XXXX房屋開發(fā)有限公司XX建設(shè)項目可行性研究報告XXXX工程設(shè)計有限責(zé)任公司XX分公司二一一年五月目錄第一章總論511項目名稱512建設(shè)單位概況513項目編制依據(jù)614研究工作的范圍715項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容716投資估算及資金籌措717研究結(jié)論818主要技術(shù)指標(biāo)8第二章項目提出背景及建設(shè)必要性1021項目提出背景10第三章市場分析與預(yù)測1331市場現(xiàn)狀分析1332項目市場分析1533市場預(yù)測16第四章項目建設(shè)條件1941地理位置1942氣象條件1943自然地理狀況1944基礎(chǔ)設(shè)施情況20第五章工程技術(shù)方案2251總平面布置2252建筑、結(jié)構(gòu)2353給排水設(shè)計2654空調(diào)通風(fēng)防排煙設(shè)計2755供電設(shè)計29第六章環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫及節(jié)能3661環(huán)境保護(hù)3662衛(wèi)生防疫3863節(jié)能措施39第七章消防4571建筑消防4572暖通、給排水防火設(shè)計4673電氣防火設(shè)計47第八章項目組織及實施進(jìn)度計劃5181項目組織與管理5182項目實施進(jìn)度計劃54第九章投資估算與資金籌措5691投資估算編制依據(jù)及方法5692投資估算5692資金籌措57第十章財務(wù)數(shù)據(jù)估算58101計算期估算58102銷售（經(jīng)營）收入估算58103總成本費用估算58104、項目財務(wù)評價58第十一章社會影響分析60111社會影響效果分析60112社會適應(yīng)性分析61113社會效益分析61114社會風(fēng)險分析62第十二章結(jié)論與建議63121結(jié)論63122建議63附件1、宗地圖2、土地證3、掛牌交易成交確認(rèn)書4、建筑擴(kuò)初設(shè)計審定通知單5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照7、開發(fā)資質(zhì)一一一總論11項目名稱111項目名稱XX商業(yè)廣場（B座）112項目建設(shè)單位XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司法定代表人公司地址XX市XX新區(qū)XX街10號113項目聯(lián)系人及電話聯(lián)系人電話114項目建設(shè)性質(zhì)新建12建設(shè)單位概況XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司是一家與港澳臺商合資經(jīng)營企業(yè)。成立于2006年6月15日，公司總注冊資金為柒仟玖佰捌拾玖萬美元，主營房產(chǎn)開發(fā)、銷售、自有房產(chǎn)租賃。公司擁有一批素質(zhì)高，專業(yè)強的房地產(chǎn)專業(yè)人才，現(xiàn)有在職人員共有45人，其中擁有職稱的專業(yè)人員共有11人，其中具有高級職稱人員1人，具有中級職稱人員5人，具有初級職稱人員5人。具體專業(yè)為建筑專業(yè)6人，財務(wù)專業(yè)2人，經(jīng)濟(jì)專業(yè)2人，統(tǒng)計專業(yè)1人。公司由開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、銷售部、財務(wù)部等部門組成。XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司結(jié)合市場優(yōu)勢與融資優(yōu)勢，為成功完成XX開發(fā)區(qū)內(nèi)標(biāo)志性項目XXXX廣場項目，吸收，融合了中外企業(yè)文化中對項目進(jìn)展有利的精髓。XX始終以“為客戶創(chuàng)造價值”為核心經(jīng)營理念，站在城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)角度，從城市資源優(yōu)化，城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)的投資，建設(shè)，運營等業(yè)務(wù)。實踐并完善“融投資帶建設(shè)，源頭戰(zhàn)略”等經(jīng)營戰(zhàn)略，將城市建設(shè)發(fā)展商與城市領(lǐng)域系統(tǒng)服務(wù)商相互融合，按照建設(shè)項目全壽命理論，以金融創(chuàng)新為利器，提供從策劃，咨詢，規(guī)劃，設(shè)計，招標(biāo)代理，勘察，施工，采購，監(jiān)理，裝修，代建服務(wù)，建成運營等全過程或階段性服務(wù)。這樣的創(chuàng)立及實踐的戰(zhàn)略構(gòu)想，使XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司站在發(fā)展的高端，里程碑式地完善了產(chǎn)業(yè)價值鏈的有效整合。XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司經(jīng)歷多年的發(fā)展和積累，創(chuàng)建了城市發(fā)展和建設(shè)領(lǐng)域獨樹一幟的XX品牌，在城市發(fā)展經(jīng)營理念，運營模式創(chuàng)新和建設(shè)領(lǐng)域系統(tǒng)整合等都具有相當(dāng)規(guī)模和比較優(yōu)勢，成為不斷提升，持續(xù)發(fā)展的大型投資建設(shè)集團(tuán)，推動了城市的科學(xué)發(fā)展，獲得政府的高度贊揚。公司將通過整合資源、制定長期戰(zhàn)略規(guī)劃、輸出科學(xué)管理文化，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為客戶提供個性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，以成具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。13項目編制依據(jù)（1）國家有關(guān)部委及XX市的相關(guān)法規(guī)和規(guī)范（2）XX省消耗量定額參考價目表2004年（3）XX省建設(shè)工程費用參考標(biāo)準(zhǔn)2006年（4）XX商業(yè)廣場建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案（5）投資單位提供的基礎(chǔ)資料（6）XX城市總體規(guī)劃（20052020）；（7）XX市“十一五“發(fā)展規(guī)劃；（8）二00二年出版投資項目可行性研究指南（9）國家計劃委員會辦公廳關(guān)于出版投資項目可行性研究指南版）的通知，計辦投資200215號。（10）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版（發(fā)改投資2006年1325號）。14研究工作的范圍（1）項目建設(shè)必要性（2）市場分析（3）項目市場定位分析（4）項目建設(shè)條件（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境評價及節(jié)能（7）投資估算及資金籌措15項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司開發(fā)的“XX商業(yè)廣場（B座）”項目位于XX市XX新區(qū)C102號地塊，規(guī)劃用地面積為124032平方米，總建筑面積535944平方米（地上建筑面積391936平方米；地下建筑面積144008平方米）?！癤X商業(yè)廣場（B座）”項目共有1棟樓。B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層為停車場，建筑面積為72356平方米（其中人防建筑面積為4200平方米）；地下1層至地上6層為綜合購物中心，購物中心建筑面積為463588平方米。16投資估算及資金籌措本項目總投資約為23360萬元人民幣，主要用于土地征購、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑安裝工程、裝修、技術(shù)服務(wù)費、設(shè)備費等費用，資金籌措方式為自籌。17研究結(jié)論從建設(shè)地點、功能、標(biāo)準(zhǔn)以及市場的發(fā)展需求等狀況縱觀全局，本項目建設(shè)是必要的。本項目符合人們追求綠色環(huán)保、生態(tài)自然、舒適溫馨、健康科學(xué)的消費理念，同時對于洪區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康積極發(fā)展可起到一定的促進(jìn)作用，項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益均是顯著的。建議項目立項后，應(yīng)抓緊落實資金，辦理項目相關(guān)手續(xù)，做好項目設(shè)計工作，使項目盡快實施。18主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)見下表主要技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)單位用地面積建筑面積1規(guī)劃建設(shè)用地面積平方米1240322總建筑面積平方米5359443地上建筑面積平方米3919364地下建筑面積平方米144008公用設(shè)備建筑面積平方米4401其中人防建筑面積平方米42005容積率548（總體）6建筑密度505（總體）7綠化率35（總體）8建設(shè)總投資萬元23360一一一項目提出背景及建設(shè)必要性21項目提出背景XX新區(qū)位于XX城區(qū)南部，規(guī)劃面積1206平方公里。新區(qū)與母城隔河相依，環(huán)抱母城南部，與母城交映生輝。本著“線形城市的帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)，公交主導(dǎo)的出行方式，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)”的規(guī)劃理念，由XX，上海，臺灣，美國，日本，澳大利亞，加拿大等國內(nèi)外等著名規(guī)劃設(shè)計單位競標(biāo)產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計方案，其主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，高檔次中央商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)居住區(qū)，大學(xué)城，渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20，商貿(mào)金融用地4，居住用地20，教育科研用地6，道路用地20，公共綠地20，其他用地10。新區(qū)主體部分為東起沈撫高速公路東陵大橋，西至長大鐵路的渾河與南三環(huán)之間的區(qū)域，東西長約21公里，南北寬35公里，呈帶狀隔渾河與母城相望，規(guī)劃面積90平方公里，常住人口20多萬人。XX新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。向南，距離XX空港桃仙機場僅7公里；向北，通過已建成的渾河?xùn)|陵橋，長青橋，富民橋，渾河橋，勝利橋與母城相連；沈營，沈丹，沈撫高速公路及機場路，沈祝路，沈蘇快速干道和長大鐵路等貫穿新區(qū)。XX新區(qū)空間上是在金廊，銀帶骨架基礎(chǔ)上的一軸兩帶格局。一軸即南部金廊，并以此為基礎(chǔ)形成新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，兩帶即沿渾河的觀光休閑娛樂產(chǎn)業(yè)和沿三環(huán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。XX新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，著重發(fā)展信息服務(wù)業(yè)，會展服務(wù)業(yè)，旅游服務(wù)業(yè)，物流服務(wù)也，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)體系，體現(xiàn)商務(wù)辦公，文化娛樂，生態(tài)旅游特色，致力于打造高品位的商務(wù)休閑環(huán)境。為進(jìn)一步落實XX市中心城區(qū)總體規(guī)劃19962010，加快XX市XX新區(qū)城市建設(shè)進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，XX房地產(chǎn)開發(fā)（XX）有限公司決定開發(fā)建設(shè)“XX商業(yè)廣場（B座）”項目住宅項目工程?！癤X商業(yè)廣場（B座）”是公司新開發(fā)建設(shè)的新項目，位于XX市XX新區(qū)C10號地塊，總投資額23360萬元，項目將于二O一五年十二月全部竣工,項目建成后將以集居住為主、商網(wǎng)、辦公、休閑于一體的多功能小區(qū)。項目區(qū)域道路順暢，交通便捷，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)及住宅的理想地段。隨著國家制定十二五規(guī)劃即將到來，XX城市新一輪規(guī)劃在兩年前就已經(jīng)啟動了，新規(guī)劃跟現(xiàn)行規(guī)劃比起來，首先就是城市定位明顯提高。上一期規(guī)劃確定XX城市定位是“XX省省會、東北地區(qū)中心城市、全國重要的工業(yè)基地”，而新的規(guī)劃對XX城市定位的表述是“XX省省會、國家中心城市、國家先進(jìn)制造業(yè)基地、國家歷史文化名城”。從“東北地區(qū)中心城市”到“國家中心城市”，進(jìn)一步提升了XX城市的地位，從“全國重要的工業(yè)基地”到“國家先進(jìn)制造業(yè)基地”，強調(diào)的是XX制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和目標(biāo)。預(yù)計年內(nèi)能完成國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必將給我國經(jīng)濟(jì)帶來又一次大的發(fā)展，基本建設(shè)必又進(jìn)入一個蓬勃向上的時期，內(nèi)需需求擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇。22項目建設(shè)的必要性中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出“必須加強和諧社會建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費”。“XX商業(yè)廣場（B座）”項目的建設(shè)符合國家及XX市加強和諧社會建設(shè)、推進(jìn)社會福利社會化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求。本項目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。項目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報XX市規(guī)劃委員會并函復(fù)。本項目所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，功能定位為以居住為主、商業(yè)為輔的現(xiàn)代化公寓小區(qū)，是XX市XX新區(qū)城市建設(shè)的重要發(fā)展地區(qū)。項目的建設(shè)將有利于加快XX新區(qū)的建設(shè)和改造步伐，促進(jìn)該區(qū)域建設(shè)向現(xiàn)代化的規(guī)劃方向發(fā)展，進(jìn)一步增強區(qū)域的吸引力和輻射周邊地區(qū)的作用，落實XX市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。根據(jù)該項目所處區(qū)位特點，綜合分析其在該地區(qū)的地位和作用，考慮到XX總體規(guī)劃的要求及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃的總體要求，建設(shè)該項目是有必要的、可行的。一一一市場分析與預(yù)測通過對XX市該地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查、整理、匯集，根據(jù)XX市XX新區(qū)及該區(qū)域目前的經(jīng)濟(jì)背景和社會背景，進(jìn)行本項目的市場分析和市場預(yù)測。31市場現(xiàn)狀分析在XX房地產(chǎn)市場中，XX板塊已經(jīng)并將繼續(xù)占據(jù)重要的地位?！澳弦辣蓖亍?，“南北金廊，東西銀帶”等戰(zhàn)略的效應(yīng)開始在XX新區(qū)顯現(xiàn)。除便捷的交通意外，水系，綠地，文化，教育，科技以及巨大的發(fā)展空間，已經(jīng)并將繼續(xù)造就出XX新區(qū)“得天獨厚”的環(huán)境優(yōu)勢。隨著萬科，金地，沿海，首創(chuàng)等諸多國內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XX，經(jīng)過幾年時間的發(fā)展，XX出現(xiàn)了一大批在產(chǎn)品，服務(wù)，環(huán)境等多方面表現(xiàn)優(yōu)異，貼近老百姓生活的優(yōu)質(zhì)中高端項目。其開發(fā)的產(chǎn)品主要有普通住宅，情景洋房和別墅等，另外XX有著寶貴的濱水土地資源，部分項目濱水而建依托良好的自然環(huán)境結(jié)合項目的自身屬性來規(guī)劃園區(qū)景觀，布局合理，著重提高居住舒適度。XX廣大購房者的消費觀念已經(jīng)由過去的“買面積”，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“買環(huán)境”，并正在步入“買文化”階段。XX新區(qū)在保持，擴(kuò)大固有的空氣，綠地等優(yōu)勢的同時，依靠科學(xué)的規(guī)劃，高效的運營，發(fā)展了產(chǎn)業(yè)，凝聚了人氣，提高了交通的可達(dá)性，并與文化，政策等優(yōu)勢緊密結(jié)合，適應(yīng)了購房者需求，提升了區(qū)域的品位與價值。XX新區(qū)作為奧運會分賽場的所在地，區(qū)域板塊擁有得天獨厚的展示，發(fā)展機遇。作為“前奧運效應(yīng)”，XX新區(qū)已經(jīng)借助奧運契機，完善了城市功能，提升整個區(qū)域和諸多項目的美譽度；作為“后奧運效應(yīng)”，XX新區(qū)應(yīng)當(dāng)能夠繼續(xù)整合資源，重組人們的消費心理，發(fā)掘其對房地產(chǎn)的巨大利好，進(jìn)而形成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場充分發(fā)展的原動力。“綠色XX，水岸新城”，XX新區(qū)位于未來城市的“新都心”，是幾年乃至十年后，整個城市的最核心區(qū)域。這就決定了XX新區(qū)房地產(chǎn)市場必然是母城的“升級版”，是沈城居民二次置業(yè)，改善居住條件的理想選擇。而且，XX新區(qū)作為科技新城，經(jīng)過多年的發(fā)展，已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。以電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成特色；XX建筑大學(xué)，XX理工大學(xué)，XX音樂學(xué)院等高等院校的進(jìn)駐，凝聚了人氣，提升了品位。未來XX將以其科技，文化和人居環(huán)境變化，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相得益彰，和諧共生。隨著奧運會，全運會陸續(xù)召開，XX的房價也從3000元/平方米以上飆升到萬元，就目前而言，均價6000元/平方米的樓盤已經(jīng)占據(jù)大部分市場，隨著全運會的召開，XX的房價將會有更大的增值潛力。XX的城市縱軸是以青年大街為代表的城市金廊，而XX城市的橫軸，完全可以由渾河來承擔(dān)，不得不說渾河在XX南部的發(fā)展進(jìn)程中扮演了急先鋒的角色，渾河成為了XX市新的城市中軸線。2010年2月28日，“東陵區(qū)，XX新區(qū)，航高基地合署辦公”，建設(shè)“大XX”的序幕正式拉開。這是一次最具全局性的戰(zhàn)略的調(diào)整，將東陵區(qū)，XX新區(qū)，航高基地合署辦公，形成建設(shè)大XX的新格局。XX給大XX做出了打造“和諧XX，綠色XX，創(chuàng)新XX”的發(fā)展定位，在這樣的定位中，渾河的生態(tài)作用再次凸現(xiàn)出來。2013年第十二屆全運會花落XX，XX作為主會場，有了一次全新的機遇。XX近幾年每年的住宅供應(yīng)面積在100萬150萬平方米左右，而空置率基本為零。從市場的角度，不管在XX其他幾個區(qū)域或是在全國其他省級城市，這樣表現(xiàn)優(yōu)秀的市場環(huán)境恐怕極為少見。根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，2009年，XX地區(qū)的平均房價4800元/平方米，其中最高樓盤均價為6700元/平方米，而目前，XX地區(qū)的商品房均價已經(jīng)超過了6000元/平方米，其中親水樓盤的銷售價格已經(jīng)超過萬元，有一次攀升至歷史最高點。到目前為止，XX人均住房面積在全國仍處于中下游較底的水平。這也就另一角度證明，XX商品住宅市場的需求是巨大的，市場的消化能力仍將保持在高水平。32項目市場分析XX市XX新區(qū)地勢平坦，區(qū)位優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳區(qū)位優(yōu)勢。XX新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上，地形平緩，地勢東高西低，平均海拔低于50米。XX新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候，四季分明。交通條件便利，位于XX市城南部，東至16米規(guī)劃路東邊線，南至80米規(guī)劃路中心線，西至30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。XX新區(qū)功能完善，政策優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳環(huán)境優(yōu)勢。區(qū)政府不斷完善城市載體功能，大力優(yōu)化城鄉(xiāng)發(fā)展條件，提升區(qū)域形象，XX新區(qū)日益成為“投資置業(yè)的熱土”。XX新區(qū)將以嶄新的面貌，綠洲式的環(huán)境，為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)。XX新區(qū)建筑市場的地域優(yōu)勢、完善的配套設(shè)施等方面都具有絕對的優(yōu)勢，適宜進(jìn)行“XX商業(yè)廣場（B座）”項目開發(fā)。33市場預(yù)測由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇道路漫長，全球住房市場復(fù)雜度進(jìn)一步上升；中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將有所弱化，通過膨脹壓力會越來越大，國際經(jīng)濟(jì)失衡及各國應(yīng)對措施的不協(xié)調(diào)帶來的不確定性也會增加；城市化的規(guī)模結(jié)構(gòu)都將進(jìn)行深度調(diào)整；土地供求總量和結(jié)構(gòu)矛盾將有所緩解，特別是保障性住房用地比重將明顯提高?？傮w預(yù)測為2011年房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降。主要理由為一是中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；二是中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅決，意志堅定，對房價采取了露頭就打，見高就打的策略；三是預(yù)計在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；四是住房投機已經(jīng)收到了抑制，住房消費者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化；五十緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力增大，房地產(chǎn)個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。2011年第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價或變相降價，銷售面積則可能因房價下鄉(xiāng)而上升；第2季度，地方政府調(diào)控措施可能會變相放松，價格相對平穩(wěn)，銷售面積上升；第3季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價有一定的上漲壓力；第4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩(wěn)定。住房市場面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)是宏觀投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹，壓力日增；城市化過于粗放，社會經(jīng)濟(jì)問題日益積累；住房企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進(jìn)一步提高；住房消費政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴(yán)重，公積金中心風(fēng)險日增；商品房供給擴(kuò)張困難，需求不斷積累；中低檔住房用地供應(yīng)不足，土地融資助漲地價上漲；差別信貸政策有待加強，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監(jiān)管效率尚需提高，責(zé)任有待明確；保障性住房資金難以保障，目標(biāo)責(zé)任尚需明晰；調(diào)控政策執(zhí)行力有待加強，預(yù)期管理嚴(yán)重缺乏。2011年商品住宅市場發(fā)展的主要影響因素包括（1）積極穩(wěn)健，審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向2011年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。在貨幣政策方面，要求把好流動性總閘門，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。（2）積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化2010年，經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局”。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將直接和間接地帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。（3）經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩2011年，全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇過程中。多數(shù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，2011年我國經(jīng)濟(jì)增長在9左右，低于2010年水平。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇減小了房價大幅下跌的可能，但同時，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將帶來房價漲幅的趨緩。（4）房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊2010年11月30日中共中央在中南海召開的黨外人士座談會上，胡錦濤總書記明確提出，要加快保障性住房建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年12月26日，溫家寶總理在參與重返災(zāi)區(qū)中國之聲溫暖行動直播節(jié)目中表示，通過加大保障性住房建設(shè)和抑制住房投機，有信心讓房價回到合理價位。從緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響2011年住宅市場發(fā)展的一個重要因素。綜合上述影響因素，預(yù)計2011年商品住宅市場的發(fā)展趨勢如下住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。未來一段時間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進(jìn)，住房供求將保持增長態(tài)勢。具體到住宅市場自身的供求狀況來看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給，也為市場需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時，保障性住房建設(shè)將對住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)，因此，預(yù)計2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。住宅價格保持基本平穩(wěn)。2011年我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，預(yù)計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。一一一項目建設(shè)條件41地理位置該項目位于XX市XX新區(qū)C102號地塊，XX市城南，東至16米規(guī)劃路東邊線，南至80米規(guī)劃路中心線，西至30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。場地地勢平坦，周邊道路寬敞通暢，交通便利，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)及住宅的理想地段。步行路和車行道寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。42氣象條件XX地區(qū)屬溫帶季風(fēng)性氣候，四季分明，一般夏季以東南風(fēng)為主，冬季以西北風(fēng)為主，冬夏季較長，春秋季節(jié)較短。雨季集中在七八月份。主要氣象條件年平均氣溫77極端最高氣溫383極端最低氣溫306日最大溫差18年平均降水量7554MM日最大降水量1189MM最大積雪深度200MM平均風(fēng)速37M/S最大風(fēng)速297M/S平均相對濕度6543自然地理狀況XX新區(qū)位于渾河水系沖擊而成的渾河平原上。新區(qū)地形平緩，區(qū)內(nèi)地勢東高西低，南高北低，平均海拔低于50米。XX新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。年平均氣溫在89左右，歷史最高氣溫383，發(fā)生在7月份；最低氣溫為306，發(fā)生在一月份。年平均降水量為7324毫米，78月降水量占50左右。年平均日照時數(shù)為2554小時，最多在5月，266小時/月，最少在12月，156小時/月。XX新區(qū)大氣環(huán)境優(yōu)于國家二級環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，地下水水質(zhì)達(dá)到國家三級標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)今區(qū)內(nèi)渾河，白塔堡河水污染得到有效的控制。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于國家城市功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率達(dá)到40以上，規(guī)劃目標(biāo)，綠化覆蓋率50以上，綠地率35以上，人均公共綠地35平方米，超過國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。44基礎(chǔ)設(shè)施情況441給水、排水1、供水本項目用水由XX市XX新區(qū)供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。本項目主要用水為日常用水和綠化用水。初步計算日用水量為32451T/D。用水管道室外可考慮采用PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用PPR管。2、排水排水采取雨水、污水分流方式進(jìn)行排放。生活污水經(jīng)管網(wǎng)匯集到化糞池后排入市政管道，最終排入污水處理廠。雨水經(jīng)雨水排放管網(wǎng)收集后可用于綠地澆灌、道路沖洗。提倡中水再利用，以節(jié)約用水。排水量按生活用水量90計算，日最高排水量為29206T/D。442供電本項目供電由XX市XX新區(qū)農(nóng)電局供電線路為電源，提供兩路獨立10KV電源，供電為三類負(fù)荷，供電電壓380V/220V，三相，50HZ。建議在建筑物邊緣設(shè)置箱式變壓器，即可滿足項目運營期用電需求。本項目內(nèi)弱電設(shè)計可根據(jù)使用數(shù)量及需要在項目內(nèi)設(shè)置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號引自市網(wǎng)。443供熱本項目冬季供暖由XX市熱網(wǎng)直接供暖，不另設(shè)鍋爐房，為居民提供優(yōu)越的無污染的居住環(huán)境。444煤氣煤氣供應(yīng)通過XX市煤氣公司煤氣管網(wǎng)直接接入網(wǎng)點,網(wǎng)點每單元設(shè)引入管；每戶設(shè)煤氣表，采用外入戶方式。445電訊根據(jù)XX新區(qū)總體規(guī)劃，綜合考慮電訊設(shè)施的敷設(shè)。通訊工程綜合考慮主干電纜路由的走向，應(yīng)盡量和配電電纜走向一致，互相銜接，應(yīng)在密度大的地區(qū)通過，以使引上和分線供線。在多局制的電纜網(wǎng)絡(luò)設(shè)計時，用戶主干電纜應(yīng)與局間中繼電纜的路由一并考慮，使線路網(wǎng)有機地結(jié)合，做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理。重要主干電纜和中繼電纜，宜采用迂回路由，構(gòu)成環(huán)形網(wǎng)絡(luò)，以保證通信，環(huán)形網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成，可以采取不同的線路路由，或同一路由采用不同建筑方式的電纜。一一一工程技術(shù)方案51總平面布置511建筑設(shè)計基本思想（1）尊重環(huán)境，文脈相承，精心組織建筑形體使其和諧地融入到城市環(huán)境中去。（2）本著以人為本原則，在滿足各項功能基本需要的同時，最大限度地改善市場條件。提供一個舒適、溫馨、優(yōu)美的居住環(huán)境。512總體布局“XX商業(yè)廣場（B座）”項目位于XX市南部的XX開發(fā)區(qū)，本項目根據(jù)其獨特的地理位置，沿沈營路，開發(fā)區(qū)主干道XX大道，河神廟街及青年大街，規(guī)劃道路，整個項目由公建區(qū)和居住區(qū)兩大部分組成，居住區(qū)位于用地的西北角，公建區(qū)位于整個項目用地的東部及南部，本項目即為該公建區(qū)內(nèi)的商業(yè)中心及商業(yè)樓。以人的需求為主出發(fā)點，倡導(dǎo)都市住宅新形象，營造景觀優(yōu)雅，文化濃郁的良好人居環(huán)境，打造優(yōu)越的生活品質(zhì)，滿足居民的生理和精神需求，滿足中高端客戶的職業(yè)主流需求?？臻g環(huán)境滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理需求，視覺環(huán)境符合人的心理需求，在規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)了現(xiàn)代都市的時尚感，體現(xiàn)生態(tài)優(yōu)先原則，注重對生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)，對自然環(huán)境完善改造的基礎(chǔ)上，加大綠化面積，力圖創(chuàng)造舒適，節(jié)能，環(huán)保的環(huán)境。園區(qū)內(nèi)布置新穎，錯落有致，樓體與周圍環(huán)境，設(shè)施等有機結(jié)合，已達(dá)到符合城市整體規(guī)劃的要求。513交通組織根據(jù)內(nèi)部交通聯(lián)系及消防通道的要求，對周邊道路進(jìn)行合理規(guī)劃。（1）機動車道沿建筑周邊布置，正面主入口和沿街商業(yè)街主要為人行，以樹木、花壇、地面鋪裝、雕塑及供人休息的設(shè)施共同構(gòu)成休息、娛樂、散步的步行場所，只在消防撲救時作為消防環(huán)道的一部分使用。（2）出入口、停車場（庫）在滿足停車需求的同時，應(yīng)盡可能減少基地車輛出入口的數(shù)量，合理組織停車方式和路徑，減少停車場庫對基地人行空間的干擾；通過建筑處理手法和綠化屏障的應(yīng)用，在車輛出入口形成視覺屏障，盡量地下停車，減小地面停車，以增大綠化面積，豐富區(qū)域景觀。52建筑、結(jié)構(gòu)521建筑設(shè)計“XX商業(yè)廣場（B座）”項目共有1棟樓，B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層至6層與E座相連，地下2層為停車場，建筑面積為72356平方米（其中人防建筑面積為4200平方米）；地下1層至地上6層為綜合購物中心，購物中心建筑面積為463588平方米?！癤X商業(yè)廣場（B座）”地下總面積為144008平方米，其中人防建筑面積為4200平方米，公用設(shè)備建筑面積為4401平方米。（1）、平面設(shè)計B座商業(yè)廣場與E座是相連的，為綜合購物廣場。集餐飲，娛樂，購物于一體，設(shè)計考究，功能多元化，為小區(qū)及周邊提供了完善的服務(wù)，滿足人們不同的生活需求。（2）、立面設(shè)計本工程立面設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格住宅設(shè)計，明快的色彩，精巧的細(xì)部，凸凹的光影變化，高低起伏的變化，使整個小區(qū)充滿活力，藝術(shù)氛圍濃厚。522造型設(shè)計建筑造型充分體現(xiàn)自身的性格特征，各個建筑的風(fēng)格融為一體，體現(xiàn)出經(jīng)典的自身特征。通過細(xì)部處理和現(xiàn)代材料的運用形成富有時代氣息的風(fēng)格，立面造型和材料的運用還充分考慮了與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，不僅表現(xiàn)出建筑自身個性，同時還將成為城市空間序列中精彩協(xié)調(diào)的一部分。523建筑構(gòu)造（1）墻體墻體材料為鋼筋砼墻，加氣砼砌塊墻，輕鋼龍骨纖維水泥加壓板墻。本工程的部分內(nèi)墻及地下室全部外墻為鋼筋砼墻。地下及地上部分所有框架間填充輕質(zhì)內(nèi)隔墻均為加氣砼砌塊墻，除特別注明外，厚度均為200。地上部分外墻由兩部分組成室內(nèi)采用輕鋼龍骨纖維水泥加壓板體系，室外側(cè)采用外保溫石材復(fù)合裝飾板干掛體系。（2）地面網(wǎng)點及住宅除衛(wèi)生間、廚房地面外均為水泥砂漿地面。衛(wèi)生間、廚房為磁磚地面。（3）樓面同地面面層。（4）屋面屋面為上人不上人屋面，保溫用100厚苯板，防水采用SBS卷材防火。（5）門窗網(wǎng)點門窗均為鋁合金門窗。住宅部分外門為對講門，戶門為三防門，內(nèi)門由用戶自理，窗為節(jié)能塑鋼窗。（6）頂棚及內(nèi)墻面均為刮大白，刷內(nèi)墻涂料。（7）墻面涂料及面磚飾面。524結(jié)構(gòu)設(shè)計（1（自然條件A）基本風(fēng)壓055KN/B）基本雪壓05KN/C）土壤凍結(jié)深度120MD）建筑物抗震設(shè)防烈度7度E）設(shè)計基本地震加速度值010G，第一組F）結(jié)構(gòu)安全等級二級G）建筑場地類別II類H）設(shè)計使用年限50年I設(shè)防類別本工程按丙類抗震設(shè)防類別的建筑設(shè)計。（2）設(shè)計荷載起居室、臥室及樓梯為20KN/M2；衛(wèi)生間、廚房為20KN/M2；陽臺為25KN/M2；上人屋面為20KN/M2；不上人屋面為05KN/M2；其余未注明荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001）（2006年版）中的相應(yīng)值取用。（3）變形縫地下室頂板按嵌固進(jìn)行結(jié)構(gòu)計算，該層不設(shè)置變形縫。地下室高層住宅與商場之間設(shè)置抗震縫，形成不同的結(jié)構(gòu)單元。地下室以上商場部分按規(guī)范設(shè)置變形縫或后澆帶。地下室的設(shè)計應(yīng)滿足超長地下室混凝土結(jié)構(gòu)防裂技術(shù)規(guī)定（SYJG20071）的要求。53給排水設(shè)計531給水設(shè)計本工程設(shè)有生活給水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。（1）水源本工程供水水源為城市自來水，目前為一路DN100水源，要求從用地兩側(cè)各引入一路DN200的給水管，經(jīng)總水表后接入用地紅線，在紅線以內(nèi)以DN200的管道構(gòu)成環(huán)狀供水管網(wǎng)，水壓01802MPA。（2）給水方式購物中心用水采用一套變頻恒壓供水裝置，供水壓力為03MPA，其余用水由市政給水管道直接供水。（3）用水量估算正常用水量最高日用水量32451M3/D消防用水室外消防用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3H室內(nèi)消防用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3H自動噴水用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2H532排水設(shè)計1、生活排水最高日生活排水量為32451T/D，采用污、廢合流排水。含油污水管，熱水排水管，普通排水管分開設(shè)置，排水立管的設(shè)置盡可能不影響購物廣場內(nèi)部的平面布置，當(dāng)污水不能自流排入市政管網(wǎng)時，設(shè)置封閉的污水提升泵房用污水泵提升。2、雨水排水屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期為5年，公寓部分屋面雨水采用傳統(tǒng)內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外雨水管道；裙房部分屋面雨水采用虹吸式排水系統(tǒng)，經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外雨水管道；地下車庫出口處設(shè)雨水溝，將截流的雨水排至室外雨水管道；地下消防電梯集積水坑、排水井、潛水泵提升后排至室外雨水管道。54空調(diào)通風(fēng)防排煙設(shè)計541空調(diào)、采暖設(shè)計（1）室外設(shè)計參數(shù)冬季采暖室外計算溫度19冬季通風(fēng)室外計算溫度12冬季空調(diào)室外計算溫度22冬季空調(diào)室外相對濕度64夏季通風(fēng)室外計算溫度28夏季空調(diào)室外計算溫度314夏季空調(diào)室外計算濕球溫度254夏季通風(fēng)室外平均相對濕度64（2（室內(nèi)設(shè)計參數(shù)夏季空調(diào)室內(nèi)干球溫度27夏季空調(diào)室內(nèi)相對濕度58冬季空調(diào)室內(nèi)干球溫度18冬季空調(diào)室內(nèi)相對濕度45（3（空調(diào)系統(tǒng)本項目中商業(yè)，購物中心分設(shè)集中空調(diào)系統(tǒng)，冷源均由電制冷水機組提供7/12冷水供本樓空調(diào)夏季使用，冷凍機房均設(shè)在地下二層；熱源均由城市熱力提供110/70一次熱水至本樓換熱站交換成60/50二次熱水供本樓冬季空調(diào)用。商業(yè)及購物中心均采用全空氣系統(tǒng)，水平布置，送回風(fēng)方式為散流器上送，百頁風(fēng)口止回。（4（采暖系統(tǒng)本項目地下二層車庫、庫房、中水處理站、水泵房、公共廚房、靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機房、膨脹水箱間、消防水箱間部分設(shè)計集中采暖。其中地下二層車庫，庫房，中水處理站，水泵房設(shè)熱風(fēng)采暖。七層以下靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機房設(shè)風(fēng)機盤管采暖，采暖熱水為冬季空調(diào)用熱水60/50。542通風(fēng)及防排煙設(shè)計（1）通風(fēng)系統(tǒng)地下停車庫，設(shè)備用房（冷凍機房，換熱站，水泵房，中水處理站，變配電室，柴油發(fā)電機房）及庫房均設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)。其中地下停車庫，水泵房，中水處理站，變配電室送風(fēng)系統(tǒng)為熱風(fēng)系統(tǒng)。衛(wèi)生間均設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。綜合購物中心排風(fēng)均經(jīng)油煙凈化機組處理后排至室外。電梯機房設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)同時設(shè)置分體空調(diào)系統(tǒng)降溫。（2）排煙系統(tǒng)地下二層停車庫排煙系統(tǒng)與平時排風(fēng)系統(tǒng)兼用。地下一層排煙系統(tǒng)與平時空調(diào)回風(fēng)系統(tǒng)兼用。地上六層及夾層部分設(shè)置獨立的排煙系統(tǒng)。55供電設(shè)計551供、配電設(shè)計（1）負(fù)荷等級一級負(fù)荷消防系統(tǒng)（含消防中心報警及控制設(shè)備，消防泵，消防電梯，排煙風(fēng)機，加壓送風(fēng)機）、安全防范系統(tǒng)電源，應(yīng)急照明及疏散指示照明電源、電話機房電源、變頻調(diào)速恒壓供水泵、污水泵電源等為一級負(fù)荷。二級負(fù)荷有屋頂水箱的生活泵，客梯電力，空調(diào)設(shè)備，廚房部分動力等。三級負(fù)荷以上一、二級負(fù)荷以外的其他用電負(fù)荷為三級負(fù)荷。（2）供電方案根據(jù)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范，最高用電負(fù)荷等級為一級。供電方案為由市網(wǎng)引入二路10KV電源，另設(shè)自備柴油發(fā)電機組。在園區(qū)地下車庫內(nèi)二個自維變電所，其中一個為商業(yè)自維變電所，另一個為園區(qū)自維變電所，用做園區(qū)公共電源。在園區(qū)地上設(shè)四處局維10KV箱式變電站，用于住宅及網(wǎng)點供電。備用電源及應(yīng)急電源設(shè)自備柴油發(fā)電電源為備用電源，火災(zāi)應(yīng)急照明另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源。電能計量及供電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)集中商業(yè)、園區(qū)公共用電在自維變電所內(nèi)集中計量；住宅及網(wǎng)點在低壓用戶端計量（采用住宅集中表箱及三相動力計量箱）。供電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)住宅68KW/戶；網(wǎng)點60100W/平方米。功率因數(shù)補償在變電所低壓集中補償，補償后功率因數(shù)不低于09。工程供電（高、低壓進(jìn)出線路的型號及敷設(shè)方式）高壓進(jìn)線采用YJV2287/10KV型電纜，埋地敷設(shè)；各建筑低壓進(jìn)線采用YJV2206/1KV型電纜，埋地敷設(shè)。（3）電力系統(tǒng)低壓電力配電系統(tǒng)采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對于單臺容量較大的負(fù)荷如冷凍機，水泵房，或重要負(fù)荷如消防中心，電話機房，電梯機房等均采用放射式供電；對于一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。冷凍機及普通商業(yè)用電采用插接母線供電。消防負(fù)荷及重要負(fù)荷如消火栓泵，噴灑泵，排煙風(fēng)機，加壓風(fēng)機，消防電梯，消防中心，電話機房，事故照明箱等均采用雙電源供電末端互投。本工程容量小于30KW采用直接啟動方式，在30KW及以上的電動機采用降壓啟動方式。污水泵采用液位傳感器就地控制，水位過高報警及泵故障有BA系統(tǒng)完成。冷凍機，冷凍泵，冷卻泵，冷卻塔，生活泵，空調(diào)機，新風(fēng)機，排風(fēng)機，送風(fēng)機等采用DDC控制，就地設(shè)手動控制。消防專用設(shè)備如消火栓泵，噴淋泵，消防穩(wěn)壓泵，排煙風(fēng)機，加壓送風(fēng)機等控制不進(jìn)入DDC系統(tǒng)，消防專用設(shè)備的熱保護(hù)只報警，不跳閘。排風(fēng)兼排煙風(fēng)機，進(jìn)風(fēng)剪補風(fēng)機平時由DDC控制，火災(zāi)時由消防控制室控制且消防優(yōu)先。低壓配電系統(tǒng)建筑內(nèi)電力工作電壓為380V，照明使用220V，引自箱式變電站。消防設(shè)備采用雙回路供電，在最末一級配電箱進(jìn)行雙電源自動切換。電纜及導(dǎo)線選型至消防負(fù)荷的電纜選用NHYJV型；至消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用ZRBV型；至非消防負(fù)荷的電纜選用YJV型；至非消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用BV型。（4）照明系統(tǒng)照明種類及照度標(biāo)準(zhǔn)按GB500342004建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的照度標(biāo)準(zhǔn)及照明節(jié)能要求進(jìn)行照明設(shè)計。光源的選擇有裝修要求的場所由甲方確定，但照度值應(yīng)該符合相關(guān)要求。一般辦公，會議室，車庫等場所選用熒光燈或其他節(jié)能型光源。樓梯間，前室，走廊等場所除要求自熄式燈控外其余均選用節(jié)能燈。冷凍機房，消防水泵房等大型機房采用金屬鹵化物燈，一般空調(diào)機房等采用熒光燈。大堂燈光采用智能控制系統(tǒng)。所有光源的功率因數(shù)均要求不小于09。線路選擇及敷設(shè)方式至消防應(yīng)急照明和消防疏散指示標(biāo)志的導(dǎo)線選用NHBV型，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30MM；在明敷時外涂防火涂料。至非消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用BV型，穿阻燃塑料管暗敷設(shè)。552火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（1）根據(jù)GB5011698火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范有關(guān)要求，設(shè)火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。18層樓及地下建筑按一級保護(hù)對象要求設(shè)置，其余樓按二級保護(hù)對象要求設(shè)置。園區(qū)內(nèi)設(shè)消防控制中心，設(shè)智能化消防綜合控制柜，控制柜的電源由設(shè)在消防控制室的雙電源自動切換箱供給。（2）消防電話系統(tǒng)電梯前室內(nèi)設(shè)消防電話插孔，電梯機房及涉及消防系統(tǒng)的設(shè)備用房內(nèi)設(shè)消防電話分機。地下車庫及公建地上層走廊及各層主要出入點設(shè)消防電話插孔、有人值班的設(shè)備用房設(shè)消防電話分機，消防電話主機設(shè)于消防中心，系統(tǒng)為總線編碼方式，采用與消防報警及聯(lián)動設(shè)備配套產(chǎn)品。（3）線路選擇及敷設(shè)方式本設(shè)計火災(zāi)自動報警系統(tǒng)采用四總線制。報警總線采用ZRRVS型導(dǎo)線，聯(lián)動總線采用ZRRV型導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30MM，在明敷時外涂防火涂料。（4）應(yīng)急照明火災(zāi)應(yīng)急照明在由雙電源自動切換供電外，另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源，應(yīng)急時間不少于05小時。疏散照明選用瞬時點亮光源，疏散標(biāo)志燈采用場致發(fā)光光源。疏散用火災(zāi)應(yīng)急照明可在發(fā)生火災(zāi)時由消防控制中心強制自動點亮。（5）建筑每層主要樓梯口明顯部位設(shè)識別著火災(zāi)層的聲光報警器。（6）發(fā)生火災(zāi)時，由探測器，水流指示器，手動報警器通過總線向消防控制室報警，經(jīng)消防人員確認(rèn)后發(fā)出指令，切除相關(guān)電源、啟動噴灑泵、消防泵、消防風(fēng)機并迫降電梯。消火栓按鈕可直接啟動消火栓泵，壓力開關(guān)可直接啟動噴灑泵，并同時通過總線向消防控制中心報警。（7）火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)火災(zāi)應(yīng)急廣播備用擴(kuò)音機，容量不小于火災(zāi)應(yīng)急廣播同時廣播揚聲器最大容量總和的15倍。（8）住宅設(shè)300MA防火災(zāi)漏電保護(hù)斷路器。553建筑物防雷根據(jù)GB5005794建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（2000年版）有關(guān)要求，建筑按三類防雷設(shè)計防雷設(shè)施。采用綜合接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。高層建筑物內(nèi)的各種豎向管道每三層與圈梁的鋼筋連接一次，同時與所有防雷裝置專設(shè)引下線連接，并在底部與防雷接地裝置連接。建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土內(nèi)鋼筋相互連接。30米及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物直接或通過金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連。電訊進(jìn)線箱、電源進(jìn)線箱及引出屋面電力線路設(shè)防雷電浪涌保護(hù)。554接地及安全建筑低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TNS（TNCS）系統(tǒng)，正常情況下不帶電金屬外殼及金屬構(gòu)件均與保護(hù)接地線聯(lián)接，插座回路均設(shè)30MA漏電保護(hù)斷路器。建筑物設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。住宅衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。555電訊各系統(tǒng)方案概述（1）設(shè)電話網(wǎng)，住宅每戶臥室、客廳共配置二點，每戶進(jìn)一對外線，商業(yè)網(wǎng)點每戶每層一線一點，集中商業(yè)在各層電訊間設(shè)電話設(shè)備機箱。（2）設(shè)寬帶網(wǎng)，商業(yè)網(wǎng)點每戶每層一線一點，集中商業(yè)在各層電訊間設(shè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備機箱。（3）設(shè)有線電視模擬系統(tǒng)分配網(wǎng)，商業(yè)網(wǎng)點每戶每層一線一點，集中商業(yè)在各層電訊間設(shè)有線電視設(shè)備機箱。556人防本工程地下車庫為二類地下車庫，戰(zhàn)時局部為人防物資庫。地下建筑面積約144008平方米，其中戰(zhàn)時人防物資庫約4200平方米。（1）電源本建筑為二類地下車庫，供電負(fù)荷等級確定為一級，人防內(nèi)設(shè)本人防工程專用配電室。人防按一級負(fù)荷供電設(shè)計，人防戰(zhàn)時電源引自區(qū)域電源。本工程平時工作電源引自園區(qū)自維10KV變電站，備用電源引自園區(qū)自備柴油發(fā)電機組（均設(shè)在本地下車庫內(nèi)）；戰(zhàn)時備用電源引自人防區(qū)域電源，供本工程戰(zhàn)時應(yīng)急照明、通訊、報警設(shè)備等使用。（2）動力及照明配電系統(tǒng)本工程人防共一個防護(hù)單元。設(shè)動力、照明雙電源切換箱，負(fù)責(zé)相應(yīng)的設(shè)備及照明用電，電源均由配電室放射式配出，動力及照明供電回路均各自獨立。（3）線路及敷設(shè)本工程內(nèi)部線路均為銅芯電纜及導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管或橋架敷設(shè)，穿人防隔墻的管線均作防護(hù)密閉處理。（4）設(shè)備安裝及照明防護(hù)單元的電氣設(shè)備均設(shè)置在清潔區(qū)內(nèi)，照明部分除正常照明外，另設(shè)應(yīng)急照明，應(yīng)照明除雙急電源供電外，另設(shè)蓄電池作備用電源，自供電時間不小于30分鐘（戰(zhàn)時不少于3小時）。（5）接地本工程采用TNS接地保護(hù)系統(tǒng)，接地采用綜合接地系統(tǒng)，利用建筑基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地體，要求接地電阻不大于1歐姆。一一一環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫及節(jié)能61環(huán)境保護(hù)611建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址無斷裂通過，用地處于安全區(qū)域。周圍無產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)和噪聲源的工礦企業(yè)，環(huán)境優(yōu)良，適合本項目的建設(shè)。在建設(shè)和使用中要注意環(huán)保，避免對周邊環(huán)境產(chǎn)生不良的影響。612編制依據(jù)中華人民共和國環(huán)境影響評價法XX省建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)條例城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB309693）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB89781996）建筑施工場界噪聲限值（GB1252390）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例公共場所衛(wèi)生管理條列XX省愛國衛(wèi)生管理條例613施工期對環(huán)境影響及治理措施本項目在施工期內(nèi)，應(yīng)妥善處理工程建設(shè)對周邊環(huán)境及秩序的影響。并且進(jìn)行評價，找出重大環(huán)境因素，制定或修訂環(huán)境管理方案，進(jìn)行實施，檢查和改進(jìn)。1、大氣污染工程項目應(yīng)盡量避免采用在施工過程中會產(chǎn)生有毒，有害氣體的建筑材料，特殊需要時，必須設(shè)有符合規(guī)定的裝置，否則不得在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈，油漆以及其他會產(chǎn)生有毒，有害粉塵和惡臭氣體的物質(zhì)。對于柴油打樁擊錘采取防護(hù)措施，控制所噴出油漬的影響范圍。建筑材料引起的空氣污染也是環(huán)境保護(hù)的內(nèi)容之一。2、水污染施工地的生活污水、施工中開挖的土方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的污水，會對附近的水體造成一定污染。施工地生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，排入市政排污管網(wǎng)。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料采取圍護(hù)和遮蓋等措施防止流失，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理，并定期清運。對建筑施工中產(chǎn)生的泥漿應(yīng)采用泥漿處理技術(shù)，減少泥漿的數(shù)量。妥善處理泥漿和生產(chǎn)污水，水泵排水抽出的水也要經(jīng)過沉淀。洗車區(qū)應(yīng)設(shè)沉淀池，在與下水接通，是讓下水應(yīng)經(jīng)排油池處理可排除，未經(jīng)處理的含油，泥的污水不得直接排出城市排水設(shè)施和河流。3、土壤污染建筑材料在運輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚塵。采取措施將運輸車輛車廂密閉，定期清掃施工場地及運輸路面上散落的土、石方，定期灑水，使TSP濃度低于GB162971996大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)顆粒物無組織排放監(jiān)控濃度限值10MG/M3。在城市施工時如有泥土場地易污染現(xiàn)場外道路時可設(shè)立沖水區(qū)，用沖水及沖洗輪胎，防止污染。4、噪聲污染噪聲是施工現(xiàn)場與周圍居民最容易產(chǎn)生爭執(zhí)的問題。我國已制定對于城市建筑施工場地適用的國家標(biāo)準(zhǔn)建筑施工場界噪聲限值（GB1252390）和建筑施工場界噪聲測量方法（GB1252490）具體規(guī)定了測量的方法。項目在施工期內(nèi)，應(yīng)妥善處理工程建設(shè)對周邊環(huán)境及秩序的影響。614運營期對環(huán)境影響及治理措施（1）污染源本項目產(chǎn)生的廢水主要為商戶、居民產(chǎn)生的日常生活污水，日常廢水，固體廢棄物主要為居民產(chǎn)生的生活垃圾，廢氣主要為廚房排放的油煙，主要噪聲源為交通噪聲。（2）治理措施廢水按照雨污分流原則進(jìn)行排放，糞便污水經(jīng)化糞池處理后可達(dá)標(biāo)排放。生活垃圾及市場產(chǎn)生的垃圾堆放在專用垃圾堆點，定期清運至城市垃圾站。對廚房所排放的油煙的治理，可通過擴(kuò)大市場周圍綠化面積，改善空氣狀況。噪聲可采取增加與噪音源的距離，設(shè)綠化帶、圍墻，密閉門窗等措施，達(dá)到降噪的目的。615綠化本項目采用點、線、面相結(jié)合的方法，設(shè)計綠化帶，栽花種草。并根據(jù)實際情況合理設(shè)置雕塑、環(huán)境小品，提供休閑活動空間，通過綠化、美化措施，將該本項目建成一個高品位居住場所。616環(huán)境評價本項目環(huán)境空間設(shè)計合理，其建設(shè)不會造成城市環(huán)境的質(zhì)量惡化和對周圍自然環(huán)境的污染和破壞。在建設(shè)和運營期對環(huán)境的影響通過各種手段加以控制后，均能滿足要求。62衛(wèi)生防疫621平面布局本工程按照規(guī)范要求進(jìn)行合理布局、科學(xué)規(guī)劃，以滿足多功能、復(fù)合化的社會需求。622給水系統(tǒng)項目用水從XX市XX新區(qū)供水管網(wǎng)引入給水管網(wǎng)，滿足生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，同時也滿足居民的日常用水標(biāo)準(zhǔn)。生活水箱采用電子消毒設(shè)備，防止二次污染。623勞動保護(hù)各機房的設(shè)備安裝、檢修要滿足勞保要求。建筑物防雷接地按規(guī)范設(shè)置，具體參見“防雷及接地設(shè)計”條款。63節(jié)能措施631必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。業(yè)內(nèi)人士指出，建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)作為建筑節(jié)能的技術(shù)依據(jù)和準(zhǔn)則，是實現(xiàn)建筑節(jié)能的技術(shù)基礎(chǔ)和全面推行建筑節(jié)能的有效途徑。建設(shè)部先后發(fā)布了民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、實施工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等部門規(guī)章，印發(fā)了關(guān)于加強民用建筑工程項目建筑節(jié)能審查工作的通知等文件。公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布實施，標(biāo)志著我國建筑節(jié)能工作在民用建筑領(lǐng)域全面鋪開，是建筑行業(yè)大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，制定并強制推行更加嚴(yán)格的節(jié)能節(jié)材節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)的一項重大舉措，對緩解我國能源短缺與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾必將發(fā)揮重要作用。因此，本項目建設(shè)采用新設(shè)計、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達(dá)到最少的能源和水資源消耗。632用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB5018920052、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ26953、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB5003420044、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176936312相關(guān)法律、法規(guī)、政策等1、中華人民共和國節(jié)約能源法（1998）2、能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃3、中國節(jié)能技術(shù)政策大綱19964、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定中華人民共和國建設(shè)部部長令第76號5、節(jié)能中長期專項規(guī)劃（2004）6、中華人民共和國可再生能源法（2006）7、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的若干意見（國發(fā)200522號）8、國