目錄1項目總論411項目背景412可行性研究結(jié)論62項目建設(shè)內(nèi)容821項目概況822項目建筑規(guī)模概況83項目投資環(huán)境及市場研究931全椒概概況932全椒房地產(chǎn)與旅游市場分析114項目地塊解析1341項目位置1342本次可行性研究范圍1343項目地塊解析135項目定位及發(fā)展設(shè)想1451項目整體市場定位1452客戶定位1453價格定位146項目開發(fā)建設(shè)進度安排1661有關(guān)工程計劃說明1662施工橫道圖167環(huán)境保護及相關(guān)措施168新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用219投資估算及資金籌措2391項目總投資估算2392資金籌措2410銷售及經(jīng)營收入測定26101物業(yè)銷售收入估算26102銷售利潤2611財務(wù)分析28111贏利能力分析28112項目盈虧平衡分析2812項目運營管理2913項目拆遷安置計劃2914社會效益和影響分析2915可行性研究結(jié)論30附件一項目平面位置圖附件二項目規(guī)劃方案圖安徽神山旅游發(fā)展有限公司3附件三建設(shè)項目選址意見書附件四企業(yè)相關(guān)資料附件五驗資報告書1項目總論11項目背景111項目名稱神山國際生態(tài)精品農(nóng)業(yè)休閑度假村112開發(fā)公司安徽政和置業(yè)投資有限公司是安徽神山旅游發(fā)展有限公司唯一出資方，企業(yè)性質(zhì)是內(nèi)資有限公司，安徽神山旅游發(fā)展有限公司是本項目開發(fā)的法人主體。113企業(yè)簡介1131安徽政和置業(yè)投資有限公司一家新型高起點、標新立志擁有現(xiàn)代經(jīng)營管理模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2006年9月5日，公司注冊資本為人民幣2000萬元整，截止2008年12月份公司資產(chǎn)總計37145萬元，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及信息咨詢服務(wù)。政和置業(yè)公司現(xiàn)有的管理人員和在編人員絕大部分是大、中專以上學(xué)歷或相關(guān)專業(yè)的中、初級職稱，在經(jīng)歷了市場的風(fēng)雨后，已基本上形成了一系列科學(xué)的管理方式和市場應(yīng)變能力，為將來企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。政和人秉承“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，以“成就企業(yè)，造就人才，有益社會，服務(wù)大眾”的企業(yè)宗旨，為合肥人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅的美好家園。安徽神山旅游發(fā)展有限公司51132安徽神山旅游發(fā)展有限公司安徽神山旅游發(fā)展有限公司是安徽政和集團旗下一家創(chuàng)新型、高起點、經(jīng)營管理現(xiàn)代化的旅游地產(chǎn)企業(yè)，公司成立于2009年，公司注冊資本為人民幣1000萬元整。公司擁有一支年輕化、現(xiàn)代化、高素質(zhì)、高效率的專業(yè)管理團隊，公司現(xiàn)有管理人員平均年齡30歲，本科以上學(xué)歷占90以上，其中研究生占30以上，有專業(yè)的高、中、初級職稱人數(shù)占70，大多數(shù)管理人員具有多年大型旅游企業(yè)管理經(jīng)驗。公司將秉承“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，堅持“人的價值高于物的價值、社會價值高于企業(yè)價值”的核心價值觀，為社會創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)一流的旅游度假勝地。安徽神山旅游發(fā)展有限公司正在為建設(shè)中國優(yōu)秀旅游度假區(qū)而不懈拼搏，熱忱歡迎社會優(yōu)秀人才加盟。安公司成立后，通過租賃和掛牌取得了本項目土地，目前土地的權(quán)證正在辦理過程中。114研究工作依據(jù)1房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法2建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)3滁州市建設(shè)工程價格信息4企業(yè)的相關(guān)資料5本項目相關(guān)的優(yōu)惠政策。115項目開發(fā)所需辦手續(xù)（1）項目土地的權(quán)證取得本項目地塊擬于2009年12月20日通過國土部門掛牌取得，目前土地的各種權(quán)證正在辦理過程中。（2）項目進展目前項目設(shè)計處于規(guī)劃設(shè)計評審階段，工程地質(zhì)初步勘察已經(jīng)完成。目前正處于前期開發(fā)施工準備階段。由于項目所處地段目前仍為陌生區(qū)域，項目生活用水、污水排放、供電等市政配套設(shè)施由我方配合政府解決。（3）結(jié)論項目開發(fā)手續(xù)合理合法。12可行性研究結(jié)論121市場預(yù)測本項目距離市區(qū)約8公里，約20分鐘車程，同時，項目周邊居住積少量地緣性居民，本項目定位為面向周邊商務(wù)成功人士、社會精英、城市群高級白領(lǐng)、小資；產(chǎn)品檔次定位為中高檔次，最具超級的性價比的旅游度假休閑產(chǎn)品，根據(jù)對長三角市及項目周邊房地產(chǎn)市場的研究，本項目具有良好的自然環(huán)境及極高產(chǎn)品性價比，從客戶旅游度假階段分析，南京、安徽省、長三角區(qū)域已步入了遠區(qū)置業(yè)與城際度假并行的相對成熟階段而且郊區(qū)房地產(chǎn)銷售比例以及旅游收入日益安徽神山旅游發(fā)展有限公司7提高，有利于本項目周邊區(qū)域整體發(fā)展，因此，本項目經(jīng)過規(guī)模開發(fā)，成熟配套，便捷交通、幽雅環(huán)境等必將成為當?shù)亟?jīng)濟的亮點及區(qū)域名片。122工程建設(shè)進度項目計劃基本同步開始建設(shè)，2009年12月開工，計劃開發(fā)期為5年。20014年底竣工。123投資估算及資金籌措項目總投資為810億元，折合約15億美元。項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）1土地成本100002前期工程費50003建安工程700005管理費50006不可預(yù)見費50007財務(wù)費用50009合計100000項目綜合評價結(jié)論1項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款、銷售回款、經(jīng)營收入。2項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善產(chǎn)業(yè)功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。3項目經(jīng)濟效益屬行業(yè)正常水平項目主要經(jīng)濟指標序號項目單位指標1占地畝300002總建筑面積萬M2203項目總投資萬元1000004項目銷售收入萬元1150005稅后利潤萬元141756投資凈利潤率（稅后）141752項目建設(shè)內(nèi)容安徽神山旅游發(fā)展有限公司921項目概況項目總占地面積約3萬畝，總建筑面積為20萬平方米，其中公建及市政配套建筑面積為6000平方米。項目主要配套市政設(shè)施由項目自身配套解決，如在項目區(qū)附近建設(shè)自來水廠、污水處理廠、變電所及天然氣站等，所有設(shè)施僅供項目本身服務(wù)。項目地塊控制指標序號用地性質(zhì)用地面積（畝）容積率1綜合用地300000521項目建筑規(guī)模概況序號物業(yè)類型建筑面積（萬M2）1生態(tài)居住152商業(yè)23體育運動休閑24綜合配套13項目投資環(huán)境及市場研究31縣城概況311地理位置全椒縣位于安徽省最東部，與經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)山水相連，是安徽以及中西部地區(qū)實施“東向戰(zhàn)略”，融入長三角的通道前沿，也是長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。所在北緯31513215，東經(jīng)1174911825。東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里。人口面積全縣總?cè)丝?6萬人，縣城（襄河鎮(zhèn)）人口11多萬人，總面積1568平方公里，東西長58公里，南北長44公里。耕地面積4萬公頃。312交通資源陸路交通方面，境內(nèi)將有兩條高速公路，三條高速鐵路，有六個高速公路道口，兩個火車站。兩條高速公路是指合寧高速和和正在安徽神山旅游發(fā)展有限公司11規(guī)劃設(shè)計的沿江高速。三條高速鐵路是南京西安的寧西鐵路和滬漢蓉城際快速通道以及正在建設(shè)中的京滬高速鐵路,寧西鐵路、滬漢蓉城際鐵路已通車運營。京滬高速在全椒縣縣城東北；空運方面，縣城距南京祿口國際機場和合肥駱崗機場僅1小時里程，即在一小時之內(nèi)可以同時選擇兩個機場。水運方面，距全國最大的內(nèi)陸港口南京新生圩港僅一小時里程，境內(nèi)400噸位船舶可通過六級航道直達長江。313氣候地質(zhì)屬北亞熱帶向暖溫帶過渡性氣候,春季溫和多變，夏季炎熱多雨,秋天天高氣爽，冬天寒冷干燥，常年風(fēng)向多為東北風(fēng)，年平均氣溫1540C,年平均降水量840980MM,全年無霜期大于210天。土壤養(yǎng)分缺磷，有機質(zhì)和全氮含量偏低，速效鉀含量偏上，PH值為中性。314歷史文化全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河儒林外史的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊深厚的土地上。315經(jīng)濟發(fā)展2007年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值414億元，比上年增長136。實現(xiàn)財政收入321億元，增長366。全社會固定資產(chǎn)投資完成322億元，增長820。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資16244元，增長295。農(nóng)民年人均純收入4061元，增長222。年末金融機構(gòu)各類存款余額達428億元，增長97；貸款余額達239億元，增長175。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額145億元，增長173。全椒以“生態(tài)立縣、科教興縣、工業(yè)富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。擁有皖東第一家上市公司全柴動力股份有限公司等一批骨干企業(yè)，已經(jīng)形成了機械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)的五大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)基礎(chǔ)較為厚實。316開發(fā)區(qū)概況安徽省全椒綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于縣城北郊，總體規(guī)劃面積1118平方公里，規(guī)劃控制區(qū)域面積17平方公里，以汽車及汽車零部件、機械制造、電子電器、農(nóng)副產(chǎn)品加工、輕紡出口產(chǎn)品加工、物流配送、三產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，著力培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無污染產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)采用“一區(qū)多園”的模式，設(shè)立綜合工業(yè)園、省投電子工業(yè)園、全柴工業(yè)園、商景投資園和綜合服務(wù)區(qū)、居住休閑區(qū)、倉儲區(qū)等生產(chǎn)基地和生活社區(qū)，是唯一被中國歐盟商會向其成員推薦的縣級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。32全椒縣區(qū)域近年來整體市場變化態(tài)勢整體概述滁州緊鄰長三角，周邊市場潛力巨大，資源十分豐富。近年來，滁州市積極推進與南京的同城化步伐，目前已在產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、機制和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個領(lǐng)域與南京實現(xiàn)了同城化對接。根據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略，安徽皖江城市帶即將被列入全國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，而享有地利之便的滁州將成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地和第一站，這也是廣大投資商們的關(guān)注點之一。安徽神山旅游發(fā)展有限公司13近年來，該市通過在農(nóng)村推進的村莊整治和土地置換，騰出了大量發(fā)展用地供企業(yè)選擇。去年以來，該市不斷強化機關(guān)效能建設(shè)，打破了企業(yè)落戶、項目落地過程中的瓶頸問題，縮短了審批流程，簡化了辦事程序，降低了企業(yè)成本33地產(chǎn)市場概述全椒縣目前的房地產(chǎn)住宅以老建筑樣式居多，因城市土地資源豐富和人們長久以來多年的生活習(xí)慣導(dǎo)致以前的住宅多為平房和四五層的普通多層樓房，隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展進程，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)也都向著規(guī)?；?、產(chǎn)品檔次化方向發(fā)展，只是目前吸收和引進的先進理念還很缺少，主要表現(xiàn)在住宅房型的外觀、戶型、景觀等規(guī)劃設(shè)計的滯后性上。市場調(diào)查統(tǒng)計顯示2008年多層住宅市場開發(fā)量增幅較大，共包含原有項目的后期建設(shè)和多個新項目的建設(shè)，上市總量約達到30萬，08年全椒縣房源供應(yīng)基本滿足市場需求，在進入09年到現(xiàn)在，市場需求量增大。3409年的房地產(chǎn)開發(fā)主要下特征（）開發(fā)規(guī)模擴大。今年經(jīng)濟復(fù)蘇，全椒加快了舊城改造的步伐，帶動了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計劃投資保持了較強的增長勢頭，開發(fā)規(guī)模明顯擴大。（）開發(fā)后勁增強。隨著城市化進程的加快，今年全椒縣的新開工項目增多，土地開發(fā)投資加大，土地購置面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)后勁增強。（）產(chǎn)銷銜接脫鉤。今年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增加投資的同時，加大了對商品房銷售的力度，使商品房的產(chǎn)銷銜接脫鉤，銷略大于產(chǎn)的供求狀況。（）商品房銷售勢頭良好，個人購房踴躍。隨著住房制度改革的深化和人們投資住房理念的進一步增強，今年全椒縣商品房銷售火熱。（）商品房開發(fā)品牌意識增強。目前全椒縣商品房開發(fā)顯著特點是開發(fā)企業(yè)更注重品牌意識，在保證商品房開發(fā)質(zhì)量和適用功能外，開發(fā)企業(yè)在房屋結(jié)構(gòu)、外觀造型、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等方面增加投資，形成了各開發(fā)企業(yè)風(fēng)格迥異的建筑特色。進入2009年，全縣將動工多處大規(guī)模的舊房改造項目和超大規(guī)模的住宅社區(qū)的興建，但產(chǎn)品建設(shè)仍停留在單一化的普通多層住宅，房價也在已每年12左右的速度不斷攀升。全椒縣住宅市場和商業(yè)市場的發(fā)展建設(shè)與其它同類城市相類比，住宅市場開發(fā)量較大，但開發(fā)理念相對落后，具備現(xiàn)代化居住環(huán)境和高質(zhì)量的住宅十分缺乏?？梢灶A(yù)測，全椒縣房地產(chǎn)市場新一輪的開發(fā)高潮期即將到來，升值空間和潛力較大，可以斷言全椒縣未來五年極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)；關(guān)鍵在于開發(fā)經(jīng)營者是否具備獨到的眼光、超前的意識運用正確的策安徽神山旅游發(fā)展有限公司15略挖掘出市場的空白點。4項目地塊解析項目位置（見附圖）。本次可行性研究范圍序號用地性質(zhì)用地（畝）容積率1綜合用地300000141項目地塊解析411地表狀況項目地塊內(nèi)為林地、農(nóng)田、荒地、水塘等，地塊內(nèi)開發(fā)強度較低，周邊湖水環(huán)繞，且無任何工業(yè)設(shè)施。412周邊配套狀況目前地塊內(nèi)幾乎無任何配套設(shè)施，所有配套設(shè)施基本由我司解決。其中，正式用電由市供電公司提供10KV供電線路至地塊紅線邊，自來水水源取自，污水經(jīng)達標處理后排放至政府指定區(qū)域。商業(yè)設(shè)施位于本次項目開發(fā)范圍之內(nèi)，其他設(shè)施將陸續(xù)建成。413規(guī)劃建筑面積序號物業(yè)類型建筑面積（萬M2）1住宅可售154建筑面積總計20安徽神山旅游發(fā)展有限公司175項目定位及發(fā)展設(shè)想51項目整體市場定位根據(jù)對項目的優(yōu)劣分析及周邊項目競爭狀況分析，我們考慮本項目適宜定位為最具性價比的旅游度假區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。52客戶定位根據(jù)我們的項目特性，我們的客戶主要定位為社會精英、成功人士、商務(wù)人員、高級白領(lǐng)、政府機關(guān)以及社會團體等等。53價格定位通過對南京市及項目周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)查及本項目已開發(fā)項目發(fā)展狀況，本項目主要運用市場比較法分析得出初步價格建議。物業(yè)類型銷售均價（元/M2）生態(tài)住宅單價8000其他物業(yè)暫不考慮銷售說明上述銷售單價是毛坯交房標準。6項目開發(fā)建設(shè)進度安排61有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、市場承接力等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下項目計劃基本同步開始建設(shè)，2009年12月開工，計劃開發(fā)期約為58年。2017年全部竣工。62項目總進度計劃圖詳見附表17環(huán)境保護及相關(guān)措施71建設(shè)項目環(huán)境現(xiàn)狀（1）項目地理位置本項目位于全椒縣西北部，界于南京市和合肥市之間，南部與寧合高速通道相鄰，距離全椒縣城約10公里，交通便捷，屬于長三角與中部省份結(jié)合帶。（2）土地利用現(xiàn)狀現(xiàn)狀土地利用強度不足千分之一，主要為居住用地，地塊內(nèi)開發(fā)程度低，因此無公共服務(wù)設(shè)施，無市政公用設(shè)施。（3）建設(shè)項目水文、氣象本地塊以山體及林地為主，擁有良好環(huán)境條件的同時，必須處理環(huán)境與人協(xié)調(diào)的生態(tài)問題。作為區(qū)域級的景觀區(qū)，因此地塊臨近的部分應(yīng)做好周邊的綠化及保護規(guī)劃，留有足夠的綠化開敞空間，并且盡量處理好水域、山體、林地、居住區(qū)的之間各種關(guān)系，避免大面積的改造水面、河道、山體等。本項目所在地屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，空氣濕潤，四季分明。雨量適中，常年平均降水量1000毫米。日照充足，年平均氣溫167。全年無霜期230天。除偶遭水旱外，無其它自然災(zāi)害。（4）道路交通現(xiàn)狀地塊內(nèi)部道路為以前上山砍伐小道，道路未成系統(tǒng)，道路寬度約為25米。地塊外圍公交不可達，內(nèi)部并無其他交通設(shè)施。72建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響廢氣本項目施工期主要廢氣污染源為施工揚塵及裝飾工程中油漆、涂料等產(chǎn)生的有機廢氣；營運期主要是居民煤氣燃燒廢氣及地下車庫尾氣，污水處理廠未建成之前污水處理設(shè)施運營時產(chǎn)生的廢氣等。廢水本項目施工期廢水主要來自施工活動自身產(chǎn)生的污水及施工人員的生活污水；營運期廢水主要是居民日常生活產(chǎn)生的廢水及會所產(chǎn)生的污水等。噪聲本項目施工期噪聲主要來自施工機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲；營運期噪聲主要來變電箱運行時產(chǎn)生的噪聲、汽車車庫的交通噪聲級人員社會活動噪聲等。固體廢物本項目施工期固體廢物主要來自基坑開挖產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包裝桶及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等；營運期的固體廢物主要是居民日常生活產(chǎn)生的垃圾、公建產(chǎn)生的垃圾等。73環(huán)境保護的主要措施731廢氣（1）建設(shè)期安徽神山旅游發(fā)展有限公司21施工單位對主要產(chǎn)塵部位采取灑水抑塵，抑塵效率可達65以上；大風(fēng)天氣進行覆蓋、4級風(fēng)以上天氣不進行揚塵作業(yè)；運輸車輛進入施工場地應(yīng)低速行駛，或限速行駛，減少產(chǎn)塵量；對施工期現(xiàn)場四周加設(shè)高約3米的圍墻等措施以降低施工期揚塵對外界的污染。爆破過程嚴格按照爆破安全規(guī)程（GB67222003）要求進行，并在爆破過程中覆蓋爆被，能夠有效地防止爆破粉塵的產(chǎn)生。項目選用符合國家質(zhì)量標準的綠色人造板材、膠粘劑、涂料、墻紙等裝修材料，嚴格按照標準的裝修工藝和流程施工，將裝修過程中有害物質(zhì)的排放降至最低。（2）營運期使用的小汽車發(fā)動機排放的尾氣要符合輕型汽車污染物排放標準（GWPB11999）的要求。在各類氣象條件下對環(huán)境影響貢獻值均低于評價標準限值，各敏感點的疊加濃度均滿足評價標準要求。不會對周圍大氣環(huán)境造成明顯影響。建議區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理工藝采取好氧生物處理工藝并采用反應(yīng)器負壓運行，管道收集，活性炭過濾方式處理居民區(qū)內(nèi)污水處理產(chǎn)生的惡臭，能夠滿足惡臭污染物排放標準（GB145541993）的要求。732廢水（1）建設(shè)期施工期生產(chǎn)廢水水質(zhì)較清，主要含有懸浮物等，本項目擬建立污水處理設(shè)施，在區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理設(shè)施建成之前，要求在施工場地建立旱廁，污水等定期運往農(nóng)田施肥，不外排；區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理設(shè)施建成運行之后，施工期生活污水經(jīng)處理達標后，經(jīng)本工程污水管網(wǎng)排放。（2）營運期污水處理廠未建成之前，區(qū)內(nèi)設(shè)污水處理設(shè)施，采用生物接觸氧化工藝處理區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生的生活污水。出水能夠達到污水綜合排放標準（GB89781996）一級標準限值要求。污水處理廠建成之后，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)污水管網(wǎng)最終進入污水處理廠處理。733噪聲（1）建設(shè)期施工期噪聲主要來源于基礎(chǔ)工程土石方的爆破聲，固廢外運、建筑材料運輸、土石方外運等產(chǎn)生的交通噪聲，施工期間施工作業(yè)噪聲及施工機械噪聲等。擬采用的環(huán)保措施主要有對施工期現(xiàn)場四周加設(shè)高約3M的圍墻，以降低噪聲污染；盡量使用低噪聲的建筑施工機械；施工現(xiàn)場應(yīng)合理布置；對于爆破噪聲，采用多排孔微差擠壓式爆破，梅花形布孔；在設(shè)計邊坡輪廓線上設(shè)光面爆破孔（斜孔）；清渣后預(yù)留保護層用小炮消除等，可使爆破符合城市區(qū)域環(huán)境振動標準的要求。安徽神山旅游發(fā)展有限公司23（2）營運期營運期噪聲主要是區(qū)內(nèi)車輛噪聲、配套設(shè)備噪聲和周圍道路的交通噪聲。對于進出區(qū)內(nèi)的車輛應(yīng)禁鳴喇叭、減速慢行、設(shè)路障等，減少車輛噪聲對住宅區(qū)居民的影響；各設(shè)備間應(yīng)設(shè)計獨立基礎(chǔ)，配套設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，設(shè)減震器、橡膠接頭，墻壁設(shè)吸音材料及隔音門；對于道路交通噪聲，加強綠化。噪聲排放符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB309693）中的相應(yīng)標準要求，不會對區(qū)域聲環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。734固體廢物（1）建設(shè)期盡量避免土石方的外運，本工程內(nèi)部填土；對于建筑垃圾要分類收集，集中存放，將其中可作為原材料再生利用的成分進行回收再利用，其他成分進行填埋處理。（2）營運期居民和辦公產(chǎn)生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由環(huán)衛(wèi)部門定期外運至城市垃圾場處理；商業(yè)垃圾，主要為外包裝垃圾，大多為可再利用的物品，由相關(guān)單位統(tǒng)一回收處理；辦公垃圾中的硒鼓、廢舊電池不應(yīng)與生活垃圾混裝，物業(yè)管理應(yīng)及時提醒，并集中收集后交有關(guān)部門統(tǒng)一處置。74環(huán)境影響評價結(jié)論741項目選址合理性本工程選址處地理位置優(yōu)越，信息暢通，水、電、氣等配套設(shè)施齊全，且區(qū)內(nèi)占地為住宅用地，用地手續(xù)已經(jīng)得到了膠南市國土資源局的審批，因此本項目符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，項目選址是可行的。742環(huán)境現(xiàn)狀評價結(jié)論評價區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀總體良好，符合環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準的要求，且有較大的環(huán)境容量；如山湖的現(xiàn)狀水質(zhì)按類標準衡量。地區(qū)地下水質(zhì)良好；白天和夜間聲環(huán)境質(zhì)量能夠達到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB3096932類標準要求，聲環(huán)境質(zhì)量良好。743施工期環(huán)境影響評價結(jié)論區(qū)內(nèi)完全建成入住還需約16個月左右，在此期間將不可避免地對周圍居民，以及區(qū)域環(huán)境造成較大范圍的明顯影響，主要集中于施工機械噪聲、進出運輸車輛噪聲、道路和工地揚塵、建筑垃圾堆放等問題，由于施工期只是暫時的，只要建設(shè)方能夠嚴格按照本報告中所述的環(huán)境保護措施進行施工，則施工期對周圍環(huán)境的影響是可以接受的。安徽神山旅游發(fā)展有限公司25744建成營運期環(huán)境影響評價結(jié)論本項目廢氣、廢水和噪聲均可實現(xiàn)達標排放，不對周圍環(huán)境造成影響。本項目用地選址符合規(guī)劃，項目有很好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，可以把先進的國際化都市發(fā)展理念、經(jīng)營管理模式引入和縣，將如山湖開發(fā)成生態(tài)、休閑、旅游、別野融為一體的生態(tài)旅游勝地。因此認為，在全面落實本報告提出的各項環(huán)保措施的基礎(chǔ)上，切實做到“三同時”，并在使用期內(nèi)持之以恒加強管理，從環(huán)保角度來看，主要污染物做到達標排放，項目建設(shè)對周圍環(huán)境影響不大，本項目的建設(shè)是可行的。8新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用是保證住宅功能和舒適度的前提下，要堅持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放到首位。在規(guī)劃、設(shè)計、建造、使用、維護全壽命過程中，盡量減少能源、土地、水和材料等資源的消耗，并盡可能對資源進行循環(huán)利用，實現(xiàn)資源節(jié)約和循環(huán)利用的住宅。節(jié)能一是通過科學(xué)的規(guī)劃布局、合理的功能分區(qū)以及住區(qū)布置；二是通過建筑朝向、體形系數(shù)等規(guī)劃設(shè)計手段；三是通過提高建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能以及設(shè)備和管線的節(jié)能，來減少能源消耗。在建筑圍護材料中，本項目將優(yōu)先選用輕質(zhì)墻體材料、斷橋鋁合金窗體材料、塑鋼門窗環(huán)保材料、外墻保溫材料等環(huán)保節(jié)能建筑材料，以減少使用能耗、減小建筑全壽命使用成本，主要節(jié)能措施如下在工程建設(shè)中普遍應(yīng)用了傳熱系數(shù)低、隔熱效果好的加氣混凝土隔熱層技術(shù)；采用密封性好、節(jié)能作用明顯的塑鋼門窗以及外墻雙層玻璃技術(shù)；嚴格按照國家強制標準審查窗墻面積比；開展墻體材料革新工作，外墻材料重點推廣應(yīng)用隔熱性能好的加氣混凝土砌塊；是使用環(huán)保、節(jié)能型聚苯乙烯板建筑材料，增強建筑維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能；是積極引導(dǎo)可再生能源太陽能的應(yīng)用，住宅區(qū)內(nèi)普遍使用太陽能、安裝了太陽能路燈；充分利用地下水做為自然冷源，在夏季作為冷卻水為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量。節(jié)水一是在項目規(guī)劃中，充分考慮水資源開采利用與補給的平衡關(guān)系，以及城市供水與排水系統(tǒng)對節(jié)水的有效性；二是在住宅區(qū)內(nèi)中，通過雨水收集利用、生活廢水收集與處理回用等住宅節(jié)水措施和設(shè)備，解決非優(yōu)質(zhì)用水的來源；三是在住宅區(qū)內(nèi)中，通過分質(zhì)供水、推廣應(yīng)用節(jié)水器具等住宅節(jié)水措施與設(shè)備，節(jié)約用水。節(jié)材一是本項目推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如高強安徽神山旅游發(fā)展有限公司27混凝土、高強鋼筋等）；二是本項目所有物業(yè)均實行一次裝修到位的可選式菜單，減少耗材、耗能和環(huán)境污染。9投資估算及資金籌措91項目總投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為100000萬元（含地價，折合美元15億美元），詳見下表項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）1土地成本100002前期工程費50003建安工程700005管理費50006不可預(yù)見費50007財務(wù)費用50009合計100000911總投資估算說明（1）土地成本根據(jù)土地出讓與租賃價格，本項目土地成本分攤成本為33萬元/畝，計30000畝，土地總價約10000萬元。安徽神山旅游發(fā)展有限公司29（2）前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費、政府規(guī)費等，費用確定主要參考近期行政事業(yè)性收費一覽表及本項目的優(yōu)惠政策，項目前期費用5000萬元。（3）建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室內(nèi)外配套工程等，此項費用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。費用確定主要參考近期市建筑工程價格信息，項目建安工程費為70000萬元。（4）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述3項之和的05計取，項目管理費為5000萬元。（5）不可預(yù)見費由于項目拆遷主要由于政府牽頭、企業(yè)配合，項目其他費用已充分考慮，同時我公司控制項目成本能力較強，不可預(yù)見費按總投資的05計取較為合理，項目不可預(yù)見費為5000萬元。（6）財務(wù)費用目前項目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，加上少量貸款，財務(wù)費用預(yù)計為5000萬元。92資金籌措目前項目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，則全部為自有資金，項目資金構(gòu)成序號項目資金萬元比例1自有資金30000302銀行融資10000103銷售收入60000604總投資10000010010銷售及經(jīng)營收入測定101物業(yè)銷售收入估算1011項目銷售收入測算項目所有銷售收入均基于毛坯交房標準，銷售過程中將根據(jù)客戶需求，提供精裝修菜單，銷售單價亦將隨之調(diào)整。物業(yè)類型單位面積（萬M2）銷售均價元/M2