1、園區(qū)運營，做時間的合伙人導讀：做時間的合伙人，需做好三個謀劃.與地產開發(fā)追求高周轉規(guī)模擴張不同，園區(qū)運營更講究慢工匠造、精雕細琢。項目操盤手需熟知城市發(fā)展脈絡、精準把握區(qū)域經濟發(fā)展動向，做空間的服務商，時間的合伙人即在提供優(yōu)質空間產品和產業(yè)配套服務的同時，與時間做朋友，與企業(yè)共成長，享受城市發(fā)展帶來的資產溢價。正文：園區(qū)發(fā)展是多方因素共同作用的結果做園區(qū)運營，我們總是習慣將園區(qū)發(fā)展的好壞歸結為團隊的運營水平。但在筆者看來，一個園區(qū)發(fā)展順利與否，是多個方面因素共同作用的結果，團隊的運營水平只是其中之一，起到決定性作用的往往是城市的發(fā)展和區(qū)域的成熟度。因為成熟的地段往往意味著對人才、資金、產業(yè)具有

2、強大的吸附力，地處商業(yè)活動和社會活動中心也有利于企業(yè)迅速開展業(yè)務。好地段的園區(qū)招商、資源整合、資產升值都顯得水到渠成，園區(qū)發(fā)展通常不會太差。與時間為伴是園區(qū)運營的最優(yōu)解雖然地段很重要，但做園區(qū)的都知道，產業(yè)園區(qū)大都地處城市郊區(qū)，交通不便，配套不足，加之前期產業(yè)氛圍尚未形成，好企業(yè)、好項目難以招引，租售價格也大打折扣。園區(qū)既無法從開發(fā)中獲利，又不能享受企業(yè)成長帶來的附加值。這就要求園區(qū)必須立足長遠，設計長周期模式，做時間的合伙人。比如，杭州的未來科技城建設之初區(qū)域不成熟，人氣不旺，盡管建設了大量的產業(yè)載體，但企業(yè)招引十分困難，園區(qū)整體空置率極高，2012年，區(qū)域租金商不足1元/平方米/天，園區(qū)銷

3、售更是無人問津。隨著2013年淘寶遷入，2015年夢想小鎮(zhèn)開園，之江實驗室、湖畔實驗室等創(chuàng)新平臺和字節(jié)跳動、OPPO等龍頭企業(yè)相繼落地，帶動了互聯網、電子商務、直播電商等產業(yè)的發(fā)展，區(qū)域配套日趨成熟、園區(qū)運營商也開始享受勝利的果實。2021年底，該區(qū)域園區(qū)平均租金已達3.2元/平方米/天，核心區(qū)域甚至一房難求，這就是與時間做朋友的魅力。做時間的合伙人需做好三個謀劃地產的本質是資金的流轉，講究快進快出，效率越高越好，而產業(yè)地產又注定是一項快不起來的活兒。因此，要做時間的合伙人，勢必要設計長周期回報商業(yè)模式，并做好三個方面的謀劃。1、資金平衡的謀劃項目開發(fā)需要沉淀大量的資金，資金不能快速回款，開發(fā)

4、方自然吃不消，因此，首要任務是要在開發(fā)模式上做資金平衡謀劃。比如，拿地時要求政府配套部分人才公寓或回購部分寫字樓作為孵化器建設，或者通過分期開發(fā)來減少前期資金投入?？傊粋€原則要保存實力打持久戰(zhàn)。在項目持有階段，要算一筆資金成本賬，要求租金回報盡可能抵消資金成本。一是要求項目資金成本低（比如杭州新加坡科技園的開發(fā)資金來自國外社?；?，成本很低，項目持有便毫無壓力），二是要求做好政策勾兌，通過政府租金補助、稅收返還、孵化器運營等方式提高出租率、增加運營服務收入，資金成本消耗不大，持有壓力就不會太大。2、產業(yè)運營謀劃企業(yè)質量和稅收產出是園區(qū)運營最重要的評價指標。以5年為周期進行預測，需要謀劃項目啟動期（第1-2年）、優(yōu)化期（第2-5年）、成熟期（第5年）的發(fā)展目標，并制定相應的空間策略、價格策略、政策策略、產業(yè)投資策略等，以實現園區(qū)營銷的品牌化、空間的美化、企業(yè)的優(yōu)化、租約的穩(wěn)定、租金的提升、商業(yè)配套的創(chuàng)收、產業(yè)投資的收入，進而實現資產的增值和產業(yè)服務創(chuàng)收。3、資產出售謀劃園區(qū)運營的收益主要靠資產經營兌現。無論是房產銷售還是資產證券化（REITs），都離不開投資回報率這個核心指標。投資回報率與租金息息相關（一般要求年化4%左右），因此我們