2011年邵陽(yáng)市新邵大坪項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告謹(jǐn)呈祥發(fā)地產(chǎn)我們的思維導(dǎo)圖開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議快速回籠資金，保持合理利潤(rùn)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)開發(fā)商現(xiàn)有資源條件及運(yùn)作方式并結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，把目標(biāo)定位以下三點(diǎn)開發(fā)目標(biāo)的確定第二價(jià)格突破2600元關(guān)口第三做祥發(fā)標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和開發(fā)商品牌的雙贏第一快速回籠資金我們的思維導(dǎo)圖開發(fā)目標(biāo)的確定開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況調(diào)研問(wèn)卷需求分析宏觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目最大地上可建筑面積為22萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目原基本指標(biāo)項(xiàng)目由5棟28層高層，。8棟4層洋房，12棟12層、17層電梯小高層、少量臨街商鋪組成，呈南北狀排列。項(xiàng)目由住宅、會(huì)所、商鋪、地上地下停車場(chǎng)、幼兒園組成。總建筑面積225810平米。其中住宅面積約為20萬(wàn)平米，商業(yè)約2萬(wàn)1千平米。地下停車場(chǎng)17603平米。在邵陽(yáng)市場(chǎng)中，本項(xiàng)目規(guī)模較大，能形成極強(qiáng)的品牌效應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地塊四至地塊的四向都為居住或教育性質(zhì)規(guī)劃，交通較方便，但是目前商業(yè)配套缺乏地塊四至1、本項(xiàng)目位于邵陽(yáng)新邵大坪開發(fā)區(qū)，與邵陽(yáng)釀溪鎮(zhèn)中學(xué)相鄰，周邊沒(méi)有工業(yè)污染源，是邵陽(yáng)與新邵的連接節(jié)點(diǎn)，地段極具升值潛力。2、項(xiàng)目周邊城市開發(fā)進(jìn)度逐年加快，屬于新邵城市發(fā)展的主方向，在邵陽(yáng)新邵的融城概念中，并地段是真正意義上的融城核心。但本項(xiàng)目未來(lái)的大部分目標(biāo)客戶群將來(lái)自于邵陽(yáng)城區(qū)之內(nèi)，靠新邵本土消費(fèi)群來(lái)支撐，則難以提升銷售價(jià)格。3、新邵及邵陽(yáng)的土地成本近年來(lái)提高很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直保持著上升趨勢(shì)，本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值將能逐步體現(xiàn)，在消費(fèi)者心目中建立消費(fèi)信心。4、本項(xiàng)目在新邵范圍內(nèi)屬于優(yōu)質(zhì)地段，但是從邵陽(yáng)市消費(fèi)者的心目中，本項(xiàng)目的心理距離就偏遠(yuǎn)了。在邵陽(yáng)市消費(fèi)者心目中，江北就是極限。市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況調(diào)研問(wèn)卷需求分析宏觀市場(chǎng)分析政策分析新政抑制了投資性需求，整體市場(chǎng)觀望氣氛產(chǎn)生自2011年1月5日至2011年6月25日，中國(guó)人民銀行先后6次調(diào)高存款準(zhǔn)備金利率，加強(qiáng)房貸管理和調(diào)控。20076年1月5日之前存款準(zhǔn)備金利率為9，當(dāng)前是215，增長(zhǎng)了兩倍多。2011年，國(guó)土資源部先后出臺(tái)多項(xiàng)政策法規(guī)，嚴(yán)格土地調(diào)控和監(jiān)管，明確了土地參與宏觀調(diào)控的政策取向。國(guó)家土地督察將開展重點(diǎn)地區(qū)批而未供和閑置土地處置、土地出讓制度實(shí)施、供地政策執(zhí)行情況等的督察。特別是規(guī)定土地閑置期最高不得超過(guò)兩年，商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)為了加強(qiáng)信貸管理政策，下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。明確規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于50，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的11倍。開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿酵{近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)高漲房地產(chǎn)泡沫大，有購(gòu)房需求的人買不起房市場(chǎng)反應(yīng)降價(jià)、銷售量下滑等中央宏觀調(diào)控政策擠壓泡沫，保障房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展投資性客戶購(gòu)房需求被抑制整體市場(chǎng)觀望氛圍濃厚新政對(duì)新邵市場(chǎng)影響邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受觀望氣氛影響新邵房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到宏觀形勢(shì)的影響市場(chǎng)的觀望氛圍房?jī)r(jià)增幅下降成交量下降新邵房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況剛性需求為主，投資性需求比例很小城市發(fā)展、舊城改造、大坪開發(fā)、融縣入?yún)^(qū)等利好消息邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀形勢(shì)影響，但是主要的影響因素是整體的觀望氣氛經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，仍有大量的粗放型經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目存在。2、市場(chǎng)上整體供求比趨于正常，中高端項(xiàng)目的銷售情況較為理想，但同時(shí)值得注意的是邵陽(yáng)絕大多數(shù)項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)中的缺陷而造成了銷售期人為延長(zhǎng)。3、目前的市場(chǎng)熱點(diǎn)在于江景房與園景房，暢銷面積段在不超過(guò)85平米的兩房，不超過(guò)115平米的小三房，不超過(guò)135平米的大三房，不超過(guò)144平米的四房。而中高端項(xiàng)目的暢銷戶型段則在不超過(guò)計(jì)算建筑面積90平米的兩房。不超過(guò)120平米左右的小三房，不超過(guò)140平米的大三房，不超過(guò)150平米的四房。其中，公園一號(hào)帶入房花園或者陽(yáng)光房的141平米左右的四房，實(shí)際可做五房，在銷售過(guò)程中最為搶手。而本項(xiàng)目的產(chǎn)品，基本處于邵陽(yáng)市的暢銷段之中。4、目前整體市場(chǎng)均價(jià)在2400元/平米3200元/平米之間，中高端項(xiàng)目的入市均價(jià)在2800元/平米至3200元/平米之間，在銷項(xiàng)目中，以敏州路板塊的現(xiàn)房去化速度最快，從價(jià)格面上看，目前以御江花園項(xiàng)目銷售均價(jià)為最高3500元/平米，邵陽(yáng)市場(chǎng)從10年下半年09年之前的邵陽(yáng)房?jī)r(jià)漲幅一直維持在56之間，這個(gè)值低于繁榮性市場(chǎng)最低起點(diǎn)值數(shù)8。從10年初開始至11年第一季度，邵陽(yáng)房?jī)r(jià)年平均增幅超過(guò)10，今年一季度環(huán)比增幅除定向開發(fā)房外，超過(guò)18。目前市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)均價(jià)超過(guò)3100元/平米，按照預(yù)計(jì)，今年整體漲幅較去年應(yīng)該保持在12以上。5、宏觀調(diào)控不容樂(lè)觀，價(jià)穩(wěn)量跌是本地市場(chǎng)下半年的整體趨勢(shì)海口市在4月25日提出有限度解禁限購(gòu)，結(jié)果立刻被上級(jí)嚴(yán)厲駁斥。海南是國(guó)家確定的旅游特區(qū)，仍然如此嚴(yán)厲限購(gòu)，可見(jiàn)本輪調(diào)控的政治信號(hào)。而國(guó)務(wù)院督查組對(duì)70個(gè)大中城市在近期的抽調(diào)結(jié)論為調(diào)控仍未到位，下半年即將出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。而再出臺(tái)的政策，將直接打擊消費(fèi)信心，促使市場(chǎng)成交量下降，以穩(wěn)定樓面地價(jià)及開發(fā)商最終售價(jià)。從邵陽(yáng)來(lái)看，下半年供應(yīng)量整體增長(zhǎng)較大，價(jià)格較趨于穩(wěn)定。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型8004000美元40008000美元800020000美元0800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期經(jīng)濟(jì)因素從2003年到2011年，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，與2003年相比翻了一番。2010年的人均GDP總值達(dá)到42350元人民幣，折合美金5561美元（按當(dāng)前匯率計(jì)算），比2006年增長(zhǎng)了164。人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期經(jīng)濟(jì)因素人均可支配收入增幅穩(wěn)定，年均增長(zhǎng)10以上，2011年將達(dá)到10900元，人均消費(fèi)性支出約為可支配收入的60，整體上隨可支配性收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。150814221288937873月平均工資18098元17065元15456元11245元10480元年工資20052004200320022001年份163819657元2010收入水平、生活水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，改善性住房需求經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化與優(yōu)化，擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求邵陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來(lái)越大；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。2011年，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的66445854751調(diào)整為58945534858。近三年以來(lái)，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的比重一直比較穩(wěn)定，維持在98左右。消費(fèi)者整體消費(fèi)理念得到提升。在07年之前，邵陽(yáng)高層以及小高層項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)在于消費(fèi)者的不接受，在09年之后，消費(fèi)者非江景及園景項(xiàng)目不買。在10年之后，得房率低于90的項(xiàng)目，可以稱為無(wú)賣點(diǎn)。消費(fèi)水平在不斷提高的同時(shí)，對(duì)開房商的前期工作也提出較大考慮。舉例“競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同類戶型3平米的差距就可能決定客戶的選擇。（3平米概念即一萬(wàn)至一萬(wàn)二的總價(jià)差，五千左右的首付差。這是消費(fèi)心理的具體體現(xiàn)。）經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展期，投資增長(zhǎng)快；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重遠(yuǎn)小于一線城市水平和國(guó)內(nèi)其他二三線城市水平固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資從2003年到2011年呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在017左右，遠(yuǎn)小于北京等一線城市的050，也小于長(zhǎng)沙等國(guó)內(nèi)二線城市的031。邵陽(yáng)銀行系統(tǒng)的權(quán)力尋租較普遍。經(jīng)實(shí)際操作中總結(jié)，邵陽(yáng)各大銀行的服務(wù)水平以及服務(wù)意識(shí)仍然是較為落后保守的。特別是在房貸放款以及按揭放款兩個(gè)與房地產(chǎn)開發(fā)商最直接的項(xiàng)目上影響較大。據(jù)調(diào)查邵陽(yáng)市目前沒(méi)有一家銀行會(huì)上門進(jìn)行按揭辦理面簽工作（集中客戶面簽也不上門辦理）而同時(shí)也有較多的不合理內(nèi)部規(guī)定（只接受在本市工作的人辦理按揭、收入超兩千元的必需提供納稅證明、必須進(jìn)行存折打單、首付成數(shù)高于省會(huì)及其它地級(jí)市、必須繳存維修基金后才能放款、貸款利率折扣取消）有的內(nèi)部規(guī)定甚至于現(xiàn)行法規(guī)相抵觸。在此不得不提醒我方開發(fā)商注意的是，貸款銀行與按揭提供銀行可不選擇一家，最好有兩家提供按揭貸款的銀行，最好簽定一家新進(jìn)入邵陽(yáng)的銀行參與按揭（招行11年有進(jìn)駐計(jì)劃）。尋找適合的銀行進(jìn)行按揭將是影響回款進(jìn)度的關(guān)鍵點(diǎn)之一。舉例30個(gè)工作日放款與30日放款的區(qū)別，以及資料審核的細(xì)節(jié)不同，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，目前額度極為緊張，越小的銀行，反而越有額度空間消費(fèi)理念城市人口增長(zhǎng)迅速，區(qū)縣外來(lái)人口的增加，帶來(lái)持續(xù)而大量的住宅需求。消費(fèi)者整體消費(fèi)理念得到提升。在07年之前，邵陽(yáng)高層以及小高層項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)在于消費(fèi)者的不接受，在09年之后，消費(fèi)者非江景及園景項(xiàng)目不買。在10年之后，得房率低于90的項(xiàng)目，可以稱為無(wú)賣點(diǎn)。消費(fèi)水平在不斷提高的同時(shí)，對(duì)開房商的前期工作也提出較大考慮。舉例“競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同類戶型3平米的差距就可能決定客戶的選擇。（3平米概念即一萬(wàn)至一萬(wàn)二的總價(jià)差，五千左右的首付差。這是消費(fèi)心理的具體體現(xiàn)。）政府部門管理將會(huì)有從嚴(yán)的趨勢(shì)。最直接的現(xiàn)象有無(wú)房證明、首套房證明、住房情況證明等購(gòu)房證明要求更為嚴(yán)格。無(wú)證預(yù)售將受到部分限制，在施工證未申領(lǐng)，或在項(xiàng)目未動(dòng)工的情況下，已經(jīng)不可能有預(yù)售可能。最低預(yù)售要求為動(dòng)工（A土方工程動(dòng)工、B施工方進(jìn)場(chǎng)開始進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工）人口構(gòu)成區(qū)域人口構(gòu)成私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶和國(guó)企職工為主，流動(dòng)人口多，收入差距大私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶和產(chǎn)業(yè)工人為主，流動(dòng)人口多，收入差距大工作的白領(lǐng)最多，居住人口以老居民和私營(yíng)企業(yè)主為主，學(xué)歷和收入均居第三，人口年齡較輕；多原來(lái)老企業(yè)職工和舊村居民，年齡偏老，學(xué)歷、收入均較低人口多高級(jí)白領(lǐng)、中層管理人員和老企業(yè)員工，學(xué)歷水平較高，年齡結(jié)構(gòu)年輕化，收入較高教學(xué)人員較多，學(xué)歷較高，人口收入水平最高，年齡結(jié)構(gòu)中年化房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比，主要測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍，12泡沫預(yù)警，2以上房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)基本定義2010年，住宅成交價(jià)格最高3900元/平方米，最低1500元/平方米，新樓開盤價(jià)格屢創(chuàng)新高。上半年，小區(qū)電梯房開盤價(jià)格大部分在2500元/平方米，最高2880元/平方米。下半年，高檔小區(qū)電梯房開盤價(jià)大部分開在3000元/平方米以上，最高3600元/平方米，最低2800元/平方米，邵陽(yáng)房?jī)r(jià)首次破“3”3000元/平方米奔“4”4000元/平方米。門面等非住宅商品房?jī)r(jià)格同比上漲111，交易均價(jià)10640元/平方米。邵陽(yáng)研判首份以網(wǎng)簽為依據(jù)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)出爐1月青島新房?jī)r(jià)格同比上漲58漲幅提高了21個(gè)百分點(diǎn)。2007年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為246619億元，增幅為114，比上年增長(zhǎng)了03個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為067,處于合理范圍內(nèi)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀新邵房地產(chǎn)發(fā)展研判房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。國(guó)際上通常認(rèn)為的合理范圍是36?；径x2010年，邵陽(yáng)市區(qū)房?jī)r(jià)總水平同比上漲139，成交均價(jià)3335元/平方米，城市居民可支配收入12000元左右。2010年人均住房面積為21平米，以三口之家計(jì)算，新邵市2010年房?jī)r(jià)收入比處于合理范圍內(nèi)，仍然有一定潛力可挖。邵陽(yáng)研判我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在6倍以下，相當(dāng)多的城市在4倍以內(nèi)，屬于房?jī)r(jià)不高的范疇，超過(guò)6倍的主要是一些大城市，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10。國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展研判房屋空置率空置率，就是房子施工完成，交付銷售，在正常銷售期間沒(méi)有賣出去，或者出售出去之后，沒(méi)有充分利用，被閑置?？罩寐实乃惴ㄓ腥N全社會(huì)空置房面積/全部住房面積；空置商品房面積/最近三年竣工面積；空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積。10以內(nèi)是正常，1020較危險(xiǎn)，20以上嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)域?；径x目前沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)計(jì)邵陽(yáng)的空置面積，但是高端商品房小區(qū)的空置率在3040之間，主要是邵陽(yáng)本地回流客戶較多，不急于入住造成。從新邵來(lái)看，空置率更高于市區(qū)，在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，將對(duì)我方的開發(fā)造成一定銷售壓力邵陽(yáng)研判截至2010年11月底，全國(guó)商品房空置面積為19億平方米，曾經(jīng)引起了極大的泡沫論，北京有27的電表從來(lái)不轉(zhuǎn)。而長(zhǎng)沙的空置面積也在800萬(wàn)平米以上。國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展研判銷售價(jià)格與租賃價(jià)格比租售比是衡量房?jī)r(jià)高估與否的重要指標(biāo)，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況，一般界定為1200至1300之間，如果租售比低于1300，說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，樓價(jià)高估；如果高于1200，說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大，樓價(jià)泡沫不大?；径x目前邵陽(yáng)租售比基本在12001300之間。屬于租金偏低的區(qū)域。特別是高端商品房的租金偏低，二千以上的月租金的住宅基本很難看到。反推到本項(xiàng)目上，2600元/平米，120平米，月租金不保證在1600以上，就很難達(dá)到理想投資收益值。邵陽(yáng)研判中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心日前發(fā)布的2010房地產(chǎn)藍(lán)皮書中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告顯示，2010年我國(guó)部分大城市二手房的租售比已超過(guò)國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)虛高傾向明顯。北京2007年從年初的1249漲到年末的1318，遠(yuǎn)超過(guò)一般租售比的國(guó)際警戒線。國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展研判小結(jié)邵陽(yáng)市2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP比值為158，處在泡沫預(yù)警的范圍內(nèi)新邵市2010年房?jī)r(jià)收入比處于合理范圍內(nèi)，但非常接近合理范圍的最高上限。邵陽(yáng)城市的整體空置率，特別是高端商品房的空置總量處于較高區(qū)域。目前邵陽(yáng)租售比基本在12001300之間。但大部分偏低。以上四個(gè)指標(biāo)表明，邵陽(yáng)市目前的房?jī)r(jià)處于正常的區(qū)間，有略微超前于本地收入的跡象。房?jī)r(jià)處于預(yù)警范圍內(nèi)。高端商品房的消化，還是要靠大量的省內(nèi)國(guó)內(nèi)回流客戶。新邵房地產(chǎn)發(fā)展研判宏觀形勢(shì)總結(jié)宏觀與區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。中央調(diào)控力度大，市場(chǎng)觀望氛圍較濃。市場(chǎng)比較穩(wěn)定。區(qū)域內(nèi)距主環(huán)境改善力度大。區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)大，構(gòu)成復(fù)雜。市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況調(diào)研問(wèn)卷需求分析宏觀市場(chǎng)分析潛在消費(fèi)者需求調(diào)研分析說(shuō)明本報(bào)告的主要分析對(duì)象是有意向在購(gòu)房的潛在消費(fèi)者、以本公司售樓部為基礎(chǔ)調(diào)研點(diǎn)調(diào)查對(duì)象有家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)決策權(quán)四年以內(nèi)有購(gòu)房需求常住居民以及計(jì)劃定居新邵的流動(dòng)人口調(diào)查目的潛在房產(chǎn)需求消費(fèi)偏好消費(fèi)趨勢(shì)調(diào)查內(nèi)容區(qū)域選擇產(chǎn)品戶型價(jià)格規(guī)劃設(shè)計(jì)置業(yè)關(guān)心因素等個(gè)人屬性科研教育143醫(yī)療衛(wèi)生71金融/投資107房地產(chǎn)建筑36制造業(yè)107酒店餐飲71商貿(mào)214IT107其他143職業(yè)342歲平均年齡自己的433租借的200單位分房267父母的100住房屬性50平米及以下2005170300719026791110133111及以上100目前住房面積未婚267已婚733婚姻狀況10萬(wàn)以下56710萬(wàn)及以上433家庭年收入高中及以下379大專及以上621學(xué)歷男633女367性別分項(xiàng)比例（）類別分項(xiàng)比例（）類別交通、價(jià)格和戶型是被訪者的主要考慮因素主要關(guān)注的購(gòu)房因素80的有意向在邵陽(yáng)購(gòu)房的被訪者選擇了交通便利作為考慮因素，40選擇了價(jià)格合適，另外367的被訪者選擇了戶型合理。比較而言，選擇升值空間、物業(yè)管理水平和工程質(zhì)量等因素的比較少。而交通便利在邵陽(yáng)主要是道路通暢。對(duì)于生活在老城區(qū)的消費(fèi)者而言，交通、戶型和價(jià)格因素仍是首選因素。對(duì)于想在區(qū)域外購(gòu)房的被訪者來(lái)說(shuō)，交通、環(huán)境和購(gòu)物是最關(guān)注的三個(gè)因素主要關(guān)注的購(gòu)房因素生活在邵陽(yáng)的被訪者中，有80的消費(fèi)者首選在邵陽(yáng)市，而選擇新邵不到10。對(duì)于這些客戶，交通便利仍然是其主要關(guān)注的購(gòu)房因素，有618的被訪者選擇了交通方便。但是，其他主要關(guān)注的因素里面，最為重要的是環(huán)境和購(gòu)物因素，以及價(jià)格和手續(xù)。一次置業(yè)占主導(dǎo)，二次置業(yè)比例較高本次為第幾次置業(yè)60的有意向購(gòu)房者是屬于一次置業(yè)；（目前邵陽(yáng)二次購(gòu)房比例在逐漸增加，貸款首付成數(shù)也是今后極為直接面對(duì)的問(wèn)題生活在城區(qū)內(nèi)的被訪者二次置業(yè)的比例均在30左右。而三次及以上置業(yè)者只能選擇一次性付款了。購(gòu)房目的以改善居住環(huán)境自住為主置業(yè)目的70的意向購(gòu)房者被訪者置業(yè)目的為改善居住環(huán)境自??；23的被訪者是結(jié)婚買房，包括為其子女結(jié)婚買房?jī)H有7的被訪者是以投資升值或者出租為目的的；對(duì)于生活在老城區(qū)而有意在區(qū)域外購(gòu)房的被訪者來(lái)說(shuō)，改善居住環(huán)境自住為首要目的。生活在老城區(qū)的消費(fèi)者在新邵買房養(yǎng)老和投資的比例很目前來(lái)講不大，是一個(gè)空白點(diǎn)。通風(fēng)良好、全明戶型以及大客廳小臥室的戶型更受關(guān)注關(guān)注的戶型因素867的有意向購(gòu)房的被訪者選擇了通風(fēng)良好作為關(guān)注的戶型因素，467選擇了全明戶型，另外40的被訪者選擇了大客廳、小臥室；計(jì)劃購(gòu)房總價(jià)有意向的購(gòu)房者期望購(gòu)房總價(jià)在20萬(wàn)到40萬(wàn)之間的比例為八成；鑒于客戶在回答此類問(wèn)題時(shí)，通常會(huì)有所保留，因此3050萬(wàn)是較為保守的。保守估計(jì)，總價(jià)在2040萬(wàn)的住房比較符合購(gòu)房者的預(yù)期住房功能區(qū)面積有意向購(gòu)房的被訪者理想的住房面積為120平方米，最小為60平方米，最大為150平方米；城中為戶型緊湊的高層，城郊以大戶高品質(zhì)小區(qū)為主的的趨勢(shì)已經(jīng)形成住房功能區(qū)面積需求區(qū)間比例有本區(qū)域購(gòu)房的被訪者理想的住房面積以130平方米為主，占一半左右；四室在150平米左右，帶有入戶花園或陽(yáng)臺(tái)庭院的高品質(zhì)住宅，同樣受到歡迎本區(qū)域主要的需求面積區(qū)間為130140平方米建筑外立面超過(guò)50的被訪者比較關(guān)注或者非常關(guān)注建筑外立面；63的被訪者比較喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的建筑；60的被訪者傾向于現(xiàn)代流暢效果的外立面；5成以上的被訪者關(guān)注外立面；現(xiàn)代流暢的外立面更受歡迎車位超過(guò)一半的受訪者有停車位的需求，僅有少數(shù)（33）需要兩個(gè)車位；地面停車場(chǎng)和地下車庫(kù)兩種車位形式比較受歡迎，均有389的受訪者選擇；三分之二的受訪者比較傾向于購(gòu)買車位。戶外廣告的宣傳效果好，其次是報(bào)紙廣告與DM單頁(yè)獲得信息途徑一半以上消費(fèi)者從戶外廣告中獲知信息我方代理項(xiàng)目約有70成交客戶依靠DM單頁(yè)上門交通、價(jià)格和戶型是被訪者的主要關(guān)注的購(gòu)房因素。置業(yè)結(jié)構(gòu)以一次置業(yè)為主，二次置業(yè)比例相對(duì)較大。購(gòu)房目的以改善居住環(huán)境自住為主。通風(fēng)良好、全明戶型以及大客廳小臥室的戶型更受關(guān)注。3050萬(wàn)是較為保守的總價(jià)范圍。期望購(gòu)買單價(jià)3000元以上的被訪者占比例在30以上。被訪者理想的住房面積為130平方米左右?，F(xiàn)代風(fēng)格的流暢的外立面，綠化面積比較大的住房受歡迎。被訪者對(duì)車位的需求比較大。戶外DM單頁(yè)宣傳效果好。潛在消費(fèi)者需求總結(jié)我們的思維導(dǎo)圖開發(fā)目標(biāo)的確定開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊內(nèi)除僅剩的兩座墓地外無(wú)需拆遷，只要具備條件即可進(jìn)行開發(fā)；項(xiàng)目本身有較好的自然水系保留項(xiàng)目規(guī)模適中，有利于快速運(yùn)作；開發(fā)商具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，祥云品牌具有較高知名度。優(yōu)劣勢(shì)分析劣勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)位處于新邵大坪，市場(chǎng)對(duì)區(qū)域居住氛圍的認(rèn)可度較低；市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，尤其江北至新邵整體潛在供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈；邵陽(yáng)本土大盤的充分營(yíng)銷使對(duì)跨區(qū)域內(nèi)客戶的充分挖掘使項(xiàng)目后期營(yíng)銷難度加大；項(xiàng)目周邊市政及生活配套完善但檔次不高，而項(xiàng)目受到規(guī)模的限制，自身無(wú)法像城市花園一樣形成獨(dú)立的商業(yè)街區(qū)改善生活配套條件。機(jī)會(huì)項(xiàng)目周邊市政廣場(chǎng)即將修建，新邵轉(zhuǎn)縣為區(qū)江北等大盤的開發(fā)，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)配套的建設(shè)和人們對(duì)于區(qū)域認(rèn)知度的提高，有利于本項(xiàng)目借勢(shì)；整個(gè)市場(chǎng)上的空白戶型空間，為本項(xiàng)目留有了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。威脅國(guó)家緊縮房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；周邊土地供應(yīng)量大，存在大量潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目威脅。六大困局，如何突破基于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)所制定的目標(biāo)將是我們前期研究的重中之重，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的把握和實(shí)際運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，把現(xiàn)有困局總結(jié)為以下幾點(diǎn)困局之一在房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重的時(shí)期，我們?nèi)绾纬晒﹂_發(fā)困局之二本案如何在對(duì)手前期聲勢(shì)求得生存困局之三在區(qū)域市場(chǎng)所熟知的情況下，如何打造本項(xiàng)目的宜居市場(chǎng)形象困局之四在規(guī)劃條件對(duì)產(chǎn)品限制的情況下，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售困局之五快速銷售與高價(jià)位如何協(xié)調(diào)困局之六在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，項(xiàng)目如何脫穎而出項(xiàng)目定位的KPI策略本項(xiàng)目采取集約復(fù)合的開發(fā)模式，即產(chǎn)品集約開發(fā)，營(yíng)銷推廣復(fù)合化。應(yīng)對(duì)策略一合理的開發(fā)模式集約化開發(fā)模式即用較少的占地面積、開發(fā)精致樓盤，力爭(zhēng)營(yíng)造成最好的人居環(huán)境，力爭(zhēng)達(dá)到唯美效果。其基礎(chǔ)是人們積極追求代表著較高社會(huì)水平的生活方式和生存空間。創(chuàng)新之處在于以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)模化生活小區(qū)概念。其集約特性表現(xiàn)在天人合一，回歸自然的綠化理念，在有限的土地上做精品綠化；構(gòu)筑完整的生活小區(qū)設(shè)施。開發(fā)模式之路的樓盤很多，如廣州的翠湖山莊、錦城花園等。復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)模式即整合房地產(chǎn)業(yè)之外行業(yè)來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在競(jìng)爭(zhēng)力方面，擴(kuò)張延伸力方面，明顯強(qiáng)于傳統(tǒng)意義的僅以戶型、裝修、環(huán)境和地理位置為訴求的單一概念產(chǎn)品。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)模式可以從競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，最為艱難的領(lǐng)域中抽身出來(lái)，拓展出一片新的藍(lán)天，一個(gè)能降低風(fēng)險(xiǎn)、增加價(jià)值的利潤(rùn)空間。翡翠郡在操作的時(shí)候，就往項(xiàng)目里注入了教育概念。復(fù)合概念對(duì)消費(fèi)才的意義在于，它既能滿足于人們對(duì)于住房的基本需求，同時(shí)又能給人以雙重、多重滿足。項(xiàng)目定位的KPI策略解決困局之一在房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重的時(shí)期，我們?nèi)绾纬晒﹂_發(fā)不做第一、就做唯一應(yīng)對(duì)策略二準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位定位策略不做第一、就做唯一第一的含義超級(jí)規(guī)模大盤、市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)價(jià)格、背負(fù)強(qiáng)大市場(chǎng)壓力第一的條件資金實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資源整合能力強(qiáng)。第一的做法在以迅速回籠資金為目標(biāo)下，全面啟動(dòng)，打造強(qiáng)勢(shì)影響力。唯一的含義非共享的價(jià)值，主題、特色突出唯一的條件定義項(xiàng)目唯一性，尋找項(xiàng)目差異性唯一的做法核心唯一性價(jià)值提煉項(xiàng)目定位的KPI策略解決困局之一在房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重的時(shí)期，我們?nèi)绾纬晒﹂_發(fā)不做第一、就做唯一根據(jù)本項(xiàng)目的情況，只能做唯一性，下面從市場(chǎng)、產(chǎn)品、形象、景觀四個(gè)方面進(jìn)行分析市場(chǎng)唯一性本項(xiàng)目規(guī)模較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比較小，沒(méi)有大盤優(yōu)勢(shì)，不具備市場(chǎng)唯一性資源。產(chǎn)品的唯一性本項(xiàng)目可以做到產(chǎn)品的唯一性。在售項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)面世且市場(chǎng)反映已經(jīng)通過(guò)市場(chǎng)分析部分得知，本項(xiàng)目可以根據(jù)市場(chǎng)需求，將產(chǎn)品進(jìn)行差異化處理，避開競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品的雷同性；在相同產(chǎn)品中我們走精細(xì)化路線，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比，形成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。形象的唯一性從項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值及其自身價(jià)值提煉出本項(xiàng)目獨(dú)特的，與其他項(xiàng)目有別的價(jià)值與概念，通過(guò)生活方式的營(yíng)造和營(yíng)銷推廣對(duì)項(xiàng)目的宣傳塑造項(xiàng)目市場(chǎng)形象的唯一性。景觀的唯一性室內(nèi)景觀與室外景觀融合，加深景觀的廣度與深度，從而與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比在景觀上具有唯一性。項(xiàng)目定位的KPI策略解決困局之一在房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重的時(shí)期，我們?nèi)绾纬晒﹂_發(fā)我們的產(chǎn)品賣給誰(shuí)城市花園高層客戶分析年齡層次中青年為主，年齡在2535歲的客戶占到80職業(yè)以私營(yíng)客戶為主購(gòu)房用途除4為投資外，其余均為自住等。項(xiàng)目定位的KPI策略應(yīng)對(duì)策略一精準(zhǔn)目標(biāo)客戶，擴(kuò)大客戶范圍解決困局之二本案如何在對(duì)手的前期聲勢(shì)中求得生存營(yíng)銷展示環(huán)境先行，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同感，誘發(fā)其購(gòu)房欲望應(yīng)對(duì)策略二項(xiàng)目體驗(yàn)圍擋等傳播手段炒作區(qū)域，改變對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)知；同過(guò)園林景觀、售樓中心等相應(yīng)配套的展示，讓客戶對(duì)項(xiàng)目具有信任感，充分了解和認(rèn)可項(xiàng)目，從而消除客戶疑慮。項(xiàng)目定位的KPI策略應(yīng)對(duì)策略一區(qū)域宣傳通過(guò)北部論壇等手段將區(qū)域的發(fā)展和提升進(jìn)行宣傳。解決困局之三在區(qū)域不被市場(chǎng)熟知的情況下，如何打造我們項(xiàng)目的宜居市場(chǎng)形象應(yīng)對(duì)策略三區(qū)域改造本項(xiàng)目作為祥云的標(biāo)桿項(xiàng)目，同時(shí)也承載著新邵形象改造的使命。通過(guò)本項(xiàng)目的形象在新邵市場(chǎng)的樹立，區(qū)域居住形象也會(huì)得到一定的提升。人無(wú)我有，人有我優(yōu)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量中以小高層為主，戶型以四室三室為主，兩室面積區(qū)間為90100，三室面積區(qū)間為130140；四室面積區(qū)間為150160；對(duì)建筑面積和本項(xiàng)目地塊選擇的交叉分析發(fā)現(xiàn)，我們的建筑面積范圍應(yīng)以130140平米的三室（加一陽(yáng)光房或入戶花園）為主，130平米、150平米的標(biāo)準(zhǔn)三房與四房戶型為輔，并配以少量的110平米、90平米之間面積的戶型。差異化做法兩室戶型，加一間陽(yáng)光房，優(yōu)化空間提高其使用功能；三室戶型，本項(xiàng)目的三室應(yīng)比一般三室要略大一些，多增加一些附加功能。設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值通過(guò)露臺(tái)花園面積的贈(zèng)送、公園資源的充分共享和項(xiàng)目性價(jià)比的提高實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目附加值的提高。市場(chǎng)案例亮點(diǎn)城市花園的產(chǎn)品亮點(diǎn)優(yōu)勢(shì)麓城的戶型面積優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位的KPI策略應(yīng)對(duì)策略尋求市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)空間解決困局之四在規(guī)劃條件對(duì)產(chǎn)品限制的情況下，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售項(xiàng)目定位的KPI策略應(yīng)對(duì)策略一性價(jià)比高的產(chǎn)品市場(chǎng)同等價(jià)格下，提高產(chǎn)品附加值；價(jià)格策略；總價(jià)爭(zhēng)取優(yōu)勢(shì)，單價(jià)與市場(chǎng)保持一致價(jià)格方面，對(duì)項(xiàng)目選擇購(gòu)房可能性較大與比較可能的，選擇的價(jià)格范圍總價(jià)在2845萬(wàn)之間的比例最高，本項(xiàng)目的價(jià)格可在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，若偏離太多，可能會(huì)導(dǎo)致客戶面的急劇縮水。根據(jù)項(xiàng)目具體產(chǎn)品的差異化，采用田忌賽馬的靈活的價(jià)格策略彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)同種物業(yè)供應(yīng)空白，滿足其未成交客戶需求。應(yīng)對(duì)策略三靈活的價(jià)格策略在保證總體均價(jià)的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)市場(chǎng)銷售狀況和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的不同特點(diǎn)進(jìn)行價(jià)格的靈活調(diào)整，以期達(dá)到快速銷售的目的。解決困局之五快速銷售與高價(jià)位如何協(xié)調(diào)應(yīng)對(duì)策略二設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求、適銷對(duì)路的產(chǎn)品建筑風(fēng)格和園林景觀、產(chǎn)品戶型等與客戶需求吻合；借鑒市場(chǎng)暢銷樓盤的戶型配比與戶型設(shè)計(jì)；項(xiàng)目定位的KPI策略應(yīng)對(duì)策略全方位的實(shí)現(xiàn)前五個(gè)問(wèn)題的對(duì)策合理的開發(fā)模式和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位；對(duì)區(qū)域的宣傳和自身的營(yíng)銷包裝；精準(zhǔn)的客戶范圍；通過(guò)產(chǎn)品景觀等對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和附加值的體現(xiàn)，找準(zhǔn)市場(chǎng)的供需空間，提升項(xiàng)目性價(jià)比。解決困局之六在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，項(xiàng)目如何脫穎而出發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，差異化路線，轉(zhuǎn)化和回避威脅SWOT矩陣分析快速銷售，降低項(xiàng)目運(yùn)作周期填補(bǔ)市場(chǎng)空白，吸引目標(biāo)客戶整合外部資源，彌補(bǔ)不足利用優(yōu)勢(shì)資源，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)差異化產(chǎn)品求生存市場(chǎng)國(guó)家緊縮房地產(chǎn)政策其他區(qū)域的居住氛圍日益濃厚WT（克服劣勢(shì)，回避威脅）ST（差異化路線，轉(zhuǎn)化威脅）威脅通過(guò)項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品的附加值借BRT等配套完善之際，把目前區(qū)域配套不足轉(zhuǎn)化為對(duì)未來(lái)的憧憬突出項(xiàng)目的升值潛力市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)找準(zhǔn)市場(chǎng)空間充分借勢(shì)祥云地產(chǎn)品牌在區(qū)域內(nèi)的影響力創(chuàng)新空間較大價(jià)值提升區(qū)域居住條件的改善WO（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）SO（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)）機(jī)會(huì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)疲軟區(qū)域認(rèn)知度低市政及生活配套相對(duì)欠缺景觀資源良好規(guī)模小，可快速運(yùn)作地塊自身開發(fā)條件優(yōu)良開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)內(nèi)部能力外部環(huán)境我們的思維導(dǎo)圖開發(fā)目標(biāo)的確定開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議通過(guò)表一表二比較，項(xiàng)目檔次定位為中高檔檔次定位占有完善配套或有實(shí)力完善配套開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力雄厚利潤(rùn)最大化，打造開發(fā)商知名品牌大盤，具有市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位城市地王領(lǐng)地絕對(duì)占有城市稀缺景觀資源高檔市政配套完善或有能力完善配套資源具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自己實(shí)力較強(qiáng)短期回現(xiàn)，兼顧品牌價(jià)值中等偏大規(guī)模，具有一定市場(chǎng)影響力位于城市較好位置，被市場(chǎng)所認(rèn)可環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)較為明顯，但是又缺乏獨(dú)享性中高檔配套主要以日常生活配套為主，遠(yuǎn)離城市商業(yè)核心具有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力較弱短期回現(xiàn)規(guī)模適中，但是無(wú)法在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地位于城市二三類地段，不被市民普遍認(rèn)可，只有長(zhǎng)期生活于此的人接受具有一定景觀環(huán)境資源中檔指標(biāo)六外因指標(biāo)五內(nèi)因指標(biāo)四開發(fā)目標(biāo)指標(biāo)三規(guī)模指標(biāo)二地段指標(biāo)一環(huán)境檔次13高檔（3000元左右）18中高檔（2500元左右）16中檔（2000元左右）契合度綜合得分指標(biāo)六外因指標(biāo)五內(nèi)因指標(biāo)四開發(fā)目標(biāo)指標(biāo)三規(guī)模指標(biāo)二地段指標(biāo)一環(huán)境檔次評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分項(xiàng)目四大功能定位功能定位高尚居住功能項(xiàng)目區(qū)域空間發(fā)展?jié)摿Υ?，自然條件優(yōu)越，住宅立地條件較好，區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)開發(fā)層次低，項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新空間大，具有開發(fā)高尚居住產(chǎn)品的條件。生態(tài)居住功能本項(xiàng)目是唯一擁有自然內(nèi)湖的項(xiàng)目，生態(tài)小氣候良好，為項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)不可多得的生態(tài)居住之所。新生活方式引導(dǎo)功能作為高品質(zhì)社區(qū)，不僅要有高品質(zhì)的產(chǎn)品展現(xiàn)，更重要的是要有高素質(zhì)的人群居住、高品質(zhì)的生活方式，高尚社區(qū)需要建設(shè)一種全新的生活方式。雙景觀社區(qū)示范功能作為產(chǎn)品面上，將來(lái)引景入戶的空中庭院以及內(nèi)部景觀布局將成為一個(gè)有機(jī)組成部分，本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)與周邊生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，成為生態(tài)保護(hù)，環(huán)境融合的典范，提倡綠色環(huán)保，健康生活的理念，在建筑材質(zhì)，用地開發(fā)，建筑外觀等方面體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)的核心思想。核心價(jià)值提煉定位支持系統(tǒng)（購(gòu)房者關(guān)注因素對(duì)應(yīng)）交通支持十分鐘交通圈價(jià)位合理項(xiàng)目的高性價(jià)比支持景觀資源支持內(nèi)部庭院景觀、外部綠化營(yíng)造住房需求支持改善原有居住條件區(qū)域功能屬性；未來(lái)人口特征。名校環(huán)繞經(jīng)典的，而非頂級(jí)的，主要價(jià)值（共享性）區(qū)域樓盤存在形象定位空白點(diǎn)；形象唯一性存在產(chǎn)品供需的市場(chǎng)空間；產(chǎn)品唯一性唯一自然水系名盤景觀唯一性核心價(jià)值（唯一性）依據(jù)內(nèi)涵類型價(jià)值提煉主題定位純美生態(tài)新城邵陽(yáng)首席生態(tài)體驗(yàn)社區(qū)純美外圍江景、市政廣場(chǎng)的修建生態(tài)和綠色的象征，是健康的場(chǎng)所和休憩的港灣，內(nèi)部自然水系是家的外延，而生態(tài)、人文、健康是人們永恒的追求，公園住宅更加符合人們居住所需要的城市空間。自然生態(tài)體驗(yàn)對(duì)自然生態(tài)景觀的感受生態(tài)體驗(yàn)建設(shè)居住在社區(qū)內(nèi)對(duì)生態(tài)的保護(hù)、建設(shè)和改造；環(huán)保的生活方式的體驗(yàn)。生態(tài)體驗(yàn)教育一種在自然生態(tài)、類生態(tài)和內(nèi)生態(tài)三重生態(tài)圓融互攝的理念下，回歸生活、凸顯體驗(yàn)、感動(dòng)生命、激發(fā)潛能、開啟生態(tài)智慧、優(yōu)化生命樣態(tài)的魅力德育模式。項(xiàng)目案名建議首推案名祥云一城案名釋意祥云突出項(xiàng)目發(fā)展的名稱，在邵陽(yáng)地區(qū)，大型發(fā)展商一般會(huì)以公司名稱加入案名。一城突出項(xiàng)目的體量，突出項(xiàng)目所在大坪融縣入城的利好。同時(shí)，也暗示項(xiàng)目為新邵入口的第一個(gè)大型項(xiàng)目案名連讀有很好的傳播效果，祥云一城，很有吉祥喻義。項(xiàng)目案名建議設(shè)計(jì)說(shuō)明1、LOGO整體的造型和色彩吻合了本項(xiàng)目的高端形象。2、主形象為精煉的建筑裝飾紋樣的寫意變形，中西融合，體現(xiàn)一種和諧共生的意境。3、漸變的色彩高貴典雅，富有空間感，既古典，又具有很強(qiáng)的現(xiàn)代感。4、錯(cuò)落的花形，疏密有致，似靈動(dòng)的泉水“咕咕涌出”，有很強(qiáng)的地域特色?？蛻魜?lái)源分析經(jīng)驗(yàn)判斷根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和我司在邵陽(yáng)操盤經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客戶將以區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主和行政事業(yè)單位員工為主，企業(yè)職工為輔，普通市民做為補(bǔ)充；區(qū)域?qū)⒁匝匚骱分帘彼^(qū)為主，回鄉(xiāng)置業(yè)人員為輔助，市區(qū)其他區(qū)域?yàn)檠a(bǔ)充?？蛻粞由旆治霰卷?xiàng)目開發(fā)定位為滿足大眾需求，走差異化路線，因此客戶定位需在目前市場(chǎng)普遍以周邊私營(yíng)業(yè)主為主的情況下結(jié)合項(xiàng)目生態(tài)和健康的特色，適當(dāng)予以改變和延伸，建立以注重健康生活方式的城市白領(lǐng)階層為核心客戶，私營(yíng)業(yè)主為重要客戶的客戶定位體系，滿足改善型置業(yè)需求的同時(shí)，兼顧考慮初次置業(yè)需求。多五分鐘車程，買品質(zhì)超出幾個(gè)檔次的美宅，均價(jià)在26002700之間。單套較江北少五萬(wàn)至八萬(wàn)以上?？蛻魜?lái)源以邵陽(yáng)市北部居民及在泛公務(wù)階層為主，職業(yè)以個(gè)體私營(yíng)業(yè)主及科級(jí)以上干部為主城市花園客戶來(lái)源分析核心客戶為私營(yíng)業(yè)主與泛公務(wù)階層客戶總量推斷核心客戶約4060區(qū)域來(lái)源西湖路至江北大道沿線職業(yè)特點(diǎn)公務(wù)員、醫(yī)療、科研教育、自由職業(yè)者等白領(lǐng)階層置業(yè)目的方便生活與工作，改善居住環(huán)境置業(yè)特征二次置業(yè)為主，舒適型或經(jīng)濟(jì)型重要客戶約2030邊緣客戶約510潛在客戶約1020核心客戶區(qū)域來(lái)源區(qū)縣回鄉(xiāng)置業(yè)職業(yè)特點(diǎn)企事業(yè)單位職工置業(yè)目的改善居住環(huán)境、方便工作與生活置業(yè)特征首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型、舒適型區(qū)域來(lái)源新邵職業(yè)特點(diǎn)在項(xiàng)目附近工作或從項(xiàng)目到工作地速度便捷置業(yè)目的方便生活與工作、改善居住環(huán)境置業(yè)特征多次置業(yè)，改善居住環(huán)境，舒適型、享受型區(qū)域來(lái)源站前、江北兩大商圈職業(yè)特點(diǎn)私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位中層置業(yè)目的改善居住環(huán)境置業(yè)特征首次或多次置業(yè)，舒適型針對(duì)客群分類及其特點(diǎn)的引導(dǎo)策略客戶畫像強(qiáng)化社區(qū)高尚品質(zhì)；健康的生活理念；設(shè)置必要的配套設(shè)施注重家庭生活工作穩(wěn)定，有自己的生活規(guī)律和方式，希望晚上陪陪家人，周末逛逛商場(chǎng)；有自己的朋友圈子，有時(shí)間會(huì)和朋友聚聚會(huì)；在專業(yè)方面不斷提升，講究生活品味；擁有住房，再次置業(yè)喜歡環(huán)境比較好，戶型合理、教育配套好的地方。醫(yī)療衛(wèi)生高性價(jià)比的產(chǎn)品；創(chuàng)新的生活理念；設(shè)置必要的配套設(shè)施；比較忙，具有一定工作生活；一般坐公交車或摩托車出行，有時(shí)會(huì)打車；多部分人已經(jīng)有房，現(xiàn)在的工作與生活不便，能夠改善一下，部分人希望在城市擁有一套自己的住房；關(guān)注住房的環(huán)境、交通與教育配套。國(guó)有企業(yè)員工高性價(jià)比的產(chǎn)品；創(chuàng)新的生活理念；年輕化，工作生活壓力較大；一般坐公交車或摩托車出行，有時(shí)會(huì)打車；希望能夠在城市擁有一套自己的住房，少數(shù)人已經(jīng)有房，希望能夠改善一下；關(guān)注戶型、物業(yè)管理、交通和價(jià)格民營(yíng)企業(yè)員工強(qiáng)化物業(yè)的高品質(zhì)；高性價(jià)比的產(chǎn)品；提升物業(yè)管理水平；未來(lái)區(qū)域發(fā)展工作穩(wěn)定，收入中等，生活有規(guī)律希望儲(chǔ)存單位附近一般已有住房，再次置業(yè)希望方便工作或結(jié)婚用房科研教育者利用單位有影響力的人物，組織團(tuán)購(gòu)；強(qiáng)化物業(yè)的高品質(zhì)；項(xiàng)目的升值潛力；工作穩(wěn)定，收入較高，生活規(guī)律，有時(shí)會(huì)有一些應(yīng)酬；希望住在單位附近，和同事扎堆，有時(shí)單位會(huì)組織團(tuán)購(gòu)或集資建房；已有住房，再次置業(yè)希望改善居住環(huán)境或方便生活及工作，部分為投資；泛公務(wù)員充分利用水系概念注重環(huán)境的營(yíng)造營(yíng)銷突出未來(lái)區(qū)域發(fā)展提高樓盤的性價(jià)比收入較高，自由支配的時(shí)間較多，生活不是很規(guī)律，有時(shí)會(huì)有些應(yīng)酬喜歡扎堆，有時(shí)單位會(huì)組織團(tuán)購(gòu)一般擁有住所，再次置業(yè)為了改善居住環(huán)境或方便生活及工作自由職業(yè)者充分利用水系概念；注重環(huán)境的營(yíng)造強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)；提升物業(yè)管理；平時(shí)忙于打點(diǎn)生意，比較忙碌，晚上經(jīng)常會(huì)有應(yīng)酬；有時(shí)和同鄉(xiāng)、同行一起聚會(huì)、聊天；希望給家人一個(gè)舒適的住所，有時(shí)間的時(shí)候多陪陪家人；關(guān)注于生意，尚無(wú)住房，希望改善居住環(huán)境或方便生活及工作；注意住所的環(huán)境、價(jià)格與戶型和物業(yè)管理；私營(yíng)業(yè)主引導(dǎo)策略客群特點(diǎn)（活動(dòng)、興趣、觀點(diǎn)）客群分類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較研究根據(jù)對(duì)新邵市住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查，我們選取兩個(gè)具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)比較分析，以尋找出我們項(xiàng)目的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)差異化策略。以下分析兩個(gè)住宅項(xiàng)目“城市花園”、“麓城”。產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值樣板棟領(lǐng)先性園林內(nèi)部商業(yè)街自身配套完善會(huì)所價(jià)格高層均價(jià)2600元/平米廣告戶外活動(dòng)營(yíng)銷業(yè)主聯(lián)誼新邵第一大盤邵陽(yáng)市最優(yōu)園林樓盤城市花園企業(yè)中高層公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主全明景觀戶型面積符合市場(chǎng)需求內(nèi)部配套如游泳池和會(huì)所等相對(duì)齊全周邊交通不方便價(jià)格高層均價(jià)3000元/平米廣告戶外、報(bào)紙活動(dòng)營(yíng)銷浙商品牌效應(yīng)麓城周邊居民其他區(qū)域產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值麓城城市花園本項(xiàng)目產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值本項(xiàng)目在產(chǎn)品上，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，充分利用項(xiàng)目資源，在產(chǎn)品上超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；在形象上，突出雙景觀、生態(tài)和學(xué)區(qū)及邵陽(yáng)新區(qū)的概念，提高項(xiàng)目的形象與美譽(yù)度；客戶上，以私營(yíng)企業(yè)主和自由職業(yè)者為主，收入水平中等，客戶檔次與客戶范圍要介于翡翠郡和泉城花園之間；渠道上，本項(xiàng)目可利用圍檔、道旗、宣傳冊(cè)、銷售處、組織團(tuán)購(gòu)、活動(dòng)營(yíng)銷等多種渠道；附加值上，本項(xiàng)目有工商河水系和新邵市動(dòng)物園景觀，為北部不可多得的擁有先天景觀優(yōu)勢(shì)資源的樓盤之一。項(xiàng)目要做到全面超越城市花園，產(chǎn)品和形象與麓城相當(dāng)，附加值要進(jìn)一步超越競(jìng)爭(zhēng)角色定位目標(biāo)客戶明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者追隨者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值壟斷價(jià)格產(chǎn)品具有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者新邵市動(dòng)物園園配套/優(yōu)質(zhì)物業(yè)/暢達(dá)交通提升產(chǎn)品附加值領(lǐng)先市場(chǎng)半步的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高檔的立面形象突出產(chǎn)品特色好房子的標(biāo)準(zhǔn)即是好的產(chǎn)品，也是好的生活方式建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)低價(jià)入市，高性價(jià)比價(jià)格戰(zhàn)田忌賽馬策略/價(jià)格策略以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)借北部區(qū)域炒作，項(xiàng)目配套之勢(shì)搭便車、借勢(shì)挑戰(zhàn)者策略追隨者策略挑戰(zhàn)者追隨者競(jìng)爭(zhēng)角色定位【總結(jié)】根據(jù)新邵住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目由于具備良好的自然環(huán)境、交通條件、預(yù)期規(guī)劃配套條件、產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大，提升項(xiàng)目品質(zhì)的中高端定位要求，而本項(xiàng)目的規(guī)模適中，項(xiàng)目所在區(qū)位目前的居住氛圍有一個(gè)逐漸接受的過(guò)程，市場(chǎng)預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。我們認(rèn)為本地塊項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略角色定位應(yīng)是挑戰(zhàn)者追隨者。做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)者，做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的追隨者，即既要挑戰(zhàn)城市花園項(xiàng)目的高層產(chǎn)品，同時(shí)又要追隨其市場(chǎng)形象。要超過(guò)未來(lái)的麓園項(xiàng)目，我們建議通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)開發(fā)、價(jià)格策略、形象展示，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)、提升項(xiàng)目附加值。項(xiàng)目采用藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略選擇競(jìng)爭(zhēng)策略分為紅海策略和藍(lán)海策略。藍(lán)海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競(jìng)爭(zhēng)所形成的“紅?！保卣剐碌姆歉?jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)空間,考慮的是如何創(chuàng)造需求，突破競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系同時(shí)追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系遵循價(jià)值與成本互替定律打破價(jià)值與成本互替定律爭(zhēng)奪現(xiàn)有需求創(chuàng)造并攫取新需求參與競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)在已經(jīng)存在的市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)拓展非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)空間紅海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略針對(duì)客群分類及其特點(diǎn)的引導(dǎo)策略競(jìng)爭(zhēng)策略選擇企業(yè)成本客戶價(jià)值價(jià)值創(chuàng)新品牌建立祥云高品質(zhì)社區(qū)品牌規(guī)劃聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位產(chǎn)品個(gè)性化產(chǎn)品創(chuàng)新客戶穩(wěn)固現(xiàn)有市場(chǎng)，開拓新市場(chǎng)工程知名公司施工，提高工程質(zhì)量公共配套放大周邊市政配套功能，吸引目標(biāo)客戶營(yíng)銷科學(xué)營(yíng)銷，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值創(chuàng)新在產(chǎn)品不同層次上進(jìn)行突破環(huán)境利用現(xiàn)有環(huán)境資源，通過(guò)景觀營(yíng)造新資源物業(yè)管理知名物業(yè)管理、提升品牌價(jià)值我們的思維導(dǎo)圖開發(fā)目標(biāo)的確定開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議城市花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介客戶策略通過(guò)對(duì)新邵及邵陽(yáng)市場(chǎng)的研習(xí)和把握，22、25棟目前為最新房源，銷售狀態(tài)較好開發(fā)理念通過(guò)整體規(guī)劃提高項(xiàng)目的舒適度，用建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新提升建筑魅力，用景觀設(shè)計(jì)升華居住環(huán)境，用系統(tǒng)化、精益求精的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)提升小戶型的生活質(zhì)量。通過(guò)整體規(guī)劃提高項(xiàng)目舒適度，用建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新提升建筑魅力，用景觀設(shè)計(jì)升華居住環(huán)境全架空層綠化現(xiàn)代中式風(fēng)格產(chǎn)品策略復(fù)式雙層挑高大露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)全落地景觀窗LOWE中空玻璃移動(dòng)式花盆戶外滅蚊燈新風(fēng)系統(tǒng)NO1面向主流目標(biāo)客群創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，縮短產(chǎn)品線的同時(shí)，有的放矢。采用中央水景、疊式園林等景觀設(shè)計(jì)升華居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)空間的開放與共享。通過(guò)對(duì)戶型的改良和部分空間的贈(zèng)送，結(jié)合項(xiàng)目綜合品質(zhì)，給目標(biāo)客戶提供更高性價(jià)比的產(chǎn)品。“LOWE”低輻射節(jié)能中空玻璃、遠(yuǎn)程智能化的使用，凸顯了社區(qū)的科技含量，增加了項(xiàng)目賣點(diǎn)。NO2NO3NO4項(xiàng)目借鑒因素分析浙商麓城項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介位于江北的麓城占地213200平米，總建筑面積78萬(wàn)平米，是目前邵陽(yáng)地區(qū)的超大盤之一。我方與其有過(guò)深度接觸，目前該項(xiàng)目的啟動(dòng)速度超過(guò)了本案，同時(shí)在規(guī)劃上有一些獨(dú)特的賣點(diǎn)，該項(xiàng)目未來(lái)是本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。沒(méi)有之一各種因素在和諧生活下的相融共生是項(xiàng)目開發(fā)理念的主旨局部通透式半地下生態(tài)車庫(kù)，將小區(qū)園林景觀延伸，內(nèi)外自然融合6米高的架空層空中園林，與地面景觀、半地下生態(tài)車庫(kù)、入戶花園等共同組成多重景觀體系樓體設(shè)架空層設(shè)計(jì)豐富社區(qū)景致的同時(shí)，保證了絕對(duì)的人車分流便于相互溝通的全新概念的綠色庭院式鄰里中心為業(yè)主營(yíng)造出健康舒適的休閑生活空間外檐采用大面積輕盈通透的玻璃窗與簡(jiǎn)潔流暢的弧板相結(jié)合，勾勒出建筑的時(shí)尚與現(xiàn)代全電梯設(shè)計(jì)并直達(dá)地下車庫(kù)，部分樓座特設(shè)有透明廂體的觀光電梯該項(xiàng)目擬采用產(chǎn)品策略多功能儲(chǔ)藏室弧形韻律瞰景陽(yáng)臺(tái)空中花園產(chǎn)品策略項(xiàng)目借鑒因素分析NO1包容性、開放性社區(qū)開發(fā)理念的確立實(shí)施，契合了目標(biāo)客群的人生理念及需求特征。一系列戶型方面的創(chuàng)新，增加了項(xiàng)目的性價(jià)比，在一定程度上弱化了價(jià)格在周邊區(qū)域偏高的劣勢(shì)。NO2NO3NO4以人性化為建筑和園林景觀設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則，重視鄰里的空間規(guī)劃理念。在項(xiàng)目特質(zhì)中融入品牌價(jià)值，整合外部各種優(yōu)勢(shì)資源，打造高品質(zhì)的純住宅產(chǎn)品。鎖定項(xiàng)目主流目標(biāo)客群，并依據(jù)其需求進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，濃縮產(chǎn)品線的同時(shí)，有的放矢?；诘貕K特質(zhì)和品牌個(gè)性提煉獨(dú)有核心價(jià)值點(diǎn)，并圍繞核心價(jià)值點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模構(gòu)建“整體賣點(diǎn)均衡”的產(chǎn)品體系。注入人文理念升華社區(qū)的綜合品質(zhì)感，并通過(guò)產(chǎn)品微觀層面如戶型、細(xì)部的創(chuàng)新提升性價(jià)比，增強(qiáng)項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)外部?jī)?yōu)勢(shì)景觀資源或優(yōu)勢(shì)配套資源的充分借勢(shì)使得項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力層面得以延展，以相對(duì)小的成本換取較高的邊際收益。案例的借鑒與啟示項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議【本篇目的】本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品建筑及其配比。核心問(wèn)題如何樣將產(chǎn)品打造成為符合本土市場(chǎng)要求的高端綜合體如何通過(guò)規(guī)劃充分利用項(xiàng)目本身的景觀資源項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則戶型面積分布原則建筑群體色彩搭配及分布原則先進(jìn)理念與設(shè)計(jì)相結(jié)合，融入到地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分分析區(qū)塊優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部功能構(gòu)成，滿足目標(biāo)客戶需求規(guī)劃設(shè)計(jì)突出“綠色，健康，自然，人文”的理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議的關(guān)鍵指標(biāo)規(guī)劃評(píng)價(jià)和建議體系的五個(gè)指標(biāo)資源利用的合理性符合項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位符合開發(fā)成本控制有利于分期開發(fā)有利于營(yíng)銷推進(jìn)釀溪鎮(zhèn)中學(xué)以及新邵一中市政廣場(chǎng)及項(xiàng)目?jī)?nèi)部自然水系項(xiàng)目中高端的市場(chǎng)定位能夠轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃本項(xiàng)目不存在此問(wèn)題有賣點(diǎn)的有亮點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目的中高端客戶定位交通分析規(guī)劃建議方案空間交通系統(tǒng)分析人流系統(tǒng)車流系統(tǒng)規(guī)劃通過(guò)疏導(dǎo)、控制、適度拓展的方式完善本項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路和周邊社區(qū)的道路系統(tǒng)，力求實(shí)現(xiàn)動(dòng)作最小，通達(dá)最高的實(shí)際效果。加快建設(shè)本小區(qū)多層次的靜態(tài)交通系統(tǒng)和便利的公共交通體系。（電瓶車短途通勤）停車要保持小區(qū)內(nèi)部、周邊社區(qū)道路和城市干道的聯(lián)系，保證人流和車流的通暢；解決小區(qū)內(nèi)部車流的交通。步行道路為項(xiàng)目?jī)?nèi)主要的地面交通方式；社區(qū)內(nèi)部局部道路人車分流；以地下停車為主，小區(qū)內(nèi)部設(shè)綠化一體停車位，小區(qū)沿街面考慮部分停車位停車位建議空間交通系統(tǒng)分析人流系統(tǒng)車流系統(tǒng)停車停車位比例結(jié)論根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)需要一個(gè)車位的客戶，所占比例為40左右，少量客戶需要兩個(gè)甚至更多的車位，比例為3。不需要車位的客戶比例約為55。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求住宅停車率不小于70。車位配比建議綜合以上幾點(diǎn)依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查應(yīng)為45左右，考慮到要滿足用地的規(guī)劃要求，因此建議車位配比為107。停車位比例市場(chǎng)依據(jù)規(guī)劃建議方案【定位邏輯關(guān)系】產(chǎn)品形象定位市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位基于開發(fā)目的的產(chǎn)品定位基于規(guī)劃條件的產(chǎn)品定位基于產(chǎn)品營(yíng)銷策略的產(chǎn)品定位基于可比案例的產(chǎn)品定位基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位功能定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求概念定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求客戶定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求功能定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求高尚居住功能項(xiàng)目區(qū)域空間發(fā)展?jié)摿Υ?，交通便利，配套齊全，住宅立地條件較好，項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新空間大，具有開發(fā)高尚住宅產(chǎn)品的條件。概念定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)造出健康、有活力的生活方式；客戶定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求受地塊條件所限，項(xiàng)目規(guī)劃很難做出亮點(diǎn)，因此對(duì)建筑的形象和定位要求更高，要將項(xiàng)目產(chǎn)品特色從建筑和景觀上突出，形成市場(chǎng)差異化。產(chǎn)品形象定位基于開發(fā)目的的產(chǎn)品定位快速回籠資金對(duì)產(chǎn)品定位的要求樹立品牌地位對(duì)產(chǎn)品定位的要求需要市場(chǎng)消化速度快、購(gòu)買力較強(qiáng)的產(chǎn)品需要形象產(chǎn)品給予支撐三房150以下四房N1產(chǎn)品高端洋房在本項(xiàng)目所處的位置，以及整體的規(guī)模效應(yīng)下，將有大量的高端客戶出現(xiàn)，洋房產(chǎn)品將是必不可少的部分90140平米的平層在新邵市場(chǎng)的銷售較好。而洋房則應(yīng)在150160之間，復(fù)式控制在180左右。市場(chǎng)借鑒市場(chǎng)借鑒產(chǎn)品形象定位基于規(guī)劃條件的產(chǎn)品定位容積率限制物業(yè)形態(tài)為高層；受地塊條件所限，項(xiàng)目四周沒(méi)有成形的亮點(diǎn)。規(guī)劃上首要考慮內(nèi)部水系布置及景觀營(yíng)造，因此對(duì)建筑的形象和定位要求更高，要將項(xiàng)目產(chǎn)品特色從建筑和景觀上突出，形成市場(chǎng)差異化。挑戰(zhàn)者和追隨者地位產(chǎn)品具有不可復(fù)