1、房地產合同簽訂常見十大陷阱房地產合同簽訂常見十大陷阱房地產合同簽訂常見陷阱：心明眼亮避開購房陷阱-謹慎簽訂合同陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無 可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款 而無法購買該房產時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是 買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款 時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了 很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù) 的。陷阱二：合同主體認定不明購房者由

2、于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時 代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該 房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。另外，也有可能該項目是 A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投 資，作為買家還是應與 A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以 后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有授權委托書。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚。

3、現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：最短時間與 最好合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如如果發(fā)生問題，在最短時間內解決， 在裝修材料上，選擇最好的國外進口的等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好

4、的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的侵害

5、。對策 購房者應該將物業(yè)管理條款與預售契約分開簽署，或另外設 置條款確定物業(yè)管理的費用標準。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。這顯然是不公平條款，假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律

6、的規(guī)定來更好地維護自己的權益。陷阱七：處理結果不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，應于 日前如何如何，但是并沒有約定如果沒有在日前如何如何后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開

7、發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權拒付部分電梯費呢?但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種

8、現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.陷阱十：合同附件文章 多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨

9、服務的建筑設施，均不應計入該構成面積。分攤面積的計算應按京國土房管權字第369 號文件執(zhí)行。雙方應約定，出賣人違背該分攤原則的，應退還不應計入分攤面積部分的相應價款，并按該價款的10%支付違約金。3、附件三是關于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如高級面磚 、 高級外墻涂料、 高級木地板之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標準。4、附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。其次，購房人還要充分

10、利用該補充協(xié)議把自己關注和擔心的一些事項在補充協(xié)議中做出詳細約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質量及合適的收費標準，購BR房人應當與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標準和服務范圍與標準等事項做出具體約定。第 6 頁 共 12 頁5、附件五是關于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向 銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都 簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并 不排除由于種種原因，銀行沒有批準購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這 種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款

11、壓力，難以繼續(xù)履行購房合同， 面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款 方式及期限外，還要明確約定：如果購房人的貸款申請未獲銀行批準，則購房人有權與出賣人協(xié) 商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受 人因此退房時，出賣人應將買受人已付房款全額返還給買受人。附送：房地產合同簽訂注意事項房地產合同簽訂注意事項房地產合同簽訂注意事項：一、產權證要齊全。包括國有土地使用權證、建設用地規(guī) 劃許可證、商品房預售許可證。此三證是辦理產權證的必要條 件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看 到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注

12、 頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權證上會有注 明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經營范圍里是不是有房地產開發(fā)商的土 地經營許可。二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70%以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要提供液化氣灌。三、延期交房：開發(fā)商補充協(xié)議規(guī)定，若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。這種約定非常不合理。四、購買合同的第一條，項目建設依據(jù)，在審核這一條條款內容時，需要注意在合同中填寫相關的內容，與開發(fā)商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經營范圍。

13、第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批準的。六

14、、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數(shù)量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30

15、天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30 天，這兩條應該對應，應該是平等的。九、有關規(guī)劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應該在收到有關部門批準變更10 個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。十、房屋的交接：開發(fā)商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發(fā)商承擔。十一、開發(fā)商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般

16、來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調都是有關系的，應該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條

17、件，應該視為開發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責任。十二、關于產權登記的相關規(guī)定，約定了辦理產權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60 天內，開發(fā)商應將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經入住了，因為辦理產權，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產權證的原因要退房

18、，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產權只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協(xié)調問題，并不是說沒有辦理產權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30 日之內，開發(fā)商應該向房產所在區(qū)的房產管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向 ; 第二要標注面積，或者是面積的標尺。簽訂購房合同注意事項：第一，在合約書中，應注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交房，而不應