1、 案例案例1 案例案例2 案例案例3 案例案例4某房地產(chǎn)開發(fā)公司對某一地塊有兩種開發(fā)方案。A方案：一次性開發(fā)多層住宅45000平方米建筑面積，需投入總本錢費用包括前期開發(fā)本錢、施工建造本錢和銷售本錢，下同9000萬元，開發(fā)時間包括建造、銷售時間，下同為18個月。 案例一案例一n B方案：將該地塊分為東、西兩區(qū)分兩期開發(fā)。一期在東區(qū)先開發(fā)高層住宅36000平方米建筑面積，需投入總本錢費用8100萬元，開發(fā)時間為15個月。二期開發(fā)時，假設(shè)一期銷路好，且估計二期銷售率可達100售價和銷量同一期，那么在西區(qū)繼續(xù)投入總本錢費用8100萬元開發(fā)高層住宅36000平方米建筑面積；假設(shè)一期銷路差，或暫停開發(fā)，

2、或在西區(qū)改為開發(fā)多層住宅22000平方米建筑面積，需投入總本錢費用4600萬元，開發(fā)時間為15個月。兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況匯總于表2.1。 開發(fā)方案開發(fā)方案建筑面積建筑面積萬萬 m2m2銷路好銷路好銷路差銷路差售價售價元元/m2/m2銷售率銷售率% %售價售價元元/m2/m2銷售率銷售率% %A A方案方案多層住宅多層住宅4.54.548004800100100430043008080B B方案方案一期一期高層住宅高層住宅3.63.655005500100100500050007070二期二期一期銷路好一期銷路好高層住宅高層住宅3.63.655005500100100一期銷路差

3、一期銷路差多層住宅多層住宅2.22.248004800100100430043008080停建停建表表2.12.1兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況匯總兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況匯總根據(jù)閱歷，多層住宅銷路好的概率為0.7，高層住宅銷路好的概率為0.6。暫停開發(fā)每季損失10萬元。季利率為2。 n 問題： n 1.兩方案銷路好和銷路差情況下分期計算季平均銷售收入各n 為多少萬元？假定銷售收入在開發(fā)時間內(nèi)均攤n 2.繪制兩級決策的決策樹。 n 3.試決議采用哪個方案。 注：計算結(jié)果保管兩位小數(shù)。 問題1： 答：計算季平均銷售收入A方案開發(fā)多層住宅： 銷路好：4.548001006=3

4、600萬元B方案一期：開發(fā)高層住宅：銷路好：3.655001005=3960萬元銷路差：3.65000705=2520萬元 答案答案B方案二期：開發(fā)高層住宅：3.655001005=3960萬元開發(fā)多層住宅：銷路好：2.248001005=2112萬元 銷路差：2.24300805=1513.6萬元問題2： 答：畫兩級決策樹略n 問題3：n 答：方案斷定：n 時機點凈現(xiàn)值的期望值：n (36000.725800.3)(P/A,2,6)9000=(36000.725800.3)5.6019000=9449.69萬元n 等額年金：9449.69(A/P,2,6)=1687.14萬元 時機點 凈現(xiàn)值

5、的期望值： 10563.48(P/F,2,5)3960(P/A,2,5)0.6 4507.78(P/F,2,5)2520(P/A,2,5)0.48100= (10563.480.90639604.713)0.6(4507.780.906 25204.713)0.48100=16940.406384.328100=15224.72萬元 等額年金： 15224.72(A/P,2,10)=1707.38萬元 時機點凈現(xiàn)值的期望值：3960(P/A，2，5)1.08100 =39604.7131.08100=10563.48萬元 等額年金： 10563.48(A/P,2,5)=2241.35萬元 時機

6、點凈現(xiàn)值的期望值：10(P/A,2,5)=104.713=47.13萬元 等額年金：47.13(A/P,2,5)=10.00萬元 時機點凈現(xiàn)值的期望值：(21120.71513.60.3)(P/A,2,5)4600 =(21120.71513.60.3)4.7134600=4507.78萬元 等額年金：4507.78(A/P,2,5)=4507.78=956.46萬元 根據(jù)計算結(jié)果判別，B方案在一期開發(fā)高層住宅銷路差的情況下，二期應(yīng)改為開發(fā)多層住宅。 根據(jù)計算結(jié)果，應(yīng)采用B方案，即一期先開發(fā)高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續(xù)開發(fā)高層住宅，在銷路差的情況下，二期改為開發(fā)多層住宅。 n 背景：某

7、市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有兩幢科研樓和一幢綜合樓，其設(shè)計方案對比工程如下：A樓方案：構(gòu)造方案為大柱網(wǎng)框架輕墻體系，采用預應(yīng)力大跨度疊合樓板，墻體資料采用多孔磚及挪動式可拆裝式分室隔墻，窗戶采用單框雙玻璃鋼塑窗，面積利用系數(shù)為93%，一方造價為1438元/m；B樓方案：構(gòu)造方案同A方案，墻體采用內(nèi)澆外砌，窗戶采用單框雙玻璃腹鋼塑窗，面積利用系數(shù)為87%，一方造價為1108元/m；C樓方案：構(gòu)造方案采用磚混構(gòu)造體系，采用多孔預應(yīng)力板，墻體資料采用規(guī)范黏土磚，窗戶采用單玻璃空腹鋼塑窗，面積利用系數(shù)為79%，一方造價為1082元/m. 案例二案例二 表表1: 1: 方案各功能和權(quán)重及各方案的功能得分方案各功能

8、和權(quán)重及各方案的功能得分方案功能方案功能功能權(quán)重功能權(quán)重方案功以能得分方案功以能得分A AB BC C構(gòu)造體系構(gòu)造體系0.250.25101010108 8模板類型模板類型0.050.05101010109 9墻體資料墻體資料0.250.258 89 97 7面積系數(shù)面積系數(shù)0.350.359 98 87 7窗戶類型窗戶類型0.100.109 97 78 8n 問題：n 1、試運用價值工程方法選擇最優(yōu)設(shè)計方案。n 2、為控制工程造價和進一步降低費用，擬針對所選的最優(yōu)設(shè)計方案 n 的土建工程部分，以工程資料費為對象開展價值工程分析。將土n 建工程劃分為四個功能工程，各功能工程評分值及其目前本錢見

9、n 表2.按限額設(shè)計要求，目的本錢額應(yīng)控制為12170萬元。n 試分析各功能工程和目的本錢及其能夠降低的額度，并確定功能改n 進順序。功能工程功能工程功能評分功能評分目前本錢萬元目前本錢萬元A.A.樁基圍護工程樁基圍護工程101015201520B.B.地下室工程地下室工程111114821482C.C.主體構(gòu)造工程主體構(gòu)造工程353547054705D.D.裝飾工程裝飾工程383851055105合合 計計94941281212812表表2: 2: 限額設(shè)計要求限額設(shè)計要求n 問題問題1 1：答：分別計算各方案的功能指數(shù)、本錢指數(shù)和價值指數(shù)，答：分別計算各方案的功能指數(shù)、本錢指數(shù)和價值指數(shù)，

10、并根據(jù)價值指數(shù)選擇最優(yōu)方案。并根據(jù)價值指數(shù)選擇最優(yōu)方案。1.1.計算各方案的功能指數(shù)，見表計算各方案的功能指數(shù)，見表3.3.n 注：表注：表3 3中各方案功能加權(quán)得分之和為：中各方案功能加權(quán)得分之和為： 9.05+8.75+7.459.05+8.75+7.4525.2525.25 答案答案方案功能方案功能功能權(quán)重功能權(quán)重方案功能加權(quán)得分方案功能加權(quán)得分A AB BC C構(gòu)造體系構(gòu)造體系0.250.2510100.250.252.502.5010100.250.252.502.508 80.250.252.002.00模板類型模板類型0.050.0510100.050.050.500.50101

11、00.050.050.500.509 90.050.050.450.45墻積系數(shù)墻積系數(shù)0.250.258 80.250.252.002.009 90.250.252.252.257 70.250.251.751.75面積系數(shù)面積系數(shù)0.350.359 90.350.353.153.158 80.350.352.802.807 70.350.352.452.45窗戶類型窗戶類型0.100.109 90.100.100.900.907 70.100.100.700.708 80.100.100.800.80合合 計計9.059.058.758.757.457.45功能指數(shù)功能指數(shù)9.05/25.

12、259.05/25.250.3580.3588.75/25.258.75/25.250.3470.3477.45/25.257.45/25.250.2950.295表表3 3：各方案的功能指數(shù)：各方案的功能指數(shù)2.計算各方案的本錢指數(shù)，見表4.方方 案案A AB BC C合合 計計一方造價一方造價元元/m2/m214381438110811081082108236283628本錢指數(shù)本錢指數(shù)0.3960.3960.3050.3050.2980.2980.9990.999表表4 4：各方案的本錢指數(shù)：各方案的本錢指數(shù)3.計算各方案的價值指數(shù)，見表5。方方 案案A AB BC C功能指數(shù)功能指數(shù)0

13、.3580.3580.3470.3470.2950.295本錢指數(shù)本錢指數(shù)0.3960.3960.3050.3050.2980.298價值指數(shù)價值指數(shù)0.9040.9041.1.0.9900.990n由表5的計算結(jié)果可知，B方案的價值指數(shù)最高，為最優(yōu)方案。表表5 5：各方案的價值指數(shù)：各方案的價值指數(shù)n 問題2：n 答：根據(jù)表2所列數(shù)據(jù)，分別計算樁基圍護工程、地下室工程、主體n 構(gòu)造工程和裝飾工程的功能指數(shù)、本錢指數(shù)和價值指數(shù)；再根據(jù)n 給定的總目的本錢額，計算各工程內(nèi)容的目的本錢額，從而確定n 其本錢降低額度。詳細計算結(jié)果匯總見表6。功能工程功能工程功能評分功能評分功能指數(shù)功能指數(shù)目前本錢目

14、前本錢萬元萬元本錢指數(shù)本錢指數(shù)價值指數(shù)價值指數(shù)目的本錢目的本錢萬元萬元本錢降低額本錢降低額萬元萬元樁基圍護樁基圍護工程工程10100.10640.1064152015200.11860.11860.89710.897112951295225225地下室工地下室工程程11110.11700.1170148214820.11570.11571.01121.0112142414245858主體構(gòu)造主體構(gòu)造工程工程35350.37230.3723470547050.36720.36721.01.045314531174174裝飾工程裝飾工程38380.40430.4043510551050.39850

15、.39851.01461.014649204920185185合合 計計94941.00001.000012812128121.00001.00001217012170642642表表6 6：計算結(jié)果匯總：計算結(jié)果匯總由表6的計算結(jié)果可知，樁基圍護工程、地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程均應(yīng)經(jīng)過適當方式降低本錢。根據(jù)本錢降低額的大小，功能改良順序依次為：樁基圍護工程裝飾工程主體構(gòu)造工程地下室工程n 采用預算單價法編制某住宅樓根底工程預算書詳細參見表7.2 所示。 案例三案例三工程定額編工程定額編號號工程費用稱號工程費用稱號計量單位計量單位工程量工程量金額元金額元單價單價合價合價1 14848平

16、整場地平整場地100 m2100 m215.2115.21112.55112.551711.891711.891 1149149機械挖土機械挖土1000 m31000 m32.782.781848.421848.425.615.618 81515碎石摻土墊層碎石摻土墊層10 m310 m331.4531.451004.471004.4731590.5831590.588 82525C10 C10 混凝土墊層混凝土墊層10 m310 m321.121.12286.42286.448243.0448243.045 51414C20C20帶形鋼筋混凝土根底筋模帶形鋼筋混凝土根底筋模10 m310 m

17、337.2337.232698.222698.22100454.73100454.735 5479479C20C20帶形鋼筋混凝土筋模帶形鋼筋混凝土筋模10 m310 m337.2337.232379.692379.6988595.8688595.865 52525C20C20獨立式混凝土筋模獨立式混凝土筋模10 m310 m34.334.332021.472021.478722.668722.665 5481481獨立式混凝土獨立式混凝土10 m310 m34.334.332404.482404.4810411.4010411.405 5110110矩形柱筋模矩形柱筋模1.8m1.8m10

18、m310 m30.920.925377.065377.064946.904946.905 5489489矩形柱混凝土矩形柱混凝土10 m310 m30.920.923029.823029.822787.432787.435 58 8帶形無筋混凝土根底模板帶形無筋混凝土根底模板C10C1010 m310 m35.435.43604.38604.383281.783281.785 5479479帶形無筋混凝土帶形無筋混凝土10 m310 m35.435.432379.692379.6912921.7212921.724 41 1磚根底磚根底M5M5砂漿砂漿10 m310 m33.53.51306.

19、91306.94574.154574.159 9128128根底防潮層平面根底防潮層平面100m3100m30.320.32925.08925.08296.03296.033 32323滿堂紅腳手架滿堂紅腳手架100m3100m310.310.3416.16416.164286.454286.451 15151回填土回填土100m3100m312.6112.61720.45720.459084.879084.87表表7.27.2：預算單價法編制某住宅樓根底工程預算書詳細參見：預算單價法編制某住宅樓根底工程預算書詳細參見16163636挖土機場外運輸挖土機場外運輸0.000.0016163838

20、推土機場外運輸推土機場外運輸0.000.00C10C10混凝土差價混凝土差價265.3265.384.984.922523.9722523.97C20C20混凝土差價混凝土差價424.8424.8101.14101.1442964.2742964.27商品混凝土運費商品混凝土運費690.1690.1505034505.0034505.00一一工程直接工程費小計工程直接工程費小計元元437041.33437041.33二二措施費措施費元元41650.0041650.00三三直接費直接費 一一+ +二二 元元478691.33478691.33四四間接費間接費 三三1010 元元47869.134

21、7869.13續(xù)五五利潤利潤 三四三四 5 5元元26328.0226328.02六六稅金稅金 三四三四五五 3.413.41元元18853.5018853.50七七造價總計造價總計 三四三四五六五六 元元571741.98571741.98 采用實物法編制某住宅樓根底工程預算書詳細參見表7.3所示。 表7.3 采用實物法編制某住宅樓根底工程預算書 案例四案例四序號序號人工、資料、人工、資料、機械費用稱號機械費用稱號計量單位計量單位實實 物物工程數(shù)量工程數(shù)量金額元金額元當時當?shù)貑蝺r當時當?shù)貑蝺r合價合價1 1人工綜合工日人工綜合工日工日工日20492049353571715.00 71715.00 2 2土石屑土石屑m3m3292.94292.94656519041.10 19041.10 3 3黃土黃土m3m3160.97160.9718182897.46 2897.46 4 4C10C10素混凝土素混凝土m3m3265.3265.3175.1175.146454.03 46454.03 5 5C20C20鋼筋混凝土鋼筋混凝土m3m3417.6417.6198.86198.8683043.94 83043.94 6 6M5M5砂漿砂漿m3m38.268.26128.59128.591062.15 1062.15 7 7紅磚紅磚塊塊181