1、契約內(nèi)容應(yīng)注意事項(xiàng)原則上租賃契約之成立，並不以訂立書(shū)面契約為必要，只須 當(dāng)事人對(duì)於租賃物之使用收益與租金之支付等租賃要素之 彼此間意思合致，即得成立生效，且不以租賃物之交付為必 要。租屋時(shí)只要房東與房客對(duì)房屋之使用收益與租金之支付 有所約定並互相表示同意，房東就有義務(wù)要將符合雙方事前 所約定之屋況的房屋交付給房客使用（民法第四百二十三 條），而房客亦有依約定支付租金之義務(wù)（民法第四百三十 九條），所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的，惟時(shí)下大 多數(shù)的人都希望能在租屋時(shí)，和房東 （或房客）打契約， 即簽一份書(shū)面的租賃契約以求慎重。如此即能留下一個(gè)書(shū)面 證據(jù)，而且白紙黑字亦可減少法律關(guān)係上之紛爭(zhēng)。所

2、以無(wú)論 租賃契約是以口頭或書(shū)面訂立，只要符合要件即得有效成 立，這是必須先予了解的。其次，無(wú)論口頭或書(shū)面訂立契約 時(shí)，由於租賃雙方意思一經(jīng)合致即生效力，即所謂一言九 鼎或一字千金，此時(shí)就必須注意到租約內(nèi)容之約定是 否符所需，否則契約一經(jīng)成立生效，房東與房客皆須同受拘 束。所以在訂約時(shí)，以下注意事項(xiàng)可供房東房客做為參考：1. 確認(rèn)誰(shuí)才是當(dāng)事人在房客方面，必須注意到房東是否確係屋主本人，如房東並 非屋主，則要了解屋主是否有請(qǐng)其親友代為出租房屋；例 如，請(qǐng)房東出示原屋主的委託書(shū)或授權(quán)書(shū)。這層關(guān)係要弄清 楚，才能避免事後真正的屋主出來(lái)表示並未要出租房屋，因 而造成屋主要求房客搬家之紛爭(zhēng)發(fā)生。若房客是向

3、二房東租 屋，須注意大房東是否反對(duì)轉(zhuǎn)租，如果大房東對(duì)二房東具有 反對(duì)轉(zhuǎn)租之約定，則將來(lái)大房東可以終止與二房東之租約（民法第四百四十三條），並要求二房客搬離，則房客 的權(quán)益將受到損失。在房東方面，要確定房客的真實(shí)身份（姓 名），以便確認(rèn)將來(lái)收取租金或主張契約上權(quán)利時(shí)的對(duì)象， 避免張冠李戴，徒生不必要之麻煩。2. 確認(rèn)約定租賃房屋的使用、收益狀態(tài)為何大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經(jīng)驗(yàn)，通常廣告中有所謂的吉屋出租、雅房出租或套房出租，甚至詳細(xì)一點(diǎn)的，尚會(huì)表明傢俱全、無(wú)炊或住家、 辦公皆宜等等，這些 都表示房東希望以如何狀態(tài)的房屋 出租。想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的，但是在真 正訂契約時(shí)，

4、須就房屋是否僅供住家用或可供營(yíng)業(yè)，房客可 否轉(zhuǎn)租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態(tài)詳予約定， 因?yàn)檫@涉及到房東應(yīng)交付房客如何狀態(tài)之房屋，以及房客於 租賃關(guān)係消滅時(shí)應(yīng)返還如何狀態(tài)之房屋。3. 關(guān)於租金及押租金的約定就租金而言，原則上租金之?dāng)?shù)額可由房東房客自由約定，但 土地法第九十七條第一項(xiàng)規(guī)定：城市地方房屋之租金，以不超過(guò)土地及其建築物申報(bào)總價(jià)額年息百分之十為限； 而對(duì)房屋租金加以限制以便保護(hù)通常較為弱勢(shì)的房屋承租 人。而就押租金部份，在租賃房屋時(shí)，除支付租金外，我國(guó) 民間向 有繳納押租金（土地法稱擔(dān)保金）之習(xí)慣，但土地 法第九十九條規(guī)定：租賃之擔(dān)保金不得超過(guò)二個(gè)月房屋租 金總額。已交付之擔(dān)保

5、金超過(guò)前項(xiàng)限度者，承租人得以超過(guò) 之部份抵付房租。土地法就押租金（擔(dān)保金）之?dāng)?shù)額作限制，以保護(hù)房客，此在簽訂契約時(shí)房東房客都要特別注 意。此外，押租金依據(jù)我國(guó)最高法院的見(jiàn)解屬於要物契 約，亦即彼此押租金契約的成立，除了雙方表示同意外，尚須有金錢(qián)之交付。這點(diǎn)在房屋所有權(quán)易主時(shí)，更凸顯 其重要性。因?yàn)槿舭l(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的情形而新、舊屋主 和房客三方未做押租金轉(zhuǎn)讓事宜時(shí)，我國(guó)法院傾向於請(qǐng)房客 向原屋主要回其押租金，此時(shí)，若找不到原房東，而新房東 又向房客要求給付押租金時(shí)，房客將蒙受押租金的損失。所 以，一定要記得三方共同協(xié)議押租金歸還的問(wèn)題，以免遭受 損失。4. 房屋之修繕由何人負(fù)責(zé)依民法第四百二

6、十九條第一項(xiàng)規(guī)定：租賃物之修繕，除契 約另訂定有習(xí)慣外，由出租人負(fù)擔(dān)。換言之，原則上就租 出去的房屋有毀損時(shí)，例如屋頂漏水或水管不通等等，房東有義務(wù)予以修復(fù)，以利房客的使用，但當(dāng)事人雙方亦得約 定，由房客（即承租人）來(lái)負(fù)責(zé)修繕義務(wù)，甚至亦可約定何 種房屋之毀損由房東負(fù)責(zé)修繕，何種毀損由房客負(fù)責(zé)修繕， 只要訂約時(shí)明確約定，則房屋有毀損時(shí)不虞無(wú)人修理，房東 不怕房屋未受良好保持，房客也住的安心愉快。5. 租賃期限的約定租賃房屋是否定有期限以及定多長(zhǎng)的期限，端視房東房客的 自由約定，惟應(yīng)受民法第四百四十九條不得逾二十年之限 制。此外，依司法實(shí)務(wù)見(jiàn)解，在不定期限之租賃時(shí)，出租人 （即房東）如要終止租約

7、，受到土地法第一百條之嚴(yán)格限 制，亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約：1. 出租人欲收回自住或重新建築時(shí)2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項(xiàng)之規(guī)定轉(zhuǎn)租於人時(shí)3. 承租人積欠租金額，除之擔(dān)保金（押租金）抵償外，達(dá)二 個(gè)月以上時(shí)4. 承租人違以房屋供違反法令之使用時(shí)5. 承租人違反租賃契約時(shí)6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財(cái)物而不為相當(dāng)之賠償 時(shí)。另依民法第四二二條之規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)之租賃契約，其期限逾 一年者，應(yīng)以字據(jù)訂立之，未以字據(jù)訂立者，視為不定期限 之租賃，所以出租人（即房東）在訂立契約時(shí)要特別留心 契約是否要約定期限，如果超過(guò)一年，一定要簽訂書(shū)面契 約，並注意到土地法第一百條之特別規(guī)定。又依民國(guó)八十八 年修正的民法第四二五條第二項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)公證之不動(dòng)產(chǎn)租 賃契約，其期限未逾五年或未定期限者，