1、整理ppt1基本制度與政策基本制度與政策RealEstateBasicSystemandPolicy整理ppt2第四章第四章 房地產開發(fā)經(jīng)營管理房地產開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策制度與政策整理ppt3本章內容本章內容第一節(jié)第一節(jié) 房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè) 第三節(jié)第三節(jié) 房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理 第四節(jié)第四節(jié) 房地產開發(fā)建設用地管理房地產開發(fā)建設用地管理 第五節(jié)第五節(jié) 房地產開發(fā)項目建設中的施工房地產開發(fā)項目建設中的施工 管理制度管理制度 第六節(jié)第六節(jié) 案例分析案例分析 整理ppt4第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述一、房地產開發(fā)的概念

2、一、房地產開發(fā)的概念是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施和房屋建是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施和房屋建設的行為。設的行為。房地產開發(fā)一般是房地產開發(fā)一般是綜合開發(fā)綜合開發(fā)，因為房地產開發(fā)建設全過程包括從，因為房地產開發(fā)建設全過程包括從規(guī)劃設計、征地拆遷、施工準備、建筑施工、竣工驗收、交付使用，規(guī)劃設計、征地拆遷、施工準備、建筑施工、竣工驗收、交付使用，到出售、出租、經(jīng)營管理等生產和管理環(huán)節(jié)。到出售、出租、經(jīng)營管理等生產和管理環(huán)節(jié)。房地產綜合開發(fā)是指房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產綜合開發(fā)是指房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照按照“全面規(guī)劃、合理

3、布局、綜合開發(fā)、配套建設全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，進行的方針，進行土地開發(fā)和房屋建設及相應的房地產營銷與物業(yè)管理，以取得良好土地開發(fā)和房屋建設及相應的房地產營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產經(jīng)營活動。的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產經(jīng)營活動。 整理ppt5第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述二、房地產開發(fā)的類型二、房地產開發(fā)的類型 1 1、按開發(fā)區(qū)域的性質劃分、按開發(fā)區(qū)域的性質劃分新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)2 2、按開發(fā)的規(guī)模劃分、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)單項開發(fā)成片開發(fā)成片開發(fā)小區(qū)開發(fā)小區(qū)開發(fā) 3 3

4、、按開發(fā)的對象劃分、按開發(fā)的對象劃分土地開發(fā)土地開發(fā)房屋開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)綜合開發(fā)4 4、按開發(fā)的主體分、按開發(fā)的主體分政府開發(fā)政府開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)整理ppt6第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述三、房地產開發(fā)的特點三、房地產開發(fā)的特點房地產開發(fā)作為房地產業(yè)中最基本、最主要的物房地產開發(fā)作為房地產業(yè)中最基本、最主要的物質生產活動具有自身的特點。主要體現(xiàn)在質生產活動具有自身的特點。主要體現(xiàn)在:1、房地產開發(fā)活動的綜合性、房地產開發(fā)活動的綜合性2、房地產開發(fā)是多部門協(xié)作活動、房地產開發(fā)是多部門協(xié)作活動3、房地產開發(fā)投資大、房地產開發(fā)投資大4、房地產開發(fā)周期長、房地產開

5、發(fā)周期長5、開發(fā)經(jīng)營的高風險性和強地域性、開發(fā)經(jīng)營的高風險性和強地域性 整理ppt7第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述四、我國房地產開發(fā)的發(fā)展四、我國房地產開發(fā)的發(fā)展 第一階段，是城市房地產的第一階段，是城市房地產的“統(tǒng)建統(tǒng)建”階段（階段（1980年之前）年之前） 第二階段，是從第二階段，是從“統(tǒng)建統(tǒng)建”到綜合開發(fā)的過渡階段（到綜合開發(fā)的過渡階段（19801984） 第三階段，是以建筑業(yè)體制改革為契機的迅速發(fā)展階段第三階段，是以建筑業(yè)體制改革為契機的迅速發(fā)展階段（19841992）（房地產開放作為一種產業(yè)迅速發(fā)）（房地產開放作為一種產業(yè)迅速發(fā)展起來。我國的房地產業(yè)也由此得到復蘇和發(fā)展）展

6、起來。我國的房地產業(yè)也由此得到復蘇和發(fā)展） 第四階段，是以建立社會主義市場經(jīng)濟體制為標志第四階段，是以建立社會主義市場經(jīng)濟體制為標志（1992年以后）年以后）整理ppt8第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述五、房地產開發(fā)立法的基本原則五、房地產開發(fā)立法的基本原則（一）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（一）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的依據(jù)。我國房地產法城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的依據(jù)。我國房地產法2424條規(guī)定：條規(guī)定：“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。” 1 1、土地使用權出讓的總體方案應符合城市規(guī)劃，土地使用性、土地使用權出讓的總體方案應符合城市規(guī)劃，土

7、地使用性質必須根據(jù)城市規(guī)劃確定，出讓的土地必須有規(guī)劃控制指標。質必須根據(jù)城市規(guī)劃確定，出讓的土地必須有規(guī)劃控制指標。 2 2、土地使用者按城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用土地。、土地使用者按城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用土地。 3 3、在開發(fā)建設項目的過程中，應嚴格執(zhí)行規(guī)劃設計方案，未、在開發(fā)建設項目的過程中，應嚴格執(zhí)行規(guī)劃設計方案，未經(jīng)許可，不得隨意修改規(guī)劃設計圖，同時應嚴格遵守出讓合同的各經(jīng)許可，不得隨意修改規(guī)劃設計圖，同時應嚴格遵守出讓合同的各項規(guī)定，若需改變土地用途，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部項規(guī)定，若需改變土地用途，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審批。門和城市規(guī)劃部門審批。

8、 4 4、城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后、城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規(guī)劃主觀部門報送有關竣工資料。六個月內向城市規(guī)劃主觀部門報送有關竣工資料。整理ppt9第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述五、房地產開發(fā)立法的基本原則五、房地產開發(fā)立法的基本原則（二）綜合開發(fā)、配套建設的原則（二）綜合開發(fā)、配套建設的原則就是按照城市規(guī)劃的功能分區(qū)，將某一區(qū)域內的房就是按照城市規(guī)劃的功能分區(qū)，將某一區(qū)域內的房地產開發(fā)建設及配套設施建設統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。其地產開發(fā)建設及配套設施建設統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。其主要特征是開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一承擔開發(fā)區(qū)的勘測、設計、征主要

9、特征是開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一承擔開發(fā)區(qū)的勘測、設計、征地、拆遷，進行道路、給排水、供電、供氣、供熱、通地、拆遷，進行道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊、綠化等工程建設，并統(tǒng)一承擔住宅、生活服務設施、訊、綠化等工程建設，并統(tǒng)一承擔住宅、生活服務設施、商業(yè)網(wǎng)點、文教衛(wèi)生建筑等的建設，其開發(fā)結果是形成商業(yè)網(wǎng)點、文教衛(wèi)生建筑等的建設，其開發(fā)結果是形成功能完整的住宅小區(qū)，滿足人們生活多方面的需要。功能完整的住宅小區(qū)，滿足人們生活多方面的需要。整理ppt10第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述五、房地產開發(fā)立法的基本原則五、房地產開發(fā)立法的基本原則（三）經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則（三）經(jīng)濟效益、

10、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則 經(jīng)濟效益是指房地產開發(fā)要進行經(jīng)濟核算，追求較好的投資經(jīng)濟效益是指房地產開發(fā)要進行經(jīng)濟核算，追求較好的投資 回報率。回報率。 社會效益，是指房地產開發(fā)對社會所產生的效果和利益。社會效益，是指房地產開發(fā)對社會所產生的效果和利益。 環(huán)境效益是指房地產開發(fā)對城市自然環(huán)境和社會環(huán)境所產生的環(huán)境效益是指房地產開發(fā)對城市自然環(huán)境和社會環(huán)境所產生的 影響。影響。 房地產開發(fā)只有符合三者統(tǒng)一原則，才符合房地產開發(fā)客觀經(jīng)房地產開發(fā)只有符合三者統(tǒng)一原則，才符合房地產開發(fā)客觀經(jīng)濟規(guī)律，才能達到未來城市建設的要求。濟規(guī)律，才能達到未來城市建設的要求。（四）鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則（四）

11、鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則我國我國房地產法房地產法第第4條規(guī)定：條規(guī)定：“國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。”如何鼓如何鼓勵勵整理ppt11第一節(jié)第一節(jié)房地產開發(fā)概述房地產開發(fā)概述五、房地產開發(fā)立法的基本原則五、房地產開發(fā)立法的基本原則（四）鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則（續(xù)）（四）鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則（續(xù)）措施：措施：（1）在稅收上，在稅收上，按按土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例第第8條規(guī)定對于建設普條規(guī)定對于建設普通標準住宅的，增值額未超過扣除項目金額的通標準住宅的，增值

12、額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增殖，免征土地增殖稅。稅。（2）在用地方式上在用地方式上，對于居民居住的福利房用地、危舊房改造用，對于居民居住的福利房用地、危舊房改造用地、安居工程用地可以按照有關規(guī)定采取地、安居工程用地可以按照有關規(guī)定采取劃撥劃撥方式取得土地。方式取得土地。（3）在貸款方式上在貸款方式上，國家允許房地產開發(fā)企業(yè)以依法取得的土地使，國家允許房地產開發(fā)企業(yè)以依法取得的土地使用權抵押貸款，對購房者實行按揭貸款，以解決房地產開發(fā)過程中的用權抵押貸款，對購房者實行按揭貸款，以解決房地產開發(fā)過程中的資金問題。資金問題。整理ppt12第二節(jié)第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)一、房地產

13、開發(fā)企業(yè)的分類一、房地產開發(fā)企業(yè)的分類 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。（一）按經(jīng)營性質，可將房地產開發(fā)企業(yè)劃分為房地產開發(fā)專營企業(yè)、 兼營企業(yè)和項目公司。 房地產開發(fā)專營企業(yè)，是指以房地產開發(fā)為主的房地產綜合開發(fā)企業(yè)。 房地產開發(fā)兼營企業(yè)，是以其他經(jīng)營項目為主，兼營房地產開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。 房地產開發(fā)項目公司，是以房地產開發(fā)項目為對象，從事單項房地產開發(fā)經(jīng)營的 企業(yè)。（二）按所有制性質，可將房地產開發(fā)企業(yè)劃分為全民所有、集體所 有、中外合營三種主要類型。 整理ppt13第二節(jié)第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立（一）房地產

14、開發(fā)企業(yè)設立的條件 房地產開發(fā)企業(yè)的設立應符合法律的規(guī)定。除應符合企業(yè)設立的條 件外，根據(jù)城市房地產管理法規(guī)定，還應具備下列條件：有自己的名稱和組織機構。有固定的經(jīng)營場所。有符合國務院規(guī)定的注冊資本：有100萬元以上的注冊資本。有足夠的專業(yè)技術人員：有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 整理ppt14第二節(jié)第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立（續(xù)）二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立（續(xù)）（二）房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級（二）房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級 國家對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質管理。為了加強對房

15、地國家對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質管理。為了加強對房地 產開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為，建設部于產開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為，建設部于20002000 年年3 3月發(fā)布了第月發(fā)布了第7777號令號令房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定。 規(guī)定中指出，國家對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質管理。規(guī)定中指出，國家對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質管理。 房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四 等四個資質等級。等四個資質等級。 另外，各資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的另外，各資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的 質量保證

16、體系，商品住宅銷售中實行了質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書住宅質量保證書 和和住宅使用說明書住宅使用說明書制度。并且，從未發(fā)生過重大工程質制度。并且，從未發(fā)生過重大工程質 量事故。量事故。 整理ppt15第二節(jié)第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立（續(xù)）二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立（續(xù)）（三）房地產開發(fā)企業(yè)設立的程序（三）房地產開發(fā)企業(yè)設立的程序 根據(jù)根據(jù)城市房地產管理法城市房地產管理法和和城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例條例的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序主要有以下兩個的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序主要有以下兩個步驟：步驟：（1 1）申請登記

17、。）申請登記。（2 2）依法備案。）依法備案。 整理ppt16第二節(jié)第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)三、房地產開發(fā)項目實行資本金制度三、房地產開發(fā)項目實行資本金制度 房地產開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定：“房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”條例不但確定了企業(yè)的資質標準，還規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)的具體開發(fā)項目必須實行資本金制度，具體開發(fā)項目必須實行資本金制度， 并規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范的行為，減少樓盤”爛尾“等現(xiàn)象地發(fā)生。（宏觀調控改為25%，而且不包含土地款在內?，F(xiàn)在很多地方的房地產開發(fā)項

18、目貸款規(guī)定是不得高于總投資的30%。 當然，宏觀調控開始后，項目開發(fā)性貸款已經(jīng)基本上停止了。） （十一）（十一）整理ppt17第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制 根據(jù)城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定，房地產開發(fā)項目的確定，應當符合土地利用的總體規(guī)劃、年度建設用地計劃、房地產開發(fā)年度用地計劃和城市規(guī)劃的要求。（一）土地利用總體規(guī)劃控制 土地利用總體規(guī)劃是指在一定的規(guī)劃區(qū)域內，根據(jù)地區(qū)的自然、經(jīng)濟、社會、條件、土地自身的適宜性以及國民經(jīng)濟發(fā)展需要和市場需求，協(xié)調國民經(jīng)濟各部門之間和農業(yè)生產各業(yè)之間的用地矛盾，尋求最佳土地利用結構和布局，對土地資源的開發(fā)、利

19、用、治理保護進行統(tǒng)籌安排的戰(zhàn)略性部署和措施。 土地利用總體規(guī)劃是土地利用規(guī)劃體系中的重要組成部分，是土地利用管理的“龍頭”，編制土地利用總體規(guī)劃在我國的土地管理法已做了明確的法律規(guī)定。 作用：是政府調節(jié)土地資源配置的重要手段；能夠有效地解決土地利用中的重大問題； 是土地利用管理的重要依據(jù)。 整理ppt18第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（續(xù)） 20082008年年1010月國務院決定實施的月國務院決定實施的全國土地利用總體全國土地利用總體規(guī)劃綱要（年）規(guī)劃綱要（年），日由新華社，日由新華社受權發(fā)布。受權發(fā)布。綱要綱要規(guī)劃期內全國耕地保有量年規(guī)劃期內全

20、國耕地保有量年和年分別保持在億畝和億和年分別保持在億畝和億畝。畝。 綱要綱要提出，我國土地利用規(guī)劃遵循的基本原則是提出，我國土地利用規(guī)劃遵循的基本原則是嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地、統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、加強嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地、統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、加強土地生態(tài)建設、強化土地宏觀調控。規(guī)劃期內全國耕地保土地生態(tài)建設、強化土地宏觀調控。規(guī)劃期內全國耕地保有量到年和年分別保持在萬有量到年和年分別保持在萬公頃（億畝）和萬公頃（公頃（億畝）和萬公頃（億畝）。規(guī)劃期內確保萬公頃（億畝）。規(guī)劃期內確保萬公頃（億畝）基本農田數(shù)量不減少、質量有提高。億畝）基本農田數(shù)量不減少、質量有提高。 整理ppt19第三節(jié)第

21、三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（續(xù)） 同時保障科學發(fā)展的建設用地。新增建設用地規(guī)模得到有同時保障科學發(fā)展的建設用地。新增建設用地規(guī)模得到有效控制，閑置和低效建設用地得到充分利用，建設用地空效控制，閑置和低效建設用地得到充分利用，建設用地空間不斷擴展，節(jié)約集約用地水平不斷提高，有效保障科學間不斷擴展，節(jié)約集約用地水平不斷提高，有效保障科學發(fā)展的用地需求。規(guī)劃期內單位建設用地二、三產業(yè)產值發(fā)展的用地需求。規(guī)劃期內單位建設用地二、三產業(yè)產值年均提高以上，其中年均提高以上，其中“十一五十一五”期間年均提高期間年均提高以上。到年和年，全國新增建設用地分以上。到年和年

22、，全國新增建設用地分別為萬公頃（萬畝）和萬公頃（別為萬公頃（萬畝）和萬公頃（萬畝）。通過引導開發(fā)未利用地形成新增建設用地萬畝）。通過引導開發(fā)未利用地形成新增建設用地萬公頃（萬畝）以上，其中萬公頃（萬畝）以上，其中“十一五十一五”期期間達到萬公頃（萬畝）以上。間達到萬公頃（萬畝）以上。 整理ppt20第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制 “城市規(guī)劃”是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設，適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要”。城市規(guī)劃法（1989年制定，1990年實施）除規(guī)定了城市性質、

23、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，重點是規(guī)范城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設。 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過，自2008年1月1日起施行） ：從城市規(guī)劃法到城鄉(xiāng)規(guī)劃法，打破了建立在城鄉(xiāng)二元結構上的規(guī)劃管理制度，進入城鄉(xiāng)一體規(guī)劃時代；規(guī)定城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見等。 整理ppt21第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（二）

24、城市規(guī)劃控制 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系：1、城市規(guī)劃決定房地產開發(fā)價值和有效利用程度。城市規(guī)劃要根據(jù)各類用地的社會需求量，研究城市景觀、區(qū)位條件、環(huán)境要求，處理好各項建設內容之間的關系，以及各類用地鄰里關系，按“地盡其力、優(yōu)地優(yōu)用“的要求確定合理的城市用地數(shù)量結構，用地功能布局、各地塊開發(fā)順序、開發(fā)強度和建筑用地技術規(guī)范，從而決定未來城市各區(qū)位房地產開發(fā)價值和有效利用程度。 整理ppt22第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制（續(xù)1） 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系：2、城市規(guī)劃管理是政府調控地價的手段。 城市規(guī)劃是建設城市和管理城市的基本

25、依據(jù)，是保證城市土地合理利用和房地產開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調進行的前提和基礎，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要手段。房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 整理ppt23第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制（續(xù)2） 城市規(guī)劃對房地產開發(fā)建設的管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。（1）報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)

26、劃許可證建設工程規(guī)劃許可證。建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 整理ppt24第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制一、房地產開發(fā)建設的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制（續(xù)3） 建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內新建擴建和改建建筑物、構

27、筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，有城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。在合法建設工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。（2）批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。 整理ppt25第三節(jié)第三節(jié)房地產開發(fā)建設管理房地產開發(fā)建設管理二二、房地產開發(fā)用地計劃管理 （一）土地利用規(guī)劃（二）建設用地計劃（三）建設用地計劃對房地產開發(fā)用地的控制 三、環(huán)境保護法對房地產開發(fā)的要

28、求 1. 開發(fā)前期階段的環(huán)境保護 2. 開發(fā)實施階段的環(huán)境保護 3. 開發(fā)建設項目竣工階段的環(huán)境保護 整理ppt26第四節(jié)第四節(jié)房地產開發(fā)建設用地管理房地產開發(fā)建設用地管理一、房地產開發(fā)建設用地使用權取得方式 房地產開發(fā)經(jīng)營條例第十二條規(guī)定，房地產開發(fā)用地應當以出讓的方式取得。但 國家和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外：包括兩類：1、土地管理法土地管理法規(guī)定；規(guī)定；2 2、經(jīng)濟適用住房建設用地、廉租房用地等。、經(jīng)濟適用住房建設用地、廉租房用地等。 主要是出讓方式中的招標、拍賣、掛牌方式（一級市場） 轉讓方式（二級市場） 在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)也常通過合作開發(fā)、土地或房地產租賃等方式獲得開發(fā)用

29、地的使用權。 房地產開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一： (1)房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限； (2)城市規(guī)劃設計的條件； (3)基礎設施和公共設施的建設要求； (4)基礎設施建成后的產權界定； (5)項目拆遷補償、安置要求。 整理ppt27第四節(jié)第四節(jié)房地產開發(fā)建設用地管理房地產開發(fā)建設用地管理二二、房地產開發(fā)建設用地的審批 出讓土地批準權限的規(guī)定：出讓土地的審批權限與征用土地的審批權限相同，即： 1、出讓土地實行兩級審批制度，既國務院和省級人民政府 2

30、、使用農地的，應先辦理農用地轉用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù) 3、使用基本農田的，使用基本農田以外的耕地超過35公頃的，使用耕地以外的其他土地超過70公頃的，由國務院審批 4、使用耕地在35公頃以下的，使用耕地以外的其他用地70公頃以下的和已經(jīng)批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。 整理ppt28第四節(jié)第四節(jié)房地產開發(fā)建設用地管理房地產開發(fā)建設用地管理 三、房地產開發(fā)用地的使用 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之

31、二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 整理ppt29第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 一、施工企業(yè)資質管理制度一、施工企業(yè)資質管理制度 建筑施工企業(yè)資質管理應符合建設部發(fā)布的施工企業(yè)資質等級標準和施工企業(yè)資質管理規(guī)定的有關規(guī)定。（一）確認資質標準 根據(jù)企業(yè)的經(jīng)歷、資歷和技術人員、管理人員的資格、數(shù)量、比例，以及其擁有固定資產和專業(yè)設備的數(shù)量及生產能力，確定分等定級的資質標準。分為一級、二級、三級、四級。（二）認定企業(yè)資質等級

32、（三）劃定企業(yè)的營業(yè)范圍 即確定不同資質等級的施工企業(yè)所能承擔的工程項目，明確其經(jīng)營范圍。整理ppt30第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 二、房地產開發(fā)建設工程的招投標制度二、房地產開發(fā)建設工程的招投標制度 為了規(guī)范招標投標活動，全國人民代表大會于1999年8月通過了中華人民共和國招標投標法。 （一）房地產開發(fā)建設工程的招投標制度 1、招標投標的范圍 在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標： (1)大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

33、(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目； (3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目； (4)法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。如商品住宅。整理ppt31第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 二、房地產開發(fā)建設工程的招投標制度二、房地產開發(fā)建設工程的招投標制度 （一）房地產開發(fā)建設工程的招投標制度 2、投標人的資格審查 投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。投標人應當具備承擔招標項目的能力。 3、招標、投標的要求 招標分為公開招標和邀請招標。 招標人采用公開招標方式的，應當發(fā)布招標公告

34、。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 開標應當在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行。 簽訂建設工程承包合同。整理ppt32第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 三、開發(fā)建設項目施工管理三、開發(fā)建設項目施工管理（一）項目報建制度 1994年8月建設部發(fā)布了工程建設項目報建管理辦法。該管理辦法規(guī)定：凡在我國境內投資興建的房地產開發(fā)項目，包括外國獨資、合資、合作的開發(fā)項目都必須實

35、行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。 未報建的開發(fā)項目不得辦理招投標和發(fā)放施工許可證，設計、施工單位不得承接該項工程的設計和施工。（二）施工許可制度 根據(jù)中華人民共和國建筑法，建設部于2001年6月重新發(fā)布了建筑工程施工許可管理辦法。整理ppt33 三、開發(fā)建設項目施工管理三、開發(fā)建設項目施工管理（二）施工許可制度（續(xù)1） 規(guī)定必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。 申領施工許可證的條件： 建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件： (1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)； (2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工

36、程規(guī)劃許可證； (3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求； (4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業(yè)無效； (5)滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查； 整理ppt34 三、開發(fā)建設項目施工管理三、開發(fā)建設項目施工管理（二）施工許可制度（續(xù)2） (6)有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業(yè)性較強的工程項目編制的專項質量、安全施工組織設計，并按照

37、規(guī)定辦理了工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)； (7)按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理； (8)建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30。（三）施工現(xiàn)場管理制度 建設部1991年12月5日發(fā)布了建設工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定，1995年發(fā)布了工程建設項目實施階段程序管理暫行規(guī)定。 整理ppt35 四、建設工程質量管理制度四、建設工程質量管理制度 根據(jù)中華人民共和國建筑法，國務院于2000年1月發(fā)布了建設工程質量管理條例。該條例明確，規(guī)定凡在中華人民共和國境內從事建設工程的新建、擴建、改建等有關活動及實施對建設工程質

38、量監(jiān)督管理的，必須遵守建設工程質量管理條例。 （一）建設單位的質量責任和義務 (1)建設單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位。建設單位不得將建設工程肢解發(fā)包。 (2)建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工，以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標。 (3)建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的競標，不得任意壓縮合理工期。建設單位不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量。 (4)建設單位應當將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。施工圖設計文件未經(jīng)審查批準的，不得使用。整理ppt36 四、建設工程質

39、量管理制度四、建設工程質量管理制度 （二）建設工程質量保修制度 建設部于2000年6月發(fā)布了房屋建筑工程質量保修辦法，適用于在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑工程(包括裝修工程)的質量保修。 房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，予以修復。 質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現(xiàn)質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。 建設單位和施工單位應當在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國家有關規(guī)定。整理ppt37 四、建設工程質

40、量管理制度四、建設工程質量管理制度 （二）建設工程質量保修制度（續(xù)） 如對房屋建筑工程的質量保修期限的具體規(guī)定是： 1、地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使 用年限 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲 漏，為5年 3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期 4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年 5、裝修工程為2年 其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。 房屋建筑工程的保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算。整理ppt38 四、建設工程質量管理制度四、建設工程質量管理制度 （三）建設工程質量保證金制度 2005年1月國家建設部和財政部聯(lián)合發(fā)布了建設工

41、程質量保證金暫行辦法。五、建設工程的竣工驗收管理制度五、建設工程的竣工驗收管理制度 竣工驗收，是建設工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)，是把好工程質量的最后一關。任何建設工程竣工后，都必須進行竣工驗收。單項工程完工，進行單項工程驗收；分期建設的工程，進行分期驗收；全面工程竣工，進行竣工綜合驗收。凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的建設工程和開發(fā)項目，不準交付使用。 建設部于2000年6月發(fā)布了房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定。凡在中華人民共和國境內新建、擴建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收(以下簡稱工程竣工驗收)，應當遵守房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定。整理pp

42、t39 五、建設工程的竣工驗收管理制度（續(xù)五、建設工程的竣工驗收管理制度（續(xù)1 1） 竣工驗收的條件：完成工程設計和合同約定的各項內容。施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字?？辈?、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查

43、報告應經(jīng)該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。整理ppt40 五、建設工程的竣工驗收管理制度（續(xù)五、建設工程的竣工驗收管理制度（續(xù)2 2） 竣工驗收的條件： 有完整的技術檔案和施工管理資料。 有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。建設單位已按合同約定支付工程款。有施工單位簽署的工程質量保修書。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。整理ppt41第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 六、工程監(jiān)理制度六、工程監(jiān)理制度 （一）工程

44、監(jiān)理的概念 建設工程監(jiān)理是對建設前期的工程咨詢，建設實施階段的招標投標、勘察設計、施工驗收，直至建設后期的運轉保修在內的各個階段的管理與監(jiān)督。我國目前建設監(jiān)理主要是項目實施階段的監(jiān)理。 建設監(jiān)理一般是項目法人通過招標投標方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。監(jiān)理單位在接受業(yè)主的委托后，必須與業(yè)主簽訂建設監(jiān)理委托合同，才能對工程項目進行監(jiān)理。 （二）工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內容 監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”。“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制、工程質量控制和工程投資控制；“兩管”是指監(jiān)理活動中的合同管理和信息管理；“一協(xié)調”是指全面的組織協(xié)調。整理pp

45、t42第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 六、工程監(jiān)理制度六、工程監(jiān)理制度 （二）工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內容（續(xù)1） 1、工程進度控制是指項目實施階段(包括設計準備、設計、施工、使用前準備各階段)的進度控制。其控制的目的是：通過采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現(xiàn)。 2、工程質量的控制，實際上是指監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標準進行建設，并對形成質量的諸因素進行檢測、核驗，對差異提出調整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。在履行這一職責的過程中，監(jiān)理工程師不僅代表了建設單位的利益，同時也要對國家和社會負責。 3、工程投資控制不是指投資

46、越省越好，而是指在工程項目投資范圍內得到合理控制。項目投資目標的控制是使該項目的實際投資小于或等于該項目的計劃投資；（業(yè)主所確定的投資目標值）。4、合同管理。建設項目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程，目的是保證合同得到全面認真的履行。 整理ppt43第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 六、工程監(jiān)理制度六、工程監(jiān)理制度 （二）工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內容（續(xù)2） 5、信息管理。信息管理就是以電子計算機為輔助手段對有關信息的收集、儲存、處理等。信息管理的內容是：信息流程結構圖(反應各參加單位間的信息關系)；信息目錄表(包括

47、信息名稱、信息提供者、提供時間、信息接受者、信息的形式)；會議制度(包括會議的名稱、主持人、參加人、會議舉行的時間)；信息的編碼系統(tǒng)；信息的收集、整理及保存制度。 6、協(xié)調是建設監(jiān)理能否成功的關鍵。協(xié)調的范圍可分為內部的協(xié)調和外部的協(xié)調。內部的協(xié)調主要是工程項目系統(tǒng)內部人員、組織關系、各種需求關系的協(xié)調。外部的協(xié)調包括與業(yè)主有合同關系的施工單位、設計單位的協(xié)調和與業(yè)主沒有合同關系的政府有關部門、社會團體及人員的協(xié)調。 整理ppt44第五節(jié)第五節(jié)房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度房地產開發(fā)項目建設中的施工管理制度 六、工程監(jiān)理制度六、工程監(jiān)理制度 （三）工程監(jiān)理的意義 （四）工程監(jiān)理的權利和義務

48、 1、工程監(jiān)理人員的權利 2、工程監(jiān)理單位的義務 整理ppt45第六節(jié)第六節(jié)案例分析案例分析案情：案情：A房地產開發(fā)公司經(jīng)某市人民政府規(guī)劃批準通過簽訂房地產開發(fā)公司經(jīng)某市人民政府規(guī)劃批準通過簽訂國有土地使用權出讓合同，支付相應的土地出讓金，對某市國有土地使用權出讓合同，支付相應的土地出讓金，對某市5000平方區(qū)域的土地實施經(jīng)濟適用房房地產開發(fā)。該區(qū)域內平方區(qū)域的土地實施經(jīng)濟適用房房地產開發(fā)。該區(qū)域內有市政府某機關辦公房，并有全民所有制企業(yè)某構件廠成品有市政府某機關辦公房，并有全民所有制企業(yè)某構件廠成品庫房，該廠成品庫房是庫房，該廠成品庫房是5年前因廠房用地不夠，經(jīng)原市長的年前因廠房用地不夠，經(jīng)原市長的批準在該幅土地空地上建造了成品庫房。按照土地出讓合同，批準在該幅土地空地上建造了成品庫房。按照土地出讓合同，A房地產開發(fā)公司投資對該幅土地進行開發(fā)，市政府某機關房地產開發(fā)公司投資對該幅土地進行開發(fā)，市政府某機關進行了搬遷；但某構件廠拒絕搬遷，雙方發(fā)生爭議。某構件進行了搬遷；但某構件廠拒絕搬遷，雙方