旅游地產(chǎn)富春江國際休閑度假區(qū)總體規(guī)劃策劃定位書終稿富春江國際休閑度假區(qū)2致中金投資集團有限公司富春江國際休閑度假區(qū)總體規(guī)劃策劃定位方案書戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司泛城（中國）綜合住宅服務謹呈27004年5月富春江國際休閑度假區(qū)3總體定位市場分析總體規(guī)劃財務分析項目推廣富春江國際休閑度假區(qū)4第一部分第二部分市場篇規(guī)劃篇項目概述5現(xiàn)狀分析22111宏觀市場26規(guī)劃設計22722細分市場48設計說明24133總體定位1704財務分析18856項目推廣202富春江國際休閑度假區(qū)5第一部分市場篇項目概述宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目背景經(jīng)濟基礎健康旅游總體定位前期房產(chǎn)經(jīng)營品牌開發(fā)戰(zhàn)略地塊分析社會消費趨勢高爾夫發(fā)展戰(zhàn)略后期地產(chǎn)開發(fā)案名詮釋度假村分期開發(fā)模式財務評估整合營銷城市總體規(guī)劃主題公園入市策略城郊別墅金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)6宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析富春江國際休閑度假區(qū)7項目背景地塊分析0本項目位于浙江省杭州市桐廬縣內(nèi)富春江兩岸，用地總面積約138001畝，備用地面積約4235畝，總計18035畝（參照招標文件）。0本項目是一個通過對當?shù)芈糜钨Y源的開發(fā)和利用，帶動相關物業(yè)開發(fā)的大2型地產(chǎn)運作項目富春江國際休閑度假區(qū)8宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析0區(qū)位分析0交通條件0旅游資源0自然及人文景觀0地形地貌0地塊SWOT分析富春江國際休閑度假區(qū)9項目背景地塊分析0本項目處于以上海為核心的大上海都市圈內(nèi)，杭州是其主要依托的大城市0本項目處于以杭州為核心的浙西大風景區(qū)，在杭州一日游的時空范圍內(nèi)一日游和上海兩日游的時空范圍內(nèi)0本項目和桐廬縣城有一定距離，很難依托現(xiàn)有的縣城發(fā)展兩日游本項目的宏觀區(qū)位條件相對較好，有利于發(fā)展旅游項目，但在微觀區(qū)位上，開發(fā)建設條件尚顯不足富春江國際休閑度假區(qū)10宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析0區(qū)位分析0交通條件0旅游資源0自然及人文景觀0地形地貌0地塊SWOT分析富春江國際休閑度假區(qū)11項目背景地塊分析0本項目距離杭州75公里，位于杭州和千島湖的中途老320國道0本項目至杭州途中經(jīng)過多處收費處，交通成本高至杭州方向0地塊內(nèi)北部有老的320國道經(jīng)過0地塊南部半封閉的320國道將地塊分隔開來0地塊南部有規(guī)劃道路連接未來杭州千島湖高速公路320國道0地塊內(nèi)部道路較為密集，但等級均很低至杭州方向老320國道0本項目至杭州有一定路程，交通至桐廬方向距離阻抗較大，可達性一般，但隨著杭千高速公路的通車未來會有較大的改善320國道至桐廬方向至杭千高速公路富春江國際休閑度假區(qū)12宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析0區(qū)位分析0交通條件0旅游資源0自然及人文景觀0地形地貌0地塊SWOT分析富春江國際休閑度假區(qū)13項目背景地塊分析桐廬旅游資源分析（一）主要景點沿富春江兩岸分布江南龍門灣富春江國際休閑度假區(qū)14項目背景地塊分析桐廬旅游資源分析（二）經(jīng)營狀況2002年，桐廬旅游收入為73億元，比去年同期增長58。市場定位生態(tài)旅游游客來此休閑度假，體驗鄉(xiāng)村風情，田園樂趣。客源主要是大上海都市圈內(nèi)城市，以上海、杭州為主。物業(yè)配套一般交通不方便，景點分散，路況差。旅游住宿差，桐廬縣境內(nèi)僅有一家三星級賓館。旅游餐飲開發(fā)程度較差，特色的飯店少。旅游購物不繁榮。發(fā)展?jié)摿薮笸]景色秀美，現(xiàn)階段旅游資源開發(fā)力度小，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆８淮航瓏H休閑度假區(qū)15項目背景地塊分析旅游資源競爭分析杭州（一）西湖座落在杭州市中心區(qū)，是中國十大風景名勝之一，以西湖為中心的西湖名勝區(qū)融名勝古跡和園林山水為一體，景點組合很好。主要景點有西湖舊十景蘇堤春曉、曲苑風荷、平湖秋月、斷橋殘雪、柳浪聞鶯、花港觀魚、雷峰夕照、雙峰插云、南屏晚鐘、三潭印月西湖新十景云棲竹徑、玉皇飛云、阮墩環(huán)碧、九溪煙樹、滿隴桂雨黃龍吐翠、吳山天風、龍井問茶、虎跑夢泉、寶石流霞靈隱寺、雷鋒塔、宋城等富春江國際休閑度假區(qū)16項目背景地塊分析旅游資源競爭分析杭州（二）市場定位品牌鮮明“上有天堂，下有蘇杭”，已成為世界及中國旅游目的地的名牌。客源以大上海都市圈為主，輻射全國各地，以及境外人士。物業(yè)配套日趨完善交通便利有滬杭寧、杭甬高速公路，蕭山機場旅游住宿2家五星級酒店，十多家四星級酒店旅游餐飲樓外樓、知味觀等傳統(tǒng)名店以及新開元、張生記等酒家發(fā)展迅速。旅游商品龍井茶葉、杭州絲綢、張小泉剪刀等特產(chǎn)馳名中外。未來發(fā)展?jié)摿^小杭州市區(qū)旅游資源開發(fā)狀況較完備，但市區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^小富春江國際休閑度假區(qū)17項目背景地塊分析旅游資源競爭分析千島湖（一）千島湖位于浙江省杭州西郊淳安縣境內(nèi)。湖區(qū)面積573平方公里，湖中擁有形態(tài)各異的大小島嶼1078座。主要景點以湖區(qū)水景為主整個湖區(qū)分為東北、東南、西北、西南、中心五大湖區(qū)。近年來形成了羨山、屏峰、梅峰、龍山、動物系列、石林六大景區(qū)的14處景點。富春江國際休閑度假區(qū)18項目背景地塊分析旅游資源競爭分析千島湖（二）經(jīng)營狀況2002年，淳安旅游收入為72億元，比去年同期增長194。市場定位游客來此休閑度假?？驮匆源笊虾６际腥橹魑飿I(yè)配套較好交通較方便，景點之間交通工具為游艇。旅游住宿較好，有兩家四星級賓館，有2家五星級賓館在建。旅游餐飲開發(fā)程度較差，特色的飯店少。旅游購物不繁榮。發(fā)展?jié)摿薮笄u湖湖區(qū)景色優(yōu)美，未來發(fā)展?jié)摿薮?。富春江國際休閑度假區(qū)19項目背景地塊分析旅游資源競爭分析杭州、桐廬、千島湖對比杭州、桐廬、千島湖游客逗留時間千島湖桐廬選擇當日往返的客戶占6成多，遠高于杭州和千島湖。這與桐廬旅游配套杭州設施不足有很大關系。桐廬020406080100當天返回住宿1夜住宿2夜住宿3夜住宿4夜以上桐廬處于杭千旅游線的陰影區(qū)由于缺乏高品質的配套服務設施，游客逗留時間短，導致旅游收入增長緩杭州、桐廬、千島湖旅游收入增長率40慢。杭州桐廬30千島湖2000年起桐廬旅游收入增長率開始下降，20杭州旅游收入?yún)s增長率穩(wěn)步上升。1001999200020012002富春江國際休閑度假區(qū)20項目背景地塊分析桐廬旅游資源競爭消費者評價旅游者對桐廬的地區(qū)偏好38桐廬的區(qū)位認知度一般，有6211的旅游者愿意到桐廬旅游。62是否旅游者不前往桐廬旅游的原因其它無好的賓館飯店知名度不高是影響消費者無游樂設施前往桐廬游玩的主要原因景點無特色，其次的原因分別是景點景點少少，交通不方便和景點無知名度不高特色交通不方便01020304050富春江國際休閑度假區(qū)21宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析0區(qū)位分析0交通條件0旅游資源0自然及人文景觀0地形地貌0地塊SWOT分析富春江國際休閑度假區(qū)22項目背景地塊分析本項目自然景觀良好0富春江橫貫東西，地塊內(nèi)部有多條蜿蜒的自然水系流過0地塊內(nèi)外山巒起伏，地勢變化多樣0沿江植被景觀最好，山地植被景觀次之，平原地區(qū)多為農(nóng)田和經(jīng)濟果林風貌本項目具有較好的人文景觀0地塊內(nèi)部村落中散落的分布著一些具有歷史風貌的傳統(tǒng)民居，保存基本完整，其中的木雕工藝極富特色富春江國際休閑度假區(qū)23宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析0區(qū)位分析0交通條件0旅游資源0自然及人文景觀0地形地貌0地塊SWOT分析富春江國際休閑度假區(qū)24項目背景地塊分析平原地形地貌多樣化山地本項目地塊內(nèi)部地形變化復雜，其中山地和丘陵占了相當?shù)拿娣e，在有利于形成獨丘陵特景觀特征的同時，也給土地的利用帶來了不利的影響。沿江地形以平坦為主，為項目中較好利用的地塊位置富春江國際休閑度假區(qū)25宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述項目背景地塊分析0區(qū)位分析0交通條件0旅游資源0自然及人文景觀0地形地貌0地塊SWOT分析富春江國際休閑度假區(qū)26項目背景地塊分析地塊優(yōu)勢STRENGTH地塊劣勢WEAKNESS0地塊規(guī)模大，易形成完整社區(qū)和產(chǎn)生轟動效應；0地塊較難依托現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設，現(xiàn)有基礎和配套設施缺乏；0宏觀區(qū)位相對條件較好，有利于旅游項目的發(fā)展；0離大城市杭州有一定距離，交通阻抗較大；0桐廬具有一定的旅游資源基礎0地形條件復雜，山地和丘陵較多，不利于開發(fā)建設0具有很好的自然景觀和較好的人文景觀。地塊威脅THREATS地塊機遇OPPORTUNITY0旅游資源相對杭州和千島湖，處于劣勢地位0杭千高速公路的建設將改變本地塊的交通可達性。0千島湖地區(qū)大型旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)；0桐廬工業(yè)園區(qū)的建設為本項目提供了基礎設施配套0依托旅游城市杭州的大型地產(chǎn)項目的開發(fā)條件富春江國際休閑度假區(qū)27宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述經(jīng)濟基礎社會消費趨勢城市總體規(guī)劃富春江國際休閑度假區(qū)28經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃項目背景區(qū)域指以上海為核心，杭州、寧波、南京作為重要輔助城市，輻射到蘇州、無錫、常州等周邊城市的大上海都市圈都市圈。上海為核心南京、杭州、寧波作為重要輔助城市富春江國際休閑度假區(qū)29經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃大上海都市圈經(jīng)濟水平名稱金額占全國比例1770國內(nèi)生產(chǎn)總值16,981億元2780外貿(mào)出口7394億美元3230實際利用外資1607億美元大上海都市圈是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)之一,以上海為核心的大上海都市圈已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的領先地區(qū)。富春江國際休閑度假區(qū)30經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃大上海都市圈核心及重要輔助城600050000上海經(jīng)濟增長情況GDP（億元）市經(jīng)濟快速持續(xù)5000人均元）40000發(fā)展，GDP連續(xù)400030000經(jīng)濟的發(fā)展為社會消保持2位數(shù)增3000費模式的變化創(chuàng)造了200002000長?；A條件，大上海100001000都市圈成為社會消費00變革的領先區(qū)域199119921993199419951996199719981999200020012002200030000200030000GDP（億元）寧波經(jīng)濟增長情況杭州經(jīng)濟增長情況GDP（億元）人均GDP（元）人均元）1500150020000200001000100010000100005005000000199119921993199419951996199719981999200020012002199119921993199419951996199719981999200020012002GDPGDP人均GDP人均GDPGDP人均GDP富春江國際休閑度假區(qū)31宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述經(jīng)濟基礎社會消費趨勢城市總體規(guī)劃富春江國際休閑度假區(qū)32經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃住房消費旅游消費汽車消費大上海都市圈將成為生活模式的創(chuàng)新地區(qū)健康消費文化教育消費富春江國際休閑度假區(qū)33經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃GDP臨界點分析住房消費汽車消費旅游消費大上海都市圈將成為生活模式的創(chuàng)新地區(qū)健康消費文化教育消費2001年大上海都市圈內(nèi)城市人均GDP40000從歐美發(fā)達國家的社會發(fā)展進程來30000看在人均GDP達到1000美元以上時，通常會出現(xiàn)排浪式的旅游消費熱潮。20000100000上海蘇州杭州無錫寧波南京紹興南通常州嘉興揚州鎮(zhèn)江泰州湖州舟山富春江國際休閑度假區(qū)34經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃大上海都市圈旅游者出游次數(shù)和平均消費分析住房消費旅游者每年外出旅游次數(shù)汽車消費旅游消費大上海都市圈21次以上將成為生活模式的創(chuàng)新地區(qū)1020次健康消費文化教育消費79次46次消費者年均旅游次數(shù)一年內(nèi)多次旅游6次及以下為主3次及以下開始普及0002000400060008000旅游者國內(nèi)外出旅游次均消費20001元以上500110000元12012000元外出旅游花費多以短途旅游3001200元為主601900為主元300元以下0510152025富春江國際休閑度假區(qū)35經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃大上海都市圈旅游者出游目的和目的地分析住房消費旅游者出游目的其它汽車消費旅游消費大上海都市圈將成為生活模式文化交流旅游目的的創(chuàng)新地區(qū)觀光、休閑度假為主探親訪友健康消費文化教育消費商務休閑度假成為僅次于休閑度假觀光的出行目的，顯觀光示出本項目發(fā)展休閑度假的良好前景020406080旅游者外出旅游目的地選擇旅游地首選其它優(yōu)美的自然風景康體娛樂、休閑度假人文景觀本地塊具有良好的自獨特的人造景觀然景觀，具備了成為著名城市一個具有吸引力的旅游目的地的條件優(yōu)美的自然風景020406080富春江國際休閑度假區(qū)36經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃大上海都市圈旅游消費者特征分析住房消費汽車消費旅游消費大上海都市圈將成為生活模式的創(chuàng)新地區(qū)年齡特征健康消費文化教育消費中老年人居首位，4564歲的出游者所占比例為389，2544歲的出游者所占比例為366，居第二位。出游方式散客為主，團體客人比例有所上升最主要的消費團體客人比例從2000年的104上升為2001年的121。群體是一個對健康高度關注的群體職業(yè)狀況離退休人員居首位離退休人員所占出游者的比例占第一位，超過了任何一類職業(yè)人群。富春江國際休閑度假區(qū)37經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃上海歷年居民消費狀況娛樂教育文化服務住房消費2001交通和通信2000醫(yī)療保健旅游消費汽車消費1999大上海都市圈將成為生活模式家庭設備用品及服務的創(chuàng)新地區(qū)雜項商品和服務文化教育消費居住健康消費衣著食品01020304050健康消費支出逐年增長杭州居民歷年消費結構娛樂教育文化服務2001預計未來會步入一個快速增長期2000交通和通信1999醫(yī)療保健家庭設備用品及服務雜項商品和服務居住衣著食品01020304050富春江國際休閑度假區(qū)38項目背景社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃上海歷年居民消費狀況娛樂教育文化服務住房消費2001交通和通信2000醫(yī)療保健旅游消費汽車消費1999大上海都市圈將成為生活模式家庭設備用品及服務的創(chuàng)新地區(qū)雜項商品和服務健康消費居住文化教育消費衣著食品01020304050文化教育消費支出增長迅速杭州居民歷年消費結構娛樂教育文化服務已經(jīng)成為大型地產(chǎn)開發(fā)的成熟手段20012000交通和通信1999醫(yī)療保健家庭設備用品及服務雜項商品和服務居住衣著食品01020304050富春江國際休閑度假區(qū)39經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃國家“十五”計劃指出發(fā)展經(jīng)濟型轎車，鼓勵轎車進入家汽車消費市場快速增長庭。住房消費上海私車保有量快速增長2002年底上海私家車的數(shù)量達到1428旅游消費大上海都市圈汽車消費將成為生活模式萬輛其增量相當于前幾年增量的總和的創(chuàng)新地區(qū)杭州私車數(shù)量快速增長健康消費文化教育消費2002年底，杭州私車保有量約為10萬輛并以每年1520的速度增長。大上海都市圈居民收入水平不斷增長2001年，大上海都市圈人均GDP22537元相當于全國平均水平的3倍。改變傳統(tǒng)的城市時空觀，為郊區(qū)化創(chuàng)造基礎富春江國際休閑度假區(qū)40經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃住房消費數(shù)量型發(fā)展階段歷史階段）旅游消費汽車消費大上海都市圈大上海都將成為生活模式美國日本德國的創(chuàng)新地區(qū)市圈19301960194519601949196019781997年代健康消費文化教育消費居民生活水平187119502691955（美元計算人均19501991487413GDP）0此階段住宅業(yè)大都為了30319504221959恩格爾系數(shù)50719505321991解決居民住房困難，注重數(shù)量型發(fā)展。居住占消費支出113195092619591021950511990（）0在這種背景下建造的住城鎮(zhèn)居民人均房，只解決無房可住的問581948居住面積1950199015073題，大部份是檔次低、單（平方米）位面積小的鳥籠式住宅。0主要集中發(fā)展城市建設。富春江國際休閑度假區(qū)41經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃住房消費增量與質量并重發(fā)展階段（現(xiàn)階段）大上海都旅游消費汽車消費美國日本德國大上海都市圈將成為生活模式市圈的創(chuàng)新地區(qū)1960197219601980196019801998年代健康消費文化教育消費居民生活水平48101970166919701758197020121999GDP（人均）238197027919790該階段是一個相當長的19753001恩格爾系數(shù)4161999歷史過程，發(fā)達國家大致居住占消費支出1571970155197919701122831999經(jīng)歷20年左右；（）城鎮(zhèn)居民人均24019680在此階段，消費者需要居住面積911999量急劇上升，同時比較注30019721301978（平方米）重物業(yè)品質；0大上海都市圈整體已經(jīng)進入該發(fā)展階段。大上海都市圈住宅消費結構發(fā)生變化，住房消費結構進入數(shù)量與質量并重；0郊區(qū)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)，住宅市場發(fā)展趨勢生態(tài)環(huán)保、智能化、郊區(qū)化。并迅速發(fā)展富春江國際休閑度假區(qū)42經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃住房消費旅游消費汽車消費大上海都市圈將成為生活模式的創(chuàng)新地區(qū)總體水平發(fā)展階段未來階段）健康消費文化教育消費大上海都美國日本德國市圈0大上海都市圈將在197319811981年代居民生活水平20152020年前153901984112521985111301984GDP（人均后將進入住宅發(fā)展第三階段；213197924119902571987恩格爾系數(shù)20150居民對居住質量的要求2020居住占消費支出29641985125419951961987越來越高，追求居住功能（）、服務及環(huán)境舒適、優(yōu)雅人均居住面積的傾向增強。590199117019903321982（平方米）0郊區(qū)化現(xiàn)象形成富春江國際休閑度假區(qū)43宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述經(jīng)濟基礎社會消費趨勢城市總體規(guī)劃富春江國際休閑度假區(qū)44經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃上海杭州寧波建設現(xiàn)代化國際大都市，建成旅游休閑、現(xiàn)代化國際港口城市、確立國際經(jīng)濟、金融、生活居住、國家歷史文化名城貿(mào)易和航運中心地位求知創(chuàng)業(yè)的“天堂”。以杭州為中心的浙西地區(qū)將成為大上海都市圈乃至全國的休閑度假基地，“上海后花園”“交通西進戰(zhàn)略”“旅游西進戰(zhàn)略”“一小時半交通圈杭州城市功能突出旅游職能“半小時居住圈”重視老年居住物業(yè)的建設富春江國際休閑度假區(qū)45經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃“旅游西進戰(zhàn)略”“交通西進戰(zhàn)略”“一小時半交通圈“半小時居住圈”重視老年居住物業(yè)的建設“三江兩湖一山”為基礎，整合和優(yōu)化配置旅游等各類資源，把杭州建設成為國內(nèi)外享有較高知名度的旅游集散中心和重要目的地，成為現(xiàn)代化的國際風景旅游城市。位于旅游西進的主軸線上的桐廬將加快對旅游資源的優(yōu)化利用，為本項目的發(fā)展帶來契機富春江國際休閑度假區(qū)46經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃“交通西進戰(zhàn)略”“一小時半交通圈“旅游西進戰(zhàn)略”“半小時居住圈”重視老年居住物業(yè)的建設0基本建成以“一繞、三線、三連、四大接口”為框架的一小時半公路交通圈0杭千高速公路一期工程預計于2005年底建成通車，屆時杭州到桐廬只需45分鐘車程。富春江國際休閑度假區(qū)47經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃杭州打造“半小時居住圈”0通過交通建設，推進郊區(qū)化發(fā)展，完善城市結構，進“交通西進戰(zhàn)略”“旅游西進戰(zhàn)略”一步提升居住物業(yè)的環(huán)境品質“一小時半交通圈“半小時居住圈”重視老年居住物業(yè)的建設重視老年居住物業(yè)建設0浙江進入老齡化的加速發(fā)展階段0杭州優(yōu)秀的人居環(huán)境，適合發(fā)展養(yǎng)老物業(yè)0相對而言，專門的養(yǎng)老居住物業(yè)開發(fā)受到忽視富春江國際休閑度假區(qū)48經(jīng)濟基礎社會消費發(fā)展趨勢城市總體規(guī)劃桐廬在杭州城鎮(zhèn)體系中的定位第一等級杭州中心城區(qū)350370萬人第二等級富陽、臨安4552萬人第三等級建德、桐廬、千島湖四級旅游中心3638萬人桐廬在總體規(guī)劃中地位不高，對本項目相對不利富春江國際休閑度假區(qū)49宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游0旅游產(chǎn)品發(fā)展趨勢0健康旅游概念界定高爾夫0SWOT分析0戰(zhàn)略定位度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)50健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)觀光旅游產(chǎn)品以文物古跡、山水風光、民俗風情為特色。具有壟斷性和不可再生性。國度假旅游產(chǎn)品內(nèi)鄉(xiāng)間度假、海濱度假，周末度假、節(jié)假日度假，家庭度假等。旅市場前景廣闊。游產(chǎn)專項旅游產(chǎn)品長城之旅、長江三峽之旅、絲綢之路游、新婚蜜月旅行等。品專項旅游產(chǎn)品日趨成熟?，F(xiàn)狀生態(tài)旅游產(chǎn)品正處于啟動開發(fā)階段，倍受關注。發(fā)展趨勢0休閑度假旅游將是未來發(fā)展的主要方向之一0更加重視旅游項目的參與性0以生態(tài)旅游為代表的專項旅游產(chǎn)品日益受到歡迎，表現(xiàn)出對環(huán)境和健康的關注富春江國際休閑度假區(qū)51宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游0旅游產(chǎn)品發(fā)展趨勢0健康旅游概念界定高爾夫0SWOT分析0戰(zhàn)略定位度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)52健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)健康旅游醫(yī)療保健旅游療養(yǎng)保健旅游利用醫(yī)學人才、器材集中或者醫(yī)療費用傳統(tǒng)的旅游方式，通常利用區(qū)域的旅游低廉等優(yōu)勢，吸引患有某些疾病的旅游資源，提供身體的康復保健和調(diào)養(yǎng)服者前往醫(yī)療的旅游務，作為旅游產(chǎn)品組合的補充生態(tài)保健旅游是國際市場上新型的產(chǎn)品以療養(yǎng)院為主要形式，一般提供身體檢市場形式，在意大利、法國、古巴等許多國測服務，發(fā)展時間較長，多以團體客戶現(xiàn)狀家都得到了較快發(fā)展。在國內(nèi)，尚未得為主到重點開發(fā)由于現(xiàn)代社會對環(huán)境的不斷破壞，導致關注亞健康團體，在療養(yǎng)保健服務上進市場人們患病的機會日益增多，良好的醫(yī)療一步深化和創(chuàng)新，有著較大的市場潛力潛力服務與旅游資源相結合的醫(yī)療保健服務潛力巨大富春江國際休閑度假區(qū)53宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游0旅游產(chǎn)品發(fā)展趨勢0健康旅游概念界定高爾夫0SWOT分析0戰(zhàn)略定位度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)54健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)項目優(yōu)勢STRENGTH項目劣勢WEAKNESS0區(qū)域有良好的旅游資源0知名度不高0生態(tài)環(huán)境優(yōu)良0桐廬景點特色不夠0桐廬桐君山是中藥鼻祖桐君老0距離主要城市有一定距離人開創(chuàng)中藥文化的所在地項目機遇OPPORTUNITY項目威脅THREATS0“旅游西進”0現(xiàn)有大型療養(yǎng)院，如無錫華東0“交通西進”療養(yǎng)院、杭州空軍療養(yǎng)院0居民醫(yī)療保健支出逐年增加，0前期需要較大的投入對健康的關注日益增長0綜合的專業(yè)化管理經(jīng)營難度大0大集團公司和政府、企事業(yè)單位定期組織員工體檢富春江國際休閑度假區(qū)55宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游0旅游產(chǎn)品發(fā)展趨勢0健康旅游概念界定高爾夫0SWOT分析0戰(zhàn)略定位度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)56健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)定位原因0預計未來有關健康的消費會有一個快速的增長，對高品質的醫(yī)療和康復保健服務的需求成為引導市場發(fā)展的主要動力0旅游成為人們休閑的主要方式之一，旅游市場蓬勃發(fā)展，在觀光旅游的基礎上，休閑度假和專項特色旅游成為市場新的增長點0健康和旅游相會結合，滿足現(xiàn)代旅游消費者保健、康體、求知、休閑的綜合需求，逐漸成為旅游市場寵兒0綜合醫(yī)療服務和康復保健服務，形成完善的健康服務體系，滿足亞健康等多層次客戶的需要0屬于市場上新興旅游產(chǎn)品，具有領先概念，已知未來競爭少主題定位0發(fā)展綜合健康服務需要具有自然生態(tài)優(yōu)勢0本地區(qū)有悠久的中醫(yī)藥歷史文化傳統(tǒng)綜合健康服務旅游園區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)57健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)發(fā)展建議醫(yī)療保健旅游療養(yǎng)保健旅游距離主要客源市場有面臨周邊大型度假村劣勢和威脅一定距離和溫泉度假區(qū)的競爭對策依托醫(yī)療保健，延伸發(fā)展具有特、精、尖豐富服務內(nèi)容，提升的特色醫(yī)療服務服務品質醫(yī)科學院高級教育培特色延伸功能發(fā)展以中醫(yī)藥文化為訓和實習基地主題的特色旅游醫(yī)療科研基地和國內(nèi)外大型綜合醫(yī)療和康復保健服務集團、大型醫(yī)院以經(jīng)營建議及知名醫(yī)科學院聯(lián)合經(jīng)營強調(diào)人性化服務，建立醫(yī)療和康復保健的服務消費市場經(jīng)營特色綜合醫(yī)療和康復保健功能，提供多層次的服務建立規(guī)模效應富春江國際休閑度假區(qū)58宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)59健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)各球場占地指標占地面積上海及江浙地區(qū)18洞的高爾夫球會的平均占地為1623畝（包括會所、發(fā)球臺、練習場等各類用地）。162305001000150020002500畝高爾夫球場根據(jù)自然地形條件可分為山岳球場、河川球場、丘陵球場、海邊球場、平野球場、樹林球場。上海及江浙地區(qū)高爾夫球場大多為平野球場。富春江國際休閑度假區(qū)60健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)上海各高爾夫球會雖價格存在差異，但各球會自身球場品質差異不大。通常球會會所設施相當齊全。除了高爾夫球具購買處、練習場之外，一般都配有健身房、網(wǎng)球場、游泳池、酒吧、桑拿、咖啡館和各式餐廳等。球場大多數(shù)由國際知名設計公司或知名球手設計，如PETERTHOMSON，JACKNICKLAUS，THERONALDFREAMGOLFPANDESIGNGROUPLTD。上海及江浙一帶球場球道草種多用BERMUDA，果嶺草種多用BERMUDA和TIFDWARF。通常在高爾夫球場周圍或其中建有別墅或者服務式公寓之類的物業(yè)。富春江國際休閑度假區(qū)61健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)中國大陸10高爾夫客源主要集中在韓日及港臺人士，中國大陸本地客源較少。韓國32會員通常同客戶前去，高爾夫在商務公關中港臺及歐美的作用不斷提高。因而球場配套設施設計要33著重考慮商務功能。日本會員對于球會的距離較為在意，多數(shù)會員希25望球會距離市區(qū)不超過1小時車程。富春江國際休閑度假區(qū)62宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)63健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)會員數(shù)會員數(shù)分布（人）600客戶對高爾夫球會500的價格較為敏感。4003002001000年會費1122334455（萬元/年）年會員費在12萬元人民幣的高爾夫球會，因其相對較低的價格較能吸引大量客戶。而年會費高于5萬元人民幣的球會僅能吸引到少量頂端客戶。富春江國際休閑度假區(qū)64健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)萬元年會費收入12001000年會費定價在15萬元的球會，其年會費800收入集中在8501000600萬元，差異較小。4002000年會費1122334455（萬元/年）年會費超過5萬元/人民幣的球會的年會費收入出現(xiàn)較大降幅，這主要是因為高端會員人數(shù)較少，產(chǎn)生較大價格阻抗。年會費收入富春江國際休閑度假區(qū)65健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)萬元綜合定價分析人1200600系列2年會費收入會員數(shù)系列11000500年會費收入800400會員數(shù)60030040020020010000年會費1122334455（萬元/年）會費在12萬元/年的球會能吸引到大量客戶，所以此價段的球會，項目風險相對較低且盈利性較好。會費在45萬元/年的球會年會費收入最高，但會員數(shù)相對較少，因而存在較高的項目風險。會費高于5萬元/年的球會年會費收入不高，且會員數(shù)較少，因此項目風險最高。富春江國際休閑度假區(qū)66宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)67健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)年會費價格阻抗分析（元/年）高爾夫球會的年會費40000價格隨著球會距離市中心的疏遠而下降。3000020000100000距離（KM）303040405050距離與高爾夫球會的價格下降相關性達0967。富春江國際休閑度假區(qū)68健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)年會費、距離、會員數(shù)綜合分析60000會員數(shù)50000400003000020000100000距離KM203040506070球會距離市中心約30KM的，除4萬元/年以上的球會，其余價段的球會均能吸引相當數(shù)量會員。球會距離市中心約40KM的，會員數(shù)隨著球會價格的上升而不斷減少，低價球會能吸引較多會員。球會距離市中心超過50KM的，其會員數(shù)量下降較大，球會只能依靠較低的價格來吸引會員。年會費元/年富春江國際休閑度假區(qū)69宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)70健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)“十五”期末，浙江省規(guī)劃建造高爾夫15個，其中杭州10個，其余規(guī)劃在余杭、金山、富陽、蕭山、臨安、淳安、建德等地。競爭球場多在距離本項目70KM半徑范圍內(nèi)，且有多個球場分布在杭州周圍40KM半徑范圍內(nèi)，潛在競爭將非常激烈。本項目高爾夫球會的差異化競爭顯得尤為重要。富春江國際休閑度假區(qū)71宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)72健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)球會簡介1992年，在深圳觀瀾鎮(zhèn)10平方公里土地上，由香港駿豪集團總投資20多億港元，創(chuàng)建了觀瀾湖高爾夫球會。1995年11月正式啟業(yè)，現(xiàn)今已發(fā)展成為世界一流、亞洲最大、設施最齊全的高爾夫球會,并曾舉辦世界杯大賽。交通區(qū)位觀瀾湖高爾夫球會地理位置優(yōu)越，處于梅觀高速和機荷高速的交匯，一小時車程范圍覆蓋深圳18鎮(zhèn)、珠海、惠州、東莞、廣州等珠三角重要地區(qū)及香港特區(qū)。富春江國際休閑度假區(qū)73健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)世界杯球場果嶺迭翠，球道蜿蜒；凝聚智能，挑戰(zhàn)至高。由本世紀最偉大的高爾夫球王杰尼高斯精心設計，是觀瀾湖高爾夫球會的“代表”球場。1995年在此舉辦的第41屆世界杯高爾夫球決賽，獲得空前成功，被國際高協(xié)譽為“最成功”及“最難忘”的世界杯決賽。18洞世界杯球場充份利用起伏不定的地形，球道看起來寬闊易打，實際上難度極高。代表球洞首推被會員稱為“魔鬼洞”的第16洞。球洞依山傍水而建，儼然一幅出自名家手筆的山水畫。由高處發(fā)球，要打過一條河才能到球道；而要打上果嶺，還要再過一條河。球道的形狀和獨特的沙坑設計，充分體現(xiàn)杰克尼高斯的大師風范。富春江國際休閑度假區(qū)74健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)新翠谷球場神來之筆，煥然一新；氣勢宏偉，扣人心弦。二千年度美國大師賽冠軍球手、世界排名第五的維埃圣爾重新設計的新翠谷球場，給予球手全新的打球挑戰(zhàn)及樂趣。圣爾加入了極具挑戰(zhàn)性的布局浩瀚的沙坑造型，一條漂亮的沙地沿著球洞的右邊延伸至水塘里。圣爾大膽地把圍石灘球場第18洞的設計精髓融入其中，成為亞洲區(qū)球場的獨特景觀，和他那喜向難度挑戰(zhàn)的天性不謀而合，顯現(xiàn)其匠心獨韻的意念，為球手帶來中國前所未見的視覺享受。富春江國際休閑度假區(qū)75健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)龍島球場滿目蒼翠，寧靜致遠；嶄新挑戰(zhàn)，趣味盎然。享譽國際的世界冠軍尼克費度于觀瀾湖高爾夫球會設計出他最滿意的代表球場。巨額的投資及精密的心思帶來非凡的質素，連綿起伏的球道及陡峭的沙坑為所有球手帶來挑戰(zhàn)，更標志著龍島球場的世界級水準。陡峭的沙坑是尼克費度的設計標志，為所有球手帶來無窮無盡的挑戰(zhàn)。第16洞果嶺建筑在一個小島之上，考驗球手準確無誤的擊球，最后五個球洞的設計波瀾壯闊，蔚為壯觀。富春江國際休閑度假區(qū)76健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)俊嶺球場鬼斧神工，俊嶺奇跡；別有洞天，風光無限。亞洲最杰出的高爾夫選手尾崎將司，將他獨特的思維和創(chuàng)新理念，在觀瀾湖高爾夫球會演繹得淋漓盡致。偌大的碧湖、懾人的瀑布、清澈的河流及別樹一幟的石壁，構成一幅無可比擬的風景畫?？X球場設計靈感源自大自然，球道蜿蜒于山谷之間，與天然的地勢環(huán)境相映成趣。大膽創(chuàng)新的設計，在俊嶺球場隨處可見。第9洞和第18洞果嶺連為一體，前所未見；從第12洞果嶺到13號發(fā)球臺，需要穿過85米的隧道，有如走進陶淵明的“世外桃園”，最令球迷津津樂道。富春江國際休閑度假區(qū)77健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)好望角球場遼闊壯麗，氣勢懾人；獨特風格，不容有失。高踞世界高球壇排名榜第三位的南非籍球手艾斯設計的好望角球場，以樹木林蔭、綠草如茵為整個球場的設計主題，讓球手仿如置身于優(yōu)雅瑰麗的花園，深深感受到艾斯家鄉(xiāng)南非的獨特風貌。好望角球場風光明媚，又充滿挑戰(zhàn)性，難度極高的球洞考驗球手高超技巧，令人望而生畏，卻又躍躍欲試。巧妙利用了地勢的高低變化而創(chuàng)造出一個居高臨下的核心球場。后立于球場最高峰的第4號球臺，盡覽整個觀瀾及遼闊的壯麗景致。全長七千碼的好望角球場讓球手彷如置身于美麗的花園。保持觀瀾湖高爾夫球會一貫的球場水準，能令球手津津樂道。富春江國際休閑度假區(qū)78健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)會所配套觀瀾湖高爾夫球會會員可享用全亞洲最具規(guī)模，配套設施最完善的豪華會所。會所面積達3萬平方米，設施應有盡有，全面照顧會員的需要。會所設有環(huán)境優(yōu)雅、設計一流的游泳池，附有日式水力按摩、設備先進的健身室，以及各項新穎的娛樂康體設施，此外，會所還設有多間中西食肆、專賣店、SPA等滿足顧客不同的要求。對于日理萬機、商務繁忙的會員，會所為他們設立了完善的會議服務，并提供最新的會議設施。寬敞的活動室及宴會廳，適合舉行各類大型慶?；顒?。富春江國際休閑度假區(qū)79健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)高爾夫學校觀瀾湖球會具備世界一流的DAVIDLEADBETTERGOLFACADEMYDLGA高爾夫球學校，在世界各地以最先進的科技和設施提供統(tǒng)一方法及高素質的高球訓練。其為高爾夫球的普及和球手水平的提高起著重要的作用。DAVIDLEADBETTER的教學理論及方法，大大改變了高球這項運動，他的教學對于多位著名球手的發(fā)展歷程尤為重要，當中有NICKFALDO,NICKPRICE,DAVIDFROST,ERNIEELS及SERIPAK等等。富春江國際休閑度假區(qū)80健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)球會價格金卡會員翡翠會員富春江國際休閑度假區(qū)81健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)對本項目的借鑒0兩個18洞球場，可聘請不同風格的球手或公司設計，使得球場風格多1樣化，以滿足不同會員的需要。0由于上海及江浙的球會尚無良好的國際高爾夫學校，本項目可參考觀2瀾湖球會，營建一個具有一流水平的高爾夫球學校，加快高爾夫運動的普及，為本項目球會培養(yǎng)一批潛在客戶。0不可忽視球會會所設計，隨著GOLF成為商務公關媒介之一，因而會所3功能應著重商務和休閑。富春江國際休閑度假區(qū)82宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)83健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)項目優(yōu)勢STRENGTH項目劣勢WEAKNESS0優(yōu)美的景觀0知名度不高0多樣的自然地形0距離城市遠0土地成本較低項目機遇OPPORTUNITY項目威脅THREATS0“旅游西進”0周邊潛在多個競爭球場0“交通西進”0浙江省經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，加入高爾夫運動的人數(shù)呈級數(shù)增長富春江國際休閑度假區(qū)84宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫0球會現(xiàn)狀分析0價格分析度假村0距離阻抗分析0潛在競爭分析主題公園0案例分析0SWOT分析城郊別墅0戰(zhàn)略定位金秋社區(qū)富春江國際休閑度假區(qū)85健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)高爾夫總體定位僅靠一個高爾夫球場不足以支撐整個項目，達到增加土地附加值的目的。1本項目發(fā)展高爾夫具備一定的自身景觀優(yōu)勢，首期應發(fā)展高品質高爾夫球會，2從而樹立項目品質，并起到一定的項目宣傳推廣作用。本項目頂級球會，年會費建議45萬元人民幣/年；終身會員費建議4050萬元人民幣。3本項目后期高爾夫球會可配合高爾夫學校，以培養(yǎng)潛在客戶為目的，年會費建議12元人民幣/年。由于會員對于球場的距離較為敏感，高爾夫啟動初期建議通過相對較低的價格和良好的品質吸引4客戶，淡化距離阻抗。兩個18洞球場應考慮不同的風格和設計，以滿足不同客戶的偏好。56建議聘請國際知名球手或專業(yè)設計公司進行球場規(guī)劃設計，從而保證球場的品質。7營造一個國際水準的高爾夫球學校，為本項目吸引和培養(yǎng)潛在客戶。富春江國際休閑度假區(qū)86宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫度假村0概念詮釋0供應分析主題公園0案例分析0競爭分析城郊別墅0消費者分析0項目SWOT分析金秋社區(qū)0物業(yè)建議富春江國際休閑度假區(qū)87健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)特點概念0優(yōu)美的自然景色潔凈的空氣和0目的地固定蔚藍的天空是吸引城市人度假的第0強調(diào)休息一要點。要有美好的景致和令人愉悅的視野。本行的調(diào)查結果顯示，0停留時間較長7743的游客看重的是優(yōu)美的自然0回頭率較高風景。5907的游客出外游玩主要是觀光為目的。0無需導游陪同0有特色的休閑、游樂設施吸引0對娛樂設施要求較高游客游玩以及逗留。3119的游客出外是為了休閑度假。0環(huán)境要游客長期度假則需要有良好的服務以及安靜的環(huán)境。知名度過高會導致人滿為患，從而是游客產(chǎn)生抗性。富春江國際休閑度假區(qū)88健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)按靠近主體市場的遠近程度本項目的預目的地度假村期發(fā)展目標非目的地度假村按住宿設施和旅館組合體按背景及主要設施本項目的規(guī)本項目的資海洋度假村模效應源背景度假旅館湖泊/河流度假村分時和其他假期度假村山川/滑雪度假村家外之家度假村高爾夫度假村富春江國際休閑度假區(qū)89宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫度假村0概念詮釋0供應分析主題公園0案例分析0競爭分析城郊別墅0消費者分析0項目SWOT分析金秋社區(qū)0物業(yè)建議富春江國際休閑度假區(qū)90健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)桐廬本地度假村市場分布大奇山腳下6個、桐君山腳下2個、富春江邊上1個、瑤林鎮(zhèn)1個經(jīng)營狀況新恒基設施的特色和規(guī)女兒村模是決定度假村較好經(jīng)營狀況的主要凌云山莊因素紅燈籠銀苑山莊有內(nèi)部系統(tǒng)消費一般上服度假村支撐的度假村相大奇山莊對經(jīng)營狀況較好快樂度假村福龍度假村差云水山莊差中好設施富春江國際休閑度假區(qū)91健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)千島湖度假村市場主要依托千島湖良好的自然景觀。目前有規(guī)模的度假村為溫馨島度假村和鳳凰度假村，分別位于千島湖中心湖區(qū)的鳳凰島和溫馨島上，與千島湖景區(qū)旅游相結合，經(jīng)營狀況與當?shù)芈糜问袌鱿嚓P度很高。千島湖鎮(zhèn)上有千島湖度假村，但主要是以賓館為主，無有特色的娛樂及其他配套設施。杭州度假村市場杭州氡泉度假村占地500余畝，主要依托氡溫泉杭州之江度假村四星級度假村錢江觀潮度假村占地100余畝，三星標準客房，成功舉辦中國國際觀潮節(jié)。西湖陽明谷度假村占地380畝，預計2004年底全面建成，將成為浙江規(guī)模最大、檔次最高、配套設施最全的景觀類度假中心。富春江國際休閑度假區(qū)92宏觀市場細分市場總體定位財務分析項目推廣項目概述健康旅游高爾夫度假村0概念詮釋0供應分析主題公園0案例分析0競爭分析城郊別墅0消費者分析0項目SWOT分析金秋社區(qū)0物業(yè)建議富春江國際休閑度假區(qū)93健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)千島湖鳳凰度假村特點位于千島湖中心湖區(qū)，占地150畝，總計32幢別墅，400間客房，目前已投入使用的前兩期是18棟，共268個房間。特色娛樂項目豪華游艇、水上降落傘、水上摩托艇、快艇、沖浪、攀巖、釣魚等。經(jīng)營方式客房以產(chǎn)權酒店方式售出，客戶以杭州本地為主，占70左右，一二期銷售狀況良好，目前客房在二手市場上價格也有所上升。富春江國際休閑度假區(qū)94健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)概念分類0概念開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務和理財服務。產(chǎn)品分類客戶定位有限自用型一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度利潤分紅，二次的置業(yè)者,投資者同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。退休住宅型退休前購置，每年和家人使用部分都市中年客戶時間，退休后增加使用時間或基本完全使用，用以養(yǎng)老。公司自用型一方面用于投資，另一方面可以集團購房用于企業(yè)員工度假、公司年會或接待賓客使用。富春江國際休閑度假區(qū)95健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)投資分析比較項目銀行儲蓄投資股票投資產(chǎn)權酒店投資額不限不限幾萬元幾十萬元套現(xiàn)能力即時套現(xiàn)一般穩(wěn)定收入套現(xiàn)經(jīng)營保障體系將風風險較小，險降低，旅游經(jīng)濟風險性市場變化大通貨膨脹。持續(xù)增長使投資回報穩(wěn)步增長隨時關注，耗費大專業(yè)酒店管理公司精力要求無需特別關注量精力經(jīng)營委托經(jīng)營獲取年度股票上市增值，股分紅，升值后轉讓回報方式利息收入息紅利套現(xiàn)，免費入住權，其他多種回報產(chǎn)權酒店開始成為一種新型的投資產(chǎn)品。富春江國際休閑度假區(qū)96健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)發(fā)展建議優(yōu)勢開發(fā)商快速回收投資成本劣勢目前消費者接受程度低提升開發(fā)商品牌和項目品牌，贏得客戶信任對策開發(fā)商與保險公司合作對客戶收益承保作為本項目度假村的一種投資經(jīng)營模式，加快度假村物業(yè)經(jīng)營建議的銷售，快速回收開發(fā)商投資成本，建議本項目采用富春江國際休閑度假區(qū)97健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)杭州之江國家旅游度假區(qū)0國務院批準建立的十二個國家旅游度假區(qū)之一0位于杭州西南，南瀕錢塘江、北依五云山，總面積988平方公里02001年11月中旬，杭州市政府批準其向周邊拓展，范圍將擴大至2543平方公里。宋城57公頃天怡山莊占地45萬平米西湖高爾夫鄉(xiāng)村260公頃杭州國際會議中心占地653公頃俱樂部南都高爾夫別墅占地113公頃九溪玫瑰園首期233畝未來世界32公頃東方苑118畝江園度假村37棟花園別墅21世紀杭州慶典城占地1067公頃宋城華美學校占地20公頃航天科技教育城占地20公頃對本項目的借鑒之處0依托杭州，進行綜合開發(fā)，涵蓋主題公園、高爾夫、文化教育、別墅等多種物業(yè)。富春江國際休閑度假區(qū)98健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)惠斯勒度假村惠斯勒溫哥華溫哥華位于加拿大溫哥華北部120公里處，被黑梳山和惠斯勒山所環(huán)繞，為一座山中小城。目前惠斯勒村的總人口約有8600人，每年度假旺季，會涌進上萬人潮。富春江國際休閑度假區(qū)99健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)惠斯勒度假村0擁有2座享譽國際、“北美第一”的滑雪勝地惠斯勒山和黑梳山惠斯勒山滑雪場1966年啟用，占地1480公頃，高1,530米，是加拿大滑雪道最多的滑雪場。黑梳山的滑雪場1980年開放啟用，占地1353公頃，高1,609米，是加拿大第一滑雪場。0擁有四個世界級的18洞標準高爾夫球場黑梳山滑雪惠斯勒山滑雪場場富春江國際休閑度假區(qū)100健康旅游高爾夫度假村主題公園城郊別墅金秋社區(qū)惠斯勒度假村上村惠斯勒