1、香檳國際花園業(yè)務(wù)體培訓(xùn)課件房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固定在土地，建筑物上不可別離的局部以及附帶的各種權(quán)益權(quán)利 利益和收益。房地產(chǎn)由于位置固定，不能移動，所以通常又稱不動產(chǎn)。 物業(yè)和房地產(chǎn)的區(qū)別物業(yè)和房地產(chǎn)的區(qū)別物業(yè)通常是指已竣工驗收并投入使用的建筑物固定在土地上，配套設(shè)備設(shè)施及環(huán)境，而房地產(chǎn)那么不涉及是否竣工驗收，投入使用。其次，“物業(yè)和“房地產(chǎn)的適用范圍也不同?！拔飿I(yè)一般多指單項具體的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)是指一個國家，地區(qū)或一個城市所擁有的房產(chǎn)，地產(chǎn)及其組合。 住宅、房屋、建筑物住宅、房屋、建筑物住宅是指人們的居住用房，是房屋的一種。房屋不僅包括居住用房，而且包括廠房，倉庫和商業(yè)，效勞

2、，文化，教育，辦公，醫(yī)療，體育等用房。建筑物的范圍更廣，包括房屋及其以外的建筑，如碼頭，水塔等。 商品房商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。從銷售看，可分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。從銷售對象看，可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。從用途看，可分普通住宅、公寓和別墅。生態(tài)住宅生態(tài)住宅是指運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)開展的原那么，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原那么，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各個物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗的能源，在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。 住宅三維空

3、間住宅三維空間住宅特定的寬度，長度和高度三個指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間，在建筑學(xué)中分別稱為“開間“進(jìn)深和“層高，并且有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。住宅的開間住宅的開間住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。 住宅的層高住宅的層高層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，普通住宅不宜高于2.80米?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)?(GBI100-87)中規(guī)定,住宅的層高采用以下參數(shù):2.6米,2.7米,2.8米.住宅的凈高住宅

4、的凈高是指下層地板面或樓板上外表到相鄰上層樓板下外表之間的垂直距離。臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米,局部凈高不應(yīng)低于2.10米。凈高層高樓板厚度住宅的配套設(shè)施住宅的配套設(shè)施住宅配套設(shè)施是指為居民創(chuàng)造衛(wèi)生、平安、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必須的住宅附屬設(shè)施. 大配套大配套大配套是指適用于整個城市或居住區(qū)級以上范圍的供哦念珠和市政設(shè)施的配套。大配套的工程和規(guī)模是根據(jù)全市或幾個居住區(qū)情況綜合考慮確定的.市政設(shè)施的配套包括道路、給排水、通訊、供電、供氣、供熱、路燈、垃圾處理、園林綠化、公共衛(wèi)生設(shè)施等.小配套小配套 小配套是指適用于居住區(qū)級區(qū)域或居住小區(qū)及區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套.小配

5、套的工程和規(guī)模是根據(jù)一個居住區(qū)或小區(qū)情況綜合考慮確定的.小區(qū)級公共建筑配套工程包括:托兒所.幼兒園.小學(xué).中學(xué).儲蓄所.郵政所.糧店.煤店.基層商店.百貨店.服飾店.菜場.飲食店.理發(fā)店.小修理門市部.綜合效勞站.自行車庫.物資回收站.居委會.文化室.派出所.公廁.垃圾站等.基地面積基地面積基地面積又稱用地面積或占地面積,是供建筑物本身所占的地面所應(yīng)保存的空地,一般不包括其外圍的城市道路、公共綠地、停車場等.基地面積與基底面積不同，基底面積是指建筑物直接占用的面積. 建筑面積建筑面積又稱建筑展開面積,是建筑物個層面積的總和.建筑物各層面積是按建筑物外墻外邊所圍的面積計算,包括使用面積、輔助面積

6、和結(jié)構(gòu)面積.商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e使用面積使用面積房間實際能使用的面積,不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。是指直接為生產(chǎn)生活效勞使用的凈面積之和,如居室、客廳等。容積率容積率又稱建筑面積毛密度，是指土地上可建造的各類建筑物的建筑總面積與土地總面積的比率。容積率總建筑面積/規(guī)劃用地面積建筑覆蓋率建筑覆蓋率住宅建筑基地總面積與住宅規(guī)劃用地面積的比率(%) 建筑覆蓋率建筑基地面積/規(guī)劃用地面積綠化率綠化率綠化率專業(yè)術(shù)語應(yīng)稱做“綠地率，是指用地紅線用地的規(guī)劃控制線，建筑線：式建筑物基底位置的控制線內(nèi)綠化用地面積與土地總面積的比率。綠化率綠化面積/規(guī)劃用地面積綠地應(yīng)包括：公

7、共綠地如居住區(qū)公園、小游園綠地、宅旁綠地、公共效勞設(shè)施所屬綠地和道路綠地即道路紅線內(nèi)的綠地。不應(yīng)包括屋頂、窗臺、墻面上的人工綠地。據(jù)建筑外墻1。5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，也不得計入綠化用地。綠化覆蓋率綠化覆蓋率綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說就是有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，他們當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠化率與綠化覆蓋率的概念區(qū)別僅在于“各類綠地的范圍上。使用率使用率 所謂使用率，是指套內(nèi)面積除以總建筑面積所得的比率。使用率有兩種算法，現(xiàn)在物業(yè)工程通常用套內(nèi)建筑面積除以總建筑面積計算使用率，這其中包含墻體、管道等。另一種計算方法為以地毯

8、面積除以總建筑面積計算，這樣可以明確買家在實際居住時所得到的面積，購房人應(yīng)注意其中差異。躍層住宅躍層住宅套內(nèi)空間跨越兩層樓及以上的住宅。即住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其輔助用房可以分層布置，上下之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接 復(fù)式住宅復(fù)式住宅復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅復(fù)式住宅為3.3米,而一般躍層式5.6米,其下層供起居室用,如飲食、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠和儲藏用,戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯,戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米,上層直接作為臥室的床面.點式住宅點式住宅點式住宅就是“塔式

9、住宅，“塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅，通俗的說，塔樓以電梯，樓梯為布局核心，上到樓層之后向4面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)，“塔樓分戶靈活，每戶一般能獲得兩面朝向，且有轉(zhuǎn)角、通風(fēng)良好、處理較靈活、占地面積小等特點，但點式住宅外墻較多，建筑造價相對高一些。板式住宅板式住宅“板式住宅是指多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅，板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯，從其外觀上看，不一定都呈“一字型。也可以是拐角，圍合等形狀戶型戶型住宅建設(shè)中以每戶所含居室數(shù)量多少的型號常稱戶型，如每戶為一個居室，稱一室戶型，二個居室稱二室戶型。鑒于每戶面積大小及平面設(shè)計的處

10、理方式不同，某些戶型已打破了“室的概念，如兼作交通、起居雜務(wù)、就餐或可設(shè)座位的多功能小方廳，相應(yīng)出現(xiàn)了一室一廳，二室一廳等戶型戶型比戶型比戶型比又稱戶室比，指各種戶型在住宅修建總戶數(shù)中所占的百分比。如一棟樓房，一室戶占百分之25，二室戶占百分之47，三室戶占百分之19，四室戶占百分之9錯層式戶型錯層式戶型在戶內(nèi)功能劃分上將公共活動區(qū)域廚房、餐廳、起居室和個人活動區(qū)域臥室、書房等用不同的建筑標(biāo)高分開，增強(qiáng)戶內(nèi)的空間領(lǐng)域感和變化的趣味建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)所謂建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件根底、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等組成的體系房屋的結(jié)構(gòu)類型主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的，承重結(jié)構(gòu)的作用

11、是保證房屋在使用期限內(nèi)把作用在房屋上的各種荷栽或作用力可靠地承擔(dān)起來 常見的住宅結(jié)構(gòu)有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)三種類型 三通一平三通一平通常指施工現(xiàn)場到達(dá)路通、水通、電通和場地平整?！叭ㄊ前验_發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給水排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場，“一平是把施工現(xiàn)場的土地進(jìn)行平整。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干預(yù)的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。 房屋抵押房屋抵押產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收

12、回房契，抵押即告終結(jié)。 公式公式套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積 套內(nèi)建筑面積建筑面積 1公攤系數(shù)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積總和 五證與兩書五證與兩書?國有土地使用證? ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證? ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證? ?建設(shè)工程開工證 ?商品房銷售預(yù)售許可證?住宅質(zhì)量保證書? ?住宅使用說明書? 物業(yè)管理物業(yè)管理利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)技術(shù)以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益 地?zé)峤Y(jié)構(gòu)地?zé)峤Y(jié)構(gòu)樓板、苯板、鋁鉑紙、地盤管、細(xì)石混凝土保護(hù)層現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)扎筋、現(xiàn)支膜、現(xiàn)澆注、現(xiàn)場保養(yǎng)特點：整體性強(qiáng)度高、無樓板縫散水散水主要防止雨水破壞房子的根底，減少對根底的沖擊。天溝天溝有2%坡度的水溝，比方平頂房子的露臺，主要防止屋頂積水 一套完整的施工圖一套完整的施工圖圖紙目錄圖紙編號、圖紙名稱設(shè)計總說明設(shè)計依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、施工要求等建筑施工圖平面圖、立面圖、剖面圖、構(gòu)造詳圖、總平圖結(jié)構(gòu)施工圖尺寸大小及構(gòu)造做法設(shè)備施工圖給排水、采暖通風(fēng)、電器設(shè)備的平面布置圖