目錄第一章總論1一、項目概況1二、項目背景1三、可行性研究的依據(jù)及范圍2四、項目建設(shè)單位基本情況2五、項目位置及周邊情況3六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標5七、研究結(jié)論及建議6第二章市場研究8一、城市經(jīng)濟發(fā)展概況8二、城市發(fā)展規(guī)劃8三、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計分析9四、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析10五、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望13六、項目區(qū)域房地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析16七、項目附近區(qū)域2008年樓盤銷售情況17八、可能的目標客戶分析17第三章建設(shè)地點及建設(shè)條件19一、建設(shè)地點19二、建設(shè)條件19第四章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模24一、建設(shè)規(guī)模24二、宗地狀況24第五章專業(yè)技術(shù)方案26一、總體規(guī)劃26二、建筑、結(jié)構(gòu)方案29三、電力工程30四、弱電工程30五、給排水工程31六、消防32第六章環(huán)境保護與節(jié)能34一、環(huán)境保護34二、綠化34三、節(jié)能34第七章項目實施進度36一、建設(shè)工期36二、項目招標方案38第八章投資估算及資金籌措39一、投資估算39二、資金籌措40第九章財務(wù)評價42一、銷售收入及銷售稅金估算42二、財務(wù)效益分析44三、風險分析45四、財務(wù)評價結(jié)論47附件1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2）中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證3）中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書附圖1、總規(guī)區(qū)位分析圖2、總規(guī)用地規(guī)劃圖3、項目位置圖4、項目修建性詳細規(guī)劃圖第一章總論一、項目概況1、項目名稱湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小區(qū)2、承辦單位湖南省湘鄉(xiāng)市東山建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、報告編制單位編制單位湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院證書編號國家發(fā)展和改革委員會甲12220070037號二、項目背景為盤活城市存量資產(chǎn)及對歐家港河進行綜合治理改選，改善聯(lián)盟村、壕塘村一帶居民區(qū)居住條件，根據(jù)湘鄉(xiāng)市的城市整體規(guī)劃，成立湘鄉(xiāng)市東山建設(shè)投資開發(fā)有限公司，由公司負責湘鄉(xiāng)市云門商貿(mào)步行街項目的開發(fā)。隨著這一帶基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，云門商貿(mào)步行街的日趨繁榮，順應(yīng)湘鄉(xiāng)火車站的改造升級，火車站片區(qū)土地規(guī)劃性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，東山建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司征收了原華博電子廠和回收公司的土地，進行建設(shè)開發(fā)。三、可行性研究的依據(jù)及范圍1、可行性研究的依據(jù)1）項目修建性詳細規(guī)劃圖；2）湘鄉(xiāng)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；3）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考（第三版）；4）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；5）各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；6）建設(shè)單位提供的各項基礎(chǔ)資料。2、可行性研究的范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)外部條件、市場研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行研究。四、項目建設(shè)單位基本情況湘鄉(xiāng)市東山建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于二四年十月，注冊資本800萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，開發(fā)資質(zhì)為肆級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有員工期25人，其中高級工程師2人，高級會計師3人，結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟、統(tǒng)計等其他相關(guān)專業(yè)人員12人，大學(xué)學(xué)歷15人。曾獲2006、2007、2008年度房地產(chǎn)開發(fā)先進單位，2007年度先進納稅人等榮譽稱號。公司前期開發(fā)了湘鄉(xiāng)市云門商貿(mào)步行街項目，占地面積79萬平方米，投資金額11599萬元，開發(fā)建筑面積118萬平方米。公司為進一步優(yōu)化步行街項目周邊環(huán)境，對周邊地塊開發(fā)的項目有安居樓項目、永康家園項目、桂花苑項目和博雅苑項目。五、項目位置及周邊情況1、項目地理位置本項目位于湘鄉(xiāng)市火車站南側(cè)，東臨城市主干道東風北路，西接市城鄉(xiāng)客運中心和云門寺商城，北倚漂亮繁華的云門商業(yè)步行街，南靠湘鄉(xiāng)市教育局和文化旅游局。項目中央有一條連接火車站與城鄉(xiāng)客運中心的城市支路通過。項目地塊地下無管線、電纜、暗渠等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，也沒有歷史文物古跡和名貴樹木。2、周邊環(huán)境（1）空氣狀況地塊緊鄰新建火車站大型綠化廣場，周圍綠化情況良好，項目周邊沒有污染環(huán)境的工廠，空氣質(zhì)量良好。（2）噪音情況項目周邊沒有產(chǎn)生噪音的工廠。（3）污染情況項目周圍3公里范圍內(nèi)沒有工業(yè)污染源。（4）危險源情況項目附近沒有高壓線通過，周圍5公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲存間。（5）周邊景觀項目周邊有充滿時代氣息、景觀別致的商業(yè)步行街，有新建火車站大型綠化廣場。（6）交通狀況經(jīng)過項目的公交路線有1路、5路、8路，離項目僅100米遠的城鄉(xiāng)客運中心有2路和6路等開往湘鄉(xiāng)各個區(qū)域的公交路線，項目往北有云門商業(yè)步行街、新建火車站商業(yè)中心，商業(yè)比較繁華；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄、湘鄉(xiāng)市二醫(yī)院等金融和醫(yī)療機構(gòu)都在1公里輻射范圍內(nèi)；項目500米內(nèi)有望春中學(xué)、聯(lián)盟農(nóng)貿(mào)市場、云門商貿(mào)市場。六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標備注1總用地面積1161915合1743畝2規(guī)劃總建筑面積30182551住宅建筑面積23264872商業(yè)建筑面積2646223大型商場建筑面積3000004物管建筑面積296145車庫建筑面積974923容積率2604建筑密度38145綠地率35206建設(shè)總工期月167建設(shè)投資萬元3767808銷售收入萬元5439349總成本費用萬元40397610利潤總額萬元7538911稅后利潤萬元5654112投資利潤率200113凈利潤率150114全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率1470稅后15全部投資回收期年243稅后七、研究結(jié)論及建議1）本項目為湘鄉(xiāng)市東山建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的中檔房地產(chǎn)項目，對完善湘鄉(xiāng)市火車站周邊環(huán)境建設(shè)和加快老城區(qū)提質(zhì)改造，及為廣大農(nóng)村入城務(wù)工、經(jīng)商人員提供高品質(zhì)住宅均有積極意義，通過項目建設(shè)，也將有利的提升湘鄉(xiāng)市東山建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湘鄉(xiāng)市的形象和地位。2）本項目位于湘鄉(xiāng)市新建火車站南側(cè)，總用地面積1161915（合1743畝），總建筑面積3018255，其中住宅面積2326487，商業(yè)面積264622，大型商場面積3000，物管用房29614，并配有相應(yīng)的車庫97492。是一個地理位置好、功能齊全、配套設(shè)施完善的住宅小區(qū)。3）工程估算投資總額376780萬元，其中土地費用87144萬元，工程費用213555萬元，其它費用42711萬元，預(yù)備費17170萬元，建設(shè)期利息162萬元。本項目資金來源主要來自以下幾個方面1）公司自籌資金約22678萬元。2）項目中期開發(fā)貸款1500萬元。3）本工程為中高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，參照目前市場價位定價，據(jù)此進行的財務(wù)分析，項目所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為1470，全部投資回收期為243年，稅后凈利潤56541萬元。項目盈利可觀，財務(wù)上是可行的。第二章市場研究一、城市經(jīng)濟發(fā)展概況湘鄉(xiāng)是近代“湘軍”文化的起源地，也是是長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市之一；下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個城區(qū)辦事處，其中城區(qū)有望春門、新湘路、昆侖橋、東山4個辦事處；現(xiàn)全市總面積2012平方公里；2007年年末總?cè)丝?13萬人，城市化率為138。二、城市發(fā)展規(guī)劃進入新世紀后，湘鄉(xiāng)制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。該方案的指導(dǎo)思想是按照高超點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導(dǎo)向，專業(yè)市場為載體，把湘鄉(xiāng)建設(shè)成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場繁榮，文化旅游發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株潭次中心城市。到2015年城市建成區(qū)面積達30萬平方公里，城市人口達30萬，鎮(zhèn)區(qū)人口達15萬。開發(fā)城市四區(qū)，南部把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部完善工貿(mào)新區(qū)。健全城市交通網(wǎng)絡(luò)，拉通東臺路、起鳳路、濱河南路、濱河北路、車站路、紅侖路、高速公路連接線、望春路等八路，架通湘鄉(xiāng)大橋、公園橋、望新橋、楊金橋，建好汽車北站、西站、南站。建設(shè)特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。建設(shè)好九個專業(yè)市場，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場。加強環(huán)境保護，建成一個日處理5萬噸的污水處理廠和能夠容納500萬噸垃圾的垃圾消納場；配套建設(shè)好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；維護、恢復(fù)好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個廣場，一個中心，即云門寺廣場、東山名人廣場和水府旅游廣場，建設(shè)一個文化旅游中心。從而建設(shè)出一個經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城三、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計分析年份20042005200620072008序號指標總量增速總量增速總量增速總量增速總量增速1房地產(chǎn)投資總量（億元）151263179102251404275944165152全年施工面積（萬）15816314932143401818542721901253全年竣工面積（萬）991282915894711912392961381144商品房銷售面積（萬）924317283249321482122881、自2004年以來，湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢。07年受國家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說明國家宏觀政策調(diào)控略有成效。但08年增速回升，達到515，投資總量為416億元，說明湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場需求旺盛，發(fā)展存在很大空間。2、商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長趨勢，其中2006年受國內(nèi)大環(huán)境和2008年受宏觀經(jīng)濟政策影響，增幅最大，在50左右。2007年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，降為了214。2008年，因為大量資本回歸常態(tài)，商品房成交明顯增大，市民購買力凸顯，市場供需兩旺的格局逐步形成。四、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析1、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，商品住宅市場相對需求大。自從1998年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直強勁不衰。2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資416億元，同比增長515。其中住宅投資完成271億元，同比增長465，土地開發(fā)投資041億元，同比增長276，土地開發(fā)面積1757萬平方米，同比增長258，商品房建筑面積8212萬平方米，同比增長288，商品房竣工面積3005萬平方米，同比增長548，商品房銷售面積294萬平方米，同比增長179。2、農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進程正在大力推進。根據(jù)2008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝?13萬多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅126萬人，城市化水平較低。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動力有30多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動力約2000人，農(nóng)村新增勞動力約8000人。全市外出務(wù)工人數(shù)11萬多人，域內(nèi)就地就近務(wù)工人數(shù)約46萬人，合計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力1564萬人。隨著湘鄉(xiāng)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，各個工業(yè)園區(qū)建設(shè)日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長，必然會吸引一大批外出經(jīng)商、務(wù)工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時還可以轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動力。城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。3、近年來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。根據(jù)湘潭湘鄉(xiāng)市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全市房地開發(fā)完成投資275億元，同比增長94，比上年下降31個百分點。其中住宅投資完成185億元，同比增長03，土地開發(fā)投資完成018億元，同比下降536，土地開發(fā)面積1396萬平方米，同比增長179，商品房銷售面積2493萬平方米，同比下降214，商品房空置面積177萬平方米，同比下降426，空置率66。據(jù)調(diào)查我市在2003年以來，商品房價格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為92，這一趨勢不可避免。據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的2008年經(jīng)濟藍皮書指出，2007年國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快、過高。雖然2008年一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解，但我國房價上漲趨勢不可避免。4、作為三四線城市，房價漲幅可能趕超大城市。2008年元月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲105，漲幅與11月持平；同比上漲02，漲幅比11月降低06個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2007年12月70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲114，漲幅比11月低08個百分點；同比上漲03，漲幅比11月低07個百分點。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲39、121和118，同比分別上漲00、03和02。雖然新房售價漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房價卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括烏魯木齊253、北海193、惠州190、北京175、南寧174、寧波173、蘭州167、重慶159和長沙151等。而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房價就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對投資商來說，來三四線城市投資所產(chǎn)生的回報率將遠遠超出沿海城市及其它大中城市。5、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年湘鄉(xiāng)市居民儲蓄存款余額7614億元，比年初增加1559億元，同比增長26。城鄉(xiāng)居民相對富裕，有充足的投資消費潛力。隨著國內(nèi)物價的上漲，居民對投資商業(yè)房產(chǎn)、購買門面的熱情高漲。五、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望（一）房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸（1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴重隨著2004年嚴格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說從2004年開始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務(wù)院最新土地規(guī)劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩1831億畝其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。因此，湖南作全國的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長期存在，房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。（2）占有土地，占有市場土地成了地產(chǎn)商必爭的資源。可以說，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。（二）住房需求仍將快速增長（1）經(jīng)濟發(fā)展促生住房需求國民經(jīng)濟加速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整。2008年，全市生產(chǎn)總值首次突破百億元大關(guān)，達到12008億元，同比增長133，年均遞增（以1978年為基數(shù)，下同）97，其中一產(chǎn)業(yè)3581億元，同比增長51，二產(chǎn)業(yè)4455億元，同比增長214，三產(chǎn)業(yè)3971億元，同比增長118。人均GDP達到14423元（按常住人口計算），同比增長129，是1978年的145倍。居民收入快速增長，人民生活水平不斷提高。2008年，全市農(nóng)民人均純收入5334元，同比增長151，農(nóng)民人均消費支出4795元，同比增長259；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780元，同比增長151，人均消費性支出11432元，同比增長115經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。（2）人口增長增加住房需求湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場在城市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的階段，剛處于快速發(fā)展期。2008年以后近68年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟的發(fā)展，長株潭衛(wèi)星城市地位進一步鞏固，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的進一步完善發(fā)展，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入湘鄉(xiāng)城區(qū)，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。（三）住宅房價將繼續(xù)上漲（1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。（2）市場供不應(yīng)求推動住宅房價上漲雖然目前受國際金融危機的影響，但在每年農(nóng)民進城務(wù)工、經(jīng)商人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2009年房地產(chǎn)市場需求仍將呈現(xiàn)增長勢頭。在未來幾年內(nèi)住宅需求將進一步增加，而湘鄉(xiāng)的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。（3）資源稀缺推動房價上漲近年來，中央政府嚴格控制商品房用地的政策，使得土地報批更艱難，儲備土地進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產(chǎn)市場也將開始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。六、項目區(qū)域房地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析借鑒與本項目位置及條件相近的商業(yè)性房產(chǎn)案例，著重分析附近公共設(shè)施的核心拉動作用，的工貿(mào)新區(qū)和云門商業(yè)步行街的房地產(chǎn)市場。1、火車站商貿(mào)物流中心優(yōu)勢明顯，該周邊片區(qū)依托火車站的輻射功能，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務(wù)性商業(yè)興旺。2、步行街商業(yè)氛圍濃厚，設(shè)施齊全。各種國內(nèi)外知名品牌服裝都匯聚于此，同時，娛樂休閑業(yè)也很興旺。區(qū)內(nèi)住宅樓入住戶數(shù)近千戶，這里環(huán)境優(yōu)雅別致，業(yè)主都認為這里是安家興業(yè)的好住處。3、城鄉(xiāng)客運中心帶來了熙熙攘攘人流、車流，是湘鄉(xiāng)市城鄉(xiāng)交流的主要門戶。城鄉(xiāng)之間各種人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。4、上世紀興建的云門商貿(mào)城，雖然房屋有些陳舊，但這里一直是城鄉(xiāng)居民購物的優(yōu)選之處，商業(yè)氣息一片繁榮。該片區(qū)的房地產(chǎn)市場主要是以火車站為中心，城鄉(xiāng)客運中心相呼應(yīng)，構(gòu)成了這一帶密集、繁榮的賓館、餐飲、娛樂、購物為主的商業(yè)中心和居住中心。由此可見，在這里投資興業(yè)具有很大的市場前景和發(fā)展空間。七、項目附近區(qū)域2008年樓盤銷售情況樓盤名稱商業(yè)門面價格（元/）商業(yè)住宅價格（元/）蓉瑾家園220040001200鼎龍家園350050001200萬佳麗4200起1128華府大世界380045001168永康家園380050001250八、可能的目標客戶分析（1）進城務(wù)工、經(jīng)商人員湘鄉(xiāng)市屬農(nóng)業(yè)大市，有大量的農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城市，從事經(jīng)商或務(wù)工活動。他們在城市經(jīng)過多年奮斗打拼后，取得了一定的積累，為了長足的個人和家庭發(fā)展，他們一直夢想著在城市置業(yè)安家、落腳生根，甚至還擁有自己產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門面。這部分人將成為本項目的主力客戶。（2）適婚青年群體目前我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在2540歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，既有首次置業(yè)需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業(yè)的黃金期，具備一定的經(jīng)濟實力，且多半即將成立了家庭，是購買商品住房的主力軍。（3）目前居住在火車站周邊的租客火車站商業(yè)中心人流密集，這里有相當一部分人在打拼發(fā)展，在創(chuàng)業(yè)階段他們只是租房居住，經(jīng)過多年的積累發(fā)展，這部分人有了閑置的資金來置業(yè)安家，他們將成為本項目的潛在購房者。（4）在本項目周單位上班的白領(lǐng)本項目周邊單位有市教育局、文化旅游局、市審計局、人保公司、市第二醫(yī)院、市供水處等，這部分上班群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大，要求住址離工作地點近而且生活方便。（5）投資者本項目因為地處火車站商業(yè)中心南側(cè)，人流、商流、物流日夜不息，地段繁華、人氣興旺。從商品住宅、特別是商業(yè)門面方面來分析，其升值潛力巨大，預(yù)計將會有相當數(shù)量的投資者成為本項目的主流客戶。第三章建設(shè)地點及建設(shè)條件一、建設(shè)地點本項目位于湘鄉(xiāng)市火車站南側(cè)，東臨城市主干道東風北路，西接市城鄉(xiāng)客運中心和云門寺商城，北倚漂亮繁華的云門商業(yè)步行街，南靠湘鄉(xiāng)市教育局和文化旅游局。項目中央有一條連接火車站與城鄉(xiāng)客運中心的城市支路通過。二、建設(shè)條件1、地形地貌氣象條件（1）地形地貌項目位于湘鄉(xiāng)火車站南側(cè)，云門商貿(mào)步行街旁。用地分為兩塊，其中臨步行街的地塊是從無線電廠購入的1325畝地，臨教育局的地塊是從回收公司購入的418畝地。用地內(nèi)原有少量建筑，但建筑設(shè)施陳舊，區(qū)內(nèi)地勢相當平坦。規(guī)劃建筑包括住宅和公建兩部分。（2）氣候條件湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，日照較長，近年內(nèi)年平均氣溫173左右，最冷的一月平均氣溫5左右，最熱的七月平均氣溫295左右。年降雨量為11001400毫米，多集中在春夏兩季。全年日照數(shù)在1300小時以上。（3）水文條件漣水河流經(jīng)湘鄉(xiāng)市最高水位為1954年黃海高程4853米，最低水位為1972年黃海高程3937米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒014立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過，常年流量每秒40立方米。漣水防洪堤堤頂高程504米，防浪墻頂高程5142米。全市主要水系為漣水匯入的一級支流有13條。漣水最大年徑流量為6143億平方米，最少年徑流量1680億立方米。2、工程地質(zhì)條件湘鄉(xiāng)市地形屬亞熱帶丘陵地帶，大部分處在華南褶皺系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉積地層，東南角馬家河有少量上泥盆統(tǒng)石灰?guī)r外，全市均處在紅巖山間盆地，盆地由早白堊統(tǒng)一套紫紅色巖系、即砂礫巖、砂巖、粉砂巖、砂頁巖、頁巖、泥巖等構(gòu)成。盆地海拔高一般在500米以下。相對高差3050M，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在4070M之間，最低3424米，地表無喀斯特和滑坡現(xiàn)象。湘鄉(xiāng)市位于亞歐板塊中部，巖漿活動弱，是弱震區(qū)，風災(zāi)、冰雹、水旱災(zāi)頻率小。據(jù)歷史記載，沒有發(fā)生過破壞性地震，根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出版的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001），湘鄉(xiāng)市的地震動峰值加速度為G005M/S2。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）項目與城市規(guī)劃的關(guān)系湘鄉(xiāng)人文歷史悠久，文化底蘊深厚，是“湘軍”文化的起源地，在文化教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)影響和現(xiàn)實優(yōu)勢。湘鄉(xiāng)是長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市，有著得天獨厚的交通條件，距長沙黃花國際機場僅90多公里，320國道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。一方面作為長株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；另一方面依托大都市的經(jīng)濟輻射作用，經(jīng)濟社會的發(fā)展前景良好。本項目相鄰位置正在開工建設(shè)的湘鄉(xiāng)火車站，已設(shè)計升格為國家二級站。擬建設(shè)的滬昆高速鐵路客運專線途經(jīng)湖南的第二個客運站，初步規(guī)劃在湘鄉(xiāng)市區(qū)北面境內(nèi)。依據(jù)湘鄉(xiāng)市總體規(guī)劃20022020發(fā)展方向，湘鄉(xiāng)火車站片區(qū)將發(fā)展成為湘鄉(xiāng)商貿(mào)、物流的中心區(qū)。特別是滬昆高速鐵路客運專線韶山南站正在申報立項，湘鄉(xiāng)有望發(fā)展成為湖南省中部一個新型的中心城市，在西部大開發(fā)中將起到承東啟西的戰(zhàn)略位置作用。（2）公用設(shè)施條件本項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，現(xiàn)有水、電供應(yīng)充分，滿足本項目的建設(shè)與使用。1）交通本項目緊臨城市主干道東風北路，貫通火車站和市區(qū)中心；項目區(qū)內(nèi)的城市支路連接火車站和城鄉(xiāng)客運中心；項目北面的車站南路西通工貿(mào)新區(qū)、紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口，東接望春路通東山新區(qū)、韶山；項目南面的320國道東通湘潭、株洲，南達邵陽懷化。與本項目相鄰的湘鄉(xiāng)火車站地處湘黔鐵路，正在建設(shè)成為國家二級站，大部分過境列車將在此?？俊１卷椖康乩砦恢檬謨?yōu)越。同時，交通條件也十分便利，人流、商流、物流密集，商業(yè)繁華，居民出行方便。2）電力東風北路布置有10KV電力線路東城2回火車站支路，該線路通過車站南路與梅城2回構(gòu)成了電網(wǎng)回路，電力供應(yīng)充足，完全可保證本項目建設(shè)和使用用電的需要。3）供水項目區(qū)水源豐富，目前飲用水來自湘鄉(xiāng)市自來水廠，旁邊的東風北路有一條D600的城市主供水管，可確保項目用水。4）通訊湘鄉(xiāng)通信系統(tǒng)功能完善，移動、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。5）公共設(shè)施項目周邊方便人們?nèi)粘Ｉ畹墓才涮自O(shè)施齊全主要有醫(yī)院、小型商業(yè)網(wǎng)點、文化娛樂場地、學(xué)校、托幼所、車站等。4）服務(wù)配套本項目往西500米處是湘鄉(xiāng)市政務(wù)中心，提供從咨詢、立項到審批、落戶的“一條龍”服務(wù)；還負責落戶項目單位在建設(shè)及生產(chǎn)、生活過程中的經(jīng)常性服務(wù)。第四章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)項目規(guī)劃，總用地面積11619（合1743畝），規(guī)劃總建筑面積約3018255，其中住宅建筑面積為2326487，商業(yè)面積264662，商務(wù)大廳建筑面積3000，物業(yè)管理用房面積29614，并配有相應(yīng)的底層車庫面積為97492。建設(shè)內(nèi)容包括多層住宅、商業(yè)建筑、底層車庫及小區(qū)公用服務(wù)設(shè)施。項目兩個地塊同期一次進行開發(fā)、發(fā)展。二、宗地狀況根據(jù)湘鄉(xiāng)市規(guī)劃管理局“建筑面積復(fù)核面積報告書”的要求，用地類別為R2C2，用地面積約1161915，建筑面積約3018255。建筑面積分析一覽表項目名稱博雅苑序號項目數(shù)值（平方米）占總建筑的面積備注1建筑基底面積4432152地上面積3018255100其中住宅建筑面積23264877708商業(yè)建筑面積264622877大型商場面積3000994物管面積29614098車庫面積974923233總建筑面積3018255100備注表中面積單位均為平方米。第五章專業(yè)技術(shù)方案一、總體規(guī)劃1、規(guī)劃原則和目標確立“以人為本、為人服務(wù)”的指導(dǎo)思想，致力于創(chuàng)造人與自然相和諧的生活空間。突出“可持續(xù)發(fā)展”原則，充分利用周邊條件，整體設(shè)計和安排外部的空間環(huán)境，精心布局，因勢利導(dǎo)，充分利用地區(qū)內(nèi)的自然環(huán)境，并通過新型社區(qū)生態(tài)綠化系統(tǒng)的形成，提高住區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標準。強調(diào)綠脈與居民活動的融合，以點狀的宅前綠地，帶狀的綠帶和集中面狀的中心綠地形成居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體，體現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設(shè)計的原則。根據(jù)基地的區(qū)位和現(xiàn)狀，加強與周邊建筑環(huán)境的融洽，充分利用火車站商業(yè)中心、云門商業(yè)步行街、云門商城的商業(yè)氛圍，在區(qū)內(nèi)臨街面適合建設(shè)一些商業(yè)建筑和商業(yè)設(shè)施，使小區(qū)功能與城市功能相協(xié)調(diào)。合理確定小區(qū)的功能布局與發(fā)展規(guī)模，做到“適用、經(jīng)濟、有藝術(shù)感和現(xiàn)代感”。2、總體設(shè)計規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)順應(yīng)基地地塊形狀，對于地塊形狀作出了良好的回應(yīng)?？傮w布局分為兩個級團，分別采用兩排圍合空間，采用景觀軸線進行串聯(lián),形成良好的景觀效果。東風北路設(shè)置形象主入口，及車行入口，形成人車分流。沿街設(shè)置沿街商業(yè)，商業(yè)主要對內(nèi)，少量部分對外，充分利用商業(yè)的價值帶動居住生活的品質(zhì)。整體的空間形態(tài)豐富，富有變化，并收放有致，采用曲線自由的線形，形成活潑的建筑空間形式。3、交通組織A）出入口基地在東風北路上設(shè)置小區(qū)主要出入口和車行次入口。沿街商業(yè)廣場、商鋪直接面向城市道路設(shè)出入口，結(jié)合地形沿街建筑布置方式與地形形成有機的結(jié)合，強調(diào)整體空間形態(tài)。B）道路規(guī)劃區(qū)內(nèi)采用“人車分流”模式，主要道路外環(huán)設(shè)置。小區(qū)內(nèi)道路分三級規(guī)劃，一級道路寬6M，由小區(qū)入口貫穿整個地塊，為小區(qū)主道，并局部放寬做地面停車；二級道路寬4M，為小區(qū)宅間次道；三級道路寬25M，為各單元入戶小道。主要道路和消防道路最大坡度1/205。C）交通組織機動車經(jīng)城市支路由小區(qū)車行入口進入，沿小區(qū)主道動線展開或直接進入底層停車庫，再經(jīng)區(qū)內(nèi)次道連接至各單元的地面臨時停車場和底層車庫。行人可由入口步行進入小區(qū)，經(jīng)區(qū)內(nèi)人行系統(tǒng)連接至各單元或地下車庫停車后就近出地面進入步行道至各單元。D停車方式1汽車采用兩種停車方式地面臨時停車場和底層架空停車。2自行車底層車庫停放。4、景觀設(shè)計景觀設(shè)計充分考慮了不同層次的景觀環(huán)境，強調(diào)小區(qū)的景觀均好性主次性，營造人性化的生態(tài)自然的特色環(huán)境小區(qū)內(nèi)一切空坪隙地全部進行綠化，營造出大面積的連續(xù)一體的中心步行景觀系統(tǒng)，從東風北路主入口一直連續(xù)到小區(qū)中心開放空間，使每戶都能享受到生態(tài)自然的景觀環(huán)境，使景觀滲透到每個組團，強調(diào)景觀的均好性。每個組團都有集中綠化，同時注重宅間綠地的營造使住戶能充分感受到出門見綠，移步換景，使綠化“占地不多環(huán)境美”，體現(xiàn)住宅的均好性。利用集中綠化和宅前綠化相融合的方式，極大的拓展了集中綠地的視野。5、建筑設(shè)計本案建筑類型有沿街門面、公建、多層住宅、底層車庫等，設(shè)計有機地組織各種功能空間A東風北路的商業(yè)以一種全新的“參與”模式，內(nèi)外滲透、空間流動，最大限度地營造商業(yè)的購物環(huán)境及合理的流線。以一種兼并蓄的姿態(tài)體現(xiàn)成熟的商業(yè)氛圍，為湘鄉(xiāng)火車商業(yè)區(qū)街道營造一道清新亮麗的風景線，同時都可以滿足對內(nèi)對外的使用。B住宅設(shè)計以區(qū)位定產(chǎn)品，布局有效利用資源，注重多種戶型的差異性，使住宅與環(huán)境有機結(jié)合，在立面造型上著力打造一種新穎的典雅的建筑風格，簡潔穩(wěn)重高檔，創(chuàng)造符合人性需求的、具有城市人文特色的現(xiàn)代化住宅。C建筑立面采用底部二三層采用深色石材,中間層采用暖色面磚,頂部用米白色涂料收頭建筑屋頂利用平屋面結(jié)合構(gòu)架的形式，點綴建筑形體。增強建筑典雅，莊重的立面形式。D隔層設(shè)置疊加的線角，及鐵藝欄桿等多種同一體系的建筑語言的運用。二、建筑、結(jié)構(gòu)方案1）建筑方案項目以住宅建筑為主，戶型設(shè)計有二室二廳、三室二廳和四室二廳等多種形式，共有各類戶型200套，其中90105的兩房戶型32戶，占總戶數(shù)的16；120140M2的三房戶型152戶，占總戶數(shù)的76；以及140M2180M2的四戶型共16戶占總戶數(shù)的8，滿足不同家庭對戶型的選擇要求。以滿足不同層次住戶的需要，全部為南北向條狀排列，廚衛(wèi)設(shè)施齊全，具有良好的日照、通風、與采光。建筑外觀設(shè)計豐富多彩、形體各異、富于變化。2）結(jié)構(gòu)方案小區(qū)內(nèi)建筑物全部為多層建筑，除臨街商業(yè)建筑底層采用框架結(jié)構(gòu)外，其余均采用用磚混結(jié)構(gòu)體系。三、電力工程1）小區(qū)電力，由東風北路上電網(wǎng)電纜引入。接10KV電源至高壓配電室，配電采用桿上變的形式，向小區(qū)內(nèi)所有建筑及路燈供電。2）小區(qū)內(nèi)道路采用庭院式路燈照明，小區(qū)電力線路采用電纜溝敷設(shè)方式，所有建筑物均按相應(yīng)防雷建筑物等級采取防雷措施。3）低壓線路均采用三相五線制供電方式以確保安全供電，正常情況下，不帶電的用電設(shè)備金屬外殼均應(yīng)與PE保護線相連。4）變壓器均采用節(jié)能變壓器，熒光燈均采用菲利浦節(jié)能熒光燈管，住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式延時節(jié)能開關(guān)。5）小區(qū)內(nèi)暫不考慮集中供熱供冷設(shè)施，所有住戶和公建場所按家用電力空調(diào)留足用電容量。四、弱電工程1）小區(qū)內(nèi)所有電話均考慮市話，由市電信局統(tǒng)一負責安裝，只預(yù)留電話線路接頭。2）在小區(qū)內(nèi)有線電視由東風北路干網(wǎng)上牽入，沿小區(qū)電纜溝敷設(shè)，再由支線引入各用戶。每住戶預(yù)留有線電視訊號插頭2個。3）小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)設(shè)電子探頭保安系統(tǒng)，與各住戶單元門禁保安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。五、給排水工程項目區(qū)目前已有市政上下水設(shè)施，只需增容和鋪設(shè)管線即可投入使用。1、用水量1）居民住宅生活用水居住區(qū)商住總面積為2326487，總戶數(shù)約為200戶，居住總?cè)丝陬A(yù)計可達700人。按居民生活用水標準300L/日人，總計用水量為210M3/D。2）公用建筑用水按10平方米一個工作人員，用水標準50L/日人。3）澆灑道路、場所用地澆灑道路用水指標為10L/平方米日。4）綠化用水綠化用水標準15L/平方米日。5）未預(yù)見水量未預(yù)見水量考慮為總用水量的20。6）總?cè)沼盟靠紤]日變化系數(shù)K日12。7）消防用水量以區(qū)域室外消火栓30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按3小時計。2、給水系統(tǒng)區(qū)域給水由市政管網(wǎng)供給，給水干管用一條DN200管從東風北路引入，引入管設(shè)水表計量，區(qū)域管網(wǎng)沿干道布置，管徑DN200保證安全供水。區(qū)域內(nèi)所有住宅引入支管自區(qū)域干管引出，呈枝狀至各幢建筑物，管徑據(jù)各幢用水量而定，取DN32DN150不等。3、排水系統(tǒng)區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。該市已有污水處理廠，區(qū)內(nèi)排水干管自南向北沿縱貫區(qū)中部干道布置，匯集區(qū)域內(nèi)主干管排至市政污水干管，最后送至污水處理廠，區(qū)域內(nèi)排水干管采用D500鋼筋混凝土管。小區(qū)內(nèi)排水支管從主干管南北兩邊往中間沿區(qū)內(nèi)支路鋪設(shè)，匯集各建筑物污水，道路地面雨水排至雨水干管，區(qū)內(nèi)排水支管管徑取D200D400不等。小區(qū)內(nèi)各建筑物排水采用雨水、污水分流排出，污水經(jīng)各幢化糞池處理后排至區(qū)域污水支管，建筑物排水管徑取DN50DN200不等。六、消防消防包括水消防、滅火器消防。1、水消防區(qū)域室外消防采用給水消防栓，沿區(qū)內(nèi)道路120M范圍內(nèi)設(shè)一個，消防管網(wǎng)與生活管網(wǎng)分開設(shè)置。2、滅火器在區(qū)域各建筑物內(nèi)適當位置配備手提式或推車式滅火器，滅火器的數(shù)量據(jù)各幢建筑物滅火等級要求分別采用配置基準A類，15平方米/A；B類，75平方米/B。第六章環(huán)境保護與節(jié)能一、環(huán)境保護地屬湘鄉(xiāng)市老城區(qū)北部，附近有優(yōu)美別致的商業(yè)步行街和大型的火車站綠廣場，是湘鄉(xiāng)的窗口和門戶位置，應(yīng)嚴格控制小區(qū)內(nèi)的廢氣、廢水排放，確保周邊環(huán)境不受廢氣、廢水的污染。生活垃圾統(tǒng)一集中處理，生活及生產(chǎn)污水經(jīng)適當處理后排入城市污水道，至城市污水處理廠集中處理后統(tǒng)一排放。二、綠化地處火車站大型綠化廣場南側(cè)，在總平面規(guī)劃中宜采用按組團分散布局的綠地規(guī)劃手法，以便于居民就近享用大型綠化廣場優(yōu)美的環(huán)境進行休憩、交往、文化娛樂。小區(qū)內(nèi)擬規(guī)劃兩處集中成片的小型綠地，各片綠地應(yīng)各具特色。點綴以風格迥異的小型公建以充分體現(xiàn)各個區(qū)域的標識感與歸屬感。全區(qū)注重宅前宅后小塊綠化的建設(shè)，多層住宅均設(shè)有住戶花園，片狀、線狀、點狀綠化以及外圍的綠化互相滲透、統(tǒng)一，形成火車站商業(yè)中心完整的綠化系統(tǒng)。三、節(jié)能1、優(yōu)先選用高效率水泵和電機；2、優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具；3、變壓器均采用節(jié)能變壓器；4、路燈均采用節(jié)能熒光燈管；5、住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式延時節(jié)能開關(guān)。第七章項目實施進度一、建設(shè)工期根據(jù)項目特點，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的基礎(chǔ)上周密安排，各項準備、施工工作交替進行，盡量縮短工期，以確保高效率地開展工程建設(shè)的全面工作和按時竣工，發(fā)揮作用。初步擬定項目總工期為16個月，其中前期工作3個月，項目施工期13個月。項目進度控制為A前期工作2009年4月2008年6月；B地基施工2009年7月2009年9月；C主體工程2009年9月2010年5月；D配套設(shè)施2010年6月2010年7月；項目進度安排2009年2010年工程編號工作時間（月）4567891011121234567891011121前期工作32基礎(chǔ)工程43主體工程84裝修工程35配套設(shè)施工程6二、項目招標方案根據(jù)中華人民共和國招標投標法及湖南發(fā)展計劃委員會制定的湖南工程建設(shè)項目可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定，本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。項目的招標均采用公開招標的方式。鑒于建設(shè)單位的實際情況，對照湖南省發(fā)展計劃委員會印發(fā)的湖南省工程建設(shè)項目自行招標試行辦法中對自行招標作出的規(guī)定A）具有項目法人資格（或者法人資格）；B）具有與招標項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；C）有從事同類工程建設(shè)項目招標的經(jīng)驗；D）設(shè)有專門的招標機構(gòu)或者擁有3名以上專職招標業(yè)務(wù)人員；E）熟悉和掌握中華人民共和國招標投標法及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。本項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標的組織形式。第八章投資估算及資金籌措一、投資估算1）依據(jù)土建工程依據(jù)湘鄉(xiāng)市近期竣工的類似工程竣工結(jié)算指標或初步設(shè)計概算指標進行估算，并參照湖南省建筑工程概算定額。設(shè)備安裝基本上采用設(shè)備廠家現(xiàn)行設(shè)備價格，少量型號不明的參照類似設(shè)備廠價進行估算，并相應(yīng)計取了設(shè)備運雜費。安裝工程利用設(shè)計單位的擴大估算指標或類似工程實際進行估算。其他費用包括土建費用、水電增容費、勘察設(shè)計費，按實際發(fā)生額和國家相關(guān)規(guī)定進行估算。2）估算結(jié)果整個工程估算投資總額為376780萬元，其中土地費用87144萬元，工程費用213555萬元，其它費用42711萬元，預(yù)備費17170萬元，建設(shè)期利息16200萬元，詳見工程投資估算表。工程投資估算表單位萬元序號項目內(nèi)容數(shù)量單位單位估價單位金額一土地費用1743畝50萬元/畝87144二工程費用2135551土建工程302萬600元/1810952土方及基礎(chǔ)配套工程3245921水、電、路等配套工程1122173122平整場地093萬方18元方167323綠化、環(huán)衛(wèi)159055三其他費用427111項目單位管理費二121362規(guī)劃、設(shè)計、勘察費二1532033招標代理費二364074工程監(jiān)理費二2553395開辦費二242716報建及審查費二1021355四項目預(yù)備費一二三517170五貸款利息150000萬元542年16200六總投資一二三四五376780二、資金籌措本項目資金來源主要來自以下幾個方面1、公司首期投資1000萬元。2、公司回收其他項目收入后，二期投資1270萬元。3、項目啟動后申請銀行貸款1500萬元。表82資金來源及使用計劃表位單位萬元序號項目第1年第2年第3年1資金來源25000040105526965911住宅建筑收入00016052816052812商業(yè)建筑收入000714484763213大型商場建筑收入000384005760014車庫建筑收入0003900390015出租房出租收入16土地出租收入17自營收入18其它收入19自有資金10000012678011長期借款150000000000111流動資金借款112短期借款113固定資產(chǎn)折舊114無形資產(chǎn)及攤銷115回收固定資產(chǎn)余值116回收經(jīng)營資金2資金運用2319623255217694921開發(fā)建設(shè)投資223862145679171722經(jīng)營資金當年增加額23銷售運營資金0005486539324貸款利息8100810000025經(jīng)營稅金及附加000162571600326土地增值稅3400127所得稅1983428應(yīng)付利潤29借款本金償還1500003盈余資金18038755341927104累計盈余資金1803893572286282第九章財務(wù)評價本次分析計算的項目總建筑面積為3018255平方米，計劃在16個月內(nèi)全部竣工。財務(wù)評價的主要依據(jù)1、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版；2、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；3、項目設(shè)計方案；4、房地產(chǎn)市場調(diào)查。一、銷售收入及銷售稅金估算1、銷售價格通過對湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價格情況，本次效益分析按住宅平均銷售價1380元/M2、商業(yè)建筑平均銷售價4500元/M2、大型商場建筑平均銷售價3200元/M2、車庫平均銷售價800元/的標準進行測算。根據(jù)項目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合湘鄉(xiāng)市當前房地產(chǎn)市場的實際銷售情況，本次財務(wù)分析將可以對外銷售的住宅23265M2、商業(yè)建筑2646M2、大型商場建筑3000M2、車庫97492，按100銷售計算。2、銷售收入項目的開發(fā)及銷售周期為3年（其中施工期為16個月），項目的計算周期按年考慮。項目住宅按建設(shè)完成當期銷售50，下一周期銷售完畢；項目商業(yè)建筑按建設(shè)完成當期銷售50，剩下的在下一周期銷售完畢；車位按建設(shè)完成當期銷售60，其余的在下一周期銷售完畢。根據(jù)項目可出售建筑面積及車庫，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計543934萬元。3、銷售稅金及附加根據(jù)國家及湘鄉(xiāng)市的有關(guān)稅收政策，項目應(yīng)按銷售收入的5繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7繳納城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3繳納教育費附加，以及其它稅費。項目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為32260萬元。項目銷售稅金及附加詳見附表91?？偝杀举M用估算項目的成本費用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、銷售費用等。1、開發(fā)建設(shè)成本項目開發(fā)建設(shè)成本包括土地開發(fā)費、建安工程費及其它費用等，詳細內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。2、管理費用管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計資料，綜合按銷售收入的2估算。3、銷售費用銷售費用主要包括銷售廣告費、工資及其它費用。根據(jù)項目的具體情況，綜合按銷售收入的3估算。4、項目總成本費用上述一、二、三項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為403976萬元。二、財務(wù)效益分析1、利潤估算項目根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）以及建設(shè)部2000年9月頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法的要求進行經(jīng)濟評價。項目所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的25全額計征。項目逐年的銷售收入扣除總成本費用及銷售稅金與附加、土地增值稅即得利潤總額，詳見附表93。項目計算期內(nèi)利潤總額為75389萬元；扣除所得稅18847萬元后的凈利潤為56541萬元。據(jù)此計算項目的成本利潤率。成本利潤率凈利潤/總成本費用56541/40397614002、貸款償還能力分析項目貸款1500萬元，年利率為54。根據(jù)項目的建設(shè)進度與銷售計劃安排，銀行借款本金擬安排在銷售完成當年償還，貸款期為2年。3、財務(wù)盈利能力分析通過項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量計算，在計算期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為23115萬元（IC8），按此計算其他各項財務(wù)評價指標詳見附表95。以上各項財務(wù)評價指標顯示，項目建成后，其經(jīng)濟效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達147，全部投資回收期只有243年（含建設(shè)期）。項目的資金來源與運用表情況詳見附表96。根據(jù)附表96可知，本項目每年累計盈余均大于或等于零，故從償債能力分析，項目是可行的。三、風險分析1、敏感性分析該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，對于本項目，影響經(jīng)濟效益最敏感的因素是房屋的銷售情況，當銷售收入下降10時，全部投資內(nèi)部收益率仍然達到79，說明該項目具有一定的抗風險能力。而其它因素只要加強內(nèi)部管理，對于該項目的經(jīng)濟效益影響很小。項目敏感性分析結(jié)果詳見表91。表91項目敏感性分析表序號項目財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（）投資回收期（年）1正常情況2311514702432投資變化2110433862224235221028458742493售價變化311036779025032104659821812362、投資風險分析項目的投資風險主要來自以下四個方面、市場銷售風險項目商業(yè)建筑及商品住宅面向全社會公開銷售，由于市場價格的波動將給銷售帶來不確定影響，此外，開發(fā)商的銷售組織也可能給項目帶來一定的不確定性，從而給住宅銷售帶來市場風險。、成本控制風險由于房地產(chǎn)市場及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升溫，近段時間以來建材價格有所上漲，這就必將直接增加建安成本，給項目開發(fā)帶來了增加投資成本的風險。、建設(shè)工期風險由于項目建設(shè)資金需要較大，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè)工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)風險。、工程質(zhì)量風險如果工程質(zhì)量存在的問題，將從多方面引發(fā)項目的系統(tǒng)風險，因此，應(yīng)在建設(shè)實施過程中抓好質(zhì)量管理，確保項目的工程質(zhì)量符合有關(guān)要求。四、財務(wù)評價結(jié)論綜上分析，項目主要財務(wù)評價指標如下全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）1470全部投資回收期（靜態(tài)）235年全部投資回收期（動態(tài)）243年所得稅后利潤總額56541萬元成本利潤率1400該項目在商品住宅、商業(yè)建筑按預(yù)定的銷售率對外出售時全部投資收益的經(jīng)濟可行性分析表明，本項目的財務(wù)指標滿足有關(guān)標準的要求。綜上所述，該項目的各項基礎(chǔ)條件已具備、時機已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。附表91銷售收入預(yù)測表單位萬元序號項目內(nèi)容可售面積單位單位估價單位金額萬元備注1住宅建筑收入233萬1380元/321055按均價2商業(yè)建筑收入026萬4500元/119080按均價3大型商場建筑收入030萬3200元/96000按均價4車庫建筑收入010萬800元/7799按均價5總收入299543934附表92項目稅費估算表單位萬元序號名稱合計第1年第2年第3年一收入5439340002742752696591住宅建筑收入3210550001605281605282商業(yè)建筑收入11908000071448476323大型商場建筑收入9600000038400576004車庫建筑收入7799000390