中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM120052006年度成都市連鎖商業(yè)發(fā)展報(bào)告現(xiàn)代流通已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器和發(fā)動機(jī)，是決定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度、質(zhì)量和效益的引導(dǎo)力量。促進(jìn)連鎖經(jīng)營發(fā)展，推動流通現(xiàn)代化，對傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級換代，提高商業(yè)經(jīng)營規(guī)模化、組織化程度，促進(jìn)成都商業(yè)布局趨向，改善購物環(huán)境，形成開發(fā)型市場將發(fā)揮重要作用。2005年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額9992億元，增長142。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為7805億元，增長142；餐飲業(yè)零售額為2054億元，增長145。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)和集體經(jīng)濟(jì)零售額分別下降153和135，而外商及港澳臺投資經(jīng)濟(jì)和私營個體經(jīng)濟(jì)的零售保持較快增長勢頭，增速分別為30和217，在消費(fèi)品零售市場的比重不斷提高。2005年成都市社會消費(fèi)品零售總額（按行業(yè)）億元7805,782054,21133,1批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)其他中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM22005年成都市社會消費(fèi)品零售總額（按經(jīng)濟(jì)類型）億元15288,1913489,1729976,3721683,27國有經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)外商及港澳臺投資經(jīng)濟(jì)私營經(jīng)濟(jì)一、成都市商業(yè)零售業(yè)發(fā)展分析（一）、經(jīng)營連鎖化2005年成都市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資19962元，人均工資比上年增加2405元。城市居民人均可支配收入11359元，比上年增加967元。根據(jù)國際連鎖店發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，人均收入超過300美元時，連鎖店即可發(fā)展。2005年成都連鎖商業(yè)的發(fā)展步入了一個新的歷史時期，截至年底，全市內(nèi)資、外資、合資大型商貿(mào)連鎖企業(yè)超過50家，連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)2000多個。全年知名連鎖企業(yè)共新增連鎖店200家以上，銷售額占全市社會消費(fèi)品零售總額的23。2005年成都市連鎖前三甲分別是成都數(shù)碼廣場、成都紅旗連鎖和成都國美電器。中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM3成都市2005年人均生活消費(fèi)城市居民家庭收支情況單位112月同比城市居民人均可支配收入元1135993城市居民人均消費(fèi)性支出元964272食品元340068衣著元813224家庭設(shè)備用品及服務(wù)元46222醫(yī)療保健元60231交通和通訊元187738教育文化娛樂服務(wù)元1228145居住元93824雜項(xiàng)商品及服務(wù)元3231852005年國內(nèi)外知名商業(yè)連鎖企業(yè)加快了在成都市區(qū)的快速擴(kuò)張和跑馬圈地，新簽、新開項(xiàng)目之多，創(chuàng)造了歷史之最。拓展的目的非常明確搶占橋頭堡，鞏固或加強(qiáng)競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)其區(qū)域領(lǐng)先的投資戰(zhàn)略中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM4成都市2005年零售連鎖企業(yè)發(fā)展一覽表名稱意向、新簽、新開項(xiàng)目川內(nèi)項(xiàng)目總數(shù)沃爾瑪SM廣場項(xiàng)目、光華項(xiàng)目7個（九里堤項(xiàng)目）家樂福雙橋店、鹽市口店、前鋒項(xiàng)目、紅牌樓項(xiàng)目7個（八寶街店、大世界店、光華店）易初蓮花光華店、沙灣店2家世紀(jì)聯(lián)華五大花園店5家（天府匯城店、東方明珠店）人人樂北門店、岳府店6家（雙楠店、草市街店、自貢店）蘇寧電器北門店、溫江店、新都店、玉沙店、科華店、雙流店、萬年場店15家（高升橋店、蜀都店、西大街店、建設(shè)路店、瀘州店）國美電器紅牌樓店、太升北路南路店、新南門店、雙橋店、青羊?qū)m店、金沙店、五塊石店、西大街店20家（雙楠店、萬年場店、梁家巷店、鹽市口店、營門口店、棕北店）五星電器八寶街店、紅星路店、玉林店、蜀漢店、營門口店7家永樂電器都江堰店、桃蹊路店、九里堤店、輕工店、金沙店14家（科華店、雙楠店、營門口店、高升橋店、成仁路口店、西門店）肯德基會展店、沙灣店24家麥當(dāng)勞光華家樂福店、新城市廣場店、雙橋店17家好又多都江堰店、西城店、雙流店12家（亞太店、大業(yè)店、府河店、新鴻店、玉林店、中天店、武侯店）德克士郫縣店、春熙店、鹽市口店、會展店62家仙蹤林玉泉店、紅瓦寺店、溫江店、西大街店、光華店6家（雙楠店、春熙店）星美影業(yè)沙河店、巴中店、和平店、華陽店、新都店、雙楠店10家（西南影都、學(xué)府影城）百安居科華中路店、武侯店、金沙店3家銅鑼灣熊貓城項(xiàng)目、世紀(jì)城項(xiàng)目、新都項(xiàng)目3家百佳超市西大街店、富臨店2家摩爾百盛會展中心店、華陽店、邛崍店8家（成都摩爾百盛、新都摩爾百貨）美高美天府匯城項(xiàng)目（中餐）3家（鹽市口店）中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM5西單商場玉沙路項(xiàng)目、北門項(xiàng)目3家（金沙店）屈臣氏新城市廣場店、春熙店、南門店6家（全興店、東大街店、國泰店）文軒連鎖雙橋店、新城市廣場店208家同仁堂總府路店1家錦江之星玉林店、文殊院店、文武路店3家海王星辰健康藥房銀沙店、公園店、新華店、民院店、交大店、長城店、下澗槽店、航天2店、三管堂店、金仙橋店、洪河店、武侯店、新都店、海椒市店、芳草東街店、華陽店、雙橋店、岳府店、懋園店等36家63家宜必思高新店、實(shí)業(yè)街項(xiàng)目、科華北路項(xiàng)目6家萊雅百貨SM廣場項(xiàng)目1家歐尚武侯店2家（金牛店）迪信通東大街店、新城市廣場店、文化宮店、蜀都精品店、百貨大樓店、火車北站店、磨子橋店、歐尚店、太升路1號、2號店、14家（鹽市口店、科華店、西大街店、德陽店）百盛新城市廣場店1家特力屋家世界廣場店1家茂業(yè)百貨人東店1家星巴克咖啡天府廣場店、總府路店、東御店3家勁浪體育三友路店、世紀(jì)店、科華店21家龍翔通訊龍泉店、華陽店、新都二店等1141家（二）、業(yè)態(tài)組合化2005年成都市零售店發(fā)展的一個明顯趨勢是業(yè)態(tài)組合化，形成“集合商圈”（即多個零售店的商圈互相重疊，發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢）。例如騾馬中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM6市商圈內(nèi)新城市廣場的百佳超市和錢江鉑金城的折扣店開業(yè)，對原有的家樂福八寶街店和太平洋全興店帶來了沖擊，但多種零售業(yè)態(tài)之間具有一定的互補(bǔ)性，它們之間的相互組合可以多層次地滿足消費(fèi)者的需求，發(fā)揮“集合商圈”的效力，使各自的利益增加，從而實(shí)現(xiàn)“1加1大于2”之目的。典型案例2005年1月31日家樂福雙橋店開業(yè)，同業(yè)態(tài)的北京華聯(lián)雙橋店進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，通過差異化經(jīng)營，壓縮原超市面積至5000，全面引進(jìn)家用百貨業(yè)態(tài)，出現(xiàn)了兩種情況1、超市面積縮小，但比調(diào)整前的坪效提高，銷售額不降反升；2、整個雙橋店定位為HOMESTORE，全店銷售額較調(diào)整前全面增長。（三）、業(yè)態(tài)融合化即從企業(yè)和角度而言，企業(yè)不在一種零售業(yè)態(tài)上，而是根據(jù)自身發(fā)展以及社會現(xiàn)實(shí)環(huán)境的需要，將多種零售業(yè)態(tài)集中于企業(yè)一身。零售業(yè)態(tài)融合化趨勢有兩種表現(xiàn)形式一種是內(nèi)涵型融合；二是外延型融合。內(nèi)涵型融合是指當(dāng)某個零售店面積足夠大時，它把多種零售業(yè)態(tài)集中在一個店內(nèi)，使之相互融合、相互促進(jìn)，增加企業(yè)效益。例如現(xiàn)在，在大型商場中開超市已不是一件新鮮事，而且精品店、專賣店也都走進(jìn)大型商場。外延型融合是指企業(yè)對外進(jìn)行資本擴(kuò)張，在其他地方開設(shè)不同于自身業(yè)態(tài)的新店，從而分散企業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。外延型融合的表現(xiàn)形式很多，即可以企業(yè)自己投資，可以與其它企業(yè)合資。外延型融合有利于整個行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理化，從而提高整個行業(yè)的資本運(yùn)行效率，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。典型案例中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM72005年，五星電器玉林店開業(yè)進(jìn)好又多一樓，國美電器入駐北京華聯(lián)雙橋店負(fù)一樓，永樂電器上同輝四樓都是隨著市場細(xì)分和專業(yè)化程度的提高，摒棄自己不擅長的經(jīng)營內(nèi)容和方式，有利于連鎖企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，屈臣氏個人護(hù)理店的快速擴(kuò)張以及即將入蓉的絲芙蘭，必將對百貨店的化妝品帶來一定的影響。（四）、外資擴(kuò)張區(qū)域化家樂福是目前在成都市發(fā)展最快、經(jīng)營效果最好的外資連鎖企業(yè)，中西區(qū)總部設(shè)在成都的主要原因就是為了鞏固和加強(qiáng)在蓉城的戰(zhàn)略布局。去年年底，家樂福已在成都開業(yè)4家，簽約2家，其目標(biāo)直指成都外資連鎖業(yè)第一。成都為西南重鎮(zhèn)，眾多外資企業(yè)瞄準(zhǔn)了其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和投資環(huán)境，百安居、特力屋以及西武百貨、時尚百盛的進(jìn)入便能證明這一點(diǎn)，但不甘落后的易初蓮花也因此制定了雄心勃勃的發(fā)展計(jì)劃。二、成都市主要連鎖企業(yè)的業(yè)態(tài)定位與選址分析（一）、業(yè)態(tài)及經(jīng)營形式根據(jù)零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能等因素，國家將零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵政、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、直銷、電話購物等種業(yè)態(tài)。今后國家將會鼓勵發(fā)展貼近市民生活的便利店、折扣店和中小型綜合超市，重點(diǎn)發(fā)展倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店等新型業(yè)態(tài)。目前成都連鎖企業(yè)的零售店鋪幾乎涵蓋了國家公布所有的經(jīng)營形態(tài)，擴(kuò)張方式有直營連鎖、特許連鎖和自由連鎖。下面是成都市區(qū)主要連鎖企業(yè)的經(jīng)營形態(tài)分析。中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM8業(yè)態(tài)店名時尚百貨太平洋春熙店、太平洋全興店、仁和春天人東店、摩爾百盛、王府井、美美力誠、北京華聯(lián)鹽市口店、百盛、友誼百貨、成都百貨大樓購物中心百聯(lián)天府購物中心GMS伊藤洋華堂雙楠店、春熙路店、北京華聯(lián)雙橋店、人人樂雙楠店、草市街店、西單商場大賣場家樂福、好又多、易初蓮花、百佳、新一佳、麥德龍、歐尚、世紀(jì)聯(lián)華專業(yè)賣場國美、蘇寧、永樂、五星、迪信通、龍翔、數(shù)碼廣場家居建材店博美裝飾城、東方家園、好美家、百安居、富森美家居標(biāo)準(zhǔn)超市紅旗連鎖、互惠超市專賣店屈臣氏、勁浪體育中西快餐麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、仙蹤林、星巴克、永和豆?jié){其他峨嵋院線、錦江之星、海王健康藥房、德仁堂、布蘭奇干洗、星美院線、美琪連鎖中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM9各業(yè)態(tài)增長率圖示000100020003000400050006000超市百貨專業(yè)店便利店各業(yè)態(tài)增長率圖示店鋪數(shù)增長從以上分析中可以看出，以連鎖方式發(fā)展的超市是目前成都市區(qū)零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)（即一定時期內(nèi)占有市場份額較大，發(fā)展迅速的業(yè)態(tài)），其所實(shí)現(xiàn)的銷售額盈利能力和拓展速度都是其他業(yè)態(tài)所無法比擬的，例如成都市的家樂福4家店，單店銷售額均超過去時了2億；歐尚金牛店、人人樂雙楠店同樣如此。成都市區(qū)各業(yè)態(tài)增長率分析在連鎖方式上，特許連鎖也取得了長足發(fā)展，例如紅旗連鎖、互惠超市、德克士等。（二）、選址分析1、合作模式目前，成都市的連鎖企業(yè)拓展開發(fā)店鋪的方式主要有自建開發(fā)（如歐尚、仁和春天）、聯(lián)營合資（如伊藤春熙店）、購置物業(yè)（三只耳倪家橋店）、租賃經(jīng)營四種，其中常見的合作方式是租賃，原因是零售連鎖企業(yè)盡量不涉足地產(chǎn)行業(yè)，用有限的資金去開店，畢竟商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要大量資金。中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM10連鎖企業(yè)在投資開發(fā)的過程中，首先要進(jìn)行下列幾個步驟（1）市場商圈調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查包括城市基本結(jié)構(gòu)、布局和城市規(guī)劃；城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展現(xiàn)狀；城市的中、長期發(fā)展規(guī)劃；人口狀況、民族狀況、文化環(huán)境；消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)群體、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)意愿；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、分布及各競爭對手的經(jīng)營實(shí)力；房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、房價、地價水平及分布；金融行業(yè)的現(xiàn)狀及貸款政策；政府招商引資的優(yōu)惠政策；收集城市地圖、規(guī)劃文件及統(tǒng)計(jì)年鑒等資料。項(xiàng)目周邊商圈情況調(diào)查包括城市區(qū)域性規(guī)劃；公共設(shè)施現(xiàn)狀；各種行業(yè)的投資力度及建設(shè)重點(diǎn)；人口密度、分布；消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)意愿；行政企事業(yè)單位狀況。交通狀況調(diào)查包括城市交通體系的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃；主要交通干線的分布；商業(yè)區(qū)域性分布及發(fā)展與交通體系的關(guān)系；各交通干線及項(xiàng)目周邊道路的交通管制情況；項(xiàng)目周邊的交網(wǎng)狀況；公交線路的現(xiàn)狀；項(xiàng)目周邊的人流、車流狀況（2）項(xiàng)目物業(yè)調(diào)查已有物業(yè)總建筑面積、層數(shù)、各層建筑面積、各層層高、設(shè)備用房、樓梯間的分布、物業(yè)現(xiàn)狀、裝修狀況、現(xiàn)有機(jī)電設(shè)備狀況、停車場、房地產(chǎn)權(quán)屬、用途、財(cái)務(wù)狀況、能源供應(yīng)狀況、收集總平面圖、樓層平面圖、立面圖、剖面圖。拆遷用地場地總面積；規(guī)劃建筑占地面積、可建面積、土地性質(zhì)及權(quán)屬、市中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM11政網(wǎng)管線的分布情況、收集規(guī)劃圖、場地平面圖。（3）項(xiàng)目法律資料調(diào)查A、調(diào)查合作方的主體資格和企業(yè)性質(zhì)，收集營業(yè)執(zhí)照（應(yīng)有有效的年檢證明，以確定是否有效存續(xù)）、組織機(jī)構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書、許可證、上級主管部門名稱、資產(chǎn)所有權(quán)人或控股股東名稱、所屬行業(yè)等資料。B、調(diào)查合作方的經(jīng)營情況，收集合作方是否有破產(chǎn)、被收購、被依法吊銷執(zhí)照或許可證、被依法關(guān)閉、查封、被行政處罰或被采取其他法律強(qiáng)制措施等資料。C、調(diào)查合作方的資產(chǎn)負(fù)債情況，收集審計(jì)報(bào)告、評估報(bào)告、資產(chǎn)負(fù)債表和或有負(fù)債有關(guān)資料。D、調(diào)查標(biāo)的房屋所有權(quán)、使用權(quán)及標(biāo)的房屋所在地的土地使用權(quán)、使用權(quán)的權(quán)屬，收集土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證和其他能有效證明權(quán)利歸屬的資料，明確權(quán)利人。E、調(diào)查標(biāo)的房屋或土地使用權(quán)權(quán)屬的法律基礎(chǔ)和是否存在相關(guān)的遺留問題，收集下列資料土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃合同，土地出讓金繳納憑證；房屋買賣、租賃、合作合同，預(yù)售備案文件；批準(zhǔn)劃撥的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的文件；征地批準(zhǔn)文件；農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議和執(zhí)行情況；拆遷許可證等。F、調(diào)查標(biāo)的房屋是否聯(lián)建或合作開發(fā)，收集聯(lián)建或合作合同和政中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM12府有關(guān)主管部門關(guān)于聯(lián)建或合作的批準(zhǔn)文件。G、調(diào)查是否轉(zhuǎn)租，收集原租賃合同、房屋租賃證或租賃登記備案文件，了解原租賃期限和轉(zhuǎn)租授權(quán)。H、調(diào)查標(biāo)的房屋及其土地使用權(quán)是否設(shè)定抵押，收集主合同、抵押合同、抵押權(quán)證或抵押證、在建工程抵押登記證明、預(yù)售房屋抵押登記證明等資料。I、調(diào)查標(biāo)的房屋及其土地使用權(quán)是否存在與第三人的權(quán)屬爭議，收集有關(guān)合同、訴訟或仲裁文書、行政處理決定書等資料。J、調(diào)查標(biāo)的房屋及其土地使用權(quán)是否被依法查封、監(jiān)管，收集訴訟或仲裁文書、行政執(zhí)法的有關(guān)處理文件。K、調(diào)查標(biāo)的房屋使用功能和土地用途，收集規(guī)劃、土地主管部門出具的有關(guān)文件等資料。L、調(diào)查標(biāo)的房屋有關(guān)建設(shè)手續(xù)是否合法、有效、完備，收集立項(xiàng)批文、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)定點(diǎn)證明、選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等資料。M、調(diào)查標(biāo)的房屋是否具備法定的交付使用條件，收集建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收文件和規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督、交通等政府主管部門的許可證使用文件以及房屋和設(shè)備有關(guān)檢測、鑒定結(jié)論等資料。N、根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)查其他法律事項(xiàng)，收集相關(guān)資料2、擇址要求中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM13A、成都市主流業(yè)態(tài)店鋪開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)成都主流業(yè)態(tài)投資開發(fā)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)商圈狀況物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)城市規(guī)模商圈級別商圈內(nèi)人口狀況交通狀況競爭對手面積層高柱距結(jié)構(gòu)樓面荷載停車位能源供應(yīng)卸貨區(qū)空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)合作方式購物中心SHOPPINGCENTER省會城市中心城市城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)日均人流量15萬緊鄰城市主干道，有12條以上的公交線路通過1公里范圍內(nèi)，同等級同業(yè)競爭對手不超過2家總面積510萬平米，不超過五層，有地下層不低于5米，凈高不低于45米不低于78米框架或鋼結(jié)構(gòu)不低于500KG/平米不少于200個雙回路、有水、電、暖、燃?xì)庑敦泤^(qū)面積不低于200平米，有暢通的卸貨通道和消防通道中央空調(diào)、自動扶梯、客梯、貨梯齊全固定租金保底抽成流行百貨（DEPARTMENTSTORE省會城市中心城市城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)日均人流量10萬緊鄰城市主干道，有12條以上的公交線路通過2公里范圍內(nèi)，同等級同業(yè)競爭對手不超過3家總面積24萬平米，不超過五層，有地下層不低于48米，凈高不低于42米不低于78米框架或鋼結(jié)構(gòu)不低于500KG/平米不少于200個雙回路、有水、電、暖、燃?xì)庑敦泤^(qū)面積不低于200平米，有暢通的卸貨通道和消防通道中央空調(diào)、自動扶梯、客梯、貨梯齊全固定租金保底抽成綜合商場（GENGEALMERCHANDISESTORE省會城市或中心城市；城區(qū)人口超過50萬，人均收入6000元以上的地級城市新興社區(qū)商業(yè)中心3公里范圍內(nèi)人口數(shù)50萬，日均人流量7萬緊鄰城市主干道，有8條以上的公交線路通過2公里范圍內(nèi)，同等級同業(yè)競爭對手不超過2家總面積153萬平米，不超過五層，有地下層不低于45米，凈高不低于39米不低于7米框架或鋼結(jié)構(gòu)不低于500KG/平米不少于150個雙回路、有水、電、暖、燃?xì)庑敦泤^(qū)面積不低于300平米，有暢通的卸貨通道和消防通道中央空調(diào)、自動扶梯、客梯、貨梯齊全固定租金保底抽成中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM14大型超市（HYPERMARKET）省會城市或中心城市；城區(qū)人口超過30萬，人均收入5000元以上的地級城市密集社區(qū)中心3公里范圍內(nèi)人口數(shù)50萬，日均人流量5萬緊鄰城市主干道，有8條以上的公交線路通過2公里范圍內(nèi)，同等級同業(yè)競爭對手不超過2家總面積082萬平米，不超過三層；單層1萬平米以上不低于45米，凈高不低于39米不低于7米框架或鋼結(jié)構(gòu)不低于500KG/平米不少于150個雙回路、有水、電、暖、燃?xì)庑敦泤^(qū)面積不低于300平米，有暢通的卸貨通道和消防通道中央空調(diào)、足夠使用的自動扶梯、客梯、貨梯固定租金保底抽成中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM15B、成都市部分連鎖企業(yè)擇址范例歐尚已開店鋪成都金牛店已于2003年11月13日開業(yè)，建筑面積達(dá)48萬平方米。選址標(biāo)準(zhǔn)A、單層不小于8000平方米，凈高55米左右，柱距99米，承載量8001000千克/平方米；B、位于2條具有4車道的主干道的交叉口；C、253公里內(nèi)常住人口達(dá)到2530萬；開店計(jì)劃12家。麥德龍已開店成都店，建筑面積3萬平方米；選址標(biāo)準(zhǔn)A、城市主干道，社區(qū)人口密集區(qū)；B、單層面積15000以上，層高不低于5米；開店計(jì)劃34家人人樂商業(yè)集團(tuán)已開店成都草市街店建筑面積2萬平方米左右；成都雙楠店建筑面積22500平方米，成都岳府店。選址標(biāo)準(zhǔn)A、單層面積4000平方米以上，四層以內(nèi)；B、社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利；開店計(jì)劃23家。伊藤洋華堂已開店成都春熙路店建筑面積3萬平方米；成都雙楠店建筑面中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM16積32萬平方米選址標(biāo)準(zhǔn)A、單層面積4000平方米以上，有足夠的停車場；B、居民密集，交通便利，有一定的消費(fèi)能力；開店計(jì)劃12家。麥當(dāng)勞選址標(biāo)準(zhǔn)A、主力店一層，交通便利，面積400平方米左右；B、城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費(fèi)支持；開店計(jì)劃56家。五星電器已開項(xiàng)目成都八寶街項(xiàng)目6000多平方米等5家。選址標(biāo)準(zhǔn)A、總面積30006000平方米左右不等；B、地段較為成熟，有一定的競爭力；開店計(jì)劃6家以上。西單商場已開店鋪西單金沙店2005年1月8日開業(yè)，面積3萬左右選址標(biāo)準(zhǔn)A、單層面積4000平方米左右，百貨有中庭，城市一類商圈內(nèi)；B、大賣場單層4000平方米以上，社區(qū)居民密集區(qū)，交通便利；開店計(jì)劃2家左右。易初蓮花已開項(xiàng)目成都沙灣店面積2萬平方米左右，光華項(xiàng)目已簽約，中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM17面積2萬平方米左右。選址標(biāo)準(zhǔn)總面積2萬平方米左右，社區(qū)密集區(qū)，交通便利開店計(jì)劃23家左右北京華聯(lián)已開店鋪鹽市口店、雙橋店、遂寧店、攀枝花店選址標(biāo)準(zhǔn)A、成都市及二級城市，社區(qū)居民密集區(qū)或一類商圈；B、總面積1萬15萬平方米以上不等，48米以上的層高；開店計(jì)劃34家左右。國美電器已開店鋪成都16家選址標(biāo)準(zhǔn)A、總租賃面積2500平方米以上不等，層高不低于4米；B、交通便利，有足量停車位開店計(jì)劃68家；三、成都市區(qū)連鎖企業(yè)門店布局及商業(yè)區(qū)域定位2005年成都市區(qū)零售店鋪布局的特點(diǎn)是1、布局失衡，競爭加劇，同質(zhì)化嚴(yán)重；2、項(xiàng)目吃緊，成本增加，有效供給不足?？偨Y(jié)起來表現(xiàn)為店鋪增長了，銷售額沒增長；銷售額增長了，坪效沒增長；店鋪增長了，銷售額增長了，利潤沒增長。中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM18成都市零售店鋪布局圖中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM19根據(jù)城市商業(yè)區(qū)域的劃分，一般分為中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、交通商業(yè)和綠色商業(yè)四種。商業(yè)的格局的確定是傳統(tǒng)歷史條件形成的，城市的中心商業(yè)區(qū)是一個城市的象征，它的作用和功能非朝夕人為所能夠改變的，例如成都的春熙路、北京的西單、上海南京路。成都市區(qū)2005年商業(yè)區(qū)域定位如下一個商業(yè)中心春熙路商業(yè)中心（包括鹽市口、人民東路）兩個物流集散地火車北站商業(yè)批發(fā)中心火車南站批發(fā)中心三個專業(yè)市場荷花池服裝城紅牌樓汽配城一環(huán)路IT數(shù)碼城社區(qū)商業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)有標(biāo)志性物業(yè)、交通便利、社區(qū)密集、消費(fèi)強(qiáng)烈、車位充裕，據(jù)此將成都市已具雛形的社區(qū)商業(yè)如下1、騾馬市商圈（含熊貓城、人民中路、文武路）2、撫琴路商圈（歐尚、茶店子、營門口）3、會展商圈（含沃爾瑪、易初蓮花）4、金沙商圈（含麥德龍、百安居）5、光華商圈（含五大花園、天邑花園）6、雙楠商圈（含高升橋、購書中心）7、玉林商圈（含銀都社區(qū)、芳草街、元華路）8、科華路商圈（百聯(lián)、好又多、領(lǐng)事館路、仁和春天、航空路）9、雙橋子商圈（雙橋車站、萬年場、SM廣場）10、玉雙路商圈（含二號橋、岳府街、猛追灣）11、建設(shè)路商圈（新鴻路、第五大道、廠北路）12、李家沱商圈（含高筍塘、府青路、梁家巷）目前成都社區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)1、服務(wù)設(shè)施功能需要完善、提升，呼喚新生力量，如會展商圈、中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM20科華路商圈、玉林商圈、建設(shè)路商圈；2、商圈需要培育，期待成長，前景不容樂觀，如金沙商圈、玉雙路商圈；3、業(yè)態(tài)過剩，競爭激烈需要差異化經(jīng)營調(diào)整如騾馬市商圈、光華商圈；4、需求強(qiáng)烈，消費(fèi)單一，商圈成長價值前景廣闊，如雙橋商圈、李家沱商圈、撫琴路商圈。四、成都市主要連鎖企業(yè)消費(fèi)者調(diào)查分析2005年初，四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會組織人員抽取了500名消費(fèi)者對成都市區(qū)的百貨賣場（王府井春熙店、太平洋春熙店、伊藤洋華堂春熙店、仁和春天人東店、北京華聯(lián)鹽市口店、西單商場金沙店、人人樂雙楠店、友誼百貨科華店、摩爾百盛天府店、成都華聯(lián)商廈）從購物環(huán)境、商品品質(zhì)、服務(wù)管理、促銷企劃進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果如下調(diào)查項(xiàng)目購物環(huán)境商品品質(zhì)服務(wù)管理促銷企劃王府井春熙店太平洋春熙店伊藤洋華堂春熙店仁和春天人東店北京華聯(lián)鹽市口店西單商場金沙店人人樂雙楠店友誼百貨科華店摩爾百貨天府店成都華聯(lián)商廈中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM21對綜合超市（家樂福大世界店、人人樂草市街店、北京華聯(lián)雙橋店、歐尚金牛店、好又多府河店、家樂福光華店、新一佳龍舟店、世紀(jì)聯(lián)華東方明珠店、易初蓮花沙灣店、百佳新城市廣場店、麥德龍）從商品、價格、服務(wù)、促銷四方面進(jìn)行了評比，結(jié)果如下調(diào)查項(xiàng)目價格商品服務(wù)促銷家樂福大世界店人人樂草市街店北京華聯(lián)雙橋店歐尚金牛店好又多府河店家樂福光華店新一佳龍舟店世紀(jì)聯(lián)華科華店易初蓮花沙灣店百佳西大街店麥德龍中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM22五、成都市區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析1、消費(fèi)者最喜歡的購物地點(diǎn)2、消費(fèi)者的交通狀況消費(fèi)者主要為就近購買，收入水平較低所以主要的交通方式為自行車、步行和公共汽車，路上花的時間在1020分鐘。8287561批發(fā)農(nóng)貿(mào)市場綜合超市便利連鎖店大型百貨店其它272839123步行自行車公共汽車摩托車出租車自已開車中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM233、消費(fèi)者購物時關(guān)心的因素所調(diào)查的居民對商品新鮮度、商場信譽(yù)、服務(wù)水平表示了很大的關(guān)注。4、消費(fèi)者最經(jīng)常購買的品類消費(fèi)者購物時關(guān)心的因素954294127911789078127770673466866386623861805485525752495169837681390300060009000商品非常新鮮商場信譽(yù)服務(wù)水平價簽清析陣列整齊收銀速度商品價格非常便宜布局合理商品豐富，能夠一次購足停車條件布置美觀退換貨很方便通道寬敞通暢無缺斷貨促銷吸引氣氛熱烈超出期望值居民主要購買的品類01500300045006000調(diào)味品食用油飲料零食牛奶個人清潔家庭清潔大米方便面內(nèi)衣毛巾速凍水果奶粉熟食雞蛋蔬菜肉品廚房用品服裝鞋床用煙酒水產(chǎn)婦嬰用品化妝品小家電圖書音像文體用品海鮮小家具箱包五金工具兒童玩具保健品中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM245、消費(fèi)者的消費(fèi)規(guī)律居民每周一次至三次購物一次的較多；上午10至12點(diǎn)下午6至8點(diǎn)是購物的高峰期；周六、周日購物很集中，周四購物最少；月消費(fèi)在300元以下的低消費(fèi)人群較大主要購買時間893828377星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日4342113244每周7次以上每周46次每周23次每周1次每2周1次每3周1次每個月1次1614122815312AM8001000AM10001200PM000200PM200400PM400600PM600800PM80010001817211521215AM8001000AM10001200PM000200PM200400PM400600PM600800PM8001000中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM256、消費(fèi)者喜歡的促銷方式和宣傳方式當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的促銷方式是特價和贈品、最接受的廣告方式是報(bào)紙和宣傳單，現(xiàn)場促銷和電視廣告也較受關(guān)注。7、當(dāng)?shù)鼐用裣Ｍ虉瞿芴峁┑钠渌?wù)項(xiàng)目是8、本次接受訪問的居民構(gòu)成如下消費(fèi)者喜歡的促銷方式364130619463116551261570100020003000捆綁銷售贈品特價抽獎兌獎集點(diǎn)購物券其它消費(fèi)者接受的廣告方式1042101214665074531308050010001500現(xiàn)場促銷宣傳單郵寄海報(bào)報(bào)紙廣告電視廣告電臺廣告其它1895107893143041826121319715213758010002000休息椅公用電話娛樂電玩修鞋修包美容美發(fā)其它中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM26A、行業(yè)分布和年齡結(jié)構(gòu)B、收入狀況個人收入800元內(nèi)的占了72，家庭收入2000元內(nèi)的占了63。當(dāng)?shù)鼐用袷杖肫汀€人收入家庭收入C、性別構(gòu)成男性占33，女性占672005年全國前30名連鎖企業(yè)經(jīng)營情況統(tǒng)計(jì)表7244305213465機(jī)關(guān)/事業(yè)單位/教師技術(shù)人員企業(yè)管理人員/廠長經(jīng)理工人/服務(wù)員/一般職工個體戶離退休人員待業(yè)人員全職太太學(xué)生其它181545221623歲2430歲3140歲40歲以上24263171929500元以下500800元8001000元10001500元15002000元20003000元3000元以上252221124161000元以下10001500元15002000元20003000元30005000元5000元以上中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM中國管理資訊網(wǎng)HTTP/WWW21ASKCOM272005年銷售額萬元2005年店鋪數(shù)個2004年同比同比排名企業(yè)名稱總計(jì)其中直營去年同期總數(shù)其中直營去年同期1百聯(lián)集團(tuán)有限公司7207393559095667207277263452674550015412北京國美電器有限公司498400049840002387900108742642622787723蘇寧電器集團(tuán)39718412794732221076479736322419388144大商集團(tuán)股份有限公司3011739301173923084923051301301208335北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司2080000208000016000003007474705786物美控股集團(tuán)有限公司1907184190718413276744366594236088497蘇果超市有限公司181200080230013880003051503428134511778農(nóng)工商超市（集團(tuán)）有限公司17549001754900137030028115721572123227689家樂福（中國）管理咨詢服務(wù)有限公司174358017435801396382249787862258510上海永樂家用電器有限公司1516550151655010834264001991991108091111重慶商社（集團(tuán)）有限公司1505417150541713167031431911911701241212江蘇五