1、第一章 總論 11、工程背景 12、工程概況 23、 開發(fā)商概況 24、編制依據(jù)與研究范圍 4第二章 工程市場分析 51、宏觀環(huán)境分析 52、工程SWOT分析 273、工程營銷策略分析 28第三章 建設(shè)條件分析 301、工程地址 302、氣候條件 303、外部配套條件 30第四章工程的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 31第五章工程設(shè)計(jì) 331、建筑設(shè)計(jì) 332、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 353、無障礙設(shè)計(jì) 36第六章公用工程371、給排水系統(tǒng) 372、空調(diào)通風(fēng)工程 393、強(qiáng)電工程 404、弱電和智能化設(shè)計(jì)工程 435、防富 446、燃?xì)夤こ?44第七章 環(huán)境保護(hù) 441、工程環(huán)境影響分析 442、環(huán)境保護(hù)對策 45第八章節(jié)

2、能與節(jié)水471、節(jié)能 472、節(jié)水 49第九章 勞動平安衛(wèi)生和消防 501、平安與勞動保護(hù) 502、勞動衛(wèi)生 503、平安保衛(wèi)及消防設(shè)施 50第十章 工程招標(biāo)組織 511、工程招標(biāo)目的 512、招標(biāo)原那么及招投標(biāo)方案 51第H章工程進(jìn)度安排 54第十二章投資估算與資金籌措 561、開發(fā)投資估算 562、資金籌措 57第十三章財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)估算 581、計(jì)算期確定 582、營業(yè)收入估算 583、開發(fā)本錢估算 594、運(yùn)營費(fèi)用 605、財(cái)務(wù)費(fèi)用 606、修理費(fèi)用 607、稅金的估算 608、利潤及利潤分配估算 61第十四章 財(cái)務(wù)效益分析611、靜態(tài)投資收益率分析 612、現(xiàn)金流量分析 623、債務(wù)活

3、償水平分析 62第十五章 不確定性分析 63第十六章 工程風(fēng)險(xiǎn)分析 651、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 662、市場風(fēng)險(xiǎn)分析 673、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 684、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析 68第十七章 結(jié)論 69附表附表1開發(fā)投資估算表附表1-1建筑工程投資估算表附表1-2安裝工程投資估算表附表1-3室外根底設(shè)施配套工程投資估算表附表1-4前期費(fèi)用估算表附表1-5行政事業(yè)性收費(fèi)估算表附表2開發(fā)投資與資金籌措表附表3銷售收入估算表附表4利潤及利潤分配表附表5借款還本付息估算表附表6-1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資附表6-2財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表自有資金附圖總平面圖第一章 總論1、工程背景福州市“十一五規(guī)劃提出,“十一五期間,圍繞海峽西岸

4、經(jīng)濟(jì)區(qū)“延伸兩翼、對接兩洲,拓展一線、兩岸三地,縱深推進(jìn)、連片開展,和諧平安、 效勞全局的根本態(tài)勢,根據(jù)產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)、規(guī)模做大、功能做優(yōu)、環(huán)境做美的 要求,調(diào)整優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),改善城市根底設(shè)施和人居環(huán)境,完善城市功 能和凸顯城市特色,提升城市品位和綜合競爭力,形成以中央城市為核心、 次中央城市為支撐、周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)為根底的海峽西岸省會中央城市群,發(fā)揮 省會中央城市的重心作用,增強(qiáng)效勞全省的帶頭示范效應(yīng),推動開展壯大閩 東北一翼,成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要增長極,促進(jìn)與長江三角洲I、珠江三 角洲緊密對接,向內(nèi)陸腹地縱深推進(jìn),實(shí)現(xiàn)互動聯(lián)動、共同開展.福州市牢牢把握中央支持海峽西岸經(jīng)濟(jì)開展和海峽兩岸關(guān)系出

5、現(xiàn)新變化 的機(jī)遇,發(fā)揮省會中央城市在效勞海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)開展大局和祖國統(tǒng)一大業(yè) 的領(lǐng)頭作用,以“五緣促“六求,拓展榕臺經(jīng)貿(mào)交流領(lǐng)域.福州市近年來經(jīng)濟(jì)開展速度很快,2021年福州市生產(chǎn)總值達(dá) 2524.28億元,同比增長13.1% 全社會固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)1646.72億元,同比增長 31.5%.社會消費(fèi)品零售總額達(dá)1335.79億元,同比增長 20.5%.人均可支配收入達(dá) 20289元,同比 增長12.8%.萬達(dá)集團(tuán)抓住福州社會經(jīng)濟(jì)快速開展的有利時(shí)機(jī),再次進(jìn)軍福州市場, 建設(shè)福州倉山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體工程一福州倉 山萬達(dá)廣場.福州倉山萬達(dá)廣場工程位丁福州市倉山區(qū)金山片區(qū)

6、,占地面積64.4公頃,聚集大型購物中央、灑店式公寓、高檔寫字樓、SOHO辦公樓、時(shí)尚休閑娛樂商業(yè)步行街,融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑丁一體,引入國內(nèi)外知名商家和品 牌,創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值的最大化.2、工程概況 工程名稱：福州倉山萬達(dá)廣場工程 工程地址：位丁福州市倉山區(qū)金山片區(qū),地處金山板塊主干道浦上大 道與次干道金州路交匯處,和城市核心區(qū)一江之隔,屆丁福州居住新區(qū). 總用地面積：12.63萬平方米. 總建筑面積：64.67萬平方米,其中地上建筑面積49.02萬平方米,地下建筑面積萬15.65平方米. 建設(shè)內(nèi)容：大型購物中央,精裝 SOHO寫字樓、甲級寫字樓、商務(wù)灑 店、室外步行街、底商、灑店

7、式公寓等.投資與收益概況該工程投資總額為 454038.46萬元.該工程開發(fā)的室外步行街、底商、精裝 SOHO寫字樓、灑店式公寓及其 地下停車位用丁銷售,剩余局部將采用租賃的方式經(jīng)營.經(jīng)測算,主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1 0表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指標(biāo)值指標(biāo)值銷售局部投資利潤率41.49%全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值96695.88 萬元投資利稅率51.99%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率18.12%指標(biāo)資本金凈利潤率90.12%投資回收期5年6個(gè)月全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值45104.84 萬元自有資金稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值62914.41 萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率13.80%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率17.14%投資回收期6年11個(gè)月償債

8、指標(biāo)年份1234利息備付率4.065.999.0710.14償債備付率1.411.441.453、開發(fā)商概況大連萬達(dá)集團(tuán)股份成立丁1988年,1992年改制為股份制企業(yè),是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一.經(jīng)過20多年的開展,萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級灑店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖白貨為四大支柱的大型企業(yè)集團(tuán).總資 產(chǎn)到達(dá)1000億元,年銷售額 600億元,年納稅超過 50億元.商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè),在全國首創(chuàng)了 “訂單商業(yè)地產(chǎn) 的全新商業(yè)模式,經(jīng)過多年開展,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代 的組合店,開展到目前的第三代城市綜合體,成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè). 萬達(dá)集團(tuán)目前持有收租物業(yè)面積

9、700萬平方米,是業(yè)洲排名第一的不動產(chǎn)商.方案到2021年開業(yè)80個(gè)萬達(dá)廣場,持有收租物業(yè)面積1200萬平方米,年租金總收入超過 80億元,規(guī)模排名全球前四.文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè),也是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一.萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多 年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè),形成了包括影視基地、影視制作、 電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈.萬達(dá)院線是中國排名第一的院線,目 標(biāo)到2021年建成70家以上多廳影城,銀幕總數(shù)超過600塊,占有全國30%的市場份額,到 2021年超過1200塊銀幕,占據(jù)全國 50%左右的市場份額, 成為全球排名前五的院線.連鎖白貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一,其旗下品牌萬千白貨,目前

10、 已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家白貨店,2021年將開業(yè)15家店.方案到2021年開業(yè)65家店,營業(yè)面積 200萬平方米,年銷售額120億元,成為中國一流的連鎖白貨企業(yè).大連萬達(dá)集團(tuán)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí),也為社會公益事 業(yè)做出了巨大奉獻(xiàn),連續(xù)多年贊助大連國際服裝節(jié),先后捐資興建高等院校、 小學(xué)、幼兒園以及城市綠化建設(shè),是大連市教育基金會、大連市社會治安基 金會和大連市扶貧基金會的發(fā)起單位.該集團(tuán)公司自成立以來,累計(jì)為公益 事業(yè)捐資超過15億元人民幣,是中國民營企業(yè)中捐贈款最多的企業(yè),樹立了 良好的企業(yè)公民形象.福州萬達(dá)廣場投資隸屆丁大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份,該 公司成立丁

11、2002年9月,2021年12月整體變更為股份,注冊資本 36億元人民幣,是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺.公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營治理,核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場命 名的萬達(dá)城市綜合體.截至2021年底,大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份已經(jīng)在全國21個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的 32個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了 37個(gè)萬達(dá)廣場,其中已開業(yè)13個(gè)萬達(dá)廣場,正在運(yùn)營 7家五星級或超五星級灑店,公司方案在2021年新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場,新運(yùn)營 7家五星級或超五星級灑店.作為率先實(shí)現(xiàn)全國布 局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營商,大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份在中國商 業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居丁絕對領(lǐng)先地位,是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企

12、業(yè).4、編制依據(jù)與研究范圍4.1編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定,結(jié)合該工程的具體 情況,本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)?；國家建設(shè)部公布的?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法?；工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 福州市國民經(jīng)濟(jì)與社會開展“十一五規(guī)劃；開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料.4.2研究范圍本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論工程市場分析建設(shè)條件分析工程的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程設(shè)計(jì)公用工程 環(huán)境保護(hù) 節(jié)能與節(jié)水勞動平安衛(wèi)生和消防工程招標(biāo)組織工程進(jìn)度安排投資估算與資金籌措財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析工程風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論等

13、在此根底上,考察工程建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性,為 政府有關(guān)部門審批工程、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比擬可 靠的依據(jù).第二章工程市場分析1、宏觀環(huán)境分析福州市位丁中國東南沿海、福建省東部,東經(jīng) 118° 08'120 0 31'、北緯 25 15'26 0 29'之間,與臺灣隔海相望.福州市為福建省省會,現(xiàn)轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾五個(gè)市轄區(qū), ?；?、長樂二個(gè)縣級市,閩侯、連江、閩活、羅源、永泰、平潭六個(gè)縣.總 面積1.2萬平方公里,其中城區(qū)規(guī)劃面積1043平方公里,至2007年底建成區(qū)范圍面積182.36平方公里.現(xiàn)有常住

14、總?cè)丝?87萬人,其中市區(qū)人口271萬人.1.1福州市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r2021年福州市生產(chǎn)總值達(dá) 2524.28億元,同比增長13.1%.全社會固定資 產(chǎn)投資完成額達(dá)1646.72億元,同比增長 31.5%.社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 1335.79億元,同比增長 20.5%.人均可支配收入達(dá) 20289元,同比增長 9.1%經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長,促進(jìn)了財(cái)政的增收.全市完成財(cái)政總收入不含基金325.44億元,增長12.9%,地方級財(cái)政收入 195.26億元,增長15.6%,財(cái)政一股預(yù)算支出203.24億元,增長14.1%.省、市重點(diǎn)工程及重大工程高速增長.溫福、福廈局速鐵路已建成通車.福永局速公路、福泉局速公

15、路福州段擴(kuò)建工程,火車南站建設(shè)工程,火車北站改擴(kuò)建工程,江陰鐵路支線、林浦大橋、螺洲大橋、烏龍江大橋改擴(kuò)建工程,羅源灣15萬噸級碼頭建設(shè)工程等工程陸續(xù)開工建設(shè),拉動了投資的快速增長.全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20289元,增長9.1%,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長10% ;農(nóng)民人均純收入 7669元,增長7.4%,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長8.3%.全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)下降0.8%.2021年全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐月上升,總體上呈現(xiàn)出較為穩(wěn)健的增長勢頭,197項(xiàng)工業(yè)新增長點(diǎn)工程新增產(chǎn)值195億元,南北“兩翼對工業(yè)增長奉獻(xiàn)率為43.2%,戴姆勒汽車、德盛銳合金等50項(xiàng)重大工業(yè)工程建成投產(chǎn).全市完成全部工業(yè)總產(chǎn)

16、值3949.28億元,增長 13.6%,其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值3618.29億元,增長14.5% ;實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值1008.95億元,增長12.4%,其中規(guī)模以上工業(yè)增加值906.60億元,增長14.1%.在外需回暖、政策顯效、價(jià)格上升等因素影響下,外貿(mào)進(jìn)出口降幅從年 初到年末呈收窄趨勢.全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值178.60億美元,下降12.1%,其中出口總值120.12億美元,下降11.6%.從出口主體看,外資企業(yè)出口達(dá) 65.31 億美元,內(nèi)資企業(yè)出口達(dá) 50.51億美元,分別比上年下降21.6%和4.0%.從出口產(chǎn)品看,高新技術(shù)產(chǎn)品出口達(dá)33.45億美元,機(jī)電產(chǎn)品出口達(dá) 59.62億美元,

17、分別下降27.2%和20.8%.全市新批外商投資企業(yè)144項(xiàng),實(shí)現(xiàn)合同外資金額12.30億美元,下降17.4% ;實(shí)際利用外資按驗(yàn)資口徑10.32億美元,增長3.1%.全市對臺貿(mào)易額達(dá)15.04億美元,下降 32.3%,新批臺資工程 27項(xiàng).2021年末,福州全市常住總?cè)丝?87萬人,其中市區(qū)常住總?cè)丝?71萬人.全市戶籍總?cè)丝?638.33萬人,其中市區(qū)戶籍總?cè)丝?87.53萬人.在福州5個(gè)主要城區(qū)中,鼓樓區(qū)和倉山區(qū)為人口集中分布區(qū)域.從2005年至今,福州人均可支配收入均保持較高的增速,2021年,到達(dá)20289元,增幅為9.1%.,居民的消費(fèi)潛力很大.近幾年,福州 GDP持續(xù)高速增長,2

18、021年人均GDP接近4萬元,房地 產(chǎn)市場已進(jìn)入快速開展期；作為大陸對臺開放窗口城市,目前也已經(jīng)形成初 步的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；由僑胞、當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主、企事業(yè)單位及周邊鄰近區(qū)域 投資客等構(gòu)成的消費(fèi)群體,收入水平較高.可以看出,福州經(jīng)濟(jì)開展勢頭良好,近年來經(jīng)濟(jì)總量增速明顯.2021年福州國民經(jīng)濟(jì)總值到達(dá)2524.28億,據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年福州多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅超過20%,說明福州經(jīng)濟(jì)正步入一個(gè)快速開展時(shí)期.福州經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好, 給該工程到達(dá)預(yù)期目標(biāo)提供了有利平臺.1.2福州市相關(guān)規(guī)劃1.2.1福州市“十一五開展規(guī)劃目標(biāo)“十一五期間,福州要立足科學(xué)開展,著力自主創(chuàng)新,完善體制機(jī)制, 促進(jìn)社會和諧,緊緊圍

19、繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、做強(qiáng)做大省會中央城市,努 力開創(chuàng)社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)的新局面.奮斗目標(biāo)：圍繞比全省提前 23年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會、率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的總體奮斗目標(biāo),實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康協(xié)調(diào)開展和社會全面進(jìn)步,取得 全面建設(shè)小康社會的重要階段性進(jìn)展.主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)開展方面,在優(yōu)化 結(jié)構(gòu)、提升效益和降低消耗的根底上,力爭地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值均比全省提前實(shí)現(xiàn)翻一番,年均經(jīng)濟(jì)增長速度比全省平均水平高12個(gè)白分點(diǎn),2021年地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá) 2500億元,人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 35000元以 上.省會中央城市經(jīng)濟(jì)競爭力明顯增強(qiáng),現(xiàn)代化綜合性根底設(shè)施體系和更

20、具 活力開放型經(jīng)濟(jì)新格局根本形成,綜合實(shí)力保持全省領(lǐng)先地位.社會開展方 面,穩(wěn)固提升九年義務(wù)教育,根本普及高中階段教育,增強(qiáng)職業(yè)教育,建設(shè)教育強(qiáng)市；完善基丁產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)域技術(shù)創(chuàng)新體系,促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化, 培育一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的知名品牌,提升區(qū)域核心競爭力,根本建成科 技強(qiáng)市；就業(yè)總量持續(xù)擴(kuò)大,社會保證體系更加健全,城鄉(xiāng)居民收入水平和 生活質(zhì)量明顯提升,環(huán)境、衛(wèi)生、文化等方面條件顯著改善；公共效勞體系、 公共平安體系和各種應(yīng)急舉措體系進(jìn)一步完善,民主法制建設(shè)和精神文明建 設(shè)成效顯著,社會治安秩序更加安定穩(wěn)定,根本形成“平安福州.經(jīng)過努力,盡快把福州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教興旺、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美

21、的現(xiàn)代城市.預(yù)期目標(biāo)：根據(jù)指導(dǎo)思想和總體目標(biāo),確定含有經(jīng)濟(jì)開展、社會事業(yè)、人民生活和可持續(xù)開展等四大類指標(biāo)的“十一五開展預(yù)期目標(biāo)體系,具體指標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11%以上,單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低丁全省平均水平；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為 7.9:50.1:42 ,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占工 業(yè)總產(chǎn)值的比重提升到 35%以上,城鎮(zhèn)化率到達(dá) 57%.財(cái)政收入增長保持高丁GDP增長,財(cái)政總收入達(dá) 400億元,地方財(cái)政收入達(dá)255億元.全社會固定資產(chǎn)投資額年均增長15%;全社會消費(fèi)品零售額年均增長12%;居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)限制在3%左右；出口總額年均增長12%;五年累計(jì)實(shí)際利用外資超過 75億美元可比

22、口徑,驗(yàn)資口徑超過35億美元.城市建成區(qū)綠化覆蓋率40% ;城市生活垃圾無害化處理率達(dá)98%以上,50%.縣市城平均 60% ;城市污水處理率 80%以上,縣市城平均人口自然增長率限制在 8%以下；國民平均受教育年限達(dá)10.5年；每千人口醫(yī)生人數(shù)1.71人、病床數(shù)3.2張,人均預(yù)期壽命 76歲.五年累計(jì)新增就業(yè)人數(shù) 70萬人,累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力44.5萬人,登記失業(yè)率限制在3.8%以內(nèi)；農(nóng)村居民新型合作醫(yī)療參保率80%以上；城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)達(dá)60萬人以上,城鎮(zhèn)根本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)達(dá)65萬人以上.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%;農(nóng)民人均純收入年均增長6%;城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 35

23、%以下、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)40%以下.圍繞上述的奮斗目標(biāo)和預(yù)期目標(biāo),在開展過程中,要樹立強(qiáng)烈的責(zé)任意 識,更加自覺地把福州開展與建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的大局有機(jī)對接融合,切 實(shí)根據(jù)省委、省政府提出的“要發(fā)揮福州省會中央城市的重點(diǎn)作用,增強(qiáng)服 務(wù)全省的帶頭示范效應(yīng),“要挑起海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)大梁,樹福建形象 的工作要求,扎實(shí)推進(jìn)建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū),做大做強(qiáng)省會中央城市,力爭 通過3年努力,在全省牢固樹立省會中央城市經(jīng)濟(jì)排頭兵地位；通過 5年努 力,凸顯海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)省會中央城市的個(gè)性、魅力和實(shí)力,城市綜合競爭 力在全國省會城市中位次不斷提升,并進(jìn)入先進(jìn)行列.1.2.2福州市城市總體規(guī)劃福州市以閩江為

24、開展軸線,以中央城為依托,以海港、機(jī)場為導(dǎo)向,東 擴(kuò)南進(jìn),兩岸照應(yīng),依山傍海,以優(yōu)良綠色空間分隔,以快速便捷交通相聯(lián) 系的帶狀組團(tuán)城市,形成“一城中央城“三組團(tuán)馬尾、長安、瑯岐沿江開展的空間布局.福州市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓戰(zhàn)略是福州城市化開展的重點(diǎn).總體目標(biāo)是將 閩侯、連江、長樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中央城市規(guī) 劃區(qū).東擴(kuò)主要開發(fā)閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長帶；南進(jìn)要全面開發(fā)南臺島,加快形 成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長帶；西南拓展至閩侯縣和荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn) 和甘蔗鎮(zhèn)等.福州將推進(jìn)城市“三山一水向“七山二水大福州轉(zhuǎn)變,即在原中央 城和馬尾、長安、瑯岐三組團(tuán)的根底上,增加甘蔗荊溪、大學(xué)城、峽南、長

25、樂吳航、長樂濱海五組團(tuán).一城：由中央城區(qū)鼓晉臺南臺 7島和馬尾長安、大學(xué)城、甘蔗荊溪、 峽南、瑯岐、長樂吳航、長樂濱海等七組團(tuán)組成,主要開展效勞業(yè)、高科技 產(chǎn)業(yè)和居住區(qū).兩翼：北翼經(jīng)濟(jì)區(qū),由環(huán)羅源灣地區(qū)的主要城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)及羅源、連江 縣城組成,建成為福州港的重要港區(qū).南翼經(jīng)濟(jì)區(qū),由?；詈？诔穷^、漁溪 江陰、龍?zhí)?、中央城區(qū)等5個(gè)組團(tuán)組成,建設(shè)成為福州市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)基地.雙軸：沿海開展軸,北起羅源灣,到江陰港區(qū),通過建設(shè)沿海大通道把 功能區(qū)聯(lián)為一體,使之快速形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊.沿江開展軸,以福州市中央 城為起點(diǎn),以閩江、烏龍江為依托,重點(diǎn)開展閩江南岸,與北岸形成南北岸 相響應(yīng)、亮麗的

26、沿江城市開展軸.福州市規(guī)劃遵循“局起點(diǎn)、局標(biāo)準(zhǔn)、局層次、局水平的現(xiàn)代城市開展 理念,充分利用福州獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和歷史人文景觀風(fēng)貌,構(gòu)筑“兩江潤城、 碧山環(huán)城、水鏈織城、宵峰綴城的山水城市景觀.根據(jù)規(guī)劃,福州市軌道交通線網(wǎng)在主城區(qū)將形成“有環(huán)放射式結(jié)構(gòu).線網(wǎng)由7條軌道交通線路組成,全長約 180公里,共設(shè)站134座,其中換乘 站16座,中央城區(qū)線網(wǎng)密度達(dá)0.62公里/平方公里.結(jié)合福州實(shí)際情況,?福州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃?擬在近期至2021年間建設(shè)1號線和2號線,其中1號線長28.8公里,方案 2021年建成通車；2號線長26.5公里,方案 2021年前建成通車,形成城市快速軌道交通十字形

27、構(gòu)架骨架網(wǎng).37號線,2030年前完成建造.福州城市未來開展目標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)繁榮的領(lǐng)軍城市,生活舒適的宜居城市, 環(huán)境共融的山水城市,人文和諧的文化名城.規(guī)劃遠(yuǎn)期到2021年,在此期間,預(yù)計(jì) 2021年福州市域總共有 800萬人, 中央城區(qū)城鎮(zhèn)人口為 346萬人；至2021年,市域總?cè)丝跒?890萬人,中央城區(qū)城鎮(zhèn)人口為 400萬人1.3福州市地產(chǎn)市場開展分析福州市2021年整體房地產(chǎn)市場依然籠罩在濃厚的觀望氣余中,成交量較上年同期下滑40%左右.2021年年末央行連續(xù)降息、中央和地方政府也相應(yīng) 出臺了一系列地產(chǎn)新政,以刺激市場需求,2021年年末到2021年初,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖的跡象.202

28、1年,福州房地產(chǎn)投資額達(dá)361.8億元,增幅為15.4%,明顯上升,但投資額還低丁2007年的歷史最高水平.房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：2005年以來,除2005年和2021年外,福州市房地產(chǎn)投資保持較高的增速,尤其是2006年和2007年,增速均超過了25%,但2021年的急速下降,一定程度上影響了這兩年的房地產(chǎn)整體供應(yīng)量.2021年,房地產(chǎn)投資有明顯的增長.2007年以來,福州土地市場成交量快速增加,土地成交金額快速攀升.2021年福州市區(qū)土地成交量為 94.13萬平方米,同比出現(xiàn)大幅上漲. 2021 年全年土地成交金額為 100.8億元,而2021年15月土地成交金額已達(dá) 100.12 億元.2

29、021年1月2021年5月近17個(gè)月來,福州市商品房一直處丁供不應(yīng)求 的狀態(tài),2021年至今供求比為 1:1.4,單月供求比最高到達(dá)了1:3.97.福州市商品房價(jià)格由2021年年初的7130元/平方米,上漲到2021年5月 的11667元/平方米,上漲 60%.近期,國家出臺了一系列房地產(chǎn)政策來抑制房價(jià)上漲過快,北京、上海、 深圳、杭州等地受新政調(diào)控影響較大,市場反映明顯,成交量急速下降.隨 著一線城市房地產(chǎn)投資環(huán)境變差,房價(jià)上漲動力缺乏,二線、三線城市將成 為新一輪的投資重點(diǎn)區(qū)域.更多的開發(fā)商開始關(guān)注二線省會城市,房地產(chǎn)投 資將出現(xiàn)較為明顯的上漲.福州2021年土地放量成交,根據(jù)正常的開發(fā)周

30、期,今年將有一批土地集 中入市,供應(yīng)量將有明顯提升,供不應(yīng)求的態(tài)勢將有所緩解.金山板塊位丁倉山區(qū)域西南方向,是倉山區(qū)目前在售工程最多的板塊,也是福州市住宅開發(fā)核心區(qū)域.該區(qū)域經(jīng)歷4次開發(fā)熱潮,開發(fā)沿著市政配套設(shè)施的建設(shè)而行進(jìn),主要路段和公園附近集中了金山大局部的樓盤工程.20212021年金山板塊僅成交3宗土地,其中以住宅為主,容積率在2.32.8之間,預(yù)計(jì)產(chǎn)品形式將以小高層、高層為主.近17個(gè)月來金山板塊供應(yīng)104.2萬平方米,成交 160.0萬平方米,供求比1:1.53,成交價(jià)格波動式上漲,已進(jìn)入萬元時(shí)代,并持續(xù)高價(jià)位運(yùn)行.從土 地后續(xù)供應(yīng)量來看,板塊內(nèi)未來還可入市體量為81.3萬平方米,

31、并以住宅產(chǎn)品為主.金山板塊目前在售工程有限,價(jià)格多集中丁80009000元/平方米,少量工程價(jià)格已破萬元大關(guān).預(yù)計(jì)未來強(qiáng)大的潛在供應(yīng)入市后,會帶來板塊內(nèi)的 乂一次開發(fā)熱潮.1.3.1福州市商品住宅市場2021年1月2021年5月,福州市住宅呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢,供求比為 1:1.56,近17個(gè)月以來供求缺口到達(dá)了186萬平方米,成交價(jià)格持續(xù)攀升,由年初的6562元/平方米,上漲到了 2021年4月的12057元/平方米,價(jià)格翻 了一番.2021年5月價(jià)格降至10969元/平方米.其中,福州市住宅成交各戶型中,三室、四室最受歡迎.三室成交占44%,四室成交占 31%.一室、二室累計(jì)成交僅占15%.

32、成交面積段中,120150平方米面積段成為成交主力,占30% ,其次為90120平方米面積段,占24%.成交總價(jià)段較為分散,沒有出現(xiàn)面積段和戶型中成交集中的情況.成交總價(jià) 段量較大的為100萬以下段,占52%.從供求關(guān)系角度來看,銷售率最好的工程為融晟紅郡、金輝天鵝灣、泰禾紅樹林,累計(jì)銷售率均在90%以上；中庚城銷售率在 85%以上；融信大衛(wèi)城工程為2021年新開盤工程,銷售率僅為27%.從銷售速度看,融晟紅郡的銷售速度最快,每月平均銷售101套；其次為中庚城工程,月均銷售87套；再次為泰禾紅樹林工程,月均銷售53套；其余工程月均銷售速度均低丁50套.從存量銷售周期來看,融晟紅郡、金輝天鵝灣工

33、程消化時(shí)間較短,均不 足1個(gè)月,詳見表2-1.工程名稱所在區(qū)域總建筑面積m2開盤時(shí)間供應(yīng)情況成交情況成交價(jià)格元 /itf累計(jì)銷售率月均銷售速度套存量銷售周期月面積(m2)套數(shù)面積(rf)套數(shù)泰禾紅樹林倉山區(qū)532,4422006-5-30532,4422654518,66325691012396%531.1領(lǐng)江十棟倉山區(qū)400,0002021-10-02105,44476833,3022421068431%3017.3金輝天鵝灣倉山區(qū)250,0002021-1-26133,5661397123,4201324945796%490.5融信大衛(wèi)城倉山區(qū)325,1322021-1-967,94544

34、230,392215952427%2911.5泰禾紅峪倉山區(qū)431,9142021-5-17117,62985994,700631872178%2710.1華潤橡樹灣倉山區(qū)594,9952021-01-31/金輝楓尚倉山區(qū)134,3972007-03-17/中庚城倉山區(qū)472,3352021-4-19310,1142622272,45222451107485%875.1融晟紅郡倉山區(qū)119,2342021-5-16119,2341120118,1881114/99%1010.1福晟錢隆金山倉山區(qū)144,7162007-9-13144,7161567114,4551272856479%447.0

35、從成交均價(jià)來看,最為集中的單價(jià)段為兩段,一段為 70008000元/平方 米,一段為 90009600元/平方米.從成交套均總來看,多數(shù)竟品總價(jià)在白萬左右,其中定位高端戶型面積較大的泰禾紅樹林、 領(lǐng)江十棟兩個(gè)工程總價(jià)較其他工程明顯偏高.詳見表2-2 c表2-2工程名稱成交均價(jià)元/平方米套均總價(jià)萬元泰禾紅樹林9544130領(lǐng)江十棟9423130泰禾紅峪9246102融信大衛(wèi)城18698124中庚城7940107福晟錢隆金山775270融晟紅郡746785金輝天鵝灣681771華潤橡樹灣/福州萬達(dá)廣場工程將立足丁福州市區(qū)本地客群,并直接面向?；?、長樂、 平潭、閩侯、連江等周邊區(qū)縣,主要購置人群以剛

36、性置業(yè)人群為主.首先為福州市區(qū)以及?；睢⑵教?、閩侯等周邊區(qū)縣的公務(wù)員、政府企事業(yè)單位工作人員、個(gè)體工商戶和市區(qū)擠壓人群,提供面積為7090平方米,總價(jià)在5080萬元/套的住宅,滿足他們首次置業(yè)或二次置業(yè)、希望有獨(dú)立居 住環(huán)境的愿望.其次是為經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較好的企事業(yè)單位中層治理人員、支 柱型企業(yè)的中層治理人員、僑胞、局部小私營企業(yè)主等投資者,提供居住舒 適、交通便利、生活配套設(shè)施齊全的投資性住宅.1.3.2福州市商業(yè)用房市場福州商業(yè)格局是以八一七路黃金商業(yè)中軸線向外,城市商業(yè)開展為由點(diǎn) 到線向面擴(kuò)散.福州商業(yè)原點(diǎn)：三坊七巷,具有悠久的歷史,目前處丁整體改造狀態(tài)； 福州黃金商業(yè)走廊：以八一七路和東

37、街口為核心,津泰路、元帥路、省 府路為擴(kuò)展區(qū),在福州人心里占據(jù)不可動搖的地位；福州商業(yè)擴(kuò)散面：90年代初向五一廣場商圈擴(kuò)散,90年代末向臺江商圈擴(kuò)散,至U 2005年向萬寶商圈、城東商圈擴(kuò)散.福州城市級商圈以東街口、臺江、萬寶三大商圈為主,其地位在未來相 當(dāng)長時(shí)間內(nèi)不會受到撼動.東街口商圈商業(yè)規(guī)模為60萬平方米左右,人流量為68萬人/日,主營白貨店和專賣店.商圈內(nèi)有代表福州歷史文化印記的三坊七巷,因此具有著其 他商圈無法比擬的天時(shí)、地利、人和等優(yōu)勢.東街口在歷史上一直是福州的 商業(yè)中央,這使東街口商圈聚集了足夠的人氣,形成了良好的商業(yè)余圍.聚 集了眾多中高端白貨商場和品牌旗艦店、形象店.臺江商

38、圈商業(yè)規(guī)模為100萬平方米左右,人流量為5萬人/日,主要以批發(fā)零售業(yè)為主.該商圈主要為步行商業(yè)帶,是福州商品批發(fā)的主要集散地, 其中以中亭街最為代表性,主要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類.服 裝以批發(fā)為主,零售為輔,主要是經(jīng)營中低檔服飾.萬寶商圈商業(yè)規(guī)模為 40萬平方米左右,人流量為6萬人/日,主要業(yè)態(tài)為Shoppingmall,以店中店為主.福州唯一一個(gè)雙Shoppingmall模式,其商業(yè)綜合體的優(yōu)勢日益凸顯,豐富的業(yè)態(tài)滿足了市民購物、休閑、娛樂、飲食等多 方面的消費(fèi)需求,成為一個(gè)日均人流量達(dá)5萬人的繁榮商圈.核心商圈租金水平整體較高,東街口商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00元/ m2月;而臺

39、江商圈臨主街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00400元/nf月；萬寶商圈臨主街首層商鋪?zhàn)饨?00500元/ m2月；臨主街首層商鋪售價(jià)在50000-80000元/m2,臨次街首層商鋪售價(jià) 30000-40000元/肘,整體投資回報(bào)率在6%左右.詳見表 2-3.類別劃分位置冏圈內(nèi)店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格元/m"月商圈內(nèi)店鋪銷售價(jià)格元 / m2產(chǎn)品形式業(yè)態(tài)組成東街口冏圈八一七路沿線臨街 300400臨街 600007500050100 m2專賣店東街一楊橋東路臨街 600800臨街 50000900004X6X12百貨+專賣店冠亞廣場地下內(nèi)鋪60150 臨街 350500臨街 60000700004X9X4.5 米

40、專賣店津泰路臨街 6008005-7 X4X12 米服裝服飾、鞋類專賣店省府路臨街 2003004X5 X12 米服裝服飾專賣店元帥路臨街 3004004X5 X12 米服裝服飾專賣店臺江冏圈中亭街內(nèi)鋪60130臨街 300500臨街 50000750004X5 >6-8 米服裝服飾、鞋類、皮具專賣店臺江步行街臨街 200450臨街 35000600004-6 >4.5 刈 0-12 米服裝服飾、鞋類專賣店瀛洲路臨街 20030040-50 m2特色美食、服裝服飾批發(fā)達(dá)江路臨街 1803004-6 >4.5 刈2-14 米五金、建材、豕具豕居用品萬寶冏圈玉龍城市廣場首層臨街3

41、00500二層 100200首層臨街 5000080000二層 20000300006-9 >4.5 >10-20 米服裝服飾、兒童用品、餐飲萬象城首層臨街3205006-8 >4.5 刈 0-20 米化裝品、服裝服飾工業(yè)路沿線臨街 100200臨街 25000420004-6 X4X12-14 米便利店次級商圈租金水平受商業(yè)余圍成熟度、是否臨主街、周邊居民人口數(shù)量等因素影響租售價(jià)格差異較大,火車站商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00元Zm2月；城東商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?60元Z m2月；倉山區(qū)學(xué)生街商圈臨街商鋪?zhàn)饨?00400元Z m2月；而金山榕城廣場臨街商鋪?zhàn)饨鹬挥?080元Z

42、m2月之間,整體投資回報(bào)率4%左右.詳見表 2-4.類別劃分位置冏圈內(nèi)店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格元/ m2月冏圈內(nèi)店鋪銷售價(jià)格元 /m2產(chǎn)品形式業(yè)態(tài)組成火車站冏圈火車站臨街2001020 m2小型快餐、低檔次服裝服飾汽車站臨街2001020 m2小型快餐、低檔次服裝服飾城東冏圈福新路沿線臨街 1302504050茶葉、服裝服飾、家居用品福馬路沿線臨街 100200臨主街底商 26000400004 X 4.2 X 1214便利店、美容美發(fā)、家居用品倉山商圈學(xué)生街底商外街 200400內(nèi)街80160臨主街首層 4000050000內(nèi)街首層20000300002050 m2服裝服飾、餐飲金山社區(qū)底商臨街3570

43、臨主街20000左右不臨主街8000150003050 m2各種生活配套商業(yè)設(shè)施榕城廣場臨街5080臨主街1000015000左右74X1015 米兒童用品、餐飲、服裝服飾近17個(gè)月,福州市銷售型商業(yè)整體呈現(xiàn)供應(yīng)略大丁成交的情況,供求比維持在1: 0.84.從2021年1月2021年5月,17個(gè)月以來,供應(yīng)為 46.6萬 平方米,成交為39.0萬平方米.成交均價(jià)震蕩走低,2021年5月均價(jià)為17564 元/平方米,月度均價(jià)最高出現(xiàn)在2月,最高突破了 32000元/平方米.總體來看,銷售型商業(yè)成交均價(jià)月度波動較大.銷售型商業(yè)月度價(jià)格受大單成交影 響較大.目前市場主流商鋪面積區(qū)間為4060平方米、

44、6080平方米、40平方米以下三個(gè)面積段,其銷售率在30%左右；從市場供應(yīng)和成交情況來看,4060平方米面積段供應(yīng)量和成交量最大,供應(yīng)面積約為7.9萬平方米,成交量 2.2萬平方米,面積銷售率在28%;市場銷售率最高的商鋪面積段為150180平方米之間,銷售率 59%,但由丁供應(yīng)和成交量較少,因此不代表市場主流現(xiàn) 狀.近年福州商業(yè)市場呈現(xiàn)供大丁求走勢,在售商業(yè)工程較多,成交均價(jià)走 勢震蕩起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影響,差異明顯；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán) 重,多以小面積商鋪形式為主,缺乏整體商業(yè)規(guī)劃,購置客戶以投資為主要 目的,客戶來源主要是福州本地人群.金山板塊內(nèi)在售商鋪物業(yè)較少,銷售的商業(yè)物業(yè)多為

45、簡單的裙樓商鋪或 是住宅底商,形式單一,缺乏活力,主題型、復(fù)合化大型集中商業(yè)工程較少, 難以讓消費(fèi)者長時(shí)間停留,不利丁增強(qiáng)商業(yè)余圍.2021年6月金山板塊新掛牌居住、商服類土地占地面積約為7萬平方米,規(guī)劃建設(shè)面積 27.9萬平方米.該工程所處區(qū)域內(nèi),由丁入住人氣缺乏,商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較低,商業(yè) 余圍短時(shí)間內(nèi)很難形成,難以支撐商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的提升；在售商鋪產(chǎn)品同質(zhì) 化嚴(yán)重,都以小面積底商為主,成交均價(jià)集中在20000元/平方米左右.雖然處丁金山板塊“門戶位置,但由丁商鋪產(chǎn)品不直接臨主街,商業(yè)缺 乏展示面,影響商鋪價(jià)格提升.結(jié)合板塊內(nèi)商鋪市場銷售價(jià)格、租金水平、 業(yè)態(tài)經(jīng)營情況等多方位因素,該工程的商

46、鋪產(chǎn)品將以相對低的單價(jià)出售,以 限制總價(jià),提升回款速度.1.3.3福州市寫字樓市場福州市目前處丁快速開展階段,寫字樓開展水平趨丁高端市場.五四路 一五一路沿線及周邊的大量寫字樓等配套為福州的真正形成商務(wù)配套奠定了 良好的根底,總部經(jīng)濟(jì)中央的建設(shè)日漸雛形.福州中高端寫字樓聚集區(qū)劍指 五四路與五一路交會之東西兩側(cè).五四路由丁早期開發(fā)規(guī)劃不活,東西兩側(cè)腹地缺乏,大量的灑店式公寓 消耗了區(qū)域的土地供應(yīng),迫丁福州市主推的“總部經(jīng)濟(jì)開展需要,五四路 的商業(yè)中央正漸漸向東西南三個(gè)方向輻射.福州目前寫字樓市場租賃價(jià)格平均在3050元/m2月,個(gè)別工程因地段、商務(wù)余圍濃厚的優(yōu)勢能到達(dá)120元/m2月,整體投資回

47、報(bào)率在5%7%左右.從2021年1月2021年5月,福州市銷售型寫字樓供應(yīng)成交量月度分布極不均衡.銷售型寫字樓累計(jì)供應(yīng)8.3萬平方米,成交 4.6萬平方米,供大丁求.其中5月份銷售型寫字樓供應(yīng)明顯增多,成交均價(jià)震蕩走高,銷售型寫字樓均價(jià)到達(dá)了 18000元/平方米,為近年以來新高.目前市場暢銷商鋪面積段為50平方米以下、50100平方米小面積段和300平方米以上較大面積段,這些面積段銷售率均實(shí)現(xiàn)100%銷售,而100150平方米面積段那么供應(yīng) 6套,銷售1套,銷售率僅為17%.不同規(guī)模類型的企業(yè)對寫字樓也有不同的要求,詳見表2-5.超大型企業(yè)大中型企業(yè)中小型企業(yè)區(qū)域要求一®選擇地標(biāo)性

48、的標(biāo)志性建筑,以凸顯 身份.目前該類企業(yè)主要集中于中央冏務(wù)區(qū) 與子樓中核心冏務(wù)區(qū),依靠核心冏務(wù)區(qū)整體氣氛提 升自身公司形象.目 m要集中于泛 CBD以 及局部核心商業(yè)區(qū)由于自身實(shí)力弱,通常有行業(yè)或其他因 素的扎堆效應(yīng)和跟隨效應(yīng).由于福州市區(qū)交 通等各工程配套主要集中,目前該類企業(yè)主 要集中在市區(qū)各寫字樓或者商住樓中根本要求對寫字樓的樓宇形象比擬重視；對硬件 設(shè)備要求較局、趨向現(xiàn)代化辦公,智能化辦 公以及信息化辦公的要求比擬高,另外要求 提供固定停車位；對交通、辦公整體環(huán)境、 物業(yè)治理等要求嚴(yán)格.對交通、配套便利性要求較高,品質(zhì)、形 象、物業(yè)治理等各方面的綜合素質(zhì)要求降低, 另外對辦公環(huán)境平安性

49、要求重視度較高；智能 化以及信息化萬面要求相比向言, 沒有國際企 業(yè)要求那樣高,但這種要求也是一種趨勢.根據(jù)各個(gè)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn),對寫字樓的 檔次和硬件條件有不同的要求；有些行業(yè)對 與子樓的形象和檔次有要求,有些關(guān)注租金 以及物業(yè)治理費(fèi)用；對寫字樓的物業(yè)治理要 求有局有低,根據(jù)行業(yè)不同而有差異.購置決策因素有聚集效應(yīng),愿息選擇外資企業(yè)租賃或 購置客戶較多的寫字樓；同時(shí)也受到外交政 策或國際貿(mào)易環(huán)境等政治因素的影響,以租 賃形式為主.產(chǎn)業(yè)基地建設(shè),業(yè)務(wù)拓展已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性發(fā) 展.位置、面積、硬件配套是影響購置的主要 因素.價(jià)格是其選擇寫字樓十分重要的因素, 甚至有時(shí)是決定性的因素；企業(yè)老總個(gè)人的 息志

50、和昌好決購頭決策；十分注重辦公的 運(yùn)營本錢,對物業(yè)治理費(fèi)、停車場等費(fèi)用比 較敏感.面積要求購置或租賃面積通常較大.購置或租賃面積通常較大一般是1000平方米以上.通常對這些寫字樓的購置面積不大,一 般選擇40100平方米左右的面積.搬遷因素一次裝修本錢高,不輕易搬遷.根據(jù)企業(yè)自身因素,定制樓層以及裝修風(fēng) 格,投資本錢大,一般會長期簽約.主要根據(jù)公司業(yè)務(wù)開展速度以及企業(yè)發(fā) 展目標(biāo).隨時(shí)可能搬遷其他因素頻繁的業(yè)務(wù)往來,對信息化的便利性與 技術(shù)性要求高；要求能提供 24小時(shí)商務(wù)條 件；希望能提供國際級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)管 理與效勞.快速開展型企業(yè),需要全面展示平臺,希 望辦公環(huán)境良好,品牌對接引導(dǎo)以及

51、戰(zhàn)略合作 關(guān)系建立,能與世界級品牌企業(yè)為鄰.對寫字樓的面積劃分與間隔十分重視, 也重視寫字樓面積的實(shí)際使用率.市場地位中央商務(wù)區(qū)高檔寫字樓的重要客源之一.CBD中的高檔寫字樓或泛CBD勺高檔寫字 樓.CBC#圍,為CBD核心企業(yè)效勞同時(shí)尋 找市場開展時(shí)機(jī).典型案例中國石油已經(jīng)與信和廣場簽訂租賃協(xié)議,選擇5層整租整層,目前已經(jīng)到裝修 實(shí)施階段,施工隊(duì)伍已經(jīng)進(jìn)場.選擇原因是 由于新工程有大面積辦公區(qū).如環(huán)球廣場中的福州外輪代理公司,并在 樓外進(jìn)行公司名稱標(biāo)識以展示公司實(shí)力.廣告公司、中小型物流企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 和旅游公司,小型中介公司等.要求相對較 低.可見,中小型企業(yè)購置力強(qiáng),企業(yè)小,成長性較強(qiáng),

52、需求面積較小,企 業(yè)最大的負(fù)擔(dān)為辦公場所租金,多以購置后辦公加自主為主,客群廣泛.福 州倉山萬達(dá)廣場工程將以中小型企業(yè)為主要購置客戶,同時(shí)考慮到為了樹立 工程高端形象和便丁日后治理,應(yīng)采取平價(jià)啟動和帶動區(qū)域價(jià)格走勢兩種策 略,建設(shè)精裝 SOHO和標(biāo)準(zhǔn)甲級兩種形態(tài)的寫字樓.2、工程SWOT分析2.1優(yōu)勢分析開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)是建設(shè)部審定的國家一級開發(fā)企業(yè),經(jīng)過19年開展,已成為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級灑店為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型 企業(yè)集團(tuán),總資產(chǎn) 1000億元,年銷售額 600億元,具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢.萬達(dá)集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年,積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng) 營治理的經(jīng)驗(yàn),在國內(nèi)地

53、產(chǎn)界被稱為“地產(chǎn)東北虎,在全球房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫.城市綜合體是萬達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式,該工程地塊直接面 臨金山板塊主干道一浦上大道,并與通往市中央的尤溪洲大橋相連接,交通 路網(wǎng)興旺.作為大規(guī)模綜合體工程,涵蓋大型購物中央、商業(yè)步行街、灑店 式公寓、寫字樓、SOHO辦公室等多種物業(yè)形態(tài),集購物、休閑、商務(wù)、娛樂 等多種功能丁一體,形成大型商圈,可以實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互動,填補(bǔ)了區(qū)域同類型 工程的市場空白,有利丁搶占市場先機(jī),獲取利潤最大化.福州金融街萬達(dá)廣場工程的成功開發(fā),奠定了萬達(dá)品牌傳播優(yōu)勢,積累 了忠實(shí)客戶,為本工程快速銷售打下了堅(jiān)實(shí)根底.2.2劣勢分析工程“近江而不臨江,沒有強(qiáng)勢景觀資源

54、作為支撐,所處的金山片區(qū)目 前還屆丁福州的“睡城,工程周邊分布經(jīng)濟(jì)適用房,入住率30%左右,品質(zhì)較低、環(huán)境較差.2.3時(shí)機(jī)分析目前金山片區(qū)已開業(yè)的大型集中商業(yè)設(shè)施不多,為該工程開發(fā)創(chuàng)造了良 好的市場條件,如能快速開發(fā),易丁搶占市場先機(jī)、培育忠實(shí)客群；住宅開 發(fā)較為成熟,眾多住宅工程分布在工程周邊,雖然目前入住率較低,但隨著 后期商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的完善,常住人口數(shù)量將會逐步提升,為 未來冏業(yè)消費(fèi)奠定根底.2.4威脅分析金山片區(qū)區(qū)域功能定位不明確,尤其是面對本工程寫字樓產(chǎn)品,缺乏產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策支持；閩江北岸CBD規(guī)劃大量高端寫字樓, 寫字樓市場競爭劇烈; 金山板塊后期規(guī)劃 10個(gè)集中性商業(yè)工程,商業(yè)的大體量開發(fā),將使市場競爭 壓力增大.綜上分析,該工程具有一定的優(yōu)勢和良好的開展時(shí)機(jī),威脅和劣勢相對 較小,開展前景看好.3、工程營銷策略分析工程總體定位為：金山板塊旗艦型高端商業(yè)綜合體.本工程公寓住宅客戶定位立足丁福州市區(qū)本地客源,并直接面向?；睢?長樂、平潭、閩侯、連江等周邊客群,主要購置人群以剛性置業(yè)人群為主. 主要為公務(wù)員