1、精選ppt第四章 市場法第一節(jié) 市場法的基本原理第二節(jié) 搜集交易實例第三節(jié) 選取可比實例第四節(jié) 建立價格可比基礎(chǔ)第五節(jié) 交易情況修正第六節(jié) 交易日期調(diào)整第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整第八節(jié) 求取比準價格第九節(jié) 市場法運用實例精選ppt第一節(jié)第一節(jié)市場法的基本原理市場法的基本原理主要內(nèi)容:l市場法的概念和理論依據(jù)l市場法適用的對象和條件l市場法的操作步驟精選ppt一、市場法的概念和理論依據(jù)一、市場法的概念和理論依據(jù)1、市場法的概念、市場法的概念l市場法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、市場法

2、的理論依據(jù)、市場法的理論依據(jù)l市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。精選ppt二、市場法適用的對象和條件二、市場法適用的對象和條件1、市場法適用的對象、市場法適用的對象l 市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。2、市場法適用的條件、市場法適用的條件 l市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。精選ppt三、市場法的操作步驟三、市場法的操作步驟l搜集交易實例；l選取可比實例；l對可比實例的成交價格做適當處理；l求取比準價格。精選ppt第二節(jié)第二節(jié)搜集交易實例搜集交易實例主要內(nèi)容:l搜集交易實例的主要途徑l搜集交易實例的主要內(nèi)容l建立交易實例庫精選ppt一、搜集交易實例的

3、主要途徑一、搜集交易實例的主要途徑l政府有關(guān)部門；l報刊等傳媒；l房產(chǎn)交易會；l房產(chǎn)當事人、經(jīng)紀人、銀行、保險公司等；l同行之間；l其他。精選ppt二、搜集交易實例的主要內(nèi)容二、搜集交易實例的主要內(nèi)容l交易實例房地產(chǎn)的狀況；l交易雙方；l成交日期；l成交價格；l付款方式；l交易情況。精選ppt三、建立交易實例庫三、建立交易實例庫l搜集交易實例的內(nèi)容要統(tǒng)一規(guī)范；l制作成交易實例卡片或檔案袋；l分門別類保存； l有條件的可開發(fā)計算機軟件，將交易實例信息輸入計算機。 精選ppt第三節(jié)第三節(jié)選取可比實例選取可比實例l主要內(nèi)容：l可比實例的含義l選取的可比實例質(zhì)量要求l選取的可比實例數(shù)量要求精選ppt一

4、、可比實例的含義一、可比實例的含義可比實例可比實例l指在估價中用于參照比較的交易實例。精選ppt二、選取的可比實例質(zhì)量要求二、選取的可比實例質(zhì)量要求l估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面應(yīng)相同或相近；l交易類型與估價目的吻合；l成交日期與估價時點接近；l成交價格是正常價格或可修正為正常價格。精選ppt在實際選取時，具體化為個方面：l可比實例應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍同一供求范圍內(nèi)；l可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同用途相同。l可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當規(guī)模相當。l可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同建筑結(jié)構(gòu)相同；l可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相

5、當檔次相當；l可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同權(quán)利性質(zhì)相同；l可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近估價時點接近；l可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合交易類型應(yīng)與估價目的相吻合；l可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格正常價格或可修正為正常價格精選pptl一般選取一般選取3個個(含含3個個)以上以上10個（含個（含10個）個）以下可比實例以下可比實例三、選取的可比實例數(shù)量要求三、選取的可比實例數(shù)量要求精選ppt第四節(jié)第四節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)主要內(nèi)容：l統(tǒng)一付款方式l統(tǒng)一采用單價l統(tǒng)一幣種和貨幣單位l統(tǒng)一面積內(nèi)涵l統(tǒng)一面積單位精選pptl統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式：

6、將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。具體方法是貨幣時間價值中的折現(xiàn)計算。l 統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一采用單價：即統(tǒng)一為單位面積上的價格。其中土地除了單價外，還有樓面地價。l 統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位：即統(tǒng)一為“元”。l 統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積內(nèi)涵：現(xiàn)實交易中有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積或使用面積計價的，通常統(tǒng)一為建筑面積。l統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積單位：通常統(tǒng)一為平方米。精選ppt例4-1：某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5，則在其成交日期時一次付清的價格為多少？l 3020%l +30（120%）（1+5）6l =29.2

7、9（萬元） 精選ppt例4-2：搜集有甲、乙兩宗交易實例。l甲交易實例的建筑面積為200平方米，成交價格總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。l乙交易實例的使用面積為2500平方英尺，成交價格總價15萬美元，于成交時一次付清。l另知乙交易實例成交時人民幣年利率為8%；人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積；1平方米=10.764平方英尺。l根據(jù)上述資料建立價格可比基礎(chǔ)。精選ppt統(tǒng)一付款方式l 甲總價l =1632/（18%）0.5l 32/（18%）1 l =76

8、.422（萬元人民幣）l 乙總價=15（萬美元）精選ppt統(tǒng)一采用單價l甲單價l=764220200l =3821.1（元人民幣/平方米/建筑面積）l乙單價l=1500002500l =60（美元/平方英尺/使用面積）精選ppt統(tǒng)一幣種和貨幣單位l甲單價l=3821.1（元人民幣/平方米/建筑面積）l乙單價l=608.3l=498（元人民幣/平方英尺/使用面積）精選ppt統(tǒng)一面積內(nèi)涵l甲單價l=3821.1（元人民幣/平方米/建筑面積）l乙單價l=4980.75l=373.5（元人民幣/平方英尺/建筑面積）精選ppt統(tǒng)一面積單位l甲單價l=3821.1（元人民幣/平方米/建筑面積）l乙單價l=

9、373.510.764l=4020.4（元人民幣/平方米/建筑面積）精選ppt第五節(jié)第五節(jié)交易情況修正交易情況修正主要內(nèi)容:l交易情況修正的含義l造成成交價格偏離正常價格的原因l交易情況修正的方法精選ppt一、交易情況修正的含義一、交易情況修正的含義l將可比實例的不正常的成交價格修正為正常的價格，這種修正稱之為交易情況修正。精選pptl有利害關(guān)系人之間的交易；l急于出售或急于購買的交易；l交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；l交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易；l特殊交易方式的交易；l交易稅費的非正常負擔的交易；l相鄰房地產(chǎn)的合并交易；l受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。二、造成成交價格偏離

10、正常價格二、造成成交價格偏離正常價格的原因的原因精選ppt三、交易情況修正的方法三、交易情況修正的方法1.百分率法百分率法2.差額法差額法精選ppt1.百分率法百分率法l可比實例的成交價格可比實例的成交價格交易情況修正系交易情況修正系數(shù)數(shù)l=正常價格正常價格l其中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)是以正常價格為基正常價格為基準準來確定的，通常用1/（1+S%）或100/（100+S）來表示。 精選ppt2.差額法差額法l可比實例的成交價格可比實例的成交價格+交易情況修正額交易情況修正額l=正常價格正常價格精選ppt2.差額法差額法如稅費非正常負擔如稅費非正常負擔l正常成交價格正常成交價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費

11、應(yīng)由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格l正常成交價格正常成交價格+應(yīng)由買方負擔的稅費應(yīng)由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格買方實際付出的價格精選ppt例4-3：一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格5%，則：l 賣方實際得到的價格l =250025007%l =2325（元/ ）l 買方實際付出的價格l =250025005%l =2625（元/ ）精選ppt例4-4：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常

12、成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格5%，求正常成交價格為多少？l 正常成交價格l =2325（17%）l =2500 （元/ ）精選ppt例4-5：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格5%，求正常成交價格為多少？l 正常成交價格l =2625（15%）l =2500 （元/ ）精選ppt第六節(jié)第六節(jié)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整調(diào)整的含義調(diào)整的含義調(diào)整的方法調(diào)整的方法主要內(nèi)容：精選ppt一、交易日期調(diào)整的含義一、交易日期調(diào)整的含義l交易日期

13、調(diào)整是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。l實質(zhì)是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整。精選ppt二、交易日期調(diào)整的方法二、交易日期調(diào)整的方法百分率法百分率法價格指數(shù)法價格指數(shù)法時間序列分析價格變動法價格變動法精選pptl可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格交易日交易日期調(diào)整系數(shù)期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格在估價時點時的價格l其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以成交日期時的價格為基準來確定的，通常用（1+T%）或（100+T）/100來表示。1、百分率法精選ppt2、價格指數(shù)、價格指數(shù)定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)精選ppt（1）定基價格指

14、數(shù)）定基價格指數(shù)l定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)是以某個固定時期作為基期的價格指數(shù)。l調(diào)整公式為：l可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格估估價時點時的價格指數(shù)價時點時的價格指數(shù)成交日期時成交日期時的價格指數(shù)的價格指數(shù)=在估價時點時的價格在估價時點時的價格精選ppt例4-6：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價格指數(shù)為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2000年1月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為1800元/，對其進行交易日期調(diào)整。l調(diào)整為調(diào)整為2002年年10月的價格：月的價格：l180098.176.7=2302.2（元

15、（元/）精選pptl環(huán)比價格指數(shù)是以上一時期作為基期的價格指數(shù)。l調(diào)整公式為：l可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格成交成交日期下一時期的價格指數(shù)日期下一時期的價格指數(shù)再下一時再下一時期的價格指數(shù)期的價格指數(shù)估價時點時的價估價時點時的價格指數(shù)格指數(shù)=在估價時點時的價格在估價時點時的價格（2）環(huán)比價格指數(shù)精選ppt例4-7：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價格指數(shù)為99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1（均以上個月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為2000元/，對其進行交易日期調(diào)整。l調(diào)整為調(diào)整為2002年年10月的價

16、格：月的價格：l2000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/100=3046.8（元（元/）精選ppt3、價格變動率、價格變動率（1）逐期遞增或遞減的價格變動率）逐期遞增或遞減的價格變動率l可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格l（1+價格變動率）價格變動率）期數(shù)期數(shù)=可比實例在估價時點時的價格可比實例在估價時點時的價格精選ppt3、價格變動率（2）期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率）期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率l可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格（1+價格變動率價格變動率期數(shù)）期數(shù)）=可比實例在估價時點時的價格可比實例在估價時點時的

17、價格精選ppt例4-8：某宗房地產(chǎn)成交日期2001年10月末，成交價格為3000元/ ，另調(diào)查知該類房地產(chǎn)價格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%， 2002年2月末至2002年9月末平均上漲2%，對該可比實例進行交易日期調(diào)整。l調(diào)整到調(diào)整到2002年年9月末的價格為：月末的價格為：l3000（11.5%）4（12%7）=3630（元（元/） 精選ppt例4-9：某個可比實例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月下跌0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣， 2002年1

18、0月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期調(diào)整。l調(diào)整到調(diào)整到2002年年10月月1日的價格為：日的價格為：l10008.26（10.2%）8=8129（人民幣元（人民幣元/） 精選ppt例4-10：某個可比實例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動，平均每月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣， 2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期調(diào)整。l調(diào)整到調(diào)整到2002年年10月月1日的價格為：日的價格為：l1000（10.5%8）8.29=7958（人民幣元

19、（人民幣元/） 精選ppt第七節(jié)第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整調(diào)整的含義調(diào)整的含義調(diào)整的方法調(diào)整的方法調(diào)整的內(nèi)容調(diào)整的內(nèi)容調(diào)整中的注意問題調(diào)整中的注意問題主要內(nèi)容：精選ppt一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義l房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。精選ppt二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容l區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容l權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容l實物狀況調(diào)整的內(nèi)容精選ppt三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法百分率法百分率法間接比較調(diào)整間接比較調(diào)整直接比較調(diào)整直接比較調(diào)整差額法差額法精選pptl可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

20、=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格l其中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定的，通常用 1/（1+R%）或100/（100+R）來表示。1、百分率法精選ppt2、差額法l可比實例的成交價格可比實例的成交價格+房地產(chǎn)狀況調(diào)整額房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=正常價格正常價格精選pptl直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（通常定為100），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。l具體公式：l可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100/（）=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格3、直接比較調(diào)整精選

21、pptl間接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法，首先設(shè)想一個標準的房地產(chǎn)狀況，以標準的房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例及估價對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分，然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。l具體公式：l可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100/（）（）/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格4、間接比較調(diào)整精選pptl可比實例房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況，而不是在估價時點或其他時候發(fā)生了變化后的狀況。l由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實物因素不同，因此，在進行區(qū)位狀況

22、和實物狀況的比較調(diào)整時，具體比較調(diào)整的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)有所不同。l在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每個因素的具體情況而分別予以調(diào)整。四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題精選ppt第八節(jié) 求取比準價格主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：l求取某個可比實例對應(yīng)的某個比準價格的方法l將多個可比實例對應(yīng)的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法精選ppt1、百分率法、百分率法l估價對象的價格估價對象的價格=可比實例的成交價格可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整系數(shù)系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)精選ppt2、差額法l估價對象的價格估價對象的價格=可比實例的成交價格可比實例的成交價格+交易情

23、況修正額交易情況修正額+交易日期調(diào)整額交易日期調(diào)整額+房房地產(chǎn)狀況調(diào)整額地產(chǎn)狀況調(diào)整額精選ppt3、直接比較修正與調(diào)整l估價對象價格估價對象價格=可比實例成交價格可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系交易日期調(diào)整系數(shù)數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)精選ppt4、間接比較修正與調(diào)整l估價對象價格估價對象價格=可比實例成交價格可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系交易日期調(diào)整系數(shù)數(shù)標準化調(diào)整系數(shù)標準化調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)整系數(shù)精選ppt二、將多個可比實例對應(yīng)的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法l平均數(shù)平均數(shù)簡單算術(shù)平均數(shù)簡單

24、算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)l中位數(shù)中位數(shù)l眾數(shù)眾數(shù)精選ppt1、平均數(shù)l簡單算術(shù)平均數(shù)簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出的各個價格相加，再除以價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。l例4-11：三個可比實例的價格分別為5200、元/ 5600元/ 、5300元/ 。用“簡單算術(shù)平均”綜合出的一個價格。l（5200+5600+5300）3 =5367（元/）精選ppt1、平均數(shù)l加權(quán)算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)，是把修正出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出的一個價格。l例4-12：在例4-11中，如果賦予三個價格的權(quán)數(shù)分別時0.5、

25、0.3、0.2。用“加權(quán)算術(shù)平均”綜合出的一個價格。l 5200 0.5 +5600 0.3 +5300 0.2 =5340（元/）精選ppt2、中位數(shù)l中位數(shù)是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數(shù)為奇數(shù)時，位于中間位置的那個價格為綜合出的一個價格，當項數(shù)為偶數(shù)時，位于中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。精選ppt3、眾數(shù)l眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。精選ppt第九節(jié) 市場法運用實例例4-13：為評估某寫字樓2000年10月31日的正常市場價格，在寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：lA的成交價格

26、：5000（人民幣元/平方米）lB 的成交價格： 600（美元/平方米）lC的成交價格： 5500（人民幣元/平方米）精選pptlA的成交日期：2000年1月31日lB的成交日期：2000年3月31日lC的成交日期：2000年7月31日lA的交易情況： 2 ； 房地產(chǎn)狀況：8lB的交易情況： 5 ； 房地產(chǎn)狀況：4lC的交易情況： 3 ； 房地產(chǎn)狀況：+6l交易情況的正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；l房地產(chǎn)狀況的正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。精選pptl另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2000年3月31日為 1：8.

27、5，2000年10月31日為1：8.3；l該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變；l2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。l試利用上述資料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格。精選pptl估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格如下：1、計算公式：、計算公式：l比準價格比準價格=可比實例成交價格可比實例成交價格交易情況修正系交易情況修正系數(shù)數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2、比準價格：lA=5000100/（1002）（11%）3

28、（10.5%）5100/（1008） =6598.33（人民幣元/平方米）；精選ppt2、比準價格：、比準價格：lB=6008.5100/（1005）（11%）2 （10.5%）5100/（1004） =6328.88（人民幣元/平方米）；lC=5500100/（1003） （10.5%）3100/（1006） =6192.31（人民幣元/平方米）；精選ppt3、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價結(jié)果，則：比較法的估價結(jié)果，則：l估價對象價格（單價） =（6598.336328.886192.31）3 =6373.17（人民幣元/平方米）

29、精選ppt例4-14：為評估某商品住宅2002年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：lA的成交價格：3700（元/平方米）lB 的成交價格： 4200 （元/平方米）lC的成交價格： 3900 （元/平方米） lA的成交日期：2002年5月24日lB的成交日期：2002年8月24日lC的成交日期：2002年9月24日精選pptlA的交易情況： 2 ；lB的交易情況： 0 ；lC的交易情況： 1；l該類商品住宅2002年4月至10月的價格指數(shù) 為 （ 定 基 價 格 指 數(shù) ） ： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8精選pptl 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果：l試利用上述資料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100精選ppt估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格如下：1、計算公式：、計算公式：l比準價格=可比實例