1、城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則基地，其建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)將建筑基地按使用性質(zhì)分類劃定后，按不同類型分別執(zhí)行；對難以分類執(zhí)行的建筑基地和綜合樓基地，應(yīng) 性質(zhì)建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標(biāo)換算建筑容量綜合控制指標(biāo)。上饒縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局第一章 總則第一條為了加強(qiáng)全省城市建設(shè)規(guī)劃管理，保障城市規(guī)劃的實施，根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法、江西中華人民共和國城市規(guī)劃法辦法及有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，結(jié)合我省實際制定本導(dǎo)則。第二條本導(dǎo)則是實施江西省實施中華人民共和國城市規(guī)劃法辦法的具體指導(dǎo)性技術(shù)規(guī)定，適用于本省縣政地鎮(zhèn)和設(shè)市城市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路和其他工程設(shè)施。本導(dǎo)則中的各有關(guān)

2、控制技術(shù)指標(biāo)為低限指標(biāo)， 中各地可以適當(dāng)提高，但不得降低。編制詳細(xì)規(guī)劃（含控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計）應(yīng)符合技術(shù)規(guī)定。各項建設(shè)工程的建設(shè)，應(yīng)按已批準(zhǔn)的 劃執(zhí)行，尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，按技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。第三條各類專門性用地項目應(yīng)符合已頒布的專業(yè)技術(shù)規(guī)范及本導(dǎo)則求。第二章建設(shè)用地的區(qū)劃分類和適建范圍第四條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地按其主要用途和功能分區(qū)的基本原則進(jìn)行分類，必須執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）。第五條各類建設(shè)用地的劃分應(yīng)遵循土地使用兼容性的原則，按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行；尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，導(dǎo)則附表（一）執(zhí)行。凡需改變規(guī)劃用地性質(zhì)、超出附表（一）

3、規(guī)定范圍的，必須先提出調(diào)整規(guī)劃，按規(guī)定程序和審批權(quán)限，報城市規(guī)劃管理部 后執(zhí)行。改變地塊使用性質(zhì)，應(yīng)遵循以下基本原則：1、不得對相鄰地塊及歷史文化、自然環(huán)境保護(hù)造成負(fù)面影響；2、不得突破原用地開發(fā)強(qiáng)度，導(dǎo)致該區(qū)環(huán)境、質(zhì)量建設(shè)目標(biāo)失控；3、不得帶來嚴(yán)重的交通問題，如新增大量人流、車流影響城市道路交通系統(tǒng)的有序運行；4、不得擅自侵占城市綠地、市政設(shè)施用地和非盈利性的公益設(shè)施用地。第三章建筑容量控制指標(biāo)第六條 新建、改建、擴(kuò)建建筑工程的建筑容量控制指標(biāo)（含建筑容積率、建筑密度和綠地率，下同）應(yīng)按本章的有 執(zhí)行。建筑容量控制指標(biāo)的確定應(yīng)以城市總體規(guī)劃相關(guān)要求為依據(jù)，綜合考慮城市的用地分區(qū)、功能布局、環(huán)

4、境條件和容量、建 規(guī)模、性質(zhì)、功能、區(qū)位及用地情況等因素，實行分類、分層、分區(qū)控制。第七條建筑基地面積大于3萬平方米的成片開發(fā)地區(qū)必須編制詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)批準(zhǔn)后才能實施，成片開發(fā)區(qū)的詳細(xì)先確定建筑總?cè)萘靠刂浦笜?biāo)；在不超過建筑總?cè)萘靠刂浦笜?biāo)的前提下，成片開發(fā)地區(qū)內(nèi)各類建筑基地的建筑容量控制指標(biāo)可按照本導(dǎo)則 二）的規(guī)定適當(dāng)調(diào)整。第八條建筑基地面積小于或等于 3萬平方米的高、多、低層居住建筑用地和高、多層公共建筑用地，其建筑密度控應(yīng)按附表（二）的規(guī)定執(zhí)行。第九條 附表（二）規(guī)定的建筑密度、容積率指標(biāo)為上限，綠地率為下限，適用于單一類型的建筑基地。對混合類型 第十條 對未列入附表（二）的科研機(jī)構(gòu)、大中專

5、院校、中小學(xué)校、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術(shù)、幼托等設(shè)施容量控制指標(biāo)，應(yīng)按有關(guān)專業(yè)規(guī)定執(zhí)行，但不應(yīng)超過附表（二）中住宅建筑建筑密度、容積率控制指標(biāo)和低于附表（二）中住宅建筑綠 制指標(biāo)。第十一條建筑基地未達(dá)到下列最小面積的，不得單獨建設(shè)：序號 項目分類 建筑高度（單位：米）最小用地面積（單位：M21 低層居住建筑 H<10 5002 多層居住建筑 10<H<28 800多層公共建筑10< H<24 10003 高層居住建筑 18<H<50 200050H<1003000高層公共建筑 24< H<50 300050 <H<1

6、00 4000注：建筑工程除滿足最小用地面積要求外，還必須符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)定要求；不規(guī)則用地的最小用地面積根據(jù)實際用地情況確定；超高層建筑的最小用地面積視其規(guī)模、性質(zhì)、功能、高度、用地條件等情況相應(yīng)增加。建筑基地未達(dá)到前款規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且確實不妨礙城市規(guī)劃實施的，與相鄰建筑之間能滿足消防、求的，城市規(guī)劃管理部門可予核準(zhǔn)建設(shè)：（一）按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃實施且對四周無影響的；（二）鄰接土地近5年內(nèi)完成建設(shè)或為既成道路、河道或有其他類似情況，確定無法調(diào)整、合并的；（三）因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設(shè)施等的限制，確實無法調(diào)整、合并的。第十二條原有的建筑容量控制指標(biāo)已超出規(guī)定值的，不得

7、在原有建筑基地范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建、加層?；貎?nèi)原有建筑的容量雖未超出規(guī)定值，但其擴(kuò)建（含加層）破壞原有空間結(jié)構(gòu)和環(huán)境的亦不能進(jìn)行建設(shè)。第十三條城市中心區(qū)及舊區(qū)改造地段，其建筑密度、容積率可根據(jù)城市規(guī)劃的具體實情按同類控制指標(biāo)最多可上浮第十四條建筑基地為社會公眾提供開放空間的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定和本章有關(guān)規(guī)定的前提下，可按規(guī)定適當(dāng)增加建筑面積。但增加的建筑面積總量不得超過核定建筑面積（建筑物基地面積乘以核定建筑容積率）的20%核定建筑容積率（FAR 每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建筑面積（m2）FAR<2 1.52<FARK 4 2.04<FARK 6

8、2.5核定建筑容積率由城市規(guī)劃管理部門按附表（二）和本章的有關(guān)規(guī)定確定。開放空間的條件和計算方法見附錄三。第十五條建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的空中人行廊道的，應(yīng)報市城市規(guī)劃管理部門和市公安交通門批準(zhǔn)，并應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）廊道的凈寬度不大于 6米，廊道下的凈空高度不小于 5.5米；但穿越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路的廊 凈空高度可不小于4.6米。（二）廊道內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)設(shè)施。凡符合前款規(guī)定的廊道，其建筑面積可不計入建筑容量控制指標(biāo)范圍。第十六條經(jīng)規(guī)劃管理部門核定，如高、多層民用建筑底層設(shè)架空層用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等途的，其建筑面積可不計入建筑

9、容積率，但不得圍合改作他用或出售、出租第四章建筑間距第十七條建筑間距除必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和建筑保護(hù)等方面的要求外，須同時符合本章的規(guī)定。第十八條住宅建筑應(yīng)綜合考慮用地條件、群體組合和空間環(huán)境等因素，盡可能爭取較好朝向（南偏東150-南偏西150）西向布置。第十九條住宅正面間距，應(yīng)按日照標(biāo)準(zhǔn)和不同方位確定間距系數(shù)換算。不同方位間距系數(shù)方 位 00150 150300 300450 450-600 >600間距系數(shù) 1.0L0,9L 0,8L0,9L 0.95L注：1、表中方位為正南向（00）偏東、偏西的方位角；2、L為當(dāng)?shù)卣舷蜃≌臉?biāo)準(zhǔn)日照間距（ n） o第二十條住宅建筑

10、山墻間距，必須符合下列規(guī)定：（1）條式住宅，中高、多層之間不應(yīng)小于6m；高層與各種層數(shù)住宅之間不應(yīng)小于13rn（2）高層塔式住宅、多層和中高層點式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當(dāng)加大間距。第二十一條中高、多層住宅建筑的間距控制應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）住宅建筑平行布置時：1、朝向為南北向的，其最窄處間距舊城區(qū)不得小于南側(cè)建筑高度的0.9倍；新區(qū)不得小于1.1倍。2、朝向為東西向的，其間距按上款乘以0.9的系數(shù)。（二）住宅建筑垂直布置時：1、南北向的，其最窄處間距舊城區(qū)不得小于南側(cè)建筑高度的0.7倍；新區(qū)不得小于 0.8倍，且最小間距不得小于 6米。2、東西向的，其最窄處間距

11、舊城區(qū)不得小于較高建筑高度的0.7倍；新區(qū)不得小于 0.8倍，且最小間距不得小于 6米。垂直布置的住宅建筑的山墻寬度不得大于14米，超過14米的按平行布置的住宅建筑考慮。（三）住宅建筑既非平行也非垂直布置時的間距：1、當(dāng)兩幢建筑的夾角小于或等于30度時，其最窄處間距按平行布置的住宅建筑控制。2、當(dāng)兩幢建筑的夾角大于 30度、小于或等于60度時，其最窄處間距舊城區(qū)按不小于南側(cè)（或較高）建筑高度的0.8倍；小于0.9倍。3、當(dāng)兩幢建筑的夾角大于 60度時，其最窄處間距按垂直布置的住宅建筑控制。第二十二條高層住宅建筑與其它住宅建筑的間距，必須符合下列規(guī)定：（一）高層住宅建筑與高層住宅建筑平行布置時的

12、間距：1、南北向的，南側(cè)為塔式高層的不得小于南側(cè)建筑高度的0.6倍（在舊城區(qū)，不得小于 0.5倍），且其最小值為24米；高層板式或連體塔式的不得小于南側(cè)建筑高度的0.9倍（在舊城區(qū)，不得小于 0.8倍），且其最小值為30米；2、東西向的，不得小于較高建筑高度的0.25倍，且其最小值為18米。（二）高層塔式住宅建筑與中高、多、低層住宅建筑平行布置時的間距：1、高層塔式住宅建筑與其北側(cè)中高、多、低層住宅建筑的間距不小于高層建筑高度的0.5倍（在舊城區(qū)，不小于0.3倍），小值為24米；2、高層塔式住宅建筑與其東（西）側(cè)中高、多、低層住宅建筑的間距不小于13米。（三）高層塔式住宅建筑與各種層數(shù)住宅建筑

13、垂直布置時的間距不小于13米。（四）高層板式和塔式連體式住宅建筑與中高、多層住宅建筑的間距應(yīng)符合本規(guī)定第十九條第至二十二條的規(guī)定。高層住宅建筑與高、中高、多、低層住宅建筑的間距符合本條規(guī)定的，可不受第二十一條規(guī)定的限制第二十三條低層住宅建筑之間的在符合第十九條至第二十二條規(guī)定的前提下，南北向平行布置的最小間距為9米；低建筑與其北側(cè)中高、多層住宅建筑的最小間距為10米，低層住宅建筑與其北側(cè)高層住宅建筑的最小間距為13米。在一類住宅用地的低層獨立式住宅地區(qū)及其緊鄰地區(qū)進(jìn)行新建、改建的，其間距不得小于南側(cè)建筑高度的1.4倍。第二十四條多功能商住綜合樓，其位于同一裙房之上的住宅建筑之間，核算建筑間距時

14、可在扣除裙房的高度后按本規(guī)十九條第至二十三條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；計算與相鄰建筑間距時，應(yīng)包括裙房高度。第二十五條住宅建筑南北向布置，相鄰兩住宅建筑之間地面有高度差時，其建筑間距按下列原則計算：當(dāng)南側(cè)住宅建筑地面低于北側(cè)住宅建筑地面標(biāo)高度時，核算間距時，應(yīng)以南側(cè)住宅建筑高度與南北地面高程差的差乘以間當(dāng)南側(cè)住宅建筑地面高于北側(cè)住宅建筑地南高度時，核算間距時，應(yīng)以南側(cè)住宅建筑高度與南北地面高程差的和乘以間距以上間距最小值不得少于 9米。第二十六條建筑間距的計算一般應(yīng)以建筑物外墻之間最小垂直距離為準(zhǔn)。但當(dāng)建筑物有每處不超過3米長（含3米）部分（如樓梯間），凸出距離不超過1米，且其累計總長度不超過同一面建筑

15、外墻總長度的1/4者，其最小間距可忽略不計凸出部分。筑陽臺累計總長度（突出與山墻面之外或轉(zhuǎn)彎到山墻面上的陽臺長度可不計）不超過同一建筑外墻總長度1/2的（含1/2）,其最小間建筑外墻計算；超過1/2的，應(yīng)以陽臺外緣計算建筑間距。第二十七條非住宅建筑與住宅建筑的間距，必須符合下列規(guī)定：（一）非住宅建筑位于住宅建筑南側(cè)或東西側(cè)的，其間距按第十九條至第二十三條的規(guī)定控制；（二）非住宅建筑（第二十八條所列的非住宅建筑除外）位于住宅建筑北側(cè)的，其建筑間距按同型布置方式的居住建筑間距減20%空制，其間距最小值低層不得小于6rn多層不得小于9m,同時須滿足消防和各專業(yè)規(guī)范要求。（三）非住宅建筑與住宅建筑的山

16、墻間距按消防間距的規(guī)定控制。第二十八條醫(yī)院病房樓休（療）養(yǎng)院住宅樓、幼兒園、托兒所和小學(xué)教學(xué)樓與相鄰建筑的間距，應(yīng)保證被遮擋的上述生建筑在參照第十九條至第二十四條的規(guī)定的基礎(chǔ)上，舊城區(qū)增加10fm上，新區(qū)增加20fm上。第二十九條非住宅建筑（第二十八條所列的非住宅建筑除外）的間距，應(yīng)根據(jù)不同類型建筑的功能要求、環(huán)境要求，關(guān)規(guī)范控制。第五章建筑物退讓第三十條沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩則以及電力線路保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的建筑物，其退讓距離除合消防、防汛和交通安全等方面及相關(guān)專業(yè)規(guī)范規(guī)定的要求外，應(yīng)同時符合本章的規(guī)定。建筑后退紅線指標(biāo)分為后退用地紅線和后退城市道路紅線兩種。第三十一條沿建

17、筑基地邊界（用地紅線）的建筑物，其離界（用地紅線，下同）距離按以下規(guī)定控制，但離界距離小間距時，須按消防間距控制。（一）各類建筑后退用地紅線距離按下表規(guī)定的建筑物高度的倍數(shù)控制，且不得小于最小距離。（二）界外為居住建筑的，除須符合下表后退距離的規(guī)定外，同時須符合第四章的有關(guān)規(guī)定。（三）界外為公共綠地的，各類建筑的最小離界距離不得小于第（一）項非居住建筑的最小離界距離規(guī)定。0.7倍，且其建筑離界（用地紅線）距離控制表間距類區(qū)向類型退數(shù) 居住建筑 文、教、衛(wèi)建筑 其他非居住建離界距離(M)最小離界距離（M離界距離（M） 最小離界距離（M）離界距離（M）最小離界距離（M）舊城區(qū)主要朝向?qū)?0.45H

18、-0.5H（四） 地下建筑物的離界距離，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距離）的0.45H-0.5H 6S-12 14 9次要朝向?qū)?.5按消防間控制3按消防間距控制6.56.5新區(qū)主要朝向?qū)?0.55H 5 50.55HS-121712次要朝向4按消防間距控制按消防間距控制注:H指建筑高度;S指規(guī)定間距第三十二條沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑退讓城市道路紅線的距離按下表控制，同時應(yīng)符合第四章和第六章的有關(guān)建筑退讓城市道路紅線最小距離控制表道路紅線退讓距離（M）寬度建筑高度（M） 城市主要道路惟46 城市次要道路30<Wc46 城12<V30舊城區(qū) 多、低層

19、H< 24 6 4 3高層 24< H< 50 10 8 6高層 500H<100 12 10 8H> 100新區(qū)多、低層H< 24 8 6 5高層 240H<50 15 12 10高層 500H<100 18 15 12H> 100注：表中H指建筑物高度，忖旨道路紅線寬度。高層退讓城市道路紅線是指主體部分的退讓，其裙房退讓按多、低層建筑退讓要求控制（裙房高度小于24米）。退讓城市快速干道的距離，根據(jù)規(guī)劃及有關(guān)要求由城市規(guī)劃行政主管部門另行核定，原則上不得小于城市主要道路的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。超高層建筑應(yīng)相應(yīng)加大退讓距離，具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃

20、或城市設(shè)計，由城市規(guī)劃行政主管部門核定。第三十三條交通流量較大的建筑基地，其通道連接城市主次道路的位置應(yīng)符合下列規(guī)定。（一）距城市主次道路交叉口的距離（自道路紅線交點量起）不應(yīng)小于80米；（二）距非道路交叉口的過街人行道（包括引橋、引道和各類地下出入口）最邊緣線不小于6米；（三）距公共交通站臺邊緣不小于10米；（四）與立體交叉口的距離或其他特殊情況按有關(guān)規(guī)定辦理。第三十四條新建影劇院、游樂場、體育場、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑,其面臨城市道路的主要出入口后退道路規(guī)劃紅線的距離，除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，不得小于10米，并應(yīng)留出臨時停車或回地。第三十五條

21、道路交叉口四周的建筑物后退道路規(guī)劃紅線必須滿足行車視距要求，多、低層建筑不得小于5米，高層建小于8米（均自道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段的連接點算起）。第三十六條 建筑物圍墻、基礎(chǔ)、臺階、管線、平臺、窗臺和附屬設(shè)施，不得逾越道路規(guī)劃紅線。地下建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離，按第三十二條第（四）項的規(guī)定執(zhí)行。在規(guī)定的后退道路規(guī)劃紅線的距離內(nèi)，不得設(shè)置零星建筑物；雨棚、陽臺、招牌、挑檐、燈飾等可外挑，但其離室外地面高度不得小于3米，屬于公益上有需要的建筑和臨時性建筑，經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門批準(zhǔn)，可突入后退道路規(guī)劃紅線建造。第三十七條在城鎮(zhèn)范圍之外的公路規(guī)劃紅線兩側(cè)應(yīng)劃定隔離帶，隔離帶寬度應(yīng)符合有關(guān)公路規(guī)范標(biāo)

22、準(zhǔn)。公路規(guī)劃紅線和隔離帶內(nèi)，不得新建、擴(kuò)建、改建任何建筑物，但可耕種或綠化造林；經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，也可開、埋設(shè)管道、架設(shè)桿線、開辟服務(wù)性車道等。沿穿越城鎮(zhèn)的公路兩側(cè)興建建筑工程，可按城鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行管理，但建筑物后退公路規(guī)劃紅線的距離不得小于5米。第三十八條沿河道規(guī)劃藍(lán)線（城市規(guī)劃管理部門按城市總體規(guī)劃確定長期保留的河道規(guī)劃線）兩側(cè)新建建筑物，其后規(guī)劃藍(lán)線的距離應(yīng)符合有關(guān)的規(guī)范和規(guī)定，且最小不得小于10米。第三十九條沿鐵路兩側(cè)興建建筑工程應(yīng)符合以下規(guī)定：（一）鐵路干線兩側(cè)的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于30米；鐵路支線、專用線兩側(cè)的建筑工程與軌道中心線的距離于15米；鐵路兩側(cè)的圍墻與軌道

23、中心線的距離不得小于10米，圍墻的高度不得大于 3米。（二）鐵路兩側(cè)的高層建筑、高大構(gòu)筑物（水塔、煙囪等）、危險品倉庫和廠房與軌道中心線的距離須經(jīng)鐵路主管部門審核O（三）在鐵路道口附近進(jìn)行建設(shè)的，須符合鐵路道口管理的有關(guān)規(guī)定。第四十條沿城市道路兩側(cè)的貨運裝卸泊位應(yīng)后退道路規(guī)劃紅線設(shè)置，或設(shè)于建筑物底層。第六章建筑物的高度控制第四十一條建筑物的高度除必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求外，應(yīng)同時符合本章的規(guī)定。第四十二條在有凈空高度限制的飛機(jī)場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊（含微波通訊）設(shè)施周圍的新建、改建建筑控制高度必須符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定。第四十三條在文物保護(hù)單位和建筑保護(hù)單位周圍

24、的建設(shè)控制地帶內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合建筑和文物有關(guān)規(guī)定，并須按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，須先編制城市設(shè)計或建筑設(shè)計方案，進(jìn)行視線分析，提出控制高 護(hù)措施，經(jīng)建筑和文物保護(hù)專家小組評議后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同有關(guān)部門具體核定。傳統(tǒng)歷史街區(qū)內(nèi)或周圍的，由城市規(guī)劃 管部門會同有關(guān)部門具體核定。視線分析方法參見附錄三附圖。第四十四條沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑物的控制高度應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）沿路一般建筑的控制高度（ H）不宜超過道路規(guī)劃紅線寬度（vy加建筑后退距離（S）之和的1.5倍。H< 1,5 （W+3 ;（二）沿路高層組合建筑的高度，按下式控制：A

25、< LK （W+§式中：A沿路高層組合建筑以 1:1.5 （即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積，L-建筑基地沿道路規(guī)劃紅線的長-折減系數(shù)，W-道路規(guī)劃紅線寬度，S-沿路建筑的后退距離。當(dāng) L060時， K=1,當(dāng)L超過60米時，K<0.85 o計算方法見附錄三附圖。第四十五條建筑物臨接兩條以上道路的，可按較寬的道路規(guī)劃紅線計算其控制高度。建筑物直接臨接或其面前道路臨接廣場、河道、電力線路保護(hù)區(qū)的，在計算控制高度時，可將廣場、河道、電力線路保護(hù) 分之一寬度為道路規(guī)劃紅線寬度。建筑物直接臨接城市防災(zāi)疏散道路的，按防地震災(zāi)害要求退讓。第四十六條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建設(shè)工程項

26、目需修建圍墻或臨時建筑的，須向城市規(guī)劃行政主管部門報批，并應(yīng)符合下列（一）大、中型公共建筑，如體育設(shè)施、影劇院、旅游賓館、圖書館等對社會公眾開放的建筑，其臨街面一般不應(yīng)修建圍墻、 筑，應(yīng)以花臺、綠化帶等建筑小品作為用地邊界的隔離帶或隔離墻。沿建設(shè)用地邊界修建圍墻的，其圍墻型式應(yīng)為透空型圍墻，圍墻高 超過1.6米，且應(yīng)后退道路紅線不少于 1.5米。（二）醫(yī)院、大中專院校、中小學(xué)、幼兒園、托兒所、住宅區(qū)以及風(fēng)景區(qū)等范圍內(nèi)的周邊修建圍墻，原則上應(yīng)為透空型圍墻， 度不應(yīng)超過1.6米。（三）確有特殊要求的，如監(jiān)獄、看守所、油庫、煤氣罐站、各種物質(zhì)儲備專用庫區(qū)、發(fā)電廠、水源廠、煤廠、電臺、部隊 宗教場所、

27、有防疫要求的畜、禽飼養(yǎng)場等，可建封閉式的圍墻。圍墻飾面及外觀應(yīng)進(jìn)行形式美化處理，有利于城市景觀，墻高除滿足規(guī) 外，一般不得超過2.6米。沿城市道路修建臨時建筑的，其退讓道路紅線距離：主、次干路 1.5米；支路以下1.0米。臨時圍墻和臨時建筑在其使用 后，應(yīng)立即無償拆除。第四十七條建筑物退讓道路紅線用地綜合用途一般應(yīng)為：綠化隔離帶、管線走廊、非機(jī)動車臨時停放處。第七章 市 政 工 程第四十八條本章所指的市政工程包括：（一）鐵路，包括其站、埸、線、橋涵等。（二）道路，包括公路、城市道路及其橋涵、道口、停車場等附屬設(shè)施。（三）市政管線，包括供水管道、排水管（渠）道、電力線路（包括電力電纜和架空電線）

28、、電訊線路（包括通訊電纜和光 播電視線路）、燃?xì)夤艿馈崃艿篮褪凸艿赖裙芫€及其附屬設(shè)施。（四）機(jī)場有關(guān)設(shè)施。（五）河道、碼頭及附屬設(shè)施。（六）防洪排漬工程、水利工程、地下取水工程。（七）人防等地下空間工程。（八）無線電臺塔。第四十九條市政工程的設(shè)計和建設(shè)應(yīng)以相應(yīng)的城市規(guī)劃為依據(jù)，與相關(guān)專業(yè)規(guī)劃相銜接，并應(yīng)符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。第五十條新建城市道路時，必須設(shè)計和建設(shè)無障礙設(shè)施。第五十一條市政管線必須通過管線綜合設(shè)計確定各種管線的平面和空間位置。市政管線的布置應(yīng)遵循以下原則：（一）市政管線應(yīng)盡可能安排在人行道下，當(dāng)人行道寬度不夠時，可將排水管敷設(shè)在非機(jī)動車道下。（二）給水管、電力線路、熱力管宜在

29、道路西側(cè)或北側(cè)敷設(shè)，通訊線路（含廣播電視線路）、燃?xì)夤芤嗽诘缆窎|側(cè)或南側(cè)敷46米以上的城市主要道路上同一種市政管線應(yīng)在道路兩側(cè)布置。從道路邊線向道路中心線方向管線平行布置的次序宜這：電力電纜、 纜、燃?xì)馀錃?、給水配水、熱力干管、燃?xì)廨敋?、給水輸水、雨水管、污水管。（三）市政管線應(yīng)平行于道路中心線敷設(shè)。盡量避免橫穿道路，必須橫穿道路時應(yīng)盡量與道路中心線垂直。（四）各種市政管線之間及市政管線與建（構(gòu)）筑物等之間的最小水平凈距應(yīng)符合附表三的規(guī)定。（五）市政管線之間應(yīng)盡量減少交叉，必須交叉時，管線之間的最小垂直凈距應(yīng)符合附表四的規(guī)定。管線之間的避讓遵循以:壓力管讓重力自流管，分支管線讓主干管線，易彎曲

30、管線讓不易彎曲管線，小管徑管線讓大管徑管線，臨時管線讓正式管線。（六）市政管線的埋設(shè)深度應(yīng)根據(jù)外部荷載、管材強(qiáng)度及與其它管道交叉等因素確定。管線最小覆土深度應(yīng)符合附表五的規(guī)殊地點必須加厚覆土。（七）因客觀因素限制無法滿足本條第（四）、（五）、（六）項的規(guī)定時，由城市規(guī)劃行政主管部門會同管線單位根據(jù)實采取安全措施后，可適當(dāng)減少會同管張單位根據(jù)實際情況采取安全措施后，可適當(dāng)減少其最小凈距。第五十二條城市中心區(qū)、城市主干道、城市廣場和重要地段不得新建架空線路。對于上述范圍內(nèi)不符合本條要求的現(xiàn)線路應(yīng)逐步改建入地。第五十三條在電力線路保護(hù)范圍內(nèi)不得興建建筑物。（一）各電壓等級架空電力線路的保護(hù)區(qū)范圍如下

31、：10kv5米（自導(dǎo)線邊線延伸距離，下同）35-110 kv10 米220 kv25 米500 kv50 米（二）地下電力電纜線路保護(hù)區(qū)指地下電力電纜線路向外兩側(cè)延伸所形成的兩平行線內(nèi)的區(qū)域。其每邊向外側(cè)延伸的距離應(yīng)0.75 米。第五十四條超過豁免水平的電磁輻射建設(shè)項目和設(shè)備（包括高壓送變電設(shè)施、無線電發(fā)射臺塔等）應(yīng)進(jìn)行電磁環(huán)境影第五十五條無線電發(fā)射臺塔一般應(yīng)設(shè)置在建筑物上。第五十六條城市建成范圍內(nèi)不宜新建獨立水塔，對不符合要求的現(xiàn)有供水管網(wǎng)應(yīng)逐步進(jìn)行改造，提高其供水能力。第八章綠地控制第五十七條各類建筑基地內(nèi)的綠地面積占基地總面積的比例（以下稱綠地率）必須按以下規(guī)定執(zhí)行，同時滿足附表（二）率

32、的要求：（一）新建居住區(qū)不低于 30%其中居住小區(qū)人均公共綠地不少于1平方米；（二）工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心不低于20%（三）產(chǎn)生有害氣體及污染的工廠不低于30%并根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立防護(hù)林帶。第五十八條下列區(qū)域應(yīng)界定城市綠線，劃定為綠線的嚴(yán)格執(zhí)行江西省城市綠線管理規(guī)定有關(guān)規(guī)定。（一）現(xiàn)有的和規(guī)劃的公共綠地、居住區(qū)綠地、防護(hù)綠地、單位附屬綠地、生產(chǎn)綠地、風(fēng)景林地、道路綠地；（二）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的江河、湖泊、池塘、山體等城市景觀、生態(tài)需控制的區(qū)域；（三）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的風(fēng)景名勝區(qū)、濕地、古樹名木等規(guī)定的保護(hù)范圍等；（四）其他對城市生態(tài)和景觀產(chǎn)生積極作用的區(qū)域。第五十九條城市道路綠地率應(yīng)符合下列

33、規(guī)定：園林景觀路綠地率不得小于 40%紅線寬度大于50米的道路綠地率不得小于 30%紅線寬度在40-50米的道路綠地率不得小于 25%紅線寬度小于40米的道路綠地率不得小于 20%道路綠地布局中，種植喬木的分車綠帶寬度不得小于1.5米；主干道上的分車綠帶寬度不宜小于2.5米；行道樹綠帶寬度于1.5米。第六十條計算綠地率的綠地面積，包括建筑基地內(nèi)的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側(cè)以及規(guī)定的建筑間距內(nèi)綠地面積。計算方式見附錄二附圖。建筑基地內(nèi)的集中綠地面積，在住宅用地中按組團(tuán)級以上進(jìn)行設(shè)置，每人 0.5平方米，每塊集中綠地的面積不小于400平用地寬度不應(yīng)小于8米，且至少有三分之一的綠地面積在規(guī)

34、定的建筑間距范圍之外，其中綠化面積（含水面）不宜小于70%在體育、生和教育科研設(shè)計用地中應(yīng)符合有關(guān)專業(yè)規(guī)定，在其他類別用地中應(yīng)不少于5%沿城市道路兩側(cè)的綠化隔離帶不得作為集中綠地計算。第六十一條一個街區(qū)內(nèi)的集中綠地可按規(guī)定的指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)，綜合平衡。在符合整個街區(qū)地指標(biāo)的前提下，可以不在每塊建筑基地內(nèi)平均分布。第六十二條高層建筑、重要及交通流量較大的公共建筑，臨城市道路或其主要出入口處應(yīng)設(shè)置廣場，廣場設(shè)置除符合范外應(yīng)同時符合以下條件：（一）根據(jù)上述建筑的不同的性質(zhì)、規(guī)模、用地情況，廣場規(guī)模按其建筑基地面積的5%L15%空制取值，其任一方向最小凈寬,最小實際使用面積）150

35、平方米。（二）其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高差在土1.5米以內(nèi)（含1.5米）。（三）廣場延伸至高層建筑或裙房內(nèi)時，其凈空高度）5米。（四）第三十二條規(guī)定退讓城市道路紅線距離不得計入廣場面積。附錄一本規(guī)定用詞說明一、為便于在執(zhí)行本規(guī)定條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：1、表示強(qiáng)制性的：正面詞采用“必須”；反面詞采用“嚴(yán)禁”2、表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：正面詞采用“應(yīng)”；反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。3、表示指導(dǎo)性的：允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)該這樣做的：正面詞采用“宜”或“可”；反面詞采用“不宜”。二、條文中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為“應(yīng)符合。的規(guī)定

36、”。附錄二 名詞解釋1、建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。2、建筑密度指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。3、低層建筑：指高度小于、等于 10米的建筑。4、多層建筑：指高度大于 10米，小于、等于24米的建筑。5、高層建筑：指高度大于 24米的建筑。6、住宅的層數(shù)劃分為：低層住宅建筑為一層至三層；多層住宅建筑為四層至六層；中高層住宅建筑為七層至九層；高層住宅建筑為十層至三十層；高層塔式住宅為面寬小于 25米高層住宅；高層板式住宅為面寬超過 25米高層住宅。7、公寓式辦公建筑指單元式小空間劃分，每個單元平均建筑面積大于、等于 150

37、平方米，有獨立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。每個單元平均建筑面積小于 150平米的，按住宅建筑處理。8、一般辦公建筑指非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。9、商業(yè)建筑指綜合百貨商店、商場、經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務(wù)業(yè)的建筑。10、商住綜合樓指商業(yè)和住宅混合的建筑。11、商辦綜合樓指商業(yè)和辦公混合的建筑。12、裙房指與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑。13、綠地率指地塊內(nèi)用于綠化種植、環(huán)境美化的用地（包括小塊水面、活動場地，但一般不包括屋頂和曬臺綠地、垂直綠化）與總 積之比（用百分比表示）。14、用地面積按照地塊界線計算的面積。建設(shè)用地臨城市主、次干道，按地塊

38、界線和道路紅線的圍合線來計算面積；建設(shè)用地臨支路 路，按地塊界線和道路中心線的圍合線來計算面積。15、建筑紅線指建筑物基底位置的控制線。16、道路紅線城市道路（含住宅區(qū)級）用地的規(guī)劃控制線。附錄三 計算規(guī)則1 、建筑面積計算按國家有關(guān)建筑面積的計算規(guī)則計算。對高度在2.2 米以下（含2.2 米）的設(shè)備層，可不計建筑面積；對設(shè)備層兼作避難其高度可適當(dāng)放寬，由城市規(guī)劃管理部門核定。2 、建筑容積率計算（ 1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積低于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8 的不計；用作開放空間的建筑面積不地下室在室外地面以上部分的高度低于1 米的不計。（ 2）半地下室在室外地面以上部分

39、的高度超過1 米的，按下式計算建筑面積：A =KA式中：A - 折算的建筑面積，K- 半地下室地面以上的高度與其層高之比， A- 半地下室建筑面積。（ 3）商辦綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標(biāo)可按商業(yè)建筑的指標(biāo)執(zhí)行。（ 4）商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標(biāo)按表二的規(guī)定執(zhí)行。高層合樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標(biāo)按高層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層合樓商業(yè)用房應(yīng)至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)按多層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行。

40、3 、建筑基地面積計算建筑基地的面積以城市規(guī)劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)；城市道路規(guī)劃紅線和河道藍(lán)線內(nèi)的面積不得計入。4 、開放空間的條件和計算1 ）開放空間是指在建筑基地內(nèi)，為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場（庫）等公共使用的室內(nèi)外空間（包括平地、廣場和屋頂平臺）。開放空間必須同時符合下列條件：a 、沿城市道路、廣場留設(shè)；b 、任一方向的凈寬度在6 米以上，實際使用面積不小于150 平方米；c 、 以凈寬 1.5 米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路，且與基地地面或道路的高差在±5.0 米以內(nèi) （含±5.0 米） ；d 、提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的，其最大

41、高差為-5.0 米至 12.0 米，且開放地面層；e 、向公眾開放綠地、廣場的，應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施；f 、建設(shè)竣工后，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志，并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代行管理；g 、常年開放，且不改變使用性質(zhì)。（ 2）開放空間有效面積的計算公式如下：F=M' N式中： F- 開放空間的有效面積，M-開放空間向公眾開放的實際使用面積，N- 有效系數(shù)。有效系數(shù)（N）按下列條件確定：a 、室外開放空間在地面層的，其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高差在±1.5 米以內(nèi)（含±1.5 米）時，N=1.0；b 、室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的，其標(biāo)高與道路或基地地面的高差

42、在+1.5 米至 +5.0 米（含 +5.0 米）或 -1.5 米至米（含 -5.0 米）時，N=0.7；c 、提供室內(nèi)開放空間，其標(biāo)高與室外基地地面的高差在±5.0 米以內(nèi)，或提供室內(nèi)連續(xù)開放空間，其標(biāo)高與室外基地地面的-5.0 米至 +12.0 米時，N=1。5 、建筑間距計算除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。坡度大于45 度的坡屋面建筑，其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。6 、建筑高度計算在計算建筑間距時，建筑高度按下列規(guī)定計算：（ 1）平屋面建筑：指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水

43、箱溝，電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯、出口、水溝建筑高度。（ 2）坡屋面建筑：屋面坡度小于45 度（含 45度）的，自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度；坡度大于45 度的，自室外至屋脊頂。7 、沿路建筑高度控制（ 1 ）沿路一般建筑高度的控制 H01.5 （W+S 見圖一（ 2）沿路高層組合建筑高度的控制a、A& L （ W+S 見圖二（軸測圖）圖中斜線部分 A為1:1.5 （即56.30）高度角的投影面積。H1、H2、H3為組合建筑各部分實際高度。裙房高度應(yīng)滿足高層民用建筑及防火規(guī)范（GB50045- 95）中第4 1 7條款的要求。b 、在實際應(yīng)用中，為簡化作圖和計算方法，也可采用下列

44、演化而來的算式和圖三的作圖方法控制建筑高度。A < 1.5L （W+S式中A為沿路建筑以1:1 （即450）高度角的投影面積；H1、H2、H3為組合建筑各部分實際高度。8 、建筑高度控制視線分析方法根據(jù)建筑文物保護(hù)單位的周圍環(huán)境，選擇適當(dāng)視點確定視線走廊，進(jìn)行視線分析。視點的距離應(yīng)大于或等于3H因現(xiàn)狀條難以按3H視點距離控制高度的，視點距離可適當(dāng)縮小，但不得小于2H。（見圖四）附錄四建筑間距和離界距離圖示建筑間距圖示布置方式示意圖舊城區(qū)新區(qū) 備注住宅建筑南北向平行布置LX> 0.9HS LX> 1.1HS 點式住宅與條式住宅同樣要求住宅建筑東西向平行布置LY> 0.8H

45、 LY> 1.0H住宅建筑垂直布置LZ>0.6HS LZ>0.7HS B< 14住宅建筑既非垂直也非平行LX按南北向平行布置的建筑計算LX、LY必須為最窄處的間距LY按東西向平行布置的建筑計算住宅建筑既非垂直也非平行LX（LY） > 0.8H LX（LY） > 0.9H LX（LY）必須為最窄處的間距即非平行也非垂直LX（LY） 按垂直布置的建筑計算LX（LY） 必須為最窄處的間距住宅建筑山墻間距同時符合 1、Lz>0.40.5H 2、Lz滿足消防或通道的要求同左同時符合 1、Lz>4M 2、Lz滿足消防或通道的要求低層獨立式住宅LX> 1

46、.4HS LX> 1.4HS 僅適用于第一類住宅用地高層住宅建筑，南北向平行布置同時符合1、LX滿足北側(cè)底層住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不少于連續(xù)一小時2、5H 3、LX>24M 同左 1、2、3高層住宅建筑，東西向平行布置同時符合1、LY滿足相鄰住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不少于連續(xù)一小時2、LYH 3、LY> 18M 同左 1、2、3受遮擋的多、低層住宅建筑朝向為南北向的同時符合 1、LX滿足北側(cè)住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不少于連續(xù)一小、LX>24M 3、LX>0.3HS 同左 1、2、3受遮擋的多、低層住宅建筑朝向為東西向的同時符合 1、LY滿足相鄰住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不少于小時 2、LY>13M 同左1、2垂直布置的高層住宅建筑與住宅建筑同時符合 1、Lz滿足相鄰住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不少于連續(xù)一小時2、M同左1、2高層住宅建筑山墻與住宅建筑山墻1、按消防間距執(zhí)行2、山墻有居室窗戶的滿足LZ>13M同左1、2低、多層住宅建筑與其北側(cè)住宅建筑的最小間距同時符合 1、LX)0.9HS 2、LX>6M同時符合 1、LX> 1.1HS 2、同時符合 1、LX)0.9HS 2