商業(yè)房地產(chǎn)不如住宅上海商業(yè)地產(chǎn)回顧及展望商業(yè)房地產(chǎn)，在其功能用途上，包含了辦公樓、酒店、零售、餐飲娛樂(lè)等非居住和工業(yè)的多種用途。本文中，我們主要涉及以零售、餐飲娛樂(lè)為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式方面，隨著市場(chǎng)供應(yīng)及需求的相繼改變，可以看到商業(yè)物業(yè)從沿街商店、百貨、大型和生活型購(gòu)物中心，到舊區(qū)和老房子的改造，都有著不同的發(fā)展機(jī)遇。沿街商店上海有著悠久的商業(yè)歷史，在南京東路步行街及淮海路商業(yè)街，我們不難看到很多歷史遺留下來(lái)的痕跡。在上海的消費(fèi)者心目中，上街逛街購(gòu)物是生活的必需。故此，沿街商店不論在過(guò)去還是現(xiàn)在都是上海商業(yè)的一大特色。百貨從傳統(tǒng)國(guó)內(nèi)百貨，到引入國(guó)際百貨經(jīng)營(yíng)者，國(guó)內(nèi)百貨業(yè)面對(duì)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，在汰弱留強(qiáng)的情況下，積極面對(duì)進(jìn)行的改革。在上海商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期，百貨是主要的一種經(jīng)營(yíng)模式。在南京路、淮海路及徐家匯，一些傳統(tǒng)的百貨與境外臺(tái)式、日式的百貨公司處處林立，帶動(dòng)上海零售商業(yè)的發(fā)展。大型購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心的發(fā)展也是近年上海商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)主要模式。大型購(gòu)物中心作為綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目的一部分，這些大型項(xiàng)目功能包含了辦公樓、酒店、公寓及大型購(gòu)物中心，形成獨(dú)立的全方位的個(gè)體，大多自給自足，并能形成商業(yè)氛圍、引聚人氣，逐漸成為新商業(yè)中心?；谄渚C合性功能，它所處的地理位置都以市中心為主，例如南京西路、淮海中路、徐家匯、虹橋、人民廣場(chǎng)、浦東小陸家嘴等主要商業(yè)區(qū)域。生活購(gòu)物中心位于新開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)，配合大量的新式住宅的落成及居民的入住，為滿足區(qū)內(nèi)居住人群對(duì)生活用品的基本需要，大量的國(guó)內(nèi)及國(guó)際大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入上海市場(chǎng)，建成大型的生活式購(gòu)物中心。這些生活購(gòu)物中心，在功能上包含了大賣場(chǎng)、大量的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施及服務(wù)類等，以滿足市民日漸提升的高質(zhì)量的生活需求。舊區(qū)改造、老房子在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)土地及物業(yè)新供應(yīng)的不足，更多的零售商在尋找現(xiàn)有購(gòu)物中心可提供的商機(jī)的同時(shí)，在合適的區(qū)域內(nèi)一些舊式的洋房成為了零售商的目標(biāo)。上海的老房子具有豐厚的文化歷史底蘊(yùn)，很多建于上世紀(jì)30年代，表現(xiàn)出中西文化強(qiáng)烈的融合。開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)模上，除了沿街商業(yè)之外，一般作為綜合性項(xiàng)目的配套，如辦公樓的服務(wù)配套、大型居住區(qū)的生活配套，它的規(guī)模大約平均在500010000平方米建筑面積。它為辦公區(qū)域的上班人士及居住區(qū)域的居民提供了餐飲、服務(wù)、娛樂(lè)及小部分零售商店等業(yè)態(tài)功能的組合。而購(gòu)物中心類型的商業(yè)物業(yè)，位于市中心內(nèi)的基于土地的稀有性，同時(shí)考慮零售商業(yè)與其他商業(yè)的協(xié)同效應(yīng)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益的關(guān)系，它的規(guī)模一般在3萬(wàn)到5萬(wàn)平方米的建筑面積。這樣規(guī)模的購(gòu)物中心，除了一部分的餐飲娛樂(lè)和服務(wù)設(shè)施外，更注重于零售商店的發(fā)展，零售商店的比例往往超過(guò)總面積一半以上，而零售專賣店可為開(kāi)發(fā)商提供較高的租金回報(bào)；而位于新開(kāi)發(fā)社區(qū)或新市鎮(zhèn)的購(gòu)物中心，基于土地可用空間較多，它們的規(guī)模一般在5萬(wàn)到10萬(wàn)平方米的建筑面積。如此龐大的物業(yè)空間，使它能容納更多的商業(yè)類別，考慮到所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群以外圍居民及所在社區(qū)或市鎮(zhèn)為主，以生活用品為主要的消費(fèi)品，所以這些生活型購(gòu)物中心，往往引入大型的賣場(chǎng)、家具、家電等大面積的商戶，同時(shí)配以生活必需的餐飲及娛樂(lè)等功能。地理區(qū)域傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，如南京東路、淮海中路、南京西路，吸引了一群固定和忠實(shí)的消費(fèi)者，它的輻射面為上海甚至是長(zhǎng)三角及全國(guó)的高端消費(fèi)者。歷史建筑群，基于歷史的遺留，外灘及市區(qū)內(nèi)老建筑物和老房子，往往吸引了國(guó)際的商戶。在上海宏觀經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)及中國(guó)入世后零售業(yè)全面開(kāi)放的情況下，更多的外商投資，特別是零售業(yè)針對(duì)上海市場(chǎng)的涌入，形成更多、更新、更高質(zhì)量的市場(chǎng)需求。而這些零售商所選取的理想商業(yè)區(qū)域仍然會(huì)是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。但在目標(biāo)市場(chǎng)供應(yīng)有限的前提下，國(guó)際零售商更看好具有歷史風(fēng)格的外灘及舊式老洋房，因此這類物業(yè)已成為市場(chǎng)的新焦點(diǎn)。預(yù)計(jì)，在未來(lái)兩到三年內(nèi)，將有更多新的國(guó)際知名品牌進(jìn)入上海，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)仍將是未來(lái)發(fā)展的中心。新的社區(qū)商業(yè)，隨著城市區(qū)域向外圍的擴(kuò)大，徐家匯、中山公園區(qū)域、五角場(chǎng)等非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也趁機(jī)發(fā)展起來(lái)。以徐家匯為例，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已經(jīng)成為上海除傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)外最為成熟及成功的新商業(yè)區(qū)域。而其他非中心區(qū)域的社區(qū)商業(yè)，也隨著基礎(chǔ)建設(shè)的完善及新居民的入住，慢慢形成，這可以在現(xiàn)時(shí)上海的幾個(gè)非中心城區(qū)中看到。市場(chǎng)需求之業(yè)態(tài)國(guó)際品牌，上海作為國(guó)際都市及中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)城市，它對(duì)于國(guó)際知名品牌，尤其是希望開(kāi)拓中國(guó)這龐大市場(chǎng)的，上海是具有很大吸引力的。同時(shí)南京西路及外灘于近年成功引入國(guó)際一線品牌，并取得良好的經(jīng)營(yíng)情況及市場(chǎng)效應(yīng)，也大大增強(qiáng)了零售商在上海發(fā)展的信心。對(duì)于高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目的需求也是更為殷切。餐飲娛樂(lè)，隨著更多的外籍、港澳臺(tái)地區(qū)人士在上海工作，對(duì)于高端的飲食及娛樂(lè)人文的需求也在不斷增加。各種高端的西餐、中餐、新派餐廳及酒吧在上海主要區(qū)域都能看見(jiàn)，而這一市場(chǎng)需求對(duì)物業(yè)的需求也在加大。商業(yè)房地產(chǎn)的成功通過(guò)引進(jìn)具有知名度的或可聚人氣的主力商戶，購(gòu)物中心能吸引區(qū)域性的消費(fèi)者，乃至以全市消費(fèi)者作為目標(biāo)商圈。同時(shí)通過(guò)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)業(yè)態(tài)及商戶的不斷調(diào)整、租金預(yù)期的調(diào)整，一般商業(yè)物業(yè)是需要經(jīng)過(guò)開(kāi)業(yè)初期的兩三年的培育期，3至5年的增長(zhǎng)期，及