1、（房地產(chǎn)策劃方案）房地產(chǎn)全程策劃框架20XX年XX月* 金融服務(wù)* 郵政服務(wù)* 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)* 生活服務(wù)* 娛樂(lè)休息設(shè)施* 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素* 歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況* 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量* 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)* 國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策* 固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重* 社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)* 中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)* 項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及

2、比重* 政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)* 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)* 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3 、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4 、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異5 、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6 、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析* 各種檔次商品住宅客戶分析* 商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三土地SWOT（深層次）分析1 、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2 、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3 、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4 、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研* 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料* 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析* 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料*

3、 綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位* 市場(chǎng)定位：區(qū)域定位主力客戶群定位* 功能定位* 建筑風(fēng)格定位五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念* 商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：選擇可類比項(xiàng)目確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)* 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差異B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和

4、立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營(yíng)銷策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析* 類比樓盤分析與評(píng)價(jià)* 項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定*住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬*商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）*各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：確定基

5、礎(chǔ)均價(jià)確定系數(shù)確定幅度*具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬*項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)*首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬*成本模擬表及其說(shuō)明3、項(xiàng)目收益部分模擬*銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模擬表*利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明利潤(rùn)模擬表*敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)*價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性*減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本*對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的

6、資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)*國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化*國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素*政策法規(guī)因素*地塊狀況因素*發(fā)展商操作水平因素* 資金投放量及資金回收要求* 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素* 市場(chǎng)供求因素* 上市時(shí)間要求2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)* 項(xiàng)目開發(fā)步驟* 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估* 結(jié)論第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越

7、來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述* 項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀* 項(xiàng)目臨界四周狀況* 項(xiàng)目地貌狀況2、項(xiàng)目地塊情況分析* 發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想* 影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素* 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避*

8、項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3、建筑空間布局* 項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明* 項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明4、道路系統(tǒng)布局* 地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r* 項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車場(chǎng)布置5、綠化系統(tǒng)布局* 地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向* 項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6、公建與配套系統(tǒng)*項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查*項(xiàng)目配套功能配置及安排*公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立

9、面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示*公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7、分期開發(fā)*分期開發(fā)思路*首期開發(fā)思路8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃*項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思*建筑色彩計(jì)劃2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示*商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示*商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三主力戶型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3、主力戶型設(shè)計(jì)

10、提示*一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示*躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示*別墅戶型設(shè)計(jì)提示4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示*商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示*商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示*寫字樓平面設(shè)計(jì)提示四室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想*地塊已有的自然環(huán)境利用*項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)*組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)*組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)*組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示*組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示*組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)*項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)*項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)*項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)*項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)*針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六公共家具概念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)*營(yíng)銷中心大堂*管理辦公室2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)*客廳裝修概念設(shè)計(jì)*廚房裝修概念設(shè)計(jì)*主人房裝修概念設(shè)計(jì)*兒童房裝修概念設(shè)計(jì)*客房裝修概念設(shè)計(jì)*室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示*多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示*躍層、復(fù)式、躍復(fù)