湖南長沙西湖文化園項目可行性研究報告浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司二OO七年八月湖南長沙西湖文化園項目可行性研究報告目錄序言第一章項目投資與開發(fā)實施單位簡介一、項目投資單位二、項目開發(fā)實施單位第二章可行性研究報告的編制依據(jù)一、項目相關(guān)批準(zhǔn)文件二、可行性研究報告編制參考資料第三章項目介紹一、總項目概況二、房地產(chǎn)開發(fā)項目概況第四章項目建設(shè)背景與重要意義一、項目建設(shè)背景二、項目建設(shè)的重要意義第五章項目市場調(diào)研一、長沙地產(chǎn)市場分析二、長沙房產(chǎn)市場分析三、本項目的市場定位第六章規(guī)劃設(shè)計一、總項目規(guī)劃設(shè)計簡述二、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)二、節(jié)約能源第八章項目投資計劃與資金回收計劃一、總項目投資計劃與資金的籌措二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金回收計劃第九章項目可行性研究分析一、從市場供需關(guān)系進(jìn)行分析二、從項目投入與產(chǎn)出關(guān)系進(jìn)行分析三、結(jié)論第十章項目可行性研究結(jié)論序言本項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側(cè)。一長沙市長沙市是湖南省會，長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。市區(qū)面積556平方公里，市區(qū)人口210萬。長沙是一座具有3000多年歷史的“楚漢名城”。文化遺產(chǎn)、文物古跡眾多。長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過了“風(fēng)華正茂”的崢嶸歲月。湖南第一師范、橘子洲、愛晚亭、船山學(xué)社舊址等革命史跡和紀(jì)念地眾多。長沙風(fēng)景秀麗，岳麓山巍峨西歭，古木參天。橘子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。長沙交通發(fā)達(dá)，黃花國際機(jī)場開通40多條國際、國內(nèi)航線。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，湘黔、浙贛鐵路連接?xùn)|西。京珠、上瑞、長常、蓮易高速公路四通八達(dá)。內(nèi)河航運可直達(dá)湘、資、沅、澧水、洞庭湖和長江沿岸各省市。形成了航空、鐵路、公路、水運等立體交通網(wǎng)絡(luò)。二岳麓區(qū)、岳麓山岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長沙市政府所在地，位于長沙市湘江主航道西側(cè)。全區(qū)面積145平方公里，人口42萬，區(qū)位優(yōu)勢明顯。岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國著名的高校文化區(qū)，是長沙市“以文立市”的根基，獨具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。岳麓區(qū)自然山水資源得天獨厚，境內(nèi)有岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景觀，集長沙“山、水、洲、城”的城市風(fēng)貌特色于一體。岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)包括了岳麓書院、橘子洲頭、愛晚亭、麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王碑、新民學(xué)會舊址、蔡鍔墓等特一級景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來石、白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。三西湖文化園本項目“西湖文化園”，位于岳麓山三級景區(qū)咸嘉湖景區(qū)范圍內(nèi)。項目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、西湖主題公園、公園協(xié)調(diào)區(qū)、綜合開發(fā)用地和濱湖路建設(shè)五個分項目組成。項目總用地171公頃（2566畝），總建筑面積13218萬平方米，總投資6155億元。主題公園性質(zhì)觀光游賞、生態(tài)濕地、運動健身、水上休閑、垂釣美食。其他分項性質(zhì)龍王港防洪大堤生態(tài)景觀帶，綜合開發(fā)生態(tài)居住及綜合配套，觀光服務(wù)餐飲、觀賞接待兼生產(chǎn)安置，市政道路亮化綠化。四項目確定本項目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項目，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，于2005年5月24日與浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂了西湖文化園規(guī)劃建設(shè)框架協(xié)議，以“政府引導(dǎo)、市場運作”的模式確定浙江金昌集團(tuán)為項目戰(zhàn)略合作伙伴。2005年10月31日長沙市政府就本項目出具市長辦公會議紀(jì)要，確定了本項目的運作模式。2005年11月31日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團(tuán)在香港舉行的湖南省“港洽會”上簽訂了龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）合同書確定了本項目的實施。2007年6月9日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團(tuán)簽訂了長沙市龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）籌資建設(shè)相關(guān)事宜合同書進(jìn)一步確定了本項目的具體實施，項目用地進(jìn)入拆遷補償安置階段。為進(jìn)一步有序、有效開展工作，特編制本項目可行性研究報告。第一章項目投資與開發(fā)實施單位簡介（本章由集團(tuán)公司編寫）第二章可行性研究報告編制依據(jù)一項目實施相關(guān)批準(zhǔn)文件2004年8月25日湖南省發(fā)改委關(guān)于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行性研究報告的批復(fù)2004年11月3日長沙市規(guī)劃局西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會會議紀(jì)要2005年3月22日長沙市規(guī)劃局西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門意見咨詢會會議紀(jì)要2005年7月8日長沙市規(guī)劃局關(guān)于請求審批西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點的請示及長沙市人民政府批復(fù)2005年9月28日長沙市規(guī)劃局西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方案評審會會議紀(jì)要2005年10月20日長沙市規(guī)劃局（研究西湖文化園項目規(guī)劃建設(shè)問題）局長辦公會議紀(jì)要2005年10月26日長沙市政府（研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)）市長辦公會議紀(jì)要2005年11月2日長沙市規(guī)劃局關(guān)于西湖文化園有關(guān)問題的請示及市政府批復(fù)意見2005年12月6日長沙市環(huán)保局西湖文化園建設(shè)項目環(huán)境影響初審意見2005年12月6日長沙市發(fā)改委關(guān)于龍王港下游防洪綜合整治工程立項的批復(fù)2005年12月25日湖南省建設(shè)廳龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）建設(shè)項目選址意見書2006年3月24日長沙市規(guī)劃局龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證2006年7月25日長沙市水利局關(guān)于岳麓區(qū)麓山垸泵站設(shè)計有關(guān)問題的會議紀(jì)要2006年12月14日湖南省水利廳關(guān)于報送長沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調(diào)整的意見函2007年3月9日中共長沙市委常委辦公會議紀(jì)要2007年4月10日國土資源部關(guān)于長沙市城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)2007年4月27日湖南省政府長沙市龍王港下游綜合整治工程農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單2007年4月28日長沙市規(guī)劃局西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審查會會議紀(jì)要二可行性研究報告編制參考資料1、長沙市城市總體規(guī)劃（20032020）2、岳麓山國家重點風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃200320203、長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細(xì)規(guī)劃4、長沙市城市防洪總體規(guī)劃5、岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃6、西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方案7、西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃方案8、西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點9、咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計要點10、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范11、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范12、其它相關(guān)法律、法規(guī)及政府文件第三章項目介紹一總項目概況西湖文化園是一個綜合性項目，由龍王港下游防洪大堤、主題公園、綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設(shè)五個分項目組成。（一）項目地理位置本項目地處長沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長沙市中心“一環(huán)”繁華區(qū)范圍，項目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路以北。本項目用地處于岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)三級保護(hù)區(qū)范圍，本用地南向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風(fēng)光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。（二）項目地塊交通優(yōu)勢本項目地塊交通優(yōu)勢十分明顯，南側(cè)楓林路（三一九國道）是長沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河?xùn)|五一大道；西側(cè)金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進(jìn)一步拉近了本地塊與河?xùn)|的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。本地塊東面有長沙的主要內(nèi)河湘江；通過楓林路、五一大道到長沙火車站僅10分鐘車程；通過南北二環(huán)路、長沙大道到機(jī)場40分鐘車程；汽車西站就在楓林路上。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。（三）項目所在地環(huán)境1、自然環(huán)境岳麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好，生態(tài)環(huán)境絕佳，具有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢。西湖文化園主題公園定位于“長沙西客廳、省會西大門”的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色，具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓山山水風(fēng)光、展現(xiàn)長沙旅游動力的、極具現(xiàn)代文化的城市開放式景區(qū)。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。2、人文環(huán)境岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū)，長沙市31所高校有20多所座落于岳麓區(qū)，承轉(zhuǎn)“中國四大書院”之首的“千年學(xué)府”岳麓書院的湖南大學(xué)和中南大學(xué)、湖南師大等眾多知名學(xué)府布于岳麓山周邊。長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學(xué)科技園和岳麓山大學(xué)城齊集于此?？萍荚缆础?shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻、陸九淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達(dá)峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨?，F(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯，當(dāng)今20多位“兩位”院士在此工作。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的。3、綜合配套環(huán)境岳麓區(qū)不僅是長沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本項目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務(wù)圈。通程商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)校、幼兒園等各項生活配套十分齊全。（四）項目建設(shè)規(guī)模1、項目建設(shè)用地總項目建設(shè)用地17100公頃（2566畝）；分項目建設(shè)用地龍王港大堤、風(fēng)光帶用地2877公頃（432畝），主題公園用地8112公頃（1217畝），生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地933公頃（140畝），綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地4400公頃（660畝），濱湖路用地777公頃（117畝）。2、項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積總項目建筑面積1321800平方米；分項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積龍王港大堤、風(fēng)光帶用地防洪堤、防洪通道、綠化帶、麓山垸排漬泵站等，主題公園用地亭、臺、樓、閣、廊等3000平方米，生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地餐飲、接待等，266800平方米，綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地商業(yè)、居住、公建，1052000平方米，濱湖路用地道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長1214米，路幅36米（局部42米）。其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括環(huán)湖游路603萬平方米，鋪裝廣場377萬平方米，花木綠化265萬平方米，停車場4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場設(shè)施等。3、項目投資額總項目投資額615500萬元；分項目投資額龍王港大堤風(fēng)光帶13000萬元，主題公園42000萬元，生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地508000萬元，綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地46000萬元，濱湖路用地6500萬元。4、項目資金來源項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。1）市、區(qū)二級財政拔款項目為龍王港大堤風(fēng)光帶、主題公園及濱湖路計61500萬元。2）投資單位自籌資金項目為綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目計508000萬元。3）區(qū)、街道單獨招商項目為（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項目計46000萬元。（五）項目建設(shè)時序本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。實行總項建設(shè)公益項目優(yōu)先，開發(fā)項目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的時序原則。具體時序為1、總項目建設(shè)2006年3月2015年12月，歷時10年。2、分項目建設(shè)龍王港大堤、風(fēng)光帶、防洪通道2006年3月2009年5月；主題公園建設(shè)2007年8月2010年9月；濱湖路建設(shè)2007年8月2008年12月；公園協(xié)調(diào)區(qū)生產(chǎn)安置項目建設(shè)2007年10月2011年9月；綜合房地產(chǎn)開發(fā)用地項目建設(shè)2007年12月2015年12月。二房地產(chǎn)開發(fā)項目概況西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集團(tuán)公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地。公益性項目投資的社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益來實現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項目放在一個主要的位置。（一）項目地理位置及環(huán)境本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng)11304，北緯2821。位于西湖文化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰?！跋娼鲙В瓷綖槠?；一湖水碧，兩山林深。左盤龍王，右踞王陵；市府前庭，省會西門”。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。（二）項目交通優(yōu)勢除上述總項目的交通優(yōu)勢外，本項目還具備以下交通特色優(yōu)勢1、規(guī)劃中的地鐵將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站，在公園南大門楓林路上設(shè)有一個地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。2、本龍王港防洪通道由10米加寬到20米，與公園環(huán)湖路和城市道路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。3、本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口南大門碼頭構(gòu)成水上航路。4、本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面35米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。（三）項目建設(shè)規(guī)模1、項目建設(shè)用地44公頃（660畝）；其中教育（小學(xué)）用地14公頃（21畝）。2、項目總建筑面積135142萬平方米；1）地面建筑面積1052萬平方米，其中配套商業(yè)面積66萬平方米，配套公共建筑46萬平方米，住宅面積9410萬平方米。2）地下建筑面積3037萬平方米；其中地下汽車庫2330萬平方米，地下人防兼設(shè)備用房3萬平方米，地下綜合用房4萬平方米。3、項目投資估算人民幣51億元；其中土地成本估算24億元，建筑安置工程費用18億元，配套及其他費用9億元。3、項目建設(shè)時序1）本項目將分作三期開發(fā)建設(shè)，每期建設(shè)周期為三年，計8年全部完成2007年12月2010年12月第一期工程建設(shè)，2009年10月2012年10月第二期工程建設(shè)，2011年10月2014年10月第三期工程建設(shè)，2015年10月綜合配套、場外工程全部完成。2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。第四章項目建設(shè)背景和重要意義一項目建設(shè)背景1、項目建設(shè)用地現(xiàn)狀本項目建設(shè)用地“咸嘉湖”2565畝，其中西湖街道的西湖漁場漁池水面1402畝，龍王港水域及大堤用地460畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約9500平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場建于1973年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。1973年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城市化的推進(jìn)，大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊，生產(chǎn)劣質(zhì)食品。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。龍王港為湘江一級支流，全長31公里，流域面積173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為27米，湘江洪水期水位高達(dá)37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū)4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅，1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。2、項目的提出根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園，龍王港下游防洪大堤按200年一遇標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。長沙市政府于2004年確定本項目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項目，為解決資金來源，以“政府引導(dǎo)、市場運作”方式實施。岳麓區(qū)在2004年將本項目列入戰(zhàn)略性重大項目對外招商。3、項目前期工作成果2005年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團(tuán)公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開展項目各項前期工作。2004年12月編制了西湖文化園概念性規(guī)劃方案，2005年3月召開了西湖文化園概念性規(guī)劃方案王家咨詢與評議，2005年5月完成了西湖文化園概念性評級方案的編制和評審工作，2005年12月底前完成了項目的立項批復(fù)、環(huán)境影響初審，項目選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。2006年1月對龍王港防洪大堤進(jìn)入實質(zhì)性投資，開始征地拆遷工作。2006年3月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款4000萬元。2006年3月完成了項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證申批領(lǐng)發(fā)工作。2006年12月底前編制西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃，辦理項目用地、農(nóng)用地征用申報手續(xù)。2007年3月、4月完成了西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃的初審和復(fù)審工作。2007年4月利用集團(tuán)各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準(zhǔn)工作。省政府下達(dá)項目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團(tuán)公司支付了總項目的各項征地稅費4000多萬元。2007年6月我集團(tuán)公司參與項目征地拆遷安置補償工作，支付首期征遷費用16億元。2007年6月、7月完成了岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的編制和市級規(guī)劃評審。2007年8月、9月完成了土地掛牌二次進(jìn)窗、依法合理設(shè)置掛牌前置條件等掛牌前期準(zhǔn)備工作。足額支付了二、三土地征遷費用7000萬元。二項目建設(shè)的重大意義本項目建設(shè)具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。1、項目建設(shè)的重大社會效益1）本項目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇等級。2）本項目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場漁民（農(nóng)民）的生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項安置用地得到有效的落實。3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公園。提高了長沙西大門、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。4）濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。2、項目建設(shè)的重大環(huán)境效益1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺和石砌護(hù)坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。3、項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項目公益項目6億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當(dāng)?shù)呢斦杖搿?）本項目50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營，將給國家和地方政府帶來可觀的稅費收益。3）本項目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項目建成，將為原西湖漁場的漁民（農(nóng)民）提供長遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項目的商業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會。4）本項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也將有長遠(yuǎn)的、綜合性的經(jīng)濟(jì)效益。第五章項目市場調(diào)研本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進(jìn)一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報告。一長沙地產(chǎn)市場分析長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價格有了迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會給房地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風(fēng)險，對本項目的土地出讓價的最終確定，增大了可變因素。2002年2006年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率（07年以前平均容積率為20以下，07年平均容積率達(dá)30）的情況下，單位地價出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。附表一歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表出讓土地平均單價年份出讓面積（HM2）出讓金總額（萬元）（元/M2）（萬元/畝）年漲幅（）2002326661760185388359200352911316369579939861102004565343502296195413362005785925065876446430412006948886518586870458652007（已成交）218311332836610540708042007正在掛牌8222125193152271015122注出讓總金額2002年2006年均為成交價2007年已成交部分為成交價2007年正在掛牌部分為起始價，成交價將有較大幅度加價。附表二長沙市2007年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表容積率單價地塊編號座落出讓面積（M2）性質(zhì)商住起始價萬元成交價萬元漲幅（）元/M2萬元/畝樓報價元/M22007網(wǎng)掛01號岳麓區(qū)雷鋒大道344142住宅2034115952001792766184413832007掛067號岳麓區(qū)天馬村29555住宅186574720095243616241353掛066號雨花區(qū)黎托村8632商住401475176819820481365512掛065號開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)352764住宅15343603498818975650650掛064號天心區(qū)青園路10131商住3022498000256789752642632掛063號芙蓉區(qū)東二環(huán)7917商住583748415010751423495887掛062號岳麓區(qū)觀沙嶺21815商住504569800075136672445733望2007掛016號望城縣含浦鎮(zhèn)153860住宅3010377840007095460364018202007掛057號天心區(qū)天劍路52103住宅302174339200803752450162508望2007掛012號望城縣銀星鎮(zhèn)281067住宅201386452000275185012339252007掛056號岳麓區(qū)銅盆路33239住宅3683731000019430092006836掛053號開福區(qū)新河三角洲785199商住50354638309200009831171778112929掛051號雨花區(qū)體育彩城43965住宅22883513300505302520171375掛044號天心區(qū)黃土嶺正街45070商住653030000533007771182678842628掛030號岳麓區(qū)西湖漁場7667住宅30982173076222561504752小計2183126平均32564509413328361066610540701462附表三長沙市正在掛牌土地起始價一覽表容積率單價地塊編號座落出讓面積（M2）性質(zhì)商住起始價萬元元/M2萬元/畝樓報價元/M22007掛089號雨花區(qū)鄱陽村91463住宅156847748649944992007掛085號芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)101614住宅2814882146469764523084芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)159502商、住382824165151501010541083芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)183425商、住382828168153571024548080芙蓉區(qū)望龍村52622商、住3828702613352890477079雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)59444住宅229873166091107755078岳麓區(qū)望城坡70339商、住302513133186711245747076天心區(qū)南園路22908商、住45406329276281842691075岳麓區(qū)望城坡5524商業(yè)1355610065671774072芙蓉區(qū)望龍村115344住宅221421412323822560掛072號089號小計822185平均274125193152271015692長沙市2007年有四宗掛牌土地成交價異常，主要集中在6、7、8三個氣溫最高的月份。上述掛牌土地具有下列特征1是容積率高，長沙掛044號宗地商業(yè)65，住宅30；長沙掛53號宗地商業(yè)50，住宅35；長沙掛064號宗地住宅30；望城掛016宗地住宅30。如果要達(dá)到上述容積率商業(yè)必定為超高層（地面建筑高度超過100米）建筑，住宅為20層高層到30多層的超高層建筑。2是上述四宗用地不僅成交單價很高，而且樓板價（土地出讓總價除以總建筑面積）也很高，長沙市區(qū)三塊宗地成交單價在500萬元800萬元/畝之間，其樓板價均超過2500元/平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價竟達(dá)360萬元/畝以上，樓板價也達(dá)1800元/平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價僅2000元/平方米左右。3是上述土地摘牌者均為上市公司，上市公司因其資產(chǎn)盤子大，且房地產(chǎn)上市公司半年度、年度考評審計時，其報表中有儲備土地一項，直接影響其可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)指數(shù)。市場風(fēng)險有目共睹，市場也有自我調(diào)節(jié)的能力，進(jìn)入9月份后成交的四塊宗地的樓板價均小于1500元/平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價僅分別為512元/平方米和650元/平方米。而目前還在掛牌的10宗土地掛牌起始價折算樓板價均在800元/平方米以下，土地起始單價均在100萬元/畝上下。估計上述10宗地的成交單價在150萬元250萬元/畝之間，其樓板價估計在700元1500元/平方米之間。二長沙房產(chǎn)市場分析長沙市現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)1200多家，并連續(xù)三年以每年的100多家的數(shù)量在遞增。作為房地產(chǎn)二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長沙市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達(dá)到全市總量的50和65以上。其中有較大影響力的主要為北京、浙江、深圳三地。從近三年來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢態(tài)。（一）長沙房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀據(jù)長沙市建委、長沙市房地產(chǎn)協(xié)會2007年16月份的統(tǒng)計資料和分析，長沙市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如下1、基本情況上半年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17469億元，房屋施工面積2780萬平方米，其中新開工面積901萬平方米，房屋竣工面積355萬平方米，房屋銷售面積459萬平方米。2、上半年房地產(chǎn)開發(fā)的幾個特點特點一新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè)99家，其中外地來長投資企業(yè)25家，比去年同期增加7家，說明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場。特點二房地產(chǎn)投資保持高速增長，土地購置投入加大。上半年完成房地產(chǎn)投資1747億元，同比增長597。其中土地購置費856億元，同比增加824。特點三市場供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。商品房施工面積、新開工面積、竣工面積同比增長分別為3657、5542、2662。其中住宅施工面積2127萬平方米，同比增長4014，新開工面積729萬平方米，同比增長63，竣工面積272萬平方米，同經(jīng)增長2833。以上數(shù)據(jù)說明商品房市場供應(yīng)充足，住宅面積比大幅增加，而辦公樓、營業(yè)房、其他用房所占比例下降，結(jié)構(gòu)趨于合理。3、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況住宅建設(shè)完成投資14002億元，占總投資額9001，比去年同期增長5814；辦公寫字樓建設(shè)完成投資38億元，占總投資的217；商業(yè)營業(yè)房建設(shè)完成投資1975億元，占總投資的772。住宅投資所占比例增加，辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)房投資所占比例減少。4、各類商品房竣工面積分析上半年商品房竣工面積35521萬平方米；其中普通住宅27196萬平方米，占7656；別墅、高檔公寓6841萬平方米，占1926；經(jīng)濟(jì)適用房1453萬平方米，占409；辦公樓708萬平方米，占199；商業(yè)營業(yè)用房425萬平方米，占1196。5、商品房積壓、滯銷分析上半年現(xiàn)房積壓滯銷面積5801萬平方米，其中一年至三年滯銷面積4173萬平方米，三年以上積壓面積1628萬平方米；滯銷積壓房屋商業(yè)用房占比例最大達(dá)449，其次為其他用房占305。上述滯銷積壓房屋比例在全國同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。（二）長沙市房地產(chǎn)市場趨向分析1、2002年到2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)1）投資額的增長年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年投資額（億元）81788312255511755376256350030386121746900增幅（）4984324601855967（同比增幅）2）施工、竣工面積增長年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工面積（萬平方米）83394110212146241191357241194278077增幅（）32163269308526043657（同比增長）竣工面積（萬平方米）332124432459190515165470935521增幅（）3045335414896202985（同比增長）3）商品房銷售額、銷售面積、銷售單價的增長年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年銷售額（億元）4181416662791072486116224919611291761683增幅（）5934609783768747997銷售面積（萬平方米）232103258251995536997416945925增幅（）4038595832838122384銷售單價（元/M2）180220452063216426443836增幅（）13490884922184508表四長沙市銷售樓盤均價統(tǒng)計表銷售均價（元/M2）樓盤名稱座落類型商業(yè)住宅湘江北尚開福區(qū)新河三角洲高層住商130004000保利閬峰云壁天心區(qū)省府路以南別墅、公寓8500上庭苑天心區(qū)省府西側(cè)住宅4200都市金銀雨花區(qū)砂子塘住宅5300未來城科學(xué)家園岳麓區(qū)岳麓大道北住商6000200003900鵬程世家開福區(qū)迎賓路住宅56002076芙蓉區(qū)曙光路住宅3800沁園春御院岳麓區(qū)桐梓坡路住商80003500岳麓山公館岳麓區(qū)五星壓公寓10000岳麓1號大廈岳麓區(qū)咸嘉村公寓5300芙蓉新城芙蓉區(qū)赤崗路住宅3698陽光100新城岳麓區(qū)南二環(huán)高層住宅5000綠城桂花城芙蓉區(qū)南二環(huán)高層住宅4680七彩麗都5100億富中心6300新青年公寓6600融科三萬英尺5580卓越蔚藍(lán)花園100004800白沙品城5000天心華庭6600財富金銀20000300002、長沙市房地產(chǎn)市場趨勢分析長沙市房地產(chǎn)市場從2002年到2006年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長沙房地產(chǎn)市場屬初級發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以30以上的增幅增長，而商品房的銷售單價年平均增幅不到15，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國同類城市。而2007年長沙房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。外地大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐長沙，投資長沙；帶來的變化不僅僅是土地出讓價的大幅上漲，其更為重要特征是房屋銷售單價迅速上升，不同類型房價差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高。2007年上半年普通住宅全市銷售均價達(dá)3536元/平方米，同比增長2842。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價突破12000元/平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房為1680元/平方米。其間大量使用節(jié)能設(shè)計，結(jié)構(gòu)抗震等級提高，經(jīng)典別墅、精裝修高層住宅的出現(xiàn)，極大地提高了商品房的品質(zhì)。長沙市2003年至2006年人均生產(chǎn)總值從17995元增長到28739元，年增幅20左右。居民人均支配收入從8731元增長到13924元，年增幅也為20左右。居民人均可支配收入增幅明顯大于前5年的商品房平均價增幅。與全國同類城市相比，長沙市的房價也是偏低的。長沙市民對商品房價格上升尚存在相當(dāng)?shù)某惺芸臻g。三本項目的市場定位1、市場立足點通過對上述的地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場分析，本房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)立足于得天獨厚的自然環(huán)境、河西中央商務(wù)圈的區(qū)位優(yōu)勢，以及本集團(tuán)公司人居環(huán)境金牌建設(shè)的傳統(tǒng)風(fēng)格，品牌意識等強勢；因地置宜確定產(chǎn)品定位。2、產(chǎn)品定位本項目的產(chǎn)品定位為領(lǐng)馭長沙市頂端房產(chǎn)，充分體現(xiàn)濱湖、生態(tài)、市中心、現(xiàn)代等特色，以景觀高層住宅和濱湖花園洋房為主導(dǎo)產(chǎn)品。3、目標(biāo)群體鎖定政府官員，企業(yè)家，高等院校教授、講師，高級科技人才，白領(lǐng)精英，文藝、演藝、體育明星，股市成功者以及社會各界達(dá)賢。第六章規(guī)劃設(shè)計目前已完成的規(guī)劃有西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃和岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個規(guī)劃編寫。一總項目規(guī)劃設(shè)計簡述1、西湖文化園項目總平面設(shè)計西湖文化園總平面象一把彩色打開的折扇，楓林路、濱湖路是折扇的扇骨，上方龍王港優(yōu)美的曲線就象彩扇的扇邊，而總平面圖就是彩扇精美的扇面。按上報省、國家國土資源部門備案批準(zhǔn)的西湖文化園各分項目用地分界線在圖上以紅色點劃線表示。主題公園用地占總用地的大部分，位于總用地中南部。主題公園藍(lán)色的湖面岸線自然、靈動，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項鏈將湖岸景點、長堤、湖中島嶼串成一圈。湖邊北南兩個主入口和兩個碼頭依108的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對。南端楓林路與濱湖路相交處為濕地公園“蘆蕩鷺舞”景點。龍王港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶景觀式生態(tài)綠帶。湖面以北、龍王港風(fēng)光帶以南、楓林路以西是房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地。湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū)生產(chǎn)安置用地。該用地以楓林路與龍王港風(fēng)光帶交匯處為主入口，次入口設(shè)置于防洪通道環(huán)線，此外在環(huán)湖上設(shè)置人行出入口兩個。西湖文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務(wù)區(qū)和體育健身區(qū)。咸嘉湖景區(qū)（泛西湖主題公園）十景分別為龍王港生態(tài)景觀綠帶的“龍港鶯舞”，水上觀光休閑區(qū)的“古堤遺韻”、“西堤夕照”、“湖亭晚歸”、“東堤柳飄”、“出水芙蓉”和“蘆蕩鷺舞”，用地東南側(cè)牛形山生態(tài)觀光區(qū)的“夏夜聽蟬”、“登軒待月”和“秋風(fēng)含露”。植物景觀設(shè)計分別為龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。2、交通組織設(shè)計西湖文化園的交通設(shè)計為外圍快速地鐵站，北入口咸嘉湖路西湖站和楓林路樞鈕站。城市主干道楓林路、濱湖路。城市次干道龍王港右岸防洪通道加寬環(huán)線、金星大道連接線。主題公園道路環(huán)湖主游道（可通行無污染機(jī)動車和特種車輛）、公園次游道（人行道）。公園協(xié)調(diào)區(qū)道路以修建性詳規(guī)確定。水面交通線主碼頭南、北、西三個主碼頭。次碼頭主題公園白沙浪路入口、綜合用地內(nèi)二至三個親水碼頭。停車場主題公園南入口停車場和公園協(xié)調(diào)區(qū)入口停車場。3、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計除房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地以外的公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計如下活動中心一個設(shè)置于公園協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)。商業(yè)服務(wù)點四個主題公園南大門和白沙液路次入口各一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。餐館三個主題公園白沙液路口一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。茶樓、咖啡屋六個主題公園南大門、龍頭山北、湖中晚歸亭各一個，牛形山二個，公園協(xié)調(diào)區(qū)一個。管理用房一處主題公園面大門一處。公廁七個主題公園內(nèi)四個，牛形山一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。垃圾中轉(zhuǎn)站二個主題公園南大門、公園協(xié)調(diào)區(qū)各一個。4、市政配套設(shè)計1）供水主題公園湖體補水換水在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)之間的龍王港大堤上已建進(jìn)水涵管一組。永久性用水可以通過該涵管補水、換水，在湘江下游香爐洲樞紐建成后，湘江水面保持在3132米之間，龍王港常年水位與主題公園湖面設(shè)計樣高一致。考慮到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計標(biāo)高，應(yīng)增加設(shè)計進(jìn)水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個醫(yī)院的上游取水口取水。生活用水以市政給水為供水水源，本規(guī)劃范圍由長沙市第四供水廠供水。本項目總生活用水水量估算為9500M3/D。在楓林路DN600給水干管接入DN300進(jìn)水管，給濱湖路和龍王港防洪通道布置給水干管，形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。2）排水根據(jù)長沙總體規(guī)劃，河西區(qū)為雨污分流制，本規(guī)劃范圍雨水沿道路邊溝收集，建設(shè)完整的雨水管道收集系統(tǒng)，雨水就近排入主題公園水體，經(jīng)排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龍王港，最終排入湘江。本規(guī)劃范圍污水量為7560M3/D，全部污水納入道路污水管道，設(shè)計在麓山垸泵站西側(cè)建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。3）供電本規(guī)劃范圍用電負(fù)荷量計算為17400KW，取負(fù)荷同時率為08，取容載比15，需變壓器總?cè)萘?6500KVA。本地域10KV電源直接取自楓林路城市道路市政電網(wǎng)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)內(nèi)各建10KV中心變配電所。本規(guī)劃范圍周邊有110KV石塘嶺變、110KV桐梓坡變、110KV桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證。主題公園和公園協(xié)調(diào)區(qū)采用樹干式供電方式，電源由公園協(xié)調(diào)區(qū)中心變引來。城市道路、廣場、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室外活動場地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。高低壓線路采用電纜直埋式或電纜溝敷設(shè)方式。低壓供電半徑一般控制在250M范圍內(nèi)。4）弱電電信用戶門數(shù)為15500門，需程控電話機(jī)交換容量19500門。公園協(xié)調(diào)區(qū)和主題公園的電信線路和寬帶網(wǎng)從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，接入電信交接箱（容量2000門），再從交接箱引出到各用戶。有線電視采用HFC網(wǎng)絡(luò)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)設(shè)有電視光節(jié)點機(jī)房，廣電光纜從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，先進(jìn)入光節(jié)點，再從光節(jié)點引出同軸電纜至各戶。二房地產(chǎn)開發(fā)（綜合用地）項目規(guī)劃設(shè)計1、總平面設(shè)計本房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地形狀象一個“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。按照西湖文化的景觀規(guī)劃和本項目的交通道路規(guī)劃，本用地分成東、中、西三個小區(qū)。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為西湖文化園的北大門廣場和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門廣場和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。2、建筑高度控制本項目按地理位置分作四個不同高度控制范圍，24米高度控制區(qū)西湖文化園北、南主入口中軸線兩側(cè)各150米范圍，東北角的小學(xué)用地；40米高度控制區(qū)臨西湖湖面；80米高度控制區(qū)中小區(qū)、東小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)；60米高度控制區(qū)西小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)，及中、東小區(qū)40米與80米控制區(qū)之間。3、交通組織設(shè)計1）地面層交通地面層絕對標(biāo)高約為35米，主入口分別位于公園北大門兩側(cè)、西側(cè)濱湖路及中、東兩個小區(qū)之間。次入口西小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個次入口；中小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個次入口；東小區(qū)向西側(cè)湖面設(shè)一次入口。小區(qū)各入口之間以地面小曲道路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。其中小區(qū)主干道寬度14米，次干道9米，幢間道路35米，小區(qū)游園小路面2米。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。地面層道路系統(tǒng)原則為人行路和特種車輛臨時專用路。2）負(fù)一層交通負(fù)一層地面絕對標(biāo)高為315米，西、中二個小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個出入口，東小區(qū)向濱湖路設(shè)二個出入口，以上出入口均為“一進(jìn)一出”。負(fù)一層道路寬度均為7米雙車道，在三個小區(qū)形成內(nèi)環(huán)網(wǎng)，并通向各地下汽車庫。負(fù)一層道路全部為車行道，禁止非機(jī)動車和人行。地下停車庫設(shè)有電梯和樓梯通向地面。3）停車在項目北大門和西大門各設(shè)少量停車位，只供臨時停車，利用地下室為主要停車場，停車車位應(yīng)滿足規(guī)劃要求。4、公共配套設(shè)計1）教育配套教育配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要點規(guī)定設(shè)計，在本項目東北角設(shè)24班小學(xué)一座，用地12000平方米，建筑面積約6000平方米。在東、中、西每個小區(qū)各設(shè)8班幼兒園一座，共三座，用地面積共7200平方米，建筑面積共6000平方米。2）會所綜合性會所二個，分別位于本項目北主入口東側(cè)和西主入口南側(cè)。3）商業(yè)網(wǎng)點在北主入口和西入主口兩側(cè)設(shè)置。4）醫(yī)衛(wèi)在綜合會所旁設(shè)門診所一個，每個小區(qū)設(shè)社區(qū)衛(wèi)生所一個。5）文體在綜合會所內(nèi)設(shè)青少年、老年活動中心各一個，東小區(qū)會所設(shè)室內(nèi)游泳池和健身館，每個小區(qū)設(shè)戶外活動中心一處。6）社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、居委會、物業(yè)管理按規(guī)定設(shè)置。7）防空地下室按平戰(zhàn)兩用在高層建筑下設(shè)置。8）市政公用房東小區(qū)設(shè)2800VA中心變電所（兼開閉站）一個，每個小區(qū)設(shè)低壓變配電所一個。每個小區(qū)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓器一個。東西小區(qū)各設(shè)垃圾中專站一個。5、市政配套設(shè)計1）給水本項目用水量計算為9300M3/A。從濱湖路和龍王港防洪通道DN300進(jìn)水管給水，在各小區(qū)形成DN200環(huán)形管網(wǎng)（兼室外消防用水）。高層建筑以變頻調(diào)壓分區(qū)形式供水。2）排水雨污分流，雨水管道就近排入西湖水體，污水管道納入城市道路排污管網(wǎng)。3）電力住宅一套一戶制供電，由小區(qū)配電房電纜通到單元計量箱。4、）弱電電信、寬帶、有線電視以小區(qū)內(nèi)交接箱、光節(jié)點以光纜、同軸電纜接入各用戶。第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一環(huán)境保護(hù)本項目十分注重環(huán)境的保護(hù)。環(huán)保在規(guī)劃設(shè)計與項目施工階段，竣工后的管理階段都作了充分的考慮。（一）、規(guī)劃設(shè)計中的環(huán)保意識與設(shè)計本項目在環(huán)境保護(hù)的規(guī)劃設(shè)計中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。主要體現(xiàn)在以下方面。1、生態(tài)綠地的建設(shè)1）、三個小區(qū)中央綠地，各為一個5千多平米帶水景、草坪、花木、運動健身場的景觀游園。2）、組團(tuán)集中綠地、幢間綠地、林蔭道、行道樹等組成了小區(qū)多層次、多樣化的綠地體。2、空間環(huán)保設(shè)計在規(guī)劃平面布置和空間設(shè)計中，充分考慮到建成后的居民對大自然陽光、空氣等需求，嚴(yán)格按照國家規(guī)范規(guī)定確定幢間日照間距。住宅的自然通風(fēng)要求進(jìn)行設(shè)計。本項目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計中使用天然氣。使市民用上當(dāng)前最潔凈的能源，最大程度上消除居民區(qū)大氣中的廢氣排放。3、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計項目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無害化處理的化糞池、雨污分流等環(huán)境保護(hù)設(shè)計。將極大地改善項目居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀態(tài)。（二）項目實施建設(shè)過程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)1、在施工過程中將最大程度減少或避免由于施工造成的環(huán)境污染。1）、使用散裝水泥、商品混凝土、和石灰膏，減少或避免建筑粉塵對環(huán)境的污染。2）、在鉆孔落注樁施工時，設(shè)置泥漿沉淀池，減少或避免鉆孔泥漿水對環(huán)境的污染。3）、在施工時盡量采用新工藝、新設(shè)備，盡量減少施工噪音污染，盡量避免夜間施工。特殊情況，報環(huán)保和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)后再施工。4）、施工場地內(nèi)設(shè)置生產(chǎn)污水和生活污水的收集系統(tǒng)，盡量減少或避免施工階段的污水排放污染城市水系。5）、施工過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水和生活垃圾及時清運以免污染環(huán)境。嚴(yán)禁焚燒垃圾（廢木質(zhì)材料、紙袋、草袋、廢塑料制品等）。2、項目竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)1）、加強環(huán)境保護(hù)的宣傳力度，制定小區(qū)環(huán)保制度，改變市民固有的有害于環(huán)保的不良行為，樹立環(huán)保的文明意識。2）、加強新房裝修施工時對環(huán)境污染的管理。由物業(yè)管理部門嚴(yán)格把關(guān)，與裝修施工方簽訂文明施工的協(xié)議。減少或避免裝修施工中對環(huán)境的污染。3）、加強對項目建成后的相關(guān)水系、小區(qū)綠地的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)、維護(hù)。由物業(yè)管理部門專人負(fù)責(zé)。4）、加強對建成后