1、地塊前期調(diào)研報(bào)告2017 年 12 月目錄第一部分項(xiàng)目概況2一、地塊概況2二、地塊周邊概況4三、地塊周邊環(huán)境那個(gè)概況5四、市政規(guī)劃5第二部分住宅部分市場分析5一、區(qū)域市場分析5二、區(qū)域樓盤分析6三、項(xiàng)目SWOT分析9四、目標(biāo)顧客11五、產(chǎn)品建議13六、定價(jià)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。2一、白水寨水庫地塊一、地塊概況1、地塊位置位于惠陽區(qū)永湖鎮(zhèn)白水寨水庫旁。行政劃分歸屬于永湖鎮(zhèn)彩二村。2、地塊性質(zhì)該地塊土地面積約為6000 畝，土地用途為經(jīng)濟(jì)林。3、地塊現(xiàn)狀3.1 、地塊按照山勢為不規(guī)則形狀，地勢起伏，起伏幅度較大。臨近水庫周邊果園區(qū)域比較相對較平緩，3.2、由彩二村2008 年出租給個(gè)人承包，承包期

2、20 年，租賃面積為4500 畝（實(shí)際面積約為6000 畝）。其中約1200 畝果園，其余為桉樹。3.3、地塊內(nèi)有約8 棟民房、 三條高壓線以及一條通往沙田的天然氣管道（地勢較高區(qū)域） 。3.4、取得用地需先從林地承包商手中轉(zhuǎn)接承包權(quán)，預(yù)估打包轉(zhuǎn)接費(fèi)用約700 萬。二、地塊周邊概況1、交通現(xiàn)狀地塊四至無正式道路，只有一條922 鄉(xiāng)道連接S357 ，地塊與惠南大道、S357 省道直線距離約1.5 公里，周邊S23 惠澳高速、S20 潮莞高速等交通主干道經(jīng)過。2、周邊生活配套情況項(xiàng)目地周邊現(xiàn)暫無完善生活和教育配套，距離項(xiàng)目最近生活配套區(qū)域（永湖鎮(zhèn)）約4km車程，部分生活配套包括：餐飲、會所、銀行、

3、醫(yī)院、移動營業(yè)廳、商場、中小超市、美發(fā)、網(wǎng)吧等休閑娛樂場所均有分布。3、周邊環(huán)境地塊周邊自然環(huán)境較好，白水寨水庫為永湖鎮(zhèn)生活用水水源保護(hù)地，水質(zhì)清澈。十分有利于地塊多元化規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)。4、區(qū)域規(guī)劃4.1 、按惠州市規(guī)劃地鐵1 號線永湖站距項(xiàng)目約為4 公里車程。地鐵1 號線連通深圳14 號線4.2 、深汕高鐵惠州南站規(guī)劃位置確定為三棟北，距離項(xiàng)目約15 公里4.3 、深港澳大灣區(qū)惠州作為投資洼地，惠陽區(qū)域聚集著80% 的地產(chǎn)行業(yè)50 強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目。三、分析1、優(yōu)勢分析1.1 、交通便利、高速和主干道環(huán)繞以及片區(qū)各種規(guī)劃利好。1.2 、區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。有山有水，且水質(zhì)清澈環(huán)境安靜空氣質(zhì)量高。

4、1.3 、該地塊已有承包商承包，項(xiàng)目轉(zhuǎn)接，地塊干凈動遷安置少。2、劣勢分析2.1 、地塊地理位置遠(yuǎn)離主干道及區(qū)域配套中心，周邊人煙稀少，人氣指數(shù)極低。需修建對外道路連接S357. 項(xiàng)目培育期較長。2.2、地塊地勢起伏幅度較大，利用率相對不高，在建設(shè)過程中邊坡支護(hù)等輔助支出較大。3.3、周邊沒有完善生活配套設(shè)施，而離區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有配套中心距離約2.5 公里。3二、黃洞村地塊一、地塊概況1、地塊位置位于惠陽區(qū)永湖鎮(zhèn)白水寨水庫旁。行政劃分歸屬于永湖鎮(zhèn)彩二村。2、地塊性質(zhì)該地塊土地面積約為6000 畝，土地用途為經(jīng)濟(jì)林。3、地塊現(xiàn)狀3.1 、地塊按照山勢為不規(guī)則形狀，地勢起伏，起伏幅度較大。臨近水庫周邊果

5、園區(qū)域比較相對較平緩，3.2、由彩二村2008 年出租給個(gè)人承包，承包期20 年，租賃面積為4500 畝（實(shí)際面積約為6000 畝）。其中約1200 畝果園，其余為桉樹。3.3、地塊內(nèi)有約8 棟民房、 三條高壓線以及一條通往沙田的天然氣管道（地勢較高區(qū)域） 。3.4、取得用地需先從林地承包商手中轉(zhuǎn)接承包權(quán)，預(yù)估打包轉(zhuǎn)接費(fèi)用約700 萬。二、地塊周邊概況1、交通現(xiàn)狀地塊四至無正式道路，只有一條922 鄉(xiāng)道連接S357 ，地塊與惠南大道、S357 省道直線距離約1.5 公里，周邊S23 惠澳高速、S20 潮莞高速等交通主干道經(jīng)過。2、周邊生活配套情況項(xiàng)目地周邊現(xiàn)暫無完善生活和教育配套，距離項(xiàng)目最近

6、生活配套區(qū)域（永湖鎮(zhèn)）約4km車程，部分生活配套包括：餐飲、會所、銀行、醫(yī)院、移動營業(yè)廳、商場、中小超市、美發(fā)、網(wǎng)吧等休閑娛樂場所均有分布。3、周邊環(huán)境地塊周邊自然環(huán)境較好，白水寨水庫為永湖鎮(zhèn)生活用水水源保護(hù)地，水質(zhì)清澈。十分有利于地塊多元化規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)。4、區(qū)域規(guī)劃4.1 、按惠州市規(guī)劃地鐵1 號線永湖站距項(xiàng)目約為4 公里車程。地鐵1 號線連通深圳14 號線4.2 、深汕高鐵惠州南站規(guī)劃位置確定為三棟北，距離項(xiàng)目約15 公里4.3 、深港澳大灣區(qū)惠州作為投資洼地，惠陽區(qū)域聚集著80% 的地產(chǎn)行業(yè)50 強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目。三、分析1、優(yōu)勢分析1.1 、交通便利、高速和主干道環(huán)繞以及片區(qū)各種規(guī)劃利好。1.2 、區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。有山有水，且水質(zhì)清澈環(huán)境安靜空氣質(zhì)量高。1.3 、該地塊已有承包商承包，項(xiàng)目轉(zhuǎn)接，地塊干凈動遷安置少。2、劣勢分析2.1 、地塊地理位置遠(yuǎn)離主干道及區(qū)域配套中心，周邊人煙稀少，人氣指數(shù)極低。需修建