FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（2008）本次對(duì)煙臺(tái)市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺(tái)市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營(yíng)銷策略。一、煙臺(tái)城市概況概述NBSP優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿?；NBSP從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺(tái)市已屬于山東省大城市行列；NBSP煙臺(tái)市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。1、地理位置煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連、韓國(guó)、日本隔海相望，是國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。全市海岸線曲長(zhǎng)7025公里，海島曲長(zhǎng)20662公里。2、行政區(qū)劃及面積煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)行政區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個(gè)，街道辦事處48個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。煙臺(tái)市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積1374595平方公里，其中市區(qū)面積264360平方公里。3、城市人口年份城市人口增長(zhǎng)率2004年（萬(wàn)人）170832005年（萬(wàn)人）17434102FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2006年（萬(wàn)人）176261012007年（萬(wàn)人）2001144、城市交通煙臺(tái)市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。NBSP陸煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國(guó)道、鐵路貫穿全境，2006年全市公路通車?yán)锍?5613公里，其中一級(jí)公路通車?yán)锍?343公里，高速公路通車?yán)锍?689公里。NBSP海煙臺(tái)沿海10處港口中有5處是國(guó)家一類開(kāi)放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。其中煙臺(tái)港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺(tái)作為全國(guó)重要港口城市的標(biāo)志，是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港，與70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航。NBSP空航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺(tái)空港已與國(guó)內(nèi)外48個(gè)城市開(kāi)通航線，國(guó)際航線5條，每周航班22個(gè)，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個(gè)航班。5、優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來(lái)自世界各地游客前往旅游觀光和定居。2005年年共接待海內(nèi)外游客145456萬(wàn)人次，其中，國(guó)際游客1851萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客143605萬(wàn)人次。二、城市經(jīng)濟(jì)概述NBSP煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長(zhǎng)，2005年煙臺(tái)市GDP總量已超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位；NBSP三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位；NBSP財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)；NBSP固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大；FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。NBSP城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)煙臺(tái)市是國(guó)家首批沿海開(kāi)放城市之一，是21世紀(jì)中國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要生長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。（1）煙臺(tái)市GDP煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。2003年GDP達(dá)到1316億元，2004年GDP達(dá)到16309億元，2005年GDP達(dá)到201246億元，2006年GDP達(dá)到2402億元，2007年GDP達(dá)到2885億元，高于全省和全國(guó)首批十四個(gè)沿海開(kāi)放城市平均增幅，在全國(guó)各大中城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。（2）2007年煙臺(tái)市人均GDPGDP20064719（美元）20076053（美元）（資料來(lái)源政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長(zhǎng)速度迅速2007年政府?dāng)?shù)據(jù)未公開(kāi)2006年全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值21601億元，增長(zhǎng)59；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值146223億元，增長(zhǎng)204；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值72386億元，增長(zhǎng)139。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的98159533066變化為89960873014。全市稅收收入占GDP比重達(dá)985，比上年提高045個(gè)百分點(diǎn)；地方財(cái)政收入占GDP比重達(dá)468，比上年提高035個(gè)百分點(diǎn)。3、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大（1）煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額2006年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資159116億元,增長(zhǎng)198。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入37856億元,增長(zhǎng)2913,其中地方財(cái)政收入11242億元,增長(zhǎng)2916。稅收總收入23655億元,增長(zhǎng)25。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額191362億元,比年初增加23129億元。其中居民儲(chǔ)蓄存款余額112969億元,比年初增加11434億元。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額134252億元,比年初增加19412億元。2006年全年完成房地產(chǎn)投資7178億元。小結(jié)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。4、居民消費(fèi)能力概述NBSP居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)；NBSP社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛；NBSP城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間；NBSP居民存款繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放。（1）居民收入與支出均有提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型20042005年2006年人均可支配收入（元）97851080312452人均消費(fèi)支出（元）747980549035居住消費(fèi)支出比重648622637城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)373。372人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消費(fèi)支出比重1097754757農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)249439953929（資料來(lái)源煙臺(tái)市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比例較小且浮動(dòng)不大，可以看出住房支出并未給居民帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59以上為貧困，5059為溫飽，4050為小康，3040為富裕，低于30為最富裕。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在3040之內(nèi)，說(shuō)明煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。（2）社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大2004年2005年2006年FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。36611億元51643億元59958億元（資料來(lái)源煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2006年煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近600億，在2004年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)161，這表明消費(fèi)品市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛。（3）2006年城市居民人均住房面積（資料來(lái)源政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、網(wǎng)站）從上表可以看出，2006年煙臺(tái)市城市居民人均住房面積為1867M2，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國(guó)相比差距更大，一方面說(shuō)明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，另一方面也預(yù)示著煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的需求空間。（4）銀行存款繼續(xù)增加2004年2005年2006年129658億元146355億元168320億元（資料來(lái)源煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2006年，煙臺(tái)市居民存款額達(dá)到168320億元。這一方面說(shuō)明居民收入不斷提高，另一方面也說(shuō)明煙臺(tái)市民投資渠道少，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷?，如加以引?dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，用作投資或自用。小結(jié)煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)；大量閑散資金苦于無(wú)合適的投資渠道，如加以科學(xué)的投資引導(dǎo)，必定能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。城市居民人均現(xiàn)房面積煙臺(tái)市1867山東省219全國(guó)26FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三、煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析概述煙臺(tái)市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?、城市建設(shè)現(xiàn)狀近幾年，煙臺(tái)市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2005年，城市對(duì)舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實(shí)推進(jìn)對(duì)市區(qū)14個(gè)社區(qū)、71平方公里范圍進(jìn)行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。2、城市規(guī)劃（1）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則壯大中心城市，發(fā)展八大組團(tuán)NBSP加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。NBSP充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。NBSP膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。（2）規(guī)劃年限2003年2020年（3）城市規(guī)模規(guī)劃煙臺(tái)中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為170萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為200平方公里。2020年城市人口規(guī)模為230萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為255平方公里。（4）規(guī)劃范圍萊山機(jī)場(chǎng)東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積470平方公里。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（5）具體規(guī)劃山海結(jié)合，組成煙臺(tái)濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)NBSP以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級(jí)干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下NBSP劃分為芝罘、福山、開(kāi)發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個(gè)組團(tuán)。，建設(shè)各組團(tuán)自然隔離帶，有機(jī)聯(lián)系；NBSP辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)；岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團(tuán)；岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán)；外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開(kāi)發(fā)區(qū)與八角組團(tuán)。（6）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位城市性質(zhì)定位煙臺(tái)市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。各區(qū)功能定位區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開(kāi)發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂(lè)、度假中心小結(jié)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)必將進(jìn)入新的發(fā)展階段。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（2008）前言本次對(duì)煙臺(tái)市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺(tái)市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營(yíng)銷策略。一、煙臺(tái)城市概況概述優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ粡某菂^(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺(tái)市已屬于山東省大城市行列；煙臺(tái)市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。1、地理位置煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連、韓國(guó)、日本隔海相望，是國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。全市海岸線曲長(zhǎng)7025公里，海島曲長(zhǎng)20662公里。2、行政區(qū)劃及面積煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)行政區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個(gè)，街道辦事處48個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。煙臺(tái)市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積1374595平方公里，其中市區(qū)面積264360平方公里。3、城市人口年份城市人口增長(zhǎng)率2004年（萬(wàn)人）170832005年（萬(wàn)人）174341022006年（萬(wàn)人）176261012007年（萬(wàn)人）2001144、城市交通煙臺(tái)市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。陸煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國(guó)道、鐵路貫穿全境，2006年全市公路通車?yán)锍?5613公里，其中一級(jí)公路通車?yán)锍?343公里，高速公路通車?yán)锍?689公里。海煙臺(tái)沿海10處港口中有5處是國(guó)家一類開(kāi)放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。其中煙臺(tái)港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺(tái)作為全國(guó)重要港口城市的標(biāo)志，是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港，與70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航?？蘸娇諛I(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺(tái)空港已與國(guó)內(nèi)外48個(gè)城市開(kāi)通航線，國(guó)際航線5條，每周航班22個(gè)，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個(gè)航班。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。5、優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來(lái)自世界各地游客前往旅游觀光和定居。2005年年共接待海內(nèi)外游客145456萬(wàn)人次，其中，國(guó)際游客1851萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客143605萬(wàn)人次。二、城市經(jīng)濟(jì)概述煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長(zhǎng)，2005年煙臺(tái)市GDP總量已超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位；三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位；財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)；固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大；城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)煙臺(tái)市是國(guó)家首批沿海開(kāi)放城市之一，是21世紀(jì)中國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要生長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。（1）煙臺(tái)市GDP煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。2003年GDP達(dá)到1316億元，2004年GDP達(dá)到16309億元，2005年GDP達(dá)到201246億元，2006年GDP達(dá)到2402億元，2007年GDP達(dá)到2885億元，高于全省和全國(guó)首批十四個(gè)沿海開(kāi)放城市平均增幅，在全國(guó)各大中城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。（2）2007年煙臺(tái)市人均GDPGDP20064719（美元）20076053（美元）（資料來(lái)源政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長(zhǎng)速度迅速2007年政府?dāng)?shù)據(jù)未公開(kāi)2006年全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值21601億元，增長(zhǎng)59；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值146223億元，增長(zhǎng)204；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值72386億元，增長(zhǎng)139。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的98159533066變化為89960873014。全市稅收收入占GDP比重達(dá)985，比上年提高045個(gè)百分點(diǎn)；地方財(cái)政收入占GDP比重達(dá)468，比上年提高035個(gè)百分點(diǎn)。3、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大（1）煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額2006年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資159116億元,增長(zhǎng)198。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入37856億元,增長(zhǎng)2913,其中地方財(cái)政收入11242億元,增長(zhǎng)2916。稅收總收入23655億元,增長(zhǎng)25。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額191362億元,比年初增加23129億元。其中居民儲(chǔ)蓄存款余額112969億元,比年初增加11434億元。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額134252億元,比年初增加19412億元。2006年全年完成房地產(chǎn)投資7178億元。小結(jié)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。4、居民消費(fèi)能力概述居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛；城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間；居民存款繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放。（1）居民收入與支出均有提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型20042005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消費(fèi)支出（元）747980549035居住消費(fèi)支出比重648622637恩格爾系數(shù)373。372農(nóng)村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消費(fèi)支出比重1097754757恩格爾系數(shù)249439953929（資料來(lái)源煙臺(tái)市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比例較小且浮動(dòng)不大，可以看出住房支出并未給居民帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59以上為貧困，5059為溫飽，4050為小康，3040為富裕，低于30為最富裕。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在3040之內(nèi)，說(shuō)明煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。（2）社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大2004年2005年2006年36611億元51643億元59958億元（資料來(lái)源煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2006年煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近600億，在2004年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)161，這表明消費(fèi)品市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛。四、萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展1、區(qū)域現(xiàn)狀萊山區(qū)地形呈狹長(zhǎng)型，區(qū)域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區(qū)主要城市干道。整個(gè)區(qū)域擁有很好的海景資源優(yōu)勢(shì)。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。20世紀(jì)90年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟(jì)落后，20世紀(jì)90年代后進(jìn)入快速發(fā)展期。自2000年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為煙臺(tái)市行政、居住、文化、教育中心。由于萊山區(qū)建區(qū)時(shí)間較短，政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求起點(diǎn)高，力求把萊山區(qū)建設(shè)成煙臺(tái)城市展示面。在政府高起點(diǎn)規(guī)劃及優(yōu)越的居住環(huán)境等眾多因素共同影響下，萊山區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，備受開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的關(guān)注，已成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱土。2、區(qū)域規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展（1）城市定位及規(guī)劃原則根據(jù)煙臺(tái)市十一五計(jì)劃，萊山區(qū)將被定位于行政、文教科研、高新技術(shù)功能區(qū)域。規(guī)劃依托高校云集的大學(xué)城為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區(qū)文化內(nèi)涵，又以高?？萍纪苿?dòng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城建雙贏。（2）具體規(guī)劃萊山區(qū)中心城區(qū)萊山行政中心位于體育公園西側(cè)，北接煙臺(tái)大學(xué)和工商學(xué)院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。以濱海路為背景、在煙臺(tái)大學(xué)、工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院和中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)等高校環(huán)繞下，萊山行政中心、世貿(mào)中心和體育公園等建設(shè)讓未來(lái)萊山中心區(qū)充滿了現(xiàn)代、文化氣息。觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃沿觀海路和迎春大街建筑高低錯(cuò)落，形成富有節(jié)奏的空間序列。東側(cè)緊鄰體育公園建設(shè)煙臺(tái)新城市中心標(biāo)志世貿(mào)中心，南臨煙大三期、三?？萍紙@和濱州醫(yī)學(xué)院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。世貿(mào)中心規(guī)劃星級(jí)酒店一座，超高層寫字樓和高級(jí)住宅公寓樓，并擬建煙臺(tái)會(huì)展中心和商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。中心居住區(qū)規(guī)劃為避免萊山區(qū)現(xiàn)有狹長(zhǎng)地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘區(qū)過(guò)高的人口密度，萊山區(qū)中部將規(guī)劃建設(shè)一處占地6027公頃的中心居住區(qū)，預(yù)計(jì)容納人口萬(wàn)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)輻射和拉動(dòng)消費(fèi)，尤其是大學(xué)城。小結(jié)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動(dòng)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模擴(kuò)大等諸種因素共同作用下，而萊山區(qū)房地產(chǎn)正處于快速上升時(shí)期。如此，整個(gè)煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)必將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。五、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況NBSP近幾年煙臺(tái)市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交易比較活躍，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好；NBSP商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；NBSP商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大；NBSP外地消費(fèi)者購(gòu)房比例較高，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要消費(fèi)力量；NBSP市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異較大，整體銷售情況不錯(cuò)；NBSP市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)理念逐步提高；1、土地供應(yīng)（資料來(lái)源煙臺(tái)市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺(tái)市共掛牌（拍賣）出讓土地面積2495萬(wàn)平方米，總建筑面積4209萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)量充足。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)逐步上揚(yáng)（目前數(shù)據(jù)只能統(tǒng)計(jì)到2006年）土地交易面積總建筑面積2006年2495萬(wàn)平方米4209萬(wàn)平方米FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2004年2005年2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資52億元857億元24287億元施工面積815萬(wàn)平方米1050萬(wàn)平方米253254萬(wàn)平方米竣工面積395萬(wàn)平方米500萬(wàn)平方米116841萬(wàn)平方米銷售面積400萬(wàn)平方米440萬(wàn)平方米住宅銷售面積399萬(wàn)平方米（資料來(lái)源煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、煙臺(tái)市建設(shè)信息網(wǎng)、山東省招遠(yuǎn)市信息網(wǎng)絡(luò)中心）（1）2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)857億元，在2004年基礎(chǔ)上增幅上漲648，開(kāi)發(fā)投資額快速增長(zhǎng)。（2）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達(dá)到1050萬(wàn)、500萬(wàn)。（3）2004年商品房銷售首次超過(guò)竣工面積；2005年銷售面積達(dá)到440萬(wàn)，其中住宅面積399萬(wàn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求兩旺，交易活躍。3、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升2004年2005年2006年商品房銷售均價(jià)（元/M2）236526492857住宅銷售均價(jià)（元/M2）225325232674從近兩年商品房銷售均價(jià)看，每年都有較大幅度上漲。2005年全市商品房平均售價(jià)達(dá)每平方米2649元，同比增長(zhǎng)12，其中住宅2523元/平方米，增長(zhǎng)16。寫字物業(yè)價(jià)格也同步攀升，平均每平方米達(dá)到4518元，增長(zhǎng)28。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年5月份煙臺(tái)房屋銷售價(jià)格比4月份增長(zhǎng)1。5月份新建商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)69，比上月增長(zhǎng)11；二手住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)48，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升。4、商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年煙臺(tái)市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量大于55萬(wàn)平米，比2004年上升了近20。由此可見(jiàn)，近兩年煙臺(tái)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量已超過(guò)100萬(wàn)方，加上已營(yíng)業(yè)的商業(yè)場(chǎng)所及尚待開(kāi)發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。5、外地消費(fèi)者購(gòu)房比例較高，成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要消費(fèi)力量。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開(kāi)發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。近幾年外地客戶在煙臺(tái)市購(gòu)房比例較大并持續(xù)上升（外來(lái)人口包括煙臺(tái)市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國(guó)人等），主要集中地是開(kāi)發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。從對(duì)萊山區(qū)等樓盤實(shí)地走訪中了解到，外地人購(gòu)房比例較高，有些樓盤甚至達(dá)到30以上。6、市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異較大，但整體銷售情況不錯(cuò)。目前市場(chǎng)物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價(jià)位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價(jià)均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，有些區(qū)域均價(jià)只有約3000元/平方米，兩極分化嚴(yán)重。通過(guò)對(duì)各種檔次樓盤的實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對(duì)的消費(fèi)群體各有不同，目前整體銷售情況良好。7、煙臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)理念逐步提高。煙臺(tái)市整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平不一，有些本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海天名人廣場(chǎng)、南山集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P；但有的開(kāi)發(fā)商還停留在較低級(jí)開(kāi)發(fā)層面上，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從而制約項(xiàng)目銷售。隨著陽(yáng)光100、北京天鴻集團(tuán)、上海世貿(mào)集團(tuán)等外來(lái)品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，他們帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷手段、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等都直接刺激本地開(kāi)發(fā)商水平提高。小結(jié)從近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場(chǎng)銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，但樓盤開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。六、煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。未來(lái)幾年內(nèi)，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，這一切有利因素都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2006年3月15日煙臺(tái)市土地掛拍總面積176平米，總建筑面積達(dá)294萬(wàn)平米。僅以目前土地成交的面積計(jì)算，2006年底至2007年，有約100萬(wàn)平米的新建項(xiàng)目面世。從整個(gè)市場(chǎng)看，土地及市場(chǎng)供應(yīng)充足，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。3、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。（一）城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。（二）建筑、財(cái)務(wù)等成本繼續(xù)增長(zhǎng)，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。4、城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺(tái)市呈東西兩翼發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺(tái)市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費(fèi)者看好。5、區(qū)域板塊初步形成，由項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競(jìng)爭(zhēng)。目前煙臺(tái)市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。6、商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開(kāi)發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高。土地供應(yīng)總建筑面積176萬(wàn)M2294萬(wàn)M2FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張，如萊山區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)理念更加趨于成熟和理性。7、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷得以提升。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商從取得土地開(kāi)始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營(yíng)銷上樹立鮮明旗幟。8、城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對(duì)住房要求增加。2006年政府預(yù)計(jì)城市化率達(dá)到53，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的主動(dòng)需求空間；大規(guī)模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量被動(dòng)需求。如此，房地產(chǎn)仍有較大的開(kāi)發(fā)前景。9、外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)比例仍會(huì)上升，但上升幅度不大。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來(lái)人口增加，外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。十、新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。今年的新政對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)會(huì)造成怎樣影響據(jù)了解，在煙臺(tái)市地方政策尚未出臺(tái)之前會(huì)造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，認(rèn)為新政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成一定影響，一定程度制約銷售。小結(jié)2006年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步攀升的格局不會(huì)有太大改變，但漲勢(shì)相對(duì)比較平穩(wěn)。在政府加大城市建設(shè)的同時(shí)，煙臺(tái)市更具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進(jìn)程的加快，促使房屋需求量進(jìn)一步增加。伴隨著住房二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，為人們買房提供了更廣闊的余地，也為今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。同時(shí)，由于市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、新興區(qū)域逐漸興起等造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成或多或少影響。七、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。1、受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響，萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開(kāi)發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高。萊山區(qū)近10年商品房?jī)r(jià)格一覽表如下年份19941996年19971999年20002002年20032005年銷售均價(jià)約1000元/M2約1800元/M2約2600元/M2約3800元/M2（資料來(lái)源政府部門網(wǎng)站）短短10年，萊山區(qū)房?jī)r(jià)已由1000元/平方米上升到數(shù)千甚至上萬(wàn)元，全市房?jī)r(jià)最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。該區(qū)房?jī)r(jià)高差很大，價(jià)高者如海天名人及東上海賦等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬(wàn)元以上。萊山區(qū)房?jī)r(jià)突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關(guān)系，同時(shí)大量投資者對(duì)萊山區(qū)非常關(guān)注。在這些因素共同影響下，萊山房?jī)r(jià)自然而然坐上煙臺(tái)市頭把交椅。2、板塊現(xiàn)狀濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來(lái)的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間。該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等各個(gè)方面在煙臺(tái)市來(lái)說(shuō)做的比較到位。在眾開(kāi)發(fā)商的共同努力，該板塊房?jī)r(jià)在短短10年內(nèi)上漲了500以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價(jià)在60008000元/平方米，該區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的富人區(qū)，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足、人氣不旺、購(gòu)物不便、空置率高等問(wèn)題。3、客戶構(gòu)成該板塊客戶是煙臺(tái)市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國(guó)人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺(tái)市韓國(guó)人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約20分鐘車程。所以，他們一般喜歡開(kāi)車去市中心購(gòu)物。4、代表樓盤海天名人廣場(chǎng)、東上海賦、南山世紀(jì)城等。5、發(fā)展趨勢(shì)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，目前一線海景可供開(kāi)發(fā)的土地所剩無(wú)幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米左右。而分期開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。八、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析1、2006年土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積土地面積規(guī)劃總建筑面積煙臺(tái)市176萬(wàn)方294萬(wàn)方萊山區(qū)5076萬(wàn)方8159萬(wàn)方（資料來(lái)源政府部門網(wǎng)站）2006年3月15日，煙臺(tái)市土地拍賣176萬(wàn)方，規(guī)劃總建筑面積294萬(wàn)。其中萊山區(qū)土地拍賣5076萬(wàn)方，總建筑面積8159萬(wàn)方，主要分布在三灘小區(qū)舊村及濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè)，規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途。雖然萊山區(qū)沿迎春大街兩側(cè)土地已批完，但近段時(shí)期內(nèi)土地及市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。2、市場(chǎng)潛在供應(yīng)量預(yù)測(cè)隨著時(shí)間的推移，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量大幅度提升。按南山世紀(jì)城規(guī)劃總建筑面積150萬(wàn)方來(lái)算，除去目前推出的25萬(wàn)方外，近2年內(nèi)陸續(xù)會(huì)推出5060萬(wàn)方；當(dāng)即將面市的項(xiàng)目及目前已批土地推向市場(chǎng)時(shí)，加上市場(chǎng)原有存量，近兩年市場(chǎng)供給量可能在100萬(wàn)方以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈。九、煙臺(tái)市商業(yè)調(diào)查1、商業(yè)街調(diào)查對(duì)比商業(yè)街名稱經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金水平（元/平方米/年）商業(yè)特點(diǎn)典型網(wǎng)點(diǎn)海港路百貨24004800大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中振華商廈南大街服裝25005000商業(yè)氛圍濃，人流量大南大街購(gòu)物城西大街及北大西街綜合商業(yè)20003600商業(yè)氛圍尚需培育，購(gòu)物環(huán)境好百盛購(gòu)物中心FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南大街市級(jí)商圈分析商圈特點(diǎn)商業(yè)功能較齊全商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營(yíng)商品品種多，消費(fèi)者選購(gòu)空間大。輻射范圍廣該商圈是煙臺(tái)市唯一的市級(jí)商圈，是煙臺(tái)市商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。交通便利該商圈處于煙臺(tái)市中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多條線路公交車抵達(dá)。商業(yè)氛圍發(fā)展均衡該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報(bào)率在78之間。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競(jìng)爭(zhēng)激烈大中型網(wǎng)點(diǎn)扎堆于市中心，經(jīng)營(yíng)層次不分明，經(jīng)營(yíng)商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。存在的問(wèn)題網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)形態(tài)單一大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，缺乏街區(qū)式商業(yè)。購(gòu)物環(huán)境亟需改善網(wǎng)點(diǎn)配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，行業(yè)管理沒(méi)得到重視。網(wǎng)點(diǎn)的人流導(dǎo)向性不強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)頂層商業(yè)存在運(yùn)營(yíng)差的普遍現(xiàn)象，出現(xiàn)一層與頂層商業(yè)人流反差過(guò)大、人氣淡和面積空置較高的問(wèn)題。商業(yè)功能受到限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。商圈規(guī)劃1、在海港路兩側(cè)向西至大海陽(yáng)路地段，商業(yè)用地面積約34公頃，規(guī)劃新建大型購(gòu)物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)1處；2、將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)提升1處大型綜合百貨商場(chǎng)（振華商廈）、2處大型綜合超市（中心廣場(chǎng)、良友廣場(chǎng)），2處大型專業(yè)店（創(chuàng)進(jìn)廣場(chǎng)電子通訊專業(yè)店、田園大廈圖書專業(yè)店）；3、恢復(fù)時(shí)代廣場(chǎng)美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴(kuò)建基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2、以九隆廣場(chǎng)為中心的幸福區(qū)級(jí)商圈典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)示意圖（1）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂(lè)、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以購(gòu)物消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。（2）商圈概況行政區(qū)屬芝罘區(qū)地域范圍以幸福路和幸福中路為中心，向周邊延伸人流結(jié)構(gòu)幸福區(qū)域居民，中青年為主商業(yè)區(qū)域由幸福路和幸福中路組成區(qū)域價(jià)值滿足幸福區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點(diǎn)以幸福路和幸福中路交界處商業(yè)價(jià)值最大，且以九隆廣場(chǎng)和振華廣場(chǎng)為商業(yè)支撐，目前尚未形成區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲、服裝、百貨、娛樂(lè)休閑等綜合商業(yè)主要網(wǎng)點(diǎn)振華廣場(chǎng)、九隆廣場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，購(gòu)物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述1、該商圈屬幸福區(qū)級(jí)商圈，主要針對(duì)幸福區(qū)域居民的日常消費(fèi)，輻射范圍較?。?、該商圈人流量大，日平均人流量達(dá)18萬(wàn)，與三站商業(yè)中心人流量相差無(wú)幾；3、形成時(shí)間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；4、商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)；5、該區(qū)域居民消費(fèi)力不強(qiáng)且偏向市中心購(gòu)物，商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況一般。幸福區(qū)級(jí)商圈分析商圈特點(diǎn)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。輻射范圍狹小該商圈屬幸福區(qū)級(jí)商圈，主要針對(duì)幸福區(qū)域居民的日常消費(fèi)，輻射范圍較小。人流量大四周居民小區(qū)較多，常駐人口近30萬(wàn)，日均人流量達(dá)18萬(wàn)次。匯集眾多知名商家匯聚了振華廣場(chǎng)、家世界、肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等知名商貿(mào)餐飲業(yè)及新世紀(jì)影城等休閑娛樂(lè)業(yè)。區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強(qiáng)人意；九隆廣場(chǎng)則是家世界超市經(jīng)營(yíng)較好，新世紀(jì)影城和正招商中的家居廣場(chǎng)清淡，銅鑼灣則于2005年底撤出經(jīng)營(yíng)。存在的問(wèn)題區(qū)域消費(fèi)力不強(qiáng)周邊居住人口雖然較多，但消費(fèi)力不強(qiáng)，多為中、低收入者。高檔消費(fèi)品經(jīng)營(yíng)困難該商圈離市區(qū)商業(yè)距離不遠(yuǎn)，收入較高者養(yǎng)成了到市中心購(gòu)物的習(xí)慣，使該區(qū)域消費(fèi)力分流。市場(chǎng)形象不良銅鑼灣百貨撤離九隆廣場(chǎng)后，對(duì)九隆廣場(chǎng)及幸福商圈都造成了不良的市場(chǎng)形象。商業(yè)定位不準(zhǔn)目前只有餐飲及超市