1、開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中的角色與項(xiàng)目定位當(dāng)開發(fā)商在中心商業(yè)圈拿到一塊土地后，很容易地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的夢(mèng)想；商鋪的出售單價(jià)表面上大大高于住宅，市場(chǎng)上也不時(shí)傳來某商鋪鋪王的價(jià)格，市調(diào)的結(jié)果也使開發(fā)商的胃口大地提高，這一切不知不覺地引導(dǎo)開發(fā)商向大型、超大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍，似乎商業(yè)地產(chǎn)就是一座金山，找到了就可以背著麻袋回家數(shù)錢去了。然而現(xiàn)實(shí)中，情況大大相反；開發(fā)商在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，往往不是背上了沉重的債務(wù)包袱；就是整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓血本無歸；或者“賣房賣成房東”，不得已成為大業(yè)主或經(jīng)營(yíng)商。究竟是什么原因造成了這樣的局面呢？首先讓我們看一看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈的差異吧。住宅地產(chǎn)一一是開發(fā)商建成房屋后

2、賣給業(yè)主，而后業(yè)主自行居住或自行出租，交房后交物業(yè)公司進(jìn)行后期物業(yè)管理，而后業(yè)主自行居住或自行出租?，F(xiàn)行的法規(guī)對(duì)開發(fā)商在住宅地產(chǎn)開發(fā)銷售后，有一個(gè)良好的退出機(jī)制。業(yè)主基本上是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，住宅開發(fā)銷售一一交房一一物業(yè)管理，完整的交一個(gè)圈。商業(yè)地產(chǎn)一一是其開發(fā)的商業(yè)設(shè)施建成后，出售或出租給經(jīng)營(yíng)者（或經(jīng)營(yíng)商），經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行營(yíng)銷、出售商品，是一個(gè)長(zhǎng)期反復(fù)的生產(chǎn)過程。其商業(yè)建筑的投資，是經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)的收益后，才能收回的?，F(xiàn)行的法規(guī)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商沒有一個(gè)良好的退出機(jī)制。開發(fā)商必須在項(xiàng)目開始前，自行安排好退出機(jī)制，否則開發(fā)商不得不成為業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者。（見附件地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程）由于以上的原因，當(dāng)

3、開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，您不得不認(rèn)真地研究，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中扮演的角色。如果開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)前不能很好地把握這一點(diǎn)，您可能就搖身一變成為大業(yè)主或經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于這一點(diǎn)許多開發(fā)商根本沒有意識(shí)到；或者受利益的驅(qū)使，無視這種角色的變化，最后走向失敗的道路。讓我們看一看現(xiàn)實(shí)中的例子在ZZ市有多處大型的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)設(shè)施建成后，其開發(fā)商基本上成為大業(yè)主，在經(jīng)營(yíng)不善后，不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓或租賃,背上沉重的債務(wù)包袱。這在全國(guó)和全世界也不凡其例，究其原因：1 .大型商業(yè)設(shè)施賣不完（也不可能賣完）。2 .大型商業(yè)設(shè)施不能買（經(jīng)營(yíng)上政策上不允許）。3 .主力店也不賣商場(chǎng)（物業(yè)）。4 .從開發(fā)商轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)商準(zhǔn)備不足

4、，人力、物力、資金條件不具備。從以上的例子可以看出，開發(fā)商在沒有安排好退出機(jī)制前，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。當(dāng)開發(fā)商認(rèn)真審視了自己的角色后，就會(huì)在項(xiàng)目開發(fā)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)上有著本質(zhì)的區(qū)別。再讓我們看一看深圳上海北京成功的商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn):現(xiàn)代商業(yè)建筑的組合形態(tài)當(dāng)我們考察深圳上海北京成功的商業(yè)地產(chǎn)后，會(huì)發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)代商業(yè)建筑的組合形態(tài)的共同特點(diǎn)：（a）商場(chǎng)伴著寫字樓從開發(fā)的角度（提高容積率），資金運(yùn)作的手段（現(xiàn)金流），商業(yè)運(yùn)營(yíng)的出發(fā)點(diǎn)（人流互動(dòng)），這一建筑組合形態(tài)均體現(xiàn)和滿足了上述各方面的要求，成為高檔商業(yè)開發(fā)的基本形式。二商業(yè)建筑的品位與商品的品質(zhì)向高端化發(fā)展隨著社會(huì)的進(jìn)步與富有，人們更加關(guān)注和

5、重視商業(yè)建筑的外觀和購(gòu)物環(huán)境的品位，商品的品牌和品質(zhì)，使其不斷的向高端化發(fā)展。(b)品質(zhì)高檔環(huán)境優(yōu)從而使商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)更加人性化，商品的品牌和品質(zhì)的高檔化。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提出了更高的要求。三商業(yè)動(dòng)線更加簡(jiǎn)潔明了方便舒適在商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，商業(yè)人流動(dòng)線簡(jiǎn)潔(只有一條)，物流動(dòng)線清晰，車流動(dòng)線方便，購(gòu)物十分舒適。(C)一條動(dòng)線上下走使人們隨意便捷到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，增加了隨機(jī)的情趣和機(jī)率。購(gòu)物人流動(dòng)線的公平性，使商鋪無死角，提高了商鋪的均好性。為招商開業(yè)提供了良好的物業(yè)條件。四商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展在商業(yè)項(xiàng)目中，我們看到大量的餐飲娛樂業(yè)態(tài)，其比例有不斷增加的趨勢(shì)。餐飲娛樂業(yè)態(tài)集中分布在建筑的入口地下頂層和

6、邊角。（d）吃喝玩樂在兩頭從而使商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，向餐飲娛樂購(gòu)物一體化發(fā)展,滿足消費(fèi)者的多項(xiàng)需求，在布局上餐飲娛樂業(yè)態(tài)又充分利用建筑的邊邊角角，與購(gòu)物布局形成互補(bǔ)。顧客和經(jīng)營(yíng)者均樂在其中。正所謂商場(chǎng)伴著寫字樓，品質(zhì)高檔環(huán)境優(yōu),一條動(dòng)線上下走,吃喝玩樂在兩頭。商場(chǎng)伴著寫字樓（住宅）其原因是1 .開發(fā)商的本質(zhì)工作是賣房子，寫字樓、住宅、公寓，這都是開發(fā)商所能掌握控制變?yōu)楝F(xiàn)金的、也是其開發(fā)商的基本贏利點(diǎn)，是主業(yè)。2 .在寫字樓、住宅、公寓開發(fā)的基本保證下，根據(jù)各公司的具體情況和長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，來確定商業(yè)開發(fā)的面積比例和業(yè)態(tài)，與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合或自行組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，保證商業(yè)在培育期內(nèi)安全過度，變?yōu)橐粋€(gè)成

7、熟的商業(yè)市場(chǎng)。完成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。認(rèn)識(shí)了上述的觀點(diǎn)，開發(fā)商就會(huì)從一個(gè)真正開發(fā)商的角度去控制開發(fā)、設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)，從而走上萬里長(zhǎng)征的第J當(dāng)開發(fā)商決定繼續(xù)做開發(fā)商而不是轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)商時(shí)，則項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則是:根據(jù)自身的特點(diǎn)及情況，確定物業(yè)出售與自留的比例，自留物業(yè)的閑置不能影響銷售物業(yè)及整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)行。也就是其銷售部分完全能滿足整體開發(fā)（含商業(yè)部分）的各項(xiàng)需要，資金、人力資源配置能保證該項(xiàng)目建設(shè)完成并交付使用。保證開發(fā)商立于不敗之地，其利潤(rùn)大小看銷售業(yè)績(jī)與自留物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)。如果開發(fā)商決定以商業(yè)為主，又要不影響主業(yè)開發(fā)，要具備以下幾個(gè)條件，使之在商業(yè)設(shè)施建成后，順利退出商業(yè)物業(yè)。1 .開發(fā)商為集團(tuán)公司，有一個(gè)現(xiàn)成的經(jīng)營(yíng)公司接手，在交房后開發(fā)商順利退出。2 .開發(fā)商有一個(gè)良好的商業(yè)合作伙伴，建成后交合作伙伴經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商順利退出。3 .開發(fā)商再自己建立一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司，建成后交自己的經(jīng)營(yíng)公司去經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商成功退出?？傊谏虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商不能以自己的開發(fā)團(tuán)隊(duì)去做經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的工作，必須把退路安排好，在資金和人力資源中必須重新組合配置。同時(shí)在項(xiàng)目的定位方法和步驟上擺脫認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，施工設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)和特點(diǎn)認(rèn)真掌握，才能認(rèn)真地做好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。（完）在角色定位后，開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的誤區(qū)：L不能把商