1、LOADINGLDGIL五盤聯(lián)動20 xx.1.5XXXX青島XXXX地產(chǎn)青島XX將歐洲建筑與環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)引入中國助力XX打造中國品牌地產(chǎn)別居一格/百變隨心XX地產(chǎn) xxxxxxxxxx 年度營銷執(zhí)行細(xì)案URBAN BLOCKS ,The 1# programe ,The 1# programeThe detail of marketing execution in 20 xxThe detail of marketing execution in 20 xxPlanning is a process of problem Finding Positioning and problem Resol

2、ving.At First 首先 讓我們初步理解讓我們初步理解XX營銷所面臨的營銷所面臨的任務(wù)與問題營銷執(zhí)行要點(diǎn)MARKETING EXECUTIVEPart Five附件ANNEXPart Six營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)THEPROBLEM Part Three營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart FourCONTENTS目錄目標(biāo)、任務(wù)與問題THE PORBLEM Part One項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart TwoXXXX項(xiàng)目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題 銷售絕對成功，以較合理的價格實(shí)現(xiàn)快速銷售。 年底實(shí)現(xiàn)銷售回款1.1個億，北樓銷售完畢

3、。給行業(yè)以及臨沂老百姓，以XX品質(zhì)的全方位體現(xiàn)。支持XX品牌落地，奠定XX行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位1、項(xiàng)目區(qū)位屬于北城新區(qū)黃金地帶，面臨區(qū)域市場價格低、競爭激烈，區(qū)外市場輻射力弱、難以搶占。2、本案宗地較小,作為住宅，沒有形成社區(qū)氛圍，缺乏社區(qū)環(huán)境，入戶大堂沿街，一單元10戶，品質(zhì)感不強(qiáng)且戶型優(yōu)勢不明顯（朝向、通透、公攤）目前市面上85南北通透，95三室朝陽。3、XX初到臨沂，認(rèn)知度有限，本項(xiàng)目除了要實(shí)現(xiàn)好的成功銷售外，還要實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)，因此給項(xiàng)目提出的挑戰(zhàn)比較大。XXXX問題解析CONTENTS目錄1、XX土地屬性研判2、對XX產(chǎn)品的理解3、XX不利條件及問題梳理營銷執(zhí)行要點(diǎn)MARKETING EXE

4、CUTIVEPart Five附件ANNEXPart Six營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)THEPROBLEM Part Three營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Four目標(biāo)、任務(wù)與問題THE PORBLEM Part One項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart TwoXX土地屬性研判北城新區(qū)，北上重要，拓展疆土土地區(qū)位等級:北城黃金地帶北城新區(qū)按照全國一流、國際水平的定位規(guī)劃設(shè)計，區(qū)位優(yōu)勢明顯，條件得天獨(dú)厚，沂河、祊河形以及色彩豐富、錯落有致的城市建筑，塑造了水中有城、城中有水、城水相連、水城一體的生態(tài)城市景觀，新區(qū)建成后，配套設(shè)施完善，

5、服務(wù)機(jī)構(gòu)齊全，是一座現(xiàn)代化、生態(tài)化、特色化、人本化的濱水新城。區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵詞:濱水/熱點(diǎn)關(guān)注/政務(wù)中心/交通產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：低總價 功能緊湊 性價比高 針對客群針對客群: :總占地面積總占地面積容積率容積率項(xiàng)目項(xiàng)目組成組成32畝畝3.118萬萬總建筑面積總建筑面積綠化率綠化率25%2棟高層棟高層商業(yè)步行街商業(yè)步行街蘭山、北城新區(qū)注重生活追求，引領(lǐng)時尚潮流的年輕一代；北城新區(qū)各機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，企事業(yè)單位普通職員；置業(yè)目的為中等投資消費(fèi)群體；臨沂房產(chǎn)界同行以及同行所發(fā)動的消費(fèi)群體；其他認(rèn)可北城新區(qū)區(qū)域價值，看重北城新區(qū)發(fā)展的投資客以及九縣內(nèi)投資客戶。對對XXXXXXXX產(chǎn)品的理解產(chǎn)品的理解

6、首置首改產(chǎn)品；性價比高；黃金地段首置首改產(chǎn)品；性價比高；黃金地段XXXXXXXX不利條件及問題梳理不利條件及問題梳理外部配套缺乏；本案體量較??；周邊大型住宅社區(qū)放量外部配套缺乏；本案體量較??；周邊大型住宅社區(qū)放量A、周邊生活配套尚不完善，居住氛圍不足，形成商等人，人等商的局面。B、周邊類似競品項(xiàng)目放量較大，市場壓力較大。C、產(chǎn)品本身戶型相對而言不具備明顯優(yōu)勢，本案體量較小。 無法形成社區(qū)規(guī)模。D、租金較低，二手房市場不活躍。CONTENTS目錄營銷執(zhí)行要點(diǎn)MARKETING EXECUTIVEPart Five附件ANNEXPart Six營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)THEPROBLEM Part Thr

7、ee營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Four目標(biāo)、任務(wù)與問題THE PORBLEM Part One項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart Two如何解決？宏觀市場低迷市場供應(yīng)量大多重目標(biāo)實(shí)現(xiàn)本案規(guī)模較小價格競爭激烈品牌認(rèn)知有限北城配套未完善所有這些問題都需要營銷來解決！那么何謂營銷？營銷是傳遞價值的過程Marketing is a Process of VALUE PassingCONTENTS目錄營銷執(zhí)行要點(diǎn)MARKETING EXECUTIVEPart Five附件ANNEXPart Six營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)THEPROBLE

8、M Part Three營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Four目標(biāo)、任務(wù)與問題THE PORBLEM Part One項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart Two項(xiàng)目區(qū)域輻射力示意本案北城新區(qū)板塊區(qū)域外蘭山區(qū)板塊方向1：區(qū)域內(nèi)-北城三和五街（廣州路）以南，通達(dá)路以東方向2：區(qū)域外-蘭山老城區(qū)及城西板塊XX項(xiàng)目市場方向界定根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域輻射力界定兩大主要市場方向按產(chǎn)品品類分 青年之家 青年持家 小小太陽 三世家庭按家庭生命周期可分為四類 單身備婚族 準(zhǔn)婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩 準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母，青年之家父母一同照看孩子X

9、X項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰）客群鎖定XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰）客群置業(yè)需求生存狀態(tài)： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：實(shí)力有限；但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的居住空間； 家庭結(jié)構(gòu)：成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質(zhì)的居住條件； 生命周期階段：單身、準(zhǔn)婚姻狀態(tài)、新婚不久； 事業(yè)觀：對事業(yè)有著強(qiáng)烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。生活價值觀： 注重生活品質(zhì)，以享受型為主，不愿過 高月供而低品質(zhì)的生活； 精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力； 他們生活與工作節(jié)奏快,渴望城市中心的便捷。一、經(jīng)濟(jì)原則：由于經(jīng)濟(jì)約束，首付有限，同時

10、又不希望月供過高而影響到自己的生活質(zhì)量，追求 “高品質(zhì)、低總價”。二、選址原則：周圍交通便利.（強(qiáng)調(diào)工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮近城不離城，周邊擁有較成熟配套。三、客群原則希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。四、規(guī)劃原則追求有品質(zhì)的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運(yùn)動休閑會所；便利輕松的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。五、服務(wù)原則：希望擁有便利、簡單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務(wù)模式。XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰）客群5大置業(yè)原則XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰）客群AIO量表分析他/她們是各自圈層內(nèi)的上升人群和活躍分子不只是城市機(jī)能的集合體更是新生活方式的引領(lǐng)者硬件上

11、，綜合體項(xiàng)目共性上是城市機(jī)能的集合，這是所有綜合體的共性，本項(xiàng)目也是。軟件上，我們給消費(fèi)者帶來的不只是功能滿足，更是生活方式的改變。項(xiàng)目帶給人們一種怎樣的生活方式？XX項(xiàng)目住宅形象定位：項(xiàng)目可提供的生活感受：有活力的綜合體帶動城市機(jī)能，加速生活效率；繽紛亮麗的綜合體多元業(yè)態(tài)，生活更豐富；新鮮的帶來和普通住宅完全不同的生活感受；體驗(yàn)式的大都市生活不是夢想，就在你身邊；LIVE Lifestyle拉闊生活項(xiàng)目將給他們帶來一種怎樣的生活.XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰）認(rèn)籌客戶：年齡分解目前認(rèn)籌客戶當(dāng)中，20歲40歲的客戶占到目前認(rèn)籌客戶的86%XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰）客群抽象：拉闊一族拉闊

12、一族Live style人生需要熱情我是精英隨性交友 他們大多在25-39歲之間，現(xiàn)階段有著穩(wěn)定且較高的收入，但積蓄有限，他們是看準(zhǔn)自己事業(yè)的空間和平臺，有目標(biāo)的打拼。 他們喜歡做生活中的主角，希望借助自己的力量能在社會中闖出屬于自己的空間，然后好好享受自己贏得的一切，隨性、熱情、喜歡交朋友，所以，我們定義我們的目標(biāo)客群為：專業(yè)精英私企老板高管自由職業(yè)者拉闊一族靈魂屬性： 創(chuàng)新進(jìn)取 積極樂觀 對未來充滿信心拉闊一族價值觀關(guān)鍵詞：隨性 個性 創(chuàng)新 樂觀 Wednesday, January 19, 2022共130頁 第27頁I have a dream拉闊一族人生觀人生觀關(guān)鍵詞：人生觀關(guān)鍵詞：

13、追求價值追求價值 注重品質(zhì)注重品質(zhì)崇尚生活崇尚生活 創(chuàng)意隨性創(chuàng)意隨性 生活如同一個劇本：重要的不是長度，而是演出是否精彩生活如同一個劇本：重要的不是長度，而是演出是否精彩 XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群在哪）項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群在哪）探尋客戶來由探尋客戶來由無論他/她們或多或少因某些原因與XX結(jié)緣在我們身邊常會聽到這樣的聲音：在我們身邊常會聽到這樣的聲音：A A、工作居住都在南坊的全日生活人群、工作居住都在南坊的全日生活人群目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首置（租房人群、婚房人群）、為子女置業(yè)（投資人群）目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、看好南坊未來發(fā)展目標(biāo)客群核心屬性：北城新區(qū)情節(jié)濃厚營銷主攻方向：北城片

14、區(qū)已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)、北城現(xiàn)住人口聚集地優(yōu)勢價值主張高品質(zhì)較低總價XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群在哪）“北城姻緣”客戶的來源細(xì)解 AB、工作在南坊，居住不在南坊的潛在遷入人群目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首置為主目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、方便工作目標(biāo)客群核心屬性：為了工作的更好,希望居住和工作能在一個地方營銷主攻方向：北城新區(qū)政府部門、企事業(yè)單位、各寫字樓XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群在哪）“北城姻緣”客戶的來源細(xì)解 B優(yōu)勢價值主張高品質(zhì)較低總價C、工作居住都不在南坊，因特殊原因和南坊產(chǎn)生了關(guān)系目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首置、首改（看重北城居住環(huán)境、價格便宜、交通便利）目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條

15、件、提高居住品質(zhì)目標(biāo)客群核心屬性：工作地點(diǎn)或原居住地點(diǎn)靠近北城，對北城有較深的了解營銷主攻方向：城西片區(qū)批發(fā)市場、廣場及藍(lán)田步行街商圈、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點(diǎn)XX項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群在哪）“北城姻緣”客戶的來源細(xì)解 C優(yōu)勢價值主張交通便利低總價小戶型高性價比區(qū)域內(nèi)市場：掃蕩北城區(qū)域外市場：搶奪蘭山XX項(xiàng)目目標(biāo)市場定位根據(jù)客戶購房誘因確定市場方向：安內(nèi)納外區(qū)域內(nèi)競爭策略：通過產(chǎn)品特點(diǎn)（包含建筑高度，國際化外立面，建筑質(zhì)量細(xì)節(jié)）以及開發(fā)商背景，拉闊生活方式等，拔高項(xiàng)目形象，在單價無優(yōu)勢的情況下，強(qiáng)化高品質(zhì)，通過品質(zhì)上的絕對優(yōu)勢和合理的總價配合贏得區(qū)域內(nèi)市場（主要是同等總價更大面積的項(xiàng)目的競

16、爭）。區(qū)域外競爭策略：突出項(xiàng)目差異化產(chǎn)品形象，中小戶型、一站式配套、高性價比，總價低，配合區(qū)域交通便利、大配套即將完善的價值點(diǎn)，搶奪區(qū)域外客戶。XX注定成為城市經(jīng)典項(xiàng)目吸引的關(guān)注人群絕不僅僅是潛在客戶，還有多種重要的營銷受眾XX項(xiàng)目的精準(zhǔn)營銷依據(jù)目標(biāo)客群及營銷受眾的細(xì)解：知曉人群知曉人群拉闊一族拉闊一族 業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士意向客戶意向客戶準(zhǔn)客戶準(zhǔn)客戶忠誠忠誠客戶客戶成交客戶成交客戶關(guān)注人群關(guān)注人群聽說或者看到北城XX信息人群來電咨詢或來訪的人群現(xiàn)場看房，并經(jīng)過確認(rèn)購房意向鈴蘭會會員簽約購買的客戶多次購買或推薦新客戶初級接觸層面初級接觸層面銷售接觸層面銷售接觸層面XX項(xiàng)目的精確營銷項(xiàng)目的精確營銷依

17、據(jù)初級接觸層面的關(guān)注人群的不同類型，進(jìn)行差異傳播業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士知曉人群知曉人群拉闊一族拉闊一族關(guān)注人群關(guān)注人群同行品鑒茶話會同行品鑒茶話會業(yè)內(nèi)專場發(fā)布會業(yè)內(nèi)專場發(fā)布會XXXX企業(yè)圖片展企業(yè)圖片展低碳環(huán)保，綠色出行低碳環(huán)保，綠色出行與與XX一同放飛一同放飛“夢想夢想”櫻桃采摘野外櫻桃采摘野外BBQBBQ微電影海選微電影海選XX項(xiàng)目的精準(zhǔn)營銷依據(jù)意向客群的客戶購房生命周期，進(jìn)行分階段差異傳播新春答謝會/定期問候鈴蘭會招募/節(jié)日互動/交流互動/內(nèi)部認(rèn)購節(jié)日出游/鈴蘭會活動/物業(yè)見面會暖場活動/節(jié)日問候/渠道巡展/公關(guān)活動強(qiáng)化優(yōu)勢從客戶、競爭兩個角度，提取項(xiàng)目優(yōu)勢價值XX品牌高性價比產(chǎn)品 區(qū)域發(fā)展前

18、景XX品牌區(qū)域發(fā)展前景高性價比多重配套超大樓間距絕版地段創(chuàng)新產(chǎn)品低總價XX品牌絕版地段區(qū)域發(fā)展前景多重配套XX品牌超大樓間距創(chuàng)新產(chǎn)品強(qiáng)化優(yōu)勢強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢價值，切合客群屬性，提煉營銷定位與推廣主題屬于你的XX，屬于你的拉闊生活XXXX-城市，新視界XXXX拉闊你的生活在屬于你的領(lǐng)地，拉闊你的夢想幻變空間，不一樣的生活主場XXXX-城市，起居室XXXX-城市，會客廳行文：掌握更多的城市資源，是向上人生路的助推器。發(fā)展中的我和你，悅動的生活方式，無所不在的創(chuàng)新精神。正在讓整個時代，等著我們的登場。XX地產(chǎn)，傾力打造下的多元復(fù)合業(yè)態(tài)，吃喝玩樂購，一站式生活體驗(yàn)【XXXX】風(fēng)尚住宅，詮釋歐洲領(lǐng)先的居住理

19、念。拉闊，你我的人脈。拉闊，你我的人生視野。拉闊，你我的價值光景。XXXX 生活從此，與眾不同。總篇：XXXX 拉 闊 你 的 生 活 Live style副標(biāo)： 領(lǐng)先歐洲品質(zhì)開發(fā)商，根植臨沂，傾情打造； 吃喝玩樂購一站式配套，拉闊你的生活主場。主標(biāo)：XXXX 城市,新視界副標(biāo)：領(lǐng)先歐洲品質(zhì)開發(fā)商，根植臨沂，傾情打造；120米超大樓間距，臨沂絕無僅有，打開生活新視界!行文：生活沒有彩排，每天都是現(xiàn)場直播！欲望都市中，懂得把握多面生活的精彩，才是人生大智慧。XXXX，憑借卓越的區(qū)域優(yōu)勢，瞬間拉闊你的生活舞臺，繁華進(jìn)行時、時尚進(jìn)行時、資訊進(jìn)行時，娛樂進(jìn)行時豐滿生活的多彩繽紛，放大視野的遙躍無極，城

20、市的主流，生活的主流，拉闊就趁現(xiàn)在。XXXX城市精英主流全能生活舞臺，期待您領(lǐng)銜主演！主標(biāo)：XXXX 城市,會客廳副標(biāo)：領(lǐng)先歐洲品質(zhì)開發(fā)商，根植臨沂，傾情打造；80百變?nèi)樱?0-130全能戶型，讓生活無所不能。行文：工作決定交際圈，朋友決定生活圈，唯有兼顧繁華左右，事業(yè)、生活、娛樂方可輕松打點(diǎn)。XXXX，不單單是個家的概念，居住品質(zhì)的優(yōu)越感，使其成為令人艷羨不已的多功能“會客廳”，與摯友，品評時尚風(fēng)潮；與愛人，共享甜蜜燭光晚餐一旦擁有，生活從此熠熠生輝！XXXX城市精英主流全能生活舞臺，期待您領(lǐng)銜主演！主標(biāo)：XXXX 城市, 起居室副標(biāo)：領(lǐng)先歐洲品質(zhì)開發(fā)商，根植臨沂，傾情打造；沂蒙路，市府旁

21、，毗鄰濱河生態(tài)走廊，投資自用價值翻倍。行文：紛繁都市之中，紅男綠女渴求展現(xiàn)多面自我，風(fēng)尚與品位的碰撞，情調(diào)與舒適的交疊，XXXX，讓夢寐以求的生活水到渠成。60-130多變空間，拉闊心靈的綻放，都市繁華、時尚休閑成為起居生活的獨(dú)特“布景”，城市精英主流生活藍(lán)本，價值，舍我取誰。XXXX城市精英主流全能生活舞臺，期待您領(lǐng)銜主演！強(qiáng)化優(yōu)勢針對項(xiàng)目優(yōu)勢價值，進(jìn)行強(qiáng)化營銷推廣品牌專案推廣路牌出街房交會亮相企業(yè)圖片展業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布物業(yè)見面會讓客戶真正認(rèn)可品牌技巧：讓業(yè)內(nèi)人士幫助傳播區(qū)域差異推廣北城區(qū)域突出產(chǎn)品優(yōu)勢，避免低單價競爭北城新區(qū)突出產(chǎn)品差異和高性價比，搶奪客戶拔高形象突顯品牌地產(chǎn)定價策略：以高性價

22、比PK主要對手銷售均價：技巧：在區(qū)內(nèi)趨近；在區(qū)外略低強(qiáng)化品牌強(qiáng)化賣點(diǎn)強(qiáng)化優(yōu)勢強(qiáng)化優(yōu)勢為項(xiàng)目優(yōu)勢價值點(diǎn)構(gòu)建價值體系，并進(jìn)行動態(tài)的價值傳播為項(xiàng)目優(yōu)勢價值點(diǎn)構(gòu)建價值體系，并進(jìn)行動態(tài)的價值傳播建筑品質(zhì)建筑品質(zhì)百變戶型百變戶型低總價低總價超寬樓間距超寬樓間距歐洲領(lǐng)先歐洲領(lǐng)先五盤聯(lián)動五盤聯(lián)動交通便捷交通便捷行政中心行政中心生活配套生活配套教育資源教育資源品牌物業(yè)品牌物業(yè)區(qū)域發(fā)展未來高性價比XX品牌動態(tài)價值針對目標(biāo)客戶不同的誘因，動態(tài)傳播并強(qiáng)化不同的項(xiàng)目價值性價比、產(chǎn)品創(chuàng)新及物業(yè)管理區(qū)域前景、性價比、物業(yè)管理、居住環(huán)境區(qū)域發(fā)展、交通、小戶產(chǎn)品、配套區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)品、升值潛力性價比、產(chǎn)品、物業(yè)性價比、區(qū)域發(fā)展、

23、升值潛力工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊老帶新客戶向往拉闊生活的青年看中外企保障的投資客北城姻緣XX品牌工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊北城姻緣工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊XX品牌北城姻緣工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊向往拉闊生活的青年XX品牌北城姻緣工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊看中外企保障的投資客向往拉闊生活的青年XX品牌北城姻緣工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊

24、工作居住都在南坊老帶新客戶看中外企保障的投資客向往拉闊生活的青年XX品牌北城姻緣工作居住都不在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊北城姻緣XX品牌北城姻緣老帶新客戶向往拉闊生活的青年老帶新客戶看中外企保障的投資客向往拉闊生活的青年老帶新客戶XX品牌看中外企保障的投資客向往拉闊生活的青年老帶新客戶工作居住都在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊工作居住都不在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊北城姻緣工作居住都不在南坊工作在南坊，居住不在南坊工作居住都在南坊動態(tài)價值動態(tài)價值針對意向客戶不同的購買周期，動態(tài)傳播并強(qiáng)化不同的項(xiàng)目價值針對意向客戶不同的購買周期，動態(tài)傳播并強(qiáng)化不

25、同的項(xiàng)目價值人性化服務(wù)/獎勵措施產(chǎn)品特性/物業(yè)管理/項(xiàng)目配套/升值潛力/優(yōu)惠政策物業(yè)服務(wù)/激勵措施/鈴蘭會活動XX品牌/開發(fā)理念/產(chǎn)品特性/項(xiàng)目配套/投資價值動態(tài)價值通過整合傳播實(shí)現(xiàn)價值動態(tài)傳播：廣泛的價值接觸點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷高性價比產(chǎn)品XX品牌整合營銷建筑品質(zhì)超寬樓間距創(chuàng)新戶型低總價報紙戶外宣傳置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解網(wǎng)站宣傳樓書、DM及客戶通訊等現(xiàn)場體驗(yàn)軟文評論交通便捷教育資源報紙軟文訴求現(xiàn)場體驗(yàn)網(wǎng)站宣傳戶外宣傳品牌物業(yè)五盤聯(lián)動歐洲領(lǐng)先客戶活動房地產(chǎn)行業(yè)論壇 鈴蘭會行政中心生活配套置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解樓書、DM及客戶通訊等區(qū)域發(fā)展前景不同的接待流程動態(tài)價值通過流程區(qū)分、銷售道具的精細(xì)化實(shí)現(xiàn)價值

26、動態(tài)傳播，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷不同的銷售說辭對參觀人群的專門接待組：從置業(yè)顧問中每天輪班的形式,指派兩名置業(yè)顧問，對業(yè)內(nèi)人士等非意向客戶型的來訪受眾進(jìn)行接待，描述XX開發(fā)戰(zhàn)略、以及以及XX品牌。渠道出擊DM單鎖定客戶群體，精準(zhǔn)派發(fā)；分類渠道策略l分點(diǎn)布控，點(diǎn)對點(diǎn)巡展，精準(zhǔn)出擊目標(biāo)；l專項(xiàng)產(chǎn)品發(fā)布會；l客戶資源整合；l 掃蕩北城 搶奪蘭山精準(zhǔn)渠道執(zhí)行，確保旗開得勝活動貫穿活動貫穿高頻度的渠道活動、客戶活動、推廣活動貫穿項(xiàng)目營銷始終，加速認(rèn)知、把穩(wěn)客戶、摸底價格高頻度的渠道活動、客戶活動、推廣活動貫穿項(xiàng)目營銷始終，加速認(rèn)知、把穩(wěn)客戶、摸底價格CONTENTS目錄1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣

27、方案5、渠道執(zhí)行CONTENTS目錄營銷執(zhí)行要點(diǎn)MARKETING EXECUTIVEPart Five附件ANNEXPart Six營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)THEPROBLEM Part Three營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Four目標(biāo)、任務(wù)與問題THE PORBLEM Part One項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart Two1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行營銷執(zhí)行要點(diǎn) 北樓選房期推售排期推售產(chǎn)品推廣執(zhí)行渠道執(zhí)行2-12月度營銷執(zhí)行工作分期總控圖3月2月4月5月6月7月8月9月10月1

28、1月12月 強(qiáng)勢炒作期南樓加推期開盤熱銷期口碑傳播期北樓和南樓，60-13011種戶型啟動并持續(xù)執(zhí)行南樓推廣期開盤熱銷期產(chǎn)品述求期 推售策略推售策略 銷控方案銷控方案 回款排期回款排期1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行營銷執(zhí)行要點(diǎn) 項(xiàng)目13年北樓開盤共分兩次進(jìn)行推售，銷售周期為7個月；20 xx年實(shí)現(xiàn)1.1億銷售額(成交280套). 20 xx年產(chǎn)品推售策略為小步快跑、穩(wěn)健銷售。整體推售策略之價格策略XX20 xx年推售策略項(xiàng)目北樓開盤、南樓推廣北樓開盤 南樓推廣13年6月29日13年11月1日北樓推出北樓推出290290套套南樓推出南樓推出270270套套銷售目標(biāo)：

29、約銷售目標(biāo)：約1440014400（174174套）套）完成當(dāng)批次的完成當(dāng)批次的6060% %銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：16001600（2020套）套） 項(xiàng)目進(jìn)入持續(xù)銷售階段，項(xiàng)目進(jìn)入持續(xù)銷售階段，20 xx.11.3020 xx.11.30前北樓完成前北樓完成90%90%（260260套）套）實(shí)現(xiàn)銷售價值提升 20 xx年將銷售北樓，290套，共計約24070,根據(jù)產(chǎn)品的朝向和居住舒適度分析，建議在整個項(xiàng)目推盤過程中做到以下三點(diǎn)： 1、建議在推盤過程中，將資源較好的房子與稍差的房子搭配銷售，避免后期產(chǎn)品出現(xiàn)單極分化。 2、建議采用分層分朝向暗控方式，有效把控產(chǎn)品銷售節(jié)湊，追求最佳利潤。 3、通過

30、資源較好產(chǎn)品與資源一般產(chǎn)品搭配銷售,以資源好產(chǎn)品擠壓資源一般產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)資源一般產(chǎn)品順利銷售。整體推售策略之銷控方案XX20 xx年一、二批次推售策略整體推售策略之價格策略XXXX20 xx年度價格走勢控制p 5月首次開盤均價5000元/ 開盤通過部分房源以較低價格沖擊市場，引爆市場，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷；p 根據(jù)房源的樓層朝向與景觀、噪音舒適性等方面進(jìn)行房源銷控，以小幅快跑的方式調(diào)整價格，7月初加推銷控房源 均價5200元/；p 北南樓整體實(shí)現(xiàn)均價約5100元/;p 北樓銷售額約1.1億元。價格走勢表5000510053005200560013年5月26日13年7月7日13年11月1日北樓加推南樓推廣

31、北樓銷售90%南樓加推北樓開盤批次開盤時間表13年11月30日13年5月26日價格走勢表5100元/13年8月13年10月5200元/5000元/5400550013年12月5300元/說明：根據(jù)本項(xiàng)目回款計劃以整體均價約5100元平方米進(jìn)行計算。北樓總銷售面積約2.4萬平方米，13年銷售總額約為1.1億元，回款約近1億元。整體推售策略之回款排期XX13年度回款計劃 備注: 1、此表僅供參考和討論,因此市場隨時在變化,需要隨市場變化,靈活處理和調(diào)整價格. 2、當(dāng)月回款額按照一次性付款10%與按揭付款的90%的比例進(jìn)行測算。 3、按揭貸款首付比例按照最低30%進(jìn)行測算。 1、營銷排期2、推售策略

32、3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行營銷執(zhí)行要點(diǎn) 蓄客模式蓄客模式 蓄客方案蓄客方案客戶甄別客戶甄別 監(jiān)控體系監(jiān)控體系1、鈴蘭會入會條件：年滿18歲以上費(fèi)用收取：3000抵10000發(fā)放目的：以鈴蘭會吸納原始客戶,為項(xiàng)目開盤積累更多的客戶資源，以客戶來現(xiàn)場次數(shù)進(jìn)行累計加分，積分積累到一定程度，可享受不同購房優(yōu)惠（優(yōu)惠待定）；與VIP卡聯(lián)系:加入VIP卡,必須先加入鈴蘭會會員,否則無購房資格發(fā)放時間:樣板間開放起發(fā)放2、VIP卡會員入會條件：優(yōu)先考慮鈴蘭會VIP升級會員,在每次開盤后,鈴蘭會持續(xù)吸納會員.費(fèi)用收?。?000抵20000購房優(yōu)惠：總房款優(yōu)惠1個點(diǎn)的折扣(暫定)發(fā)放時間:20 xx年

33、5月11日地點(diǎn)建議:XX銷售中心客戶積累之蓄客模式1月1日3月16日5月11日鈴蘭會會員吸納:76天VIP升級會員吸納:55天客戶積累之蓄客方案1 1月月3 3月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月品牌滲透期品牌滲透期二次蓄客二次蓄客, ,陸續(xù)加推陸續(xù)加推客戶的積累、篩選客戶的積累、篩選客戶成交，老客戶帶新客戶客戶成交，老客戶帶新客戶階段階段會員升級會員升級前期意向客戶回訪前期意向客戶回訪品牌品牌營銷營銷事件事件營銷營銷體驗(yàn)體驗(yàn)營銷營銷以品牌為紐帶，實(shí)現(xiàn)老帶新和團(tuán)購政策以品牌為紐帶，實(shí)現(xiàn)老帶新和團(tuán)購政策櫻桃采摘野外櫻桃采摘野外BBQ、激情盛夏冰爽、激情盛夏冰爽XX、

34、歡購嘉年華、歡購嘉年華微電影海選、瑞典之旅、尋找幸福征文大賽微電影海選、瑞典之旅、尋找幸福征文大賽工作工作內(nèi)容內(nèi)容產(chǎn)品推薦會產(chǎn)品推薦會階段性活動階段性活動爆點(diǎn)公關(guān)爆點(diǎn)公關(guān)選房活動選房活動元宵佳節(jié)花燈寄語、騎行元宵佳節(jié)花燈寄語、騎行大賽、與大賽、與XXXX共同放飛夢想共同放飛夢想強(qiáng)勢蓄客、北樓開盤強(qiáng)勢蓄客、北樓開盤1111月月1、關(guān)注臨沂市各政府機(jī)關(guān)單位職員員2、跟蹤蘭山區(qū)各知名寫字樓及各企事業(yè)單位3、發(fā)展VIP客戶（5月11日正式進(jìn)行VIP卡客戶認(rèn)購，發(fā)展“客帶客”客戶）4、“鈴蘭會”積累，將“鈴蘭會”與跨界營銷點(diǎn)商家聯(lián)盟，增強(qiáng)鈴蘭會的吸引力。發(fā)展鈴蘭會會員和VIP卡會員。5、所有自然來訪、來

35、電客戶?？蛻舴e累之蓄客方案及客戶甑別模式1、鈴蘭會會員 3000抵10000，低門檻即可參加鈴蘭會。2、鈴蘭會會員升級VIP卡會員,項(xiàng)目發(fā)放VIP卡 設(shè)置加7000抵20000，剔除部分非誠意客戶，將鈴蘭會會員升級為VIP卡會員，享受購房優(yōu)惠;以市場上較為流行的銀行存款金額或復(fù)雜入會條件，正式發(fā)放VIP卡,進(jìn)行非誠意客戶剔除，剩下為項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主。 蓄客方案客戶甄別模式（1 1）蓄客信息監(jiān)控）蓄客信息監(jiān)控 前述前述蓄蓄客步驟為理想狀態(tài)下的進(jìn)程，市場難免發(fā)生特殊情況，以下一系列指標(biāo)都可能在一定客步驟為理想狀態(tài)下的進(jìn)程，市場難免發(fā)生特殊情況，以下一系列指標(biāo)都可能在一定范圍內(nèi)發(fā)生變化，還會相互影響。我們

36、會范圍內(nèi)發(fā)生變化，還會相互影響。我們會每每1 1周對儲客情況進(jìn)行匯總，歸類分析，在大目標(biāo)不變周對儲客情況進(jìn)行匯總，歸類分析，在大目標(biāo)不變的前提下，逐步修正后期儲客計劃。在監(jiān)控、修正中成功完成儲客。的前提下，逐步修正后期儲客計劃。在監(jiān)控、修正中成功完成儲客。來訪量來訪成功率儲客量認(rèn)購成功率特殊情況監(jiān)控對對蓄蓄客情況進(jìn)行監(jiān)控，客情況進(jìn)行監(jiān)控，蓄蓄客期每日來電來訪量應(yīng)不少于計劃批數(shù)，如客期每日來電來訪量應(yīng)不少于計劃批數(shù)，如果少于計劃批數(shù)，加大推廣力度果少于計劃批數(shù)，加大推廣力度來訪成功率是對來訪成功率是對蓄蓄客結(jié)果影響最敏感的指標(biāo)，為使來訪成功率達(dá)客結(jié)果影響最敏感的指標(biāo)，為使來訪成功率達(dá)到既定目標(biāo)，

37、隨時注意對客戶的心理分析和對銷售人員的培訓(xùn)到既定目標(biāo)，隨時注意對客戶的心理分析和對銷售人員的培訓(xùn)開盤成功率估計在開盤成功率估計在6 60 0% %，價格體系、優(yōu)惠措施、以及前期一系，價格體系、優(yōu)惠措施、以及前期一系列工作是保證開盤成功率達(dá)列工作是保證開盤成功率達(dá)6 60 0% %的基礎(chǔ)的基礎(chǔ)對對蓄蓄客情況進(jìn)行監(jiān)控，客情況進(jìn)行監(jiān)控，蓄蓄客期每月儲客量應(yīng)不少于計劃批數(shù)，如果少客期每月儲客量應(yīng)不少于計劃批數(shù)，如果少于計劃批數(shù)，加大推廣力度于計劃批數(shù)，加大推廣力度客戶積累之監(jiān)控體系 （2 2）來訪客戶信息監(jiān)控）來訪客戶信息監(jiān)控 以填寫來訪客戶登記表的方式收集客戶信息，匯總分析，為我們的以填寫來訪客戶登

38、記表的方式收集客戶信息，匯總分析，為我們的媒體監(jiān)控、價格修正和銷媒體監(jiān)控、價格修正和銷售控制售控制尋求依據(jù)。尋求依據(jù)。蓄蓄客客/ /銷售情況日報表銷售情況日報表 蓄蓄客客/ /銷售情況周報表銷售情況周報表 蓄蓄客客/ /銷售情況月報表銷售情況月報表(3)(3)我們會根據(jù)每個周期的儲客我們會根據(jù)每個周期的儲客/ /銷售情況編制相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析表銷售情況編制相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析表 并根據(jù)每個周期實(shí)際情況制定執(zhí)行案調(diào)整計劃，于后期提交。并根據(jù)每個周期實(shí)際情況制定執(zhí)行案調(diào)整計劃，于后期提交?？蛻舴e累之監(jiān)控體系1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行營銷執(zhí)行要點(diǎn)推廣策略推廣策略 推廣排期推廣

39、排期階段推廣主題階段推廣主題 線上媒體組合線上媒體組合跨界營銷跨界營銷 活動營銷活動營銷 項(xiàng)目物料項(xiàng)目物料 20 xx20 xx年?duì)I銷費(fèi)用年?duì)I銷費(fèi)用推廣方案之推廣策略總體推廣策略【跨界病毒營銷】【活動縱貫】【整合營銷】【品牌先導(dǎo)】【體驗(yàn)營銷】【主推區(qū)域輪動】推廣方案之推廣策略策略之輪動主推區(qū)域攻擊策略：主要攻擊蘭山、南坊區(qū)域，先占領(lǐng)項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶，在穩(wěn)固周邊區(qū)域客戶的基礎(chǔ)上，走出區(qū)域，攻擊羅莊、河?xùn)|等區(qū)域。區(qū)內(nèi)攻勢力度：由強(qiáng)變?nèi)豕舴绞剑好襟w組合推廣、渠道區(qū)外攻勢力度：由弱變強(qiáng)攻擊方式：媒體組合推廣、跨界營銷、渠道階段蓄客、北樓銷售 北樓加推銷售南樓加推、北樓清盤02-06月07-09月11

40、月-12月XXXX咖啡館體育館酒 吧電影院高檔餐飲娛樂場所推廣方案之推廣策略策略之跨界病毒營銷 針對XX以青年人群為主的客群定位方向，本項(xiàng)目應(yīng)在青年人群集中的區(qū)域進(jìn)行有效的跨界營銷。 圖片展階段性活動開盤體驗(yàn)暖場活動線上、線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，多種營銷模式全面攻擊。線上媒體組合線上媒體組合跨界營銷跨界營銷渠道營銷渠道營銷居民樓學(xué)校政府機(jī)關(guān)知名寫字樓活動執(zhí)行活動執(zhí)行推廣方案之推廣策略策略之整合營銷XXXX多頻率、持續(xù)性活動營銷，媒體報道炒作完成項(xiàng)目造勢，形成市場的熱點(diǎn)話題，使項(xiàng)目具備較高的銷售慣性以品牌形成市場關(guān)注以活動，全方位感知未來XX拉闊生活模式實(shí)現(xiàn)各方關(guān)系形成的知名度與 口碑

41、營銷效果鈴蘭會會員持續(xù)2個月的品牌推廣，從初探到開盤；12次活動，讓客戶對本項(xiàng)目有著深刻認(rèn)識；持續(xù)形成市場話題，引起關(guān)注，形成口碑 立足圈層、多層次、多行業(yè)客戶渠道營銷項(xiàng)目拉闊生活體驗(yàn)活動階段性的跨界營銷利用XX品牌進(jìn)行市場引導(dǎo)，便于市場鋪墊；以項(xiàng)目拉闊一族生活為核心，舉辦各類跨界營銷 來完成客戶的深度吸納推廣方案之推廣策略策略之整合營銷推廣方案之推廣排期2-12月度推廣執(zhí)行計劃推廣方案之階段推廣主題階段性價值廣告語意向建議備注:廣告公司加入之后,會有文案深化。推廣階段核心訴求品牌導(dǎo)入期品牌導(dǎo)入期XXXX品牌品牌區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃形象塑造期形象塑造期拉闊一族創(chuàng)新生活理念拉闊一族創(chuàng)新生活理念區(qū)域未

42、來發(fā)展區(qū)域未來發(fā)展產(chǎn)品訴求期產(chǎn)品訴求期“成長成長”的百變戶型體系的百變戶型體系無與倫比的地段無與倫比的地段開盤熱推期開盤熱推期產(chǎn)品的稀缺產(chǎn)品的稀缺高性價比高性價比二次加推二次加推品牌的號召力品牌的號召力高性價比高性價比高性價比高性價比優(yōu)質(zhì)物管優(yōu)質(zhì)物管推廣主題語1月1日3月20日3月20日4月15日4月16日5月22日5月23日6月30日7月1日7月11日拉闊生活 20 xx禮獻(xiàn)臨沂（VIP升級7000抵20000）XXXX 拉闊青年夢想生活主場在屬于你的領(lǐng)地 拉闊你的夢想（新認(rèn)籌客戶出臺新的抵價優(yōu)惠）l80百變靈動空間l60-130多樣戶型 讓空間與生活張弛有度l5月5日 VIP卡升級全城啟動

43、l省多，享大，實(shí)得均價5000元/l明星助陣，引爆臨沂市場加入XX鈴蘭會 暢享拉闊生活XX業(yè)主，全城期待6月26日 XXXX全城公開發(fā)售7月14日 北樓二次激情加推幻變空間，不一樣的生活主場推廣方案之線上媒體推廣營銷通路組合方案XXXX報媒選擇: 按照本項(xiàng)目目標(biāo)客群,選擇平面媒體。推廣方案之線上媒體推廣報媒選擇網(wǎng)絡(luò)媒體選擇: 按照本項(xiàng)目目標(biāo)客群,選擇網(wǎng)絡(luò)媒體。推廣方案之線上媒體推廣網(wǎng)絡(luò)媒體建議以“項(xiàng)目年后回暖”推廣為主，鈴蘭會會員升級。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/LED導(dǎo)示形象訴求報紙/硬廣項(xiàng)目回暖軟文品牌及形象訴求臨沂在線拉闊一族為主訴求公交車身形象訴求電梯廣告形象訴求短信形象訴求體驗(yàn)活動元宵節(jié)

44、促銷渠道活動客戶資源整理前期資源客戶企事業(yè)單位客戶推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表3月1日 短信3月2日 短信3月3日 DM3月9日 DM3月16日 DM3月19日 DM3月24日 沂蒙晚報（硬廣） 項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷以“內(nèi)部認(rèn)購”推廣為主，VIP升級全城啟動，媒體組合出擊。媒體通路戶外/導(dǎo)示項(xiàng)目蓄客信息訴求報紙/硬廣項(xiàng)目蓄客信息訴求軟文項(xiàng)目蓄客信息訴求臨沂在線項(xiàng)目蓄客信息訴求公交車身項(xiàng)目蓄客信息訴求電梯廣告項(xiàng)目蓄客信息訴求短信項(xiàng)目蓄客信息訴求體驗(yàn)活動騎行大賽 產(chǎn)品推薦會 跨界活動持續(xù)渠道活動前期資源客戶約訪廣場商圈巡展推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表4月1日 短信4月

45、2日 短信4月3日 DM4月9日 DM4月16日 DM4月19日 DM營銷目標(biāo) 項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷以“項(xiàng)目開盤”推廣為主，推廣高峰。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/導(dǎo)示項(xiàng)目開盤信息訴求報紙/硬廣項(xiàng)目開盤信息訴求軟文項(xiàng)目開盤信息訴求臨沂在線項(xiàng)目開盤信息訴求公交車身項(xiàng)目開盤信息訴求電梯廣告項(xiàng)目開盤信息訴求短信項(xiàng)目開盤信息訴求體驗(yàn)活動與XX一同放飛夢想VIP升級 北樓內(nèi)部認(rèn)購渠道活動中小型企業(yè)客戶爆破公關(guān)活動廣場商圈巡展北樓銷售目標(biāo)145套推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表5月1日 短信5月2日 短信5月3日 DM5月9日 DM5月16日 DM5月19日 DM5月24日 沂蒙晚報（硬廣）

46、項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷以“北樓開盤持續(xù)熱銷，二次蓄客”推廣為主，持續(xù)熱銷。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/導(dǎo)示開盤熱銷，二次加推報紙/硬廣開盤熱銷，二次加推軟文開盤熱銷，二次加推臨沂在線開盤熱銷，二次加推公交車身開盤熱銷，二次加推電梯廣告開盤熱銷，二次加推短信開盤熱銷，二次加推體驗(yàn)活動北樓開盤櫻桃采摘，野外BBQ跨界活動持續(xù)渠道活動定點(diǎn)DM單派發(fā)企事業(yè)單位客戶拜訪盛裝游行北樓銷售目標(biāo)25套推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表6月1日 短信6月2日 短信6月3日沂蒙晚報（硬廣）6月9日 DM6月16日 DM6月19日 DM6月24日 DM項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷北樓銷售目標(biāo)20套以

47、“二次加推”推廣為主。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/導(dǎo)示二次加推報紙/硬廣二次加推軟文二次加推臨沂在線形象深化，產(chǎn)品銷售信息導(dǎo)入，二次加推公交車身二次加推電梯廣告二次加推短信二次加推體驗(yàn)活動 二次加推認(rèn)購活動微電影海選（制造話題）跨界活動持續(xù)渠道活動定點(diǎn)DM單派發(fā)企事業(yè)單位客戶產(chǎn)品推薦廣場商圈巡展推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表7月1日 短信7月2日 短信7月3日 DM7月9日 DM7月16日 DM7月19日 DM7月24日短信項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷北樓銷售目標(biāo)15套促進(jìn)開盤熱銷，避免冷市周期，活動營銷提高項(xiàng)目的體驗(yàn)參與性。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/導(dǎo)示二次熱銷報紙/硬廣二次熱銷臨沂在

48、線形象深化，產(chǎn)品銷售信息導(dǎo)入，二次熱銷公交車身二次熱銷電梯廣告二次熱銷短信二次熱銷體驗(yàn)活動 激情盛夏，冰爽XX跨界活動持續(xù)渠道活動定點(diǎn)DM單派發(fā)企事業(yè)單位客戶產(chǎn)品推薦廣場商圈巡展推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表8月1日 短信8月2日 短信8月3日 DM8月9日 DM8月16日 DM8月19日 DM8月24日 短信 項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷北樓銷售目標(biāo)20套成功熱銷樓市“金九銀十”，前期持續(xù)熱銷，南樓蓄客。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/導(dǎo)示二次加推熱銷報紙/硬廣二次加推熱銷臨沂在線二次加推熱銷公交車身二次加推熱銷電梯廣告二次加推熱銷短信二次加推熱銷體驗(yàn)活動跨界活動持續(xù)瑞典之行（話題營銷）

49、渠道活動企事業(yè)單位客戶產(chǎn)品推薦西部商圈巡展推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表9月1日 短信9月2日 短信9月3日 DM9月9日 DM9月16日 DM9月19日 DM項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷北樓銷售目標(biāo)20套成功熱銷樓市“金九銀十”，前期持續(xù)熱銷，南樓熱銷。營銷目標(biāo) 媒體通路戶外/導(dǎo)示北樓續(xù)銷報紙/硬廣北樓續(xù)銷臨沂在線北樓續(xù)銷公交車身北樓續(xù)銷電梯廣告北樓續(xù)銷短信北樓續(xù)銷體驗(yàn)活動跨界活動持續(xù)秋季房交會歡購嘉年華推廣方案之線上媒體推廣項(xiàng)目推廣計劃表渠道活動企事業(yè)單位客戶產(chǎn)品推薦廣場商圈巡展10月1日 短信10月2日 短信10月3日 DM10月9日 DM10月16日 DM10月19日 DM

50、10月24日 沂蒙晚報（硬廣） 項(xiàng)目續(xù)客期北樓銷售北樓續(xù)銷北樓強(qiáng)銷推廣方案之線上媒體推廣戶外發(fā)布詳細(xì)建議通達(dá)路商圈沂蒙路與濱河大道交匯人民廣場其他主要地段發(fā)布時間：發(fā)布時間： 20 xx20 xx年年初年年初20142014年年初年年初主題劃分主題劃分: :第一階段推廣主題：XX品牌信息4月20日更換畫面，主題：5月26日VIP卡升級全城開啟5月26日更換畫面.主題:6月8日盛大開盤備注:根據(jù)項(xiàng)目動態(tài)營銷，在針對本區(qū)域和外區(qū)戶外處理上，盡量保證重要信息統(tǒng)一，在輔助信息上可以采取不同區(qū)域不同客戶的訴求。推廣方案之線上媒體推廣戶外發(fā)布詳細(xì)建議發(fā)布目的：項(xiàng)目成功亮相，強(qiáng)化蘭山、北城新區(qū)發(fā)布目的：項(xiàng)目

51、成功亮相，強(qiáng)化蘭山、北城新區(qū)發(fā)布時間：發(fā)布時間：20 xx20 xx年年2 2月月20142014年年2 2月。月。發(fā)布內(nèi)容：項(xiàng)目形象與關(guān)鍵信息發(fā)布內(nèi)容：項(xiàng)目形象與關(guān)鍵信息推廣方案之線上媒體推廣公交車身廣告發(fā)布詳細(xì)建議推廣方案之線上媒體推廣短信推廣詳細(xì)建議尊敬的王先生尊敬的王先生: :XXXXXXXX，讓你住進(jìn)北，讓你住進(jìn)北城新區(qū)最舒適的經(jīng)典城新區(qū)最舒適的經(jīng)典社區(qū)。搶購熱線：社區(qū)。搶購熱線：72073337207333占有北城新區(qū)掃蕩蘭山客群 XXXXXXXX，核心，投資必選，百變?nèi)?，省時省心；奪標(biāo)熱線：，核心，投資必選，百變?nèi)?，省時省心；奪標(biāo)熱線：72073337207333 XXXXX

52、XXX，讓你住進(jìn)北城新區(qū)最舒適的經(jīng)典社區(qū)。搶購熱線：，讓你住進(jìn)北城新區(qū)最舒適的經(jīng)典社區(qū)。搶購熱線：72073337207333區(qū)外客戶短信內(nèi)容區(qū)內(nèi)客戶短信內(nèi)容精細(xì)化營銷精細(xì)化營銷, ,顛覆傳統(tǒng)短信發(fā)放方式顛覆傳統(tǒng)短信發(fā)放方式典型客戶短信示范典型客戶短信示范: :* * *先生先生/ /小姐小姐/ /總總/ /老師：老師：首次到訪 XXXXXXXX感謝你的到訪，本項(xiàng)目感謝你的到訪，本項(xiàng)目VIPVIP卡火熱預(yù)約中卡火熱預(yù)約中, ,恭請閣下蒞恭請閣下蒞臨臨XXXX, ,提前體驗(yàn)拉闊新生活。認(rèn)購熱線：提前體驗(yàn)拉闊新生活。認(rèn)購熱線：72073337207333忠誠客戶 XXXX地產(chǎn)感謝你長期對地產(chǎn)感謝你

53、長期對XXXX地產(chǎn)的認(rèn)可和關(guān)注地產(chǎn)的認(rèn)可和關(guān)注, , XX XXXXXXVIPVIP會員升會員升級即將全城開放級即將全城開放, ,邀請閣下蒞臨參觀。認(rèn)購熱線：邀請閣下蒞臨參觀。認(rèn)購熱線：72073337207333青年客戶 XXXXXXXX拉闊一族新生活即將全城開啟拉闊一族新生活即將全城開啟, ,XXXX生活模式即將上演生活模式即將上演, ,全面配套全面配套, ,百變戶型，解決您居住的所有煩勞百變戶型，解決您居住的所有煩勞, ,一站式居家全面呈一站式居家全面呈現(xiàn)現(xiàn). .認(rèn)購熱線：認(rèn)購熱線：72073337207333推廣方案之線上媒體推廣短信推廣詳細(xì)建議推廣方案之線上媒體推廣網(wǎng)絡(luò)推廣建議-拉闊

54、一族聚集地（拉闊QQ群）一、臨沂在線活動廣告發(fā)布目的：發(fā)布目的：滲透全城，吸引青年人群，積累客戶發(fā)布時間：發(fā)布時間：20 xx年3月20 xx年6月。發(fā)布形式：發(fā)布形式：備選形式一：設(shè)立“拉闊一族”聚集地，開通臨沂拉闊群，成立XXXX“拉闊論壇”備選形式二：XX拉闊一族微電影海選秀備選形式三：成立拉闊一族交友群：拉闊共同前進(jìn)，讓大家共同成長。推廣方案之線上媒體推廣網(wǎng)絡(luò)推廣建議二、待定網(wǎng)絡(luò)業(yè)主論壇、商業(yè)廣告發(fā)布形式：發(fā)布形式：全屏商業(yè)廣告,開通業(yè)主論壇發(fā)布目的：發(fā)布目的：滲透全城，擴(kuò)大知名度發(fā)布時間：發(fā)布時間：20 xx年3月20 xx年6月發(fā)布內(nèi)容：發(fā)布內(nèi)容：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息三、項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)形象提

55、升1、3月前完成項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)，以傳遞項(xiàng)目價值和和訴求項(xiàng)目最新信息為主要建設(shè)點(diǎn)，以提升項(xiàng)目形象和檔次為網(wǎng)站主要風(fēng)格體現(xiàn)。2、后期指派專人維護(hù)和跟進(jìn)業(yè)主論壇，并積極解答論壇提問。推廣方案之線上媒體推廣寫字樓電梯廣告發(fā)布詳細(xì)建議臨沂市各主要寫字樓入住3-5年的中高檔社區(qū)200元/每梯/每月半年起做電梯提示語音費(fèi)用與框架廣告相同主要集中于高檔寫字樓金鼎國際城建時代廣場開元國際等鳳凰城金鷹花園 針對本項(xiàng)目目標(biāo)客群為具有個性特色的針對本項(xiàng)目目標(biāo)客群為具有個性特色的25-3925-39歲中青年人群，從歲中青年人群，從客群愛好的吃喝玩樂行方面考慮投其所好，對青年群體集聚地進(jìn)行客群愛好的吃喝玩樂行方面考慮投其所

56、好，對青年群體集聚地進(jìn)行跨界宣傳，多方位拓展項(xiàng)目客戶渠道，為項(xiàng)目尋找更多的客戶群：跨界宣傳，多方位拓展項(xiàng)目客戶渠道，為項(xiàng)目尋找更多的客戶群：餐飲場所：和諧廣場美食園、百麗美食廣場。餐飲場所：和諧廣場美食園、百麗美食廣場。娛樂場所：電影院、娛樂場所：電影院、KTVKTV體育場所：羽毛球會所、慶華健身體育場所：羽毛球會所、慶華健身核心目的：發(fā)展核心目的：發(fā)展VIPVIP卡會員，為項(xiàng)目積累更多的準(zhǔn)客戶?？〞T，為項(xiàng)目積累更多的準(zhǔn)客戶。推廣方案之跨界病毒營銷跨界營銷之行業(yè)擬定推廣方案之跨界病毒營銷跨界營銷之執(zhí)行表備注：一批次開盤之后，將進(jìn)行跨界營銷的持續(xù)性開展。發(fā)布范圍：星美國際影城、保利國際影城發(fā)布

57、范圍：星美國際影城、保利國際影城使用范圍：一個促銷臺、二個項(xiàng)目展架、銷售人員派發(fā)資料使用范圍：一個促銷臺、二個項(xiàng)目展架、銷售人員派發(fā)資料發(fā)布時間：發(fā)布時間：3 3月月66月（根據(jù)大片上演時間為準(zhǔn)）月（根據(jù)大片上演時間為準(zhǔn)）推廣方案之跨界病毒營銷電影院巡展活動執(zhí)行合作形式：在大廳吧臺旁放置項(xiàng)目易拉寶，釋放本項(xiàng)目信息。合作形式：在大廳吧臺旁放置項(xiàng)目易拉寶，釋放本項(xiàng)目信息。活動時間：活動時間：2 2月月-5-5月月活動惠享：精美小禮品活動惠享：精美小禮品( (建議為本項(xiàng)目促銷禮品建議為本項(xiàng)目促銷禮品) )合作場所：阿米果、鉆石錢柜、麥樂星等（根據(jù)實(shí)際情況待定）合作場所：阿米果、鉆石錢柜、麥樂星等（根

58、據(jù)實(shí)際情況待定）推廣方案之跨界病毒營銷KTV活動執(zhí)行合作形式：體育場所工作人員身穿印有項(xiàng)目合作形式：體育場所工作人員身穿印有項(xiàng)目LOGOLOGO的的T T恤，針對每位運(yùn)動青年發(fā)放恤，針對每位運(yùn)動青年發(fā)放T T恤與項(xiàng)目資料。恤與項(xiàng)目資料?；顒訒r間：活動時間：5 5月月-8-8月（試用月月（試用月) )活動惠享：精美小禮品活動惠享：精美小禮品( (建議為本項(xiàng)目促銷禮品建議為本項(xiàng)目促銷禮品) )合作場所：羽毛球會所、慶華健身城（根據(jù)實(shí)際情況待定）合作場所：羽毛球會所、慶華健身城（根據(jù)實(shí)際情況待定）推廣方案之跨界病毒營銷體育場所活動執(zhí)行推廣方案之活動執(zhí)行活動排期：密集活動，加速認(rèn)知，累積積分，把穩(wěn)客戶

59、，摸底價格推廣方案之活動執(zhí)行1、新春送福，墨筆迎春活動目的：活動目的：新春納福，維護(hù)老客戶感情，為年后回暖鋪墊活動時間活動時間：20 xx20 xx年年1 1月月2626日日活動地點(diǎn)活動地點(diǎn): :XXXX銷售中心銷售中心活動內(nèi)容活動內(nèi)容: :1 1、到訪客戶均可領(lǐng)取一份新出禮包（對聯(lián)以及福字）、到訪客戶均可領(lǐng)取一份新出禮包（對聯(lián)以及福字）2 2、老帶新累計優(yōu)惠、老帶新累計優(yōu)惠推廣方案之活動執(zhí)行2、元宵佳節(jié)，花燈寄語活動目的：活動目的：年后回暖，持續(xù)客戶認(rèn)籌熱情活動時間活動時間：20 xx20 xx年年2 2月月2424日日活動地點(diǎn)活動地點(diǎn): :XXXX銷售中心銷售中心活動內(nèi)容活動內(nèi)容: :以猜

60、燈謎的形式設(shè)置各項(xiàng)優(yōu)惠措施，通過現(xiàn)場活動的以猜燈謎的形式設(shè)置各項(xiàng)優(yōu)惠措施，通過現(xiàn)場活動的營銷氛圍，促進(jìn)游離客戶成交，吸引新客戶到訪。營銷氛圍，促進(jìn)游離客戶成交，吸引新客戶到訪?；顒幽康模簭V泛吸引蘭山區(qū)客戶關(guān)注，掃蕩蘭山活動時間：20 xx20 xx年年4 4月月7 7日日活動地點(diǎn):臨沂市人民廣場臨沂市人民廣場活動內(nèi)容:1 1、舉行精彩的風(fēng)箏放飛活動；、舉行精彩的風(fēng)箏放飛活動；2 2、邀請前期鈴蘭會會員及登記客戶前來參觀、體驗(yàn)；、邀請前期鈴蘭會會員及登記客戶前來參觀、體驗(yàn)；3 3、置業(yè)顧問陪同講解、置業(yè)顧問陪同講解XXXXXXXX項(xiàng)目信息；項(xiàng)目信息；3 3、邀請主流媒體前來參觀，事后新聞炒作；、