1、.前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、公共服務(wù)1. 服務(wù)站工作人員需持證上崗。（管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)證書或崗位證書）。工作人員佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范，使用文明用語。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。2. 有完善的值班制度；工作有記錄。3. 設(shè)立小區(qū)業(yè)主服務(wù)調(diào)度中心。 （ 16 小時服務(wù)電話）。接待小區(qū)業(yè)主報修、咨詢和服務(wù)。4. 急修服務(wù) 30 分鐘內(nèi)到位， 12 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解

2、釋，做出限時承諾。小修原則上 2 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天屋漏可不受 2 日限制）。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理（一）房屋管理.1. 每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查 1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況；2. 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或開發(fā)商報告與建議；根據(jù)業(yè)主或開發(fā)商的委托，組織維修工作；3. 在冬、夏季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；4. 每日巡視 1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通

3、道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；5. 巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃報告業(yè)主或者開發(fā)商。（二）裝修管理1. 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；2. 對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2 個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；3. 每日巡查裝修施工情況；4. 裝修結(jié)束組織驗收；.5. 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。（三）給排水系統(tǒng)及公共配套設(shè)施設(shè)備管理1. 給水設(shè)施飲用水水箱半年消毒 1 次；水質(zhì)每半年化驗 1 次，保持水箱結(jié)構(gòu)完好。每 2 個月檢查保養(yǎng) 1 次水箱人孔、

4、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1 次泵房；水泵運行正常，每2 小時巡查泵房1 次；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng) 1 次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進(jìn)行 1 次全面檢查維修。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；2. 排水設(shè)施化糞池每年清理1 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔

5、現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；.每月清掃 1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，排水暢通，無積水；每季度對地下管井清理1 次；每半年對地下管井徹底疏通1 次。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無明顯粘附物，水流暢通。3. 弱電系統(tǒng) 操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)， 持證上崗； 工作時認(rèn)真負(fù)責(zé) , 發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄；4. 避雷接地系統(tǒng) 每年雨季來臨之前， 對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。5. 電梯運行與管理維修、保養(yǎng)人員持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作

6、業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度。安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標(biāo)志、應(yīng)急報警、投訴電話號碼。與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。.電梯及其安全設(shè)施每周不少于1 次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進(jìn)行 1 次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；保持電梯機(jī)房清潔，每周 1 次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可

7、能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障；6. 道路、停車場及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道， 并有巡查制度， 專人負(fù)責(zé)， 發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)；停車場、棚、房完好無損；停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。.三、清潔、環(huán)衛(wèi)管理1. 共用樓道保潔 多層每天打掃 1 次各樓層通道和樓梯臺階， 1周拖洗 1 次，每周清潔 1次樓梯扶手；小高層每周打掃 2次各樓

8、層通道和樓梯臺階，拖洗1 次；每周清潔1 次樓梯扶手；每 45 日擦抹 1 次各層和通道的防火門、消防栓、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每45 日樓梯間墻面、頂面除塵 1次；每 45 日擦 1 次共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈，無垃圾、雜物，污漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無明顯灰塵。2 電梯保潔每日清潔 2 次；每周對電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗1 次；每季度對電梯門壁打臘上光1 次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1 次。（裝修期結(jié)束后）3. 停車場、共用車庫保潔每 2 日清掃 1 次車庫紙屑和垃圾；及時清除地下室進(jìn)出口的垃圾；發(fā)

9、現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，及時擦洗干凈； 每 2 個月打開 1 次地下室、 車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1 次；每 2 個月進(jìn)行 1 次地下室消殺工作；每季度擦洗 1 次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣流通；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；.4. 道路保潔 每日清掃 2 次，循環(huán)保潔，保潔人員往返一周時間不超過 1 小時，目視道路無垃圾、雜物；地面垃圾滯留時間不超過 1 小時；5. 標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標(biāo)識、宣傳牌每周擦拭 1次，雕塑每 2 個月擦拭 1 次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清

10、潔物；每半月擦拭 1 次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。6. 綠化帶保潔每日清掃 2 次綠化帶、草地上垃圾，撿1 次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2 小時。7. 休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔每周清潔 2 次；設(shè)施表面基本干凈，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。8. 門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧? 次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔 1 次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光

11、亮、整潔，工具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每 2 周擦拭 1 次，探頭外表干凈無灰塵。9. 垃圾桶、 果皮箱： 每日清運 2 次；每日抹布抹 1 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。.10. 垃圾收集與處理生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；11. 衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；每季度對小區(qū)公共部位進(jìn)行1 次藥物噴灑，預(yù)防病蟲害；藥物滅鼠：每年至少進(jìn)行3 次；四、園林綠化、小品養(yǎng)護(hù)與管理1. 草坪 成活率在 90 以上，生

12、長正常；整塊草地沒有明顯闊葉雜草；基本無病蟲害； 草坪平整， 留茬高度控制在 60mm 以下；綠地整潔，無堆物堆料、侵占等現(xiàn)象；無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。2. 園林樹木 生長長勢較好， 樹冠基本完整， 沒有死樹和枯枝死杈；缺株在 2 以下；綠籬生長造型正常，整形修剪表面平整，修剪及時，有蟲株率在 10% 以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在 2% 以下，介殼蟲危害較輕。3. 花壇花卉長勢良好； 保持清晰的圖案和適宜的高度； 草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在 15% 以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及

13、時防治 .4. 人工湖、噴水池 人工湖每周清潔 2 次，岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾； 每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每 2 個月對噴水池清潔1 次；池底鵝卵石每季度清洗1 次；目視池水清澈，水面無雜物、池底無明顯沉淀物、池邊無污跡。五、安全防范、秩序維護(hù)管理1. 配備專職秩序維護(hù)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé) ; 接受安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作；無犯罪記錄；當(dāng)班時穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。管理處有緊急情況處理預(yù)案

14、。2 各出入口24 小時有人值班看守；小區(qū)監(jiān)控中心24 小時專人值班。按照要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理，謝絕閑雜人員入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。3 白天巡邏次數(shù)不少于6 次，夜間巡邏次數(shù)不少于8 次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。.4 緊急事故反應(yīng)制定緊急事故處理預(yù)案；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；5 其他防范措施設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認(rèn)后立即派人趕往現(xiàn)

15、場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；建立空置房屋、設(shè)備室巡查、鑰匙管理及登記備案制度。6 交通、車輛管理有較為完善的車輛管理制度；小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；按照物價部門核發(fā)的收費標(biāo)準(zhǔn)收費；7 消防健全消防組織，建立消防責(zé)任制，有專人負(fù)責(zé)；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持

16、消防通道暢通；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；每月1 次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備 24 小時正常運轉(zhuǎn)； 每日填寫工作記錄， 建檔備查。.六、檔案資料管理檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。七、其他服務(wù)1 專項服務(wù)根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)

17、與業(yè)主，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議。2 特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動。特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。.具體工作標(biāo)準(zhǔn)項目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢必須修記錄和包養(yǎng)記錄齊全房2、巡查大樓各房屋，樓梯通道以及其他共用部位屋的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)1 次/周的頻率標(biāo)準(zhǔn)管3、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修。屬于小修范圍的，及時理編制維修計劃和住

18、房專項維修資金使用計劃，向電必須信公司提出報告與建議，根據(jù)電信公司的決定，組織維修。1、對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法由必須專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）設(shè)2、建立公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳） ，設(shè)施設(shè)備施必須的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范、責(zé)任人明確；操作備維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；必須維修設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，養(yǎng)護(hù)需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于必須大、中修范圍或者需要更新改造的， 及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向電.信公司提出報告與建議，根據(jù)電信公司的決定，組織維修或者更新改造。5、載入電梯每日運行時間16 小時24 小時執(zhí)勤