某某公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告目錄1總體市場(chǎng)狀況分析_111飯店市場(chǎng)概況_1111住宿人員狀況_3112北京市飯店賓館概況_612飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)_18121飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)_18122飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè)_1813寫字樓市場(chǎng)概況_20131市場(chǎng)供應(yīng)情況_20132寫字樓市場(chǎng)需求狀況_23133加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析_25134相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析_2714寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)_302重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析_3121目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查_31211區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r_31212區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況_3322目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查_34221區(qū)域飯店基本狀況_34222區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況_3423目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查_3524目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)_363目標(biāo)市場(chǎng)分析_3731目標(biāo)項(xiàng)目定位_3732目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置_39321各類綜合物業(yè)面積分配參考_39322周圍飯店項(xiàng)目基本情況_40323目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布_4133經(jīng)營(yíng)寫字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制_41331經(jīng)濟(jì)因素對(duì)市場(chǎng)的影響_41332地域競(jìng)爭(zhēng)的影響_42333潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn)_42334定位風(fēng)險(xiǎn)_42335交通風(fēng)險(xiǎn)_43336經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)_434經(jīng)濟(jì)效益分析_4441本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則_4442基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù)_4443建設(shè)成本_4544寫字樓經(jīng)營(yíng)收益_47441寫字樓出租經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)_47422寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算_485結(jié)論_531總體市場(chǎng)狀況分析11飯店市場(chǎng)概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動(dòng)人口。北京是中國(guó)的首都，是對(duì)中國(guó)和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國(guó)黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國(guó)性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。中共中央和國(guó)務(wù)院在北京制定國(guó)家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)。北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)公務(wù)與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國(guó)的發(fā)展方向。北京是中國(guó)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大，是我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是全國(guó)的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國(guó)的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。北京是中國(guó)科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國(guó)最大的科研基地和國(guó)內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中國(guó)最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。隨著中國(guó)改革開放的日益深入，北京不但是中國(guó)的政治文化中心、是中國(guó)最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京是中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬門。北京是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長(zhǎng)速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國(guó)最重要交流中心的作用，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問等等，都決定了對(duì)賓館飯店的巨大需求。目前，全市有外商投資企業(yè)近13萬家，合同外資金額21886億美元，其中跨國(guó)公司和國(guó)際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險(xiǎn)類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。投資來源地涉及到香港、美國(guó)、日本、臺(tái)灣、歐盟各國(guó)等100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長(zhǎng)城已經(jīng)成為中國(guó)的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國(guó)子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。北京作為國(guó)內(nèi)最重要旅游城市之一，長(zhǎng)城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長(zhǎng)期以來北京一直吸引著廣大的國(guó)內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國(guó)際游客。近年來，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店也提出了巨大需求。北京是中國(guó)最主要的國(guó)際交往中心，正在按照國(guó)際化大城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交往的渠道，已同76個(gè)國(guó)家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國(guó)家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。另外，全國(guó)各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來往人員頻繁。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對(duì)北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。另外，我國(guó)會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。111住宿人員狀況1111國(guó)外住宿人員根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國(guó)外旅游者中，按目的分類如下目的人數(shù)比例（）游覽、觀光、度假779420探親、訪友324174商務(wù)478257會(huì)議7440健康、療養(yǎng)9450宗教朝拜1005文化、體育、技術(shù)交流6233其他4021合計(jì)1861100目的分類表示見下圖4201742574021330550游覽、觀光、度假探親、訪友商務(wù)會(huì)議健康、療養(yǎng)宗教朝拜文化、體育、技術(shù)交流其他圖111國(guó)外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下職業(yè)組成人數(shù)比例（）政府工作人員9551專業(yè)技術(shù)人員307165職員309166技工/工人194104商務(wù)人員402服務(wù)/推銷員13774退休人員6334合計(jì)511651662802743410410333240政府工作人員專業(yè)技術(shù)人員職員技工/工人商務(wù)人員服務(wù)/推銷員退休人員家庭婦女軍人學(xué)生其他國(guó)外人員主要來源于日本、美國(guó)等地，1999年、2000年國(guó)外游客主要來源國(guó)家構(gòu)成如下日本美國(guó)韓國(guó)德國(guó)馬來西亞英國(guó)法國(guó)新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國(guó)1999456524091915105310958817887285453924854112000543331052781121110539689587315235114504382000年來北京的國(guó)外客人282萬人，比1999年增長(zhǎng)865。2001年截止11月底北京市累計(jì)接待海外旅游者26512萬人，比去年同期增長(zhǎng)066。其中接待外國(guó)人22335萬人，比去年同期增長(zhǎng)039；從來京各洲際客源國(guó)情況看，亞洲游客比去年同期下降443；美洲游客比去年同期增長(zhǎng)478；歐洲游客比去年同期增長(zhǎng)343；大洋洲游客比去年同期增長(zhǎng)601；非洲游客比去年同期下降029。香港同胞2423萬人，比去年同期增長(zhǎng)617；澳門同胞128萬人，比去年同期下降632；臺(tái)灣同胞1626萬人，比去年同期下降273。北京賓館飯店接待國(guó)際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖050100150200250300198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000（萬人）2000年旅游外匯收入2768億美元，比1999年增長(zhǎng)107，北京市歷年旅游外匯收入變動(dòng)情況見下圖051015202530198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000（億美元）根據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，在國(guó)外客人來京的花費(fèi)中，住宿費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到42億美元，占到總支出的152，僅僅次于在民航與商品的花費(fèi)。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示27925152894576188434756民航鐵路住宿餐飲商品市內(nèi)交通景點(diǎn)游覽娛樂郵政電訊其它1112國(guó)內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長(zhǎng)10。人均花費(fèi)68035元，平均停留69天。2001年111月涉外飯店接待國(guó)內(nèi)客人68178萬人，比去年同期增長(zhǎng)3120。112北京市飯店賓館概況1121賓館飯店基本情況目前北京市列入國(guó)家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級(jí)飯店21家、4星級(jí)飯店39家、3星級(jí)飯店148家、2星級(jí)209家、1星級(jí)57家、酒店式公寓22家、未定級(jí)飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。不同星級(jí)飯店所占比例如下圖所示不同星級(jí)飯店客房數(shù)量3768259366100394982五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)公寓未定級(jí)非定點(diǎn)根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京旅游飯店客房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到84萬間，較1999年增加了167。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見下圖0123456789198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000（萬間）根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級(jí)飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下不同星級(jí)飯店客房數(shù)量376712518731421357公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)不同星級(jí)飯店床位數(shù)量346318115730221647公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)不同星級(jí)飯店客房平均床位數(shù)182189291168193204167005115225335公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)1122賓館飯店基本經(jīng)營(yíng)情況2000年，北京市涉外飯店收入總額12812億元，同比增長(zhǎng)711；客房平均出租率61，較1999年增長(zhǎng)4；客房平均房?jī)r(jià)394元/間天；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額144億元，扣除不可比因素，是去年同期的23倍。隨著接待人數(shù)的增長(zhǎng)，涉外飯店的出租率明顯回升，使得占營(yíng)業(yè)收入總額一半的客房收入達(dá)到5952億元，同比增長(zhǎng)69，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的原因之一。從客房的平均房?jī)r(jià)看，2000年，涉外飯店平均房?jī)r(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，增長(zhǎng)119，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的另一原因。自年初以來，五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3388億元、利潤(rùn)總額575億元，分別比上年增長(zhǎng)109和45；四星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入403億元，同比增長(zhǎng)54，由上年虧損5669萬元轉(zhuǎn)為贏利128億元；三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4156億元，同比增長(zhǎng)135，虧損559億元，扣除不可比因素，比上年增虧129億元，其經(jīng)營(yíng)狀況有待改善。2001年，隨著我國(guó)加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國(guó)際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬人次，比2000年增長(zhǎng)6；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長(zhǎng)5。不同星級(jí)飯店租金與出租率2000年不同星級(jí)賓館客房實(shí)際平均房?jī)r(jià)狀況如下圖所示不同星級(jí)飯店客房實(shí)際平均房?jī)r(jià)598353300865600421482740420151178040100200300400500600700公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)（元/間）根據(jù)房?jī)r(jià)租金情況，未定級(jí)的賓館飯店可能多為四星與三星級(jí)水平。2000年四星級(jí)飯店出租率最高，超過70；二星級(jí)出租率較低。不同星級(jí)賓館客房實(shí)際出租率如下圖所示不同星級(jí)飯店客房實(shí)出租率625352156852719758724677495401020304050607080公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)（）各類營(yíng)業(yè)收入在不同星級(jí)飯店中的比重不同星級(jí)飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷售服務(wù)以及包括會(huì)議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項(xiàng)目。不同星級(jí)賓館不同服務(wù)項(xiàng)目所占營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成狀況分析如下不同星級(jí)飯店客房服務(wù)所占營(yíng)業(yè)收入比重571273874971531849535466602901020304050607080公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)（）三星級(jí)與五星級(jí)賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級(jí)的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。不同星級(jí)飯店餐飲服務(wù)所占營(yíng)業(yè)收入比重42418723252299131452500235405101520253035公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)（）星級(jí)飯店餐飲服務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級(jí)與三星級(jí)飯店，比例均超過30。不同星級(jí)飯店商品銷售所占營(yíng)業(yè)收入比重100065381418206191246005115225335445公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)（）星級(jí)飯店商品銷售所占營(yíng)業(yè)收入比例都高于未定級(jí)的飯店與公寓，四星級(jí)、五星級(jí)飯店比例更高于其他星級(jí)飯店。不同星級(jí)飯店其他銷售所占營(yíng)業(yè)收入比重3759704138612391663184413860510152025303540公寓未定級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)（）酒店式公寓除客房服務(wù)外，一般還提供健身、商務(wù)、子女教育等等多種服務(wù)項(xiàng)目，所以營(yíng)業(yè)收入中其他項(xiàng)所占比重最大。不同星級(jí)飯店各類營(yíng)業(yè)收入比重公寓營(yíng)業(yè)收入比重571242410037590102030405060客房餐飲商品其他（）公寓營(yíng)業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。未定級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入構(gòu)成7387187206570401020304050607080客房餐飲商品其他（）未定級(jí)飯店一般客房收入占到總營(yíng)業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。五星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入構(gòu)成4971325238113860102030405060客房餐飲商品其他（）四星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入構(gòu)成5318299141812390102030405060客房餐飲商品其他（）三星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入構(gòu)成4953314520616630102030405060客房餐飲商品其他（）二星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入構(gòu)成5466250019118440102030405060客房餐飲商品其他（）一星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入構(gòu)成602923542461386010203040506070客房餐飲商品其他（）五星級(jí)飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級(jí)飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級(jí)飯店與五星級(jí)飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級(jí)、一星級(jí)飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。各類飯店商品收入比重都比較低。不同星級(jí)飯店收入構(gòu)成2000年北京飯店總收入12812億元，五星、四星級(jí)飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重2930188114五星四星三星二星一星其他不同星級(jí)飯店利潤(rùn)狀況2000年北京飯店利潤(rùn)總額達(dá)到28億元，五星、四星級(jí)飯店利潤(rùn)較高，其他飯店利潤(rùn)總額仍然為負(fù)值，三星級(jí)飯店虧損最大30000200001000001000020000300004000050000五星四星三星二星一星其他（億元）1123北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)多，賓館飯店也比較多。各區(qū)域具體賓館數(shù)量分布見下圖各區(qū)域賓館飯店數(shù)量020406080100120東城西城海淀朝陽石景山宣武豐臺(tái)門頭溝房山大興通州崇文平谷順義密云懷柔昌平延慶1、五星級(jí)飯店分布北京市五星級(jí)飯店主要分布與朝陽區(qū)的CBD、燕莎商圈，東城區(qū)的長(zhǎng)安街、王府井附近，以及海淀區(qū)的中關(guān)村附近。各區(qū)域分布比例如下圖所示。五星級(jí)飯店區(qū)域分布381943東城海淀朝陽2、四星級(jí)飯店分布四星級(jí)賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。四星級(jí)賓館飯店區(qū)域分布0246810121416東城西城海淀朝陽石景山宣武豐臺(tái)門頭溝房山大興通州崇文平谷順義密云懷柔昌平延慶3、三星級(jí)飯店分布三星級(jí)飯店雖然仍然是朝陽等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。三星級(jí)賓館飯店區(qū)域分布05101520253035東城西城海淀朝陽石景山宣武豐臺(tái)門頭溝房山大興通州崇文平谷順義密云懷柔昌平延慶4、二星級(jí)及一星級(jí)飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢(shì)與三星以上飯店分布趨勢(shì)相比變化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。一星級(jí)及二星級(jí)賓館飯店區(qū)域分布05101520253035404550東城西城海淀朝陽石景山宣武豐臺(tái)門頭溝房山大興通州崇文平谷順義密云懷柔昌平延慶5、公寓區(qū)域分布由于公寓以較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大。公寓區(qū)域分布189144955東城西城海淀朝陽崇文昌平12飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)121飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)改革開放20多年來，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，客房數(shù)量年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到了158。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對(duì)外交流增加，以及2008年奧運(yùn)會(huì)體育旅游觀光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長(zhǎng)速度仍然不會(huì)低于前20年的平均值。以158作為年增長(zhǎng)速度估計(jì)今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計(jì)在目前情況下仍然比較保守59616870728485889297101105109113117121024681012141995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010（萬間）122飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè)1221旅游與商務(wù)需求基本狀況2000年，北京全年接待海外旅游者2821萬人次，比上年增長(zhǎng)118；旅游外匯收入277億美元，比上年增長(zhǎng)108。全市接待國(guó)內(nèi)旅游者102億人次，旅游收入496億元，均比上年增長(zhǎng)10。形成了國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。旅游業(yè)總收入72574億元，增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32，占GDP的比重為187。根據(jù)北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國(guó)際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國(guó)內(nèi)首位旅游中心城市。鞏固和完善首都形象（中國(guó)首都、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國(guó)旅游首善之區(qū)，成為國(guó)內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。把北京建成代表中國(guó)現(xiàn)代化成就和中國(guó)旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對(duì)首都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，使其成為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會(huì)功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)文明與城市國(guó)際化；本著對(duì)旅游資源開發(fā)、利用、保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)古都風(fēng)貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對(duì)旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對(duì)賓館飯店需求量必將增加。今年11月中國(guó)已經(jīng)正式成為國(guó)際貿(mào)易組織成員，國(guó)際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國(guó)際商務(wù)旅客來京人次必將增加；作為國(guó)家的首都，北京是國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對(duì)賓館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國(guó)內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國(guó)的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級(jí)飯店入住。1222需求預(yù)測(cè)改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長(zhǎng)迅速，日前中國(guó)加入WTO，國(guó)際交往，尤其商務(wù)交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會(huì)維持較快的增速。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)今后接待海外來京人數(shù)如下20702189229822012524282128502905304631833316345236073761391740780501001502002503003504004501995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010（萬人）國(guó)內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長(zhǎng)假的增多，近年來也在以年增長(zhǎng)率超過10的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)來京游客數(shù)量60696743741781598975987210860119461314014454159001749002000400060008000100001200014000160001800020000199920002001200220032004200520062007200820092010（萬人次）在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，外省市國(guó)內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國(guó)內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70，這一趨勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。以上預(yù)測(cè)中并未考慮2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦將導(dǎo)致游客大幅增加。13寫字樓市場(chǎng)概況131市場(chǎng)供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場(chǎng)日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，到1999年達(dá)到頂峰8774萬平方米，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個(gè)辦公市場(chǎng)存量在500萬平方米左右。1994年2000年北京辦公用房竣工面積0204060801001994199519961997199819992000歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到96、97年高峰，超過600萬平方米，由于當(dāng)時(shí)寫字樓市場(chǎng)的投資過熱，98年后逐年回落。到2000年大約在449萬平方米左右。1994年2000年辦公用房開工面積01002003004005006007001994199519961997199819992000進(jìn)入2001年后，寫字樓市場(chǎng)平淡中見活躍，預(yù)計(jì)全年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到140萬平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼01、總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長(zhǎng)安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國(guó)際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應(yīng)量。綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱面積（平方米）項(xiàng)目名稱面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達(dá)利100000騰達(dá)大廈91000名人廣場(chǎng)70000國(guó)興大廈48000太運(yùn)大廈20000太平洋國(guó)際大廈60000北京國(guó)際金融中心69000中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心60000富凱大廈110000瑞城中心210000中證大廈110000中國(guó)人壽大廈90000東方廣場(chǎng)二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進(jìn)入第三季度后，北京寫字樓市場(chǎng)有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場(chǎng)新增供應(yīng)量324000平方米，市場(chǎng)存量達(dá)到527萬平方米。在這四棟寫字樓中，東方廣場(chǎng)二期從面積上講可以說是其中最大的，中國(guó)人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場(chǎng)帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的惡化程度。同時(shí)，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也對(duì)當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了壓力。而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有CBD大約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。未來三年內(nèi)，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代“，其中CBD將成為重點(diǎn)地區(qū)。132寫字樓市場(chǎng)需求狀況2000年以來，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的快速回升。2001年上半年北京高檔寫字樓市場(chǎng)在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；上半年由于中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在911之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。以下是近年來的寫字樓租金走勢(shì)圖19922001寫字樓租金走勢(shì)0204060801992199319941995199619971998199920002001另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。2001年上半年，市場(chǎng)吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60的寫字樓市場(chǎng)份額。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40左右的市場(chǎng)份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)“東遷與西移“互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的“東遷“和部分高科技外企、上市公司的“西移“就證明了這一點(diǎn)。2001年寫字樓租售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的68以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元平方米。銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在26美元/平方米月，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。從空置率方面來看，截止2001年第三季度高檔寫字樓的平均空置率驟升到1414，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長(zhǎng)。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（2148），其次是朝陽區(qū)（1502），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，分別為1064和404。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國(guó)網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國(guó)人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險(xiǎn)中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務(wù)所中國(guó)人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國(guó)電報(bào)電信公司國(guó)貿(mào)中心一座朝陽區(qū)建國(guó)門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國(guó)絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計(jì)算中心國(guó)興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場(chǎng)的各方面因素，中國(guó)成功地申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、中國(guó)入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項(xiàng)目開始運(yùn)作，預(yù)計(jì)會(huì)使當(dāng)前較為平淡的寫字樓市場(chǎng)變得活躍起來。但由于美國(guó)的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國(guó)公司減少對(duì)寫字樓的需求。北京寫字樓市場(chǎng)最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。133加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析中國(guó)已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京高檔寫字樓將產(chǎn)生積極的影響。“入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。對(duì)于高檔寫字樓市場(chǎng)來說，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級(jí)的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對(duì)寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。入世對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)帶來許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。原因主要有（1）入世的利好因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。入世也一樣，它對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響估計(jì)也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。實(shí)際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來，表現(xiàn)在它們對(duì)寫字樓需求面積的減少以及對(duì)寫字樓租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來越缺乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過120萬平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的?；谝陨现T多因素，我們將不得不對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)未來半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對(duì)利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對(duì)比。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場(chǎng)就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國(guó)入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金報(bào)價(jià)；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報(bào)價(jià)，但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的甚至超過30；有的寫字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長(zhǎng)，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系來決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。不過，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的方面存在。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國(guó)投資在它們本國(guó)由于尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)，就會(huì)轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場(chǎng)，而中國(guó)作為一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國(guó)家正好吸引了這些資金，這必然會(huì)間接地促進(jìn)中國(guó)和北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會(huì)體現(xiàn)出來。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國(guó)來投資。例如，日本三洋化工株式會(huì)社就準(zhǔn)備今年年底在北京設(shè)立辦事處，并且考慮在國(guó)內(nèi)合適的地方建廠。而臺(tái)灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺(tái)灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢(shì)，許多這類公司到祖國(guó)大陸投資建廠。對(duì)入世后北京高檔寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)有很明顯的影響，在某一時(shí)期由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)的衰退和本地寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的急劇放大甚至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。但從長(zhǎng)期來看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。另一方面，租金的升高必然會(huì)使更多的用家轉(zhuǎn)而購買寫字樓，以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會(huì)購買寫字樓，甚至經(jīng)營(yíng)寫字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報(bào)，這些都會(huì)進(jìn)而促進(jìn)寫字樓的開發(fā)建設(shè)，從而形成寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)良性循環(huán)。134相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對(duì)某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策（1）朝陽CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對(duì)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。除此之外，規(guī)劃還率先在商務(wù)中心區(qū)建立土地收購儲(chǔ)備制度，按照國(guó)家及市政府的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式供應(yīng)土地。這樣做無疑會(huì)降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性；同時(shí)按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的形象。（2）中關(guān)村地區(qū)自1998年自今，國(guó)務(wù)院、市政府極其有關(guān)部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。其中主要有A、對(duì)北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠B、對(duì)單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。C、土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源“建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。D、對(duì)在國(guó)家、市政府批準(zhǔn)建立的開發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源費(fèi)“和大市政費(fèi)，減半征收。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的“四源費(fèi)“，減半征收大市政費(fèi)。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。E、駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開發(fā)用房，其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊(cè)成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。A、凡在金融街新開辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門申請(qǐng)免兩年所得稅。B、凡在金融街購置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50。C、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50。D、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內(nèi)的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50。B、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它房屋產(chǎn)權(quán)單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬元以上時(shí)，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。B、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場(chǎng)價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予一定補(bǔ)償。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對(duì)辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對(duì)入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。隨著對(duì)各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。14寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)仍然一枝獨(dú)秀在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年時(shí)北京寫字樓總量將達(dá)到1300萬平方米。部分區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還將面臨各類商務(wù)公寓、商住樓的沖擊，更自由支配的空間和更靈活的付款方式是他們的優(yōu)勢(shì)。寫字樓需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國(guó)外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國(guó)的業(yè)務(wù)。而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)使得國(guó)內(nèi)企業(yè)更是要求有先進(jìn)、智能化寫字樓以開拓業(yè)務(wù)、體現(xiàn)形象。發(fā)展趨勢(shì)將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會(huì)受到歡迎，而缺乏管理和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上會(huì)難以為繼。在要求有完善的硬件設(shè)施后，良好的軟件管理和人性化的服務(wù)將是大部分客戶希望得到的。2重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會(huì)處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場(chǎng)相鄰。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。安定路、三環(huán)、鼓樓外大街、二環(huán)合圍成的區(qū)域附近，目前有華北大酒店、竹園賓館、河北飯店、海南飯店等賓館項(xiàng)目，以及洲際大廈、神華大廈、三利大廈、中煤大廈、深房大廈、浙江大廈等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，酒店式公寓有新近入住的天鴻寶景大廈等。21目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查211區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國(guó)幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級(jí)大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。各類金融辦事機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨(dú)辦公樓是這些單位的特征。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時(shí)夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。目標(biāo)項(xiàng)目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團(tuán)型客戶及周邊關(guān)聯(lián)公司、企業(yè)。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價(jià)面積寶景大廈安定門60/天平方米22018安華發(fā)展大廈安定路55/天平方米34000長(zhǎng)新大廈安定路55/天平方米37920三利大廈安外大街50/天平方米12000洲際大廈安外地興居50/天平方米66000神華大廈安定門西濱河路50/天平方米21600世源大廈安定門外大街50/天平方米15000中成大廈安定門西濱河路50/天平方米20000龍德行大廈中軸路40/天平方米14000中路大廈安定門外40/天平方米7500安源大廈青年溝40/天平方米7000興華商務(wù)大廈和平里40/天平方米5000冶金大廈附樓安外大街40/天平方米10000安貞大廈安定門外40/天平方米40000昊龍寫字樓和平里38/天平方米3000白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊35/天平方米7000泰利明苑安定門外30/天平方米38000銘誠(chéng)嘉德商務(wù)樓中軸路30/天平方米5000慶豐大廈鼓樓地鐵30/天平方米3500青鵬