1、教學(xué)目的要求教學(xué)目的要求 通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)竣工通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)竣工驗收和接管驗收的相關(guān)內(nèi)容，了解物業(yè)管理項目招標(biāo)驗收和接管驗收的相關(guān)內(nèi)容，了解物業(yè)管理項目招標(biāo)方式，掌握前期介入的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物方式，掌握前期介入的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物業(yè)管理項目招投標(biāo)的程序、掌握物業(yè)管理投標(biāo)書和入業(yè)管理項目招投標(biāo)的程序、掌握物業(yè)管理投標(biāo)書和入伙通知書編寫方法以及裝修管理內(nèi)容。伙通知書編寫方法以及裝修管理內(nèi)容。第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入概述物業(yè)管理前期介入概述一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識（開發(fā)一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識（開發(fā)-經(jīng)營經(jīng)營-管理）管理）二、物業(yè)管理前期介入的必要性

2、二、物業(yè)管理前期介入的必要性-意義意義三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容 四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段的參與四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段的參與 五、五、 物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實際問題物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實際問題 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識（開發(fā)一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識（開發(fā)-經(jīng)營經(jīng)營-管理）管理） 1、 前期介入：指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的各個階段前期介入：指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的各個階段就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運(yùn)作的就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出良好的建設(shè)性意見。角度為開發(fā)商提出良好

3、的建設(shè)性意見。接管物業(yè)以前的各個階段：項目可行性研究階段、建筑接管物業(yè)以前的各個階段：項目可行性研究階段、建筑物規(guī)劃方案設(shè)計階段、施工階段等物規(guī)劃方案設(shè)計階段、施工階段等 參與決策：參與決策：指參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。指參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。 物業(yè)管理公司從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物物業(yè)管理公司從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對將接管業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。非業(yè)主使

4、用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。2、 前期介入時物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議前期介入時物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議（1） 配套設(shè)施的完善配套設(shè)施的完善（2） 水電氣等供應(yīng)容量水電氣等供應(yīng)容量（3） 安全保衛(wèi)系統(tǒng)安全保衛(wèi)系統(tǒng)（4） 垃圾處理方式垃圾處理方式（5） 綠化布置綠化布置（6） 消防設(shè)施消防設(shè)施（7） 建材選用建材選用前期介入的主要目的 物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求，取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求，有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。二、物業(yè)管理前期

5、介入的必要性二、物業(yè)管理前期介入的必要性-意義意義n1、有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好形象、有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好形象2、優(yōu)化設(shè)計、減少返工、防止后遺癥（、優(yōu)化設(shè)計、減少返工、防止后遺癥（減少或避減少或避免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患 ）3、有利于全面了解物業(yè)：土建結(jié)構(gòu)、管線走向、有利于全面了解物業(yè)：土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝4、為后期管理做好準(zhǔn)備、為后期管理做好準(zhǔn)備5、促進(jìn)物業(yè)的銷售促進(jìn)物業(yè)的銷售 n物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。理的一致性和連貫性，減少很多

6、不必要的損失。三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容（一）通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)（一）通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)1、 進(jìn)行可行性、可靠性、可贏利性分析進(jìn)行可行性、可靠性、可贏利性分析2、 具體測算物業(yè)管理費用具體測算物業(yè)管理費用3、 投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同4、 選派人員運(yùn)作物業(yè)前期管理選派人員運(yùn)作物業(yè)前期管理（二）根據(jù)物業(yè)檔次確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（二）根據(jù)物業(yè)檔次確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三）制定物業(yè)維修管理方案（三）制定物業(yè)維修管理方案（四）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系（四）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系1、 聽取業(yè)主或使用人的要求、希望聽取業(yè)主或使用人

7、的要求、希望2、 了解業(yè)主或使用人對物業(yè)的使用的有關(guān)安排、打算了解業(yè)主或使用人對物業(yè)的使用的有關(guān)安排、打算3、 參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約（五）參與施工與設(shè)計（五）參與施工與設(shè)計1、 從用戶角度審查建筑物的設(shè)計圖樣從用戶角度審查建筑物的設(shè)計圖樣2、 從管理角度分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等從管理角度分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等3、 在施工現(xiàn)場做好記錄在施工現(xiàn)場做好記錄4、 提供改良意見提供改良意見5、 檢查施工進(jìn)度檢查施工進(jìn)度6、 參與工程驗收參與工程驗收（六）設(shè)計管理模式、草擬及制定管理制度（六）設(shè)計管理模式、草擬及制定管理制度1、 籌建業(yè)主管委會籌建業(yè)主

8、管委會2、 草擬規(guī)章制度草擬規(guī)章制度3、 設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)4、 培訓(xùn)上崗培訓(xùn)上崗（七）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)（七）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1、 專業(yè)項目隊伍的設(shè)立、選聘、洽談及合同訂立專業(yè)項目隊伍的設(shè)立、選聘、洽談及合同訂立2、 同各部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通同各部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通3、 建代辦網(wǎng)建代辦網(wǎng)（八）辦理移交接管事宜（八）辦理移交接管事宜1、 擬定移交接管辦法擬定移交接管辦法2、 籌建管委會籌建管委會3、 協(xié)助和辦理移交接管事項協(xié)助和辦理移交接管事項四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計、施工四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段的參與階段的參與nA 在規(guī)劃、設(shè)計階段的參與：在

9、規(guī)劃、設(shè)計階段的參與：房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)具有超前意識，物業(yè)管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)具有超前意識，物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致的針對物業(yè)管理順利實施的各種需要以及在以往致的針對物業(yè)管理順利實施的各種需要以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的問題向開發(fā)企業(yè)和管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的問題向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位提出建議。設(shè)計單位提出建議。（一）（一） 配套設(shè)施的完善（二）配套設(shè)施的完善（二） 水電氣等供應(yīng)容量水電氣等供應(yīng)容量（三）（三） 安全保衛(wèi)系統(tǒng)安全保衛(wèi)系統(tǒng) （四）（四） 垃圾處理方式垃圾處理方式（五）（五） 綠化布置綠

10、化布置 （六）（六） 消防設(shè)施消防設(shè)施（七）（七） 建筑材料選用建筑材料選用 （八）（八） 其他其他nB 在施工階段的參與在施工階段的參與物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點包括：物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點包括：1、 應(yīng)派選有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；應(yīng)派選有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；2、 要盡可能全面的收集物業(yè)的各種資料，同時熟要盡可能全面的收集物業(yè)的各種資料，同時熟悉各個部分，為日后的管理作充分的準(zhǔn)備；悉各個部分，為日后的管理作充分的準(zhǔn)備；3、 按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與設(shè)計單按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與設(shè)計單位施工單位，開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)鑒定和

11、圖紙位施工單位，開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)鑒定和圖紙會審；會審；4、 工程施工中按國家現(xiàn)有法律規(guī)定，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及工程施工中按國家現(xiàn)有法律規(guī)定，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。合同不斷進(jìn)行檢查。五、五、 物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實際問題際問題（一）介入方式：（一）介入方式：1、早期介入、早期介入-充當(dāng)顧問，此時提出的建議最及時，容易采納，充當(dāng)顧問，此時提出的建議最及時，容易采納，此時一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)發(fā)展此時一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定，如定期參加發(fā)展商的設(shè)計會議，出謀劃策等。商的需要確定，如定期參加發(fā)展商的設(shè)計會

12、議，出謀劃策等。2、中期介入、中期介入-扮演監(jiān)理，介入人員主要為工程技術(shù)人員，尤其扮演監(jiān)理，介入人員主要為工程技術(shù)人員，尤其是設(shè)備系統(tǒng)工程師是設(shè)備系統(tǒng)工程師 。3、晚期介入、晚期介入-開始管家，是由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實質(zhì)性操作開始管家，是由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實質(zhì)性操作工作，此時管理公司的整套隊伍應(yīng)基本到位。工作，此時管理公司的整套隊伍應(yīng)基本到位。也有認(rèn)為，前期介入的方式為：也有認(rèn)為，前期介入的方式為：早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目可行性研早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目可行性研究階段的介入。究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計階段的中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計階段的介入。介

13、入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段的介入。的介入。（二）前期介入費用由誰承擔(dān)？（二）前期介入費用由誰承擔(dān)？根據(jù)費用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介根據(jù)費用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，原因：入所產(chǎn)生費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，原因：1、 前期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作前期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作（1） 前期介入為驗收接管打下基礎(chǔ)，使房屋質(zhì)量前期介入為驗收接管打下基礎(chǔ)，使房屋質(zhì)量得到保證，提升了物業(yè)檔次。得到保證，提升了物業(yè)檔次。（2） 使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心，使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理

14、放心，幫助發(fā)展商銷售。幫助發(fā)展商銷售。2、 管理費用尚無收費來源，此期間公司的實際服管理費用尚無收費來源，此期間公司的實際服務(wù)對象是發(fā)展商，誰受益，誰付費。務(wù)對象是發(fā)展商，誰受益，誰付費。3、 政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。府明文規(guī)定。（三）設(shè)計單位不接受、采納意見不接受怎么辦？（三）設(shè)計單位不接受、采納意見不接受怎么辦？不采納理由：不采納理由：（1）不符合設(shè)計規(guī)范）不符合設(shè)計規(guī)范（2）增加設(shè)計難度）增加設(shè)計難度（3）自認(rèn)為設(shè)計符合規(guī)范、無須更改）自認(rèn)為設(shè)計符合規(guī)范、無須更改管理公司做法與態(tài)度：管理公司做法與態(tài)度：（1） 對確實不符

15、合設(shè)計規(guī)范的意見，公司應(yīng)放棄，對確實不符合設(shè)計規(guī)范的意見，公司應(yīng)放棄，應(yīng)尊重科學(xué)，尊重設(shè)計。應(yīng)尊重科學(xué)，尊重設(shè)計。（2） 說服發(fā)展商，多為以后著想。說服發(fā)展商，多為以后著想。（3） 一些設(shè)計雖符合規(guī)范要求，但偏于保守，落一些設(shè)計雖符合規(guī)范要求，但偏于保守，落后于現(xiàn)實發(fā)展需要，則應(yīng)努力用事實依據(jù)來改變設(shè)后于現(xiàn)實發(fā)展需要，則應(yīng)努力用事實依據(jù)來改變設(shè)計單位的看法。計單位的看法。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的必要性一、物業(yè)管理招標(biāo)的必要性二、招標(biāo)的類型、原則、程序、特點二、招標(biāo)的類型、原則、程序、特點三、物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容三、物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容四、物業(yè)

16、管理投標(biāo)的程序和方法四、物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法五、投標(biāo)的策略五、投標(biāo)的策略六、投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算六、投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算一、物業(yè)管理招標(biāo)的必要性一、物業(yè)管理招標(biāo)的必要性1、招標(biāo)：指開發(fā)商或管委會為即將建造完成或已經(jīng)、招標(biāo)：指開發(fā)商或管委會為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)公司而制定符合其管理服建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)公司而制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘物業(yè)管務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘物業(yè)管理公司的過程。理公司的過程。n招標(biāo)由物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）負(fù)責(zé)，通過招標(biāo)開展招標(biāo)由物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）負(fù)責(zé)，通過招標(biāo)開展競爭，擇優(yōu)選聘物業(yè)管理公司。競爭

17、，擇優(yōu)選聘物業(yè)管理公司。2、必要性：、必要性：（1） 是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要（2） 是房地產(chǎn)管理體制改革的需要是房地產(chǎn)管理體制改革的需要（3） 是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的需要，是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的需要，“外樹形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)外樹形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)”二、招標(biāo)的類型、原則、程序二、招標(biāo)的類型、原則、程序（一）類型：（一）類型：1、 按招標(biāo)內(nèi)容分：單純物業(yè)管理招標(biāo)按招標(biāo)內(nèi)容分：單純物業(yè)管理招標(biāo)n 物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)2、按招標(biāo)方式分：公開招標(biāo)、按招標(biāo)方式分：公開招標(biāo)-發(fā)廣告招標(biāo)發(fā)廣告招標(biāo)n 邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)-發(fā)通知邀請發(fā)通知邀請n

18、 協(xié)商招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)-直接邀請協(xié)商直接邀請協(xié)商（二）招標(biāo)的原則（二）招標(biāo)的原則公平、公正、公平、公正、 公開、合理公開、合理n公平公平-向所有物業(yè)公司提出的招標(biāo)條件都是一致的。向所有物業(yè)公司提出的招標(biāo)條件都是一致的。n公正公正-指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度。指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度。n公開公開-指招標(biāo)過程中各項程序?qū)ν夤_，實行行業(yè)監(jiān)指招標(biāo)過程中各項程序?qū)ν夤_，實行行業(yè)監(jiān)督，以增加招標(biāo)的透明度。督，以增加招標(biāo)的透明度。 n合理合理-選中投標(biāo)的價格、要求必須合理，選中投標(biāo)的價格、要求必須合理，不能接受低不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價，也不能

19、脫離實際市，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。（三）物業(yè)管理的招標(biāo)程序（三）物業(yè)管理的招標(biāo)程序1.選擇招標(biāo)方式選擇招標(biāo)方式2.制定招標(biāo)文件制定招標(biāo)文件3.發(fā)出招標(biāo)邀請或通知，投標(biāo)單位資格審查，出售招發(fā)出招標(biāo)邀請或通知，投標(biāo)單位資格審查，出售招標(biāo)文件標(biāo)文件4.組織現(xiàn)場勘察組織現(xiàn)場勘察5.召開標(biāo)前會議召開標(biāo)前會議n招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人員會議，即標(biāo)人員會議，即標(biāo)前會議標(biāo)前會議。召開標(biāo)前會議的目的是。召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。澄清投標(biāo)人提出的各類問題。6.收

20、存投標(biāo)書并開標(biāo)和定標(biāo)收存投標(biāo)書并開標(biāo)和定標(biāo)7.與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（四）物業(yè)管理招標(biāo)的特點（四）物業(yè)管理招標(biāo)的特點1超前招標(biāo)超前招標(biāo)n物業(yè)管理早期介入的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必物業(yè)管理早期介入的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前。須超前。2具有階段性和時間性具有階段性和時間性n首先，招標(biāo)文件的各種管理要求、管理價格的制定首先，招標(biāo)文件的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，由于各種變化可能都具有階段性，過了一段時間，由于各種變化可能需要調(diào)整。需要調(diào)整。n其次，物業(yè)管理公司一旦中標(biāo)，并不意味著可以長其次，物業(yè)管理公司一旦中標(biāo)，并不意味著可

21、以長期占據(jù)這一市場份額，直到所管理物業(yè)的壽命期結(jié)期占據(jù)這一市場份額，直到所管理物業(yè)的壽命期結(jié)束。物業(yè)管理公司可能在激烈的競爭中被更好的物束。物業(yè)管理公司可能在激烈的競爭中被更好的物業(yè)管理公司所替代。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有階段業(yè)管理公司所替代。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性和時間性的特點。性和時間性的特點。三、物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容三、物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容1投標(biāo)須知：包括：投標(biāo)人須知、投標(biāo)的主要要求、投標(biāo)須知：包括：投標(biāo)人須知、投標(biāo)的主要要求、合同格式與合同條件等內(nèi)容。合同格式與合同條件等內(nèi)容。（1）投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容）投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容必須出具投標(biāo)保證書。投標(biāo)保證書必須與投標(biāo)書一必須出

22、具投標(biāo)保證書。投標(biāo)保證書必須與投標(biāo)書一起交出，用于保證投標(biāo)后不中途退標(biāo)，否則投標(biāo)保起交出，用于保證投標(biāo)后不中途退標(biāo)，否則投標(biāo)保證金將予以沒收；證金將予以沒收；關(guān)于保密要求。投標(biāo)文件具有保密性質(zhì)，投標(biāo)人不關(guān)于保密要求。投標(biāo)文件具有保密性質(zhì)，投標(biāo)人不得泄密，這是為避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)之間互相得泄密，這是為避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)之間互相串通，競相抬高投標(biāo)價格而做出的規(guī)定；串通，競相抬高投標(biāo)價格而做出的規(guī)定；要有要有“不選擇最低標(biāo)價不選擇最低標(biāo)價”的申明。在絕大部分投標(biāo)的申明。在絕大部分投標(biāo)文件中，按照國際慣例，均有一條文件中，按照國際慣例，均有一條“業(yè)主不約束自業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價己接受最低

23、標(biāo)價”的規(guī)定。因為有些管理費用標(biāo)價的規(guī)定。因為有些管理費用標(biāo)價很低甚至低于成本價，這勢必會造成日后管理不到很低甚至低于成本價，這勢必會造成日后管理不到位，或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面；位，或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面；遞送投標(biāo)書的程序。投標(biāo)人須知中應(yīng)對投標(biāo)書的遞遞送投標(biāo)書的程序。投標(biāo)人須知中應(yīng)對投標(biāo)書的遞送程序加以說明。其主要內(nèi)容有：投標(biāo)書所用的語送程序加以說明。其主要內(nèi)容有：投標(biāo)書所用的語言、份數(shù)、地址、截止日期、傳送方法和必要的證言、份數(shù)、地址、截止日期、傳送方法和必要的證明文件；明文件；開標(biāo)與評定投標(biāo)的時間與標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)文件的投標(biāo)人開標(biāo)與評定投標(biāo)的時間與標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)文件的投標(biāo)人須

24、知中應(yīng)說明開標(biāo)時間和定標(biāo)時間及評定標(biāo)準(zhǔn)。評須知中應(yīng)說明開標(biāo)時間和定標(biāo)時間及評定標(biāo)準(zhǔn)。評定投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能量化，使每一個投標(biāo)的物業(yè)定投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能量化，使每一個投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能明白將采用何種方法量化。管理企業(yè)能明白將采用何種方法量化。（2）關(guān)于投標(biāo)的主要要求）關(guān)于投標(biāo)的主要要求出具履約保證書。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)以后簽出具履約保證書。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)以后簽訂合同以前，必須先要簽署履約保證書，繳納履約訂合同以前，必須先要簽署履約保證書，繳納履約保證金，用以確保合同的履行，其手續(xù)與辦理投標(biāo)保證金，用以確保合同的履行，其手續(xù)與辦理投標(biāo)保證書相同。保證金額可具體規(guī)定一定額度。履約保證書

25、相同。保證金額可具體規(guī)定一定額度。履約保證書的有效期為履行完合同為止。如果中標(biāo)的物保證書的有效期為履行完合同為止。如果中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)中途違約，則履約保證金就被開發(fā)商或業(yè)管理企業(yè)中途違約，則履約保證金就被開發(fā)商或業(yè)主委員會沒收，作為賠償損失之用；業(yè)主委員會沒收，作為賠償損失之用；對開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價的承諾，這一條規(guī)定對開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價的承諾，這一條規(guī)定主要是為了避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對選標(biāo)權(quán)的爭主要是為了避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對選標(biāo)權(quán)的爭議；議；管理服務(wù)的具體要求和條件。管理服務(wù)的具體要求和條件。（3）關(guān)于合同格式和條件）關(guān)于合同格式和條件n在招標(biāo)文件中要說明開發(fā)商或業(yè)主委員會

26、與物業(yè)管在招標(biāo)文件中要說明開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽約的合同格式和條件，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽約的合同格式和條件，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)明確自己中標(biāo)后將承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和享受理企業(yè)明確自己中標(biāo)后將承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和享受的權(quán)利。的權(quán)利。2要求管理的物業(yè)說明書要求管理的物業(yè)說明書n開發(fā)商或業(yè)主委員會在招標(biāo)文件中，應(yīng)具體而詳盡開發(fā)商或業(yè)主委員會在招標(biāo)文件中，應(yīng)具體而詳盡地說明本次招標(biāo)所要求管理的物業(yè)的具體情況。通地說明本次招標(biāo)所要求管理的物業(yè)的具體情況。通常是列出物業(yè)的地址，包括物業(yè)的地理位置、占地常是列出物業(yè)的地址，包括物業(yè)的地理位置、占地面積、住戶數(shù)和物業(yè)的各個組成部分，如建筑物的面積

27、、住戶數(shù)和物業(yè)的各個組成部分，如建筑物的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選用、設(shè)備、設(shè)施的選用與建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選用、設(shè)備、設(shè)施的選用與安裝、物業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施、委托管理經(jīng)營得范圍、安裝、物業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施、委托管理經(jīng)營得范圍、應(yīng)達(dá)到的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理指標(biāo)及基本要求，投應(yīng)達(dá)到的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理指標(biāo)及基本要求，投標(biāo)起止日期和開標(biāo)日期、地點等情況。標(biāo)起止日期和開標(biāo)日期、地點等情況。 3提供計算方案和設(shè)計圖紙?zhí)峁┯嬎惴桨负驮O(shè)計圖紙n若是新建物業(yè)，則在招標(biāo)文件中提供規(guī)劃設(shè)計和設(shè)若是新建物業(yè)，則在招標(biāo)文件中提供規(guī)劃設(shè)計和設(shè)計意向方案，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書中計意向方案，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書

28、中可提出自己對設(shè)計方案的合理性看法及改進(jìn)調(diào)整設(shè)可提出自己對設(shè)計方案的合理性看法及改進(jìn)調(diào)整設(shè)想，從而為招標(biāo)工作帶來方便。若是已建成的物業(yè)，想，從而為招標(biāo)工作帶來方便。若是已建成的物業(yè)，則要在投標(biāo)文件中提供詳細(xì)的設(shè)計圖紙，以便投標(biāo)則要在投標(biāo)文件中提供詳細(xì)的設(shè)計圖紙，以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對所接管的物業(yè)有全面的了解，便的物業(yè)管理企業(yè)對所接管的物業(yè)有全面的了解，便于在投標(biāo)文件中正確合理地計算出管理費標(biāo)價。于在投標(biāo)文件中正確合理地計算出管理費標(biāo)價。四、物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法四、物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法n投標(biāo)是指物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)開發(fā)商的招標(biāo)文件投標(biāo)是指物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)開發(fā)商的招標(biāo)文件的要求組織編

29、制標(biāo)書，參加物業(yè)管理資格競爭的一的要求組織編制標(biāo)書，參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為。種行為。n物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法如下：物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法如下：（一）取得招標(biāo)文件（一）取得招標(biāo)文件n收到招標(biāo)邀請信的物業(yè)管理企業(yè)，可直接到發(fā)出邀收到招標(biāo)邀請信的物業(yè)管理企業(yè)，可直接到發(fā)出邀請信的招標(biāo)方去購買招標(biāo)文件。獲得招標(biāo)廣告通知請信的招標(biāo)方去購買招標(biāo)文件。獲得招標(biāo)廣告通知信息并通過經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審的物業(yè)管理企業(yè)，也可按信息并通過經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審的物業(yè)管理企業(yè)，也可按規(guī)定程序購買招標(biāo)文件。規(guī)定程序購買招標(biāo)文件。（二）熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場（二）熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場n招標(biāo)文件取得后，首先應(yīng)詳細(xì)閱讀全部

30、招標(biāo)文件內(nèi)招標(biāo)文件取得后，首先應(yīng)詳細(xì)閱讀全部招標(biāo)文件內(nèi)容，并對現(xiàn)場進(jìn)行實地考察，有時開發(fā)商或業(yè)主委容，并對現(xiàn)場進(jìn)行實地考察，有時開發(fā)商或業(yè)主委員會會組織投標(biāo)者參加統(tǒng)一參觀現(xiàn)場并作必要介紹員會會組織投標(biāo)者參加統(tǒng)一參觀現(xiàn)場并作必要介紹的活動。對招標(biāo)文件中的各項規(guī)定，如開標(biāo)時間、的活動。對招標(biāo)文件中的各項規(guī)定，如開標(biāo)時間、定標(biāo)時間、投標(biāo)保證書、履約保證書、獎罰措施等定標(biāo)時間、投標(biāo)保證書、履約保證書、獎罰措施等都要弄清，并做好相應(yīng)準(zhǔn)備，更重要的是對于圖紙、都要弄清，并做好相應(yīng)準(zhǔn)備，更重要的是對于圖紙、設(shè)計說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、方案和要求，應(yīng)仔細(xì)設(shè)計說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、方案和要求，應(yīng)仔細(xì)閱讀和了解。閱

31、讀和了解。（三）詳細(xì)列出管理方法和工作量（三）詳細(xì)列出管理方法和工作量n根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法和工作量。詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法和工作量。一般可劃分為日常綜合管理方法與工作量，特約特一般可劃分為日常綜合管理方法與工作量，特約特需管理服務(wù)方法與工作量，維修更新管理方法和工需管理服務(wù)方法與工作量，維修更新管理方法和工作量等。作量等。（四）確定單價、估算管理服務(wù)費總額（四）確定單價、估算管理服務(wù)費總額n國家規(guī)定的管理服務(wù)單價不必研究，此處主要是對國家規(guī)定的管理服務(wù)單價不必研究，此處主

32、要是對市場指導(dǎo)價和市場價這兩部分單價進(jìn)行專題分析研市場指導(dǎo)價和市場價這兩部分單價進(jìn)行專題分析研究。由于每一物業(yè)情況不同、有各自的特點，其管究。由于每一物業(yè)情況不同、有各自的特點，其管理服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)不同，因此不能套用一種單價，理服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)不同，因此不能套用一種單價，應(yīng)具體問題具體分析。同時，要弄清競爭對手的情應(yīng)具體問題具體分析。同時，要弄清競爭對手的情況，在確定單價時要從戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)上去進(jìn)行研究。況，在確定單價時要從戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)上去進(jìn)行研究。一旦單價確定下來，與工作量相乘，即可得出管理一旦單價確定下來，與工作量相乘，即可得出管理服務(wù)費總標(biāo)價。服務(wù)費總標(biāo)價。（五）編制和投送標(biāo)書（五）編制和投送標(biāo)

33、書1編制標(biāo)書編制標(biāo)書n投標(biāo)人在做出投標(biāo)報價決策之后，就應(yīng)按照招標(biāo)文投標(biāo)人在做出投標(biāo)報價決策之后，就應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求正確編制標(biāo)書。即投標(biāo)人須知中規(guī)定的投件的要求正確編制標(biāo)書。即投標(biāo)人須知中規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的全部文件。標(biāo)人必須提交的全部文件。2封送標(biāo)書封送標(biāo)書n封送標(biāo)書的一般管理是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件封送標(biāo)書的一般管理是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備按招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本正本和副本（通常正本一（通常正本一份，副本兩份）。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)份，副本兩份）。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別分別包裝包裝，而且都必須用，而且都必須用內(nèi)外兩層封套內(nèi)外兩層封套，封套上均

34、應(yīng)按，封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明：投標(biāo)邀請信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明：投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、在某日某時（開標(biāo)日投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、在某日某時（開標(biāo)日期）之前不要啟封等。內(nèi)層封套是用于原封退還投期）之前不要啟封等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)商的地址和名稱，若是標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)商的地址和名稱，若是外層信封未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)人的外層信封未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)人的工作人員對把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負(fù)工作人員對把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)人將予責(zé)。由

35、于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)人將予以拒絕并退還投標(biāo)人。以拒絕并退還投標(biāo)人。3編制和封送投標(biāo)書應(yīng)注意的幾個問題編制和封送投標(biāo)書應(yīng)注意的幾個問題（1）投標(biāo)文件中的每一空白都應(yīng)填寫，如有空缺，則必引起分）投標(biāo)文件中的每一空白都應(yīng)填寫，如有空缺，則必引起分歧意見，重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理；歧意見，重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理；（2）遞交的全部文件每頁應(yīng)簽字，若填寫中有錯誤而不得不修）遞交的全部文件每頁應(yīng)簽字，若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)在修改處簽字；改，則應(yīng)在修改處簽字；（3） 打印或墨水筆正楷填寫打印或墨水筆正楷填寫 ；（4） 標(biāo)書格式不得改變，不得不改變標(biāo)書的格式時（如原有

36、格標(biāo)書格式不得改變，不得不改變標(biāo)書的格式時（如原有格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖），可另附補(bǔ)充說明；式不能表達(dá)投標(biāo)意圖），可另附補(bǔ)充說明；（5）投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚，整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方；）投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚，整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方；（6）計算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤，無論單價、合計、分部合計、中標(biāo)）計算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤，無論單價、合計、分部合計、中標(biāo)價及其大寫數(shù)字均應(yīng)仔細(xì)核對；價及其大寫數(shù)字均應(yīng)仔細(xì)核對；（7）投標(biāo)者應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄，營私舞弊；不得）投標(biāo)者應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄，營私舞弊；不得泄露自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價；不得隱瞞事實泄露自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價；

37、不得隱瞞事實真相；不得有損害他人利益的行為。真相；不得有損害他人利益的行為。（六）物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作（六）物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作（1）簽約前，要辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)，）簽約前，要辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)，以便送交業(yè)主及時簽約；以便送交業(yè)主及時簽約；（2）保存好投標(biāo)文件、標(biāo)書、圖紙以及同業(yè)主的來）保存好投標(biāo)文件、標(biāo)書、圖紙以及同業(yè)主的來往信件，以備查考；往信件，以備查考；（3）經(jīng)常核對物業(yè)中的項目與內(nèi)容同原標(biāo)書、圖紙）經(jīng)常核對物業(yè)中的項目與內(nèi)容同原標(biāo)書、圖紙是否相符。是否相符。n總之，凡是合同中已有規(guī)定的，一切要按合同規(guī)定總之，凡是合同中已有規(guī)定的，一切要按合同規(guī)定辦

38、事。委托合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)入日常辦事。委托合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)入日常管理的程序。管理的程序。 五、投標(biāo)的策略五、投標(biāo)的策略n投標(biāo)策略是指物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功而投標(biāo)策略是指物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功而采取的相應(yīng)原則和方式方法，也就是物業(yè)管理公司采取的相應(yīng)原則和方式方法，也就是物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功在投標(biāo)時采用的一些特殊的政為了取得投標(biāo)的成功在投標(biāo)時采用的一些特殊的政策和與眾不同的謀略，以達(dá)到出奇制勝的效果。具策和與眾不同的謀略，以達(dá)到出奇制勝的效果。具體包括：體包括：1.組織落實組織落實2.自我包裝自我包裝3.市場調(diào)查市場調(diào)查4.了解對手了解對手5.規(guī)范及

39、時規(guī)范及時六、投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算六、投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算n（一）投標(biāo)書的擬寫（一）投標(biāo)書的擬寫1擬寫投標(biāo)書的重要性擬寫投標(biāo)書的重要性n如果詞不達(dá)意，那只能事倍功半，導(dǎo)致前功盡棄。如果詞不達(dá)意，那只能事倍功半，導(dǎo)致前功盡棄。2投標(biāo)書的組成投標(biāo)書的組成n介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷n 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點管理方案管理方案3.投標(biāo)書擬寫的要求投標(biāo)書擬寫的要求n在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在編排上做到重點突出。具體說：在編排上做到重點突出。具體說：1）綜合說明：層次分明，言簡意賅，有一

40、定的誘惑力）綜合說明：層次分明，言簡意賅，有一定的誘惑力.2）物業(yè)概況：數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，介紹全面，用詞專業(yè)，盡量發(fā)）物業(yè)概況：數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，介紹全面，用詞專業(yè)，盡量發(fā)掘物業(yè)所具有的說服力。掘物業(yè)所具有的說服力。3）投標(biāo)單位概況：如實介紹，揚(yáng)長避短。）投標(biāo)單位概況：如實介紹，揚(yáng)長避短。4）管理經(jīng)營的宗旨、方針：從物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）的）管理經(jīng)營的宗旨、方針：從物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）的利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務(wù)，具有親合力。利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務(wù)，具有親合力。5）機(jī)構(gòu)人員、費用：機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費）機(jī)構(gòu)人員、費用：機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費用測算正確，具有吸引力。用測算正確，具

41、有吸引力。6）抓住有利時機(jī)，宣傳招標(biāo)單位所具有的良好傳統(tǒng)、作）抓住有利時機(jī)，宣傳招標(biāo)單位所具有的良好傳統(tǒng)、作風(fēng)、精神，具有鼓動力。風(fēng)、精神，具有鼓動力。（二）經(jīng)營管理測算（二）經(jīng)營管理測算n經(jīng)營管理測算的正確、合理與否，直接關(guān)系到該方經(jīng)營管理測算的正確、合理與否，直接關(guān)系到該方案的競爭力，是投標(biāo)取得成功的關(guān)鍵。主要包括以案的競爭力，是投標(biāo)取得成功的關(guān)鍵。主要包括以下幾方面的內(nèi)容：下幾方面的內(nèi)容：n(1)前期介入中發(fā)生的費用預(yù)算前期介入中發(fā)生的費用預(yù)算 n(2)第一年度物業(yè)管理費用預(yù)算第一年度物業(yè)管理費用預(yù)算 n(3)年度能源費用測算年度能源費用測算 n(4)各項經(jīng)營項目的經(jīng)營收入預(yù)算各項經(jīng)營項

42、目的經(jīng)營收入預(yù)算 n(5)年度經(jīng)營管理支出費用預(yù)算年度經(jīng)營管理支出費用預(yù)算第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)的接管與驗收物業(yè)的接管與驗收n包括物業(yè)的竣工驗收和物業(yè)的接管驗收兩部分。包括物業(yè)的竣工驗收和物業(yè)的接管驗收兩部分。n一、物業(yè)的竣工驗收一、物業(yè)的竣工驗收n所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照1990年年9月月11日日國家建設(shè)部頒布的國家建設(shè)部頒布的建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法法進(jìn)行竣工驗收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，進(jìn)行竣工驗收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，可按照可按照1993年年12月月1日國家建設(shè)部頒布的日國家建設(shè)部頒布的城市城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦

43、法住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法進(jìn)行。進(jìn)行。（一）竣工驗收及驗收種類（一）竣工驗收及驗收種類1竣工驗收竣工驗收建筑商與開發(fā)商之間的一個法定手續(xù)建筑商與開發(fā)商之間的一個法定手續(xù)竣工竣工：指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝：指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。具備了使用或投產(chǎn)的條件。驗收驗收：工程項目竣工后，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗：工程項目竣工后，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建

44、筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為竣工驗收。一交接過程稱之為竣工驗收。通過驗收能明確責(zé)任，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。通過驗收能明確責(zé)任，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上來說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上來說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。2.竣工驗收的種類隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收 單項工程驗收單項工程驗收 分期驗收分期驗收 全部工程驗收全部工程驗收 （1）隱蔽工程驗收：隱蔽工程驗收是指在施工過程中，）隱蔽工程驗收：隱蔽工程驗收是指在施工過程中，各項隱蔽工程完成后及時進(jìn)行的驗收。各項隱蔽工程完成

45、后及時進(jìn)行的驗收。隱蔽工程：指從表面上看不到的工程，如線路的走向、鋼隱蔽工程：指從表面上看不到的工程，如線路的走向、鋼筋架、地下管道的安裝等。筋架、地下管道的安裝等。（2）分期驗收：指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)）分期驗收：指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提的工程項目，或個別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提前動用時所進(jìn)行的驗收。前動用時所進(jìn)行的驗收。（3）單項工程驗收：指工程項目的某個單項工程已按設(shè)）單項工程驗收：指工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單

46、位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。（4）全部工程驗收：指整個工程項目按設(shè)計要求全部落）全部工程驗收：指整個工程項目按設(shè)計要求全部落成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時即可進(jìn)行全部工程竣工驗收。成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時即可進(jìn)行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收一正式驗收預(yù)先驗收一正式驗收的順序進(jìn)行。的順序進(jìn)行。n進(jìn)行進(jìn)行預(yù)驗收預(yù)驗收須由建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位及須由建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗收工作組。其主要工作是：有關(guān)部門組成預(yù)驗收工作組。其主要工作是：（1）檢查、核實

47、竣工項目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所）檢查、核實竣工項目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性；有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性；（2）檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對）檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議；工程隱患和遺留問題提出處理建議； （3）排解驗收中有爭議的問題；）排解驗收中有爭議的問題；（4）督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的）督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工；完工；（5）檢查）檢查“三廢三廢”治理措施的情況；治理措施的情況；（6）向驗收委員會提交預(yù)驗收報告。）向驗收委員會提交預(yù)驗收報告。n正式驗收正式驗收即有驗收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗收

48、。大型建筑工程項即有驗收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會；中小型工在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會；中小型工程項目按隸屬關(guān)系，由上級主管部門或工程項目所程項目按隸屬關(guān)系，由上級主管部門或工程項目所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會（或驗收在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會（或驗收組）。驗收委員會應(yīng)由主管部門、建設(shè)單位、設(shè)計組）。驗收委員會應(yīng)由主管部門、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計、勞動、物資、單位、施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計、勞動、物資、環(huán)保等單位的有關(guān)專家

49、參加。環(huán)保等單位的有關(guān)專家參加。 n認(rèn)真參與竣工驗收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。認(rèn)真參與竣工驗收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。n通過參與竣工驗收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗收通過參與竣工驗收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備。以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備。n細(xì)心查驗竣工驗收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確。細(xì)心查驗竣工驗收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確。（二）竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要材料（二）竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要材料1竣工驗收的依據(jù)竣工驗收的依據(jù)n上級主管部門的有關(guān)文件。上級主管部門的有關(guān)文件。n開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。n設(shè)計文件、施工圖樣和設(shè)備技術(shù)說明書。設(shè)計文件、施工圖樣和

50、設(shè)備技術(shù)說明書。n國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。n建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。n對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進(jìn)行驗收。簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進(jìn)行驗收。2驗收的標(biāo)準(zhǔn)驗收的標(biāo)準(zhǔn)n由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標(biāo)由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下：準(zhǔn)也不同。民用住宅驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施）工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部

51、施工完畢。工完畢。（2）所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，）所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、并且起動、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。（3）上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲）上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短

52、路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。（4）建筑物四周）建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。的障礙物均已清除。（5）整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進(jìn)行檢驗后，均達(dá)）整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進(jìn)行檢驗后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。n經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。n3驗收時所需移交

53、的材料驗收時所需移交的材料n 在建設(shè)項目竣工驗收前，施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整在建設(shè)項目竣工驗收前，施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交建設(shè)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、理，分類立卷，在驗收時交建設(shè)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。驗收時移交的技術(shù)資料主要有：維修的需要。驗收時移交的技術(shù)資料主要有： （1）竣工工程項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)）竣工工程項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等；構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等；（2）設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性）設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)

54、量、產(chǎn)地、主要性能、價及隨機(jī)工具、備品備件等；能、價及隨機(jī)工具、備品備件等；（3）工程項目）工程項目竣工圖竣工圖；如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整，不符合；如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整，不符合歸檔要求，則不能辦理工程項目驗收移交手續(xù)。歸檔要求，則不能辦理工程項目驗收移交手續(xù)。n大、中型建設(shè)項目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套：大、中型建設(shè)項目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套：一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術(shù)檔案部門長一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術(shù)檔案部門長期保存。特別重大的項目，應(yīng)增編一套交由國家檔案館保存。期保存。特別重大的項目，應(yīng)增編一套交由國家檔案館保存。小型建設(shè)項目的

55、竣工圖不得少于一套，由使用部門（或管理小型建設(shè)項目的竣工圖不得少于一套，由使用部門（或管理部門）保管。部門）保管。（4）材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠）材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制件的荷載試驗記錄，自動合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄；控制儀表的調(diào)試記錄；（5）隱蔽工程驗收記錄；）隱蔽工程驗收記錄；（6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；（7）設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、

56、試漏檢查記錄，）設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣（煤氣、暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣（煤氣、蒸氣等）、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和蒸氣等）、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗記錄等；試驗記錄等；（8）建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密）建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；縫探傷檢查記錄；（9）工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄；）工程質(zhì)量事故的發(fā)生和

57、處理記錄；（10）圖紙會審記錄，設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單；）圖紙會審記錄，設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單；（11）關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明；）關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明；（12）有關(guān)該工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。）有關(guān)該工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。#n所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物等情所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物等情況的一項技術(shù)檔案文件，也是工程交付驗收以后的改建、擴(kuò)建、況的一項技術(shù)檔案文件，也是工程交付驗收以后的改建、擴(kuò)建、維護(hù)的資料依據(jù)。維護(hù)的資料依據(jù)。n工程竣工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)組織、督促和協(xié)助各設(shè)計、施工單工程竣

58、工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)組織、督促和協(xié)助各設(shè)計、施工單位各自負(fù)責(zé)竣工圖編制工作。繪制和整理工程項目竣工圖，應(yīng)根位各自負(fù)責(zé)竣工圖編制工作。繪制和整理工程項目竣工圖，應(yīng)根據(jù)具體情況的不同，加以區(qū)別對待，具體要求如下：據(jù)具體情況的不同，加以區(qū)別對待，具體要求如下：n凡嚴(yán)格按施工設(shè)計圖施工，施工中對原施工設(shè)計沒有任何變動的，凡嚴(yán)格按施工設(shè)計圖施工，施工中對原施工設(shè)計沒有任何變動的，可由施工單位在原施工圖上加蓋可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖竣工圖”印記，即可作為竣工印記，即可作為竣工圖。圖。n凡在施工中對原施工設(shè)計作一般性設(shè)計變更，而又能將原施工圖凡在施工中對原施工設(shè)計作一般性設(shè)計變更，而又能將原施工

59、圖經(jīng)修改或補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須經(jīng)修改或補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖上注明修改的部分，并附上設(shè)計變更由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖上注明修改的部分，并附上設(shè)計變更通知單和施工說明，再加蓋通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖竣工圖”印記才能作為竣工圖。印記才能作為竣工圖。n凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者，凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者， 均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。由于設(shè)計原因造成的，由設(shè)計單均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。由于設(shè)計原因造成的，由設(shè)計單位位 負(fù)責(zé)重新繪制；由于施工原因造成的，由

60、施工單位負(fù)責(zé)重新負(fù)責(zé)重新繪制；由于施工原因造成的，由施工單位負(fù)責(zé)重新繪制，由于其他原因造成的，由建設(shè)單位自行繪制或委托設(shè)計單繪制，由于其他原因造成的，由建設(shè)單位自行繪制或委托設(shè)計單位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實際情況相符，并由承擔(dān)施工位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實際情況相符，并由承擔(dān)施工的技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽認(rèn)。的技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽認(rèn)。#（三）竣工驗收的實施 u竣工驗收的工作程序竣工驗收的工作程序 1 1、根據(jù)建設(shè)項目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個階段、根據(jù)建設(shè)項目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個階段（初步驗收和竣工驗收）或一次性竣工驗收。（初步驗收和竣工驗收）或一次性竣工驗收。 2 2、在竣工驗收前