1、第5章 物業(yè)管理投標(biāo)n物業(yè)管理投標(biāo)概述n物業(yè)管理投標(biāo)的程序n物業(yè)管理投標(biāo)策略1;.第1節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)概述n一、物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則n1、物業(yè)管理投標(biāo)、物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標(biāo)文件中確定的管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標(biāo)文件中確定的管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。n2、投標(biāo)的原則、投標(biāo)的原則n真實(shí)性原則真實(shí)性原則n合理競(jìng)爭(zhēng)原則合理競(jìng)爭(zhēng)原則2;.n二、物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)n開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部n財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部n工程部工程部第1節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)概述3;.第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序n準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段n實(shí)施階段實(shí)施階段n結(jié)束階段結(jié)束階段 取得從

2、業(yè)資格取得從業(yè)資格籌措資金籌措資金收集有關(guān)招標(biāo)資料收集有關(guān)招標(biāo)資料進(jìn)行投標(biāo)可行性分析進(jìn)行投標(biāo)可行性分析申請(qǐng)資格預(yù)審申請(qǐng)資格預(yù)審購(gòu)買、閱讀招標(biāo)文件購(gòu)買、閱讀招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 制定管理服務(wù)方法及工作量制定管理服務(wù)方法及工作量擬定資金計(jì)劃擬定資金計(jì)劃標(biāo)價(jià)試算標(biāo)價(jià)試算 標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整辦理投標(biāo)保函辦理投標(biāo)保函編制標(biāo)書(shū)編制標(biāo)書(shū) 封送標(biāo)書(shū)、保函封送標(biāo)書(shū)、保函現(xiàn)場(chǎng)答辯現(xiàn)場(chǎng)答辯中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施未中標(biāo)的總結(jié)未中標(biāo)的總結(jié)資料的整理和歸檔資料的整理和歸檔4;.n一、準(zhǔn)備階段n2、進(jìn)行投標(biāo)可行性分析n招標(biāo)物業(yè)條件分析招標(biāo)物業(yè)條件分析n本公司投標(biāo)條件分析本公司投標(biāo)

3、條件分析n競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析n風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析了解招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)了解招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)特殊服務(wù)要求特殊服務(wù)要求物業(yè)開(kāi)發(fā)商狀況物業(yè)開(kāi)發(fā)商狀況以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)公司的人力資源優(yōu)勢(shì)公司的人力資源優(yōu)勢(shì)公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)公司的財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)公司的財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)公司的劣勢(shì)公司的劣勢(shì)潛在競(jìng)爭(zhēng)者潛在競(jìng)爭(zhēng)者同類物業(yè)管理公司同類物業(yè)管理公司當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序5;.6;.n二、實(shí)施階段n1、購(gòu)買閱讀標(biāo)書(shū)n首先，閱讀招標(biāo)文件，對(duì)前后文不一致、內(nèi)容不清晰的情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)，

4、找出錯(cuò)誤，首先，閱讀招標(biāo)文件，對(duì)前后文不一致、內(nèi)容不清晰的情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)，找出錯(cuò)誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將錯(cuò)誤與遺漏劃分為再按其不同性質(zhì)與重要性，將錯(cuò)誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和和“計(jì)入索賠項(xiàng)目計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類。兩類。n此外，投標(biāo)公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)此外，投標(biāo)公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書(shū)等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，保證書(shū)等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，做出仔細(xì)研究。做出仔細(xì)研究。第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序7;.n

5、二、實(shí)施階段n2、考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)n在物業(yè)竣工前期介入在物業(yè)竣工前期介入n應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。n在竣工后期介入，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目在竣工后期介入，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目n工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)是否達(dá)到工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；技術(shù)經(jīng)檢

6、驗(yàn)是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能否滿足使用要求；竣工工程是否達(dá)到窗明、地凈、國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能否滿足使用要求；竣工工程是否達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求；是否確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題；周圍公用設(shè)施分布情況。求；是否確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題；周圍公用設(shè)施分布情況。 第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序8;.n二、實(shí)施階段n3、制定管理服務(wù)方法及工作量n將招標(biāo)項(xiàng)目參數(shù)列出，越細(xì)越好；將招標(biāo)項(xiàng)目參數(shù)列出，越細(xì)越好；n分析項(xiàng)目的難點(diǎn)，確定重點(diǎn)，有針對(duì)性管理；分析項(xiàng)目的難點(diǎn)，確定重點(diǎn)，有針對(duì)性管理；n

7、人力配置；人力配置； n確定分階段達(dá)到的目的；確定分階段達(dá)到的目的；n成本測(cè)算；成本測(cè)算； n需要招標(biāo)單位提供的幫助、條件。需要招標(biāo)單位提供的幫助、條件。 第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序9;.n二、實(shí)施階段n4、擬定資金計(jì)劃n制定資金計(jì)劃的目的主要有：制定資金計(jì)劃的目的主要有：n一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；n二是做好議標(biāo)階段向開(kāi)發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。二是做好議標(biāo)階段向開(kāi)發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。n物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：n標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。n接管期間費(fèi)用支出。

8、接管期間費(fèi)用支出。n接管期間收入。接管期間收入。n其他資金來(lái)源。其他資金來(lái)源。第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序10;.n二、實(shí)施階段n5、標(biāo)價(jià)試算n明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；n計(jì)算或復(fù)核服務(wù)工作量；計(jì)算或復(fù)核服務(wù)工作量；n掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息；掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息；n掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；n擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序11;.n二、實(shí)施階段n6、標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整n7、辦理投標(biāo)保函第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)

9、程序12;.n二、實(shí)施階段n8、編制標(biāo)書(shū)n標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容：標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容：n物業(yè)管理公司介紹物業(yè)管理公司介紹n管理服務(wù)人員配備方案管理服務(wù)人員配備方案n管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案n管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案n管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)承諾管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)承諾n社區(qū)文化服務(wù)方案社區(qū)文化服務(wù)方案n管理服務(wù)模式設(shè)想管理服務(wù)模式設(shè)想第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序13;.n二、實(shí)施階段n8、編制標(biāo)書(shū)n標(biāo)書(shū)制作中的注意事項(xiàng)：標(biāo)書(shū)制作中的注意事項(xiàng)：n確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺。確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺。 n不得任意修改填寫(xiě)內(nèi)容不得任意修改填寫(xiě)內(nèi)容 n

10、填寫(xiě)方式規(guī)范填寫(xiě)方式規(guī)范 n不得改變標(biāo)書(shū)格式不得改變標(biāo)書(shū)格式 n計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。 n報(bào)價(jià)合理。報(bào)價(jià)合理。n包裝整潔美觀。包裝整潔美觀。n報(bào)價(jià)方式規(guī)范。報(bào)價(jià)方式規(guī)范。n嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。 第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序14;.n二、實(shí)施階段n9、封送標(biāo)書(shū)、保函n封送標(biāo)書(shū)的一般慣例是：封送標(biāo)書(shū)的一般慣例是：n準(zhǔn)備正本和副本（通常正本準(zhǔn)備正本和副本（通常正本1 1份，副本份，副本2 2份）。份）。n標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正正本本”或或“副本副本”的印記（

11、一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)）。的印記（一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)）。n兩層封套上均按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定寫(xiě)明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件兩層封套上均按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定寫(xiě)明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、的編號(hào)、物業(yè)名稱、“在某日某時(shí)之前不要啟封在某日某時(shí)之前不要啟封”等。等。第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序15;.n三、結(jié)束階段n中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施/未中標(biāo)的總結(jié)未中標(biāo)的總結(jié)n資料的整理和歸檔資料的整理和歸檔第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序16;.第3節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)的策略n一、影響競(jìng)標(biāo)結(jié)果的關(guān)鍵因素n標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)n經(jīng)濟(jì)條件經(jīng)濟(jì)條件n競(jìng)爭(zhēng)狀況和公司實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)狀況和公司實(shí)力 17;.第三節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)的策略n二、物業(yè)管理投標(biāo)策略的類型n攻勢(shì)策略攻勢(shì)策略n守勢(shì)策略守勢(shì)策略n低成本策略低成本策略n差異策略差異策略18;.第3節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)的策略n三、物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)策略n投標(biāo)前期投標(biāo)前期提出問(wèn)題，引起注意提出問(wèn)