個讓廣大游客流連忘返的快樂天堂。彝人部落CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM7楚雄彝人古鎮(zhèn)旅游功能配套及客源P與全國300余家旅行社協(xié)議合作P在楚雄地方電視臺、云南省電視臺做廣告營銷P參加北京、上海房交會市場推廣渠道餐飲配套住宿配套P整個區(qū)域有90家商鋪為純餐飲經(jīng)營P餐飲主要消費人群為楚雄當?shù)厝?，游客所占比例較少。P古鎮(zhèn)內(nèi)有專門的住宿區(qū)，有30家客棧，另有60家為商鋪與客棧共用的商鋪。P古鎮(zhèn)內(nèi)有一家5星級酒店在建P平均每家客棧的客房數(shù)為35間P客棧入住率淡季為60，旺季為95，平均入住率為80。周末及節(jié)假日為古鎮(zhèn)旅游的旺季。項目客源以旅行社帶來的低端游客為主，成為零售部分的主力消費支持，餐飲區(qū)客源以本地客源為主。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM8楚雄彝人古鎮(zhèn)項目開發(fā)順序L項目14期開發(fā)時序2005420051120071200814期開工201012未定彝人東區(qū)開工8期開工20066完工1期開工200612完工2期開工200812完工3期開工201012完工時間概況重要時間節(jié)點總投資銷售物業(yè)景點第1期占地122畝總建81萬2005年4月開工，7月開盤；2006年6月底完工，7月旅游區(qū)試營業(yè)，10月商鋪正式開業(yè)約16億元23個苑梅葛廣場、望江樓、古戲臺、火塘會、桃花溪、六座小橋等第2期占地121畝總建78萬2005年11月開工；2006年11月底完工，2007年3月“燒烤街”開業(yè)，6月酒店開業(yè)約16億元28個苑，1間四星級酒店、5間小型客棧水源廣場、德運廣場、咪依魯廣場、三眼井等第3期占地200多畝2007年1月開工，10月開盤；2008年年底交付使用約2億元多個商業(yè)、多層住宅、別墅彝人部落、清明河等第4期2008年4月開始認籌威楚樓（彝王宮）、畢摩文化廣場、高氏相府、祖廟、廟會廣場等彝人古鎮(zhèn)前期是以開發(fā)旅游商業(yè)為主，輔以別墅、院落等住宅物業(yè)；中期主要發(fā)展住宅物業(yè)（其中4期以商業(yè)為主），實現(xiàn)整體商住聯(lián)動。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM9彝人古鎮(zhèn)各類產(chǎn)品配比情況L項目商業(yè)物業(yè)配比產(chǎn)品層數(shù)區(qū)位面積區(qū)間比例純商鋪13/12/14期，項目中間5040010商住型1313期，項目中間188300，主力23026065多層1657期，東側(cè)8015015別墅院落式1期，57期，西側(cè)23090010雙拼/聯(lián)排/獨棟1期，57期，西側(cè)220310楚雄彝人古鎮(zhèn)項目產(chǎn)品狀況項目各類產(chǎn)品中，以商住型商鋪為主，各類產(chǎn)品分區(qū)合理，便于聯(lián)動；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲及客棧住宿業(yè)態(tài)為主。多層住宅區(qū)商業(yè)區(qū)別墅區(qū)P目前13期產(chǎn)品已經(jīng)全部去化完畢，住宅類產(chǎn)品亦售罄，僅有4期的商鋪可銷售，目前去化率約為50。P項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例為餐飲35，客棧/酒店35，娛樂10，零售20，各開發(fā)批次基本按照同樣比例復制。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM10L項目投資客源情況分析楚雄彝人古鎮(zhèn)項目客源分析彝人古鎮(zhèn)第一期客源來源地統(tǒng)計彝人古鎮(zhèn)第三期客源來源地統(tǒng)計隨著項目知名度的增加，大量外地投資客及經(jīng)營者被吸引，因此古鎮(zhèn)后期的開發(fā)批次中，外地購買客源的比例大幅增加。P古鎮(zhèn)首期開盤時，因地緣性關系，楚雄市區(qū)及周邊的客戶較多，約占總數(shù)80以上。P經(jīng)過2年多的開發(fā)及經(jīng)營，古鎮(zhèn)知名度大增，其發(fā)展及增長潛力吸引了大量的投資客及外地經(jīng)營者，項目3期以后的各類產(chǎn)品，外地客戶占據(jù)了近50的比例。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM11L項目各類產(chǎn)品價格變化楚雄彝人古鎮(zhèn)項目價格分析彝人古鎮(zhèn)14期別墅產(chǎn)品價格變化（單位人民幣元/）彝人古鎮(zhèn)14期商鋪產(chǎn)品價格變化（單位人民幣元/）P就別墅產(chǎn)品而言，2005年7月第一期開盤時，均價約在2700元/，截止2008年4月第四期開盤時，別墅產(chǎn)品均價已達到4000元/。漲幅約為50。P就商鋪物業(yè)而言，2005年7月第一期開盤時，均價約在3500元/；現(xiàn)階段純商業(yè)產(chǎn)的銷售均價已達6500元/，漲幅約為85，部分商鋪已經(jīng)實現(xiàn)100的漲幅。古鎮(zhèn)知名度增加，經(jīng)營管理公司經(jīng)營能力加強，旅游商業(yè)的發(fā)展促進項目各類產(chǎn)品的市場價值在4期推出時有較大幅度的提升。純商業(yè)型，1F800012F6500CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM12楚雄彝人古鎮(zhèn)項目營銷手段分析主要面向投資客及經(jīng)營客，采用以下幾種推進方式。方式1加強前期宣傳，積極爭取政府支持，多渠道拓展招商范圍。P全方位宣傳，充分利用國家、省、州主流媒體、網(wǎng)絡、戶外廣告等進行推廣；積極參加旅游交易會，組織旅游促銷團，與全國300余家旅游集團合作、與境外商會洽商，形成強大的宣傳態(tài)勢；P積極爭取政府的支持與合作，成為楚雄州“文化產(chǎn)業(yè)建設”及“基礎性公益性工程”的十大項目之一，在招商上得到了政府各部門的大力支持，也增強了公眾對項目的信心；P招商推廣組織分為州內(nèi)組、州外組、境外組、旅游組，招商針對性強，成功率高，覆蓋范圍廣。方式2強化民族特色，硬性的建筑風格及軟性的民族特色活動配合推廣。P發(fā)揮本土特色優(yōu)勢，將彝族歷史文化名人、建筑文化、人情風俗、節(jié)慶歌舞、飲食、民族手工藝、服飾等作為旅游要素，吸引游客；P重大銷售節(jié)點結(jié)合大型節(jié)慶活動舉行借助火把節(jié)、馬櫻花節(jié)、新年長街宴等活動積聚人氣的大型活動，取得良好銷售、招商業(yè)績，同時擴大影響力。方式3打造“商業(yè)旅游”地產(chǎn)，以旅游帶動商業(yè)、居住產(chǎn)品的開發(fā)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。P打破傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，摒棄“觀光型”旅游，以度假及購物旅游為主，保證古鎮(zhèn)商業(yè)的持續(xù)運營；P以特色建筑、特色活動、特色文化的旅游效應為宣傳切入點，推動商業(yè)、居住物業(yè)的出租和銷售；P以旅游來帶動商業(yè)、居住物業(yè)的開發(fā)和去化，在開發(fā)經(jīng)營上實現(xiàn)了滾動開發(fā)。方式4合理規(guī)劃，科學分期，實現(xiàn)滾動開發(fā)。P將項目地塊按特質(zhì)分區(qū)對待，同時按照市場接受度安排物業(yè)開發(fā)，即保證回款，又造成物業(yè)緊缺的局面，吸引各類客戶。CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM13CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM附件CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM14規(guī)劃按功能不同，平行布置，從西至東依次為別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)、公寓區(qū)。在商業(yè)最大化的要求下最大限度做到居住圍繞商業(yè)布局，盡可能接近傳統(tǒng)古鎮(zhèn)商業(yè)中心的思想貫穿整個項目南北的道路形成古鎮(zhèn)的靈魂，中央?yún)^(qū)設置彝人廣場，水系圍繞而行，東側(cè)設置大型公園，規(guī)劃做到二心二軸四組團（二心彝人廣場及景觀公園；二軸街區(qū)道路主軸、水系主軸；四組團別墅區(qū)、商業(yè)街區(qū)、公寓區(qū)、商住混合區(qū)）別墅區(qū)商業(yè)區(qū)公寓區(qū)商住混合區(qū)街區(qū)主軸景觀水系彝人廣場景觀公園楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析規(guī)劃分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM15山的借用彝人古鎮(zhèn)所選之址，平坦無山，而彝人的生活環(huán)境，沒有離開山的。項目西側(cè)為文殊山；南側(cè)觀音山。望江樓成為古鎮(zhèn)最高建筑，可遠眺二山，俯瞰古鎮(zhèn)全景，形成古鎮(zhèn)標志性建筑規(guī)劃理念山楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM16水的借用古鎮(zhèn)之水分內(nèi)水外水、動水靜水，上架小橋，營造“小橋流水人家”的江南風情外水、動水為項目西側(cè)龍川江，自然氣勢內(nèi)水、靜水則是項目內(nèi)的人工水，水面較淺水上設18座具有代表性的橋。規(guī)劃理念水楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM17建筑風格以楚雄、武定等地彝族高規(guī)格古典民居為原型，博采大理、麗江、江南水鄉(xiāng)等古城和園林建筑之長，形成具有彝族風格的“古鎮(zhèn)”。建筑風格采用漢式的明、清建筑為主體多數(shù)為兩樓一底四合院結(jié)構(gòu)建筑分析楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM18建筑單元、合院、街，構(gòu)成了彝人古鎮(zhèn)的基本單元，尺度合理建筑單元街合院建筑分析楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM19大量民族特點的元素的引用，改善了仿古建筑無法完全復制的硬傷就此來說，并非完全彝族建筑的彝人古鎮(zhèn)，在細節(jié)的處理上給人認同了其彝人古鎮(zhèn)的感覺彩繪門樓挑檐彩繪木質(zhì)榫卯彩繪走廊彩繪彝族風格藻井懸牛頭封檐板建筑分析楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM20水的運用增加了古鎮(zhèn)的韻味，但由于項目過大，沒有過多的引用水的概念，僅僅在局部形成了小橋流水的感覺，大多數(shù)區(qū)域無水系穿過，缺少景觀特點多處廣場的設置略顯空曠，缺少植被覆蓋，整個項目植被缺乏，綠化率極低，大部分為硬質(zhì)鋪地景觀分析楚雄彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析CRIC領先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商WWWCRICCOM21案例重點營造以彝族特色為主題，江南水鄉(xiāng)風格的集商業(yè)住宅休閑娛樂為一體的大型旅游度假項目。案例特色建筑及規(guī)劃尺度的有效把握，彝人彩繪、建筑細節(jié)的處理，水街及各功能廣場的設