1、（房地產(chǎn)管理）白水縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：1、開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構趨于合理。2、消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。3、銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。4、二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。5、需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的,是和國家形勢相一致的。二、白水縣房地產(chǎn)市場調(diào)查1、白水縣樓盤現(xiàn)狀及周邊縣市的地產(chǎn)樓盤參考項目名稱建筑形態(tài)主力戶型銷售價格銷售狀況觀點堯山別

2、院多層電梯花園洋房類別墅項目85-97兩室118-125三室2000元優(yōu)惠價格銷售良好客戶反映強烈蒲城高端項目，產(chǎn)品創(chuàng)新獨特，客戶需求較多書香世家多層、低端項目不存在類比情況95左右兩室110-125三室1600元優(yōu)惠很多銷售f客戶反映差平均低于市場水平，對于購房客戶提升生活沒有影響六龍璧匯豐廣場小高層、商業(yè)廣場84-107兩室2150元點位優(yōu)惠銷售較好商業(yè)帶動商住類型樓盤，依靠地段和商業(yè)優(yōu)勢，包裝較好地段較好，130-145三室龍興.蕊城產(chǎn)權酒店公寓戶型規(guī)劃較差55-68一室部分復式2260元銷售f戶型影響銷售產(chǎn)權式酒店概念，在此城市創(chuàng)新過頭，不符合實際堯山佳苑單棟小高層90多兩室120左右

3、二室1950元優(yōu)惠不多銷售較好剩余房源不好代表了小高層的平均價格和銷售狀況中天家苑多層規(guī)劃兵宮式布置90多兩室108-140三室1700元中低端銷售基本完畢滿足中下客戶滿足商品房的正常需求，沒有創(chuàng)新點，走低價路線居苑華城多層，部分小高層目前的高端形象85-95兩室105-125三室1650元銷售良好客戶反映強烈白水目前在售的唯一成規(guī)模的社區(qū)，一次性付款較多中低端樓盤未來具有大市場，符合城市發(fā)展和廣大客戶的需求標準高端市場現(xiàn)階段銷售狀況良好，滿足高端人群改善生活質(zhì)量的需求新興高端事物備受高端消費群青睞，且口碑宣傳效應較好大區(qū)域市場項目產(chǎn)品、物業(yè)等各方面不盡理想，做工不細致周到存在大部分就進生活便

4、利高端客戶群，本土的高端項目有市場。2、目前白水高端客戶群的調(diào)研情況工行訪談：（市場貸款職員）3-5萬家庭收入為普通老百姓中較高收入占一定比重；客戶以年輕人占多數(shù)（有固定收入）老師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)80%按揭；對價格敏感；工行原有家屬樓，購買幾率極低；90%15年按揭5年按揭很少；做生意的客戶不多，以吃財政的年輕工作者占多；周邊礦區(qū)在白水買房少，在浦城、西安置業(yè)的多；物業(yè)問題：當?shù)亻_發(fā)的一些商品房的開發(fā)商大多為“土八路”，忽略問題；高層：價格過高，成為主要障礙；購房較為謹慎；未來一、二年房價到1850有一定壓力；兩室90平米左右，三室120平米左右；小高層接受度差，價格、觀念尚未適應。田家炳中學訪談：（2

5、30名教師左右，其中150左右人未購房）教師存款能力5-10萬元；按揭首付能力最多7、8萬；住房需求基本是滿足三代同堂；以公積金形式貸款。3、市場目標特征及分類1）目標客戶特征政府公務員、政府事業(yè)單位高級職員。知富階層：教授、醫(yī)師、教師等。企業(yè)主：國有或私營企業(yè)主。商販：以白水通商買賣的本地或異地客戶。其他：周邊縣區(qū)。2）目標客戶細分客戶分類特征需求與本項目關聯(lián)度公務員追求穩(wěn)定，有住房公積金及穩(wěn)定收入，對價格不太敏感3房、4房教師、醫(yī)生、律師、積累多，經(jīng)濟實力強，對倉頡路3房、4會計師等區(qū)域物業(yè)前景看好房私營企業(yè)主經(jīng)濟實力強，對價格不太敏感，需求戶型較大3房、4房商鋪店主、生意人改善居住環(huán)境，

6、看好倉頡路區(qū)域物業(yè)2房、3房鎮(zhèn)區(qū)客戶、投資客積累多，經(jīng)濟實力較強，看重安全，對價格相當敏感2房、3房三、白水縣房地產(chǎn)市場分析1、白水縣房地產(chǎn)市場特點2009年白水縣的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。主要特點為：(1)個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2009年第四季度商品房銷售額為萬元，其中個人購買為萬元，個人購買率為。從圖中可以看出：2009年白水縣商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動弁且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件

7、。(2)房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構更趨合理。2009年第四季度房地產(chǎn)投資總額為萬元，在上季度的基礎上進一步增長，可見白水縣房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大,表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。(3)截止2009年11月份，全縣完成住宅投資萬元，占房地產(chǎn)總投資的%，2009年白水縣住宅累計總投資萬元，占房地產(chǎn)總投資的%。2、市場特點分析2.1 宏觀市場特點：1 、經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。白水縣不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設。全年經(jīng)濟適用房施工面積為萬平方米，竣工面積為萬平方米，占全縣住宅總竣工面積的%，全年銷（預）售萬平方米，其中預售萬平方米

8、，銷售率超過100%，解決了戶低收入人群的住房難題。2、金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2009年全縣各銀行發(fā)放個人住房貸款共計萬元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額萬元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的1/4強。2009年新增歸集住房公積金萬元，比2008年增長%。共批準發(fā)放個人住房貸款戶，共計萬元，同比增長%；支持個人購房建筑面積達萬平方米，房屋總價值達萬元。3、住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2009年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為起，比2008年增長%，說明抵押

9、的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。2、微觀市場特點2 從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。隨著我縣大力加快城市發(fā)展的戰(zhàn)略決策的落實，白水縣房價還在不斷地攀升。3 從樓盤結(jié)構和戶型來看，磚混結(jié)構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構主要是框架結(jié)構。戶型設計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。4

10、 從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結(jié)構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為房產(chǎn)銷售的一個新變化。5 從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。6 從價格上看，2300元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我縣經(jīng)濟適用房的平均價

11、位在1800-2000元/平方米之間。7 從樓盤設計上看，開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我縣發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。8 從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2009年我縣發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。9 從樓盤配套設施來看，不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套

12、服務。9從樓盤的賣點來看，房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入白水的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。今后智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。10從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。33分類物業(yè)特點據(jù)統(tǒng)計白水縣住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我縣商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我縣住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的9

13、4.5%,個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2009年四個季度我縣住宅價格分別為1400元/平方米、1680元/平方米、1780元/平方米、2021元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，全年平均價格為1720元/平方米。1 普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；2經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比2008年上漲3.1%；我縣經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；寫字樓由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好2009年我縣寫字樓價格較往年都有提高。2009年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4

14、070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較2008年上漲6%。加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我縣的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我縣宏觀國民經(jīng)濟的拉動。商業(yè)服務用房2009年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2009年市政府所進行的一系列改造建設工程為零售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。2010年白水縣提出建設創(chuàng)業(yè)型城市將為商業(yè)服務用房帶來更多的商機。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好。從以上資料可以看出，白水縣房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。32010年及未來白水縣房地產(chǎn)市場展望據(jù)專家預測，2010年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2010年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改