中國(guó)海陽(yáng)水上歐洲風(fēng)情園項(xiàng)目可行性方案目錄10概要520項(xiàng)目背景分析521旅游資源522海陽(yáng)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀530投資環(huán)境分析631關(guān)于海陽(yáng)旅游項(xiàng)目可行性的SWOT分析報(bào)告6311優(yōu)勢(shì)7312劣勢(shì)8313機(jī)會(huì)10314挑戰(zhàn)1032總結(jié)1140項(xiàng)目概述1141項(xiàng)目特點(diǎn)11COM水城12COM保人性化12COM情1342項(xiàng)目規(guī)劃14COM園14COM國(guó)風(fēng)情園15COM園20COM物街2150項(xiàng)目營(yíng)銷策略2251客源市場(chǎng)分析22511旅游市場(chǎng)目標(biāo)22512旅游客源概況22513大型會(huì)議演出活動(dòng)接待22514集群接待2352營(yíng)銷戰(zhàn)略23521定位23522項(xiàng)目功能分析24523營(yíng)銷策略2460項(xiàng)目籌建2561投資人以及支持組織及企業(yè)25611投資商25612來(lái)自國(guó)外組織機(jī)構(gòu)的支持2662項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容27621道路橋梁工程27622旅游環(huán)保和安全配套工程27623海邊旅游觀光及水渠湖泊工程27624旅游景點(diǎn)建筑廣場(chǎng)雕塑28625游樂設(shè)施28626歐洲風(fēng)情住宅小區(qū)2863項(xiàng)目投資估算29631道路29632旅游環(huán)保和安全配套工程29633水上旅游相關(guān)項(xiàng)目29634旅游景點(diǎn)建筑廣場(chǎng)雕塑30635游樂設(shè)施30636建筑31637其他費(fèi)用累計(jì)3164項(xiàng)目總投入3165項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃3270項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析3471基本假設(shè)3472基本根據(jù)3473投資項(xiàng)目效益的測(cè)算35731食宿收入35732游樂收入35733休閑收入36734購(gòu)物和其他收入3674投資回報(bào)周期3680項(xiàng)目社會(huì)收益和風(fēng)險(xiǎn)3781項(xiàng)目社會(huì)收益3782投資風(fēng)險(xiǎn)38821政策文化差異38822開發(fā)投資大成本高38823無(wú)回報(bào)和低回報(bào)投資比例大39824成本回收周期過(guò)長(zhǎng)3990結(jié)論3910概要本著嚴(yán)謹(jǐn)性前瞻性的原則本報(bào)告就擬在海陽(yáng)市建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園綠色旅游項(xiàng)目的提議作了可行性研究該項(xiàng)目集吃住行游娛購(gòu)為一體重點(diǎn)突出水城環(huán)保異域風(fēng)情的特點(diǎn)力在先行填補(bǔ)海陽(yáng)乃至國(guó)內(nèi)的水上綜合環(huán)保旅游項(xiàng)目空白經(jīng)過(guò)最終論證本報(bào)告得出此項(xiàng)目不僅具有較高的長(zhǎng)期投資回報(bào)價(jià)值而且將有利于海陽(yáng)市整體城市形象改善和提高的結(jié)論20項(xiàng)目背景分析21旅游資源海陽(yáng)市旅游資源比較豐富例如萬(wàn)米海灘招虎山等然而因?yàn)橄鄬?duì)薄弱的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使這些旅游資源未能得到充分開發(fā)利用相當(dāng)多的旅游資源甚至仍然處于閑置狀態(tài)因此海陽(yáng)潛在的旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮牡靥師熍_(tái)威海青島旅游區(qū)的中心地帶賦予了海陽(yáng)市旅游業(yè)發(fā)展旅游地區(qū)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的機(jī)遇同時(shí)也帶來(lái)了海陽(yáng)市自身旅游特點(diǎn)不突出優(yōu)勢(shì)不明顯造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力和挑戰(zhàn)22海陽(yáng)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀海陽(yáng)旅游業(yè)的發(fā)展是十分迅速的根據(jù)投資方人員的實(shí)地調(diào)查和于先生和張先生的介紹近年來(lái)已經(jīng)有招虎山森林公園叢麻禪院云頂旅游區(qū)等多個(gè)旅游項(xiàng)目在海陽(yáng)開發(fā)完成海陽(yáng)還有約60家高中檔餐廳5家星級(jí)酒店可同時(shí)接待游客3000人2006年海陽(yáng)共接待國(guó)內(nèi)外游客約136萬(wàn)人次旅游業(yè)的總收入達(dá)669億元人民幣約占海陽(yáng)全年GDP的56另一方面海陽(yáng)的旅游業(yè)還面臨著一些問題1旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈不完整市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善2由于缺少大型公司企業(yè)的參與市內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)模較小發(fā)展水平也處于剛剛起步階段3沒有已開拓的市場(chǎng)和完善的城市品牌4游覽區(qū)內(nèi)缺少人性化的設(shè)施和資源環(huán)境方面的保護(hù)措施5與其他旅游城市和旅游區(qū)之間的交流有待加強(qiáng)綜上所述借助得天獨(dú)厚的旅游資源近些年海陽(yáng)的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展今后旅游業(yè)發(fā)展的潛力巨大而且旅游市場(chǎng)拓展空間豐富但是由于缺乏龍頭旅游企業(yè)帶動(dòng)市政配套建設(shè)跟不上旅游品牌薄弱等因素海陽(yáng)旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力仍然無(wú)法與青島煙臺(tái)等周圍知名旅游城市相比因此海陽(yáng)旅游業(yè)的騰飛需要一個(gè)有實(shí)力的旅游企業(yè)來(lái)開發(fā)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源建設(shè)一個(gè)集吃住行游娛購(gòu)為一體的旅游項(xiàng)目開拓中高檔消費(fèi)旅游市場(chǎng)以及一個(gè)過(guò)硬的旅游品牌充分釋放海陽(yáng)市旅游行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ω鶕?jù)對(duì)市場(chǎng)空間分析我方計(jì)劃在海陽(yáng)投資興建一座大型主題公園水上歐洲風(fēng)情園以填補(bǔ)中國(guó)旅游市場(chǎng)的空白30投資環(huán)境分析31關(guān)于海陽(yáng)旅游項(xiàng)目可行性的SWOT分析報(bào)告為了保證項(xiàng)目評(píng)估的科學(xué)性準(zhǔn)確性在此分析報(bào)告中我們采用了SWOT這一個(gè)專門用于商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)用工具基于我方人員于2007年的實(shí)地考察評(píng)估報(bào)告以及張先生的介紹今總結(jié)出關(guān)于投資海陽(yáng)旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面的要點(diǎn)如下311優(yōu)勢(shì)地理位置地理位置是一個(gè)旅游項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素之一海陽(yáng)位于黃海之濱膠東半島的南翼被喻為東方夏威夷作為國(guó)務(wù)院認(rèn)可的首批開放城市海陽(yáng)處于被煙臺(tái)青島和威海所環(huán)繞的中心地帶地理位置十分優(yōu)越氣候由于獨(dú)特的地理位置海陽(yáng)屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候四季分明雨量充沛冬無(wú)嚴(yán)寒夏無(wú)酷暑無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)200余天宜人的氣候非常適合旅游觀光和居住萬(wàn)米金沙灘得天獨(dú)厚的自然資源也成為我方選擇海陽(yáng)的一個(gè)重要原因海陽(yáng)的萬(wàn)米沙灘沙粒均勻平整如毯是天然的海水浴場(chǎng)足以與在世界上享有盛譽(yù)的西班牙陽(yáng)光海灘相媲美本土政府支持近年來(lái)海陽(yáng)市政府推行了一系列鼓勵(lì)開發(fā)及發(fā)展本土旅游業(yè)的政策外商投資海陽(yáng)旅游業(yè)將受到市政府的支持和幫助并給予政策的傾斜和優(yōu)惠得天獨(dú)厚的自然環(huán)境以及本地政府的大力支持使我們對(duì)海陽(yáng)旅游項(xiàng)目的成功充滿信心312劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施這里所說(shuō)的基礎(chǔ)設(shè)施不僅包括公路鐵路機(jī)場(chǎng)通訊水電煤氣等公共設(shè)施即俗稱的基礎(chǔ)建設(shè)而且包括教育科技醫(yī)療衛(wèi)生體育文化等社會(huì)事業(yè)即社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施雖然市政府已經(jīng)關(guān)注并致力于海陽(yáng)市公共設(shè)施以及社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)但當(dāng)前的條件很難以滿足日益發(fā)展的旅游業(yè)需求污染印象根據(jù)西方媒體的報(bào)道中國(guó)的污染非常嚴(yán)重例如近期紐約時(shí)報(bào)的一篇報(bào)道題為中國(guó)在咆哮污染已經(jīng)達(dá)到致命的邊緣公眾健康已經(jīng)受到嚴(yán)重威脅據(jù)統(tǒng)計(jì)污染使癌癥成為中國(guó)最重要的高發(fā)致命病癥大氣的污染致使每年有數(shù)以千計(jì)的患者死亡接近5億人無(wú)法喝到達(dá)到飲用標(biāo)準(zhǔn)的水諸如上述的一系列報(bào)道使很多西方民眾形成了中國(guó)是一個(gè)污染嚴(yán)重的國(guó)家的認(rèn)識(shí)因此很難讓他們相信中國(guó)能成為一個(gè)天堂般的旅游勝地并選擇中國(guó)作為他們假日旅游的目的地核電站的設(shè)立位于海陽(yáng)市東南部海邊的海陽(yáng)核電站首期工程計(jì)劃2010年兩臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電對(duì)于核能發(fā)電在國(guó)際專業(yè)領(lǐng)域里一直是褒貶不一主要原因之一就是核能發(fā)電作為一項(xiàng)新型的能源技術(shù)對(duì)于科技水平和專業(yè)從業(yè)人員的要求是極為嚴(yán)格的公眾對(duì)于核能發(fā)電的認(rèn)識(shí)很大程度上取決于政府和大眾輿論的宣傳而非從科學(xué)專業(yè)方面進(jìn)行認(rèn)知尤其是在旅游城市中建設(shè)核電站很難廣泛得到大眾的認(rèn)可和信任尤其是來(lái)自四面八方的游客他們不僅會(huì)擔(dān)心安全方面的問題而且會(huì)質(zhì)疑當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和污染程度城市的品牌效應(yīng)直接影響旅游業(yè)的發(fā)展品牌是提升一個(gè)城市知名度快捷有效的方式尤其是對(duì)于旅游業(yè)而言成功地提出一個(gè)品牌可以讓游客直觀迅速地了解當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)并產(chǎn)生興趣這里品牌的載體可以是圖像文字甚至聲音每個(gè)城市都需要一個(gè)品牌好的品牌可以給城市帶來(lái)有利的收益例如希臘的圣托里尼島就憑借其陽(yáng)光海灘以及猶如藍(lán)天白云般的藍(lán)頂白墻的建筑在歐洲旅游勝地里占有一席之地雖然海陽(yáng)有很多景點(diǎn)景觀但并沒有形成有很大影響力的品牌而旅游業(yè)的發(fā)展恰恰需要品牌一個(gè)成功的開發(fā)項(xiàng)目不僅可以成為一個(gè)城市的旅游品牌而且可以讓世界認(rèn)識(shí)一個(gè)現(xiàn)代熱情好客的海陽(yáng)這對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展知名度的提高和影響力的增進(jìn)都是十分有效的小結(jié)大型的商業(yè)投資需要考慮到當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施以及城市的旅游業(yè)現(xiàn)狀也就是城市在國(guó)際中的知名度即上文所提到的品牌效應(yīng)基于海陽(yáng)的現(xiàn)狀投資商必然要考慮由旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)降低人們對(duì)海陽(yáng)核電恐懼并且修正人們已養(yǎng)成的對(duì)中國(guó)污染嚴(yán)重的觀念而引起的潛在投資成本提高313機(jī)會(huì)2008北京奧運(yùn)會(huì)2008年在北京舉行的奧運(yùn)會(huì)成為使世界人民認(rèn)識(shí)中國(guó)的一個(gè)新的窗口奧運(yùn)會(huì)將使中國(guó)成為新的世界旅游熱點(diǎn)并為之帶來(lái)前所未有的旅游熱潮毫無(wú)疑問海陽(yáng)也會(huì)深受其益2012亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)是一項(xiàng)亞洲新興的綜合體育賽事與亞運(yùn)會(huì)亞冬會(huì)及亞洲室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)并列為亞洲四大綜合體育賽事之一將設(shè)立沙灘排球沙灘足球沙灘手球鐵人三項(xiàng)劃水龍舟等10多個(gè)大項(xiàng)的比賽項(xiàng)目比賽項(xiàng)目具有高尚的觀賞性休閑性和參與性屆時(shí)將有超過(guò)萬(wàn)人的運(yùn)動(dòng)員裁判員以及無(wú)數(shù)的觀眾和游客來(lái)到海陽(yáng)而且這樣的賽事會(huì)使很多人看到一個(gè)健康友好的中國(guó)城市從而提高海陽(yáng)的城市品牌和知名度綜合考慮上述情況當(dāng)前是一個(gè)大力開發(fā)海陽(yáng)旅游業(yè)的最佳時(shí)機(jī)314挑戰(zhàn)海陽(yáng)旅游業(yè)所面臨的威脅和挑戰(zhàn)主要來(lái)自于周邊城市尤其是沿海城市其中青島已經(jīng)發(fā)展為一個(gè)較為完善的且有一定國(guó)際知名度的旅游城市其面海背山的自然環(huán)境現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌和極具特色的當(dāng)?shù)匚幕缜鄭u啤酒節(jié)已經(jīng)使這座城市在中國(guó)的旅游市場(chǎng)里具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力威海風(fēng)景秀麗氣候溫和物產(chǎn)豐富交通方便經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)是最早對(duì)外開放的沿海港口城市之一也是國(guó)家園林城市國(guó)家環(huán)保模范城更是最適宜人類居住和旅游的城市在瑞士洛桑舉行的2005歐中旅游論壇大會(huì)上威海市被評(píng)為歐洲游客最喜愛的中國(guó)旅游城市之一相對(duì)而言在旅游品牌上威海占有很大優(yōu)勢(shì)煙臺(tái)旅游資源十分豐富自然資源和人文資源兼?zhèn)溆袊?guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)多處并且有很多的文物保護(hù)單位這就給予了來(lái)此旅游的客人很大的選擇空間從而使海陽(yáng)的旅游業(yè)處于多重的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中周邊多個(gè)旅游城市環(huán)繞對(duì)于海陽(yáng)旅游業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍既有交通上和商業(yè)合作上的便利也存在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)這就要求海陽(yáng)創(chuàng)建有自身特色的旅游品牌以求在多個(gè)沿海城市中脫穎而出32總結(jié)通過(guò)SWTO的分析和實(shí)地考察我們認(rèn)為海陽(yáng)旅游業(yè)的異軍突起必須在三點(diǎn)上下工夫第一D不同于周邊旅游城市DIFFERENT第二U有自己的突出特點(diǎn)UNIQUE第三F異域風(fēng)情FOREIGN40項(xiàng)目概述41項(xiàng)目特點(diǎn)水上歐洲風(fēng)情園力爭(zhēng)滿足以上3大特點(diǎn)即D不同于周邊旅游城市威尼斯水城U獨(dú)特的旅游賣點(diǎn)綠色環(huán)保人性化F異域風(fēng)情原汁原味的歐洲景色COM水城面對(duì)周邊多個(gè)旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)與眾不同是非常關(guān)鍵的獨(dú)特性也是我們此次投資的一個(gè)賣點(diǎn)根據(jù)實(shí)地考察的結(jié)論因地制宜我們計(jì)劃在項(xiàng)目中建設(shè)一個(gè)中國(guó)的威尼斯式的海陽(yáng)樂園海陽(yáng)的海灘灘平浪緩很適于小型游艇游輪的行駛和停泊在西方私人小型游艇在海濱城市相當(dāng)普及而在中國(guó)還處于起步階段但我們有理由相信合理的開發(fā)和宣傳可以使海陽(yáng)成為中外游艇愛好者的樂園同時(shí)我們將在園內(nèi)設(shè)計(jì)建設(shè)陸路交通系統(tǒng)方便的水陸交通各成體系獨(dú)特的水陸景色交相呼應(yīng)還有一系列海洋運(yùn)動(dòng)必定能使這里成為吸引無(wú)數(shù)游客的東方威尼斯COM保人性化綠色環(huán)保已經(jīng)成為中國(guó)當(dāng)下一個(gè)焦點(diǎn)話題我方的項(xiàng)目采用了綠色環(huán)保的技術(shù)旨在為海陽(yáng)創(chuàng)建一個(gè)綠色主題的旅游項(xiàng)目減低核能發(fā)電帶給民眾的負(fù)面影響并改變國(guó)際上中國(guó)是個(gè)污染大國(guó)的觀念游客們來(lái)到歐洲風(fēng)情園還可親身體驗(yàn)到回歸自然的綠色生活節(jié)能后仍然高質(zhì)量的愜意感受水上歐洲風(fēng)情園同時(shí)考慮采用人性化設(shè)計(jì)概念在眾多道路設(shè)施景點(diǎn)等地方將設(shè)置殘疾人便利裝置和兒童保護(hù)措施我們希望通過(guò)我們的成功以及對(duì)綠色環(huán)保主題的發(fā)揚(yáng)可以使海陽(yáng)成為中國(guó)生態(tài)革命的生力軍并且給海陽(yáng)帶來(lái)綠色環(huán)保的品牌和聲譽(yù)同樣也是旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要賣點(diǎn)COM情我方計(jì)劃在項(xiàng)目建設(shè)中把異域風(fēng)情作為另一個(gè)重要主題把世界各地尤其是歐洲的獨(dú)特景觀以主題公園的形式充分表現(xiàn)出來(lái)綜合上述幾個(gè)要點(diǎn)我方計(jì)劃在海陽(yáng)投資營(yíng)建一個(gè)集休閑娛樂餐飲度假為一體以歐洲文化和回歸大海為主題的大型綜合主題公園暫命名為中國(guó)海陽(yáng)水上歐洲風(fēng)情園42項(xiàng)目規(guī)劃海陽(yáng)水上歐洲風(fēng)情園包括歐洲9國(guó)風(fēng)情園海洋樂園冒險(xiǎn)樂園和英倫購(gòu)物街四個(gè)部分COM園如上文所提到的海洋樂園是個(gè)東方威尼斯主題的公園其基本設(shè)計(jì)理念會(huì)仿造西班牙的EMPURIABRAVA度假村將海水引入陸地上設(shè)計(jì)建設(shè)的河道內(nèi)利用海洋潮汐成為活水并且自成交通體系同時(shí)也兼?zhèn)潢懧方煌穲@中每個(gè)建筑都有私家的碼頭和路上的交通出口但主要的交通工具為船只小型游艇和小型游輪公共交通則有水上公共船汽艇水上出租舟等計(jì)劃修建大約3000個(gè)各類碼頭以及至少12公里的河道依海傍河的優(yōu)美景色使樂園內(nèi)的各種特色餐飲休閑別具風(fēng)格這樣的設(shè)計(jì)使本來(lái)以夏季為旺季的海濱城市成為全年旅游勝地在這里游客不僅可以入住豪華別墅式度假屋歐洲式花園洋房5星級(jí)大酒店還可以在海畔野營(yíng)徜徉于藍(lán)天碧海之間另外還有各式各樣豐富多彩的海洋運(yùn)動(dòng)例如潛水海上垂釣高空跳水等COM國(guó)風(fēng)情園這里將來(lái)自歐洲的名勝古跡優(yōu)美景觀展現(xiàn)在游客面前超過(guò)百處的美景奇觀濟(jì)濟(jì)一堂游客們將觀賞到的和世界著名的建筑及雕塑如同實(shí)景一般在這里歐洲已經(jīng)不只是地圖上的一個(gè)名稱而是栩栩如生的真實(shí)景況展現(xiàn)于中外游客的眼前例如英倫風(fēng)情園英倫風(fēng)情園計(jì)劃包含英國(guó)最著名的旅游景觀大本鐘塔橋白金漢宮大英博物館杜莎夫人蠟像館巴斯溫泉城巨石陣倫敦眼摩天輪等維多利亞女皇廣場(chǎng)的美景也將展現(xiàn)在游客面前另外我方將修建一座莎士比亞大劇院在這里游客不僅可以觀賞到有關(guān)莎士比亞的展出也可以欣賞到維多利亞時(shí)代的莎士比亞戲劇在巴斯溫泉城里游客們可以親身體驗(yàn)到羅馬統(tǒng)治時(shí)代英國(guó)的巖石溫泉園中的建筑交通工具和文化風(fēng)貌皆為中世紀(jì)維多利亞時(shí)代的特色無(wú)論是倫敦典型的花園樓房四輪馬駕車或午后的紅茶點(diǎn)心都能讓中外游客體會(huì)到非常地道的英倫風(fēng)情丹麥風(fēng)情園丹麥風(fēng)情園將會(huì)成為9個(gè)公園中最受小朋友喜愛的地方在這里他們將跟隨漢斯克利斯安安徒生的腳步去感受世界上最著名的童話白雪公主美人魚皇帝的新衣丑小鴨系著絲帶的手工雕刻旋轉(zhuǎn)木馬靜坐在巖石上的小美人魚的雕像以及其他受小朋友歡迎的眾多藝術(shù)品將在這里與他們見面另外園中還有兒童樂園這里建有歐洲幾大著名兒童樂園中最受歡迎的游藝設(shè)施例如白雪公主城堡瘋帽子旋轉(zhuǎn)杯彼得潘旋轉(zhuǎn)木馬等讓小朋友流連忘返荷蘭風(fēng)情園提到荷蘭人們就會(huì)聯(lián)想到郁金香風(fēng)車木鞋奶酪和白藍(lán)彩釉陶器等項(xiàng)目中的荷蘭風(fēng)情園就向游客展示了極富有民族特色的荷蘭這里有五彩斑斕多姿如畫的郁金香園造型各異的風(fēng)車不僅可以讓游客看到風(fēng)車的機(jī)械結(jié)構(gòu)具體功用而且可以欣賞風(fēng)車的裝飾性和使用性游客可以欣賞荷蘭傳統(tǒng)的木鞋舞蹈并能親身一試穿著木鞋翩翩起舞當(dāng)然這里也少不了荷蘭的傳統(tǒng)美食用奶酪所制成的各類菜肴還有各色點(diǎn)心小吃另外荷蘭的白藍(lán)彩釉陶器上繪有的風(fēng)景船舶或是人物鳥獸都會(huì)給游客帶來(lái)藝術(shù)上的完美享受意大利風(fēng)情園園中帶有顯著文藝復(fù)興時(shí)代特色的建筑栩栩如生的雕塑和油畫作品以及時(shí)尚的米蘭購(gòu)物中心無(wú)一不洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息這里有古羅馬斗獸場(chǎng)比薩斜塔米蘭大教堂圣馬可廣場(chǎng)等還有藝術(shù)館和雕塑館以供游客們領(lǐng)略歐洲文藝復(fù)興時(shí)代文藝空前繁榮的意大利風(fēng)貌米蘭現(xiàn)在是歐洲最受矚目的城市之一以其時(shí)尚界領(lǐng)先地位成為各地游客的購(gòu)物首選我方項(xiàng)目將在意大利風(fēng)情園中建造仿米蘭最著名的名店名街即維托伊曼紐二世拱廊和蒙提拿破侖街游客們能在這里找到歐洲時(shí)尚界的所有知名品牌如意大利的GIORGIOARMANIGIANNIVERSACEMOSCHINO法國(guó)的CHANELHERMESKEZNO德國(guó)的ESCADAAIGNER等西班牙風(fēng)情園這里將西班牙斗牛士的風(fēng)采宏偉的太陽(yáng)門廣場(chǎng)還有嫵媚多姿的西班牙扇子舞等呈現(xiàn)在游客面前另外這里還將馬德里最著名的公園麗池公園的美景再現(xiàn)特別是園中最受游人贊嘆不絕的玻璃宮和噴泉池還有品種繁多的植物與嬉戲于其間的小鳥天鵝還有獨(dú)具西班牙特色的花街大道這里集各色美食娛樂休閑為一處游客們可以在這里品嘗到最地道的西班牙牛排甜點(diǎn)和葡萄酒觀賞到最優(yōu)美的民族舞蹈表演比利時(shí)風(fēng)情園比利時(shí)以她的藝術(shù)建筑啤酒食物以及巧克力聞名天下在比利時(shí)風(fēng)情園中游客們不僅可以欣賞比利時(shí)著名的雕塑和藝術(shù)品還可以參觀游覽全歐洲都遐爾聞名的歷史軍事博物館比利時(shí)人也酷愛喝啤酒世界上最大的啤酒廠就在比利時(shí)喜愛啤酒的游客可以在這里暢飲地道的比利時(shí)啤酒還有適合女士飲用的果味啤酒如櫻桃啤酒野草莓啤酒蜜桃啤酒等做甜點(diǎn)是比利時(shí)人的特長(zhǎng)比利時(shí)巧克力聞名于世手工制作的餅干蛋糕等也非常有名游客在這里不僅可以在園中品嘗還可以購(gòu)買到最地道的比利時(shí)甜點(diǎn)禮品饋贈(zèng)親友希臘風(fēng)情園這里仿造有希臘著名的宙斯神廟哈德良拱門無(wú)名戰(zhàn)士紀(jì)念碑奧林匹亞公園游客不僅可以在這里觀賞到古希臘著名的古跡名勝還可以親身體會(huì)到愛琴海島嶼上的風(fēng)土人情悲劇和喜劇創(chuàng)作是古希臘人在文化方面對(duì)世界的一大貢獻(xiàn)游客們可以在這里欣賞到由希臘神話改編的經(jīng)典劇目領(lǐng)略到這一文明古國(guó)的風(fēng)采德國(guó)風(fēng)情園游客從勃蘭登堡門般的大門入園中可將德國(guó)的名勝古跡一覽無(wú)余首先是德國(guó)歷史文化長(zhǎng)廊還有一系列新古典主義的藝術(shù)品還有被喻為世界上最完美的哥特式的教堂科隆大教堂和號(hào)稱沙丘上的宮殿之稱的無(wú)憂宮游客還可以與家人一起游覽腓特烈二世時(shí)期最精巧的園林并在瑰麗優(yōu)雅的雕塑邊碧綠如毯的草坪上野餐法國(guó)風(fēng)情園如果讓人們用一個(gè)形容詞來(lái)形容法國(guó)最常見的就是浪漫了游客們可以在項(xiàng)目中的法國(guó)風(fēng)情園里親身感受一下法式的浪漫這里有一系列法國(guó)代表風(fēng)格的建筑例如艾菲爾鐵塔凱旋門巴黎圣母院等還有為女士們所喜愛的休閑或購(gòu)物場(chǎng)所香榭麗舍大街當(dāng)然少不了法國(guó)大餐和奶油咖啡總之水上歐洲風(fēng)情園會(huì)傾力將遠(yuǎn)在千里之外的異域風(fēng)情原汁原味地呈現(xiàn)在游客的面前COM園美麗的自然風(fēng)光和異國(guó)情調(diào)的體驗(yàn)我們的主題公園給游客帶來(lái)豐富多彩的游覽經(jīng)歷例如宏大的建筑和藝術(shù)雕塑郁郁蔥蔥的花草樹木別具一格的水港碼頭等這些給游客們帶來(lái)了美的享受同時(shí)我們的主題公園還為游客準(zhǔn)備了另一番異域原始風(fēng)光非洲的草原南美的叢林遠(yuǎn)太平洋的島嶼還有南太平洋的熱帶風(fēng)光其中還有我們?yōu)閼延忻半U(xiǎn)精神的游客準(zhǔn)備的一系列大中型挑戰(zhàn)型的游藝設(shè)施例如傳統(tǒng)的木架過(guò)山車現(xiàn)代化的鋼架過(guò)山車摩天旋轉(zhuǎn)蜘蛛臂海盜船等COM物街英倫購(gòu)物街將集中世界各地包括海陽(yáng)的特色旅游產(chǎn)品其中包括種類繁多琳瑯滿目的特色小吃咖啡館旅游紀(jì)念品海洋特產(chǎn)海陽(yáng)本地產(chǎn)品歐洲各國(guó)特色服飾歐洲各國(guó)小商品等50項(xiàng)目營(yíng)銷策略51客源市場(chǎng)分析511旅游市場(chǎng)目標(biāo)旅游市場(chǎng)定位立足膠東半島外聯(lián)京津華北華南地區(qū)拓展東南亞國(guó)家面向全世界核心目標(biāo)市場(chǎng)膠東半島內(nèi)各城市及京津地區(qū)歐洲大陸東南亞國(guó)家基本目標(biāo)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)主要包括山東北京天津華北地區(qū)的大中城市海外主要以歐洲東南亞游客市場(chǎng)為主機(jī)會(huì)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)主要指西北華南東北等地區(qū)海外主要以澳洲美洲為主512旅游客源概況海陽(yáng)由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)2006年接待游客達(dá)百余萬(wàn)人地處青島煙臺(tái)威海旅游城市之間很容易產(chǎn)生旅游互動(dòng)效應(yīng)預(yù)計(jì)隨著海港跨海大橋青島海陽(yáng)以及旅游區(qū)的建設(shè)海陽(yáng)的游客將會(huì)大幅度增長(zhǎng)513大型會(huì)議演出活動(dòng)接待CCTV心連心同一首歌中華情等大型演出在海陽(yáng)的舉辦吸引了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的游客和觀光者但是同時(shí)也顯現(xiàn)出海陽(yáng)的接待能力嚴(yán)重不足其他大型活動(dòng)的舉辦例如2012年亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)等必將對(duì)海陽(yáng)的旅游接待能力提出更高的要求514集群接待旅游線路組團(tuán)合作是加快地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的重要手段海陽(yáng)完全融入青島威海煙臺(tái)旅游線計(jì)劃擱淺至今的原因有兩個(gè)第一缺少具有獨(dú)特吸引力的景點(diǎn)和接待高收入群體的能力第二缺少有競(jìng)爭(zhēng)力可以自行建立旅客集群之間轉(zhuǎn)移接待的企業(yè)本項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園建立同國(guó)外旅游團(tuán)國(guó)內(nèi)旅游中介的密切聯(lián)系定可大大提高海陽(yáng)旅客數(shù)量52營(yíng)銷戰(zhàn)略歐洲水上風(fēng)情園預(yù)計(jì)總占地約1200畝水系300畝旅游建設(shè)400畝住宅500畝它是集吃住游娛購(gòu)休商務(wù)于一體的綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目包括動(dòng)靜兩個(gè)部分靜的部分主要指的是休閑度假部分包括星級(jí)酒店4座歐洲各國(guó)風(fēng)情度假村落歐洲旅游景觀縮放等附屬工程包括商業(yè)街劇院會(huì)議場(chǎng)所垂釣區(qū)等動(dòng)的部分包括歐洲九國(guó)風(fēng)情美食街娛樂城探險(xiǎn)地帶海上樂園水上公園等全園共展現(xiàn)9個(gè)歐洲國(guó)家主體公園外加海上樂園探險(xiǎn)地帶英倫商業(yè)街共分成13個(gè)區(qū)域整體設(shè)計(jì)將突出水城魅力環(huán)保人性化概念異域風(fēng)情濃厚的特點(diǎn)力爭(zhēng)填補(bǔ)海陽(yáng)沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)旅游接待檔次低的市場(chǎng)空白521定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假水上歐洲風(fēng)情園目標(biāo)是讓顧客在水上足不出戶品嘗原汁原味的異國(guó)風(fēng)情522項(xiàng)目功能分析水上歐洲風(fēng)情園收入來(lái)源主要分為四類高檔會(huì)議活動(dòng)接待國(guó)內(nèi)外旅游散客膠東半島轉(zhuǎn)團(tuán)接待分時(shí)度假接待園內(nèi)的功能分析如下商務(wù)辦公商務(wù)洽談美食歐洲風(fēng)味各種檔次接待觀光接待會(huì)議接待旅游觀光水上游覽異域風(fēng)情休閑度假別墅游艇游泳池垂釣等娛樂過(guò)山車兒童游樂設(shè)施美容健身足療等應(yīng)有盡有購(gòu)物英倫購(gòu)物步行街特色旅游產(chǎn)品商店超市等523營(yíng)銷策略1按歐洲9國(guó)的典型建筑風(fēng)格建造9國(guó)風(fēng)情的特色建筑建筑完全按照各國(guó)自行設(shè)計(jì)的圖紙建造并通過(guò)各國(guó)的文字標(biāo)識(shí)舉辦各國(guó)的特色活動(dòng)來(lái)體現(xiàn)各個(gè)國(guó)家的文化2自2008年1月份JULIAN先生已經(jīng)在英國(guó)開始聯(lián)系旅游合作伙伴項(xiàng)目意向洽談完畢定論后將由JULIAN先生牽頭并協(xié)助海陽(yáng)政府與歐洲各地政府旅游企業(yè)組織展開具體合作洽談工作3和國(guó)外客商合作這樣既滿足客商需要帶來(lái)更多的國(guó)外旅客客源又可以增強(qiáng)園內(nèi)異域氣氛真正做到國(guó)內(nèi)顧客不出國(guó)就可以體驗(yàn)貨真價(jià)實(shí)的異國(guó)休閑娛樂國(guó)內(nèi)由外國(guó)人管理外國(guó)游客聚集外國(guó)風(fēng)格的項(xiàng)目幾乎沒有這對(duì)出國(guó)極不方便的中國(guó)游客極具吸引力4在園區(qū)定期開展各國(guó)文化交流活動(dòng)如舉辦西班牙斗牛節(jié)古戰(zhàn)場(chǎng)紀(jì)念日羅馬集市等活動(dòng)邀請(qǐng)所在國(guó)的文化藝術(shù)團(tuán)體表演讓游客始終能保持新鮮感吸引老顧客提高顧客忠誠(chéng)度5與國(guó)內(nèi)旅行社合作承接轉(zhuǎn)團(tuán)組團(tuán)接待等業(yè)務(wù)通過(guò)建立良好的合作關(guān)系促進(jìn)海陽(yáng)旅游業(yè)的整體發(fā)展6政府支持相關(guān)大型活動(dòng)會(huì)議安排可以在園區(qū)內(nèi)舉行增加園區(qū)人氣的同時(shí)也是一種絕佳的品牌宣傳60項(xiàng)目籌建61投資人以及支持組織及企業(yè)611投資商本項(xiàng)目的投資商為JULIANEVANS先生作為威爾士頗有聲望的一位企業(yè)家EVANS先生早于八十年帶初期就開始了他的經(jīng)商生涯如今雖然EVANS先生很大一部分精力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了慈善公益事業(yè)方面但是他與他的家族仍然涉足多個(gè)行業(yè)例如莊園經(jīng)營(yíng)零售業(yè)建筑業(yè)餐飲業(yè)珠寶業(yè)和地產(chǎn)業(yè)等等他不僅是STJAMES教堂慈善會(huì)的秘書長(zhǎng)還參與并資助了多項(xiàng)慈善事業(yè)例如他曾資助過(guò)英國(guó)心臟病和癌癥研究治療慈善會(huì)等另外他還曾經(jīng)為一所私立學(xué)校擔(dān)任董事會(huì)主席和督學(xué)達(dá)18年至今他仍然時(shí)常抽出時(shí)間到這所學(xué)?？赐麕熒鷰退麄兘鉀Q困難他還應(yīng)威爾士政府之邀為希望經(jīng)營(yíng)和剛起步的私立企業(yè)商業(yè)后輩進(jìn)行指導(dǎo)并給予了他們經(jīng)濟(jì)和啟動(dòng)資金上的幫助由于EVANS先生在商業(yè)以及慈善方面的貢獻(xiàn)曾經(jīng)多次受到英國(guó)皇室成員如王儲(chǔ)CHARLES的接見做為一位經(jīng)驗(yàn)豐富的投資商EVANS先生對(duì)在海陽(yáng)投資興建主題公園的項(xiàng)目非常有信心612來(lái)自國(guó)外組織機(jī)構(gòu)的支持此次的跨國(guó)投資得到了包括威爾士政府在內(nèi)的一系列部門和機(jī)構(gòu)的大力支持威爾士生態(tài)技術(shù)研究中心該中心主要從事節(jié)能環(huán)保能源材料和綠色生態(tài)方面的科學(xué)研究他們將會(huì)參與設(shè)計(jì)此項(xiàng)目例如環(huán)保材料的選擇和組合最大節(jié)能房屋結(jié)構(gòu)等等見該中心給市長(zhǎng)的信英國(guó)政府與地方政府本項(xiàng)目還將會(huì)受到英國(guó)政府與地方政府的大力支持具體形式為廣告宣傳品牌開發(fā)鏈接商業(yè)合作等來(lái)自英國(guó)各級(jí)政府不同地區(qū)政府的支持信英國(guó)皇室成員英國(guó)皇室已經(jīng)致函表示支持此次項(xiàng)目合作這對(duì)于該項(xiàng)目的品牌樹立和市場(chǎng)定位是十分有利的潛在商業(yè)合作伙伴很多國(guó)外公司特別是一些旅游公司已經(jīng)表示非常愿意與本次的旅游項(xiàng)目合作共同開拓發(fā)展市場(chǎng)并把中國(guó)海陽(yáng)定位為新的熱點(diǎn)度假勝地見相關(guān)信函62項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容621道路橋梁工程1新建七條1518米寬的游覽主干道預(yù)計(jì)總長(zhǎng)度在5公里左右2二十七條寬58米左右游覽步道預(yù)計(jì)總長(zhǎng)度在6公里左右3四條商業(yè)步行街寬1214米左右預(yù)計(jì)總長(zhǎng)度為15公里左右4大型游覽橋梁4座5中小橋梁18座622旅游環(huán)保和安全配套工程旅游環(huán)保安全人性化配套工程包括攝像頭覆蓋工程衛(wèi)生公廁配套設(shè)施殘疾人便利設(shè)施兒童保護(hù)救援設(shè)施水渠陸地垃圾處理回收設(shè)施人性化設(shè)施處理消防安全救援設(shè)施和防護(hù)工程等623海邊旅游觀光及水渠湖泊工程1水渠引水水口和大型游船停泊碼頭2海邊游覽觀光棧橋3主游覽水渠兩條寬2030米不等總長(zhǎng)約36公里4景點(diǎn)游覽水渠15條寬約1018米總長(zhǎng)度約10公里5景點(diǎn)人工湖三個(gè)湖面約1萬(wàn)平方米6景點(diǎn)大型游泳池1到2個(gè)共計(jì)面積1800平方米小型湯浴9處共計(jì)面積600平方米7釣魚池兩個(gè)共計(jì)面積約2000平方米624旅游景點(diǎn)建筑廣場(chǎng)雕塑1旅游度假購(gòu)物街仿歐式景觀建筑面積共計(jì)6萬(wàn)平方米2食宿賓館以及其他旅游配套設(shè)施如加油站等建筑面積共計(jì)為16萬(wàn)平方米3廣場(chǎng)停車場(chǎng)面積為11萬(wàn)平方米4雕塑巨石陣風(fēng)車塔等非建筑景觀約40處625游樂設(shè)施1水上游樂設(shè)施大型游船汽艇獨(dú)木舟潛水設(shè)備跳水設(shè)備等2大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備摩天輪過(guò)山車海盜船蹦極等3中小型游樂設(shè)備旋轉(zhuǎn)木馬火車吊籃飛機(jī)游戲機(jī)等4兒童樂園滑梯碰碰車卡丁車等5綜合娛樂設(shè)施健身器材射箭場(chǎng)保齡球臺(tái)球麻將桌美容設(shè)備等626歐洲風(fēng)情住宅小區(qū)1多層住宅小區(qū)建筑面積大約為36萬(wàn)平方米2別墅建筑面積為13萬(wàn)平方米總建筑面積共計(jì)49萬(wàn)平方米63項(xiàng)目投資估算631道路1游覽主干道預(yù)計(jì)投資總額160元M272000M21152萬(wàn)元2游覽次干道預(yù)計(jì)投資總額160元M248000M2768萬(wàn)元3商業(yè)步行街預(yù)計(jì)投資總額160元M217000M2272萬(wàn)元4大型橋梁預(yù)計(jì)投資總額468萬(wàn)元5小型橋梁預(yù)計(jì)投資總額270萬(wàn)元預(yù)計(jì)道路橋梁投資額共計(jì)2930萬(wàn)元632旅游環(huán)保和安全配套工程約需投資3600萬(wàn)元633水上旅游相關(guān)項(xiàng)目1水渠引水口和游船碼頭預(yù)計(jì)投資總額2880萬(wàn)元2觀光棧橋預(yù)計(jì)投資總額1200萬(wàn)元3主游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額620元M290000M25580萬(wàn)元4景點(diǎn)游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額620元M2162000M210044萬(wàn)元5景點(diǎn)人工湖預(yù)計(jì)投資總額620元M210000M2620萬(wàn)元6游泳池湯浴館預(yù)計(jì)投資總額2250元M22400M2540萬(wàn)元7釣魚池預(yù)計(jì)投資總額800元M22000M2160萬(wàn)元共計(jì)投資約為21024萬(wàn)元634旅游景點(diǎn)建筑廣場(chǎng)雕塑1旅游度假購(gòu)物街仿歐式景觀建筑投資預(yù)計(jì)總額2250元M260000M213500萬(wàn)元2食宿賓館以及其他旅游配套建筑如加油站廁所售票處等預(yù)計(jì)投資總額2250元M2162000M236450萬(wàn)元3觀光廣場(chǎng)噴泉廣場(chǎng)停車場(chǎng)預(yù)計(jì)總投資額為1200元M211000M21320萬(wàn)元4雕塑巨石陣風(fēng)車塔等非建筑景觀預(yù)計(jì)投資總額為9000萬(wàn)元共計(jì)投資約為60270萬(wàn)元635游樂設(shè)施1水上游樂設(shè)施預(yù)計(jì)總投資額為4680萬(wàn)元2大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備預(yù)計(jì)總投資額為9000萬(wàn)元3中小型游樂設(shè)備3600萬(wàn)元4兒童樂園480萬(wàn)元5綜合娛樂設(shè)施1800萬(wàn)元共計(jì)投資約為19560萬(wàn)元636建筑1多層住宅小區(qū)建筑預(yù)計(jì)投資總額1400元M2360000M250400萬(wàn)元2別墅建筑預(yù)計(jì)投資總額2800元M2130000M236400萬(wàn)元共計(jì)投資約為86800萬(wàn)元637其他費(fèi)用累計(jì)1營(yíng)銷推廣費(fèi)考慮到海陽(yáng)高端旅游項(xiàng)目正處于剛剛起步階段海陽(yáng)歐洲水上風(fēng)情園作為一個(gè)新建高端旅游開發(fā)項(xiàng)目還沒有形成穩(wěn)定成規(guī)模的目標(biāo)客戶群體因此受到主要推廣渠道不成熟來(lái)自其他城市競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度旅游工程對(duì)住宅區(qū)的影響等因素結(jié)合總體營(yíng)銷策略參照旅游度假營(yíng)銷推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3的行業(yè)參數(shù)并作適當(dāng)調(diào)高調(diào)為4開發(fā)配套費(fèi)用此項(xiàng)目的開發(fā)需要支付大量國(guó)外專家指導(dǎo)咨詢實(shí)地勘察環(huán)保設(shè)計(jì)等費(fèi)用同時(shí)還需支付相關(guān)的開發(fā)管理費(fèi)用工程保險(xiǎn)園林綠化燈光照明標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用為了便于計(jì)算這些費(fèi)用合并僅取為建安費(fèi)用的564項(xiàng)目總投入海陽(yáng)歐洲水上風(fēng)情園項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入為194184COM人民幣其中純旅游投資為117億元度假住宅開發(fā)為946億元由于大型旅游度假項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素有些可能使投資減少有些可能增加投資為慎重起見進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5作為不可預(yù)見費(fèi)此項(xiàng)目投資受眾多影響因素如匯率變動(dòng)起伏等則將此系數(shù)調(diào)高為8因此項(xiàng)目實(shí)際總投資COM人民幣其中旅游投COM人民幣之間度假住宅開發(fā)COM人民幣之間65項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃海陽(yáng)市政府十分重視旅游環(huán)保項(xiàng)目的開發(fā)已將沿海旅游項(xiàng)目開發(fā)列入了近期規(guī)劃滿懷對(duì)綠色環(huán)保旅游事業(yè)的推崇我們投資中國(guó)旅游的想法也由來(lái)已久雖然自2007年夏以來(lái)我們考察了中國(guó)眾多地方但是對(duì)海陽(yáng)卻是情有獨(dú)鐘這不僅僅是因?yàn)楹ｊ?yáng)旅游資源的相對(duì)豐富政府的政策傾斜而且更取決于對(duì)2012年沙運(yùn)會(huì)的舉辦等機(jī)會(huì)更加看重因此整個(gè)項(xiàng)目的最終成功很大程度上取決于時(shí)間優(yōu)勢(shì)只有爭(zhēng)取項(xiàng)目盡早開工盡早交付使用才能憑綠色環(huán)保旅游主題在中國(guó)的先行優(yōu)勢(shì)乘海陽(yáng)沙運(yùn)會(huì)的東風(fēng)進(jìn)而取得整個(gè)項(xiàng)目的全面成功因此雙贏局面的促成不僅要借助投資商的資金優(yōu)勢(shì)和特有國(guó)外社會(huì)關(guān)系更要依靠海陽(yáng)市政府敏銳而帶有前瞻性的目光項(xiàng)目從考察到洽談已經(jīng)歷時(shí)近1年時(shí)間時(shí)間的流逝不僅僅意味著開發(fā)費(fèi)用增加同樣也是潛在商機(jī)的點(diǎn)點(diǎn)流失因此我們建議雙方共同努力盡快完成項(xiàng)目的洽談?wù)撟C批復(fù)爭(zhēng)取項(xiàng)目早日開工力爭(zhēng)在2012年沙運(yùn)會(huì)舉辦時(shí)大部分工程已投入使用全部項(xiàng)目力爭(zhēng)5年內(nèi)全部竣工并投入使用圖項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度初步計(jì)劃時(shí)間計(jì)劃安排2008年5月2008年6月投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)準(zhǔn)備前期資金到位進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃取得國(guó)外部分相關(guān)政府組織支持與海陽(yáng)市政府商定工程項(xiàng)目的若干事宜海陽(yáng)市政府完成內(nèi)部商定論證的具體事宜投資方可以根據(jù)需要?dú)g迎政府代表團(tuán)到英國(guó)回訪安排國(guó)外參觀類似項(xiàng)目2008年7月完成項(xiàng)目報(bào)批的全部手續(xù)投資方完成在華公司注冊(cè)開始進(jìn)行前期開工準(zhǔn)備2008年9月2012年6月72013年9月項(xiàng)目土地建設(shè)等手續(xù)辦理完畢項(xiàng)目正式動(dòng)工項(xiàng)目主體完工部分引水工程完畢可以交付使用可以承接沙運(yùn)會(huì)的部分接待任務(wù)1項(xiàng)目全部竣工全部設(shè)施試運(yùn)行完畢可以全面迎接旅客對(duì)外營(yíng)業(yè)70項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析根據(jù)類似項(xiàng)目投資收益狀況和中國(guó)海陽(yáng)旅游市場(chǎng)的具體實(shí)際情況經(jīng)認(rèn)真調(diào)研和測(cè)算我們編制了本項(xiàng)目全面啟動(dòng)正常運(yùn)行后的盈利預(yù)測(cè)編制盈利預(yù)測(cè)所依據(jù)的會(huì)計(jì)政策在各重要方面與中國(guó)實(shí)際采用的會(huì)計(jì)政策一致71基本假設(shè)1國(guó)家現(xiàn)行的方針政策無(wú)重大改變2國(guó)家現(xiàn)行的利率匯率等無(wú)重大改變3本處所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大改變4無(wú)其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響72基本根據(jù)1項(xiàng)目完成運(yùn)行穩(wěn)定后游客量估計(jì)為100萬(wàn)人年2通過(guò)市場(chǎng)預(yù)計(jì)入住率三分之一打算住一天的游客占47打算住二天的游客占333打算住三天以上的游客占197旅游入住率為78實(shí)際入住率為383市場(chǎng)預(yù)測(cè)及測(cè)算如下吃住者所占比例75娛樂者所占比例573休閑度假者占比例356購(gòu)物者所占比例1734消費(fèi)水平每人日消費(fèi)總額在200元以內(nèi)的旅客所占比例為7每人日消費(fèi)總額在200400元的旅客以內(nèi)所占比例為44每人日消費(fèi)總額在400600元的旅客所占比例為28每人日消費(fèi)總額在600元以上的旅客所占比例為2173投資項(xiàng)目效益的測(cè)算731食宿收入歐洲風(fēng)情花園聚集了4所星級(jí)賓館提供西歐各國(guó)不同風(fēng)味特色美食及層次各異的飲食服務(wù)花園內(nèi)別墅單元套間豪華總統(tǒng)套房標(biāo)準(zhǔn)間普通間將會(huì)滿足不同游客和度假者的住宿需求預(yù)計(jì)項(xiàng)目正常運(yùn)行后食住宿年收入情況如下客房收入7000萬(wàn)元度假區(qū)收入5000萬(wàn)元餐飲營(yíng)業(yè)收入12000萬(wàn)元合計(jì)24億元取食宿行業(yè)利潤(rùn)率4045計(jì)算項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后年利潤(rùn)應(yīng)該在10800萬(wàn)元左右732游樂收入估計(jì)項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后日平均游客量即可達(dá)3000人以上門票價(jià)格預(yù)計(jì)定位在50元人每年門票收入5000萬(wàn)元通過(guò)市場(chǎng)分析有573的游客將在游樂項(xiàng)目消費(fèi)每人平均消費(fèi)50元游樂收入利潤(rùn)率按50計(jì)算營(yíng)業(yè)收入5000萬(wàn)元100萬(wàn)573507865萬(wàn)元年利潤(rùn)78655039325萬(wàn)元733休閑收入園內(nèi)分布眾多的休閑場(chǎng)所包括足療游泳洗浴美容保健保齡球垂釣棋牌室麻將館等游客的接待人數(shù)可達(dá)數(shù)千人天投資完畢后預(yù)計(jì)運(yùn)行穩(wěn)定后能發(fā)揮其35以上的效能每人平均消費(fèi)80元次利潤(rùn)率按45計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為100萬(wàn)356804512816萬(wàn)元年734購(gòu)物和其他收入項(xiàng)目正常運(yùn)行后歐洲風(fēng)情園內(nèi)的超市商業(yè)街旅游產(chǎn)品紀(jì)念品商鋪加油站的營(yíng)業(yè)收入將同樣客觀估計(jì)應(yīng)當(dāng)與休閑收入相當(dāng)年利潤(rùn)約1300萬(wàn)元左右因此項(xiàng)目運(yùn)行正常后的年均收入應(yīng)該在38億元左右可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)18億元左右每年可實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入約7000萬(wàn)元74投資回報(bào)周期根據(jù)以上預(yù)計(jì)年利潤(rùn)在18億元左右按總投資額2116億元計(jì)算中國(guó)海陽(yáng)水上歐洲風(fēng)情園的投資回收周期將在20年左右考慮到項(xiàng)目投入使用前5年是旅游品牌和知名度的創(chuàng)造階段由于宣傳尚未全面開展海外旅游合作關(guān)系的正在建立以及海陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的全面改觀尚未完成利潤(rùn)水平必將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以上預(yù)計(jì)保守估計(jì)應(yīng)當(dāng)是僅能維持收支平衡因此項(xiàng)目投資實(shí)際回收周期將在25年以上80項(xiàng)目社會(huì)收益和風(fēng)險(xiǎn)81項(xiàng)目社會(huì)收益1促進(jìn)當(dāng)?shù)囟愂斩愂盏脑鲩L(zhǎng)不僅來(lái)自于項(xiàng)目本身而且來(lái)自由于該項(xiàng)目帶動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)收入的增加2提高城市知名度城市品牌的創(chuàng)建海陽(yáng)會(huì)因這個(gè)綠色生態(tài)旅游項(xiàng)目在國(guó)際大大地提高自身的知名度并且因旅游而創(chuàng)立健康環(huán)保的城市品牌3創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目將為海陽(yáng)人民創(chuàng)造至少20000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)而且都屬于長(zhǎng)期穩(wěn)定的就業(yè)崗位4有益于環(huán)境生態(tài)環(huán)保的設(shè)計(jì)理念綠色材料的使用新節(jié)能科技的采用和大量植物的栽培必然對(duì)海陽(yáng)的環(huán)境保護(hù)和環(huán)保事業(yè)的發(fā)展大有益處5創(chuàng)匯外資的引進(jìn)外籍游客所帶來(lái)的大量旅游收入都有利于海陽(yáng)市的創(chuàng)匯6提高本市旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)本市乃至周邊旅游業(yè)的發(fā)展7滿足人民日益提高的度假休閑以及娛樂需求8促進(jìn)與世界各國(guó)其他城市的友好合作在此項(xiàng)目的基礎(chǔ)之上海陽(yáng)必將和世界眾多旅游城市建立友好合作關(guān)系并進(jìn)而促進(jìn)海陽(yáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)教育文化等各個(gè)領(lǐng)域的全面發(fā)展見英國(guó)部分學(xué)校和組織機(jī)構(gòu)的合作意向信件9其他太多的收益無(wú)法一一列舉82投資風(fēng)險(xiǎn)821政策文化差異土地政策不同英國(guó)土地政策是永久私有制土地一經(jīng)出售永久歸個(gè)人所有包括地上產(chǎn)出地下埋藏資源由于對(duì)中國(guó)的土地政策外籍投資商堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)土地轉(zhuǎn)讓僅僅是租期買斷因此土地長(zhǎng)期增值效應(yīng)缺乏吸引力投資政策差異美洲歐洲等國(guó)家對(duì)綠色環(huán)保項(xiàng)目特別是旅游等無(wú)污染高創(chuàng)收的產(chǎn)業(yè)投資往往給予更大的政策支持例如土地零收費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)各項(xiàng)雜費(fèi)全免等更有甚者政府不但不收費(fèi)反而提供相應(yīng)資金支持比如新加坡文化差異異域投資風(fēng)險(xiǎn)顯然比本國(guó)本地區(qū)要高的多不僅僅來(lái)自投資環(huán)境的不熟悉更取決于與當(dāng)?shù)匚幕牟町?22開發(fā)投資大成本高本項(xiàng)目不包括土地配套設(shè)施以及各項(xiàng)雜費(fèi)預(yù)計(jì)投資2116億人民幣15億英鎊開發(fā)商不僅僅擔(dān)任了項(xiàng)目建設(shè)角色同時(shí)還承擔(dān)了部分海陽(yáng)旅游市場(chǎng)啟動(dòng)宣傳的任務(wù)其中綠色環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)硬旅游品牌打造國(guó)外實(shí)地考察旅游合作關(guān)系建立等等都將使此項(xiàng)目的投資實(shí)際成本大大提高823無(wú)回報(bào)和低回報(bào)投資比例大此項(xiàng)目旅游投資占總投資額的約23合計(jì)為117億元左右開發(fā)商要承擔(dān)大量的無(wú)利潤(rùn)回報(bào)和低利潤(rùn)回報(bào)投資例如水渠碼頭道路棧橋等使項(xiàng)目開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大824成本回收周期過(guò)長(zhǎng)經(jīng)過(guò)以上論證預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的投資回報(bào)周期應(yīng)該在25年以上投資回收期之長(zhǎng)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整跡象明顯都將使投資商切實(shí)考慮投資風(fēng)險(xiǎn)90結(jié)論本報(bào)告在對(duì)海陽(yáng)市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上運(yùn)用了SWOT方法對(duì)海陽(yáng)旅游業(yè)發(fā)展具體戰(zhàn)略做出了定性分析進(jìn)而對(duì)中國(guó)海陽(yáng)水上歐洲風(fēng)情園項(xiàng)目的可行性給予了肯定的論證在海陽(yáng)政府的大力支持下通過(guò)突出威尼斯水城環(huán)保人性化旅游和異域風(fēng)情配合精心策劃的旅游營(yíng)銷策略加上實(shí)力雄厚和具有特殊海外關(guān)系網(wǎng)的投資開發(fā)商借助海陽(yáng)獨(dú)特的旅游資源和2