1、商鋪活動(dòng)方案【篇一：商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃方案】目錄一、項(xiàng)目基本概況（）市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目的swot分析（一）優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（二）局限性（三）威脅點(diǎn)（四）機(jī)會(huì)點(diǎn)三、商業(yè)模式分析：（一）綜合性商業(yè)模式（二）主題性商業(yè)模式（三）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式四、項(xiàng)目整體定位（一）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位（二）價(jià)格定位（三）客戶定位五、營(yíng)銷(xiāo)推廣（一）推廣主題（二）項(xiàng)目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷(xiāo)售策略城龍花園裙樓商鋪市場(chǎng)定位與推廣策略一、項(xiàng)目基本概況二、項(xiàng)目的swot分析雖然本項(xiàng)目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響項(xiàng)目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢(shì)，才是本項(xiàng)目在后

2、期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（s）：1 、項(xiàng)目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2 、項(xiàng)目地處龍崗中心城一級(jí)黃金旺地，發(fā)展前景看好；3 、本項(xiàng)目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買(mǎi)即用的需求，降低購(gòu)買(mǎi)者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；4 、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體；5 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對(duì)項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢(shì)；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：a、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過(guò)程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通的便利；b、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來(lái)的商機(jī)；c、在項(xiàng)目的推廣時(shí)，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二）

3、局限性（w）1 、項(xiàng)目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售的條件；2 、本項(xiàng)目周邊是長(zhǎng)著茅草的待開(kāi)發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對(duì)發(fā)展商業(yè)略為不足；3 、該項(xiàng)目以建成多時(shí)，但裙樓商鋪一直滯銷(xiāo)，造成一定的負(fù)面影響；4 、項(xiàng)目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5 、項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；解決方法：（1）重新對(duì)裙樓商鋪進(jìn)行市場(chǎng)定位，明確目標(biāo)客戶；（ 2） 確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方向帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售；（ 3） 加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度；（ 4） 設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購(gòu)房者的置業(yè)門(mén)檻，吸引其入市；（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（o）1 、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，

4、輻射周邊地區(qū)；2 、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷(xiāo)售；3 、中國(guó)的入世，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；（四）威脅點(diǎn)（t）1、周邊現(xiàn)推向市場(chǎng)的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng)；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)行業(yè)種類(lèi)眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行

5、飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，而且越是類(lèi)似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷(xiāo)售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的直接

6、競(jìng)爭(zhēng)中失去了一條又一條的陣線。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣(mài)場(chǎng)。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷(xiāo)售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開(kāi)始，深圳各大有名望的商場(chǎng)，均只有食品超市仍然維持人銷(xiāo)兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場(chǎng)雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無(wú)其他應(yīng)變之法。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目的裙樓商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上

7、都不適合發(fā)展綜合商場(chǎng)。（二）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類(lèi)亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類(lèi)為主題，圍繞某一類(lèi)人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類(lèi)上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心

8、理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。并且這種商業(yè)模式要求：規(guī)模化，主題經(jīng)營(yíng)獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；規(guī)范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這對(duì)投資者說(shuō)是最不愿意看到的情況，于本項(xiàng)目銷(xiāo)售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪。（三）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)，

9、就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢(shì)，在華強(qiáng)北這個(gè)大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場(chǎng)，以家電市場(chǎng)為主要平臺(tái)，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買(mǎi)家電的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場(chǎng)的懷抱。這類(lèi)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。所以，對(duì)于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對(duì)于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式較為可行。四、項(xiàng)目整體定位（一）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位裝飾材料專(zhuān)業(yè)商業(yè)模式基于上面對(duì)本項(xiàng)目的swot分析及各種商業(yè)模式

10、的分析，并結(jié)合我司對(duì)該片區(qū)的調(diào)查分析，同時(shí)綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，我司建議對(duì)該項(xiàng)目重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定商鋪的經(jīng)營(yíng)主題，明確商鋪的經(jīng)營(yíng)方向，從而帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。本項(xiàng)目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來(lái)看，目前地段繁華程度不夠，項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本項(xiàng)目裙樓商場(chǎng)定位為裝飾材料一條街。a、標(biāo)榜龍崗中心城首個(gè)專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹(shù)立起第一面旗幟。b、這樣定位的優(yōu)勢(shì)a. 為客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷(xiāo)售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無(wú)論是碧湖康馨

11、居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項(xiàng)目的群樓商鋪雷同于周邊其他項(xiàng)目，必將增加市場(chǎng)的壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位；b. 有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對(duì)裝飾材料的需求量較大；c. 目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間；d. 項(xiàng)目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；e. 良好的市場(chǎng)操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)

12、市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)準(zhǔn)備活動(dòng)。（二）價(jià)格定位房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場(chǎng)的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/m2月之間，通過(guò)對(duì)本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/m2。b、確定還原利率：我們采用中國(guó)人民銀行一年期存

13、款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%c、使用年限：70年d、收益價(jià)格確定運(yùn)用公式：/pp式中v:房地產(chǎn)的價(jià)格a：房地產(chǎn)年純收益r：還原利率n：未來(lái)可取得收益的年限可測(cè)算出本項(xiàng)目裙樓商鋪的平均售價(jià)為8000元/m2從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價(jià)在80008200元/m2。(三)客戶定位購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪的客戶主要有以下幾類(lèi)：(1) 本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營(yíng)者；(2) 看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者；(3) 經(jīng)營(yíng)知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；(4) 一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；接城龍花園裙樓商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃案1五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策

14、略(一)推廣主題基于以上的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行：1 、宣傳本項(xiàng)目裙樓商鋪為龍城專(zhuān)業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場(chǎng)的發(fā)展前景及投資價(jià)值；2 、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；3 、交通便捷：本項(xiàng)目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力；4 、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體，所以，在宣傳時(shí)可突出“賣(mài)一層送一層”的優(yōu)勢(shì)。(二)項(xiàng)目形象包裝5 、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)目前項(xiàng)目的導(dǎo)

15、視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來(lái)，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；6 、現(xiàn)場(chǎng)包裝1 )條幅：目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒(méi)有，無(wú)法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項(xiàng)目群樓樓體上，掛出“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2 )道旗：為營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信

16、息為主，如“龍城裝飾材料街城龍花園裙樓商鋪”城龍鋪王，一鋪富三代“”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”等等。(三)總體宣傳策略/pp根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我司在控制廣告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用有針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷(xiāo)的效果，具體計(jì)劃如下：1 )“造勢(shì)”策略針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷(xiāo)售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我司建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，如龍崗報(bào)、龍崗有線電視臺(tái)等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目裙樓商鋪巨

17、大的升值潛力，以令市場(chǎng)更加注目該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。2 )常規(guī)宣傳策略廣告宣傳以報(bào)紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項(xiàng)目裙樓商鋪的規(guī)模不大，又屬于尾盤(pán)期，因而我司建議不在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要進(jìn)行必要的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷(xiāo)售策略采用，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi)的投入量。廣告宣傳安排如下：報(bào)紙廣告：軟性文章：報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷(xiāo)售工作后，將在龍崗報(bào)、深圳晚報(bào)有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景。宣傳單張：（1）由于宣傳單張的制作成本只需

18、幾毛錢(qián)，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項(xiàng)目目前的單張?jiān)趦?nèi)容、色彩上不具有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，因此，我司建議重新制作本項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售宣傳單張，制作要求能體現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置、項(xiàng)目的定位及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，同時(shí)附上商鋪的投資分析案例，如：以業(yè)主投資某一商鋪為例售價(jià)：8000元/m2面積：29.75m2按目前該階段租金保守估計(jì)為：60元/m2，所以月出租可獲得收益為：結(jié)論:月租金月供款單張建議板開(kāi)數(shù)可選擇8k或16k雙面制作數(shù)量1000份。四）銷(xiāo)售策略1 ）“以租金代首期”銷(xiāo)售策略這是針對(duì)一些對(duì)未來(lái)商鋪價(jià)格走勢(shì)把握不定的商家所采取的銷(xiāo)售策略，租用本項(xiàng)目商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)決定購(gòu)買(mǎi)的

19、，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購(gòu)買(mǎi)單位的首期款，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。2 ）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷(xiāo)方案為降低置業(yè)門(mén)檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷(xiāo)方案，其余三成在兩年（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門(mén)檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷(xiāo)【篇二：瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案】瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案 市場(chǎng)背景 促銷(xiāo)目標(biāo)匚促銷(xiāo)定位：CM間、地點(diǎn)、對(duì)象。瑞馳新天地獨(dú)特銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)（usp）C那牌信息匚促銷(xiāo)主題：O標(biāo)題匚促銷(xiāo)活動(dòng)方案：C活動(dòng)內(nèi)容方式 促銷(xiāo)傳播方式 促銷(xiāo)效果展望市場(chǎng)背景?由于國(guó)家的宏觀調(diào)控政

20、策，市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀，商鋪由于主要依賴于投資市場(chǎng)，受宏觀調(diào)控的影響尤為顯著，陸家商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量原本過(guò)大，而且在近幾月持續(xù)有較大的市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng),但市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)供應(yīng)的增長(zhǎng)速度，由此可見(jiàn)瑞馳新天地的銷(xiāo)售壓力。?現(xiàn)階段，由于購(gòu)買(mǎi)商鋪者對(duì)商鋪的升值潛力的預(yù)期受到重創(chuàng)，他們將更容易接受由經(jīng)營(yíng)中能得到足夠回報(bào)的商鋪，這時(shí)候給予客戶一定程度的回報(bào)承諾對(duì)銷(xiāo)售商鋪極為有利。?昆山的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，客戶比以前更加自信，購(gòu)買(mǎi)行為更加理性，但客戶對(duì)整個(gè)昆山商鋪具備的長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)潛力的信心并未受到重大影響，這時(shí)候適宜以適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)解決客戶猶疑的心理，同時(shí)以一定時(shí)期固定回報(bào)的承諾打消客戶對(duì)最近幾年市場(chǎng)的擔(dān)

21、憂。swot分析：優(yōu)勢(shì)(strength)： 友誼路環(huán)境較好，在客戶心中的印象較好。 瑞馳新天地在市場(chǎng)上有一定的知名度。 全臨街獨(dú)立商鋪，屬于客戶容易接受的購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型。機(jī)會(huì)(opptunity)： 在昆山，陸家商業(yè)尚未形成強(qiáng)勢(shì)品牌，尚未占領(lǐng)足夠的市場(chǎng)份額。 陸家鎮(zhèn)人口聚集度高，商業(yè)前景漸被看好。 現(xiàn)在的購(gòu)商鋪者自已經(jīng)營(yíng)的增多，對(duì)現(xiàn)房或者交房快的商鋪更感興趣。劣勢(shì)(weakness)： 瑞馳新天地三層連賣(mài)，面積大總價(jià)高，客戶購(gòu)買(mǎi)資金壓力大。 非老商業(yè)街，地段較偏，交通不便，商業(yè)成型還需時(shí)日。 雖有一定的品牌知名度，但未進(jìn)行及時(shí)的品牌威脅(threat)： 宏觀調(diào)控時(shí)期，市場(chǎng)總體趨勢(shì)不容樂(lè)觀。 周邊

22、樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)比較激烈，客戶分流嚴(yán)重。 年底，昆山和陸家推盤(pán)量大，明顯供大于求。 客戶普遍持觀望態(tài)度，購(gòu)房意愿不強(qiáng)。瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案宣傳和告知活動(dòng)總結(jié)：。瑞馳新天地目前具備的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)主要是通過(guò)客戶的口碑相傳建立起來(lái)的，自身的品牌建設(shè)和銷(xiāo)量提升工作均沒(méi)有開(kāi)展強(qiáng)有力的活動(dòng)來(lái)支持。措施：C通過(guò)銷(xiāo)售點(diǎn)的具有吸引力的大力度促銷(xiāo)，以及瑞馳新天地的獨(dú)特銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)（usp）傳播，提升售點(diǎn)的即時(shí)性銷(xiāo)量和永久性銷(xiāo)量。通過(guò)特殊通路例如展銷(xiāo)會(huì)的整合傳播來(lái)擴(kuò)大瑞馳新天地的知名度。促銷(xiāo)目標(biāo)豐滿瑞馳新天地的產(chǎn)品品牌，使瑞馳新天地在售樓處的展示更加生動(dòng)化。擴(kuò)大瑞馳新天地在昆山市和陸家鎮(zhèn)市場(chǎng)的知名度。提升瑞馳新天地的銷(xiāo)量。促

23、銷(xiāo)定位 時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象：售樓處：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。實(shí)行一價(jià)制銷(xiāo)售，推行新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃。選二十套商鋪不加位置朝向費(fèi)，一價(jià)出售，先購(gòu)先挑。12月25日至1月4日雙節(jié)期間。瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案展銷(xiāo)會(huì)：選擇經(jīng)營(yíng)者比較集中的場(chǎng)所看房有禮-12月25日至1月4日 瑞馳新天地獨(dú)特銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)（usp）：O 品牌信息：。財(cái)富新天地友誼路全臨街獨(dú)立商鋪。打造陸家社區(qū)商業(yè)示范點(diǎn)促銷(xiāo)主題活動(dòng)主題：促銷(xiāo)活動(dòng)的告知是整個(gè)活動(dòng)正常運(yùn)作的一大前提，而要完成促銷(xiāo)的告知目標(biāo)，在傳播信息的設(shè)置上，就應(yīng)該簡(jiǎn)潔明了，并且極具吸引力和沖擊力，最好在單次宣傳中就能夠讓受眾輕松的接受信息，并且興味盎然，達(dá)到一次俘獲顧客心智的效果。而要達(dá)到這種

24、境界，就必須在促銷(xiāo)活動(dòng)的信息上進(jìn)行篩選和提煉，突出核心利益點(diǎn)，然后借助巧妙的手段進(jìn)行概念轉(zhuǎn)換，譯碼為受眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的信息。驚喜一價(jià)制，勁推新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃（絕對(duì)超值實(shí)惠到家）瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案促銷(xiāo)活動(dòng)方案制定有誘因的促銷(xiāo)政策：要做到師出有名。以圣誕與元旦雙節(jié)慶賀禮之名打消變相降價(jià)促銷(xiāo)的負(fù)面影響；活動(dòng)內(nèi)容方式：O價(jià)制。選二十套商鋪不加位置朝向費(fèi)，一價(jià)出售，先購(gòu)先挑。新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃O新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃”來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)為兩大特色一一一是穩(wěn)”,無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)。半年內(nèi)不滿意隨時(shí)可退鋪，退還房款及相應(yīng)利息。二是“賺”，資金周轉(zhuǎn)自由，獲益機(jī)會(huì)良多。在租、售之間留出充分的選擇機(jī)會(huì)（細(xì)則待定）。C定向讓利。對(duì)特定

25、對(duì)象如銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、衛(wèi)生所等自已經(jīng)營(yíng)的購(gòu)買(mǎi)商鋪者大幅度讓利，即可加速資金回籠，又可控制讓利范圍。買(mǎi)房免（若干年）樓盤(pán)CM房免（若干年）樓盤(pán)管理費(fèi)。顧客在若干年不需繳付樓盤(pán)管理費(fèi)，顧客減少了買(mǎi)房后的一些支出，對(duì)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)商鋪尤其有利。由獎(jiǎng)促銷(xiāo)。購(gòu)房即可參加抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品有參加旅游、高級(jí)家電等。比較受顧客歡迎的是現(xiàn)金獎(jiǎng)項(xiàng)，或者用作抵沖房款的現(xiàn)金。瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案促銷(xiāo)傳播方式傳播策略：O以短信群發(fā)方式告知來(lái)訪客戶與登記客戶，輔以售樓處等場(chǎng)所的展板、宣傳單頁(yè)等地面方式進(jìn)行告知，采用報(bào)紙、電視等媒體告知。C展板設(shè)計(jì)和宣傳文案由廣告公司提供，由廣

26、告公司制作。C宣傳單頁(yè)由廣告公司設(shè)計(jì)并制作。售樓處宣傳告知：O樓處玻璃窗：絕對(duì)超值實(shí)惠到家驚喜一價(jià)制，勁推新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃（一口價(jià)xxxx元/行）（以上由廣告公司設(shè)計(jì)、制作。）。售樓處內(nèi)：展板、場(chǎng)內(nèi)pop告知。售樓處內(nèi)宣傳單頁(yè)派發(fā)。（單頁(yè)由廣告公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、印制。單頁(yè)設(shè)計(jì)中以瑞馳新天地的產(chǎn)品usp和利益點(diǎn)，輔以“一價(jià)制”“新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃”等系列感情訴求。）展銷(xiāo)活動(dòng)告知：。此場(chǎng)合旨在擴(kuò)大瑞馳新天地的品牌知名度和產(chǎn)品獨(dú)特銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)（usp）的認(rèn)同，突出樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，積累客戶，促銷(xiāo)。而非單純實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量的提升，主要以樓書(shū)、宣傳彩頁(yè)、活動(dòng)告瑞馳新天地商鋪促銷(xiāo)方案知宣傳單頁(yè)為主要工具。所有的宣傳單頁(yè)均告以絕對(duì)超

27、值實(shí)惠到家驚喜一價(jià)制，勁推新年穩(wěn)賺商鋪計(jì)劃（瑞馳新天地商鋪一口價(jià)xxxx元/肝）的宣傳。促銷(xiāo)效果展望針對(duì)促銷(xiāo)目標(biāo)的第一條：豐滿瑞馳新天地的產(chǎn)品品牌，使瑞馳新天地在銷(xiāo)售中心的展示更加生動(dòng)化。促銷(xiāo)活動(dòng)期間和活動(dòng)結(jié)束以后無(wú)疑將會(huì)有效達(dá)到此目標(biāo)。 通過(guò)廣泛宣傳促銷(xiāo)，旨在使瑞馳新天地的客戶群得到廣泛的告知時(shí)將瑞馳新天地的產(chǎn)品usp和品牌概念通過(guò)此次促銷(xiāo)活動(dòng)在客戶群中建立牢固的印象。 在提升瑞馳新天地的銷(xiāo)量方面：可以通過(guò)大規(guī)模的宣傳來(lái)吸引大量的客戶來(lái)訪，以較大幅度的優(yōu)惠（一口價(jià)xxxx元/肝）來(lái)促成客戶成交，期望從這一次的促銷(xiāo)中實(shí)現(xiàn)10套左右的銷(xiāo)售量。 除銷(xiāo)量的直接增長(zhǎng)外，品牌資產(chǎn)的累積將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出促銷(xiāo)投入

28、的意義，同時(shí)在阻擊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)方面的貢獻(xiàn)及為長(zhǎng)久性市場(chǎng)占有率奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)?！酒荷啼佷N(xiāo)售推廣策劃】壹號(hào)府邸臨街商鋪銷(xiāo)售推廣策劃一.本案背景1 、國(guó)家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢，而且形勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇2 、項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，目前正在銷(xiāo)售推進(jìn)，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢3 、住宅產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時(shí)投放市場(chǎng)，將會(huì)獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。4 、目前武陟市場(chǎng)其它樓盤(pán)商鋪產(chǎn)品已有相當(dāng)數(shù)量的潛在儲(chǔ)備，只是暫時(shí)還沒(méi)有投放市場(chǎng)，商鋪價(jià)格高，首付高，房款數(shù)額巨大，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻極高，潛在的實(shí)力客戶極為有限，因此，目前是對(duì)我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時(shí)機(jī)swot分析優(yōu)勢(shì)

29、1 、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。2 、項(xiàng)目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽(yáng)商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達(dá)到成熟的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。劣勢(shì)1 、項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹(shù)立本項(xiàng)目商業(yè)的品牌形象。2 、項(xiàng)目周邊的商業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項(xiàng)目的推廣。3 、部分商鋪設(shè)計(jì)上下兩層使用率較低，面積過(guò)大，總價(jià)較高。機(jī)會(huì)1 、目前周邊無(wú)其他商業(yè)項(xiàng)目正式對(duì)外公開(kāi)，市場(chǎng)面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。2 、武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，對(duì)于商鋪投資興趣大，購(gòu)買(mǎi)意向和購(gòu)買(mǎi)潛力大。風(fēng)險(xiǎn)1 、目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展

30、緩慢，商業(yè)氛圍較淡。2 、武陟新投放項(xiàng)目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過(guò)遲延，將對(duì)我項(xiàng)目會(huì)造成一定的沖擊。二、目標(biāo)客群分析（一）消費(fèi)者人群1 、武陟三陽(yáng)商業(yè)區(qū)目前整個(gè)武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個(gè)能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號(hào)府邸的商鋪無(wú)論是從位置，未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都具備了這個(gè)條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個(gè)西區(qū)，而不局限于周邊。2 、住宅項(xiàng)目新住戶這一部分人群將是本案的主流消費(fèi)人群，以日常生活用品的消費(fèi)和價(jià)格敏感性物品的消費(fèi)為主，根據(jù)現(xiàn)有周邊住戶的統(tǒng)計(jì)和分析，壹號(hào)府邸是年輕人和中年人兩種年齡段為主3 、項(xiàng)目周邊村鎮(zhèn)的住戶項(xiàng)目輻射周邊十幾個(gè)村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒(méi)有固定購(gòu)物環(huán)

31、境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣(mài)店，小吃店無(wú)法充分滿足周邊客戶日常生活需求。（二）購(gòu)買(mǎi)者人群1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客考慮商鋪的保值增值，和未來(lái)詹泗路及新農(nóng)村社區(qū)發(fā)展?jié)摿?。?duì)于投資客戶來(lái)講，總價(jià)和回報(bào)率是關(guān)注的重點(diǎn)，以項(xiàng)目的總價(jià)和面積來(lái)看，需要比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。2、自營(yíng)客戶符合項(xiàng)目定位的中小型餐飲，休閑娛樂(lè)，日常服務(wù)，購(gòu)物業(yè)態(tài)的自營(yíng)客戶。3、壹號(hào)府邸住戶這主要出于對(duì)該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對(duì)于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人。（三）購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣分析：1 、地段是購(gòu)買(mǎi)商鋪的首要因素。對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來(lái)充足的人流，人氣帶來(lái)財(cái)源，這是商業(yè)定律。2 、現(xiàn)鋪是銷(xiāo)售階段的重心。按照武陟人的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買(mǎi)即得，和投資風(fēng)險(xiǎn)小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的重點(diǎn)。3 、對(duì)價(jià)格的敏感度高：投資商鋪對(duì)于大多數(shù)投資者及經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)很大的決策，因此，價(jià)格的起伏將影響著他們的判斷?？們r(jià)決定其購(gòu)買(mǎi)能力；總價(jià)控制三、商鋪定位分析1 、考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購(gòu)物商業(yè)街，符合整個(gè)項(xiàng)目的形象定位。2 、本案必須通過(guò)合理的定位，包括價(jià)格定位、業(yè)態(tài)定位、銷(xiāo)售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式。3 、考慮到壹號(hào)府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周