1、lilelile目錄1 .公司介紹22 .業(yè)務結構23 .開發(fā)模式34 .土地儲備與拿地價格55 .拿地優(yōu)勢分析66 .收入分析87 .借鑒意義108 .總結12附錄1-華夏幸福詳細園區(qū)開發(fā)運作模式圖13圖表目錄圖表1 :園區(qū)+地產模式解讀4圖表2:華夏幸福部分競得宗地數據（2014）6圖表3:華夏幸福銷售額占比（2014） 8圖表4:華夏幸福主營收入分析表（2013） 9圖表5:華夏幸福營業(yè)收入占比（2011-2013）1012一、公司介紹華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于 1998年，是中國領先的產 業(yè)新城投資開發(fā)運營集團。 其以推動中國產業(yè)升級為使命， 堅持 “以產促城，以城帶產，產城共建，

2、城鄉(xiāng)統籌，共同發(fā)展”的發(fā)展理念，在中國走出了一條建設產業(yè)新城、推動產業(yè)升級、踐行 新型城鎮(zhèn)化的實踐之路。二、業(yè)務結構作為產業(yè)新城運營商，華夏幸福的核心產品是 產業(yè)新城。截至 目前，該公司投資運營的產業(yè)新城主要布局于 環(huán)渤海區(qū)域和長三 角區(qū)域，事業(yè)版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江等 地，輻射全國近20個區(qū)域。公司業(yè)務包括 房地產開發(fā)和園區(qū)經營 兩大塊。如今，華夏幸福 基業(yè)間接控股的 京御地產成為實際的業(yè)務平臺。京御地產負責房 地產二級開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務業(yè)務，目前業(yè)務范圍包括河 北省內的城市住宅開發(fā)、商業(yè)地產開發(fā)以及北京周邊的城市低密 度住宅開發(fā)。京御地產的全資子公司 九通投資負責

3、園區(qū)開發(fā)業(yè)務，作為園 區(qū)開發(fā)與經營的業(yè)務平臺， 對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、 基礎設施 投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業(yè)發(fā) 展服務（招商引資服務）、物業(yè)管理、產房建設租賃等。弁形成了 一體化的園區(qū)開發(fā)招商運營模式，覆蓋區(qū)域規(guī)劃、產業(yè)定位、 區(qū)域建設、品牌推廣、招商引資、投資服務、區(qū)域維護等多種業(yè) 務形態(tài)。園區(qū)運營+地產開發(fā)，即公司以園區(qū)開發(fā)立項，地產開發(fā)隨 行的模式，是其亮點與特色。該模式除了能確保低成本獲取土地 外，還可以依靠其政府的影響力不斷在園區(qū)周邊獲取土地，弁參與到城市綜合體、酒店和舊改等多業(yè)態(tài)物業(yè)開發(fā)經營中，正因為如此，公司后期土地儲備超預期的概率很大。這種開發(fā)模式

4、的精髓在于實現了企業(yè)與地方政府的“雙贏”。與傳統的園區(qū)開發(fā)不同，園區(qū)基本屬于地方政府而不是華夏幸 福。華夏幸福同政府簽訂排他性的園區(qū)孵化協議，根據托管 分成協議，在托管年限之內完成規(guī)劃、建設、招商和后期維護工 作。從企業(yè)角度看，華夏幸福業(yè)績增長的關鍵在于模式，即產業(yè)園與住宅開發(fā)聯動，相對于單純的產業(yè) 運營和住宅開發(fā)而言，具有互相反哺效應。其表現在以下四個方 面：1、由于公司本身就是土地整理的負責人，利用對于區(qū)域整 體土地規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；2、土地整理和基礎設施建設需要大量的資金投入， 公司前期的地產銷售回款可 以在一定程度上實現對于前兩者的現金流支持；3、園區(qū)發(fā)展帶4、園區(qū)+

5、地產模式形成來的產業(yè)經濟發(fā)展以及高端產業(yè)人群的消費和住房需求可以為 地產項目提供相對充足的目標客戶群；協同效應。隨著園區(qū)基礎設施建設的日漸完善， 入駐企業(yè)數量的 不斷增加，區(qū)域整體價值將獲得有效提升，利用區(qū)域開發(fā)帶動房地產開發(fā)的區(qū)域影響力和城市配套， 從而對房地產的銷售形成強 勁的支撐。再利用房地產開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)投資環(huán)境，弁彌補園區(qū)業(yè)務的現金流支出。其具體模式解讀如下圖：圖表1:園區(qū)+地產模式解讀區(qū)域整體開發(fā)賦予拿地優(yōu)勢現金流支持提升區(qū)域價值房地產開發(fā)從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實 現園區(qū)的正常開業(yè)和運作， 而且隨著園區(qū)的逐步成熟， 入園企業(yè) 數量及投資將不斷增加，政府

6、將實現財政收入和區(qū)域GDP的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題， 完美地契合了地方政府 的政治訴求。以固安工業(yè)園為例，固安縣人民政府與九通投資簽訂開發(fā)建 設有關事項的委托協議 及補充協議，約定固安縣人民政府委托九通投資子公司在固安工業(yè)區(qū)開發(fā)中提供工業(yè)區(qū)規(guī)劃、基礎設施建設、土地整理、產業(yè)發(fā)展服務等；該委托時排他性的、非經華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更的；且委托期限長達50年。如今的固安已從一個落后的農業(yè)縣脫落成為一座獨具魅力的現代產業(yè)新城。正是因為這種雙贏互惠的聯動模式，使得公司不斷擴展壯大，輻射全國，園區(qū)+地產模式顯示很強的可復制 能力。四、土地儲備與拿地價格華夏幸福其業(yè)務主要布局于 臨北京

7、、環(huán)渤海和長三角區(qū)域。目 前，公司擁有一級土地儲備（委托園區(qū)面積）71000萬平方米，二 級開發(fā)規(guī)模達到1878萬平方米，主要位于北京市區(qū)、天津、廊 坊及其他地區(qū)。實際上，從固安起步后，華夏幸福開始進行全國 戰(zhàn)略布局，于2012年新拓展了 5個園區(qū)，分別位于河北香河、 遼寧沈陽蘇家屯、江蘇無錫、江蘇鎮(zhèn)江和河北固安新興產業(yè)示范 區(qū)。2013年，具新拓展了 4個園區(qū)進行產業(yè)新城的開發(fā)建設， 分別位于環(huán)上海區(qū)域的嘉善與環(huán)北京區(qū)域的霸州、永清、香河。截止2013年末，公司年報顯示期末 儲備開發(fā)用地規(guī)劃建筑面 積779萬平方米。2014年1至6月份，公司又獲得土地建筑面 積195萬平米，同比下降 33%

8、拿地趨于謹慎。拿地金額 37億 元，同比增長10%拿地單價約為1900元/平米，同比增長63% 為了進一步提升公司未來的經營業(yè)績，保障公司房地產開發(fā)業(yè)務 實現可持續(xù)發(fā)展。2014年7月份，公司又競得宗地面積共約 22.45 萬平方米：其在固安縣國土資源局舉辦的國有土地使用權招標出 讓活動中競得五宗土地使用權，本次成交宗地總面積約為16萬 平方米，總價為53,579萬元，單價為3338.72元/平方米；又 在霸州市國土資源局舉辦的國有建設用地使用權拍賣出讓活動 中競得編號為霸土（2014）9號公告49號的一宗土地，弁簽署了拍賣成交確認書。本次成交宗地面積 6.4萬平方米，成交金 額為8,704萬

9、元，單價為1360元/平方米。下表選取了 2014年 度華夏幸福成交宗地的部分數據。圖表2:華夏幸福部分競得宗地數據（2014）日期地區(qū)面積（平方米）總價（萬 元）單價（元/ 平方米）土地用途7月14日河北固安縣160,47753,5793338.72開發(fā)7月3日河北霸州市64,0008,7041360住宅6月30日河北懷來縣88,00011,9001352.27住宅6月24日河北廊坊市143,80030,2002100住宅6月23日江蘇鎮(zhèn)江巾26,70048001797.7生產研發(fā)5月28日江蘇無錫市48,70047,7009794.66商業(yè)五、拿地優(yōu)勢分析再通過一組數據可見一斑：2011年

10、10月到2013年8月間, 華夏幸福在廊坊和固安的土地獲取樓面價僅為1381元/平米和734元/平米，分別為2012年廊坊房價（5790元/平米）和固安 房價（ 5770元/平米）的23.8%和12.7%;同期，平均拿地成本 分別是萬科、保利、金地、招商的35% 33% 29% 25%與同級別競爭對手榮盛發(fā)展對比，公司三年平均拿地成本為榮盛發(fā)展 的68%公司拿地成本低的原因多來源于 與政府共贏的關系建立：從公司方面分析，其先幫助政府做開發(fā)，政府會給予10%-15%的回報，然后招商引資也會有相應的回報。這樣，華夏幸福便與其他公司有了差別化的競爭， 與其他公司相比， 這種差異化優(yōu)勢也是比較明顯的。

11、 華夏幸福通過與當地政府合作過程中， 通過獨特的園區(qū)+地產模式，前期開發(fā)運營工業(yè)園，后帶動房地產開發(fā)建設。公司與當地政府簽訂排他性協議，自己開發(fā)產業(yè)園區(qū)，其他公司介入進行房地產開發(fā)的可能性極小，中標、 招拍掛都華夏幸福自己完成，因此拿地成本極低。同時，與政府共贏關系受益滲透于華夏幸福各個土地開發(fā)流程，讓其低成本拿地。 以其孔雀城的別墅樓盤為例，這4個樓盤的運作模式，華夏幸福都是以工業(yè)用地名義拿到土地之后， 通過向地方政府公關 將土地性質變更為住宅建設用地。 這種開發(fā)模式不僅可以有效避開500 畝建設用地出讓必須上報國土部的規(guī)定， 還可以通過定向招拍掛， 使地方政府與開發(fā)商順利達成默契合作。對于

12、政府來說， 愿意與華夏幸?；鶚I(yè)合作， 是因為其有著鮮明的特色和優(yōu)勢， 其既能夠在前期投入基礎建設， 又能夠導入產業(yè)和相關企業(yè)， 同時兼顧開發(fā)住宅項目， 并能夠為區(qū)域帶來源源不斷的稅收，促進當地經濟發(fā)展。目前看來，能如此成熟運作產業(yè)園區(qū)的企業(yè)寥寥無幾。 而各地政府希望建立產業(yè)園區(qū)提高城市整體生產總值的欲望又非常強烈。 再此背景下， 華夏幸福在拿地過程中攻城拔寨，所向披靡。2011-2013 年三年間，華夏幸福共計新拓展16個產業(yè)園區(qū)進行產業(yè)新城開發(fā)建設o六、收入分析華夏幸福2014年1-6月份銷售額共完成242.13億元，同比增 長52.2%;實現簽約銷售面積 244.08平方米，完成2014年

13、度500 億元銷售目標的48%銷售額主要由 產業(yè)新城業(yè)務（園區(qū)開發(fā)業(yè) 務、產業(yè)園區(qū)配套住宅）、城市地產簽約、其他業(yè)務（物業(yè)、酒 店）構成。其中，產業(yè)新城業(yè)務銷售額共計208.91億元（含園區(qū)開發(fā)業(yè)務結算回款47.66億元，產業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額161.25億元），城市地產簽約銷售額 29.15億元，其他業(yè)務（物業(yè)、酒 店）銷售額4.07億元。由此可見其主要銷售額來源于 產業(yè)園區(qū) 配套住宅簽約銷售額，占66% 產業(yè)園區(qū)一般有30%主宅規(guī)劃用 地，隨著產業(yè)園區(qū)成長為一個大的就業(yè)中心，其配套住宅的價值梯度也實現更多的增值。下圖為華夏幸福2014銷售額各部分的占比情況:圖表3:華夏幸福銷售額占比（

14、2014）2013年，華夏幸福實現營業(yè)收入共 210.6億元，比上年同期 增長74.38%。；實現主營利潤35.81億元，同比增長48.23%;實 現歸屬于母公司所有者凈利潤 27.15億元，同比增長52.21%,其中，園區(qū)住宅配套收入比例達到 62.15%。產業(yè)發(fā)展服務' 也占總營業(yè)收入的11.23%,且毛利率達到97.58%,位居第一， 華夏幸福提供的產業(yè)發(fā)展服務，實為招商引資服務。招商成 功落地后，九通投資即可從管委會獲得一定比例的傭金（為新增落地投資金額的 45% ,這也是公司擔任園區(qū)運營方面功能的體 現。其詳細主營收入分析與收入對比如下圖：圖表4:華夏幸福主營收入分析表（20

15、13）收入構成主營收入 （元）收入比例主營成本成本比例毛利率園區(qū)住宅配套131億62.15%95.3 億68.40%27.15%產業(yè)發(fā)展服務23.6 億11.23%5725 萬0.41%97.58%城巾地產開發(fā)23.4 億11.10%18.8 億13.48%19.65%土地整理20.5 億9.75%14.6 億10.46%28.97%基礎設施建設9.90 億4.70%7.79 億5.59%21.30%物業(yè)管理服務1.11 億0.53%9374 萬0.67%15.87%綜合服務4367 萬0.21%3127 萬0.22%28.42%其他4099 萬0.19%4975 萬0.36%21.36%其他

16、（補充）2883 萬0.14%5595 萬0.40%94.03%注：產業(yè)發(fā)展服務是指在委托工業(yè)園區(qū)內進行產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、 招商引資、投資服務等產業(yè)發(fā)展服務；綜合服務是指在委托工業(yè)園區(qū)內進行綠化、 保潔、公共項目經營與維護等業(yè)務。從2011年到2013年華夏幸福基業(yè)的整體營業(yè)收入構成來看,園區(qū)住宅配套營業(yè)收入逐漸占比 上升，而園區(qū)業(yè)務收入比 下降。公司也承認將近7成的收入來自房地產的開發(fā)。下圖顯示了 2011 到2013年華夏幸福在園區(qū)住宅與園區(qū)業(yè)務營業(yè)收入的占比。華夏幸福營業(yè)收入占比(2011-2013)圖表5:華夏幸福營業(yè)收入占比(2011-2013)七、借簽意義本報告以華夏幸

17、福公司情況、業(yè)務結構為切入點，分析了其特有的開發(fā)模式、土地儲備、拿地優(yōu)勢和收入結構。其可以提供如下借鑒：?合理選區(qū)，提前布局華夏基業(yè)從90年代初即開始布局，目前開發(fā)的三大園區(qū)已經形成了環(huán)北京的包圍圈，這樣的區(qū)位分布，一方面適應京津冀都市圈的未來發(fā)展趨勢，另一方面，因鄰近京津地區(qū)，能夠順利承接上述兩地的產業(yè)轉移，為未來園區(qū)招商帶來便利。?與政府良好合作關系盡管華夏幸?；鶚I(yè)是一家民營企業(yè)，但其實際控制人王文學本人為廊坊市工商聯常委、政協常委，河北省人大代表，與園區(qū)所在地政府聯系密切，具有良好的合作關系。? 提早介入區(qū)域規(guī)劃，積累完整的園區(qū)開發(fā)建設經驗鑒于與地方政府良好的合作關系，華夏幸?；鶚I(yè)從前期

18、土地整理即開始介入開發(fā)項目，甚至直接參與區(qū)域規(guī)劃的研究和制定， 為進一步獲取資源奠定了堅實的基礎。 聚焦區(qū)域拓展戰(zhàn)略布局，以打造標桿和拳頭產品為目標，以業(yè)務標準化為手段，實現跨越發(fā)展。? 具有主動的招商意識和強大的招商能力華夏幸?；鶚I(yè)具有主動的招商意識和強大的招商能力， 把“招商” 作為和政府合作的最大對接點。 該公司有數量多達上千人的龐大的招商團隊，專門負責園區(qū)招商。? 提供園區(qū)運營一體化服務華夏幸?；鶚I(yè)提供從投資、生產到生活的全程的園區(qū)運營服務， 協助入園企業(yè)處理與政府各有關部門相關事宜， 包括幫助入園企業(yè)進行設立登記、各項審批、土地、房產證辦理、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女

19、入學，解除企業(yè)入園的后顧之憂， 加快各項事宜的辦理進度， 也成為公司招商的強大支撐。? 為園區(qū)企業(yè)解決融資難題華夏幸?；鶚I(yè)采用市場化手段，綜合運用銀行、信托、基金等多渠道融資， 與國內各大商業(yè)銀行、 國家開發(fā)等政策性銀行和信托、證券、基金公司建立了穩(wěn)定的信貸合作關系，形成有力的資金保障，協助入園企業(yè)解決融資問題。同時，該公司旗下擁有一家擔保公司， 為入園企業(yè)提供融資擔保服務， 以提升園區(qū)服務，增加園區(qū)吸引力。八、總結華夏幸?；鶚I(yè)正是因為有著與一般性地產公司不同的商業(yè)模式，所以其商業(yè)故事也演繹得大不同。公司的園區(qū) +地產模式具有很強的復制能力，其產業(yè)新城的開發(fā)業(yè)務由臨北京、 環(huán)渤海再擴展到長三角乃至輻射全國， 大量新增項目的獲取為其持續(xù)高增長奠定了基礎。 因為其獨特的商業(yè)模式，華夏幸福最終可在一級開發(fā)、園區(qū)經營、房地產銷售及政府返還