1、. . . . 市三寰集團(tuán)南溝溫泉度假村前期規(guī)劃目 錄一、項(xiàng)目概述3二、資源優(yōu)勢(shì)分析41、外部?jī)?yōu)勢(shì)42、部?jī)?yōu)勢(shì)4三、規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議51、戰(zhàn)略規(guī)劃52、主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議52.1溫泉會(huì)所72.1.1溫泉浴城72.1.2康體理療中心82.1.3商務(wù)會(huì)議中心82.1.4風(fēng)味餐廳92.2溫泉?jiǎng)e墅92.3生態(tài)農(nóng)莊112.4室外娛樂場(chǎng)112.5溫泉度假酒店122.6室溫泉12四、市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)131、行業(yè)分析132、市場(chǎng)分析152.1商務(wù)會(huì)議客戶152.2旅行團(tuán)客戶162.3度假療養(yǎng)客戶163、營(yíng)銷推廣173.1開發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)173.2實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)18五、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析201、度

2、假村各項(xiàng)目的具體收支與回收期分析201.1溫泉會(huì)所201.1.1投資總額201.1.2營(yíng)業(yè)收入211.1.3營(yíng)業(yè)成本221.1.4利潤(rùn)221.1.5投資回收期231.2溫泉?jiǎng)e墅231.2.1投資總額231.2.2營(yíng)業(yè)收入231.2.3營(yíng)業(yè)成本241.2.4利潤(rùn)241.2.5投資回收期251.3生態(tài)農(nóng)莊251.3.1投資總額251.3.2營(yíng)業(yè)收入251.3.3營(yíng)業(yè)成本251.3.4利潤(rùn)261.3.5投資回收期261.4室外娛樂場(chǎng)261.4.1投資總額261.4.2營(yíng)業(yè)收入261.4.3營(yíng)業(yè)成本271.4.4利潤(rùn)271.4.5投資回收期271.5溫泉度假酒店與滑雪度假酒店271.5.1投資總額28

3、1.5.2營(yíng)業(yè)收入281.5.3營(yíng)業(yè)成本281.5.4利潤(rùn)291.5.5投資回收期291.6室溫泉、高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)與其他建筑292、度假村整體利潤(rùn)總額與投資回收期302.1利潤(rùn)總額302.2投資總額302.3靜態(tài)投資回收期30六、投資建議311、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)311.1項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)311.2項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)312、投資建議32一. 項(xiàng)目概述 南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域位于前黃路以西，僑山墓園以南，西至翔龍山莊，總占地面積136萬(wàn)平方米（2040畝）。該規(guī)劃以森林公園規(guī)劃為依據(jù)，從旅順中路進(jìn)入前環(huán)路華僑農(nóng)場(chǎng)南溝區(qū)域。為了避開僑山墓園對(duì)整個(gè)區(qū)域的影響，規(guī)劃建大型廣場(chǎng)進(jìn)入，分兩條主干路形成區(qū)域部回路。該

4、規(guī)劃主要以旅游休閑為主，分為三個(gè)區(qū)，即：休閑活動(dòng)區(qū)（度假活動(dòng)中心，林?；﹫?chǎng)，體育休閑活動(dòng)山莊）、旅游度假區(qū)（藝術(shù)會(huì)館、溫泉度假村、養(yǎng)生茶道山莊）、生態(tài)游覽區(qū)（養(yǎng)生谷度假山莊、翔龍山莊）。 其中林?；﹫?chǎng)（占地777畝）和翔龍山莊（占地37.1畝）為已營(yíng)業(yè)項(xiàng)目，其他為待建項(xiàng)目。二. 資源優(yōu)勢(shì)分析1. 外部?jī)?yōu)勢(shì) 南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域附近沒有其他休閑度假場(chǎng)所，能夠有效的聚攬客源。市現(xiàn)有的溫泉度假村均已興建多年，從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以與配套設(shè)施上來(lái)看，南溝溫泉度假村均有較大優(yōu)勢(shì)。2. 部?jī)?yōu)勢(shì) 南溝溫泉度假村與市其他溫泉度假村相比，在的優(yōu)勢(shì)更加明顯。首先，市屬于北方城市，冬季溫度較低，屬溫泉度假淡

5、季，但是南溝溫泉度假村建有林?；﹫?chǎng)，能很好的招攬客源，做到淡季不淡，另外也可以興建室溫泉池，在滑雪運(yùn)動(dòng)后，享受室溫泉，將成為冬季一大看點(diǎn)；其次，南溝溫泉度假村不是單純的溫泉療養(yǎng)、旅游度假，還包括高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)、植物觀賞園等設(shè)施，屬于綜合型休閑度假場(chǎng)所；最后，南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域建有翔龍山莊以與養(yǎng)生谷度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)模式、客源更加多元化。三. 規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議1. 戰(zhàn)略規(guī)劃 目前，市已開發(fā)的溫泉度假村的戰(zhàn)略定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效果與度假村的基本功能而已，定位涵過(guò)于狹隘。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，游客無(wú)法區(qū)

6、分出若干溫泉度假村的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，顧客忠誠(chéng)度低，溫泉度假村的盈利水平低。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設(shè)備老化，服務(wù)項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營(yíng)上陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢(shì)，延長(zhǎng)溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤(rùn)水平，南溝度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用度假村的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地底資源，在食、住、行、游、購(gòu)、娛各個(gè)方面突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。2. 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議這里所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，是指除林?；﹫?chǎng)（包括其配套經(jīng)

7、營(yíng)項(xiàng)目）和翔龍山莊外，其他的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。項(xiàng)目設(shè)施要求溫泉會(huì)所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結(jié)合,借助溫泉?jiǎng)e墅的住宿條件優(yōu)勢(shì)，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會(huì)議中心要求會(huì)議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會(huì)議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。溫泉?jiǎng)e墅以住宿客人為服務(wù)對(duì)象，按照四星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國(guó)、各民族的特色。生態(tài)農(nóng)莊（植物園）是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)

8、境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）。室外娛樂場(chǎng)是溫泉度假村的娛樂設(shè)施之一，根據(jù)溫泉度假村的室外地形來(lái)開發(fā)多種室外活動(dòng)項(xiàng)目，建造多種室外活動(dòng)設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。溫泉度假酒店是溫泉度假村的主要住宿與會(huì)議場(chǎng)所。按照三星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施。室溫泉是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町悺?2.1. 溫泉會(huì)所 溫泉會(huì)所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項(xiàng)目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。2.1.1. 溫泉浴城 溫泉浴城是溫泉會(huì)所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。經(jīng)典浴池除了要保

9、持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。設(shè)置水幕電影等水上娛樂設(shè)施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動(dòng)和岸邊活動(dòng)。 而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化，集眾家之長(zhǎng)，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項(xiàng)目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設(shè)計(jì)建造各式各樣的溫泉湯池，與溫泉?jiǎng)e墅交相輝映，形成不同的風(fēng)格，例如卡通風(fēng)格，田園風(fēng)格、歐式風(fēng)格，重點(diǎn)突出回歸自然的形式。各個(gè)

10、湯池有的取山野意味，有的取園林意識(shí)，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個(gè)湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時(shí)使用的“家庭池”、“友情池”?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、浴等特色項(xiàng)目，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、與大自然融為一體的氛圍。2.1.2. 康體理療中心康體理療中心是溫泉會(huì)所的主要配套服務(wù)設(shè)施。溫泉的水溫高，含有多種對(duì)身體有益的礦物質(zhì)。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對(duì)治病和健身的需要，聘請(qǐng)專職醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥與中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形

11、式與其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無(wú)病健身”的目的，使之成為市乃至省有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項(xiàng)目，從而豐富康體理療中心的服務(wù)項(xiàng)目，讓旅客有更多的選擇。2.1.3. 商務(wù)會(huì)議中心 商務(wù)會(huì)議中心是滿足商務(wù)客戶會(huì)議需求的設(shè)施。要有能容納200人的多功能廳。多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級(jí)音響等各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦宴會(huì)和歌舞晚會(huì)。為了提高場(chǎng)地的綜合利用率，大的多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個(gè)大小不一的小廳。除了多功能廳外，還要有若干能容納10-50人，裝修豪華、功能齊全

12、的中小型會(huì)議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會(huì)所要設(shè)立一個(gè)商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、 、上網(wǎng)等服務(wù)，以與移動(dòng)和筆記本電腦的出租、維修、會(huì)議過(guò)程中的記錄、錄音等高級(jí)文秘服務(wù)。2.1.4. 風(fēng)味餐廳 風(fēng)味餐廳的裝修不能太豪華，要與整個(gè)度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計(jì)、員工服裝等方面都突出一種在城市里無(wú)法享受到的農(nóng)家氛圍。依托度假村的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊種植的無(wú)公害瓜果、蔬菜與其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無(wú)公害的家禽、塘魚為主。制作要標(biāo)榜正宗的農(nóng)家菜做法來(lái)吸引客人。同時(shí)也為客人加工從生態(tài)農(nóng)莊里采摘的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂勞動(dòng)的成果”。2.2

13、. 溫泉?jiǎng)e墅 溫泉?jiǎng)e墅是溫泉度假村住宿設(shè)施之一。考慮到溫泉度假村的整體規(guī)模，建議興建60棟以上別墅。溫泉?jiǎng)e墅按照四星級(jí)旅游涉外賓館的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客房。別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國(guó)、各民族的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉?jiǎng)e墅與臨近溫泉池形成統(tǒng)一特色，成為度假村的別樣風(fēng)景。例如60棟別墅分為三個(gè)群落，歐式風(fēng)格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為咖啡溫泉池、酒溫泉池等；復(fù)古風(fēng)格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為貴妃池、華清池等；童話風(fēng)格別墅群二十棟，臨近溫泉池可為泡泡池、小魚溫泉池等。其中小型別墅（五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間）占別墅群總量的30%左右，中型別墅（五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間+兩個(gè)豪華

14、套房）占別墅群總量55%左右，大型別墅（八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間+三個(gè)豪華套房）占別墅群總量的15%左右。為了突出度假村優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到1:5的比例。 由于溫泉?jiǎng)e墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動(dòng)場(chǎng)所較為分散，為了確?？腿说纳拓?cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多

15、用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量與時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性。 在溫泉?jiǎng)e墅的開發(fā)過(guò)程中，也可以借用目前國(guó)際流行的分時(shí)度假概念來(lái)開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時(shí)間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，在年終獲得客房利潤(rùn)的一定比例收取投資回報(bào)。2.3. 生態(tài)農(nóng)莊 生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無(wú)公害標(biāo)準(zhǔn)來(lái)種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯(cuò)開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。并可開設(shè)養(yǎng)殖場(chǎng)，按照傳統(tǒng)農(nóng)家方

16、法飼養(yǎng)無(wú)公害的家禽和塘魚。生態(tài)農(nóng)莊應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村的另一觀光景點(diǎn)。還應(yīng)設(shè)置一些娛樂活動(dòng)，調(diào)動(dòng)旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時(shí)品嘗；讓旅客認(rèn)購(gòu)樹木的所有權(quán)或某一段時(shí)期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識(shí)小競(jìng)賽等等。整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。2.4. 室外娛樂場(chǎng) 室外娛樂場(chǎng)是溫泉度假村除溫泉會(huì)所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動(dòng)項(xiàng)目主要根據(jù)溫泉度假村的室外地形和湖光山色來(lái)開發(fā)，整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù)國(guó)際室外娛樂的潮流，可建造垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等多種室外

17、活動(dòng)設(shè)施。垂釣場(chǎng)要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計(jì)獨(dú)特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場(chǎng)所。而射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。各種室外娛樂活動(dòng)都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以與服務(wù)過(guò)程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。垂釣場(chǎng)所處水域還可以用來(lái)開發(fā)荷花池等項(xiàng)目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。2.5. 溫泉度假酒店 溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設(shè)施。按照三星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施建造，按照規(guī)劃規(guī)模以與客流量預(yù)計(jì)，酒店客房應(yīng)在200

18、間左右。2.6. 室溫泉室溫泉是溫泉浴城冬季替代品。由于地處北方，冬季有時(shí)過(guò)于寒冷，不適宜在室外泡溫泉，故北方溫泉冬季為淡季。室溫泉可以有效緩解淡季與旺季客流量差。室溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季滑雪、商務(wù)會(huì)議與其他游客使用。除冬季，其他季節(jié)室溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時(shí)作為備用溫泉池使用。四. 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)1. 行業(yè)分析 溫泉度假村屬于第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界發(fā)展非常快的一個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國(guó)政府大力支持發(fā)展的領(lǐng)域。 根據(jù)市旅游局2009年提供的一組數(shù)據(jù)：1至7月份，全市接待海外游客52.4萬(wàn)人次，基本與去年同期持平；接待國(guó)游客1864

19、萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)16%；國(guó)旅游收入234.46億元，同比增長(zhǎng)19%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入259.24億元，同比增長(zhǎng)17%。 從6月下旬開始，旅游進(jìn)入了快速增長(zhǎng)通道，國(guó)旅游市場(chǎng)持續(xù)著旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，入境游客和旅游外匯收入7月份增幅達(dá)到20%。 增加了與日本和國(guó)的航班密度，新開通15條國(guó)航線，各旅行社組織開通往返的包機(jī)航班近百架次。 機(jī)場(chǎng)7月份單月旅客吞吐量首次突破100萬(wàn)人次大關(guān)。加開了和省臨時(shí)旅客列車3對(duì)。 特別是7月下旬以來(lái)，星級(jí)酒店連續(xù)20余天入住率近乎100%，社會(huì)旅館的入住率也達(dá)到90%以上，價(jià)格達(dá)歷史最高水平。 8月份的第一個(gè)周末，金石灘國(guó)際旅游度假區(qū)接待游客人數(shù)和旅游收入同比增長(zhǎng)均超過(guò)7

20、0%，8月1日、2日黃金海岸游客人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人，發(fā)現(xiàn)王國(guó)接待游客4萬(wàn)人。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動(dòng)物園等主要景區(qū)游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近3萬(wàn)人。星海公園、星海灣、傅家莊等市三大主要海濱浴場(chǎng)游客數(shù)量比去年同期增長(zhǎng)30%以上。 國(guó)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展面臨5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺(tái)，國(guó)家有關(guān)部門也加大了對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國(guó)旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時(shí)候都好；二、中國(guó)正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整

21、中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對(duì)外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國(guó)的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國(guó)旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)的對(duì)外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年，全球?qū)⒔哟?6億人次的國(guó)際旅游者，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬(wàn)億美元，國(guó)際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到4.35和6.7，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)3的幅度。在這個(gè)大趨勢(shì)下，世界旅游組織對(duì)中國(guó)

22、今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。 學(xué)者的分析表明：21世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來(lái)5年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中將出現(xiàn)大的變化：首先，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是品牌價(jià)值增加，整個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)大并購(gòu)。未來(lái)5年中國(guó)旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似Bass Hotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團(tuán)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額也將大幅度提高。第三，服務(wù)國(guó)消費(fèi)者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國(guó)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展。2. 市場(chǎng)

23、分析2.1. 商務(wù)會(huì)議客戶 地區(qū)與鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開拓打下了較好的基礎(chǔ)。 南溝溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，這類項(xiàng)目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會(huì)議頻繁，要求會(huì)議場(chǎng)地檔次比較高；二是民營(yíng)和私企，如電子信息加工企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費(fèi)能力比較強(qiáng)；三是較大的國(guó)有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識(shí)，往往比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，市超億元的民營(yíng)企業(yè)就已經(jīng)達(dá)到193家，全市私營(yíng)企業(yè)數(shù)量超過(guò)4萬(wàn)戶，市國(guó)資委下屬國(guó)有企業(yè)28家。因此，預(yù)測(cè)在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可以吸引4%的商務(wù)客人，即8家超億元民營(yíng)企業(yè)

24、，800家私營(yíng)企業(yè)與1家國(guó)有企業(yè)。2.2. 旅行團(tuán)客戶 市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，2009年1-7月國(guó)游客數(shù)量已經(jīng)超過(guò)1800萬(wàn)人次。并且三寰旅行社是三寰大酒店下屬全資子公司，對(duì)打開旅行團(tuán)市場(chǎng)很有幫助。 保守預(yù)計(jì)，市2009年國(guó)游客數(shù)量超過(guò)3000萬(wàn)，如能加大對(duì)旅行社的宣傳力度，估計(jì)能吸引2%-4%的游客，即60萬(wàn)-80萬(wàn)人次。2.3. 度假療養(yǎng)客戶一方面，市不乏有實(shí)力的企業(yè)，如IBM、微軟、花旗、DELL、SONY等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于溫泉對(duì)人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間的各個(gè)階段，通過(guò)主動(dòng)的營(yíng)銷和公關(guān)手段爭(zhēng)取成為周邊大型企業(yè)和政府部

25、門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多樣。另一方面，由于市風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，很多外來(lái)人口選擇在養(yǎng)老，因此，度假村可與高檔養(yǎng)老院接洽合作，并通過(guò)各種手段爭(zhēng)取高收入退休人員來(lái)度假村療養(yǎng)。另外，市現(xiàn)有人口超過(guò)600萬(wàn)，并將逐漸發(fā)展成為千萬(wàn)人口的大城市，度假村完全步入正軌后，通過(guò)各種宣傳手段，估計(jì)能爭(zhēng)取到2%-4%的市本地游客，即12-24萬(wàn)人次，加上外來(lái)養(yǎng)老人口，預(yù)計(jì)可達(dá)到15-27萬(wàn)人次。 總的來(lái)說(shuō)，根據(jù)市場(chǎng)分析，可以預(yù)計(jì)溫泉度假村每年接待的各類游客可達(dá)到100-120萬(wàn)人次（商務(wù)游客20萬(wàn)，旅行社團(tuán)游客60-80萬(wàn)，散客20萬(wàn)）。其中，住宿過(guò)夜人數(shù)可達(dá)40-50萬(wàn)人次（商務(wù)客人中的50%、旅

26、行社團(tuán)客人中的50%、散客中的10%）。3. 營(yíng)銷推廣由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，南溝溫泉度假村要想在眾多的溫泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場(chǎng)定位外，還必須加大營(yíng)銷推廣的力度。溫泉度假村必須在項(xiàng)目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場(chǎng)營(yíng)銷部門，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷調(diào)研、制定營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)營(yíng)銷組合、開展促銷活動(dòng)、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營(yíng)銷行為。南溝溫泉度假村由于設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，需要較長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間，因此溫泉度假村的營(yíng)銷推廣活動(dòng)在開發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營(yíng)期各有側(cè)重。3.1. 開發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。從市政府的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了市的重點(diǎn)發(fā)展和支

27、柱產(chǎn)業(yè)地位。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為市政府作為旅游發(fā)展配套設(shè)施的一項(xiàng)重要方面。因此，南溝溫泉度假村應(yīng)與市政府搞好關(guān)系，以便獲得市政府的有力支持，借助政府的免費(fèi)對(duì)外宣傳機(jī)會(huì)來(lái)提高知名度。 當(dāng)項(xiàng)目工程完成三分之二，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時(shí)，溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營(yíng)銷活動(dòng)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)嘏c省各大旅行社接觸，商量設(shè)計(jì)以溫泉度假村與周圍旅游景點(diǎn)為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營(yíng)銷渠道直接向消費(fèi)者宣傳。另外，聘請(qǐng)形象設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)CI（企業(yè)形象識(shí)別）和VI（視覺識(shí)別）,并通過(guò)室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場(chǎng)所在地、和當(dāng)?shù)氐木用駥?duì)溫泉度假村有感性認(rèn)識(shí)。 當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲

28、，溫泉度假村開始試運(yùn)營(yíng)時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷部門就要加大促銷力度：在電視、報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿；邀請(qǐng)記者前來(lái)游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報(bào)道；印制各種宣傳手冊(cè)供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。通過(guò)各種促銷手段在短時(shí)間迅速打開市場(chǎng)，給到過(guò)溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費(fèi)宣傳者。3.2. 實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn) 當(dāng)南溝溫泉度假村初步打開市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)期后，營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭(zhēng)取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議

29、，相互提供優(yōu)惠，為對(duì)方爭(zhēng)取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會(huì)議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系，加大營(yíng)銷工作力度。 此外，還要定期舉辦各種特色活動(dòng)，滿足旅游求新求異的心理需求。例如：依托生態(tài)農(nóng)莊，在櫻桃成熟的季節(jié)舉辦櫻桃節(jié)，策劃?rùn)烟已绲雀鞣N與櫻桃相關(guān)的活動(dòng)；依托專業(yè)設(shè)施齊全、有專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和安全攀道的攀巖壁舉辦省攀巖比賽等等。 贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎耘c與度假村各種服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的公益活動(dòng)，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)溫泉度假村的形象。 在實(shí)際運(yùn)營(yíng)期，只有依靠?jī)?yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營(yíng)銷推廣工作才能順利開展。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管

30、。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保持持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，并逐步與國(guó)外旅游市場(chǎng)接軌，執(zhí)行國(guó)際有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證。五. 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析說(shuō)明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議等容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和估計(jì)多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價(jià)值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討，計(jì)劃投資與實(shí)際投資的容差別較大，因此預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營(yíng)后的實(shí)際數(shù)據(jù)不可能完全一致。1. 度假村各項(xiàng)目的具體收支與回收期分析1.1. 溫泉會(huì)所1.1.1. 投資總額：6，000萬(wàn)元，包括

31、： 溫泉浴城（室外） 浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風(fēng)格。參考同類溫泉浴城，估計(jì)基建投資：3,600萬(wàn)元（包括圍墻、綠化等費(fèi)用）；設(shè)備投資：1.600萬(wàn)元；流動(dòng)資金：200萬(wàn)元?？傆?jì)：3,600+1，600+200=5,400萬(wàn)元。 康體理療中心 基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過(guò)于豪華，而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。估計(jì)基建投資：200萬(wàn)元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資：180萬(wàn)元；流動(dòng)資金：20萬(wàn)元?？傆?jì)：400萬(wàn)元。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。估計(jì)基建投資：120萬(wàn)元；設(shè)備投資：60萬(wàn)元；流動(dòng)資金：20萬(wàn)元?？傆?jì)：

32、200萬(wàn)元。1.1.2. 營(yíng)業(yè)收入 參考市與周邊溫泉度假區(qū)價(jià)格，南溝溫泉度假村的溫泉浴定價(jià)：80元/每位。其他收費(fèi)項(xiàng)目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，根據(jù)之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá)100-120萬(wàn)人次。當(dāng)然，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營(yíng)銷力度。 根據(jù)前面所做的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，按照預(yù)測(cè)數(shù)量的70%計(jì)算，營(yíng)業(yè)收入初步估算如下：項(xiàng)目名稱容量預(yù)算（萬(wàn)人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬(wàn)元）溫泉浴城75806，000康體理療中心75*15%=11.2560675風(fēng)味餐廳75*80%=60301，800合計(jì)-8,4751.1.3. 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（包括員工

33、工資，按照營(yíng)業(yè)收入10%計(jì)算）： 8,475*10%=847.5萬(wàn)元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： （3，600+200+120）/20=196萬(wàn)元 設(shè)備折舊（5年直線折舊）: （1，600+180+60）/5=368萬(wàn)元 維護(hù)與水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的15%計(jì)算）： 8,475×15%=1,271.25萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)物品消耗（不含風(fēng)味餐廳，按營(yíng)業(yè)收入的25%計(jì)算）： 8,475*25%=2，118.75萬(wàn)元 風(fēng)味餐廳制作成本（按收入60%計(jì)）： 1，800×60%=1，080萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金（按收入5.55%計(jì)）: 8,475×5.5%=470.3625萬(wàn)元1.1

34、.4. 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)8475-（847.5+196+368+1271.25+2118.75+1080+470.3625）=2123.1375萬(wàn)元 所得稅2123.1375*25%530.78萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)2123.1375-530.781592.35萬(wàn)元1.1.5. 投資回收期（不計(jì)建設(shè)期）6000/1592.353.8年1.2. 溫泉?jiǎng)e墅1.2.1. 投資總額為：3338萬(wàn)元 按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建60棟別墅，其中小型別墅18棟（每棟五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間），中型別墅33棟（每棟五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間+兩個(gè)豪華套房），大型別墅9棟（每棟八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間+三個(gè)豪華套房），共計(jì)327個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，93個(gè)豪華套房.初步估計(jì)基建投資額

35、為：2565萬(wàn)元（18棟小別墅*25+33棟中型別墅*45+9棟大型別墅*70）；初步估計(jì)設(shè)備投資額為：723萬(wàn)元（327*1.5+93*2.5）；初步估計(jì)需流動(dòng)資金：50萬(wàn)元。 1.2.2. 營(yíng)業(yè)收入 對(duì)于溫泉?jiǎng)e墅，完全可以考慮采用國(guó)際流行的分時(shí)度假概念或其他方式予以經(jīng)營(yíng)，提高客房利用率和利潤(rùn)率，但具體經(jīng)營(yíng)模式有待商榷，這里的收入預(yù)測(cè)僅作參考。 市的三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間的平均收費(fèi)為200-280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對(duì)較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對(duì)旅行社的收費(fèi)定在130元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場(chǎng)主要是淡季的商務(wù)客人，定價(jià)在220元左右是較為合理的。 按照入住率

36、達(dá)到70%計(jì)算，初步估計(jì)營(yíng)業(yè)收入如下： 標(biāo)準(zhǔn)間收入：327*360*0.7*130=892.71萬(wàn)元 豪華套房收入：93*360*0.7*220=515.592萬(wàn)元 總收入：892.71+515.592=1408.302萬(wàn)元1.2.3. 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資，按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算）： 1408.302*10%=140.83萬(wàn)元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 2565/20=128.25萬(wàn)元 設(shè)備折舊（5年直線折舊）： 723/5=144.6萬(wàn)元 維護(hù)與水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的8%計(jì)算）： 1408.302*8%=112.66萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)物品消耗（含別墅房間耗費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入25%計(jì)算

37、） ： 1408.302*25%=352.08萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金（營(yíng)業(yè)收入的5.55%）： 1408.302*5.55%=78.16萬(wàn)元1.2.4. 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)：1408.302-（140.83+128.25+144.6+112.66+352.08+78.16）=451.722萬(wàn)元 所得稅：451.722*25%=112.93萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)：451.722-112.93=338.79萬(wàn)元1.2.5. 投資回收期（不計(jì)建設(shè)期）3338/338.7910年1.3. 生態(tài)農(nóng)莊1.3.1. 投資總額為：300萬(wàn)元 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。其中開墾荒地、建溫室

38、等方面要列為重點(diǎn)。1.3.2. 營(yíng)業(yè)收入生態(tài)農(nóng)莊以果樹、大棚蔬菜以與無(wú)公害家禽、塘魚為主，估計(jì)可吸引30%左右的游客，按照上文所述年游客量在100-120萬(wàn)，則生態(tài)農(nóng)莊年游客數(shù)量為30萬(wàn)。按照人均消費(fèi)15元計(jì)算，則營(yíng)業(yè)收入為：30*15=450萬(wàn)元1.3.3. 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資，按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算）： 450*10%=45萬(wàn)元 設(shè)備折舊（因多為設(shè)備，作5年直線折舊）： 300/5=60萬(wàn)元 維護(hù)與水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的8%計(jì)算）： 450*8%=36萬(wàn)元 農(nóng)莊原材料成本（按營(yíng)業(yè)收入50%計(jì)算）： 450*50%=225萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金： 450*5.55%=24.975萬(wàn)元1.3

39、.4. 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： 450-（45+60+36+225+24.975）=59.025萬(wàn)元 所得稅： 59.025*25%=14.76萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)： 59.025-14.76=44.27萬(wàn)元1.3.5. 投資回收期 450/44.2710年1.4. 室外娛樂場(chǎng)1.4.1. 投資總額為：550萬(wàn)元 室外娛樂場(chǎng)所可包括垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園等。項(xiàng)目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個(gè)度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。初步估計(jì)基建投資額300萬(wàn)元；設(shè)備投資額200萬(wàn)元；流動(dòng)資金50萬(wàn)元。1.4.2. 營(yíng)業(yè)收入 初步估計(jì)室外娛樂場(chǎng)可吸引20%-30%游客，即20-

40、30萬(wàn)人，按照年吸引游客25萬(wàn)人計(jì)算，人均消費(fèi)35元，則營(yíng)業(yè)收入為：25*35=875萬(wàn)元。1.4.3. 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資。按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算）： 875*10%=87.5萬(wàn)元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 300/20=15萬(wàn)元 設(shè)備折舊（5年直線折舊）： 200/5=40萬(wàn)元 維護(hù)與水電費(fèi)（含原料消耗，按營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)算）： 875*20%=175萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金： 875*5.55%=48.5625萬(wàn)元1.4.4. 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： 875-（87.5+15+40+175+48.5625）=508.94萬(wàn)元 所得稅： 508.94*25%=127.23萬(wàn)元 稅

41、后利潤(rùn)： 508.94-127.23=381.70萬(wàn)元1.4.5. 投資回收期： 550/381.701.4年1.5. 溫泉度假酒店與滑雪度假酒店1.5.1. 投資總額為:13，310萬(wàn)元 均為三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店，規(guī)?；疽恢拢凑諟厝燃倬频暧?jì)算：標(biāo)準(zhǔn)間200個(gè)，商務(wù)套房30個(gè).會(huì)議室三個(gè)，估計(jì)建筑面積為20500平方米（200*80+30*120+3*300），初步估計(jì)基建與裝修投資額為：6150萬(wàn)元（3000元*20500平方米）；初步估計(jì)設(shè)備投資額為：405萬(wàn)元（200*1.5+30*2.5+3*10）；初步估計(jì)需流動(dòng)資金：100萬(wàn)元，則溫泉度假酒店投資額為6655萬(wàn)元，滑雪度假酒店投

42、資額與溫泉度假酒店一致。1.5.2. 營(yíng)業(yè)收入 三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格平均為200-280元，商務(wù)套房均價(jià)為300元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格130元，商務(wù)間價(jià)格220元計(jì)算。 度假村年游客數(shù)量約為100-120萬(wàn)，其中商務(wù)游客20萬(wàn)左右，旅行團(tuán)游客60-80萬(wàn)，散客20萬(wàn)，按照商務(wù)游客全部住溫泉?jiǎng)e墅，旅行團(tuán)游客20%入住酒店，散客10%入住酒店計(jì)算，則年接待人數(shù)為60*20%+20*10%=14萬(wàn)。酒店房間均價(jià)為：（130*200+30*220）/（200+30）142元 則營(yíng)業(yè)收入為：142*14=1988萬(wàn)元1.5.3. 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資，按營(yíng)業(yè)收入的1

43、0%計(jì)算）： 1988*10%=198.8萬(wàn)元 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 12300/20=615萬(wàn)元 設(shè)備折舊（5年直線折舊）： 810/5=162萬(wàn)元 維護(hù)與水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的8%計(jì)算）： 1988×8%=159.04萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)物品消耗（包括房間耗費(fèi)，按營(yíng)業(yè)收入10%計(jì)算）： 1988*10%=198.8萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金： 1988*5.55%=110.334萬(wàn)元1.5.4. 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)1988-（198.8+615+162+159.04+198.8+110.334）=544.03萬(wàn)元 所得稅544.03*25%=136.0065萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)544.03-136.0065=408.02萬(wàn)元1