32層現(xiàn)代化商住綜合大樓市場研究報(bào)告第一部分報(bào)告概要一、調(diào)研說明（一）市場研究的背景與目的1、市場調(diào)研的背景隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，株洲市房地產(chǎn)市場已逐步形成；目前尚處于初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)過渡，高、中、低檔項(xiàng)目具備。株洲銀基房地產(chǎn)有限公司擬在中心廣場原市政府舊址開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前株洲銀基房地產(chǎn)有限公司已全面展開株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，并進(jìn)入到運(yùn)營狀態(tài)。2、市場調(diào)研的目的旨在通過對(duì)株洲市房地產(chǎn)及本項(xiàng)目的市場基本情況進(jìn)行市場調(diào)查研究，以便加深我們對(duì)總體市場的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也便于公司高層決策者在進(jìn)行具體的項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)作時(shí)，有效地對(duì)株洲房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求情況、目標(biāo)消費(fèi)群體的生活方式和需求特點(diǎn)、市場容量與發(fā)展空間、市場發(fā)展趨勢(shì)等作出宏觀的掌控與準(zhǔn)確的判斷，從而有利于對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目從開發(fā)規(guī)模、檔次、進(jìn)度、市場目標(biāo)定位到營銷策略、價(jià)格策略、成本構(gòu)成、宣傳推廣手段等方面及時(shí)進(jìn)行決策，并對(duì)今后的相關(guān)工作給予傾向性指導(dǎo)。（二）市場調(diào)研的方法與方式1、市場調(diào)研方法A、訪問法B、觀察法C、隨機(jī)抽樣D、邏輯推導(dǎo)2、資料的收集方式A、網(wǎng)上信息收集、資料匯編整理B、統(tǒng)計(jì)局、房地產(chǎn)等單位數(shù)據(jù)與信息檢索、收集C、現(xiàn)場采盤（調(diào)查）D、同行等業(yè)內(nèi)人士訪談E、生活圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者訪談（三）市場研究的方向與內(nèi)容本次市場調(diào)研的方向與內(nèi)容主要是湖南省、株洲市基本綜合情況；長株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃；株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；湖南省與株洲房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與趨勢(shì)方面所表現(xiàn)出的主要征象，株洲市房地產(chǎn)市場供給與需求分析、土地開發(fā)情況以及分物業(yè)市場分析等。具體內(nèi)容，詳見此后章節(jié)。（四）本次市場調(diào)研時(shí)限2004年3月1日3月18日二、咨詢報(bào)告結(jié)論精要、株洲全市土地總面積127平方公里，區(qū)542平方公里，建成區(qū)面積69；總?cè)丝?6940萬人，其中市區(qū)口722。2003年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3831億元，人均GDP達(dá)1270美元。2、株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入。3、2003年株洲市全年完成GDP3831億元，同比增長111，增速同比上年加快03個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出15個(gè)百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長107；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長81。農(nóng)民人均純收入為3029元，同比增長56；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出為2331元，增長142。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。5、2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、株洲房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯7、株洲房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高9、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮10、株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放、良好發(fā)展空間引來大資本以及政策與環(huán)境因素等是株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因11、開發(fā)存在短期行為、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在、土地經(jīng)營不夠規(guī)范、開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)是株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題12、2003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長之勢(shì)。13、開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。14、商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。15、目前株洲市在建、在售的住宅樓盤開發(fā)面積約為15363萬平方米，約計(jì)21個(gè)樓盤，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。16、別墅項(xiàng)目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。17、目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976，戶型面積在110250之間，平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。其主要特點(diǎn)高容積率、低綠率；戶型設(shè)計(jì)偏向于居?。煌＼囄粩?shù)量少、缺乏商務(wù)配套。大部分項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。18、目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青睞；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價(jià)約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場將會(huì)迎來一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。19、預(yù)測2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。第二部分株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)1205711407,北緯26032801,是湖南省長、株、潭“金三角“的重要一極?，F(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)及河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。總面積11272平方公里，人口369萬。株洲市歷史悠久。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草,后葬于“茶鄉(xiāng)之尾”今酃縣塘田鄉(xiāng)。三國時(shí)吳在此設(shè)立建寧縣，后歷經(jīng)滄桑，幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個(gè)僅幾千人口、幾十萬元工業(yè)總產(chǎn)值的小鎮(zhèn)。1951年成立專轄縣級(jí)市，1956年升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市管縣體制，由單轄株洲縣擴(kuò)充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣原酃縣。株洲市有著光榮的革命傳統(tǒng)。老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過革命實(shí)踐活動(dòng)。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據(jù)地的重要組成部分。株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運(yùn)輸能力。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。株洲火車站為全國10大客運(yùn)站和7大零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站之一。株洲北站是江南最大的路網(wǎng)性編組站。株洲市已成為中國江南最大的鐵路樞紐。公路四通八達(dá)，106、320國道及連接湘贛閩3省的三南公路穿境而過。株洲市是中華人民共和國成立后迅速崛起的工業(yè)新城。50年代，國家安排的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，株洲市就有5項(xiàng)?，F(xiàn)在全市共有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700家，其中大中型企業(yè)56家，有6家大型企業(yè)躋身于全國500家大型企業(yè)行列。在中共湖南省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，株洲市人民經(jīng)過40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，株洲市已逐步建設(shè)成為江南內(nèi)陸腹地的高效農(nóng)業(yè)基地，商品集散基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通信息中心。二、各區(qū)人口及面積（人口密度）1、截止2002年底，株洲市總?cè)丝?6940萬人，人口密度327人/每平方公里，其中男性19013萬人，女性17927萬人；非農(nóng)業(yè)人口9805萬人，農(nóng)業(yè)人口27135萬人，人口自然增長率為522。全市土地總面積11272平方公里，其中城區(qū)面積542平方公里。具體分布如下人口狀況與面積總?cè)丝谥锌側(cè)丝谥械貐^(qū)年末總戶數(shù)（戶）年末總?cè)丝冢ㄈ耍┠校ㄈ耍┡ㄈ耍┩恋孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）全市102077236939111901311179268011272327市轄區(qū)2326507722083981683740405421425荷塘區(qū)643402210521148941061581591390石峰區(qū)749862489421305841183581611546蘆凇區(qū)5981219320298560946426672897天元區(qū)335121090125413054882150727株洲縣1210514372832267032105801381317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（數(shù)據(jù)來源株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）2、近三年人口自然增長率約為489，人口死亡率約為528，大于人口自然增長率。由此可以看出，在今后幾年內(nèi)，人口不會(huì)出現(xiàn)大幅增長，人口增長將出現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長趨勢(shì)。35669367373694350355360365370總?cè)丝?000年2001年2002年人口增長趨勢(shì)圖單位萬人（數(shù)據(jù)來源長沙統(tǒng)計(jì)年鑒）三、株洲市總體規(guī)劃株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃，分別對(duì)市域城鎮(zhèn)和中心城區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平達(dá)到42，2010年達(dá)到50，2020年達(dá)到60。中心城區(qū)從城市建設(shè)用地、綜合交通、綠地系統(tǒng)、排水工程、供電工程等多方面做出總體或?qū)I(yè)規(guī)劃。此規(guī)劃通過近期加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新區(qū)建設(shè)重點(diǎn)向河西發(fā)展，完善天臺(tái)高科園建設(shè)，啟動(dòng)栗雨高科園開發(fā)及中心區(qū)公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)；河?xùn)|重點(diǎn)發(fā)展楓溪生態(tài)城、田心高科園等。對(duì)蘆淞市場群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實(shí)施整體漸進(jìn)的更新，搬遷或改造污染嚴(yán)重及對(duì)城市安全構(gòu)成威脅的工廠、倉庫等設(shè)施；加快市區(qū)物流中心配套設(shè)施的建設(shè)等，逐步提高城市的綜合服務(wù)功能，為株洲建立現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)打好基礎(chǔ)。四、長株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃（一）長株潭現(xiàn)狀介紹1、構(gòu)成長株潭地區(qū)地處湘江下游，包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市，8個(gè)縣，162個(gè)建制鎮(zhèn)，362個(gè)集鎮(zhèn)。長沙、株洲與湘潭三市市區(qū)毗鄰的，以三市市區(qū)為中心、南北長90公里，東西寬50公里的范圍，是人口和產(chǎn)業(yè)體系的重心，構(gòu)成了長株潭城市群的核心區(qū)。2、位置東與江西為鄰，西與益陽、婁底相連，北與岳陽接壤，南與衡陽、郴州交界。3、面積三市土地總面積28106平方公里，占全省的1327。4、人口2002年總?cè)丝?24966萬人，占全省的1885；2002年三市市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口為53514萬人，占全省市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)的2523，城鎮(zhèn)化水平為4162，遠(yuǎn)高于全省同期城鎮(zhèn)化水平32，與全國同期平均水平相比，也高出582個(gè)百分點(diǎn)。（二）長株潭城市群發(fā)展目標(biāo)長株潭城市群發(fā)展目標(biāo)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，構(gòu)筑基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、市場一體化、城鄉(xiāng)一體化的總體格局，建成有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚容納跨國公司和國家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。遠(yuǎn)景長株潭城市群將逐漸發(fā)展成為我國中西部地區(qū)主要城市連綿區(qū)，并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、人地關(guān)系協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。三市主城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)到2020年，長沙市區(qū)的人口總數(shù)達(dá)到350萬人，土地面積為350KM2；株洲的城市人口為100萬人，土地面積為100KM2；湘潭的人口為90萬人，土地面積為90KM2。到2020長株潭的人口總數(shù)達(dá)到450470萬人。（三）長株潭城市群與市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃長株潭城市群包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市、8個(gè)縣、162個(gè)建制鎮(zhèn)。三市土地總面積28106平方公里，占全省的133；2002年三市國內(nèi)生產(chǎn)總值142845億元，增長117，高出全省27個(gè)百分點(diǎn)，三市國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為328，比上年高04個(gè)百分點(diǎn)?？v觀國內(nèi)外城市群發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，分析長株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展，可以預(yù)見，長株潭城市群將順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，遠(yuǎn)景發(fā)展成為有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚和容納跨國公司或國家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)；2050年左右，核心區(qū)城市人口可能達(dá)到8001000萬人。核心區(qū)較理想城市空間布局結(jié)構(gòu)應(yīng)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)的選擇是通過多方案論證比較得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉(zhuǎn)變；三市向心發(fā)展，并逐漸演變成為具有很強(qiáng)集聚效應(yīng)的城市連綿區(qū)。該方案為推薦方案，優(yōu)點(diǎn)是保持了良好的生態(tài)環(huán)境，三市聯(lián)系緊密，由于發(fā)展重點(diǎn)在河?xùn)|，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。第三部分株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)行綜合分析（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（株洲市近年財(cái)政收入與支出分析）2003年，株洲市全市共實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入279億元，比2002年增長156；固定資產(chǎn)投資快速增長，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資105億元，首次突破100億大關(guān)，比上年增長264；合同利用外資和實(shí)際利用外資均有較大幅度增長，保險(xiǎn)市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活躍。株洲財(cái)政收入與支出比較圖279244322731827782199051015202530352001年2002年2003年億元收入支出由上圖可以看出，株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入。（數(shù)據(jù)來源株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）城市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析1、國內(nèi)生產(chǎn)總值據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年株洲市全年完成GDP3831億元，同比增長111，增速同比上年加快03個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出15個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值506億元，同比增長35；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1878億元，同比增長135；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1447億元，同比增長108。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例為13249378，其中，一產(chǎn)業(yè)比重比上年下降17個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)比重比上升05個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)業(yè)比重比上升12個(gè)百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。2、農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值779億元，同比增長36，增幅同比提升04個(gè)百分點(diǎn)。3、工業(yè)、郵電、交通工業(yè)生產(chǎn)加速發(fā)展。2003年株洲市完成工業(yè)增加值1578億元，增長125。其中規(guī)模以上工業(yè)增加值903億元，增長184，增幅比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。輕工業(yè)增加值194億元，增長26，重工業(yè)增加值709億元，增長165；國有及國有控股企業(yè)增加值622億元，增長167；股份制企業(yè)增加值346億元，增長289；外商及港澳臺(tái)企業(yè)增加值51億元，增長539。經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。2003年全市規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到1021，比上年提高102個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率714，比上年提高05個(gè)百分點(diǎn)；資本保值增值率1111，提高09個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)144次，比上年加快015次；成本費(fèi)用利潤率34，提高03個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率38560元/人，增長44；全年銷售收入過億元的企業(yè)36家，利潤過千萬的企業(yè)21家，分別比上年增加7家和6家。交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)加快發(fā)展，綜合服務(wù)水平不斷提高。全年實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值404億元，比上年增長95。4、固定資產(chǎn)投資2003年，株洲市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資額105億元，首次突破100億元大關(guān)，比上年增長264，其中國有及其它單位投資749億元，增長272；非國有經(jīng)濟(jì)投資282億元，增長201。在非國有經(jīng)濟(jì)中,外商、港澳臺(tái)、聯(lián)營、股份制經(jīng)濟(jì)投資57億元；城鎮(zhèn)和農(nóng)村集體投資1333億元，增長245；城鎮(zhèn)和農(nóng)村個(gè)體投資1662億元，增長213。按管理渠道分，基本建設(shè)投資223億元，增長35；全年完成更新改造投資321億元，增長264；房地產(chǎn)投資185億元，增長944。地方項(xiàng)目投資592億元，增長313；中央項(xiàng)目投資157億元，增長136。年內(nèi)新開工項(xiàng)目389個(gè)，增長26，竣工項(xiàng)目343個(gè),增長14。在國有及其它投資中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資105億元、284億元、和4547億元，分別比上年增長393、54和1095。十大重點(diǎn)工程完成投資149億元。（數(shù)據(jù)來源株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）5、國內(nèi)市場與對(duì)外貿(mào)易國內(nèi)商品市場銷售活躍。盡管經(jīng)歷了“非典”的考驗(yàn)，株洲市消費(fèi)品市場整體運(yùn)行仍保持穩(wěn)步增長，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1401億元，比上年增長106。按銷售地區(qū)分,城市實(shí)現(xiàn)零售額836億元，增長116；縣城實(shí)現(xiàn)零售額1911億元,增長103；縣以下實(shí)現(xiàn)零售額373億元,增長85。按行業(yè)分,批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1207億元,增長11；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16億元,增長121；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額31億元，下降72；按經(jīng)濟(jì)類型分，公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額289億元,增長86，其中5826691283331050501001502000年2001年2002年2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（單位億元）國有及國有控股經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額162億元,增長48；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額682億元,增長107私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額398億元，增長105。商品交易市場交易活躍。至年末，全市共有商品交易市場262個(gè)，全年成交額120億元，比上年增長108，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場成交額36億元，增長99。大型市場、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場11家，成交額923億元；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長達(dá)到兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長160，通訊器材零售額增長691，書報(bào)雜志類零售額增長258。對(duì)外貿(mào)易、招商引資成就斐然。今年以來，我市加快對(duì)外開放步伐，各經(jīng)濟(jì)主體積極拓展國際市場，對(duì)外出口明顯加快。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì),全市進(jìn)出口總額497億美元，增長308，其中出口365億美元，增長195，分別比上年提高40個(gè)和28個(gè)百分點(diǎn)，在全省出口總額中的比重達(dá)17。；進(jìn)口132億美元，增長757。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，全年機(jī)電產(chǎn)品出口112億美元，增長331，占全市外貿(mào)出口總額的比重由上年的277提高到307。出口市場多元化戰(zhàn)略效果明顯，在主要出口市場中，對(duì)日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25以上。全市實(shí)際引進(jìn)以民間資本為主體的內(nèi)資272項(xiàng),其中1000萬元以上項(xiàng)目30個(gè),實(shí)際利用內(nèi)資304億元，增長485；新批外商投資企業(yè)42家,其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨(dú)資15家，實(shí)際到位外資9007萬美元,同比增長264。6、財(cái)政、金融補(bǔ)交金融方面的指標(biāo)數(shù)據(jù)2003年，株洲共實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入279億元，比上年增長156；一般預(yù)算收入168億元，增長132；其中，增值稅31億元,增長176；營業(yè)稅32億元，增長211；個(gè)人所得稅077億元，下降058；城市維護(hù)建設(shè)稅104億元，增長123；房產(chǎn)稅06億元，增長127；契稅04億元，增長998；此外，9個(gè)區(qū)縣（市）財(cái)政收入增幅均在10以上。全年財(cái)政總支出318億元，比上年增長145。其中，基本建設(shè)支出145億元，增長234；撫恤和社會(huì)福利救濟(jì)支出12億元，增長351；城市維護(hù)費(fèi)用支出33億元，增長67。7、物價(jià)、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增長107，其中勞動(dòng)報(bào)酬收入、財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入分別增長101、429和101；城市居民恩格爾系數(shù)為348,下降08個(gè)百分點(diǎn)；城市居民生活消費(fèi)性支出6760元，增長81，。數(shù)據(jù)來源株洲市統(tǒng)計(jì)局二、城市及各區(qū)的居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（一）近三年株洲市人均收入發(fā)展走勢(shì)提高人民生活水平是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升的同時(shí)同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長107；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長81。農(nóng)民人均純收入為3029元，同比增長56；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2331元，同比增長142。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。近年來城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出發(fā)展變化情況如下圖（單位元/人）8786793472436648676062555683557002000400060008000100002000200120022003城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入城市居民人均消費(fèi)性支出（數(shù)據(jù)來源株洲統(tǒng)計(jì)年鑒及株洲統(tǒng)計(jì)局）（二）近三年株洲市GDP的發(fā)展走勢(shì)及每年人均GDPGDP作為社會(huì)生產(chǎn)的最終成果，是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合指標(biāo)，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量水平的提升，都必須建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年株洲市全年完成GDP3831億元，同比增長111，增速比上年加快03個(gè)百分點(diǎn)。1、國內(nèi)生產(chǎn)總值29142322673552738310100200300400單位億元2000年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值79498805964410500020004000600080001000012000單位元2000年2001年2002年2003年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)表明，近年來株洲市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值以每年973的平均速度穩(wěn)步增長。第四部分株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析一、湖南房地產(chǎn)市場綜述一2003年形勢(shì)分析2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信貸增長迅速，商品房價(jià)格穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積下降，房地產(chǎn)市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)需求和投資需求，拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)2003年112月統(tǒng)計(jì)資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長。全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資230億元，比上年增長524，投資額居全國第十四位，投資增速居全國第五位。其中，長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1108億元，增長359，占全省開發(fā)投資的482。歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資圖34421555748106415092300501001502002501997199819992000200120022003（資料來源湖南統(tǒng)計(jì)年鑒及湖南省建設(shè)廳）億元投資高速增長的主要原因一是新注冊(cè)企業(yè)迅速增加，新增327家，總數(shù)達(dá)1986家，增長197，企業(yè)自籌資金972億元，增長747；二是房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量民間資本，民營企業(yè)完成投資1925億元，增長611，明顯高于全省的平均增速，占總投資的837，比上年提高了45個(gè)百分點(diǎn)；三是商業(yè)銀行繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場，加大了信貸力度。歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量圖1034125412471465165517601986050010001500200025001997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）企業(yè)數(shù)量2、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。全省商品房施工面積突破三千萬，達(dá)到3073萬平方米，增長474，其中，新開工面積14669萬平方米，增長476。商品房竣工面積突破一千萬，達(dá)到11467萬平方米，增長42。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化，積極調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場的主打產(chǎn)品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬平方米,占747，寫字樓986萬平方米,占32，商業(yè)營業(yè)用房5416萬平方米,占176，其它房屋1378萬平方米,占45。歷年歷年商品房施工面積圖7058911000131815882084307305001000150020002500300035001997199819992000200120022003（資料來源湖南統(tǒng)計(jì)年鑒及湖南省建設(shè)廳）萬平方米歷年商品房竣工面積圖2943284805776548081146702004006008001000120014001997199819992000200120022003（資料來源湖南統(tǒng)計(jì)年鑒及湖南省建設(shè)廳）萬平方米2003年商品房施工面積構(gòu)成圖75703101660460商品住宅寫字樓商業(yè)用房其它（資料來源湖南省建設(shè)廳）3、適時(shí)調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積降低。2003年，全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資295億元，比上年減少了363，施工面積6717萬平方米，減少了133，其中，新開工面積3548萬平方米?？⒐っ娣e3434萬平方米，減少445。銷售面積235萬平方米，銷售收入203億元，平均售價(jià)8635元/M2，下跌了64長沙市平均售價(jià)1248元/M2。經(jīng)濟(jì)適用住房空置313萬平方米，下降248，其中空置一年以上6萬平方米，下降193。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售，及時(shí)遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房的勢(shì)頭，全面禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。歷年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資圖04466186315984632950102030405060701997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）億元4、強(qiáng)勁的個(gè)人住房消費(fèi)帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸迅速增長。截止去年12月底，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額3645億元，比年初增長417，占全省貸款總額93，新增貸款1073億元，占全省新增貸款的182。房地產(chǎn)不良貸款從2002年的14下降到76，信貸資產(chǎn)質(zhì)量大幅度提高。個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額1611億元，新增貸款58億元，比年初增長563，比房地產(chǎn)貸款的增長速度高出146個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。歷年個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額圖0117152447626103116110501001502001997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）億元5、商品銷售形勢(shì)良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長，價(jià)格穩(wěn)步攀升。商品房銷售面積達(dá)到8469萬平方米，增長406，銷售收入1197億元，增長479。商品房均價(jià)1413元/平方米，上漲了52長沙市商品房均價(jià)2468元/平方米。商品房預(yù)售面積達(dá)到3879萬平方米，增長913，定金及預(yù)售款達(dá)到726億元，增長433。歷年商品房銷售面積圖1471922893784446028469020040060080010001997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）萬平方米歷年商品房銷售收入圖15319428740754180911970204060801001201401997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）億元6、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)突現(xiàn)。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到148，比上年提高3點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率為388，是投資構(gòu)成中最活躍的因素，起到了火車頭的作用。其次表現(xiàn)在，啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸高速發(fā)展，個(gè)人住房消費(fèi)貸款占全省個(gè)人消費(fèi)貸款729，住房消費(fèi)成為最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1點(diǎn)8個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重達(dá)到5，比上年提高了1點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴性增大。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重圖490500590700890112014800005001000150020001997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）2003年全省個(gè)人消費(fèi)貸款構(gòu)成圖729012501101350個(gè)人住房貸款個(gè)人汽車貸款個(gè)人助學(xué)貸款個(gè)人其它貸款（資料來源湖南省建設(shè)廳）歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重圖1101301602002703505000001002003004005006001997199819992000200120022003（資料來源湖南省建設(shè)廳）同時(shí)，必須清醒看到，湖南省房地產(chǎn)市場也存在一些不容忽視的問題一是14個(gè)市、州中有5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、株洲市及婁底市的投資增幅超過100。二是土地供應(yīng)量增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲(chǔ)備土地，新購置土地面積為1550萬平方米，增長523，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力。三是商品房空置面積呈上升勢(shì)頭，空置面積2124萬平方米，增長245，空置一年以上的49萬平方米，同比增長134，其主要原因第一、部分市城市空置面積大幅度上升，長沙市增加了785、衡陽市增加了1121、郴州市增加了828；第二、許多地方競相開發(fā)商業(yè)步行街、市場、商貿(mào)城，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)過度，造成大量空置，空置面積567萬平方米，增加了84。四是全省經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)總量過剩，邵陽市、岳陽市、益陽市、永州市、懷化市、婁底市的經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重超過50，建得過多、過濫。歷年商品房竣工面積與空置面積比較圖29432848057765480811467140150190203201171212402004006008001000120014001997199819992000200120022003萬平方米商品房竣工面積商品房空置面積（資料來源湖南省建設(shè)廳）二2004年展望黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，湖南省已把改善和提高城鄉(xiāng)居民的居住水平作為“全面小康”的重要內(nèi)容。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步具有重要意義。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場，有如下有利因素1、當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。2003年我國經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長，改革開放和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。黨的十六屆三中全會(huì)提出了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號(hào)文件）進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展創(chuàng)造了很好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。2、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，住房消費(fèi)需求十分強(qiáng)勁。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7674元，增長103，相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求增長較快。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。湖南省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有662的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，302的居民有購房意向。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國城鎮(zhèn)人均2140元相比，還有一定距離，擴(kuò)大住房消費(fèi)的空間還很大。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨蟆?、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、占第三產(chǎn)業(yè)的比重和占GDP的比重，均低于全國的平均水平。盡快提高房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。5、汽車消費(fèi)的興起將推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)。截止去年12月底，全省個(gè)人汽車消費(fèi)貸款余額277億元，比年初增長1164，個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額1611億元，比年初增長563，汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進(jìn)一步加快，汽車消費(fèi)將極大地促進(jìn)住房消費(fèi)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向城郊拓展，汽車進(jìn)入家庭后，居民選擇在城郊置業(yè)的可行性增大。2004年房地產(chǎn)市場也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)一是國債規(guī)模壓縮、貨幣發(fā)行量從緊、實(shí)行浮動(dòng)利率及人民銀行銀發(fā)2003121號(hào)文件等政策，商業(yè)銀行可能調(diào)整信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大，個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)?？赡苁芟?。二是隨著土地管理部門上收和“招、拍、掛”制度的推行，土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制，對(duì)招商引資和新企業(yè)成立會(huì)有較大影響。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備量較大，暫時(shí)不會(huì)造成投資的大起大落。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增長，影響社會(huì)穩(wěn)定，給舊城改造工作帶來一定困難。綜上所述，2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)來源湖南省建設(shè)廳二、株洲市房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）整體市場綜合分析近年來，恐怕沒有哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。1998年國務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知，停止住房實(shí)物分配、實(shí)行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團(tuán)購買轉(zhuǎn)化個(gè)人購買等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動(dòng)商品房消費(fèi)市場，使得商品房開發(fā)高潮迭起，方興未艾。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2002年株洲地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長4087、1878、3152、2987和2183，2003年在原有較高水平的基礎(chǔ)上又再次提速，增速達(dá)到94，顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)“熱點(diǎn)”，是株洲市經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力之一。1、房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。從開發(fā)形勢(shì)看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，從98年的973到現(xiàn)在的176，提高了79個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全社會(huì)投資增長的貢獻(xiàn)率由98年的232到現(xiàn)在的415，提高183個(gè)百分點(diǎn)。強(qiáng)勁的發(fā)展形勢(shì)與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相一致，開發(fā)總量在全省14個(gè)地市中居長沙之后，名列第二2001年、2002年曾落后常德，占全省的比重保持在8左右。歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資39575198582669128333104860204060801001201998年1999年2000年2001年2002年2003年單位億元?dú)v年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重97387910321108114217600002004006008001000120014001600180020001998年1999年2000年2001年2002年2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻(xiàn)率分析圖23205822296151713054154000500100015002000250030003500400045001998年1999年2000年2001年2002年2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重90080080070060080000010020030040050060070080090010001998年1999年2000年2001年2002年2003年（數(shù)據(jù)來源株洲統(tǒng)計(jì)年鑒及株洲統(tǒng)計(jì)局）2、房地產(chǎn)業(yè)的紅火帶動(dòng)了建筑業(yè)市場繁榮2003年株洲市房地產(chǎn)的建筑、安裝投資達(dá)13億元，這無疑擴(kuò)大了建筑行業(yè)發(fā)展空間，直接加大了施工企業(yè)的工作量。株洲市建筑業(yè)在房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長的直接帶動(dòng)下，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)。2003年，株洲市具有新資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)完成總產(chǎn)值461億元，增長164。房屋施工面積5127萬平方米，增長71，實(shí)現(xiàn)利潤1700萬元，增長214。3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。這首先是株洲市堅(jiān)持標(biāo)本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，帶動(dòng)了全行業(yè)的發(fā)展。在連續(xù)兩年拆違47萬平方米的基礎(chǔ)上，2003年又拆違50萬平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。從98年參與建設(shè)的65家開發(fā)企業(yè)逐年增加到目前有業(yè)績的99家企業(yè)，是株洲工業(yè)新城變遷的見證。目前株洲市開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)計(jì)劃投資過億元的項(xiàng)目從無到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。2003年開發(fā)投資達(dá)567億元，三分天下有其一。開工、竣工、銷售房屋面積分別增長275、147和269。4、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢(shì)頭被開發(fā)商看好，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)因此成為市場矚目的一大亮點(diǎn)。全市開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房面積快速增長，價(jià)格也持續(xù)看漲。五年間施工面積遞增508，銷售面積遞增349，實(shí)現(xiàn)銷售收入遞增371，商鋪平均價(jià)格上升173，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場，中南食品大市場等商業(yè)樓面市。商業(yè)、營業(yè)用房供需總量分析圖716831411558199855355892851709310113201020304050601998年1999年2000年2001年2002年2003年施工面積（萬）銷售面積（萬）商業(yè)、營業(yè)用房銷售額分析圖0310190140440651500204060811214161998年1999年2000年2001年2002年2003年（萬元）（數(shù)據(jù)來源株洲統(tǒng)計(jì)年鑒及株洲市統(tǒng)計(jì)局）做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個(gè)模型，一是商業(yè)模型（產(chǎn)品怎幺做）；二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型（做一個(gè)什幺樣產(chǎn)品去適合商業(yè)）。在產(chǎn)品方面，03年市場的主流一是市場，市場的集聚效應(yīng)強(qiáng)，容易提高行業(yè)集中度，其對(duì)地域要求不嚴(yán)格，但對(duì)交通、行政支持嚴(yán)格。二是大型商業(yè)。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價(jià)值包括商業(yè)價(jià)值。由于拆遷成本和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價(jià)格的要求。但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走一是產(chǎn)權(quán)出讓，分割成小門面賣出去。但規(guī)模經(jīng)濟(jì)（依托規(guī)模和信譽(yù)）的要求容易與產(chǎn)權(quán)出讓產(chǎn)生矛盾，所有權(quán)和管理的分離易造成不能統(tǒng)一管理的局面；二是使用權(quán)出租，這樣做的問題是使得投資的形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)投資，只能靠租金來收回。因此，新興的商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會(huì)抓住合理二字既對(duì)土地的合理使用，價(jià)格的合理確定、利潤的合理追求，對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來說，合理是內(nèi)核，最高、最好都說不上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向要在合理上做文章。合理性的另一個(gè)要求是要把預(yù)期控制住，開發(fā)商要沉得下心，心態(tài)要平和，因?yàn)樯虡I(yè)炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會(huì)更大。（二）株洲樓市發(fā)展?fàn)顩r分析城市的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這幾年，湖南省的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，作為大物流、大市場聞名的株洲，房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟。從住宅和商鋪來看，開始由過去單一的原始開發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過了幾個(gè)“黃金年”，成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為601億元和781億元，2002年又完成投資952億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)19261萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資94億元，接近2002年一年的水平。在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘆淞市場群的改造升級(jí)如火如荼，智超、中國城、銀谷等項(xiàng)目相繼問世，規(guī)模都在3萬平方米以上，價(jià)位都比較高，一樓價(jià)位一般都是2萬每平方米以上，中國城售價(jià)甚至達(dá)到4萬元每平方米，在長沙都少見。更有超大型的中南服裝交易廣場，單店面積20萬平米，為打造成株洲這一中國服裝名城寫下了濃墨重彩的一筆。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風(fēng)格的高檔住宅區(qū)在株洲拔地而起，每平方米售價(jià)突破了1800元以上。新樓盤規(guī)模普遍擴(kuò)大，開發(fā)面積在3萬平方米以上的企業(yè)達(dá)到15家之多，10萬平方米以上的開發(fā)都超過了10家。一些經(jīng)典樓盤相繼問世，如海創(chuàng)明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產(chǎn)開發(fā)的又一亮點(diǎn)城市，株洲樓市正邁進(jìn)康莊大道。在房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂也越來越多，而株洲的房地產(chǎn)發(fā)展從目前來看，可以說還處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)。株洲是一個(gè)70多萬人的中等城市，工業(yè)基礎(chǔ)較好。根據(jù)我市“十五”規(guī)劃和中長期發(fā)展計(jì)劃提出的城市化發(fā)展目標(biāo)，到2010年株洲市城市人口將達(dá)到90萬，拓展城市發(fā)展空間，盡快把株洲建成百萬人口，百平方公里城區(qū)的大城市，凈增人口24萬人，至少增加384萬的住房供應(yīng)。從政策取向、消費(fèi)主體、投資來源和市場供求狀況來判斷，目前市場因素成為株洲市房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量，這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長是建立在有效需求基礎(chǔ)上的，尚屬健康和基本有序的增長。房地產(chǎn)開發(fā)要讓老百姓真正得到實(shí)惠。而株洲的實(shí)際情況是許多拆遷戶買不起商品房。因此，二手房市場的啟動(dòng)成為重中之中。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到15左右，當(dāng)時(shí)三天的房交會(huì)，房改房上市交易量相當(dāng)于全年的總和。2003年又取消了房改房上市準(zhǔn)入證，使得株洲市房改房市場風(fēng)生水起，商品房消費(fèi)也隨之水漲船高。2003年上半年，株洲市房產(chǎn)管理局再次將住房交易手續(xù)費(fèi)平均下調(diào)60，大大刺激了居民的購房熱情，促使株洲住房交易量節(jié)節(jié)攀升，城區(qū)商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足10。據(jù)了解，針對(duì)株洲舊城改造的拆遷安置現(xiàn)狀，明年、后年有5000多戶拆遷戶面臨住房難問題。株洲市政府決定由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶的住房難題。此外，政府相關(guān)部門可能借此機(jī)會(huì)把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房這一完整的住房供應(yīng)體系不斷完善。（三）株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因據(jù)了解，今年株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積、銷售總額等經(jīng)濟(jì)指數(shù)，均比去年同期實(shí)現(xiàn)倍以上增長，各項(xiàng)開發(fā)投資主要指標(biāo)遠(yuǎn)高于湖南省平均水平。從今年的開發(fā)總量看，株洲占全省總量的906，排名超過常德，緊追省會(huì)長沙之后，增幅高于全省平均增速865；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比全省平均水平高707，總量居全省第2位；商品房銷售總額比湖南省平均水平高3525，總量居第3位。更值得一提的是，所有開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境、功能、質(zhì)量、服務(wù)均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況創(chuàng)歷史最好水平。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)1、株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺近兩年來，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，已成為市場矚目的一大亮點(diǎn)，智超時(shí)尚廣場、株洲汽車城、濱江休閑商業(yè)廣場、中南食品大市場、新一佳保利大廈等大手筆運(yùn)作，均受到市場熱情追捧，商業(yè)用房的銷售比去年同期增長3倍多。受此影響，全市商品房銷售的綜合平均價(jià)已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。2、有效需求抬升繁榮株洲房地產(chǎn)的高速增長，始終是建立在有效需求的基礎(chǔ)之上。其一，由于市場日漸規(guī)范，市民購房信心指數(shù)日漸攀升，購房能量得以充分釋放；其二，市民安居需求，正在日益追求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經(jīng)在換購第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，因此其增值勢(shì)頭繼續(xù)看好。隨著年初出臺(tái)的株洲市房地產(chǎn)業(yè)五年規(guī)劃的實(shí)施，預(yù)計(jì)在35年內(nèi)，株洲房地產(chǎn)仍將在“快車道”加速運(yùn)行。到2008年，株洲市區(qū)人均住房面積將達(dá)30平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值將占全市GDP的6。分析認(rèn)為，購房熱情高、銷售勢(shì)頭旺，是刺激株洲樓市快速增長的主要?jiǎng)恿?。近年來，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級(jí)市場、金融政策傾斜等方面，邁出了實(shí)質(zhì)性的改革步伐。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降到15左右。二手房市場的日益活躍，促進(jìn)了商品房市場的快速升溫。截止到2003年8月，株洲市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1273億元，增長15