福州市別墅項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告第一章宏觀政策一、宏觀政策12006年相關(guān)別墅政策回顧時(shí)間主要內(nèi)容2006年4月國土資源部將出臺“別墅”準(zhǔn)確界定，“獨(dú)門獨(dú)院”納入別墅范圍，現(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)。2006年5月17日“國六條”出臺，這一消息讓房地產(chǎn)的神經(jīng)再度繃緊。2006年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見稱為九部委調(diào)控十五條，再次給地產(chǎn)行業(yè)施壓。2006年05月31日中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。2006年7月20日，北京市建委房屋市場交易管理處下發(fā)了名為關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知2006年7月24日建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見。2006年房地產(chǎn)重點(diǎn)政策分析政策1別墅準(zhǔn)確界定【內(nèi)容點(diǎn)擊】2006年4月，國土資源部出臺“別墅”準(zhǔn)確界定，“獨(dú)門獨(dú)院”納入別墅范圍，相對的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)，用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。獨(dú)門獨(dú)戶的別墅嚴(yán)禁。目前部分城市郊區(qū)的聯(lián)排、雙拼別墅以及TOWNHOUSE項(xiàng)目，并不屬于別墅，劃入高檔住宅的范圍。對這類住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制。市場反應(yīng)1、市場表現(xiàn)別墅用地被叫停后，別墅成為稀缺品。別墅類項(xiàng)目銷售情況來看，市場反應(yīng)仍然是求大于供；2、消費(fèi)者心理許多購買別墅的業(yè)主，看重的還是房屋品質(zhì)和居住環(huán)境，對政府禁批別墅用地并不十分了解；3、開發(fā)商表現(xiàn)政府已禁批別墅用地，市場又存在較大需求，使得別墅成為一種稀缺品，引得許多開發(fā)商紛紛以住宅立項(xiàng)建別墅；政策2一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用手續(xù)【內(nèi)容點(diǎn)擊】2006年05月31日起中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。市場反應(yīng)1、市場表現(xiàn)別墅的總供應(yīng)量因此不斷下降，別墅更加稀缺；2、消費(fèi)者別墅市場供給縮減,預(yù)期別墅價(jià)格價(jià)格上漲。投機(jī)行為加重；3、開發(fā)商反應(yīng)人們收入水平的不斷提高，中高端的居住需求擴(kuò)大；政策3限制外資買房【內(nèi)容點(diǎn)擊】關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見明確規(guī)定，“符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制”。限制了境外人士在京購房，尤其對中央別墅區(qū)一些高端項(xiàng)目影響顯著。市場反應(yīng)1、市場表現(xiàn)減少了一些外籍的客戶；2、消費(fèi)者心理客戶觀望者居多；3、開發(fā)商反映限制政策對銷售的速度和銷售的時(shí)限產(chǎn)生了一定影響；2、2007年相關(guān)別墅政策分析2007年，依然是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)和加強(qiáng)的一年，雖然沒有像2005的“國八條”和2006年的“國六條”那樣全面性、重大性、高度性的地產(chǎn)新政出臺，但仍有為數(shù)不少的政策陸陸續(xù)續(xù)露面，如清算土地增值稅、“國24號文”、房貸新政、土地儲備管理辦法等，另外針對宏觀經(jīng)濟(jì)的六次加息、提高存款準(zhǔn)金率等，也使房地產(chǎn)市場趨于緊縮。雖然別墅市場也受到相關(guān)政策的影響，但從整體的市場反應(yīng)上看，其影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房。主要是由于別墅市場的消費(fèi)群有別于普通商品房市場，這類客戶群體受外界影響的因素較小。購買別墅產(chǎn)品的絕大多數(shù)客戶均為住宅消費(fèi)市場上的金字塔頂端消費(fèi)人群，對價(jià)格的敏感度弱于普通住宅市場的客戶群。也就是說，即便首付以及交易稅費(fèi)等其他費(fèi)用增加，與高總額房價(jià)，絕對數(shù)額比相對較小，因此政策對置業(yè)者的購買心理影響不及普通商品房。另外對別墅的購買原先要求就非常高，至少要3040首付。雖然08年貨幣政策將從緊，由于自身?xiàng)l件好銀行還是愿意給他們貸款的，可能購買一般的住房客戶他們連一張稅單都拿不出來，對這一群體來說這些根本就不是問題。目前來購買別墅的人群，大都不止有一次購房的經(jīng)驗(yàn)，且相對比較理性。07年福州別墅項(xiàng)目的銷售在一片“拐點(diǎn)”聲中一枝獨(dú)秀，不少別墅樓盤把前幾年的尾量都售完了。二、福州市別墅市場總概況1、2006年至2007年福州別墅概括2006年是福州別墅價(jià)格上漲最快的一年，漲幅為277，單價(jià)也沖到7001元/平米的高度，投放量約在827萬平方米。2007年12月福州別平均價(jià)格高到11274元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。2007年別墅相比于普通住宅的大起大落，作為高端階層居住夢想的別墅住宅，走勢相對比較平穩(wěn)。這主要是因?yàn)閯e墅的潛在購買人群相對比較富裕，受經(jīng)濟(jì)束縛和影響相對較小。而隨著別墅用地的日益減少，別墅的價(jià)值凸顯。從福州別墅市場的均價(jià)價(jià)來看，福州各區(qū)域的別墅價(jià)格均衡，這緣于別墅屬高端產(chǎn)品，幾乎各家各戶都有私家車，這就弱化了地段帶來的價(jià)值差。比如市中心有運(yùn)盛美之國別墅與閩侯區(qū)的云畝天朗別墅，并沒有出現(xiàn)太大的地域與板塊價(jià)差，某些郊區(qū)別墅單價(jià)甚至高過市中心別墅。這說明福州的別墅板塊，均無明顯自然的市場優(yōu)勢。別墅價(jià)格差只因別墅產(chǎn)品類型的不同而不同。2、近幾年別墅價(jià)格走勢分析2002年2007年福州市別墅均價(jià)走勢圖010002000300040005000600070008000900000050010001500200025003000別墅平均價(jià)格元/平米3416增長率別墅平均價(jià)格元/平米341639894819548270018217增長率167720811376277117372003年2004年2005年2006年2007年蔚藍(lán)研判從以上圖表可以看出，福州市的別墅均價(jià)從2003年的3989元/平方米至2007年8217元/平方米，呈現(xiàn)高速增長，其增長幅度達(dá)到了10599，年增長幅度達(dá)到了20，表面了處于市場高收入人群對該類產(chǎn)品的高度認(rèn)同。若按此趨勢發(fā)展，2008年福州市的別墅均價(jià)將達(dá)到9860元/平方米。從每年的增長幅度來看，出現(xiàn)較大的波動，縱觀福州市每年的別墅投放量及產(chǎn)品特性可以發(fā)現(xiàn)，2003年到2004年福州市的別墅其起步相對較低，且剛受到置業(yè)者的高度認(rèn)同，呈現(xiàn)大幅度增長；而2004年到2005年商品房逐漸市場化，大量的普通住宅投放到市場上，對別墅產(chǎn)品形成一定的沖擊，導(dǎo)致其漲幅呈現(xiàn)下降趨勢；2005年到2006年限制別墅開發(fā)政策的出臺，使得該類產(chǎn)品成為投資者的珍品，推動著別墅產(chǎn)品均價(jià)的增長幅度，達(dá)到了近幾年的高峰；而2006年到2007年受到政策的影響以及別墅郊區(qū)化特征等因素，其均價(jià)的上漲幅度逐漸下降，達(dá)到了3731，若按此趨勢發(fā)展，2008年其別墅的上漲幅度將達(dá)到1089，預(yù)計(jì)其均價(jià)將在9112元/平方米。綜上所述，2008年福州市別墅的整體均價(jià)預(yù)計(jì)將在9486元/平方米左右。32001年到2007年福州市別墅項(xiàng)目推出情況從2001年2007年上半年，福州別墅共有45個(gè)項(xiàng)目。在2007年之前就銷完的別墅項(xiàng)目有23個(gè)；2007年在售、將售項(xiàng)目共有22個(gè)，其總占地規(guī)模達(dá)到7092畝。主要分布在福州近郊三環(huán)以外，1530分鐘車程距離。由于福州市政府在大力改善城市交通（國賓大道線、三環(huán)、機(jī)場高速公路），使得三環(huán)外別墅項(xiàng)目的交通通達(dá)性能比較好，別墅的第一居所性質(zhì)突現(xiàn)。別墅還是混合社區(qū)居多。但對建筑的風(fēng)格、概念競爭已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)新階段。特別是泰禾紅樹林（福州別墅的中國頭銜）、融匯山水（小獨(dú)棟新亞洲別墅）和長灘美墅（原創(chuàng)、寬院）是這個(gè)階段的代表樓盤。因?yàn)椤皩W(xué)”永遠(yuǎn)比“摸索”的速度快，這讓福州的部分別墅產(chǎn)品能夠以最快的速度走過大城市、一線城市別墅發(fā)展的初級階段，直接進(jìn)入到客群細(xì)分和產(chǎn)品細(xì)分的后幾個(gè)階段。由于福州別墅市場歷來是學(xué)習(xí)、COPY中國一線城市，別墅產(chǎn)品的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品形態(tài)。這就讓福州的別墅市場雜亂無章，沒有清晰的發(fā)展軌跡。幾個(gè)階段的競爭產(chǎn)品同時(shí)并存。受政策影響，福州的別墅供不應(yīng)求，更是造成市場上什么別墅都叫座，消費(fèi)者不分優(yōu)劣，唯廣告是從。因?yàn)椤皠e墅用地的叫停”、福州市政府對“沒有拿到施工證的別墅也一律叫?！?，這為福州的別墅產(chǎn)品各自為陣的銷售創(chuàng)造了條件。有些項(xiàng)目（例金橋愛丁堡、翠湖山莊云頂?shù)龋┻€在銷售2000年以前規(guī)劃的產(chǎn)品。賣點(diǎn)主要為絕版的景觀和成熟的社區(qū)；還有一些項(xiàng)目（例君臨香格里、家天下三木城、三盛中央公園、中天金海岸等）還處在混合社區(qū)的競爭狀態(tài)。而融匯山水、長灘美墅和泰禾紅樹林則走出了精細(xì)的住宅產(chǎn)品、客群初步細(xì)分、對生活方式進(jìn)行渲染的路線。在2006年福州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、房價(jià)直線上升的帶動下，汽車消費(fèi)的逐漸普及，大家對近郊住宅的接受程度大大增強(qiáng)。雖然近郊并不成熟，但這也無法阻擋2007年下半年福州房地產(chǎn)市場的兩極化發(fā)展千萬別墅豪宅及經(jīng)濟(jì)型亞別墅產(chǎn)品。因?yàn)?007年下半年推出的項(xiàng)目有三盛中央公園、北緯25N等。從價(jià)格上來說，福州推出的這幾個(gè)別墅項(xiàng)目，早已把市場定位提高。由于福州別墅市場的板塊化發(fā)展不明顯，沒有形成集合性的連片開發(fā)。每個(gè)板塊幾乎都只有不多的幾個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作，所以很難定出明確的板塊價(jià)格。而部分原有的別墅板塊，要不已經(jīng)基本停止開發(fā)，要不就良莠不齊的存在各種別墅產(chǎn)品。所以注意力營銷和品牌營銷將對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生重大影響。2001年2007年福州別墅項(xiàng)目表年度數(shù)量具體項(xiàng)目新推項(xiàng)目20017個(gè)融僑水鄉(xiāng)溫泉別墅、石鼓琴灣、翠湖山莊、綠洲家園、閩都大莊園、英泰第一城、金橋花園20028個(gè)居住主題公園、融僑水鄉(xiāng)溫泉別墅、山姆小鎮(zhèn)、石鼓琴灣、翠湖山莊、綠洲家園、閩都大莊園、金橋花園居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)2個(gè)20036個(gè)居住主題公園、融僑水鄉(xiāng)溫泉別墅、山姆小鎮(zhèn)、綠洲家園、閩都大莊園、運(yùn)盛美之國運(yùn)盛美之國20049個(gè)居住主題公園、融僑水鄉(xiāng)溫泉別墅、綠洲家園、閩都大莊園、桂湖云庭、東方威尼斯、蘭庭東方墅、蘭庭西江月、運(yùn)盛美之國桂湖云庭、東方威尼斯、蘭庭東方墅、蘭庭西江月4個(gè)200514個(gè)云畝天朗、福祿坊、居住主題公園、綠洲家園、閩都大莊園、東方威尼斯、蘭庭東方墅、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、大唐世家、名城港灣、公園道1號、運(yùn)盛美之國2期云畝天朗、福祿坊、中天金海岸、長灘美墅、大唐世家、名城港灣、公園道1號7個(gè)200620個(gè)云畝天朗、居住主題公園、閩都大莊園、東方威尼斯、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、大唐世家、名城港灣、公園道1號、運(yùn)盛美之國、翠湖山莊、泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領(lǐng)域泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領(lǐng)域8個(gè)200722個(gè)云畝天朗、居住主題公園、東方威尼斯、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、名城港灣、公園道1號、運(yùn)盛美之國、翠湖山莊、泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領(lǐng)域、美林灣、北緯25度、三盛中央公園、金橋愛丁堡美林灣、北緯25度、三盛中央公園3個(gè)4、2007年福州別墅發(fā)展情況2007年每月福州市別墅成交價(jià)格及面積情況0200040006000800010000120000100020003000400050006000700080009000價(jià)格（元/）面積（）價(jià)格（元/）63966614798164177696662480058783821293651124111274面積（）1441242525281722436629366043794777643684510842241月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蔚藍(lán)研判從上述圖表中可以看出，雖然其中有幾個(gè)月份別墅價(jià)格、成交面積較之上月有所回落。但縱觀整個(gè)別墅市場，無論從樓盤數(shù)量還是價(jià)格、成交面積上看，市場都呈穩(wěn)步上升的趨勢，閩侯、五四北、金山板塊均有新盤出現(xiàn)。受政策影響，福州的別墅供不應(yīng)求。2007年上半年別墅市場成交量相對較低，平均一天成交不到2套。很大程度上是與福州別墅無房可售以及開發(fā)商“捂盤”不售有關(guān)。進(jìn)入下半年，整個(gè)樓市在國家宏觀調(diào)控沖擊下進(jìn)入“嚴(yán)冬”，但別墅市場反而有回升勢頭。2007年8月后，面積在300500的獨(dú)棟產(chǎn)品，市場平均價(jià)格走到了1200015000元/平方米；面積在190250的聯(lián)排別墅，市場平均價(jià)格在80009000元/平方米；面積在250300的雙拼別墅，市場平均價(jià)格為1000012000元/平方米。別墅均價(jià)還保持著較高增長率。隨著區(qū)域的不斷開發(fā)，出現(xiàn)了不少格盤品味高，企業(yè)品牌大的名盤。如建發(fā)領(lǐng)域、三盛中央公園，再加上原有的運(yùn)盛美之國等樓盤，別墅樓盤的價(jià)格一直是穩(wěn)中有升。除了9月份別墅成交價(jià)格略有下跌以外，下半年別墅成交價(jià)格不斷地被刷新，到了12月，每平方米單價(jià)已經(jīng)到了11274元，達(dá)到了2007年的新高度。2007年別墅產(chǎn)品發(fā)展兩極分化的市場格局已形成，一些別墅樓盤其規(guī)模、環(huán)境、檔次、配套等諸多優(yōu)勢，牢牢占據(jù)著高端市場的主力位置，千萬級別墅已呼之欲出了。另一方面，經(jīng)濟(jì)型別墅仍將是主力需求，隨著人均收入的不斷提高，將有越來越多的人群可以享受到別墅的待遇。未來的別墅“新戰(zhàn)場”會以遠(yuǎn)效的旗山、閩侯等板塊別墅為代表。2007年福州市在售別墅項(xiàng)目產(chǎn)品主力面積、主力單價(jià)、主力總價(jià)一覽表物業(yè)類別主力面積（）主力單價(jià)（元/）主力總價(jià)（萬元）獨(dú)棟3504501000011500350450雙拼27032080009000250300聯(lián)排20025070008000150200疊拼180200700075001401502007年福州別墅產(chǎn)品具有以下幾個(gè)特點(diǎn)1、市場上類別墅產(chǎn)品較多，聯(lián)排別墅占總體地位；2、類別墅面積基本控制在200300左右，總價(jià)在150萬元250萬元之間；3、2007年，市場競爭激烈導(dǎo)致產(chǎn)品升級，是福州別墅由初級型向中高級發(fā)展的一年；4、高檔別墅還比較缺乏，科技、環(huán)保、安全等高精尖的技術(shù)將運(yùn)用到別墅建造中去，市場將出現(xiàn)創(chuàng)新型別墅；5、別墅項(xiàng)目在向?yàn)觚埥鍓K及五四北板塊不斷擴(kuò)張，別墅郊區(qū)化已成為別墅市場的一個(gè)固定模式；5、2007年福州市主要在售別墅詳細(xì)情況及分析2007年福州市在售別墅一覽表項(xiàng)目板塊產(chǎn)品類型價(jià)格面積銷售去化預(yù)計(jì)推貨推出類型領(lǐng)域一期閩侯以獨(dú)棟和少量雙拼為主，約70套獨(dú)棟的均價(jià)在14000元/左右，雙拼均價(jià)在12000元/米左右，350平方米獨(dú)棟500多萬/套，250平方米雙拼239萬/套范圍250450，主力面積360、4509月30日開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，全部售馨預(yù)計(jì)將于2008年春節(jié)前后推出二期獨(dú)棟約幾十套，量數(shù)不大融匯山水二期閩侯聯(lián)排80套，獨(dú)棟36套聯(lián)排210258萬/套獨(dú)棟340380萬/套在售聯(lián)排產(chǎn)權(quán)面積190200，使用面積230260，獨(dú)棟250300聯(lián)排位置較好全部售馨；獨(dú)棟余量約10套待定待定大洋鷺洲一期閩侯聯(lián)排、獨(dú)幢聯(lián)排190萬元/套獨(dú)棟300600萬元/套獨(dú)棟300400；聯(lián)排產(chǎn)權(quán)面積130180目前推出已全部售罄待定待定金橋愛丁堡閩侯112棟雙拼240萬/套2555384套254562套25836套242942套07年4月開盤，銷售85碧水琴灣閩侯一期274套，2期120套170萬/套產(chǎn)權(quán)面積260280使用面積400二期已開售一周，1期剩10套左右，獨(dú)棟33套已售馨福祿坊閩侯一二期37棟聯(lián)排，共352套面積280平方米130萬/套面積300平方米150萬/套面積280360二期80，三期年底開盤聯(lián)排博士后緣墅閩侯聯(lián)排54套，疊拼55套聯(lián)排9197萬/套疊拼9093萬/套聯(lián)排180220疊拼198230聯(lián)排售馨，疊拼余房幾套長灘美墅馬尾三期38套聯(lián)排210萬/套左右產(chǎn)權(quán)面積242258銷售90聯(lián)排北緯25度五四北獨(dú)棟43戶，聯(lián)排疊拼140戶待定獨(dú)棟500聯(lián)排疊拼300400尚未開盤獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼三盛中央公園五四北聯(lián)排70戶，疊拼20戶，復(fù)式洋房80戶聯(lián)排均價(jià)13500元/平方米疊拼均價(jià)10500元/平方米聯(lián)排21026091待定聯(lián)排、疊拼、花園洋房中天金海岸金山共5000多戶聯(lián)排均價(jià)230萬/套疊拼均價(jià)170190萬/套高層均價(jià)7800元/平方米聯(lián)排217223疊拼170別墅余房銷售，約12套推出1至2幢看江高層泰禾紅樹林金山聯(lián)排292戶疊拼549戶聯(lián)排均價(jià)170多萬/套聯(lián)排200疊拼170別墅余房銷售，剩15多套疊拼美林灣金山聯(lián)排151套，一期推出104套聯(lián)排均價(jià)250萬，起價(jià)200萬，最高價(jià)300萬25007年10月一期推出104套，已售94套，銷售90聯(lián)排運(yùn)盛美之國市中心聯(lián)排90套預(yù)計(jì)價(jià)格1300015000元/平方米250310一期已實(shí)現(xiàn)100銷售，二期的產(chǎn)品余房4套，聯(lián)排水岸君山馬尾共1209戶，其中聯(lián)排256套8000元/平方聯(lián)排230320雙拼300360獨(dú)棟370420尚未對外公開銷售；實(shí)際已經(jīng)開售聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟2007年福州市別墅各個(gè)板塊分析板塊閩侯烏龍江五四北東江濱城南市中心特征榕城別墅板塊之母江岸亞別墅集群區(qū)山景新興別墅區(qū)山水商居別墅區(qū)城門口的別墅城市中心別墅范圍閩侯上街的大學(xué)城板塊，荔園度假村附近以及旗山周邊風(fēng)景區(qū)沿烏龍江東岸，程控金山公園、濕地公園及北江濱一側(cè)的別墅樓盤秀山板塊以及北峰森林公園板塊主要沿東江濱向馬尾區(qū)發(fā)展，同時(shí)涵蓋鼓山風(fēng)景區(qū)城門以南，沿烏龍江南段鋪開，涵蓋林浦、螺洲區(qū)域市區(qū)中心區(qū)域興起開發(fā)早，但發(fā)進(jìn)度緩慢，05年起具規(guī)模產(chǎn)品出現(xiàn)得益于市政府東擴(kuò)南進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略，05年起開發(fā)進(jìn)度加快市政發(fā)民戰(zhàn)略之外，由市場自發(fā)形成于20世紀(jì)90年代初，福州最早開發(fā)的別墅板塊，05、06年開發(fā)再次興起04年東方威尼斯出現(xiàn)，使其成為福州最早亞別墅板塊區(qū)03年運(yùn)盛美之國發(fā)展因素市政規(guī)劃利好因素（大學(xué)城落建）1、市政規(guī)劃得發(fā)因素（金山生活區(qū)形成）2、雙漢雙公園景觀資源1、交通便利，離市區(qū)較近。2、北峰,水資源優(yōu)勢1、馬尾經(jīng)術(shù)區(qū)發(fā)展2、鼓山、閩江資源3、北江濱板塊帶動市政規(guī)劃的利好因素（南臺島開發(fā)）近年無發(fā)展不利因素1、缺少景觀資源；2、離市區(qū)較遠(yuǎn)；3、誕生之初缺乏高起點(diǎn)的規(guī)劃開發(fā)模式迎合市場滸趨勢，同質(zhì)化嚴(yán)重新興板塊，區(qū)域城建規(guī)劃，配套不足1、與市中心距離遠(yuǎn)2、項(xiàng)目少，板塊認(rèn)同度低3、鼓山風(fēng)景區(qū)與鼓山工業(yè)區(qū)開發(fā)相沖突，板塊環(huán)境價(jià)值遭破壞1、位置偏2、區(qū)域城建規(guī)劃、市政配套設(shè)施規(guī)劃不足市中心地段與別墅離城生活相沖突產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位跨越大，經(jīng)濟(jì)型與富豪型別墅產(chǎn)品兼具江岸亞別墅第一居所的輕型亞別墅自居型與高務(wù)型兼具價(jià)格低的經(jīng)濟(jì)型別墅代表項(xiàng)目云畝天朗、碧水琴灣、建發(fā)領(lǐng)域中天金海岸、秦禾紅樹林、美林灣居住主題公園、三盛中央公園、北緯25度長灘美墅、名城港灣、水岸君山東方威尼斯、大唐世家運(yùn)盛美之國福州別墅板塊閩侯板塊成為“老大”福州已售、現(xiàn)售別墅樓盤示意圖第三章2007年福州市別墅在售樓盤分析1主要在售別墅基本情況比較分析案名基地面積畝建筑面積（）樓層容積率綠化率云畝天朗2期溪谷120038萬獨(dú)棟、雙拼04558領(lǐng)域396135萬獨(dú)棟、聯(lián)排03555碧水琴灣15811萬獨(dú)棟、聯(lián)排1145翠湖山莊1503385萬獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼0355570三盛中央公園125115萬聯(lián)排、雙拼、疊加、花園洋房、高層17439北緯25度30020萬獨(dú)棟、雙拼、0160美林灣1406815萬聯(lián)排、高層1630泰禾紅樹林45030萬聯(lián)排、疊拼,別墅、超高層1830水岸君山91538萬獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、疊院0624310福祿坊15793萬聯(lián)排09940蔚藍(lán)研判1福州市區(qū)可開發(fā)土地資源的減少，政府加快市區(qū)邊緣的開發(fā)。閩侯上街及東江濱等片區(qū)相當(dāng)多的土地進(jìn)入一級市場，且規(guī)劃容積率不高，開發(fā)商獲得這些土地資源時(shí)，通常采取別墅類物業(yè)規(guī)劃，以求實(shí)現(xiàn)最高的投資價(jià)值和收益。除了三盛中央公園、泰禾紅樹林、美林灣外，其余項(xiàng)目均為純別墅型社區(qū)，且項(xiàng)目規(guī)模較大，因此所滿足的是較單一化的高端消費(fèi)群體；而三盛中央公園、泰禾紅樹林、美林灣項(xiàng)目所滿足的并非是單一化度消費(fèi)群體，而是包括不同層次、不同消費(fèi)需求度購買者，走經(jīng)濟(jì)復(fù)合性的道路。2從基地面積上分析基地面積均在125畝以上，最大的云母天朗占地面積在1200畝，與水岸君山占地915畝均屬福州市相對較大的別墅項(xiàng)目；總建筑面積上分析云母天朗與水岸君山的總建筑面積均到達(dá)的38萬平方，每年別墅市場供應(yīng)量相對較大；除了翠湖山莊和福祿坊外，其余別墅項(xiàng)目總建筑面積均在11萬平米以上，項(xiàng)目規(guī)模適中，合理的市場定價(jià)體系與市場推廣力度是其取得良好銷售率的基礎(chǔ)。3、福州市目前在售的樓盤基本上以獨(dú)棟和聯(lián)排別墅為主，但各樓盤的容積率都大小不一，根據(jù)別墅類物業(yè)規(guī)劃劃分，混合性度的別墅項(xiàng)目的容積率都在16以上，最高的是泰禾紅樹林容積率在18，因其走別墅與高層相混合的開發(fā)道路，以求實(shí)現(xiàn)最高的投資價(jià)值和收益；而其他的別墅項(xiàng)目均是純別墅社區(qū)，容積率在035左右，開發(fā)商為提高整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)，爭奪有限的目標(biāo)客戶，開始注重整個(gè)小區(qū)的綠化率，其中北緯25度的綠化率還高達(dá)60，讓居住者真正體會高品質(zhì)住宅所帶來完美生活。2、主要在售別墅個(gè)案價(jià)格比較分析項(xiàng)目名稱別墅物業(yè)均價(jià)元/平米主力總價(jià)萬元獨(dú)幢15000400云畝天朗雙排12000250300獨(dú)幢14000450領(lǐng)域雙拼12000350碧水琴灣聯(lián)排6000170獨(dú)幢11000350500翠湖山莊雙拼9000350聯(lián)排10000220400三盛中央公園疊拼10000300獨(dú)棟15000400聯(lián)排12000300北緯25度雙拼12000300美林灣聯(lián)排9000220泰禾紅樹林聯(lián)排9000150獨(dú)幢10000400500聯(lián)排8000225300水岸君山雙拼8500300福祿坊聯(lián)排5000155蔚藍(lán)研判1從別墅物業(yè)類型上分析云畝天朗、翠湖山莊、水岸君山、長灘美墅和碧水琴灣屬于純別墅，物以稀為稀為貴。一方面此前高檔別墅推出量少，另一方面福州消費(fèi)力旺盛，所以這些盤一經(jīng)推出，市場關(guān)注度相對較高。該類別墅主要以獨(dú)棟和聯(lián)排為主，整個(gè)社區(qū)度品質(zhì)相對較高，其價(jià)值也較為突出。其余項(xiàng)目均為混合型社區(qū)，是以普通住宅為主的社區(qū)，別墅的存在自然可以提高整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)；但換個(gè)角度看，這事實(shí)上同時(shí)也是降低了別墅的居住價(jià)值，而價(jià)格浮動均處于150250區(qū)間。2均價(jià)上分析目前福州別墅市場上，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目價(jià)位最高。均價(jià)到達(dá)13000元/平米，主力總價(jià)在400500之間。聯(lián)排別墅項(xiàng)目目前均價(jià)在10000元/平米，主力總價(jià)在170250萬之間。受土地稀缺性與別墅政策的雙重作用下，隨獨(dú)棟別墅價(jià)格水漲船高。均價(jià)突破1萬元/平米大關(guān)，同時(shí)聯(lián)排別墅、雙拼別墅也稱之為“經(jīng)濟(jì)性別墅”或“亞別墅”，與現(xiàn)福州市的房價(jià)相比，在市區(qū)中心或是江濱的高層住宅的總價(jià)與郊區(qū)聯(lián)排別墅的總價(jià)相差無幾，讓很多工薪階層圓了“別墅夢”，因此亞別墅市場由此表現(xiàn)得相當(dāng)活躍。3、主要在售別墅去化情況比較分析案名開盤日期推出量銷售率云母天朗二期未開盤175（二期）一期售完領(lǐng)域2007093070一期約有70戶，獨(dú)棟已經(jīng)售罄，雙拼約剩8套碧水琴灣200641二期聯(lián)排120套一期售完，二期30翠湖山莊2006123010050三盛中央公園200812917091北緯25度待定美林灣20071210495泰禾紅樹林2006053028898水岸君山尚未對外銷售（三期）三期試推10套一二期售完、三期福祿坊2005111一二期351套一期售罄，二期2棟聯(lián)排約有12戶未售蔚藍(lán)研判1現(xiàn)階段福州市場上的別墅項(xiàng)目銷售情況較好，其中三盛中央公園、美林灣、泰禾紅樹林、中天金海岸、長灘美墅、名城港灣、運(yùn)盛美之國等別墅項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，潤華山莊、融匯山水等別墅項(xiàng)目前期已經(jīng)基本售罄，正準(zhǔn)備著推出后期別墅項(xiàng)目。目前福州別墅項(xiàng)目銷售情況比較理想，主要原因在于1別墅產(chǎn)品的稀缺性；2別墅產(chǎn)品風(fēng)格，產(chǎn)品附加值高；3隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，富裕階層逐步增加，財(cái)富聚集，更加注重居住品質(zhì)的升華，尊貴與享受。2近年上市的別墅項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、建筑外立面、建筑建材品質(zhì)等方面都比往年更高了一個(gè)層次。三盛中央公園獲得“聯(lián)合國城市花園社區(qū)獎”，從社區(qū)環(huán)境上提高社區(qū)的品質(zhì)與內(nèi)涵；北緯25度，千萬級別的定制別墅，將創(chuàng)造福州別墅的新高峰。由原先的資源競爭將快速升級為品質(zhì)競爭，成為了福州別墅由初級型向中高級發(fā)展的一年。3別墅項(xiàng)目在向閩侯板塊和五四北板塊不斷擴(kuò)張，別墅郊區(qū)化已成為別墅市場的一個(gè)固定模式，現(xiàn)隨著汽車等交通工具的普及，別墅的價(jià)格并不于與市中心的遠(yuǎn)近，更多是別墅的風(fēng)格與內(nèi)涵。只要產(chǎn)品創(chuàng)意新穎，風(fēng)格迥異，宣傳推廣到位，目標(biāo)客戶明確，是取得良好銷售率的根本，達(dá)到資金的快速回籠。4主要在售別墅推廣點(diǎn)分析名稱主要訴求點(diǎn)客戶群體云母天朗高爾夫別墅私營企業(yè)老板領(lǐng)域高檔純別墅社區(qū)私營企業(yè)老板碧水琴灣水生態(tài)養(yǎng)生別墅，2000米一線臨江機(jī)關(guān)，私營企業(yè)老板翠湖山莊中國山水別墅典范機(jī)關(guān)，私營企業(yè)老板三盛中央公園五四北行政城市官邸以私營其企業(yè)主，高管為主北緯25度閩商回歸線海外閩商華僑，全國福建大企業(yè)家美林灣TOWNHOUSE國際生態(tài)居住區(qū)私營企業(yè)主為主泰禾紅樹林城市中心,江岸別墅經(jīng)商,私營企業(yè)主水岸君山千畝半山水岸別墅鼓樓臺江，私營企業(yè)主福祿坊中國庭院別墅福建民居第一城私營企業(yè)主，高管蔚藍(lán)研判1別墅市場的消費(fèi)群體有別于普通住宅市場，這類客戶群體的整體經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，購買別墅產(chǎn)品的絕大多數(shù)客戶均為市場上的金字塔頂端消費(fèi)人群，對價(jià)格的敏感度相對較低。2客群心理訴求導(dǎo)向推廣，其購買別墅產(chǎn)品的客源主要是私營企業(yè)主或高級白領(lǐng)階層，他們更加注重的是身份與地位的體現(xiàn)，尊榮與華貴，享受著高品質(zhì)的舒適生活，不斷尋求風(fēng)格與品質(zhì)的感覺，并不太在乎距離長遠(yuǎn)。從購房客戶心理角度展現(xiàn)社區(qū)人文氣質(zhì)及周到服務(wù)等，力求讓潛在客戶尋求心靈的碰撞。3產(chǎn)品導(dǎo)向推廣，目前各個(gè)樓盤基本以產(chǎn)品周邊的自然資源特點(diǎn)或獨(dú)特風(fēng)格等較為突出的優(yōu)勢來為整個(gè)項(xiàng)目做整體的宣傳，從自然環(huán)境、居住品質(zhì)、園林規(guī)劃、建筑形式、智能化等方面進(jìn)行推廣；5、2007年福州在售別墅體量分布案名基地容積率產(chǎn)品類型戶數(shù)配比云母天朗1200045獨(dú)棟、雙拼約201戶領(lǐng)域396035獨(dú)棟、聯(lián)排、高層12棟雙拼、10棟小高層共70套碧水琴灣158110獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排一期274套、二期120套、33套獨(dú)棟翠湖山莊150035獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼84獨(dú)棟，16棟雙拼三盛中央公園125174聯(lián)排、疊拼、花園洋房、聯(lián)排70戶、疊拼20戶、復(fù)式房80戶北緯25度30001獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼獨(dú)棟43戶、聯(lián)排137戶、疊拼120戶美林灣14068160聯(lián)排、高層聯(lián)排151套、一期推出104套、泰禾紅樹林45018聯(lián)排、疊拼、超高層聯(lián)排292戶、疊拼549戶、20棟32層水岸君山915062獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟28戶、聯(lián)排256、雙拼60戶，福祿坊157099聯(lián)排聯(lián)排共351戶各項(xiàng)目別墅容積率及產(chǎn)品比較010350350450620991116174180020406081121416182北緯25度領(lǐng)域翠湖山莊云母天朗水岸君山福祿坊碧水琴灣美林灣三盛中央公園泰禾紅樹林獨(dú)棟、雙拼獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排、公寓蔚藍(lán)研判1從上述表格與圖表中得出，現(xiàn)階段福州市別墅市場上別墅物業(yè)主要分為兩種純別墅社區(qū)及混合型別墅社區(qū)。純別墅社區(qū)其容積率均相對較低，在045左右，例如云母天朗、北緯25度等；而混合性別墅社區(qū)，容積率在17左右，大多是走聯(lián)排與高層相混合的模式，大大的滿足了不同客戶群體的需求。這類別墅產(chǎn)品更為精細(xì)，營銷手法更為成熟，傾向?qū)ι罘绞降匿秩竞蜖I造。同時(shí)經(jīng)濟(jì)性別墅也大大的降低了別墅的風(fēng)格與品質(zhì)。例如美林灣、泰禾紅樹林等。2目前福州別墅市場獨(dú)棟產(chǎn)品越來越少，主要原因在于政策的限制及實(shí)施導(dǎo)致獨(dú)棟別墅產(chǎn)品大量減少，物以稀為貴，獨(dú)棟別墅價(jià)格不斷的向上漲，成為市場上的珍品。而類別墅產(chǎn)品占據(jù)的份額越來越大，其中聯(lián)排別墅所占份額相對較大，成為市場上的主流，原因在于聯(lián)排別墅面積相對較小，總價(jià)低，（在150250萬之間），滿足了大多中高層消費(fèi)群體的需求。32007年，福州別墅市場競爭激烈導(dǎo)致產(chǎn)品升級，是福州別墅由初級向中高級發(fā)展的一年，從中天金海岸、大唐世家銷售完成，到千萬級別的北緯25度的面世，福州市別墅市場正式進(jìn)入了產(chǎn)品升級的界限。同時(shí)，目前福州高檔別墅還比較缺乏，科技、環(huán)保、安全等高精尖的技術(shù)將運(yùn)用到別墅建造中去，市場將出現(xiàn)創(chuàng)新型別墅。主要在售獨(dú)棟別墅面積分布情況案名（獨(dú)棟）主力面積（）最大面積（）最小面積（）云母天朗2溪谷500900300領(lǐng)域360450450360碧水琴灣尚未推出尚未推出尚未推出翠湖山莊266326613266北緯25度400600700400水岸君山370420420370主要在售獨(dú)棟別墅面積分布情況案名（聯(lián)排）主力面積（）最大面積（）最小面積（）碧水琴灣260280280260三盛中央公園210260260210北緯25度300400400300美林灣252252252泰禾紅樹林193207207193水岸君山280300320270個(gè)案簡析云畝天朗接待中心閩侯區(qū)上街鎮(zhèn)316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)電話059122871111開發(fā)商福建捷揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地1200畝建筑形態(tài)社區(qū)大面積的綠化（綠化率高達(dá)58），原生態(tài)的植栽高低錯(cuò)落、相襯成趣，體現(xiàn)了景觀的均好性。西班牙風(fēng)格的別墅建筑，盡展地中海的異域風(fēng)情。建筑采用的是紅色西班牙筒瓦低坡屋頂，外墻暖色調(diào)（米色或淺黃色）STUCCO漆，部分貼手工藝術(shù)石，屋檐采用小拱券裝飾，拱型門廊及木制花架；項(xiàng)目簡介溪谷占地266畝，共建了170余套別墅，位于高爾夫球場中央靠南端的位置，四圍被球道、果嶺及天然水系包圍。溪谷由五個(gè)形態(tài)各異的小島組成，各島之間由橋連接，這樣就形成了整個(gè)小區(qū)合理、流暢的交通動線。全區(qū)分東西兩個(gè)入口，在入口及各島路口都有雅致端景設(shè)計(jì)，或溪流落瀑或千年古榕，移步易景，達(dá)到天然景觀與精致園藝渾然天成。小區(qū)內(nèi)還因地制宜，保留了部分的原生態(tài)森林樹種，使得溪谷更貼近自然，富有人文價(jià)值感。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1島式別墅，與目前福州市區(qū)別墅風(fēng)格迥然不同，高端定位；2社區(qū)配套設(shè)施齊全；3高品質(zhì)生活，體會高雅和諧的社區(qū)文化；4高爾夫球場、現(xiàn)代運(yùn)動高尚中心，自然資源豐富；劣勢1地理位置相對較遠(yuǎn)；2單價(jià)高，總價(jià)高昂；3周邊品類套設(shè)施有待完善；4項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)周期較長，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性大；周邊配套設(shè)施4700平方米的經(jīng)典雅致的高爾夫球場會所，會所內(nèi)設(shè)置中西餐廳、咖啡廳、多功能宴會廳、桑拿浴、足療室、美容室、棋牌室、VIP室及高爾夫用品專賣、高爾夫練習(xí)場等；2000平方米的鄉(xiāng)村俱樂部主要功能包括，卡拉OK、酒吧、咖啡廳、SPA、會議室、商務(wù)中心、親子樂園、戶外游泳室、戶外網(wǎng)球場、巴士站、雪茄室、便利超市等等。在家里交友會客依然體面，私家泳池、私家碼頭都是私人的專屬社交場所。入室，大開間挑空宴會廳、私人桑拿會所、八角觀景餐廳、超大觀景露臺。點(diǎn)評目前福州高端別墅項(xiàng)目，社區(qū)配套齊全，風(fēng)格獨(dú)特，高尚品位。領(lǐng)域接待中心閩侯區(qū)荊溪荔園度假村旁電話87647999、87647777、05922077799開發(fā)商廈門建發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司福州分公司占地396畝綠化率55建筑形態(tài)北側(cè)布置約10幢短板小高層景觀公寓，整體造型呈連貫的曲線，形成活潑、連續(xù)的沿街立面。既保證了小區(qū)整體的景觀、形體、通風(fēng)要求，又使公寓戶戶取得朝向、觀江景俱佳的角度。用地西側(cè)布置了12幢雙拼別墅住宅，其余大多數(shù)產(chǎn)品為占地12畝的高檔獨(dú)棟景觀別墅。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于福州近郊閩侯縣，荊溪鎮(zhèn)，閩江北岸，離福州市東街口僅15公里。地塊南側(cè)緊臨閩江延綿900多米，與鯉魚洲國賓館隔江相望，西側(cè)與“荔園度假村”成片茂密的百年荔枝林相鄰，規(guī)劃中的濱江大道從項(xiàng)目前穿過。豐富、天然的景觀資源使該地塊成為不可多得的私家領(lǐng)域。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1擁有得天獨(dú)厚閩江水資源，與荔園度假村成片茂密的百年荔枝林相鄰，自然資源豐富；2項(xiàng)目具有較高的品質(zhì)，身份地位象征的體現(xiàn)；劣勢1地理位置相對較遠(yuǎn)；2價(jià)格相對較高；3周邊配套設(shè)施有待完善；周邊配套設(shè)施南側(cè)緊臨閩江延綿900多米，與鯉魚洲國賓館隔江相望，西側(cè)與“荔園度假村”成片茂密的百年荔枝林相鄰,規(guī)劃中的濱江大道從項(xiàng)目前穿過。距東街口15公里，20分鐘車程即可抵達(dá)；點(diǎn)評精致舒適的別墅產(chǎn)品，建筑空間極具特色的建筑群，追求高品質(zhì)生活，體會高雅和諧的社區(qū)文化。碧水琴灣接待中心閩侯洪塘大橋北側(cè)烏龍江畔電話059183708888開發(fā)商福建迎鑫房地產(chǎn)占地158畝綠化率45建筑形態(tài)建筑總體風(fēng)格賦予理性主義的成熟，依托空間的變化、色彩的處理、尺度的把握，建立建筑的人性光輝、整體建筑無繁復(fù)修飾。項(xiàng)目簡介水生態(tài)養(yǎng)生別墅，罕有2000米一線臨江。浩淼烏龍江水阻斷了所有的喧囂與壓力。養(yǎng)生園林流水淙淙、亭臺樓榭、綠樹繁花、陽光、碧水、白鷺、沙洲，所有都市喧囂中日漸稀缺的自然元素在這里悉數(shù)再現(xiàn)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1擁有得天獨(dú)厚的2000米一線江景，水生態(tài)養(yǎng)生別墅；2社區(qū)配套設(shè)施齊全；3聯(lián)排別墅價(jià)位相對較低，戶型大面寬，小進(jìn)深；劣勢1地理位置相對較遠(yuǎn)；2位于烏龍江旁，船只、貨車采砂運(yùn)沙嚴(yán)重，道路塵土飛揚(yáng)；3小區(qū)建造水平相對粗糙；4開發(fā)商品牌知名度，項(xiàng)目認(rèn)知率推廣不足；周邊配套設(shè)施洪塘大橋和烏龍江間,毗鄰大學(xué)城、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、福州一中新校區(qū)點(diǎn)評亞別墅項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)實(shí)用性別墅開發(fā)，項(xiàng)目配套設(shè)施齊全，水生態(tài)住宅。一線臨江，視野開闊。翠湖山莊2云頂接待中心福州新店赤橋路98號八一水庫旁電話059187485555開發(fā)商福州旺福房地產(chǎn)有限公司占地150畝總建筑面積35000平米綠化率557建筑形態(tài)項(xiàng)目結(jié)合原有地形地貌規(guī)劃,依半山之勢而建，共推出100套獨(dú)立式低層別墅，以獨(dú)棟別墅與雙拼別墅為主開盤時(shí)間總套數(shù)116套交房時(shí)間08年6月份項(xiàng)目簡介翠湖山莊的大部分別墅在半山坡中與自然的融洽的結(jié)合在一起，加上一個(gè)1000平米游泳池，一個(gè)占地一畝的人工湖，造價(jià)300萬。翠湖山莊環(huán)境優(yōu)美，自然生態(tài)園林。配套設(shè)施齊全。居家生活適宜。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1周邊自然環(huán)境優(yōu)美；2社區(qū)生活配套齊全；3高檔純別墅社區(qū)；劣勢1價(jià)格高；2周邊配套有待完善；3到小區(qū)要經(jīng)過約3公里的城鄉(xiāng)結(jié)合部，道路不平；4五四北別墅競爭對手多且實(shí)力強(qiáng)；周邊配套設(shè)施森林公園，新店永輝、未來動物園將搬至此點(diǎn)評高檔純別墅社區(qū)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)配套齊全，社區(qū)景觀優(yōu)美；周邊配套，道路，交通有待改善。三盛中央公園接待中心福州五四北滿洋路電話87950333，87950666開發(fā)商三盛地產(chǎn)全程代理尚佳美機(jī)構(gòu)占地830畝總建筑面積14519150平方米綠化率39建筑形態(tài)歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)。15棟聯(lián)排別墅，2棟疊拼別墅，3棟多層復(fù)式洋房，100米超寬樓間距（一期）開盤時(shí)間07129（一期）總套數(shù)1128戶交房時(shí)間09年下半年項(xiàng)目簡介面積在100270平米之間。歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)。15棟聯(lián)排別墅，2棟疊拼別墅，3棟多層復(fù)式洋房，100米超寬樓間距（一期），獨(dú)特的“生態(tài)坡地”優(yōu)雅環(huán)境，小型人工湖面并以層層疊疊的蜿蜒溪水和帶狀的林蔭步道，形成貫穿整個(gè)空間范圍的綠化系統(tǒng)。中心景觀步行主軸、人行臨水步道及林蔭道則將街區(qū)庭院或私家院落相連，三盛中央公園獲得“國際花園社區(qū)大獎”。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1近期三盛中央公園獲得聯(lián)合國“國際花園社區(qū)大獎”。項(xiàng)目配套設(shè)施齊全；2三盛地產(chǎn)口碑較好，信譽(yù)較高，實(shí)力強(qiáng)大；3周邊環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)住宅，坡地溪院別墅群；4五四北城市核心官邸，升值空間大；5五四北交通便利，南北貫穿；劣勢1大面積，大戶型，高總價(jià)；2小區(qū)整體量大，銷售周期長。周邊配套設(shè)施省體育中心、星級酒店、大型生鮮超市、銀行、醫(yī)院等遍布周邊。37畝社區(qū)體育公園，擁有200米田徑跑道、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池等項(xiàng)目設(shè)施，社區(qū)商業(yè)步行街及商業(yè)中心；3所幼兒園、1所小學(xué)、1所中學(xué)點(diǎn)評以別墅為重心的高端項(xiàng)目，項(xiàng)目配套設(shè)施齊全，一流，社區(qū)景觀環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)住宅，曾獲了聯(lián)合國“國際花園社區(qū)大獎”。北緯25度接待中心福州世紀(jì)金源大酒店一樓電話059187233333開發(fā)商心家泊地產(chǎn)全程代理上海維度占地300畝總建筑面積20000平方米建筑形態(tài)43棟獨(dú)棟，120戶疊拼，137戶雙拼。原生態(tài)純住宅豪華別墅群；項(xiàng)目簡介占地300畝，300戶，43棟獨(dú)棟，120戶疊拼，137戶雙拼，原生態(tài)純住宅豪華別墅群。戶型量身定做。24層。規(guī)劃中商務(wù)會館設(shè)置多媒體會議廳、多個(gè)綜合接待體廳、咖啡廳，滿足多樣商務(wù)會晤的需求，同時(shí)還配置了中西餐廳、酒吧、24小時(shí)社區(qū)超市等。高級會所，7000福州首個(gè)集商務(wù)、休閑于一體的現(xiàn)代閩商會館。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1定制別墅，定制風(fēng)水，定制戶型，定制私家花園，定制智能化，定制裝修；2周邊自然環(huán)境優(yōu)美。三山帶一水；3追求的自身的生活品味；4高貴的地位身份象征；5地段未來五四北CBD行政中心，周邊配套設(shè)施正在逐步建立，完善；6前期的心家泊房產(chǎn)，在福州的市場上取得了較好的品牌效應(yīng)，口碑較好。開發(fā)商的品牌信譽(yù)上佳。節(jié)省了大量宣傳的廣告費(fèi)用；7閩商文化，文化形象力巨大。思鄉(xiāng)之情；劣勢1價(jià)位太高。現(xiàn)階段傳言價(jià)位屬福州市場上最高；2目標(biāo)客戶群少，銷售周期長；周邊配套設(shè)施秀峰小學(xué)，福州火車站，北三環(huán)，永輝超市，永唐盛酒店，秀山中學(xué)。點(diǎn)評量身定制，科技環(huán)保，目前福州市場上唯一的量身定制高端別墅項(xiàng)目。定位高尚，定價(jià)甚高。美林灣接待中心倉山區(qū)金山洪灣路，金山公園東側(cè)電話059188858999開發(fā)商福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司全程代理零距離占地14068畝總建筑面積150000平方米綠化率30建筑形態(tài)利用庭院與露臺，結(jié)合建筑優(yōu)勢。采用庭院TOWNHOUSE獨(dú)特的戶外生活設(shè)計(jì)，每戶均享有前庭、中庭、后院三重私家庭院，以及四大露臺、雙陽臺的設(shè)計(jì)，豁然開朗的生活空間通過庭院向大自然展開。前庭、后院、及中庭設(shè)計(jì)，景觀庭院功能分區(qū)明確，可進(jìn)行多層次庭院綠化，將內(nèi)部景觀呈線性展開，為大綠化環(huán)境中的縱向延伸。創(chuàng)新參與性方式，將TOWNHOUSE生活更大限度地延展到戶外。戶戶均南北雙向露臺，雙向臨景，兩大屋頂花園露臺，迎自然入室。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目規(guī)劃為15萬平米TOWNHOUSE國際生態(tài)居住區(qū)，一期為26棟聯(lián)排別墅，104戶，；二期為8棟120130平米的精工大宅，一梯一戶，全明結(jié)構(gòu)，入戶花園，270度轉(zhuǎn)角外飄窗，獨(dú)有的300米超寬的棟距是高層中最大的亮點(diǎn)，人車分流，組團(tuán)與組團(tuán)之間，形成相對獨(dú)立的的圍合空間，公寓建筑L行布局，項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1金山公園相對,周邊環(huán)境較好；2品質(zhì)較高,且價(jià)位相對較低；3開發(fā)商實(shí)力強(qiáng),口碑佳；4升值潛力大；劣勢1競爭對手較多；2周邊配套設(shè)施有待完善；周邊配套設(shè)施630畝生態(tài)金山公園、教育附三小、福四中分校、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行點(diǎn)評高檔純別墅社區(qū)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)配套齊全，社區(qū)景觀優(yōu)美；周邊配套，道路，交通有待改善。泰和紅樹林接待中心倉山區(qū)金山浦上大道與烏龍江交界處電話059187865008、83399388開發(fā)商福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程代理FLAHALO風(fēng)火廣告占地450畝總建筑面積60萬平米綠化率30建筑形態(tài)項(xiàng)目以類地中海的現(xiàn)代建筑未風(fēng)格，新波西米亞風(fēng)格，講求自然、簡約、純粹。在綠化景觀的設(shè)計(jì)上每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部均設(shè)置獨(dú)立的組團(tuán)中心景觀，而每個(gè)組團(tuán)之間均用綠帶相隔開，以達(dá)到底層戶戶觀景。項(xiàng)目簡介紅樹林社區(qū)規(guī)劃有功能完善的雙會所（包括運(yùn)動和休閑功能）、室外游泳池、幼兒園、商業(yè)配套、小型超市、衛(wèi)生服務(wù)中心項(xiàng)目等創(chuàng)意TOWNHUOSE現(xiàn)代建筑一期111棟聯(lián)排,疊拼別墅,二期20棟32層超高層點(diǎn)狀建筑,項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1獲聯(lián)合國“國際花園社區(qū)銀球獎”；2升值潛力大；3價(jià)位相對較低；4戶型設(shè)計(jì)競爭力強(qiáng)；5開發(fā)商口碑佳；6社區(qū)配套齊全；劣勢1地段較遠(yuǎn)，交通不便；2競爭對手多；周邊配套設(shè)施五星級酒店配置的雙會所（運(yùn)動、休閑）、12班幼兒園、小學(xué)、衛(wèi)生醫(yī)療中心,福州教育附屬第三小學(xué),金山展覽城等。點(diǎn)評項(xiàng)目規(guī)模龐大，聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)性較強(qiáng)，周邊自然資源豐富，項(xiàng)目配套設(shè)施滿足業(yè)主運(yùn)動、健身、就學(xué)、購物等方面的要求，居家投資均適宜水岸君山接待中心馬尾登龍支路1號電話059183980111開發(fā)商三木地產(chǎn)占地9153畝總建筑面積380000平方米建筑形態(tài)聯(lián)排、獨(dú)立、雙拼別墅，主要以獨(dú)棟別墅為主，項(xiàng)目分為A、B、C三個(gè)地塊，總面積約9153畝，建筑面積38萬平米。項(xiàng)目簡介千畝半山水岸別墅，座擁君山，三大原生態(tài)水庫，醉月潭，泊云潭，攬星潭。中央20000平米湖泊，山亭水榭，綠島釣臺。戶型聯(lián)排別墅每戶面積在270平方米，聯(lián)院別墅每戶面積在330平方米，獨(dú)立別墅每戶面積在400平方米。全明設(shè)計(jì)，超大私家院落，并設(shè)有陽光室與家庭室。戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1升值潛力大；2未來交通便利；3自然環(huán)境優(yōu)美；4社區(qū)配套齊全；5開發(fā)商口碑佳；劣勢1現(xiàn)階段交通不便，出入口交通唯一性，出入不便；2競爭對手多；3規(guī)模大，銷售周期長；4目前周邊配套設(shè)施有待完善；周邊配套設(shè)施師大二附小，福州大學(xué)陽光學(xué)院，福州保稅區(qū)管委會，馬尾海關(guān)，市第五醫(yī)院，馬尾開發(fā)區(qū)管委會，國家舉重訓(xùn)練基地，福建省老年活動中心點(diǎn)評千畝半山水岸別墅，座擁君山，三大原生態(tài)水庫，醉月潭，泊云潭，攬星潭。規(guī)劃社區(qū)生活環(huán)境優(yōu)美，福祿坊接待中心閩侯上街工貿(mào)路電話059122879866,22879766開發(fā)商福建興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地84666平方米總建筑面積93037平方米建筑形態(tài)住