1、“假按揭”及其風(fēng)險(xiǎn)防范對策假按揭通常發(fā)生在商品房的預(yù)售或者耐用消費(fèi)品的買賣中，他是開發(fā)企業(yè) 或者經(jīng)銷企業(yè)與買受人惡意串通，套取銀行信貸資金挪作他用的非法融資行 為。這種融資行為具有欺詐性，一般而言，該行為屬于民事欺詐范圍。如果開 發(fā)商和買受人的上述非法融資行為是以非法占有銀行貸款為目的，則構(gòu)成刑事 犯罪。目前，假按揭在實(shí)務(wù)界根據(jù)其實(shí)施的目的不同可分為融資型假按揭和 詐騙型假按揭。一、融資型假按揭融資型假按揭在假按揭中比較普遍。是指開發(fā)企業(yè)或者商品經(jīng)銷企業(yè) 與買受人惡意串通，虛構(gòu)交易事實(shí)或者以明顯高于同類商品的價格訂立商品買 賣合同，套取銀行信貸資金以解決營運(yùn)資金短缺困難，并代借款人統(tǒng)一歸還貸

2、款的非法融資行為。融資型假按揭行為人主觀上沒有惡意占有貸款的故意， 客觀上也沒有轉(zhuǎn)移侵占資金的事實(shí)，其實(shí)施假按揭的目的，只是為了解決經(jīng) 營過程中資金不足或者資金周轉(zhuǎn)困難。在融資型假按揭中，借款人真實(shí)、其 簽名也真實(shí)，而且買賣合同、個人資料、按揭貸款合同等法律文件，在內(nèi)容和 形式上均符合法律要求。這種類型的假按揭多為開發(fā)企業(yè)或者經(jīng)銷企業(yè)串通 內(nèi)部員工及其親屬所為，當(dāng)開發(fā)企業(yè)或者經(jīng)銷企業(yè)不能以借款人的名義歸還貸 款時，借款人通常拒絕歸還借款，并以沒有真實(shí)買賣為由主張合同無效。銀行 發(fā)現(xiàn)融資型假按揭之后，應(yīng)區(qū)別不同情況采取不同措施，化解風(fēng)險(xiǎn)，收回貸、詐騙型假按揭詐騙型假按揭在假按揭中也屢見不鮮，特別

3、是在大城市或者經(jīng)濟(jì)較為 發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)案率比較高。其形式表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)或者經(jīng)銷企業(yè)以虛假借款人 的名義簽訂商品房買賣合同和按揭貸款合同，騙取銀行貸款并將資金挪作他用 或者攜款潛逃的行為。詐騙型假按揭行為人主觀上具有非法占有貸款的故 意，客觀上具有轉(zhuǎn)移、侵占貸款的事實(shí)。在詐騙型假按揭中，借款人絕大多 數(shù)是虛構(gòu)的，買賣合同、個人資料也不真實(shí)，按揭貸款合同等法律文件上的簽 名均為偽造。這類假按揭行為人，為了逃避刑事打擊，往往制造民事糾紛假 象以掩蓋其詐騙目的，他們通常在騙取貸款后，以借款人的名義歸還部分貸款，然后以各種名目拒不履行還款義務(wù)。對這類假按揭銀行一旦發(fā)現(xiàn)，要及 時報(bào)請司法機(jī)關(guān)幫助破案，追究有

4、關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任。三、假按揭風(fēng)險(xiǎn)防范假按揭的出現(xiàn)與漫延，不僅危害我國房地產(chǎn)金融市場和社會誠信，而且 危及銀行信貸資金安全。銀行可以采取以下措施識別和防范房地產(chǎn)開發(fā)商或者 經(jīng)銷企業(yè)在樓盤開發(fā)時假按揭的發(fā)生。（一）、審查開發(fā)企業(yè)的資信及開發(fā)項(xiàng)目的合法性假按揭發(fā)生的直接動因源于開發(fā)企業(yè)，其與開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況及法定 代表人的誠信品質(zhì)密切相關(guān)，銀行應(yīng)通過審查開發(fā)企業(yè)的資信和項(xiàng)目的合法性 與可行性，謹(jǐn)慎選擇按揭業(yè)務(wù)合作伙伴。1、審查開發(fā)企業(yè)的資信（1）、公司是否依法設(shè)立，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是否年檢合格并在有效期 內(nèi)。（2）、公司是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，資質(zhì)等級證書是否合法有效。（3）、公司注冊資金來源是

5、否正當(dāng)、足額，資信等級證書是否合法有效， 財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表是否真實(shí)完整，其中資產(chǎn)負(fù)債比例是否正常，負(fù)債是否真實(shí)，如 果是老企業(yè)還要審查其應(yīng)收、應(yīng)付賬款是否真實(shí)（審查這些資料有一定難度， 可以要求其提供會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)過的會計(jì)報(bào)表），稅務(wù)登記是否合法有效、 是否有拖欠稅款記錄。（4）、公司貸款和為他人提供擔(dān)保的情況，貸款證（卡）是否合法有效。（5）、公司組織機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)是否健全（按公司法的規(guī)定審查公司 在工商登記機(jī)關(guān)登記備案的公司章程確定的組織機(jī)構(gòu)及其權(quán)限與實(shí)際的組織機(jī) 構(gòu)及其權(quán)限是否相符）。2、論證項(xiàng)目的合法性與可行性（1）、開發(fā)企業(yè)是否合法取得土地使用權(quán)，該土地使用權(quán)能否自由轉(zhuǎn)讓。（2）、土地

6、用途與項(xiàng)目是否相符，建設(shè)項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪?bào)建。（3）、商品房是否具備預(yù)售或者銷售條件，即五證是否齊全，若為現(xiàn)房 銷售，還應(yīng)當(dāng)具備合格證。這些證件包括：1、土地使用權(quán)證；該證的取得必須經(jīng)過兩個環(huán)節(jié)，一是與土地行政部門 簽訂土地出讓協(xié)議；二是支付土地出證金并取得發(fā)票。如果是二手地，必須辦 理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并到土地行政部門辦理過戶登記；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、建設(shè)工程開工許可證；5、商品房銷（預(yù)）售許可證；6、工程驗(yàn)收合格證（現(xiàn)房）。要特別注意以上六種證書取得的時間順序及邏輯關(guān)系。（4）、實(shí)地考察情況與相關(guān)資料是否相符，項(xiàng)目市場前景是否符合銀行貸 款的要求。3、評價開發(fā)企

7、業(yè)法定代表人的誠信品格（1）、法定代表人的履歷、學(xué)歷、信用狀況、經(jīng)營業(yè)績、職業(yè)操守等；（2）、法定代表人及公司管理層的凝聚力、決策能力、誠信品質(zhì)等。（二）、審查按揭申請人的資料與身份的真實(shí)性假按揭須依賴按揭人的參與才能得以實(shí)現(xiàn)，這種參與有時是真的，有時 卻是開發(fā)企業(yè)虛構(gòu)的，但無論何種情形，離開按揭申請人這一載體，假按揭就不能得逞。因此嚴(yán)格認(rèn)真的審查按揭申請人資料和身份，可以有效的識別假 按揭并防止其發(fā)生。開發(fā)企業(yè)用以實(shí)施假按揭的借款申請人，通常情況下為開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部 職工及親友，也有雇用外來務(wù)工者。而且假按揭具有開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申辦按揭 貸款手續(xù)、一人購買多套房屋、房價偏高和個人按揭貸款數(shù)額大等特

8、點(diǎn)。因 此，銀行可從以下幾個方面審查識別假按揭。1、審查按揭申請人的主體資格與資信（1）、審查按揭人的身份證件，核實(shí)按揭人的身份、年齡、健康狀況，判 斷按揭人是否具有完全民事行為能力。（2）、審查按揭申請人的收入證明材料是否真實(shí)，判斷按揭人是否存在提 供虛假材料的故意，是否有欺詐存在的可能。（3）、考查按揭人長期償債能力及所從事的行業(yè)、人品的社會評價。2、審查按揭人的行為動機(jī)（1）、比較房屋的銷售價格。即比較按揭商品房與同類其他商品房的銷售 價格，若前者大幅度高于后者，則應(yīng)引起注意。（2）、關(guān)注按揭人的情況。若一人購買同一樓盤多套房屋的情況比較普遍 或者購房者多數(shù)為開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工，開發(fā)企業(yè)非法融資的可能性就很大。（3）、關(guān)注按揭貸款的辦理形式。若同一樓盤普遍采用代理或者集體代理 方式辦理按揭貸款手續(xù)，應(yīng)警惕是否存在按揭欺詐，即便是單位員工集體購 房，也不可能排除按揭欺詐之可能。（三）、堅(jiān)持面談和面簽制度經(jīng)驗(yàn)告訴我們，商業(yè)銀行逐一與按揭人當(dāng)面洽談，可以增加借貸雙方當(dāng)事 人的相互了解，方便銀行掌握購房人辦理按揭貸款的真實(shí)意圖。銀行應(yīng)該認(rèn)真 做好談話記錄，對面談中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)要及時進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。如果按揭人對樓盤 的質(zhì)量、位置、以及周邊的配套設(shè)施等情況不關(guān)心的，銀行應(yīng)當(dāng)警惕是否存在假按揭的可能。借款申請人在銀行客戶經(jīng)理的指導(dǎo)下，當(dāng)場完成按揭