0利安璧山中小總部基地項目可行性研究報告2011璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章總論1一、項目概況1二、編制依據(jù)1一編制依據(jù)1二編制說明1三、本報告主要結(jié)論2第二章項目建設(shè)的必要性4一、項目提出背景4二、本項目建設(shè)的必要性4第三章投資環(huán)境分析6一、重慶投資環(huán)境6一重慶城市經(jīng)濟工業(yè)投資領(lǐng)漲，城市經(jīng)濟迎萬億平臺61經(jīng)濟總量62產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)63固定投資74工業(yè)發(fā)展75消費收入8二重慶城市定位定位超前，城市價值創(chuàng)歷史新高91五大定位引領(lǐng)城市發(fā)展、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心92五大中心加冕提升城市地位93成渝經(jīng)濟合體10三重慶城市規(guī)劃規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿妱?11兩江新區(qū)掛牌112物流交通規(guī)劃從真正意義上締造中國內(nèi)陸物流中心11四政策環(huán)境高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機13二、璧山投資環(huán)境14一璧山城市環(huán)境分析14璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告1區(qū)域位置142面積及人口143歷史沿革144人文風(fēng)貌145工業(yè)產(chǎn)業(yè)156特產(chǎn)資源16二璧山經(jīng)濟運行環(huán)境分析161璧山經(jīng)濟發(fā)展16三璧山城市規(guī)劃分析191區(qū)域定位192功能定位193城市規(guī)劃20三、投資環(huán)境綜述24第四章工業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析26一、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析26一工業(yè)地產(chǎn)的概念26二工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程261我國工業(yè)地產(chǎn)的興起262我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀273工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢27三工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式281工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式282主體企業(yè)引導(dǎo)模式283工業(yè)地產(chǎn)商模式294綜合運作模式29二、總部基地發(fā)展分析30一國內(nèi)總部經(jīng)濟發(fā)展分析30二國內(nèi)總部基地發(fā)展分析321發(fā)展起源322發(fā)展現(xiàn)狀分析32璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告3總部基地案例分析北京總部基地334發(fā)展總部經(jīng)濟的“五大效應(yīng)”35三、重慶總部基地發(fā)展分析37一重慶總部經(jīng)濟發(fā)展能力分析37二重慶總部經(jīng)濟發(fā)展政策環(huán)境分析371以重慶解放碑CBD為平臺，大力發(fā)展區(qū)域性總部經(jīng)濟372南岸彈子石發(fā)展“區(qū)域型總部經(jīng)濟區(qū)”383江北區(qū)域重大戰(zhàn)略舉措大力發(fā)展總部經(jīng)濟38三重慶總部基地發(fā)展現(xiàn)狀分析391重慶總部基地發(fā)展現(xiàn)狀402重慶總部基地潛在項目分析42四、璧山發(fā)展總部經(jīng)濟環(huán)境分析43一璧山工業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀43二璧山工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃441電子信息產(chǎn)業(yè)452醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)453裝備制造產(chǎn)業(yè)46三璧山發(fā)展總部經(jīng)濟環(huán)境小結(jié)46第五章項目屬性及整體發(fā)展方向分析47一、項目屬性47一項目基本情況471項目區(qū)位472項目四至47二項目宗地現(xiàn)狀48三項目周邊概況491交通492配套493景觀資源50二、項目產(chǎn)品初判51一項目屬性回顧51璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告1優(yōu)勢512劣勢52二項目產(chǎn)品初步研判52第六章辦公需求分析54一、璧山辦公市場現(xiàn)狀54二、園區(qū)企業(yè)調(diào)研54一企業(yè)概況54二企業(yè)對璧山工業(yè)園發(fā)展的看法55三企業(yè)對璧山工業(yè)園建設(shè)總部基地的看法55三、企業(yè)辦公需求調(diào)研55一璧山辦公企業(yè)55二主城客戶56第七章項目定位57一、整體定位57一項目SWOT分析571優(yōu)勢（S）572劣勢（W）573機會（O）574威脅（T）57二項目定位58二、市場定位58三、客戶定位59四、功能定位59五、產(chǎn)品組合60六、價格定位60一定價前提60二市場比較法60三售價測算60第八章項目開發(fā)及經(jīng)營進度63一、項目開發(fā)周期計劃63璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告二、項目銷售周期計劃64第九章項目經(jīng)濟效益評估65一、項目投資估算說明65一投資估算的范圍65二投資估算的取值說明65二、項目資金計劃預(yù)測65一項目技術(shù)經(jīng)濟指標65二項目投資估算66三項目銷售收入67四項目資金來源與應(yīng)用68五項目損益分析68三、項目經(jīng)濟分析69一項目現(xiàn)金流流量分析69二項目累計現(xiàn)金流流量分析70三盈利能力分析71四總資產(chǎn)評估73第十章項目開發(fā)難點及對策研究74一、開發(fā)難點74二、對應(yīng)策略74第十一章項目結(jié)論76第十二章附件77附件一成本明細表77附件二銷售收入表79附件三項目資金來源與應(yīng)用表80附件四項目損益表82附件五項目現(xiàn)金流量表84璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告1第一章總論一、項目概況項目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項目總占地面積472653平方米，其中建設(shè)用地面積39898平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地。建設(shè)用地容積率30，可實現(xiàn)地上建筑面積119694平方米。二、編制依據(jù)一編制依據(jù)1中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；2中華人民共和國土地管理法；3中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中華人民共和國國務(wù)院令第248號；5中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例；6中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例；72008年重慶市建筑工程預(yù)算定額；8建設(shè)部2007年發(fā)布的市政工程投資估算指標；9國家及重慶市頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價信息；10重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的標準；11重慶市建筑材料價格信息和價格指數(shù)。二編制說明1工程投資估算按重慶市建筑定額及安裝工程定額估算，工程建設(shè)其他費用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計取；2計委頒發(fā)的第三版建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告23本報告中價格、費用等取數(shù)均以重慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。三、本報告主要結(jié)論重慶是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，城市定位、城市?guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期。從市場情況來看，目前我國工業(yè)發(fā)展正處于由產(chǎn)辦工業(yè)集群向總部工業(yè)基地發(fā)展的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期，總部工業(yè)基地是未來的發(fā)展趨勢，具有前瞻性，同時符合工業(yè)發(fā)展中多元化的需求。我國總部經(jīng)濟近年來得到快速發(fā)展，在一定程度上推進了城市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展?？偛拷?jīng)濟是我國中心城市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進中心城市產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開發(fā)建設(shè)為總部經(jīng)濟的發(fā)展提供良好的物質(zhì)承載體?？偛拷?jīng)濟是中心城市新的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)，作為一種高級形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，總部基地將成為稅收、資金、人才和品牌的匯集高地。重慶作為中國5大城市之一，需要以總部經(jīng)濟促成區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。目前重慶總部經(jīng)濟開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升。璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。是重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈的重要組成部分，在重慶乃至整個西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位和作用。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。大量的新增消費需求，將會對項目的發(fā)展提供巨大空間。在此基礎(chǔ)上，璧山縣作為重慶的工業(yè)重鎮(zhèn)，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。隨著璧山縣經(jīng)濟、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告3群，為打造總部經(jīng)濟創(chuàng)造了良好條件。但在整個園區(qū)中目前暫無總部基地的規(guī)劃，這將成為市場的一個機會點。通過對整個市場環(huán)境的分析以及本項目自身條件的分析，項目力求打造成為重慶市總部基地標桿項目，重慶總部基地典范工程，璧山的新地標。實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，提升區(qū)域的市場知名度，推動區(qū)域的價值提升，提升外地資金對區(qū)域的投資信息，促進大量社會資金進入，改善就業(yè)環(huán)境，增加區(qū)域稅收效益，帶動城市的綜合發(fā)展。本項目主要由精品寫字樓、普通寫字樓、配套中心和會議中心組成，其中精品寫字樓49194平方米、普通寫字樓38800平方米、配套中心28700平方米、會議中心3000平方米和地下車庫及設(shè)備用房26507平方米。預(yù)計2011年9月開工奠基，開發(fā)周期約為五年。經(jīng)測算，本項目總投資54480萬元，稅前收益約127億元，稅前投資回報率2327，稅后收益約092億元，稅后投資回報率1681，全部資金內(nèi)部收益率989，全部資金靜態(tài)投資回收期544年。因此本項目的建設(shè)是可行的。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告4第二章項目建設(shè)的必要性一、項目提出背景在“1小時經(jīng)濟圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。區(qū)域城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心發(fā)展區(qū)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風(fēng)景名勝區(qū)，旅游資源豐富。是重慶市西面的一座衛(wèi)星城市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質(zhì)城區(qū)。同時，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及的規(guī)劃下，璧山城市經(jīng)濟得以高速發(fā)展，城市地位迅速提升，發(fā)揮著承接城市核心區(qū)、輻射城市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用，璧山城市形象和城市功能十分重要。為實現(xiàn)璧山城市發(fā)展目標，推進城市經(jīng)濟快速發(fā)展，提升城市對外形象，本文對該項目進行了研究分析。二、本項目建設(shè)的必要性重慶作為中國5大城市之一、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的價值將城市自身的發(fā)展動力進一步激發(fā)，為實現(xiàn)城市綜合實力不斷增長、城市經(jīng)濟進一步快速增長，推動城市全方面的迅速進步，必須找到城市發(fā)展的新動力。而“兩江新區(qū)”的正式啟動，將使得重慶乃至整個西部地區(qū)的重要經(jīng)濟體在未來十年甚至更久的時間里，均保持著經(jīng)濟高速增長的勢頭和產(chǎn)業(yè)升級換代。璧山縣政府高度重視工業(yè)的發(fā)展，把工業(yè)園作為作為本地區(qū)的一個長期堅持的建設(shè)重點。目前工業(yè)園區(qū)共引進175家企業(yè)，其中投產(chǎn)105家，2007年產(chǎn)值97億元，規(guī)劃2012年產(chǎn)值將達到500億元，2020年將達1500億元。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。根據(jù)璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到2020年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達25平方公里，其中工業(yè)用地21平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū)15平方公里和青杠片區(qū)10平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)。璧山隨著大學(xué)城隧道的貫通，經(jīng)濟的發(fā)展與重慶市中心的聯(lián)系日益增進。工業(yè)是璧山縣經(jīng)濟增長的主要動力，因此固定資產(chǎn)投資中用于工業(yè)的占到了56左右，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。隨著璧山縣經(jīng)濟、璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告5交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟創(chuàng)造了良好條件，總部基地的建設(shè)也成為未來發(fā)展的趨勢。加之重慶總部經(jīng)濟開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升。鑒于以上原因，在本區(qū)域選擇總部基地建設(shè)是十分必要的。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告6第三章投資環(huán)境分析一、重慶投資環(huán)境一重慶城市經(jīng)濟工業(yè)投資領(lǐng)漲，城市經(jīng)濟迎萬億平臺1經(jīng)濟總量至直轄12年以來，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值由1997年的1510億增加至2009年的6530億，翻了2番。特別是至2002年以來，年均增速均保持在10以上，且近年來，增長速度還有擴大的趨勢，位居全國前列。根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)顯示，重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，及以民生為導(dǎo)向的一系列改革舉措，2010年重慶經(jīng)濟保持了快速發(fā)展的良好勢頭，GDP同比增長17，經(jīng)濟總量達到8000億。按照目前重慶經(jīng)濟的發(fā)展形勢，到2012年，重慶GDP總值將邁上萬億元新臺階跨入全國“萬億俱樂部”按照目前重慶的“十二五”規(guī)劃目標，到2015年重慶要實現(xiàn)“4大愿景”，即把重慶建成特色鮮明的國家中心城市、集聚和輻射功能強大的經(jīng)濟中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的“先行區(qū)”。具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標是，GDP翻一番，年均增長125，達到15萬億元，相當于上海目前的體量，人均GDP翻一番，達到8000美元，相當于2008年北京的水平，重慶整體進入現(xiàn)代化階段。2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重慶作為老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)歷來都是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年開始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過半壁江山。目前，重慶市已開始了產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，按照重慶“十二五”規(guī)劃，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量的比例將會下降到5，第二產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到50，而第三產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到45左右。隨著“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)，西永微電園區(qū)、長壽晏家化工園區(qū)等工業(yè)園區(qū)的陸續(xù)推進，重慶未來的工業(yè)實力將更為雄厚，為第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提高堅實的基礎(chǔ)。同時，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動了升級，如江北嘴CBD建設(shè)提速、解放碑CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強勁的增長勢頭。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告7二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，將會加速將重慶推向國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長江上游經(jīng)濟中心。圖表3119972010年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢示意圖數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計局3固定投資至2000年以來，重慶市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)顯示2010年，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成6400億元，同比增長314，較全國高出65個百分點。在“五個重慶”建設(shè)的指導(dǎo)下，基礎(chǔ)設(shè)施投資額度也明顯增加，這帶來的是城市交通的通暢、環(huán)境的靚麗。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會加快房地產(chǎn)開發(fā)的進程。圖表3220002010年重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資額走勢示意圖數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計局4工業(yè)發(fā)展目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進。特別是“兩江新區(qū)”工璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告8業(yè)區(qū)、西永微電園區(qū)已經(jīng)成為重慶工業(yè)的戰(zhàn)略平臺和強大引擎。重慶將由區(qū)域性的工業(yè)城市轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑匾默F(xiàn)代化制造業(yè)基地，這將從根本上改變重慶的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和增長方式。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟的強勁發(fā)展，將使政府擺脫對“土地財政”的依賴，使城市發(fā)展更具可持續(xù)性。5消費收入圖表3319972010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢示意圖數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計局圖表3419972010年重慶市社會消費品零售總額走勢示意圖數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計局隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，市民消費觀念有所變化，吃、穿、用消費比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費漸成熱點，這推動了消費市場的活躍。按照重慶市政府“十二五”計劃，到2015年，社會商品零售總額將達到6000億。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告9二重慶城市定位定位超前，城市價值創(chuàng)歷史新高1五大定位引領(lǐng)城市發(fā)展、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心圖表35城市定位重慶，中國西部地區(qū)唯一的直轄市和中心城市，是中國內(nèi)陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區(qū)、重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、國家高科技產(chǎn)業(yè)基地、長江上游的航運中心。作為國家定位的西部物流區(qū)域核心城市、全國性物流樞紐城市，重慶發(fā)揮其是西部地區(qū)唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大城市的資源優(yōu)勢，承西啟東，接南轉(zhuǎn)北。推動中西部地區(qū)與國際物流的有機結(jié)合，實施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰(zhàn)略，構(gòu)建長江上游的商貿(mào)中心和物流中心。2五大中心加冕提升城市地位首先，全國性中心城市的戰(zhàn)略首次將重慶與成都兩顆西部重鎮(zhèn)從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動上，在未來10年，重慶將作為整個西部的首要扶持對象。這種政策上預(yù)期將在城市發(fā)展的方方面面推動重慶向名副其實的全國中心城市進軍。而以目前的形式來看，進軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機會。換句話說，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動重慶經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。其次，全國性中心城市的戰(zhàn)略將重慶推向了整個西部的門戶，代表著整個璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告10西部向全國展示西部大開發(fā)的成就，向全世界展示中國的持續(xù)發(fā)展動力。這種門戶作用，一方面昭示了城市未來廣闊的發(fā)展空間，另一方面，也使得城市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，城市化進程將不再是簡單匱乏的自然變動，以高素質(zhì)人才流動為核心的主動遷入將在城市發(fā)展中占據(jù)更大份額。其三，全國性中心城市的戰(zhàn)略作為一種價值催化劑將城市自身的發(fā)展動力進一步激發(fā)，城市綜合實力增長將在較長的時期內(nèi)處于價值預(yù)期增長與城市經(jīng)濟增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。這種和諧將以加速加速度的作用推動城市全方面的迅速進步。所謂國家中心城市指的是國家城鎮(zhèn)體系頂端的城市，這些城市要在全國具備引領(lǐng)、輻射、集散功能，這種功能表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟、文化諸方面。是通過綜合經(jīng)濟能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動能力、交通通達能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等七大指標考察綜合而得。3成渝經(jīng)濟合體圖表36“成渝經(jīng)濟區(qū)”規(guī)劃概念示意圖成渝經(jīng)濟區(qū)初步擬定五大戰(zhàn)略定位西部大開發(fā)的增長極或經(jīng)濟高地，國家重要的先進裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，國家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國家生態(tài)安全保障區(qū)等五大戰(zhàn)略定位。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告11三重慶城市規(guī)劃規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿妱?兩江新區(qū)掛牌2010年6月18日，作為“試驗區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標志著重慶正式進入中國第三區(qū)時代。1200平方公里，10年之后地區(qū)年產(chǎn)值預(yù)期等于目前整個重慶的生產(chǎn)總值（目標6000億），占當時城市生產(chǎn)總值的1/4，簡單兩個數(shù)字指標已經(jīng)把“兩江藍圖”描繪得淋漓盡致?！皟山聟^(qū)”實質(zhì)是五大中心城市的重要配套政策，其正式掛牌標志著重慶五大中心城市進程的正式起航，標志著重慶未來經(jīng)濟增長進入了多輪驅(qū)動給力時代，增速與增效都將在接下來的十年里發(fā)生天翻地覆的變化。2物流交通規(guī)劃從真正意義上締造中國內(nèi)陸物流中心（1）一大四小開創(chuàng)重慶全新航空物流環(huán)境圖表37“重慶機場”區(qū)位示意圖除江北國際機場、萬州五橋機場、黔江周白機場以外，重慶還規(guī)劃有仙女山機場、巫山神女峰機場兩個支線機場（2）向大西南鐵路樞紐全速邁進圖表38重慶鐵路路網(wǎng)示意圖璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告12目前，我市境內(nèi)已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達萬鐵路電氣化改造等7個鐵路項目。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項目。（3）高速路網(wǎng)規(guī)劃聯(lián)通重慶輻射全國圖表39重慶高速路網(wǎng)示意圖重慶市高速公路網(wǎng)布局由3條環(huán)線、10條放射線、3條聯(lián)線組成，簡稱“三環(huán)、十射、三聯(lián)線”，總規(guī)模約3888千米。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告13四政策環(huán)境高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計劃提前實現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟手段進一步細化。政策環(huán)境趨嚴，市場難于快速回暖。高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機。小結(jié)重慶是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，城市定位、城市?guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期。宏觀調(diào)控劍指商品住宅，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)也將引來新的機遇。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告14二、璧山投資環(huán)境一璧山城市環(huán)境分析1區(qū)域位置璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng)10602至東經(jīng)10620，北緯2917至2953。東西寬155公里，南北長665公里。東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津區(qū)，西連銅梁縣、永川區(qū)，北接合川區(qū)、北碚區(qū)。璧山地處重慶西大門，是川東、川北、渝西各縣市到重慶的交通要道。1995年7月成渝高速公路開通后，從縣城以南15公里的青杠街道上高速公路至重慶（陳家坪），里程為23公里。2面積及人口縣域面積915平方公里，2010年末璧山縣常住人口為586萬人，縣城常住人口數(shù)量為294萬人，城鎮(zhèn)化率為4205，連續(xù)8年居全市縣第一位。3歷史沿革在五千年前，璧山就已有先民勞動生息。春秋戰(zhàn)國時，縣境為巴國地。民國3年（1914年），璧山縣屬四川省東川道。1949年12月1日璧山縣解放，屬川東區(qū)巴縣行政專員公署管轄。是年12月20日，巴縣行政專員公署改駐璧山，更名璧山行政專員公署。1951年4月，璧山專署遷至江津，改名江津?qū)^(qū)，屬之。1960年江津?qū)Ｊ疬w往永川。1968年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，璧山縣屬江津地區(qū)。1981年，江津地區(qū)更名為永川地區(qū)，璧山縣屬永川地區(qū)。1983年4月1日，永川地區(qū)與重慶市合并，璧山縣屬重慶市轄。1997年重慶設(shè)立直轄市，璧山縣隸屬重慶市。4人文風(fēng)貌璧山史稱“巴渝名邑”，歷史悠久，地靈人杰，歷史上曾出過“雙狀元”、“六翰林”。古時就有“璧山八景”，即“金劍晴雪”、“東林曉鐘”、“覺院夜雨”、“茅萊仙境”、“圣燈普照”、“虎峰馬跡”、“涼傘云遮”、“石泉凝脂”。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告15璧山全縣共有市級文物保護單位3處，縣級文物保護單位43處；縣境之內(nèi)，還有36座古寨、95處古墓。位于璧城街道中央的文廟“大成殿”古樸、壯觀，有194朵如意斗拱，重檐大屋頂琉璃建筑屹立在鳳凰山腳下，與文廟廣場（大成廣場）、小東門狀元橋連成一線；歷年發(fā)掘的17具漢畫像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一具遷入重慶三峽博物館館藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百歲坊也是璧山名聲頗著的珍貴文化遺存。5工業(yè)產(chǎn)業(yè)有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶經(jīng)過璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)發(fā)展的橋頭堡。九龍坡、沙坪壩、大渡口、璧山將聯(lián)手打造“三都一谷”，即汽車摩托車之都、鋁加工之都、中國西部鞋都和西部“硅谷”。機械制造業(yè)機械工業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。2005年，全縣有各類機械加工企業(yè)500多家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值518761萬元，實現(xiàn)稅收15144萬元。全縣機械工業(yè)依托紅宇公司、青山公司、大江公司等一大批重點企業(yè)的配套作用，初步形成了汽、摩配生產(chǎn)基地，全年完成汽車配件1275億元，完成摩托車配件1663億元，完成摩托車發(fā)動機1545萬臺，摩托車成車77萬輛。金冠集團，盾之王公司、紅旗缸蓋公司等被認定為科技型民營企業(yè)和市新技術(shù)企業(yè)。制鞋業(yè)皮革皮鞋業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。2006年，有鞋業(yè)企業(yè)1300多家，鞋業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量達到5849萬雙，年產(chǎn)值達到345億元，獲得重慶名牌稱號的鞋類產(chǎn)品3個（“米棋”、“百折不撓”、“紅火鳥”），重慶市著名商標2個（“米棋”、“景渝”），重慶市知名品牌1個（“尼斯雪豹”）。“紅火鳥”牌皮鞋成為我縣歷史上第一個國家免檢產(chǎn)品，并被評為重慶品牌產(chǎn)品。新型建材業(yè)建筑建材工業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，2005年，有各類建筑建材企業(yè)168余家。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值171810萬元，占工業(yè)經(jīng)濟比重142，實現(xiàn)稅收4858萬元。建材業(yè)由過去生建產(chǎn)水泥、機制磚等低檔產(chǎn)品向高新技璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告16術(shù)、環(huán)保型產(chǎn)品生產(chǎn)發(fā)展，形成了水泥、鋼材、塑鋼門窗、槽管多種產(chǎn)品的建材業(yè)。2005年新型建材產(chǎn)值達2多億元。顧地公司獲專利技術(shù)并被認定為科技型民營企業(yè)和市新技術(shù)企業(yè)。6特產(chǎn)資源璧山縣幅員面積91455平方公里，耕地面積391770畝，人均耕地面積083畝。土壤以水稻土為主，次為紫色土。現(xiàn)有礦產(chǎn)煤、鐵、石膏、天然氣、重金石、頁巖、石英砂、瓷土等。其中石膏、石英砂、石灰石、頁巖等建材礦產(chǎn)配套產(chǎn)出，規(guī)模大、品質(zhì)高，開采條件好，屬地區(qū)優(yōu)勢礦產(chǎn)。璧山旅游資源豐富，改革開放以來，開辟出一批市風(fēng)景旅游區(qū)，有白云湖風(fēng)景區(qū)，位于成渝高速公路站口青杠街道。國家級森林公園青龍湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西北29公里處的云霧山，為市級風(fēng)景區(qū)。金堂湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西35公里處的正興鎮(zhèn)，主要景點是重慶地區(qū)保存最好、最大的天主教堂“露德堂”，占地30畝，歷時百年至今完好無損。聞名海內(nèi)外的“來鳳鮮魚”，在位于縣城以南19公里的原來鳳鎮(zhèn)（現(xiàn)屬青杠街道），有近100個品種魚味，不少文人墨客和海內(nèi)外來賓都以品嘗來鳳鮮魚為快，并競相撰文潑墨題詞。璧山傳統(tǒng)的土特產(chǎn)品有“璧山土布”、“璧山干酒”、“玉麟錦緞”、“青杠板栗”、“大路黃花”、“天池銀絲粉”，現(xiàn)代的璧山微雕、皮革皮鞋、“璧玉一號”優(yōu)質(zhì)梨、璧山財兔、風(fēng)味源板兔、“白云湖”板鴨等名揚國內(nèi)外。小結(jié)璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。為本項目打造奠定一個良好的城市形象和基礎(chǔ)，有利于本項目的發(fā)展。二璧山經(jīng)濟運行環(huán)境分析1璧山經(jīng)濟發(fā)展（1）國民生產(chǎn)總值璧山縣經(jīng)濟增長強勁有力，國民生產(chǎn)總值（GDP）從2001年的3508億增加到2010年的15276億，增加了335倍。除08年遭遇經(jīng)濟危機影響，09年經(jīng)濟增長放緩?fù)猓渌鲩L率都在15以上。20璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告17012010年璧山GDP的平均增幅大于8，城市處于高速發(fā)展階段。從這些數(shù)據(jù)顯示出北碚區(qū)較為雄厚的經(jīng)濟實力和強勁的發(fā)展速度，預(yù)計未來發(fā)展還將繼續(xù)邁上新臺階。良好的城市經(jīng)濟運行將為本項目提供有利的發(fā)展環(huán)境。圖表31020012010年璧山地區(qū)生產(chǎn)總值走勢圖（億元）（2）三大產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重來看，近幾年璧山縣的三大產(chǎn)業(yè)呈明顯優(yōu)化趨勢；其中，第一產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，第二產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐漸增長的趨勢，第三產(chǎn)業(yè)處于較小的波動當中，但大體呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢；從數(shù)據(jù)顯示來看，璧山縣以第二產(chǎn)業(yè)為主，其次為第三產(chǎn)業(yè)，再次為第一產(chǎn)業(yè)。璧山縣經(jīng)濟發(fā)展的主要動力來源第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)當中又主要以工業(yè)為主。第二產(chǎn)業(yè)從2006年開始增幅加大，增速加快。第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。近年來璧山縣借勢發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)及裝備制造產(chǎn)業(yè)，極力打造千億級工業(yè)園區(qū)，勢必會拉動璧山經(jīng)濟的飛速發(fā)展。從璧山縣經(jīng)濟的長遠發(fā)展來看，璧山縣將繼續(xù)保持以二、三產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重心，繼續(xù)帶動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。圖表31120012010年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖（億元）璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告18圖表31220012010年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比重示意圖（億元）（3）固定資產(chǎn)投資璧山縣固定資產(chǎn)投產(chǎn)總額從2004年的2639億增加到2010年的135億，增加了412倍，除08年金融危機影響，09年增幅較小，其他年份增幅都在24以上，其中09年到10年的增幅達到70，增長態(tài)勢良好。由于璧山縣經(jīng)濟增長的動力主要是工業(yè)，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動建設(shè)，固定資產(chǎn)投資中用于工業(yè)的占到了56左右，用于房地產(chǎn)投資的只占到了16左右。圖表31320042010年璧山地區(qū)固定資產(chǎn)投資趨勢圖（億元）璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告19圖表31420042010年璧山地區(qū)固定資產(chǎn)投資用途比例示意圖（億元）小結(jié)璧山縣經(jīng)濟保持高速穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快以及新城開發(fā)深入，未來璧山縣經(jīng)濟發(fā)展將會再上一個臺階。三璧山城市規(guī)劃分析1區(qū)域定位（1）區(qū)域工業(yè)增長極工業(yè)在相當時期內(nèi)仍將是璧山的核心優(yōu)勢所在，突出璧山的現(xiàn)實優(yōu)勢，以工業(yè)職能強化啟動衛(wèi)星城發(fā)展。構(gòu)建主城疏解工業(yè)的優(yōu)化升級基地；配套西永的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；重慶甚至成渝地區(qū)民營中小企業(yè)的集聚升級區(qū)；承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的都市型工業(yè)基地和出口加工基地。（2）主城后臺服務(wù)區(qū)抓住重慶國家中心城市的功能升級機遇，將璧山功能發(fā)展的未來與主城掛鉤，以現(xiàn)代服務(wù)職能提升完善衛(wèi)星城職能。打造面向主城的商務(wù)金融后臺服務(wù)璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告20區(qū)；服務(wù)西永的研發(fā)后臺服務(wù)、教育延伸區(qū)；主城面向成渝區(qū)域輻射的戰(zhàn)略門戶區(qū)；民營中小企業(yè)的總部基地。（3）生態(tài)宜居新城區(qū)發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，積極吸引主城人口疏解，為主城截流區(qū)域人口，以宜居環(huán)境塑造衛(wèi)星城的核心吸引力。定位于疏解主城人口、集聚區(qū)域人口的高品質(zhì)生態(tài)宜居城市；以休閑旅游、醫(yī)療康體、城郊農(nóng)業(yè)為特色的都市后花園。2功能定位圖表315璧山功能定位示意圖在“1小時經(jīng)濟圈”的規(guī)劃下，區(qū)域成為重慶主城拓展區(qū)。區(qū)域城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心發(fā)展區(qū)。璧山定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，新興工業(yè)基地，休閑度假宜居區(qū)域。璧山縣青杠組團以機械和加工工業(yè)為主，同時配套居住和商業(yè)設(shè)施。小結(jié)璧山縣在“一小時經(jīng)濟圈”的規(guī)劃下，與重慶各區(qū)形成核心發(fā)展區(qū)，區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及生態(tài)宜居新城的定位，使其城市地位和功能得到進一步升級，輻射能力逐步增強。3城市規(guī)劃（1）城市發(fā)展規(guī)劃綜合經(jīng)濟實力大幅提升。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長16以上，2015年突破400億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番，達到8800美元。地方財政收入年均增長30以上，2015年突破100億元。固定資產(chǎn)投資年均增長40，五年累計完成2000億元璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告21。工業(yè)總產(chǎn)值年均增長25，2015年超過1200億元。社會消費品零售總額年均增長20，2015年達到120億元。城鎮(zhèn)化率提高到60。生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)化。單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗五年確保下降16，力爭下降20。璧南河、璧北河、梅江河三條主要河流水質(zhì)達到或接近類標準。森林覆蓋率提高到48以上，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達到50以上，建成深綠型生態(tài)化城市。宜居休閑功能凸顯，展現(xiàn)“山、水、樹、人”和諧畫卷，成為中國西部極具魅力的宜居休閑綠島。社會更加和諧穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長14，達到34000元，農(nóng)村居民人均純收入年均增長16，達到15000元，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到231。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在35以內(nèi)，城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險參保率分別達到80和95。人民群眾安全感和幸福指數(shù)進一步提高。實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標。（2）綠島新城規(guī)劃圖表316璧山綠島新城規(guī)劃示意圖璧山縣在璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃（2009）中提出“重慶綠島新區(qū)”的建設(shè)規(guī)劃。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告22璧山新縣城幅員面積為915平方公里，均為綠島新區(qū)。照計劃，將形成三個組團50平方公里的中心區(qū)（含老縣城和核心區(qū)）、成渝城際鐵路旁10平方公里的預(yù)留區(qū)、23平方公里的大興鎮(zhèn)。此次擴城，預(yù)計總投資為800億元左右。建成后，常住人口將達80萬。璧山新城推出“綠島新區(qū)”概念，志在成為“宜居重慶”代表作。今后該縣所有行政部門，都將搬遷至新城辦公。伴隨交通條件和城市環(huán)境改善，璧山的土地價格、房價、投資型商業(yè)物業(yè)均將上漲（3）交通規(guī)劃圖表317璧山與主城聯(lián)系通道1與主城核心區(qū)（渝中CBD、兩江新區(qū)）聯(lián)系在現(xiàn)有的渝遂高速公路、成渝高速公路和G319的基礎(chǔ)上，規(guī)劃增加以下通道。成渝輔助通道、渝遂高速增線。規(guī)劃增建成渝輔助通道與主城快速路二橫線對接、增建渝遂高速增線與主城快速路一橫線對接，打造直接通達兩江新區(qū)的快速通道（承接重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）；成渝城際鐵路、渝萬城際鐵路西延線。規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路至重慶站、沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬城際鐵路西延線走廊（承接重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）；規(guī)劃軌道一號線延伸至璧山（承接璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃）。2與西永城市副中心聯(lián)系璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告23在現(xiàn)有渝遂高速公路和G319線的基礎(chǔ)上，增建以下通道，見圖52成渝輔助通道。規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道接大學(xué)城橫一路，該通道將成為璧山聯(lián)系大學(xué)城以及西部鐵路物流園的最便捷通道（承接重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）；成渝城際鐵路、渝萬城際鐵路西延線。規(guī)劃建設(shè)的成渝城際鐵路，在璧山及西部新城均設(shè)有站點，將形成璧山與西部新城聯(lián)系的城際快速鐵路通道；同時，沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬城際鐵路西延線走廊，并在團結(jié)村規(guī)劃建設(shè)新的客站，構(gòu)筑和成渝城際鐵路平行的快速客運通道（承接重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）；規(guī)劃軌道一號線延伸至璧山（承接璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃）；建設(shè)大學(xué)城隧道與大學(xué)城橫四路相接（即將建成通車）；規(guī)劃建設(shè)璧山至金鳳隧道聯(lián)系金鳳組團；遠景預(yù)留橫五路至臺灣工業(yè)園通道。3與西彭組團、雙福組團聯(lián)系規(guī)劃在來鳳修建中部通道支線聯(lián)系雙福組團，為城市綜合功能延伸拓展預(yù)留可能，遠景建議預(yù)留三合廣譜健龍西彭通道，爭取建設(shè)輕軌五號線支線延長線經(jīng)雙福組團至來鳳片區(qū)。4與江北機場聯(lián)系璧山北部地區(qū)可通過渝遂高速公路轉(zhuǎn)繞城或內(nèi)環(huán)高速到達江北國際機場；璧山中部地區(qū)璧城組團可通過成渝輔助通道或大學(xué)城隧道轉(zhuǎn)繞城高速或內(nèi)環(huán)高速到達江北國際機場；璧山南部地區(qū)可經(jīng)成渝高速公路轉(zhuǎn)繞城或者內(nèi)環(huán)高速到達江北國際機場。5與黃磏港聯(lián)系目前璧山與黃磏港的聯(lián)系道路只有四級公路（丁黃路），規(guī)劃近期通過成渝輔助通道轉(zhuǎn)繞城高速公路到達黃磏港碼頭，遠期規(guī)劃三合廣譜健龍西彭通道直達黃磏港碼頭。打造面向黃磏的疏港通道，可以提升璧山的區(qū)域交通地位，帶動區(qū)域節(jié)點開發(fā)。成渝高速是黃磏港輻射腹地的主要公路通道，如果打西部通道，璧山南部將有條件成為服務(wù)黃磏的物流樞紐區(qū)，緩解重慶外環(huán)的交通壓力。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告246與其他方向聯(lián)系與江津聯(lián)系，目前璧山與江津的聯(lián)系道路只有，規(guī)劃改造S208線為二級公路。與合川北碚聯(lián)系，規(guī)劃改造低等級道路為二級公路，繞城高速公路通車后可經(jīng)橫向聯(lián)系通道至繞城高速再轉(zhuǎn)高速公路進行轉(zhuǎn)換；與銅梁、大足聯(lián)系，規(guī)劃將G319提升為一級公路，對位于璧城片區(qū)的路段進行城市化改造；規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道，沿線預(yù)留成渝客運專線走廊；中遠期建設(shè)璧銅城郊鐵路，在璧城組團北部及大路設(shè)站。與永川聯(lián)系，規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路，在永川及璧山境內(nèi)設(shè)站點；規(guī)劃建設(shè)成渝高速輔道。與縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系，規(guī)劃對璧青公路北段進行路幅斷面以及平面線形的優(yōu)化升級，與現(xiàn)有的璧青公路南段主要承擔(dān)貨運交通，打造與青杠、來鳳等主要南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系的區(qū)域東部通道。中部通道為以交通為主的服務(wù)性通道，連接未來兩個城際站點、高速出入口和各城鎮(zhèn)中心區(qū)，自八塘起，經(jīng)七塘保家璧城青杠來鳳丁家三合，向江津方向延伸。在來鳳修建中部通道支線，聯(lián)系規(guī)劃的雙福組團。西部通道和S208線以銜接城鎮(zhèn)服務(wù)功能為主，同時承擔(dān)區(qū)域性通道功能，以產(chǎn)業(yè)帶動和物流集散為主要功能，通過聯(lián)系南部的黃磏港、自南部聯(lián)系黃磏起，經(jīng)健龍丁家正興大興福祿大路八塘，至北碚。通過四條縱向通道的建設(shè)，聯(lián)系縣域南北主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及鐵路、軌道及公路站點，建立璧山的縱向聯(lián)系通道溝通橫向交通聯(lián)系通道，強化縣域內(nèi)部聯(lián)系，形成縣域交通設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)布局。規(guī)劃建設(shè)大學(xué)城隧道、大興臺灣產(chǎn)業(yè)園通道、青杠金鳳通道、雙福隧道，提升S108、G319的道路等級，強化縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫向聯(lián)系。（4）商業(yè)規(guī)劃根據(jù)璧山城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃格局，未來510年，璧山縣城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃總體格局為“一廊一核兩片”。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告25“一廊”根據(jù)璧山的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的基本走向，以璧城為中心，構(gòu)建由北到南的“大路璧城青杠丁家”商貿(mào)發(fā)展走廊，沿線布局商業(yè)網(wǎng)點?！耙缓恕奔纯h城核心商圈，是全縣商貿(mào)發(fā)展的重點和核心區(qū)域，通過縣城核心商圈聯(lián)結(jié)重慶主城和渝西，輻射帶動全縣發(fā)展，包括璧城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、璧城購物中心區(qū)和青杠商業(yè)區(qū)?！皟善笔侵副辈康拇舐泛湍喜康亩〖覂蓚€片區(qū)，依托中心商貿(mào)鎮(zhèn)建設(shè)，形成兩個次級商圈，聯(lián)結(jié)重慶主城和璧山縣城，輻射帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)發(fā)展。網(wǎng)點建設(shè)以形成縣內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心為目標，輻射帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)網(wǎng)點建設(shè)與發(fā)展。小結(jié)伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增，璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。大量的新增消費需求，將會對項目的發(fā)展提供巨大空間。三、投資環(huán)境綜述重慶作為一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，將在城市定位、城市?guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期。璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。它是重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈的重要組成部分，在重慶乃至整個西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位和作用。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增，璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。大量的新增消費需求，將會對項目的發(fā)展提供巨大空間。璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告26第四章工業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析一工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。二工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告27區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。1我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個城市經(jīng)營發(fā)展角度各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。2我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)地產(chǎn)分為三個階段，第一階段傳統(tǒng)工業(yè)廠房，該類傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，已經(jīng)不能滿足高度，緊張土地資源下的土地利用方式。第二階段產(chǎn)辦工業(yè)集群，滿足生產(chǎn)辦公，形成產(chǎn)業(yè)集群，資源整合得共能到提高，但并不能滿足企業(yè)人員的日常生活及消費，仍存在缺陷。第三階段總部工業(yè)基地，功能多樣化、配套齊全、宜產(chǎn)、宜辦、宜生活的內(nèi)部環(huán)境，必將引領(lǐng)工業(yè)地產(chǎn)項目未來發(fā)展的主要方向。目前我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于二至三階段轉(zhuǎn)型期關(guān)鍵期。工業(yè)強國，工業(yè)的發(fā)展程度決定國家硬實力，在經(jīng)濟高速發(fā)展的中國，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必將迅速崛起，同樣也是多樣化需求的市場下催生的產(chǎn)物。3工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢（1）發(fā)展趨勢的影響因素政府政策的影響監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實力企業(yè)；璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告28市場供求的影響經(jīng)濟發(fā)展保持強勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對工業(yè)的重視；發(fā)展模式的影響模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；投資回報的影響隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。（2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標準，反租給客戶二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITS包裝上市，融到大筆的資金。由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。三工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。1工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。基于區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器璧山中小總部基地建設(shè)項目可行性研究報告29。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。缺陷不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。2主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎(chǔ)。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式