XX中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報(bào)告編制單位XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院資質(zhì)等級(jí)部頒乙級(jí)證書編號(hào)022004院長龔家政總工嚴(yán)利江項(xiàng)目負(fù)責(zé)龔家政編寫人黃鵬嚴(yán)利江葉家強(qiáng)設(shè)計(jì)號(hào)200719目錄第一章總論111項(xiàng)目名稱112項(xiàng)目承建單位113項(xiàng)目負(fù)責(zé)人114項(xiàng)目建設(shè)地址115項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模116項(xiàng)目開發(fā)投資及成本費(fèi)用117項(xiàng)目收入估算及資金籌措218項(xiàng)目開發(fā)期219主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2110項(xiàng)目編制依據(jù)2第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性321XX市概況322城市建設(shè)與城市發(fā)展623項(xiàng)目承建單位基本情況924項(xiàng)目背景與項(xiàng)目提出1025XX經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況1326項(xiàng)目建設(shè)的必要性14第三章經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場分析1731房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀1732經(jīng)濟(jì)適用房供給方式1833城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析1834居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格預(yù)測(cè)19第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件2041建設(shè)地址2042建設(shè)條件20第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案2651項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2652項(xiàng)目建設(shè)原則2653項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模2654規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容27第六章環(huán)境影響分析3661施工期的環(huán)境影響3662運(yùn)營期的環(huán)境影響3863綠化原則3964環(huán)境影響評(píng)價(jià)39第七章項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度3971項(xiàng)目組織管理3972開發(fā)模式及管理制度4073項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度45第八章項(xiàng)目開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算4681投資及成本估算依據(jù)4682投資估算4683總成本費(fèi)用5484住宅樓售價(jià)分析55第九章項(xiàng)目收入估算與資金籌措5591項(xiàng)目收入估算5592資金籌措方式5793還款來源58第十章綜合評(píng)價(jià)58101財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)58102社會(huì)評(píng)價(jià)62第十一章結(jié)論與建議64111結(jié)論64112建議65附圖XX中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃平面布置圖第一章總論11項(xiàng)目名稱XX中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程12項(xiàng)目承建單位XX中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司13項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張昌華14項(xiàng)目建設(shè)地址XX中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)地址位于XX市江北開發(fā)區(qū)及XX市江南區(qū)的黨校新村、金州北路，項(xiàng)目總占地面積5679畝。15項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模XX中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)共為五處（張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán),黨校新村工程、金州北路工程），總占地面積5679畝（其中為政府代建廉租房用地面積1014畝）。其中道路面積72843M2，綠化面積13222M2?？偨ㄖ娣e6785938M2（其中為政府代建廉租房建筑面積1681078M2）。其中居住建筑面積6067248M2，公共建筑面積49869M2。小區(qū)容積率179，綠化率35。16項(xiàng)目開發(fā)投資及成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資為761958萬元（其中為政府代建廉租房投資180301萬元），其中開發(fā)建設(shè)投資728298萬元。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為728298萬元。17項(xiàng)目收入估算及資金籌措項(xiàng)目估算總銷售收入807227萬元，其中住宅樓669937萬元，沿街門店13729萬元。項(xiàng)目建設(shè)資金主要通過項(xiàng)目單位及政府自籌和申請(qǐng)開發(fā)銀行貸款解決。其中申請(qǐng)銀行貸款4500萬元（其中為政府代建廉租房貸款500萬元），自籌311958萬元。18項(xiàng)目開發(fā)期項(xiàng)目開發(fā)期為2年。19主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、利潤總額3106萬元；2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率32；3、投資利潤率136；4、投資利稅率345。110項(xiàng)目編制依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知國發(fā)199823號(hào)；2、國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（國辦發(fā)200526號(hào)；3、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國辦發(fā)200724號(hào)；4、城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部令第33號(hào)）；5、陜改辦發(fā)（2005）73號(hào)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意見的通知；6、陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定（1998）；7、陜西省發(fā)改委陜發(fā)改投資（2007）342號(hào)關(guān)于下達(dá)2007年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃的通知；8、XX市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）；9、XX市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃；10、XX中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃；11、安政辦發(fā)200726號(hào)文,批準(zhǔn)XX中心城市廉租房建設(shè)三年規(guī)劃；12、項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)資料；13、XX中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司關(guān)于編制XX市經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；14、XX市望江園,張溝,寇家溝經(jīng)濟(jì)適用房詳細(xì)規(guī)劃。15、XX市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法。安政辦發(fā)200590號(hào)第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性21XX市概況XX市地處陜西南部，北依秦嶺山麓，南沿巴山余脈，地理上是連接我國西南、西北和華中的紐帶，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于承東啟西的重要位置。XX市區(qū)與鄂、渝、豫三?。ㄊ校┙唤?，處在武漢、重慶、西安三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之間，地理位置十分優(yōu)越。交通便利水路交通,漢江自西向東穿城而過,從市區(qū)沿漢江東至丹江口市424公里，至武漢1003公里。陸地交通市區(qū)有襄渝、西康、陽安三條鐵路線在此交匯316國道橫貫其中，正在建設(shè)及待建的西安至XX、重慶、武漢高等級(jí)公路也將在此交匯。空中已開通XX至西安航線，正在籌建將要開通的還有XX至武漢、成都、襄樊三條航線。構(gòu)成了XX便捷的鐵路、公路、水運(yùn)、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是溝通我國西北、西南和中南的重要交通樞紐，具有承東啟西的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。XX市域獨(dú)特的地形地貌與氣候條件形成了XX生物、礦產(chǎn)、水電等豐富的資源，對(duì)XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。全市轄一區(qū)（漢濱區(qū)）、九縣（寧陜縣、石泉縣、漢陰縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣）總?cè)丝?93萬人，國土面積23529平方公里。2006年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1572億元，增長103；財(cái)政總收入128億元、地方財(cái)政收入46億元，分別增長202和21；農(nóng)民人均純收入1953元，增長86；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，增長74，職工工資收入9862元。XX中心城市分江南片區(qū)和江北片區(qū)。由于江南片區(qū)受地理環(huán)境、交通狀況和漢江防洪的影響，開發(fā)建設(shè)江北新區(qū)成為XX中心城市建設(shè)的必由之路，XX中心城市將實(shí)施“重心北移”戰(zhàn)略。依據(jù)XX市城市總體規(guī)劃和江北新區(qū)總體概念研究，江北新區(qū)由濱江片區(qū)、生物科技工業(yè)園區(qū)、長嶺片區(qū)三大片區(qū)組成。未來主要是區(qū)級(jí)行政中心、高技術(shù)人才教育培訓(xùn)基地和第二、三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、物資進(jìn)出集散地，是未來XX市吸納新增城市人口的主要區(qū)域，也是城市經(jīng)濟(jì)增長的主要區(qū)域。濱江片區(qū)西起長嶺片區(qū)，東至王坡，南臨漢江，北接水電三局和生物科技工業(yè)園區(qū)。首期啟動(dòng)實(shí)施了XX七里溝漢江大橋、XX大道、濱江大道七里溝段護(hù)岸工程等“一橋二路”骨架性重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。其中XX大道一期工程北起建民鎮(zhèn)改線路口與316國道相連，南接七里溝漢江大橋，工程總投資163億元，現(xiàn)已全面開工建設(shè)，該路建成將科技工業(yè)園區(qū)連成一片。濱江區(qū)主要以發(fā)展商貿(mào)、旅游、中高檔住宅為主。長嶺片區(qū)約10平方公里，西至漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至濱江片區(qū)，北接生物科技工業(yè)園區(qū)。一期項(xiàng)目計(jì)劃在今年11月前完成以花園大道建設(shè)為支撐，實(shí)施道路兩側(cè)1400畝建設(shè)用地的整體開發(fā)準(zhǔn)備工作，估算總投資151億元。2010年前完成其他配套道路、綠化、廣場等市政設(shè)施建設(shè)、啟動(dòng)實(shí)施，剩余4000余畝建設(shè)用地開發(fā)。長嶺片區(qū)以漢濱區(qū)區(qū)級(jí)行政中心、大學(xué)園區(qū)、二三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為主。生物科技工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積7平方公里，一期工程開發(fā)213平方公里。西、南與長嶺片區(qū)和濱江片區(qū)相連，北接漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至張溝，與火車站相臨。主要以發(fā)展生物科技項(xiàng)目和高科技企業(yè)及科技加管理型企業(yè)的孵化基地為主。目前已落戶企業(yè)33戶，投資總額26億元。其中，中心地段已成規(guī)模，投入資金6000多萬元，實(shí)現(xiàn)了通水、通電、通路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。原舊316國道修復(fù)工程已于2006年1月啟動(dòng)，將建成環(huán)園路。新316國道南北貫穿境內(nèi)，與XX大道、花園大道形成網(wǎng)狀交通骨架。江北新區(qū)建設(shè)以長嶺片區(qū)、濱江片區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)為主，未來江北新區(qū)將成為集居住、教育、醫(yī)療、文化體育等服務(wù)設(shè)施相配套的商貿(mào)中心。XX江北開發(fā)區(qū)將是四條“鐵龍“匯集之地,加上西康，陽安及XX武漢鐵路的復(fù)線工程使XX成為連接我國東西和西北中南最重要的鐵路樞紐。西渝、十天高速公路和安常鐵路的貫通將拉近XX與湖北、湖南、四川的距離。五里機(jī)場正積極爭取改擴(kuò)建和開通XX武漢，成都和重慶航線，另加“XX港”建設(shè)工程，XX交通水陸空聯(lián)動(dòng)立體格局凸顯,發(fā)展前景非?？春?。22城市建設(shè)與城市發(fā)展XX市漢濱區(qū)位于陜南東部，是XX市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總國土面積3643平方公里，轄46個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處?？?cè)丝?4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口74萬人，是全省人口最多的縣（區(qū)）。XX自古以來就是陜南重鎮(zhèn),建國以來，特別是“八三”年水災(zāi)重建以來，XX市按照“合理利用老城,重點(diǎn)發(fā)展新城、積極開發(fā)江北”的建設(shè)思路,依據(jù)XX市總體規(guī)劃，采取組團(tuán)布局,形成“一城三區(qū)、六大功能、多帶一圈”的山水園林城市形態(tài)。XX市總體布局分為四個(gè)組團(tuán)，以江南城區(qū)為中心，江北、老君殿、張灘為組團(tuán)的格局江南區(qū)為XX市行政、文化和商業(yè)中心；江北區(qū)為對(duì)外交通和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；張灘為綜合發(fā)展區(qū)；老君殿為大型工業(yè)開發(fā)區(qū)。市區(qū)規(guī)劃用地面積140平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地475平方公里。城市中心區(qū)現(xiàn)狀人口（2005年）285萬人，建設(shè)用地255平方公里，規(guī)劃近期（2010年）人口37萬人，建設(shè)用地3256平方公里，遠(yuǎn)期（2020年）人口50萬人，建設(shè)用地475平方公里。XX城區(qū)是XX市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的能源基地和交通樞紐。漢江由西向東橫貫市區(qū)，將市區(qū)分為江南、江北兩部分。江南地處河谷盆地，南依丘陵，北為河灘階地，海拔246米。江北以丘陵為主，溝壑相間。建國以來特別是“八三”年水災(zāi)重建，1988年XX撤縣改市，2001年升為地級(jí)市以來,XX市政府積極實(shí)施“藥、水、游”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)都得到較快發(fā)展，城市面貌有了很大改觀，尤其是漢江二橋、黃洋河大橋和漢江一橋并橋的建成通車，實(shí)現(xiàn)了城市向東擴(kuò)展，拉大了城市框架，使XX中等城市骨架初具雛形。而江南城區(qū)面貌更是煥然一新,江南老城區(qū)為城市中心區(qū)，“八三”災(zāi)后修建的城堤，從東、北、西三面將老城包圍，形成“門”字型封閉式防洪城堤，總面積為32平方公里。已建成功能齊全，集商貿(mào)、行政、居住、文化娛樂、金融、工業(yè)、體育為一體的綜合區(qū),是XX市區(qū)目前人口聚集最密的多功能綜合區(qū)。經(jīng)過多年的建設(shè)，市區(qū)在原有格局的基礎(chǔ)上初步形成一城三區(qū)的城市形態(tài)，即漢江以南的老城區(qū)，大橋路、金洲路、巴山路、育才路、興安路為主的中心區(qū)，漢江以北的開發(fā)區(qū)。老城區(qū)以居住為主，中心區(qū)是以行政辦公、商貿(mào)、居住、娛樂、金融為一體的多功能區(qū)，江北開發(fā)區(qū)以生物科技園為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)是XX發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前開發(fā)區(qū)城市構(gòu)架基本形成，建成面積約16平方千米，并編制了分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，設(shè)置了工業(yè)區(qū)、生物科技園區(qū)、商貿(mào)、行政管理區(qū)和居住小區(qū)。賓館、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、郵電等社會(huì)服務(wù)支撐體系基本健全，可為投資者提供全方位服務(wù)。按照XX市近期建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖，2010年城市建成區(qū)面積3256KM2，城市規(guī)劃人口37萬人。城市將以生物制藥、新型材料、綠色食品加工和高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為陜西南部的中等現(xiàn)代化城市。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施，XX充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必將帶動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、跨越式發(fā)展。而市委、市政府提出“經(jīng)營綠色、建設(shè)綠色XX”戰(zhàn)略，加快發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，突出培育以“藥、水、游”三大產(chǎn)業(yè)為主的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，更是為全市人民指明了發(fā)展方向，以綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)突破發(fā)展，綠色產(chǎn)業(yè)將成為XX新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，它必將推動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，也預(yù)示著XX新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮的到來?；A(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，人民生活水平穩(wěn)步提高。2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1572億元，年均增長103；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入128億元，城鎮(zhèn)人均收入6860元。該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已步入最佳時(shí)期。隨著經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，城鄉(xiāng)人均收入的持續(xù)增加，該市住房產(chǎn)業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展前景。23項(xiàng)目承建單位基本情況項(xiàng)目單位為XX中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司，是經(jīng)XX市人民政府批準(zhǔn)，于2001年10月正式掛牌成立并具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資有限公司，是城鄉(xiāng)建設(shè)局屬下的二級(jí)單位，內(nèi)設(shè)工程部、項(xiàng)目部、發(fā)展部和財(cái)務(wù)部、辦公室。現(xiàn)有編制24人，在崗24人。其主要工作職能是一、受國有資產(chǎn)管理部門委托，開發(fā)經(jīng)營城市國有資產(chǎn)；二、承擔(dān)政府投資的城市基礎(chǔ)設(shè)施及其他公益性項(xiàng)目建設(shè)；三、為政府融資和金融合作平臺(tái)。公司成立以來，先后建成了濱江大道市政綜合一期工程、望江公園等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，開工建設(shè)了XX漢江七里溝大橋、濱江大道二期和七里溝段、XX大道等一大批城市建設(shè)項(xiàng)目。為XX中等城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。24項(xiàng)目背景與項(xiàng)目提出241國家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展要求1998年，國務(wù)院作出了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知的決定，提出要穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐，停止住房實(shí)物分配方式，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。陜西省人民政府為貫徹國務(wù)院通知精神，加快全省住房建設(shè)，發(fā)布了陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定，明確了陜西省內(nèi)各市縣經(jīng)濟(jì)適用住房的范圍，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法，提出經(jīng)濟(jì)適用住房是新的住房供應(yīng)體系的主體，要求市縣人民政府將經(jīng)濟(jì)適用住房納入各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃應(yīng)與信貸計(jì)劃、建設(shè)、土地部門等聯(lián)合下達(dá)，建設(shè)用地要納入土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并在本年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)由各級(jí)政府統(tǒng)一組織，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，建設(shè)單位實(shí)行招標(biāo)方式確定，工程質(zhì)量由開發(fā)單位負(fù)最終責(zé)任；經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格確定為微利原則，小區(qū)管理實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理。國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號(hào)文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。要求今明兩年，要加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要切實(shí)將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，堅(jiān)持以人為本，執(zhí)政為民，進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難群體的居住條件。在政策上進(jìn)一步明確了方向。242經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房管理存在的問題1、XX市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速逐年在加快，而經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租房建設(shè)比較滯后。2006年XX市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模39萬M2，建成面積20萬M2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅162萬M2，占房地產(chǎn)總規(guī)模的415，占建成規(guī)模的81。2、經(jīng)濟(jì)適用房供給方式單一，沒有形成多渠道建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的良好氛圍和模式。目前城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要是各企事業(yè)單位集資自建房，占中低收入家庭住房的90以上，城區(qū)在近年建成的南門、興安、靜寧小區(qū)雖以經(jīng)濟(jì)適用房名義建設(shè)，但實(shí)質(zhì)是市場商品房，而廉租房建設(shè)才剛剛起步，中低收入階層并沒有享受到國家政策的優(yōu)惠。3、XX市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的另一主要因素是缺少規(guī)劃指導(dǎo)，整體謀劃方案出臺(tái)較晚。由于規(guī)劃原因造成城區(qū)建設(shè)謀劃中沒有充分考慮此類建設(shè)用地的合理布局與具體安排，同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理缺乏權(quán)威性，致使幾個(gè)小區(qū)建設(shè)違背了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)目的與作用。243項(xiàng)目的提出自住房制度改革以來，在中省“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)”的決定指導(dǎo)下，城市住房改革不斷深入，住房開發(fā)建設(shè)不斷在加快，城市居民居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，但在發(fā)展過程中，特別是“十五”時(shí)期以來，城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過熱，而且住房結(jié)構(gòu)很不合理，中低價(jià)位住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)滯后，城市居民中、低收入階層的住房困難十分突出。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，住房結(jié)構(gòu)不合理與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的矛盾已成為當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期必須妥善合理解決的主要問題之一。XX市是陜南重要地市之一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已達(dá)39萬M2，年竣工面積已達(dá)20余萬M2，而全市經(jīng)濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī)模僅162萬M2，竣工面積才12余萬M2。經(jīng)濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī)模占房地產(chǎn)總規(guī)模不足十分之一。XX市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)特別滯后，造成目前城區(qū)有1245余戶中低收入家庭住房困難與無房可住，城區(qū)所有中低收入家庭平均住房面積8M2，低于全市20M2住房標(biāo)準(zhǔn)12M2。2005年初，國務(wù)院為加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐和穩(wěn)定住房價(jià)格，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，作出了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的決定和國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號(hào)文，陜西省要求全省房地產(chǎn)開發(fā)要面向市場，繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，提高中低價(jià)位住房在市場供應(yīng)中的比例。為貫徹落實(shí)中省的住房改革與開發(fā)建設(shè)要求，XX市城建局專門編制了XX市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)XX城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)作了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，本項(xiàng)目即是XX市城建局按規(guī)劃要求提出實(shí)施建設(shè)的內(nèi)容之一。25XX經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況1XX經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目于2007年6月經(jīng)XX市發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)，該小區(qū)規(guī)劃占地4665畝，擬建經(jīng)濟(jì)適用住房及配套用房和公用設(shè)施，綠化率為35，小區(qū)容積率為164，建筑總面積51048M2，其中住宅樓建筑面積460617M2，商鋪及公建49869M2，設(shè)計(jì)住戶502戶，居住人口1757人，住宅平均層數(shù)為6層。2為政府代建廉租房規(guī)劃占地1014畝，總建筑面積1681078M2，其中廉租住宅面積1461078M2，公共建筑面積2200M2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。實(shí)施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。26項(xiàng)目建設(shè)的必要性261項(xiàng)目建設(shè)是貫徹落實(shí)國家住房制度改革政策，實(shí)現(xiàn)居民住房小區(qū)化管理的需要九十年代初，我國住房制度改革已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)不同層次收入家庭的住房需求，通過政府實(shí)施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達(dá)到居民住房的小康目標(biāo)，逐步實(shí)行小區(qū)綜合管理體系，不斷優(yōu)化居住環(huán)境，提高物業(yè)管理水平。本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)以解決XX城區(qū)中低收入家庭住房需求為目的，建設(shè)不同戶型的經(jīng)濟(jì)適用住宅和廉租房，并實(shí)行封閉式小區(qū)綜合管理，因此，項(xiàng)目建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)國家房改政策的重要體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)小區(qū)化管理的需要。262項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知精神，城市要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣可克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。XX市區(qū)是在原老城區(qū)的基礎(chǔ)上依山傍水逐步發(fā)展起來的，近年來因江北開發(fā)區(qū)的設(shè)立及國家交通事業(yè)的快速發(fā)展，城市重心開始北移，目前市區(qū)正在實(shí)施江北開發(fā)戰(zhàn)略，江北大道、濱江大道等城市主干線將相繼開通建成，合理規(guī)劃開發(fā)該區(qū)域的建設(shè)用地關(guān)系到整個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展。多年來XX城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要以單位自建房為主要供給方式，隨著房改的進(jìn)一步深入與城區(qū)單位存量土地的不斷減少，靠單位自建房解決中低收入家庭住房問題缺少基礎(chǔ)和政策支持，由政府統(tǒng)建成為唯一途徑。因此，必須進(jìn)行總體規(guī)劃，實(shí)行連片開發(fā)，本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃與小區(qū)總體規(guī)劃要求，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)和廉租房，無疑將加快城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。263項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平原則，保障社會(huì)長治久安，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要改革開放20余年來，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立，社會(huì)公平與國民公平意識(shí)逐步增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源公平分配是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的特征之一。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過熱，高級(jí)商品住宅和別墅區(qū)開發(fā)越來越多，此種趨勢(shì)僅滿足了部分富裕階層的住房消費(fèi)需要與投資需求，但作為消費(fèi)者，富裕階層只占國民的很少一部分，加之高檔住房占取了房地產(chǎn)用地的相當(dāng)一部分，給城市中低收入家庭解決住房困難增加了難度，因此，社會(huì)資源公平分配出現(xiàn)了缺少，必須由國家主持公平，為中低收入階層創(chuàng)造安居樂業(yè)的政策環(huán)境與實(shí)現(xiàn)的可能。為改變當(dāng)前現(xiàn)狀，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的決定，以及國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號(hào)文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。陜西省作出了配套的貫徹意見，要求城市房地產(chǎn)開發(fā)要以中低價(jià)為主，重點(diǎn)解決中低收入家庭住房困難。本項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了中省有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的決定精神，給中低收入家庭參與社會(huì)資源分配創(chuàng)造了一條實(shí)現(xiàn)公平的途徑，可使中低收入家庭在不影響生活水平的前提下實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，從而保障了一方安定，為地方實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)奠定了基礎(chǔ)，因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是適時(shí)的。為建立和完善XX市經(jīng)濟(jì)適用房制度，確保中低收入家庭的住房需求，規(guī)范和抑制不合理的房地產(chǎn)市場，XX市建設(shè)局將在江北張溝、寇家溝及望江園三處進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，在江南黨校新村、金州北路建設(shè)廉租房。以此解決中低收入家庭住房困難。第三章經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場分析31房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀XX市房地產(chǎn)開發(fā)比較晚，90年代以來，隨著房改的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為熱門產(chǎn)業(yè)。目前XX城區(qū)已有長興、宏遠(yuǎn)、安建、興安、興科、城建、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司等十余家大中型專業(yè)公司，年總開發(fā)規(guī)模約20萬平方米。先后實(shí)施了南環(huán)路中段、西環(huán)路南段、東環(huán)路北段、東大街東段的長興、南門、朝陽、金洲康城、金洲城、府苑、錦繡花園、興安城市花園、興華都市花園等小區(qū)建設(shè)工程。從近年的統(tǒng)計(jì)資料看，XX市房地產(chǎn)每年平均完成投資39億元，年增長18，每年平均新建住房面積20余萬平方米，年增長25，銷售收入平均增長30。從發(fā)展速度及增長幅度看，XX房地產(chǎn)業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房消費(fèi)逐步成為房地產(chǎn)消費(fèi)市場熱點(diǎn)，但從已建成及在建工程來看，適合中低收入家庭購買的住房開發(fā)面積很少，據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，1999年以來城區(qū)僅建成南門小區(qū)和朝陽小區(qū)兩處經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，建成總面積僅45萬M2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅占城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總面積的86，占房地產(chǎn)開發(fā)建成總面積的82。從現(xiàn)狀看，XX城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)速度很慢，開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中省要求“中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模的70”的指標(biāo)。因此，XX城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀不容樂觀，住房結(jié)構(gòu)極不合理，急需加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)速度和開發(fā)規(guī)模，以滿足更多中低收入家庭分期分批地解決住房困難問題。32經(jīng)濟(jì)適用房供給方式XX市城區(qū)總?cè)丝诩s30萬人，自房改以來，轄區(qū)各事業(yè)單位按照國家房改政策要求，逐步實(shí)行了由住房實(shí)物分配到貨幣分配的改革程序，目前城區(qū)住房多以單位自建房為主，單位集資建房是城區(qū)目前主要的經(jīng)濟(jì)適用房供給方式，占城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的90以上。自“九五”以來，XX市安居辦在政府統(tǒng)一安排下，也建設(shè)了南門小區(qū)、朝陽小區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，但在具體實(shí)施過程中，由于市場把握失衡及管理辦法滯后，造成部分經(jīng)濟(jì)適用房被商家所利用，沒有真正解決中低收入家庭的住房困難；經(jīng)濟(jì)適用房的另一種供給方式為開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，目前城區(qū)尚沒有建設(shè)范例。33城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析據(jù)XX市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，止2006年底，城區(qū)共有家庭總戶數(shù)85萬戶，住房困難戶和無房戶7501戶，其中困難戶4141戶，無房戶3360戶，涉及總?cè)藬?shù)31600人，人均住房面積12M2；最低收入家庭3212戶全部為租賃住戶，人數(shù)為27270人，人均住房78M2；XX目前正在進(jìn)行綠色山水園林城市創(chuàng)建活動(dòng)，此活動(dòng)是“十一五”時(shí)期的主要任務(wù)之一，2006年拆遷約670戶。綜上三類現(xiàn)狀，目前城區(qū)住房困難戶、無房戶及拆遷安置戶總數(shù)為14182戶，占城區(qū)總戶數(shù)的17。從未來需求分析，城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房主要來自目前的住房困難戶和無房戶、城區(qū)人口增長因素、最低收入家庭和城區(qū)每年的拆遷戶。一是現(xiàn)狀7501戶無房與住房困難戶，按5年分期解決計(jì)算，每年需求量為1500戶；二是城區(qū)人口增長因素，按2綜合增長計(jì)算，年需求約1700戶；三是最低收入家庭（從發(fā)展角度考慮），按10分批解決，每年需164戶；四是城區(qū)每年的拆遷戶按2006年拆遷數(shù)測(cè)算，每年需690戶，綜上述四類需求分析，XX城區(qū)未來5年年均經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房需求量為4054戶。34居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，其建設(shè)用地享受行政劃撥方式，建設(shè)及經(jīng)營中的行政性收費(fèi)享有優(yōu)惠政策，因此其出售價(jià)格受當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一管制，市場影響因素不強(qiáng)。基于以上原因，僅就XX城區(qū)居民收入進(jìn)行購買承受度、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格的基本趨勢(shì)分析。據(jù)XX市發(fā)改委統(tǒng)計(jì)資料，2006年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為6860元，以每個(gè)家庭35人測(cè)算，家庭可支配收入為24010元，按XX市中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)衡量，城區(qū)家庭85為中低收入家庭。根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)的合理定位應(yīng)是家庭收入的46倍，即96144萬元，另據(jù)世行聯(lián)合調(diào)查組的經(jīng)驗(yàn)結(jié)論，房價(jià)的合理定位應(yīng)是家庭收入的35倍即7212萬元，綜合兩種經(jīng)驗(yàn)結(jié)論，折衷取值為83132萬元。從XX市“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，未來5年城鎮(zhèn)居民收入增長水平在10以上，以此測(cè)算，城區(qū)居民人均可支配收入將達(dá)2638萬元。項(xiàng)目產(chǎn)品為60M2以下戶型，以每平方米10001200元測(cè)算，購房價(jià)款分別為666萬元左右，從居民收入水平看，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位在10001200元之間比較適合當(dāng)?shù)刂械图彝ベ徺I力，從未來5年的發(fā)展看，住房價(jià)格年均增長幅度在10以內(nèi)。第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件41建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址位于XX市江北張溝、寇家溝、望江園和江南老城的黨校新村、金州北路區(qū)域，均為建成區(qū)和開發(fā)區(qū)與建成區(qū)之間，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套。42建設(shè)條件工程地質(zhì)良好，交通便捷，水源、電力供應(yīng)充足。421氣候氣象條件1氣象XX市地處秦巴山地之間，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，相對(duì)濕度743，年平均降雨量為7838毫米，最大年降雨量1085毫米，年降雨量主要集中在410月份。氣候的季節(jié)性較明顯。2水文XX市境內(nèi)河流屬長江水系，漢江由西南部入境，于東北部出境，境內(nèi)流長112公里，是流經(jīng)本市的最大河流。XX市城區(qū)位于漢江與黃洋河交匯處上游。河流在規(guī)劃區(qū)流長57公里，行洪寬度400800米。地下水的補(bǔ)給主要是大氣降水，次為地表水徑流是滲入，基本走向?yàn)闁|西向。市內(nèi)降水受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)自沿海向內(nèi)地逐漸推移的影響，暴雨自六月份增多，7、8月暴雨最為集中，9月份后逐漸減少。洪水災(zāi)害每年多發(fā)生在盛夏。歷史上XX市區(qū)因遭洪水襲擊XX城曾多次遷建轉(zhuǎn)址。1983年特大洪水襲擊XX城區(qū)，淹沒面積32平方公里，洪峰流量達(dá)31000立方米/秒，洪水標(biāo)高為25718米（黃海高程），重現(xiàn)期為200年。422工程地質(zhì)條件XX市位于陜南東部，地處XX地區(qū)腹地,北靠秦嶺，南依大巴山，XX河谷盆地居中。主要是由月河川道和XX城以東漢江河谷構(gòu)成，海拔在450米以下。地貌形態(tài)主要由河谷盆地和低丘陵組成。擬建場地地處漢江一級(jí)階地前后部，場地較平坦，地下水屬第四系松散巖孔隙潛水，流向東，水位年變幅1M左右，場地土層由上而下依次為黃土狀土，粉質(zhì)粘土和粉土。工程地質(zhì)良好?，F(xiàn)狀場地為耕地，場地內(nèi)無不良地質(zhì)作用，適宜建筑，場地為自重濕陷性黃土場地，濕陷等級(jí)為II級(jí)，地下水水位埋深20M，設(shè)計(jì)時(shí)可不考慮地下水對(duì)樓體淺基礎(chǔ)的影響；場地抗震設(shè)防烈度7度，場地處于抗震有利地段，建筑場地類別為III類。423供電條件XX市區(qū)現(xiàn)有江南變電站和江北開發(fā)區(qū)變電站二座110KV變電站，每個(gè)變電站變壓器裝機(jī)容量240KVA，總裝機(jī)容量72萬KVA，能夠滿足未來XX的發(fā)展及各類用戶的用電要求。項(xiàng)目用電可由江北大道和江南城市公網(wǎng)接入各塊用地就近接城市高壓線至變電房，再由配電室統(tǒng)一供給，用電量預(yù)測(cè)采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法和戶均用電負(fù)荷指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，居住建筑每戶按6KW計(jì)，公建按每平方米60W計(jì)，預(yù)測(cè)寇家溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為15226KW，張溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量1147KW，望江園經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為4614KW。電力線路與路燈同桿架設(shè)，沿主要道路架設(shè)。424給排水、地表水條件1、給水工程1供水水源XX市現(xiàn)有水廠4處即江南水廠、馬坡嶺水廠、鐵路水廠、水電三局水廠。從自來水公司了解的情況看，XX市日供水變化系數(shù)在1314之間，這樣最高日用水量在6萬立方米/日左右，人均最高日綜合用水量在384升/日左右。城市水廠、鐵路水廠及自備水源共計(jì)日供水規(guī)?？蛇_(dá)253104M3/D,可滿足城市用水需求。2現(xiàn)狀管網(wǎng)XX市江北以鐵路分局水廠鋪設(shè)管網(wǎng)為主，水電三局所在地張嶺，由水電三局鋪設(shè)管網(wǎng)。江南管網(wǎng)主要由自來水公司鋪設(shè)?，F(xiàn)狀供水管道長94公里，其中城建部門管理長度為47公里，管網(wǎng)密度為379公里/平方公里。3規(guī)劃管網(wǎng)布設(shè)XX受地形限制，宜采用分區(qū)、分壓供水方式。江南水廠、馬坡嶺水廠主要供水范圍為江南老城組團(tuán)；江北水廠主供江北組團(tuán)、建民組團(tuán)、黃洋河水廠建成后，分擔(dān)火車東站及江北部分地區(qū)供水后，江北水廠出水經(jīng)二次加壓后供老君殿組團(tuán)；黃洋河水廠主供張灘組團(tuán)、老城組團(tuán)、火車東站，同時(shí)兼顧向江北中心區(qū)供水。鐵路水廠、水電三局自備水源主供各自系統(tǒng)內(nèi)部用水。本工程項(xiàng)目處在江南水廠和江北水廠的供水范圍內(nèi)，城市供水主干管網(wǎng)均已鋪設(shè)到位。2、排水工程排水體制及排水管網(wǎng)XX市屬山區(qū)城市，溝壑縱橫，河流眾多。非常適合雨水排放。同時(shí)XX市降雨充沛，如采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水管網(wǎng)利用率高?？紤]到以上因素，再加上環(huán)境保護(hù)對(duì)污水處理的需求，規(guī)劃采用雨污分流制排水系統(tǒng)?，F(xiàn)狀管網(wǎng)總長度為68公里，管網(wǎng)密度為274公里/平方公里。排水管網(wǎng)密度偏低，也就是說城市排水管網(wǎng)建設(shè)不能滿足城市建設(shè)的需要。隨著江北新區(qū)排水工程和江南老城區(qū)排水管網(wǎng)改造工程的實(shí)施，這一問題將得到徹底的解決。污水廠設(shè)置江南老城區(qū)污水廠位于老城區(qū)以東、東壩內(nèi)，近期其規(guī)模為6104M3/D，遠(yuǎn)期規(guī)模為8104M3/D。2005年前一期投入運(yùn)行，占地面積5公頃。江北污水廠位于關(guān)廟鎮(zhèn)吳臺(tái)村濱江大道和吳臺(tái)溝相交處的濱江大道南側(cè)，近期規(guī)模25104M3/D，遠(yuǎn)期規(guī)模8104M3/D，占地面積6公頃，污水處理采用SBR工藝。管網(wǎng)布設(shè)XX受地形限制，宜采用分區(qū)排水方式。江南主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江南污水廠處理后排放。江北主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江北污水廠處理后排放。張灘、關(guān)廟污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)張灘污水廠處理排放。建民區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)建民污水廠處理后排放。3、雨水工程規(guī)劃暴雨公式75014GPL9656TQ其中P取1年地面集流時(shí)間取515分鐘，地形坡度大，取低值，地形坡度小，取高值。管網(wǎng)布設(shè)XX市河流較多，且將城區(qū)切割成數(shù)塊，非常有利于雨水排放。遵循就近排放的原則，雨水分別排入漢江、月河、付家河、黃洋河及排洪明渠。雨水泵站由于江南老城區(qū)地勢(shì)較低，現(xiàn)狀在東壩處設(shè)有雨水泵站，規(guī)劃予以保留。江北新區(qū)內(nèi)有多道排洪溝（自然沖溝）8余條，根據(jù)江北新區(qū)地形地貌走向、現(xiàn)狀排水溝情況，雨水采用就近排入排洪溝內(nèi)，最終排入漢江。425交通條件XX市是陜西省南部政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市域內(nèi)交通較為發(fā)達(dá)，襄渝鐵路、陽安鐵路、西康高速公路橫貫東西，西康鐵路、316國道縱穿南北，基本實(shí)現(xiàn)縣鄉(xiāng)通鐵路、公路，交通條件優(yōu)越。本項(xiàng)目所在地位于XX市江北開發(fā)區(qū)，南沿濱江大道路，東與進(jìn)站路相接，向北距316國道僅1KM，而廉租房位于老城區(qū)，交通條件優(yōu)越，利于小區(qū)住戶出行方便。426通訊條件近年來，XX市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅猛。市區(qū)已建成的固定電話交換機(jī)容量達(dá)50余萬門，移動(dòng)電話用戶達(dá)80余萬戶，無線設(shè)備容量達(dá)8萬多部。電訊線路由城市電訊網(wǎng)接入沿主要道路架設(shè)。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案51項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合XX城區(qū)住房建設(shè)實(shí)際狀況，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房按出售型經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，廉租房按出租型住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，均定位為普通居住區(qū)。在充分考慮住宅功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房戶型按二室戶和一室戶二種戶型設(shè)計(jì)，其中二室戶占755，戶均建筑面積60M2；一室戶占245，戶均建筑面積50M2。廉租房戶型按二室戶、一室戶二種戶型設(shè)計(jì)，其中二室戶占75，戶均建筑面積0M2以下一室戶占25，戶均建筑面積40M2。52項(xiàng)目建設(shè)原則521項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合XX城市總體規(guī)劃和XX市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）的原則；522項(xiàng)目布局按照生態(tài)最好、最佳利用原則；523用途和開發(fā)規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用、適度合理原則；524小區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范原則。53項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模531經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模根據(jù)XX市住房建設(shè)規(guī)劃總體方案，本建設(shè)項(xiàng)目共為五處即張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán)、黨校新村工程、金州北路工程（黨校新村、金州北路工程由企業(yè)為政府代建廉租房工程），總占地面積37860M2（5679畝），其中道路面積72843M2，綠化面積132220M2?？偨ㄖ娣e6785938M2，其中總居住建筑面積6067248M2，公共建筑及商鋪面積71869M2。居住戶數(shù)1040戶，3640人。經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積為6067248M21461078M2460617M2為政府代建的廉租房黨校新村、金州北路工程，總占地6760M21014畝，總建筑面積1681078M2，其中住宅面積1461078M2，公共建筑面積2200M2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。項(xiàng)目估算總投資180301萬元，實(shí)施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。市政工程規(guī)模（1）電訊線路71774米；電力線路71741米；路燈17盞；變壓器3臺(tái)630KVA，1臺(tái)1000KVA。（2）雨水管道D400管道5397米，D300管道3789米。（3）污水管道D300管道3821米，D200管道53912米。（4）給水管道D75管道29933米，D100管道49869米，D150管道14698米。（5）雨水口52座；檢查井56座；化糞池9座；消火栓6個(gè)。54規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容541經(jīng)濟(jì)適用住房一、張溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于關(guān)廟鎮(zhèn)捍衛(wèi)村張溝橋西側(cè)。組團(tuán)東臨張盛新村，南臨江北大道，西接捍衛(wèi)村二組，北靠寨嶺梁。該組團(tuán)用地條件較平坦，住宅沿用地邊界采用圍合布置方式，并形成中心綠化景觀，組團(tuán)總占地面積109公頃，總建筑面積180429M2，容積率166，綠化率為3578。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和商店等公共配套設(shè)施。組團(tuán)內(nèi)設(shè)環(huán)形道路連接各住宅樓，組團(tuán)道路寬3米，入戶路為25米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。為了便于物業(yè)管理，組團(tuán)出入口位于西側(cè)中部與規(guī)劃道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容1住宅樓本組團(tuán)住宅樓共5幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積176707M2。設(shè)計(jì)容納住戶315戶，1102人。2公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁、配套設(shè)施用房等，公建總面積3721M2。其中商業(yè)用房2597M2，公廁、垃圾站33M2，管理用房1124M2。3輔助工程A、綠化工程規(guī)劃總綠化率為3578。綠化面積約3900M2。B、道路、停車場主要包括組團(tuán)路，停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約600M2。C、自行車棚自行車棚位于組團(tuán)西南部，面積56M2，自行車棚墻體為透空磚墻，屋面設(shè)計(jì)為石棉瓦。4市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。A、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人D，其中生活用水按200L/人D；綠化用水按2L/M2D；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為280M3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管D100管3172米；D75管20668米。B、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85估算，日污水量為238M3/D。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道D400管2875米；D300管19918米；規(guī)劃污水管道D300管6463米；D200管18316米。C、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6KW/戶，公建60W/M2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為1147KW。組團(tuán)設(shè)兩個(gè)630KVA箱式變電所，開關(guān)站至箱變采用放射式供電方式，箱變至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路16831米路燈5盞；電訊線路22983米；630KVA變壓器兩臺(tái)。D、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于24M。各樓周圍應(yīng)按35M預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓1個(gè)。E、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池3座；檢查井14座雨水口14座。二、寇家溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于江北辦事處寇家溝大橋西側(cè)。組團(tuán)東臨寇家溝居民安置點(diǎn)，南靠市五金公司，西接江北小學(xué)，北臨預(yù)制板廠。該組團(tuán)用地條件較復(fù)雜，用地呈L型。規(guī)劃采用分散布置方式，通過組團(tuán)道路連接各住宅單元，單元之間作為組團(tuán)綠化用地。組團(tuán)總占地面積163公頃，總建筑面積262894M2，容積率161，綠化率為3558。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和底層商場等公共配套設(shè)施。組團(tuán)入口及外圍道路24米，內(nèi)部道路寬10米，入戶路為25米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團(tuán)有東、西兩個(gè)出入口，東出入口與江北大道連接，西出入口與進(jìn)站西路連接。2、建設(shè)內(nèi)容1住宅樓本組團(tuán)住宅樓共7幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積2251296M2。設(shè)計(jì)容納住戶360戶，1260人。2公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積37764M2，其中公廁、垃圾站60M2。3輔助工程A、綠化工程規(guī)劃總綠化率為3528，綠化面積約5800M2。B、道路、停車場主要包括組團(tuán)路，停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約5700M2。4市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。A、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人D，其中生活用水按200L/人D；綠化用水按2L/M2D；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為320M3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管D100管46697米。B、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85估算，日污水量為272M3/D。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道D400管37096米；D300管17969米；規(guī)劃污水管道D300管18433米；D200管30045米。C、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6KW/戶，公建60W/M2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為15226KW。組團(tuán)設(shè)1臺(tái)630KVA變壓器和1臺(tái)1000KVA變壓器，變壓器至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路4209米路燈10盞；電訊線路32761米；630KVA變壓器1臺(tái)和1000KVA變壓器1臺(tái)。D、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于24M。各樓周圍應(yīng)按35M預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓3個(gè)。E、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池4座；檢查井30座雨水口28座。三、望江組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于望江安置點(diǎn)東側(cè)，金城美墅小區(qū)以北。組團(tuán)東、南、北均與金城美墅小區(qū)毗鄰，西臨望江安置點(diǎn)。該組團(tuán)用地呈北高南低帶狀，高差約9米，其南北長80米，東西寬55米。規(guī)劃結(jié)合實(shí)際地形規(guī)劃采用由南向北錯(cuò)臺(tái)布置的方式，各住宅單元道路東西向連接于小區(qū)主干道路，每組住宅樓之間作為組團(tuán)綠化用地。組團(tuán)總占地面積039公頃，總建筑面積67163M2，容積率172，綠化率為3512。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、小超市等公共配套設(shè)施。組團(tuán)道路系統(tǒng)利用金城美墅內(nèi)部道路，入戶路為25米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團(tuán)出入口，與望江小區(qū)道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容1住宅樓本組團(tuán)住宅樓共2幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，居住建筑總面積65003M2。設(shè)計(jì)容納住戶126戶441人。2公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積261M2。其中商業(yè)用房216M2，公廁、垃圾站45M2。3輔助工程A、綠化工程規(guī)劃總綠化率為3512，綠化面積約1370M2。B、道路、停車場主要包括組團(tuán)路，停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約570M2。4市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。A、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人D，其中生活用水按200L/人D；綠化用水按2L/M2D；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為112M3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管D150管14698米；D75管9265米。B、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85估算，日污水量為96M3/D。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道D400管14002米。規(guī)劃污水管道D300管13315米；D200管5551米。C、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6KW/戶，公建60W/M2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為4614KW。組團(tuán)設(shè)1臺(tái)630KVA變壓器，變壓器至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路1282米；路燈2盞；電訊線路1603米；630KVA變壓器1臺(tái)。D、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于24M。各樓周圍應(yīng)按35M預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓2個(gè)。E、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池2座；檢查井12座雨水口10座。542為政府代建廉租房工程一、黨校新村工程1、工程區(qū)域位置黨校新村位于XX市黨校路南端，南臨怡園新村，北臨規(guī)劃的南環(huán)路，東與陳家