1、成都工業(yè)地產(chǎn)開展現(xiàn)狀及未來成都是內(nèi)陸開放城市和率先建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制綜合配 套改革試點(diǎn)城市.1993年,被國務(wù)院確定為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中 心和交通及通信樞紐,綜合實(shí)力西部第一.?中國城市開展報(bào)告20032004 成都綜合實(shí)力大陸排第九位.2007年,被國務(wù)院正式批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 綜合配套改革試驗(yàn)區(qū).2007年地區(qū)生產(chǎn)總值為 3323.0億人民幣比上一年 增長15.8%,中國城市第12名,工業(yè)產(chǎn)值占到 GDP45.2%,工業(yè)已逐漸成 為成都經(jīng)濟(jì)增長支撐.成都工業(yè)開展現(xiàn)狀目前共有130余家世界500強(qiáng)企業(yè)和數(shù)十家中國100強(qiáng)企業(yè)在這里投 資興業(yè),有上百家全球研發(fā)中央在這里為世界改變

2、和科技進(jìn)步做著奉獻(xiàn), 成都已漸漸成為國內(nèi)最熱門投資城市之一.十月在南京召開“第四屆中國 總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上,主辦方發(fā)布了?全國35個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)開展能 力評(píng)價(jià)報(bào)告?.評(píng)出總部經(jīng)濟(jì)開展水平前十名城市依次為：北京、上海、廣州、 深圳、南京、杭州、天津、成都、青島和武漢.經(jīng)過多年開展,成都形成了以電子信息、機(jī)械、醫(yī)藥、食品等為 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)綜合性工業(yè)體系,工業(yè)已成為成都經(jīng)濟(jì)開展重要支撐力量.但還 存在工業(yè)開展區(qū)域分布不合理,工業(yè)開發(fā)區(qū)數(shù)量多、規(guī)模小、布點(diǎn)散等問 題.成都共有19個(gè)區(qū)市縣,2002年就有各類工業(yè)開發(fā)區(qū)116個(gè),其中縣 鄉(xiāng)級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)達(dá)87個(gè).止匕外,各區(qū)市縣還有大大小小一些工業(yè)點(diǎn).這

3、些工業(yè)園區(qū)共同缺乏就是根底設(shè)施配套不成熟,承載水平差,投入產(chǎn)出率 低,已不能適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)開展要求,因此,政府把推進(jìn)工業(yè)集中開展作為 成都實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化現(xiàn)實(shí)路徑.成都工業(yè)集中開展區(qū)布局,從2004年啟動(dòng)建設(shè)調(diào)整至今,現(xiàn)有工 業(yè)集中開展區(qū)20個(gè).其中,國家級(jí)2個(gè),省級(jí)10個(gè),市級(jí)8個(gè),根本上 是一個(gè)區(qū)市縣一個(gè)工業(yè)集中開展區(qū).到 2007年底,20個(gè)工業(yè)集中開展區(qū) 工業(yè)實(shí)際用地176平方公里.共投入根底設(shè)施建設(shè)資金 244.17億元,承載 水平不斷增強(qiáng),吸引了大量企業(yè)入駐.到 2021年,新增工業(yè)用地規(guī)劃總面 積將到達(dá)240.78平方公里.二、成都工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及開展前景據(jù)了解,目前成都最受歡迎花園式

4、低密度獨(dú)棟企業(yè)辦公社區(qū),具供不 應(yīng)求程度類似上海、北京這樣一線城市.如青羊工業(yè)總部基地企業(yè)獨(dú)棟辦 公樓,雖然每棟售價(jià)上千萬,但招商工作非常順利,目前已經(jīng)有 70多家入 駐.一些企業(yè)也表示,要想很快租下一個(gè)理想辦公場(chǎng)所不容易,特別是租 金比去年上漲了 15%以上,而且還在不斷上漲.又悉,由中國第一家孵化 器發(fā)起,投資5億在成都開建SBI創(chuàng)業(yè)街,兩年后建成可容納上萬人創(chuàng)業(yè). 這預(yù)示著由于市場(chǎng)需求擴(kuò)大引起工業(yè)園浪潮正式拉開帷幄.雖然成都工業(yè)園浪潮逐漸興起,但事實(shí)上成都市中央寫字樓對(duì)于 中小企業(yè)并不十分適宜,特別是要求辦公場(chǎng)所面積大中小企業(yè).而位于中 心城區(qū)邊緣工業(yè)園寫字樓租金廉價(jià),停車方便,還有員工

5、宿舍、食堂等多 種配套,非常有吸引力.而建設(shè)大型工業(yè)園,根本意義并不在于工程建筑 出租或出售牟利,而是吸引公司或企業(yè)入駐,這將極大地推動(dòng)區(qū)域開展. 而且,工業(yè)地產(chǎn)土地較普通住宅或商業(yè)更廉價(jià),出租或出售價(jià)格也比擬“溫柔,這對(duì)企業(yè)有很大吸引力.2007年,成都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強(qiáng)勁勢(shì)頭.需求來自于高新技 術(shù)、制造業(yè)、金融業(yè)、通信業(yè)等行業(yè).當(dāng)年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園新增供應(yīng)約9.4萬平米, 吸納量13.4萬平米.2021年上半年工業(yè)用地放量突然增大,共計(jì)供應(yīng)工業(yè)用地70宗,供 地規(guī)模共計(jì)5731.24畝.今年8、9月兩個(gè)月,全市僅主城區(qū)出讓工業(yè)用地就 占到了 640余畝.土地放量與存量預(yù)示正是未來較長時(shí)間內(nèi)工業(yè)工

6、程增長.國土資源部出臺(tái)?全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?顯示 ,2021年上 半年成都主城區(qū)工業(yè)用地出讓價(jià)格為 620元/平米左右2007年那么在480元/ 平米左右,不僅與北京、上海等一線城市有較大差距,即使與成都本市商業(yè) 和住宅用地相比也具有非常明顯本錢優(yōu)勢(shì).本錢優(yōu)勢(shì)是工業(yè)地產(chǎn)突出特征,“成都工業(yè)用地多集中在三環(huán)路外各郊 區(qū)郊縣,其地價(jià)本錢大概在160元/平米一320元/平米左右2007年那么在120 兀/平米一260兀/平米左右.目前成都總部基地工程主要分政府出資打造、企業(yè)出資打造、政府和 企業(yè)之間采取BOT或BT模式打造三種方式.工程多在主城區(qū)附近,郊區(qū) 縣有少量工程.售價(jià)均價(jià)在 4000

7、-6000元/平米左右,租金大概在40-70元/ 平米左右.多數(shù)工程目前運(yùn)營狀況良好,局部優(yōu)質(zhì)工程供不應(yīng)求.物流設(shè)施平均租金同比上漲12.4%到達(dá)每月每平方米20.3元.廠 房售價(jià)普遍在1600元/平米一 2200元/平米左右,租金普遍在8元/平米一16 元/平米左右.相關(guān)物業(yè)多集中在郊區(qū)縣.在良好市場(chǎng)前景和需求刺激下,成都工業(yè)地產(chǎn)也吸引了外資開發(fā)企 業(yè)投資,從2001年至今8年間,工業(yè)用地價(jià)值保持了平均每年13.1%增長率, 工業(yè)物業(yè)出租回報(bào)率高達(dá)9%-10%左右.但與其他一線城市相比,價(jià)格還比 較低廉,物業(yè)租售價(jià)格還有很大上升空間.盡管工業(yè)地產(chǎn)開展前景被看好, 但一定要預(yù)防產(chǎn)品單一、同質(zhì)化

8、問題.假設(shè)對(duì)產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確,可能會(huì)造成 產(chǎn)品積壓.三、成都市政府對(duì)工業(yè)投資導(dǎo)向序號(hào)名稱重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)禁止開展產(chǎn)業(yè)1成都高新區(qū)電子信息含軟件及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)1.制糖2.味精制造 分裝除外3.印染4.皮革糅制5.人造原油生產(chǎn)6.煉焦7.核燃料加工8. 再生橡膠制造9.金屬冶煉壓延加工除外2龍泉驛區(qū)成都經(jīng)開區(qū)以汽車 整車含工程機(jī)械及配套零部件為主現(xiàn)代制造業(yè)3成都石化基地石化及配 套產(chǎn)業(yè)4錦江區(qū)以創(chuàng)意設(shè)計(jì)及電子信息效勞為主企業(yè)總部5青羊區(qū) 以航空和模具產(chǎn)業(yè)為主企業(yè)總部6金牛區(qū)以電子信息效勞為主企業(yè)總部7武 侯區(qū)以輕工設(shè)計(jì)及軟件開發(fā)為主企業(yè)總部8成華區(qū)以機(jī)電研發(fā)為主企業(yè)總部9溫江區(qū) 電子機(jī)械產(chǎn)業(yè)10青白江區(qū)

9、冶金建材產(chǎn)業(yè)城廂鎮(zhèn)：現(xiàn)代物流產(chǎn) 業(yè)11新都區(qū)精密機(jī)械制造業(yè)新繁鎮(zhèn)：家具產(chǎn)業(yè)12都江堰市 機(jī)電及軟件 產(chǎn)業(yè)13彭州市塑料制造業(yè)濠陽鎮(zhèn)：服裝紡織產(chǎn)業(yè)14邛味市天然氣化工 產(chǎn)業(yè)15崇州市 以制鞋為主輕工業(yè)羊馬鎮(zhèn)：家具產(chǎn)業(yè)16金堂縣新型建材 制造業(yè)淮口鎮(zhèn)：紡織制鞋業(yè)17雙流縣光伏光電及機(jī)電產(chǎn)業(yè)18鄲縣 精密 機(jī)電制造業(yè)安德鎮(zhèn)：川菜原輔料加工業(yè)19大邑縣輕工機(jī)械制造業(yè)20蒲 江縣食品飲料制造業(yè)壽安鎮(zhèn)：農(nóng)產(chǎn)品深精加工21新津縣以新能源、新材 料為主化工產(chǎn)業(yè)四、投資機(jī)遇及前景一地震災(zāi)后重建機(jī)遇國家將在三年內(nèi)投入 1.67萬億資金用于災(zāi)后重 建,再加上省市政府上萬億投資,這都將極大地拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長,使 成

10、都經(jīng)濟(jì)發(fā)生質(zhì)飛躍.其間必然將直接帶動(dòng)裝備制造、工程機(jī)械、電子電 器、能源、冶金、建材、物流以及間接帶動(dòng)裝飾裝修、居家用品、餐飲住 宿、商業(yè)零售、現(xiàn)代效勞、金融、貿(mào)易等諸多行業(yè)快速開展,這將為來成 都及四川投資企業(yè)提供大量開展時(shí)機(jī).同時(shí)國家在行政審批、產(chǎn)業(yè)扶持、 工商治理、征地、財(cái)政、稅收、海關(guān)、金融、社保等諸多方面實(shí)施非常優(yōu) 厚政策,這些都是其他地方所難以比擬.二成都承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢(shì)隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,據(jù)業(yè) 內(nèi)人士預(yù)計(jì),到2021年,沿海興旺地區(qū)需要轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值總量將到達(dá) 200 00億元.而成都已成為西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“橋頭堡 .2005年至2007 年,成都市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移實(shí)際到

11、位市外資金分別到達(dá) 425.7億元、728.4億 元和1196.7億元,每年均到達(dá)300億元以上增長.同時(shí)引進(jìn)5000萬元以上 重大工程數(shù)量由2005年212個(gè)增加至2007年471個(gè).1、投資環(huán)境方面,投資軟環(huán)境建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)化效勞型政府建設(shè)不斷 取得優(yōu)異成績.近年來,全市以抓好軟環(huán)境建設(shè)為載體,通過改善投資環(huán) 境有效承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移.而日益改善投資環(huán)境,使成都成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要承 接地,特別是沿海興旺地區(qū)和外資企業(yè)日益看好成都投資環(huán)境.2、城市綜合實(shí)力.成都市城市綜合實(shí)力 1992年進(jìn)入全國城市50 強(qiáng),位居第11位,投資硬環(huán)境為全國城市40優(yōu)之一,2003年?中國城市 開展報(bào)告?成都綜合實(shí)力位列第

12、 9位,2006年,榮獲“國家園林城市稱 號(hào),2007年,榮獲“中國最正確旅游城市稱號(hào),5月,榮獲“國家森林城 市稱號(hào),6月,國務(wù)院批準(zhǔn)成都市為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū).3、豐富人才資源.成都人才資源十分豐富,科技實(shí)力雄厚,已成 為中國西南地區(qū)綜合科技實(shí)力第一強(qiáng)市.全市科技人員45萬多人,每千名職工中有科技人員263名,在全國大城市中名列前茅.全市有 5個(gè)國家級(jí) 重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和3個(gè)國家級(jí)工程技術(shù)中央,2500多個(gè)科研技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu),40 余所高等院校.電子信息、汽車、農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥等六大支柱產(chǎn)業(yè)專 業(yè)技術(shù)人才總量為9.92萬人,占全市專業(yè)技術(shù)人才總量 18.62%.4根本要素方面,與東部沿海

13、興旺地區(qū)相比,成都及四川省內(nèi)其 它地區(qū)具有豐富而且價(jià)格低廉自然資源、土地資源、能源、勞動(dòng)力等生產(chǎn) 要素.成都平原地區(qū),地理位置優(yōu)越,交通便捷.10余條高速公路、密集國省市級(jí)公路網(wǎng)和鐵路網(wǎng),國內(nèi)第六大機(jī)場(chǎng)以及在建西南最大物流中央和 亞洲最大鐵路集裝箱中央站,使成都不僅是各種生產(chǎn)資料集散中央,也是 各種消費(fèi)品進(jìn)入西部地區(qū)市場(chǎng)重要通道,從而使成都具有整合西部地區(qū)資 源和輻射帶動(dòng)西部地區(qū)市場(chǎng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì).5產(chǎn)業(yè)配套比擬齊全.四川是我國上個(gè)世紀(jì)六七十年代國家重點(diǎn) 建設(shè)三線工業(yè)基地,成都周邊德陽擁有二重、東電、東汽等國家重點(diǎn)大型 裝備企業(yè),以三家企業(yè)為龍頭,形成了較大規(guī)模重型裝備產(chǎn)業(yè)集群.成都 市高新軟件園、

14、西部鞋都工業(yè)園,以及周邊綿陽、眉山、資陽等地,形成 了以電子信息、高新技術(shù)、石油化工、裝備制造、建材家具、輕紡工業(yè)、 農(nóng)產(chǎn)品深精加工等產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),逐步形成以成都為核心,西部 地區(qū)領(lǐng)先成都經(jīng)濟(jì)開展區(qū).6現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適合東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移.成都市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局有 較好承接條件.2007年,成都市工業(yè)增加值1173.41億元,占地區(qū)生產(chǎn)總 值35.3%,六大重點(diǎn)行業(yè)中電子信息產(chǎn)品制造業(yè)占工業(yè)增加值13.9%,醫(yī)藥工業(yè)占5.2%,食品、飲料及煙草工業(yè)占12.0%,機(jī)械工業(yè)含汽車占15. 0%,石油化學(xué)工業(yè)7.4%,建材冶金工業(yè)占11.6%.重點(diǎn)領(lǐng)域一：吸引國內(nèi)外軟件研發(fā)、設(shè)計(jì)和電子產(chǎn)品等相關(guān)產(chǎn)業(yè) 聚集開展,打造集成電路設(shè)計(jì)制造和軟件產(chǎn)業(yè)帶；針對(duì)我市汽車產(chǎn)業(yè)鏈缺失 環(huán)節(jié),加大招商力度,引入新增長點(diǎn)；吸引生物制藥企業(yè)和醫(yī)藥總部、醫(yī)藥 研發(fā)外包、醫(yī)藥物流企業(yè)來蓉聚集開展.重點(diǎn)領(lǐng)域二：以80萬噸乙烯和1000萬噸煉油工程為依托,利用 工程提供原料、延伸產(chǎn)業(yè)鏈,大力承接化工及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移.引進(jìn)技術(shù)先 進(jìn)、環(huán)境友好型工程,開展有機(jī)化工、精細(xì)化工、新材料化工和塑料加工等產(chǎn)業(yè)；以龍頭企業(yè)為依托,承接光伏工程落戶成都；圍繞農(nóng)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),大 力承接農(nóng)產(chǎn)品精深加工工程.重點(diǎn)