1、農(nóng)用地估價方法一、農(nóng)用地價格及其影響因素（一）農(nóng)用地與農(nóng)用地價格1農(nóng)用地含義根據(jù)國土資源部2002年1月1日試行的新土地分類 標準的規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地5個二級地類。其中，其他農(nóng)用地包含8個三級地 類，分別為：1畜禽飼養(yǎng)地；2設施農(nóng)業(yè)用地；3農(nóng)村道路；4坑塘水面；5養(yǎng)殖水面；6農(nóng)田水利用地；7田坎；8曬谷場等用地。2農(nóng)用地價格含義 農(nóng)用地價格是指在正常市場條件下，農(nóng)用地在特定自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素影響下，在某 一估價期日農(nóng)用地所能夠實現(xiàn)的價格。農(nóng)用地價格與市地價格相比，具有一定的相似性。（1）從價格產(chǎn)生的根本原因上看：農(nóng)用

2、地價格形成的根本原因也在于土地所有權與土地經(jīng)營權的壟 斷。（2）從價格形成的過程看：農(nóng)用地價格是農(nóng)用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的結果。（3）從價格的本質(zhì)看：農(nóng)用地價格是農(nóng)用地權利及其預期收益的價格，農(nóng)用地價格的本質(zhì)是農(nóng)用地 地租的資本化。3農(nóng)用地估價的含義 所謂農(nóng)用地估價，是指估價人員遵循估價目的，依據(jù)估價原則，選用估價方法，在綜合分析影響農(nóng)用 地價格因素的基礎上，對農(nóng)用地在估價期日客觀合理價格的評定過程。（二）農(nóng)用地價格種類與特點1農(nóng)用地價格種類（1）從農(nóng)用地價格的表達形式上分，農(nóng)用地價格可以分為農(nóng)用地基準地價和農(nóng)用地宗地地價。1農(nóng)用地基準地價，是指針對農(nóng)用地不同級別或均質(zhì)區(qū)域，按照

3、農(nóng)用地不同利用類型，分別評估確定 的某一估價期日的平均價格。2農(nóng)用地宗地地價，是指某一宗農(nóng)用地在正常市場條件下的價格。（2）從農(nóng)用地價格未來規(guī)劃用途上分，農(nóng)用地價格可以分為農(nóng)用地農(nóng)用價格和農(nóng)用地轉用價格。1農(nóng)用地農(nóng)用價格是指農(nóng)用地在現(xiàn)時農(nóng)業(yè)基礎設施條件和利用狀況下，繼續(xù)作為農(nóng)用地使用時所評估 的價格。2農(nóng)用地轉用價格是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃在建設用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉為建設用地時的補償價 格。一般認為：農(nóng)用地轉用價格=農(nóng)用地農(nóng)用價格+農(nóng)用地社會保障價值+農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境價值。其中：農(nóng)用地社會保障價值=對農(nóng)民的社會保障價值+國家糧食安全保障價值。農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境價值=耕地開墾費+土壤培肥費。（3）從

4、農(nóng)用地價格的使用目的來分，農(nóng)用地價格可以分為以下7種：1農(nóng)用地征用價格：指將集體農(nóng)用地征為國有建設用地的價格。一般地：征用價格=農(nóng)用地農(nóng)用價格+附屬物補償價格+社會保障價格。2農(nóng)用地承包價格：指農(nóng)用地在承包年期內(nèi)的價格。3農(nóng)用地轉包價格：指承包的農(nóng)用地在轉包期內(nèi)的價格。4農(nóng)用地租金：指農(nóng)用地在出租時的租賃價格。5農(nóng)用地拍賣底價：指國有或集體的荒地在拍賣時確定的底價。6農(nóng)用地抵押價格：指國有或集體的荒地在抵押時確定的價格。7農(nóng)用地轉讓價格：指國有或集體的荒地在轉讓時確定的價格。（4）從農(nóng)用地的權利類型來分，農(nóng)用地價格可以分為所有權價格、使用權價格、承包經(jīng)營權價格。1農(nóng)用地征用價格屬于土地所有權價

5、格。精選資料2農(nóng)用地承包、轉包價格屬于承包經(jīng)營權價格。3農(nóng)用地轉讓、出租、抵押、拍賣價格屬于土地使用權價格。2農(nóng)用地價格特點 農(nóng)用地價格與市地價格相比，具有自己的特點：（1）由于農(nóng)用地價格主要反映的是農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，因此，農(nóng)用地價格主要受自然因素的影 響（光、溫、水和農(nóng)用地的自然屬性），社會經(jīng)濟因素對農(nóng)用地價格的影響是第二位的。因此，正如黃賢金教授在農(nóng)地價格論中所說：“就農(nóng)用地價格形成因素而論，自然環(huán)境因素是第 一性，社會經(jīng)濟因素是第二性的?！币虼艘部梢詮哪撤N意義上說，因土地自然肥力形成的級差地租I在農(nóng) 用地租金中占有主導地位，因農(nóng)業(yè)基礎設施投入形成的級差地租n在農(nóng)用地租金中占次要地位，

6、因農(nóng)用地 所有權的壟斷形成的絕對地租在農(nóng)用地租金中占第三位。有些時候因特殊氣候、土壤形成的壟斷地租（屬 級差地租I范疇）更為突出。（2）由于影響農(nóng)用地價格的因素相對比較穩(wěn)定，加之農(nóng)用地的稀缺性與市地比相對較小，因而使得 農(nóng)用地價格變化平緩，即農(nóng)用地的價格趨升性緩慢。（3）農(nóng)用地價格具有很強的地域性。由于農(nóng)用地價格是受農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力決定的，而農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)能力不僅跟土地自身自然性狀相關，而且與土地的位置、地貌類型及地上的氣象氣候環(huán)境相關。土地及 其空間特征的綜合作用，使得土地生產(chǎn)能力和利用類型呈現(xiàn)明顯的垂直分異規(guī)律和水平分異規(guī)律，因而農(nóng) 用地價格的地理分異規(guī)律也十分明顯。4）農(nóng)用地價格受報酬遞

7、減規(guī)律影響很大。土地報酬遞減規(guī)律是英國古典經(jīng)濟學家愛德華威斯特 （Edward West）在1815年其著作論資本用于土地一書中首次提出來的。該規(guī)律認為，隨著投入 的增加，土地的邊際報酬初期逐漸增加，當達到一定程度時，邊際報酬會逐漸減少。當邊際報酬=0時，總報酬達到最大。土地報酬遞減規(guī)律說明，投入的增加對級差地租n的貢獻是受限制的，并且這種限制是不可逾越的。（三）農(nóng)用地價格內(nèi)涵1土地開發(fā)條件農(nóng)用地價格內(nèi)涵除了土地用途（耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地如養(yǎng)殖水面、畜禽飼養(yǎng)地）估價期日、年期外，主要包括以下五個方面的土地開發(fā)條件：（1） 土地平整程度。指田塊內(nèi)的土地平整狀況。一般標準農(nóng)田的田塊

8、內(nèi)部高差在3cm左右。（2） 灌排設施完善程度。指農(nóng)用地農(nóng)田水利設施的配套程度，包括溝渠（干、支、斗、農(nóng)、毛） 、涵洞、閘門、排灌泵站、倒虹吸等。一般標準農(nóng)田的灌溉保證率，平原區(qū)達到90%以上，丘陵山區(qū)達到75%以上。（3） 田間道路配套程度。指農(nóng)用地田間道（連接田塊與村莊之間，寬度4m，路面為泥結碎石）、 生產(chǎn)路（連接田塊與田塊之間，寬度1-2m，路面為素土夯實）、橋梁（寬度為4-5m） 等田間道路系統(tǒng) 能否 很好地滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要。（4）供電設施完善程度。指農(nóng)用地內(nèi)輸電（電力線）、變電（變壓器）設施是否完備，能否滿足農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)用電（灌溉、排澇、收割等）需要。（5）農(nóng)田防護設施完善程度。指農(nóng)

9、用地內(nèi)圍堤等防洪排澇設施和農(nóng)田防護林網(wǎng)建設情況。一般地，標準農(nóng)田的防洪排澇標準達到十年一遇； 農(nóng)田防護林垂直主害風向布置， 江蘇的樹種一般選擇意楊或水杉。注意： 農(nóng)用地的土地開發(fā)條件主要指農(nóng)用地內(nèi)部的上述五個方面的土地開發(fā)條件。 若農(nóng)用地宗地外有 干、 支級溝渠、4m以上寬度的道路、大型輸變電設施和大型防洪堤壩及防護林網(wǎng)，則應考慮這些設施對 農(nóng)用地的幅射作用，在運用成本法確定土地開發(fā)費時，應將上述大型設施的投資按照服務面積分攤到本宗 地上。2 農(nóng)用地農(nóng)用價格構成 農(nóng)用地農(nóng)用價格的主體構成為土地取得費、 土地開發(fā)費及土地取得開發(fā)過程中產(chǎn)生的利息、稅金和開 發(fā)商應得的利潤及土地增值收益。由于農(nóng)用地

10、農(nóng)用價格只涉及從未利用地開發(fā)為農(nóng)用地時的土地用途轉換， 不涉及土地所有權的改變，故農(nóng)地農(nóng)用價格構成所含土地增值收益較少。（四）農(nóng)用地價格影響因素精選資料農(nóng)用地價格影響因素包括3個方面：自然因素、社會經(jīng)濟因素、特殊因素。1自然因素：是土地自身的特性和土地的自然環(huán)境。包括以下4個因素。（1）氣候條件。太陽輻射、溫度、降雨是氣候的三個基本要素。具體可以包括以下氣候因子：110 C有效積溫。2日照條件，用日照時數(shù)來反映。3降雨量，一般蘇南地區(qū)1000mm左右，有效降雨在4-9月之間。4降雨均衡度。5濕度（是降雨量與蒸發(fā)量的綜合反映，濕度1.0，有利于農(nóng)作物生產(chǎn)，濕度25五級（當坡度7時，大型拖拉機作業(yè)

11、困難；15時，拖拉機需橫坡作業(yè)，穩(wěn)定性差。）2坡向。坡向與吸收太陽輻射的多少有關，影響農(nóng)業(yè)小氣候。在北半球，南向、東南向吸收太陽輻射 多，小氣候溫和。3海拔。海拔高低與氣溫、氣壓有關，影響土壤的形成與小氣候。4地形形狀。即地貌類型：圩區(qū)、平原、崗地、丘陵、山區(qū)等。5侵蝕切割程度。指地表坡度、零碎程度等，影響小土流失程度。如山西、陜西的塬、梁、峁,雞爪沖 溝。（3）土壤條件。具體可以包括以下反映土壤特性的因子。1表土層質(zhì)地。指土壤剖面中A層質(zhì)地，如輕、中、沙、重、粘等。2有效土層厚度。指作物根系可達到的土層的厚度。一般按好、較好、一般、較劣、劣分為100cm60-100cm，30-60cm，20

12、-30cm，2.0%，1.5-2.0%，1.0-1.5%，0.6-1%，0.6%五級。4鹽漬化程度。一般出現(xiàn)在沿海、圩區(qū)、高原。一般分無、中度、輕度、重度鹽漬化。5pH值（酸堿度）。一般pH=6.5-7.5，一般作物易于生長。pH9作物難以生長。（4）水文狀況。具體可包括二個因子：1地表水狀況。一般考察是否充足，礦化度高低。2地下水狀況。一般考察地下水埋深，礦化度高低。一般地， 灌溉用水礦化度應小于1.7克/升，大于5克/升就不宜用于灌溉。 地下水位越高， 既影響作 物根系生長，也影響排澇能力。2社會經(jīng)濟因素。主要包括4個因素。（1）社會經(jīng)濟發(fā)展條件。具體包含以下因子：1人均收入水平。人均收入

13、水平越高，勞動力價格就越高，土地純收益就可能降低。2單位土地投入勞動量。指單位土地上投入的工日數(shù)。工日數(shù)多，產(chǎn)量高，成本大。3農(nóng)產(chǎn)品市場供求。供不應求，農(nóng)產(chǎn)品價格高。4農(nóng)機應用方便度。與坡度、田塊大小有關。作業(yè)方便，機械費少。5人均土地指標。與精耕細作程度有關。6單位土地投入資本量。指單位土地法種子、化肥、農(nóng)藥等投入量，投入多，產(chǎn)量多（但報酬遞減）， 成本大。（2）土地制度。具體包含以下因子：1土地利用規(guī)劃。與農(nóng)用地未來用途有關。2耕作制度。一是與作物種類有關；二是與熟制有關（如一年一熟，一年兩熟，兩年三熟）。（3）交通條件。具體包含以下因子：1道路通達度。與農(nóng)業(yè)物資、農(nóng)產(chǎn)品運輸成本有關。精選

14、資料2對外交通便利度。與農(nóng)產(chǎn)品運出成本有關。3道路類型。與道路通達度有關。（4）農(nóng)田基本設施狀況。是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重要物質(zhì)基礎。具體包含以下因子：1灌溉條件。指灌溉設施的完備程度與灌溉保證率。2防洪排澇條件。指堤壩、泄洪閘等防洪設施的完善程度及防洪標準。3路網(wǎng)密度。指方便農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中機耕、人行便利程度。4供電條件。指農(nóng)田用電輸變電設施完善程度。5田塊平整度。與灌溉、機耕方便度有關。6田塊大小。與農(nóng)業(yè)基本設施使用效率及機械作業(yè)便利度有關。3特殊因素。指農(nóng)用地所獨有的特性與條件。包括三個因素：（1）特殊氣候條件。包含以下因子：1特殊小氣候;2災害性天氣（2）特殊土壤條件。包含以下因子：1有特異性質(zhì)的土壤

15、;2土壤污染。（3）特殊的環(huán)境條件。包含以下因子：1居民點的影響。距居民點遠近與作物種類有關（如農(nóng)業(yè)區(qū)位論中的杜能圈）。2天氣、水、光等環(huán)境污染。二、農(nóng)用地估價方法 根據(jù)農(nóng)用地估價規(guī)程的規(guī)定，農(nóng)用地常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法、評分估價法、標準地塊法、綜合分值模型法。（一）收益還原法1定義：農(nóng)用地估價的收益還原法是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益（地租），以適當?shù)耐恋?還原利率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的一種方法。其估價結果準確性的關鍵在于年純收益與土地還 原利率確定的準確與否。2適用范圍：收益法適用于有收益或潛在收益的耕地、園地、林地、牧

16、草地、養(yǎng)殖水面、灘涂等的 估價。3程序（1）測算年總收益。農(nóng)用地總收益是指持續(xù)的、穩(wěn)定的客觀收益。根據(jù)農(nóng)用地的生產(chǎn)經(jīng)營方式不同，年總收益的測算方法 也不同。1待估宗地為租賃經(jīng)營，年總年益=年租金+押金保證金利息收入。 其中，年租金為正?？陀^租金。押金或保證金利息收入=押金或保證金x年存款利息率。2待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營，年總收益=主產(chǎn)品收入+副產(chǎn)品收入。 主副產(chǎn)品收入根據(jù)農(nóng)作物主副產(chǎn)品的產(chǎn)量x估價期日的市場價格計算。 不同的農(nóng)用地，其主副產(chǎn)品的構成及主副產(chǎn)品收入的計算方式是不同的。a對于耕地：主產(chǎn)品是指水稻、玉米、小麥、油菜、大豆等，副產(chǎn)品是指稻草、秸稈等。b對于園地：主產(chǎn)品是指果園、茶園、桑

17、園生產(chǎn)的水果、茶葉等，副產(chǎn)品是指園地內(nèi)栽種的其他農(nóng)作 物產(chǎn)品。c對于林地：主產(chǎn)品是指林木，一般要根據(jù)采伐期（主伐、河伐）并區(qū)分樹種、材種（經(jīng)濟林、薪炭 林、用材林）的體積與單位價格確定總收入，副產(chǎn)品是指林木樹體一部分（如種實、樹皮）及林內(nèi)可采的 生物（如藥材、木耳等）d對于牧草地：主產(chǎn)品是指禽畜產(chǎn)品，副產(chǎn)品是指肥料、牧草、草藥等。e對于養(yǎng)殖水面積、灘涂：主產(chǎn)品是指水產(chǎn)品（魚類、貝類、海生植物（海帶等），副產(chǎn)品是指鹽、 其他次要小產(chǎn)品。（2）測算年總費用。 農(nóng)用地年總費用應包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的所有直接費用和間接費用。根據(jù)農(nóng)用地的生產(chǎn)經(jīng)營方式不同，農(nóng)用地年總費用的測算方法也不同。精選資料1待估宗地為租賃

18、經(jīng)營的，年總費用包括：a管理費；b維護費；c稅金；d農(nóng)業(yè)基礎設施折舊費（水利、通路等）；2待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營的，年總費用包括農(nóng)用地維護費和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)費。 其中：農(nóng)用地維護費是指農(nóng)用地基礎設施的年均維護費。 農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)費是指生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費。上述兩項大的費用中， 對不同的農(nóng)用地， 不同的生產(chǎn)方式， 其具體的費用構成是不同的。 但一般來講， 包含以下11種具體費用：這也是耕地、園地、林地、牧草地的基本費用。a種苗費：包括種子、種苗（樹苗）、幼禽畜等。b肥料費：包括化肥、農(nóng)家肥等c農(nóng)藥費：包括農(nóng)藥、生長劑、除草劑等。d水利費：指灌溉用水費=灌溉用水量x單位水費。e電力費：指

19、灌溉、排澇、照明等電力費。f材料費：指小農(nóng)具購置費（2000元以下非固定資產(chǎn)）及農(nóng)膜費。g人工費：指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用工費=工日數(shù)X人工費單價（20-25元/人日）。工日數(shù)：小稻10、小麥5、油菜10、棉花35個工日。h機工畜工費：指機械或畜力耕作、收割費。i固定資產(chǎn)折舊費：指禽畜舍、泵站、橋、涵、路、閘、溝渠等固資產(chǎn)年折舊費。j平均利潤：指農(nóng)業(yè)平均利潤。上述除固定資產(chǎn)折舊費外8項費用之和x利潤率。k稅金：指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)稅、特產(chǎn)稅（現(xiàn)以免）等。 對于養(yǎng)殖類農(nóng)用地，其基本費用與種植類農(nóng)用地稍有不同。如：養(yǎng)殖水面各灘涂養(yǎng)殖，其基本費用為： 種苗費包括魚苗、魚種費 沒有肥料費，但有餌料費。農(nóng)藥費是指魚類病

20、蟲害防治的魚藥費。（3）求取年純收益年純收益=年總收入-年總費用。（4）確定土地還原利率一般有三種方法：1租價比方法2安全利率+風險調(diào)整值3不同風險水平的投資收益率排序插入法。 一般定為3%-5%。（5）選用適當?shù)墓接嬎愕貎r。P=a/r或P=a/r1-1/（1+r）n（二）市場比較法1定義：根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場上己發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進行比較，并就二者 之間的差別進行交易情況、 期日、 地價影響因素、 年期等各項修正， 進而評估出待估宗地價格的一種方法。2適用范圍：適用于農(nóng)用地市場比較發(fā)育的地區(qū)的農(nóng)用地估價。3程序：（1）選擇比較實例。 比較實例應在近鄰地區(qū)，且土地用途、交易

21、目的、開發(fā)程度要與待估宗地一致，交易日期與估價期日 之差要在近三年內(nèi)，且實例數(shù)不低于3個。（2）建立可比價格基礎，包括1統(tǒng)一地價內(nèi)涵。2統(tǒng)一付款方式，應為統(tǒng)一成在交易日期一次付清。3統(tǒng)一面積單位。m2/ha/畝。4統(tǒng)一幣種和貨幣單位。（3）進行交易情況修正。（4）進行期日修正。利用地價指數(shù)或地價變動率進行修正。（5）進行影響因素修正。精選資料e農(nóng)業(yè)基礎設施純收益。影響因素修正要考慮自然因素、社會經(jīng)濟因素、特殊因素三個方面。因素內(nèi)容同前。(6)進行土地使用年期修正。K=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n(7)確定待估農(nóng)用地價格。待估農(nóng)用地價格=實例地價X情況修正X期日修正X因素修正X年期

22、修正。最終評估價格可根據(jù)三個以上比準價格采用算術平均、加權平均、中位數(shù)、眾數(shù)或綜合分析法確(三)成本逼近法1定義：指未利用土地開發(fā)為農(nóng)用地所耗費的各項客觀費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤 和應繳納的稅金及土地增值收益，并進行必要的修正(如土壤熟化程度修正)來確定農(nóng)用地價格的一種方 法。農(nóng)地成本法含土地增值收益的數(shù)量主要來源于由未利用地向農(nóng)用地的用途轉換。2適用范圍：適用于未利用土地開發(fā)廢棄復墾和中低產(chǎn)田改造的農(nóng)地價格評估。3.程序：(1)確定土地取得費。指取得未利用地或中低產(chǎn)田所發(fā)生的費用。其中未利用土地取得費可比照四荒拍賣價格確定。蘇南一般為8-15元/m2。(2)確定土地開發(fā)費。主要

23、指田塊內(nèi)土地平整、農(nóng)田水利、田間道路、供電設施、農(nóng)田防護等5個方面的開發(fā)費用及宗地外的大型農(nóng)田基礎設施的分攤費用。根據(jù)農(nóng)田建設標準和有關土地開發(fā)整理項目投資預算，江蘇省農(nóng)用地開發(fā)費標準見下表: 江蘇省農(nóng)用地開發(fā)費參考標準地貌類型工程內(nèi)容平原(萬兀/ha)丘陵山區(qū)(萬元/ha)灘涂(萬兀/ha)土地平整1.2-1.31.3-1.51.2-1.3農(nóng)田水利1.8-2.02.0-2.55.0-6.0田間道路0.8-1.00.8-1.01.0-2.0農(nóng)田防護0.1-0.20.1-0.21.5-2.0電力設施0.05-0.10.05-0.10.05-0.1合計3.95-4.64.25-5.38.75-11

24、.4(3)確定稅費。稅費以土地開發(fā)費為計算基數(shù)，稅率為3.22%。(4)確定利息。利息 計算時 ，開發(fā) 期一般1- 2年。 取得費 計算期=整個 開發(fā)期 ；開發(fā) 費及稅 費計算 期為整 個開 發(fā)期的1/2。(5)確定利潤利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費及稅費)X投資回報率(5%-10%)(6)計算土地增值收益。土地由未利用地轉為農(nóng)用地，存在用途轉換，故有土地增值收益，一般可取成本價格 低于建設用地的增值收益率。(7)計算農(nóng)地價格農(nóng)地價格=土地取得費+土地開發(fā)費及稅費+利息+利潤+增值收益。(8)進行地價修正。一般應考慮以下幾項修正：1年期修正：K=1-1/(1+r)n2土壤熟化程度修正：K=1-

25、1/(1+r)m,m土壤培肥期，一般為3-5年。5%-10%，但要3當區(qū)位對農(nóng)地價格影響較大時，要進行區(qū)位修正。一般情況下可不修正。精選資料（四）剩余法1定義：是在預計將未利用地開發(fā)成農(nóng)用地后的正常交易價格基礎上，扣除正常開發(fā)成本及有關專 業(yè)費、利息、利潤和稅金，以價格余額來確定農(nóng)用地價格的方法。2適用范圍：適用于新開發(fā)耕地，即未利用地或中低產(chǎn)田價格的評估和待開發(fā)園地、林地、牧草地 的評估。3程序（1）確定待估農(nóng)用地的最有效利用方式。判定農(nóng)用地是否有效利用，要考慮以下4個方面：1持續(xù)利用。在農(nóng)地自然條件和規(guī)劃許可下能持續(xù)利用；2有效利用。農(nóng)地利用效益達到最佳狀態(tài)；3合法利用。農(nóng)地利用要符合政策

26、法規(guī)和規(guī)劃限制（如用途、水土保持）；4適宜利用。即農(nóng)地利用與氣候、地形、土壤等自然條件相適宜。（2）估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地價格。一般采用比較法或收益法進行。（3）估算開發(fā)費用。開發(fā)費用包括工程施工費及專業(yè)費、利息、稅金等。其中：1工程施工費包括土地平整、農(nóng)田水利、田間道路、農(nóng)田防護、電力設施費。與成本法相同。2專業(yè)費包括勘查規(guī)劃設計、預算、監(jiān)理等費用，一般占工程施工費的10%左右。3稅金=工程施工費X 3.22%4利息要根據(jù)開發(fā)周期和投資進度進行動態(tài)計算，開發(fā)前農(nóng)用地地價也要計算利息。（4）估算開發(fā)利潤一般地，利潤=（地價+開發(fā)費用）X投資回報率（5%-10%）（5）根據(jù)剩余法公式計算地價開發(fā)

27、前農(nóng)地價=開發(fā)后農(nóng)地價-開發(fā)費用-合理利潤。解此方程即可。（五）評分估價法1定義：評分估價法是以影響農(nóng)用地收益的原因為估價著眼點，按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地 收益的因素體系和因素評分標準，依據(jù)評分標準對農(nóng)用地進行評分，根據(jù)評分結果乘以農(nóng)用地價格折算系 數(shù)，從而得到農(nóng)用地價格的一種方法。該種方法實際是比較法的一種變化形式。 應用這種方法評估農(nóng)地價格的關鍵是評分標準的合理性及農(nóng) 用地價格折算系數(shù)的合理性。評分估價法最早是1910年日本的伊藤清藏在農(nóng)業(yè)經(jīng)營學中提出的農(nóng)地評價方法。其評分標準考 慮了1經(jīng)濟區(qū)位；2自然條件；3人為條件（耕作狀態(tài)）三個基本因素11個因子，滿分為100分，水田、 旱田因

28、子和每個因子的評分不同。在農(nóng)用地具體估價時，按照既定的評分標準打分， 根據(jù)打分結果和分值與農(nóng)地產(chǎn)量對照表來評定待估農(nóng)用地的未來產(chǎn)出水平。2適用范圍：適用于所有農(nóng)用地價格評估，但前提是必須有農(nóng)用地價格折算系數(shù)。3程序（1）建立農(nóng)用地價格影響因素體系表。農(nóng)用地估價規(guī)程 附錄C按照農(nóng)用地價格三大類影響因素 （即自然因素、 社會經(jīng)濟因素、 特殊因素） 及其因子建立了旱田、水田的農(nóng)用地價格影響因素體系表。（2）制定農(nóng)用地價格影響因素評分標準。評分標準按照因素越重要，評分越高的原則制定。各因素最高得分之和為100。（3）調(diào)查待估宗地基本情況并進行評分。（4）確定農(nóng)用地價格折算系數(shù)。農(nóng)用地價格折算系數(shù)可以根

29、據(jù)抽樣調(diào)查的宗地評分與樣點地價之間建立回歸模型來求取。常用模型有 四種：精選資料1PB=CXS2PB=A Sc式中：PB樣點地價C：農(nóng)用地價格折算系數(shù)S：樣點宗地評分A：回歸常數(shù)5）待估宗地地價計算待估宗地地價=農(nóng)用地價格折算系數(shù)X待估宗地總評分6）進行年期修正。由于農(nóng)用地價格折算系數(shù)確定時， 樣點地價一般為無限年期， 因此評估農(nóng)地價格需進行年期修正， 公 式為K=1-1/(1+r)六）基準地價系數(shù)修正法1定義：基準地價系數(shù)修正法是利用農(nóng)用地基準地價及其修正體系，在調(diào)查待估宗地條件的基礎上， 根據(jù)基準地價及其修正體系來評估宗地地價的一種方法。2適用范圍：適用于有基準地價及其修正體系地區(qū)的所有農(nóng)

30、用地。3程序：（1）確定待估宗地的土地級別及其基準地價。（2）調(diào)查待估宗地條件并根據(jù)修正系數(shù)表確定各因素修正系數(shù)Ki。（3）進行期日修正。（4）進行開發(fā)程度修正。（5）進行年期修正。公式為：待估宗地地價=基準地價X（ 1 2Ki）X期日修正土開發(fā)程度修正X年期修正 （七）標準地塊法（是比較法的一個特例）標準地塊法又稱標準田法（臺灣）。是利用基準地價評估中己建立的標準地塊價格及其宗地條件，將 待估宗地與標準地塊進行比較，通過比較法評估待估宗地價格的一種方法。方法步驟與比較法相同。臺灣的標準田法與農(nóng)用地估價規(guī)程稍有不同。介紹如下：1土地分區(qū)：根據(jù)土地自然、社會經(jīng)濟等條件，按照相似性原則，進行土地分

31、區(qū)。2選定標準田：在各土地分區(qū)內(nèi)，就日照、灌溉、排水、道路、形狀、耕種作物等方面，具有普遍 性和代表性的田塊作為標準田。每區(qū)內(nèi)要選擇若干塊標準田。3選定基準田：將各區(qū)內(nèi)最優(yōu)的上等田作為基準田。4評定標準田價格：依據(jù)比較法或收益法評定標準田價格。5確定基準田的價格折算系數(shù)：將每區(qū)內(nèi)的基準田定為1000分，根據(jù)基準田的價格，確定基準田的價格折算系數(shù)。如基準田為100元/m2，則價格折算系數(shù)為0.1元/m2/分。6根據(jù)基準田價格，調(diào)整并確定標準田的價格折算系數(shù)。7通過待估宗地與標準田比較，根據(jù)地價影響因素判斷待估宗地與標準田的比準率。8根據(jù)比準率X 1000分X標準田價格折算系數(shù)，即得到待估宗地地價。以上述為例，若標準田價格折算系數(shù)=0.1元/m2/分，比準率=0.78，則待估宗地地價=0.78 X 1000分X 0.1元/m2/分=78元/m2。（八）綜合分值模型法1定義：綜合分值模型法是利用基準地價評估時建立的地價影響因素綜合分值與地價的模型，根據(jù) 農(nóng)地定級綜合分值代入模型，進而計算出待估宗地價格的一種方法。2適用范圍：適用于有綜合分值模型區(qū)域的農(nóng)用地估價。或=A X待估宗地總評分農(nóng)用地價格折算系數(shù)如折算系數(shù)=0.2元/分m2若待估宗地總評分為80分，則地價=16元/m3程序：（1）根據(jù)待估宗地所處土地級別，選用綜合分值模型。農(nóng)用地估價規(guī)