1、 項(xiàng)目管理手冊（試行） 上冊2002年9月目 錄第一章 項(xiàng)目管理總則第二章 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 1、項(xiàng)目開發(fā)工作流程網(wǎng)絡(luò)圖 2、土地獲取工作流程 3、產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計及前期報審工作流程 4、產(chǎn)品營造工作流程 5、產(chǎn)品銷售工作流程（制定中） 6、產(chǎn)品交付工作流程（制定中） 7、物業(yè)管理工作流程（制定中） 8、客戶服務(wù)工作流程（制定中）第三章 項(xiàng)目考評體系（制定中）附錄 1、項(xiàng)目部專業(yè)主管工作職責(zé) 2、項(xiàng)目招標(biāo)采購工作管理辦法 3、項(xiàng)目產(chǎn)品變更管理規(guī)定 4、項(xiàng)目工程變更管理規(guī)定 5、項(xiàng)目工程結(jié)算管理規(guī)定 6、產(chǎn)權(quán)辦理工作規(guī)定（制定中） 7、客戶服務(wù)管理辦法（制定中） 8、6S管理報告運(yùn)行辦法第一章 項(xiàng)目

2、管理總則一、項(xiàng)目管理架構(gòu)公司實(shí)行以項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目管理體制，即項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制，其他部門提供相關(guān)的服務(wù)與支持。二、組織模式1、項(xiàng)目部制:一般情況下，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作采取項(xiàng)目部制，在項(xiàng)目啟動時成立。項(xiàng)目部設(shè)置項(xiàng)目總經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理，成員一般包括責(zé)任建筑師、責(zé)任工程師、工程主管、市政主管、成本主管、客服主管以及計劃信息主管等，各項(xiàng)目部可根據(jù)實(shí)際情況靈活設(shè)置。經(jīng)營管理部、產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心、招標(biāo)采購中心、財務(wù)部、法律部在部門內(nèi)部指定專人或團(tuán)隊負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作,其他部門（總辦、人力、房管、網(wǎng)絡(luò)、研發(fā)、市場）以部門名義對項(xiàng)目部工作提供支持。項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理、助理物

3、業(yè)經(jīng)理銷售經(jīng)理計劃信息主管客服主管成本主管市政主管工程主管責(zé)任工程師責(zé)任建筑師 十（此結(jié)構(gòu)圖僅為一般模式，各項(xiàng)目部可根據(jù)需要靈活設(shè)置）2、項(xiàng)目經(jīng)理人制:對于啟動前的儲備項(xiàng)目、收尾項(xiàng)目等特殊情況下的項(xiàng)目運(yùn)作采取項(xiàng)目經(jīng)理人制，即由總經(jīng)理在管理層中指定一名負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)有關(guān)部門開展項(xiàng)目工作。3、實(shí)行項(xiàng)目部制的項(xiàng)目部，項(xiàng)目經(jīng)理由公司統(tǒng)一管理，所有其他人員按照業(yè)務(wù)系統(tǒng)由公司專業(yè)部門歸口管理。項(xiàng)目部成立時由項(xiàng)目總經(jīng)理提出人員配置方案及具體進(jìn)入項(xiàng)目部的時間要求，在與設(shè)計管理部、工程管理部、合同預(yù)算部、客戶服務(wù)中心等專業(yè)部門協(xié)商后，由人力部辦理調(diào)配手續(xù)，各專業(yè)人員在項(xiàng)目結(jié)束后回到歸口專業(yè)部門或調(diào)配到其他項(xiàng)目部工

4、作。三、責(zé)權(quán)利關(guān)系1、項(xiàng)目總經(jīng)理承擔(dān)項(xiàng)目的經(jīng)營責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目總經(jīng)理的授權(quán)（簽定授權(quán)書）承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營責(zé)任中的一部分；專業(yè)副總承擔(dān)各項(xiàng)目的專業(yè)責(zé)任，負(fù)責(zé)從專業(yè)角度向項(xiàng)目總經(jīng)理提供方案建議，當(dāng)項(xiàng)目的某一專業(yè)出現(xiàn)問題時，該項(xiàng)目總經(jīng)理和該專業(yè)副總均承擔(dān)100%責(zé)任。2、專業(yè)部門與項(xiàng)目部的關(guān)系：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部成員的行政管理，項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部各專業(yè)人員圍繞項(xiàng)目開展工作。專業(yè)部門負(fù)責(zé)進(jìn)行專業(yè)業(yè)務(wù)管理，即組織進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、開展業(yè)務(wù)研究，對項(xiàng)目部進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，提供專業(yè)支持等。專業(yè)人員首先要服從項(xiàng)目工作安排，當(dāng)專業(yè)人員從專業(yè)角度對項(xiàng)目經(jīng)理的決策有異議時可由專業(yè)部門經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)；專業(yè)部門經(jīng)

5、理與項(xiàng)目經(jīng)理意見不一致時，由項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)；專業(yè)副總與項(xiàng)目總經(jīng)理不一致時，由公司總經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)。四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)及目標(biāo)管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)公司確定的進(jìn)度、質(zhì)量、預(yù)算、客戶服務(wù)和創(chuàng)新目標(biāo)。、進(jìn)度1、進(jìn)度計劃的制定及審批項(xiàng)目部依據(jù)公司經(jīng)營計劃制定項(xiàng)目總體計劃（需附項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵線路網(wǎng)絡(luò)圖），并分解為年度計劃和月度計劃。項(xiàng)目總體計劃和年度計劃由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)；項(xiàng)目月度計劃由項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)各專業(yè)副總；專業(yè)部門依據(jù)項(xiàng)目計劃制訂專業(yè)工作計劃，由專業(yè)副總批準(zhǔn)，如專業(yè)副總對該計劃有異議，可及時向項(xiàng)目反饋。2、計劃調(diào)整及審批影響到項(xiàng)目總體計劃和年度計劃的調(diào)整由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，影響到項(xiàng)目月度計劃的調(diào)

6、整由項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)各專業(yè)副總，如專業(yè)副總對調(diào)整有異議，可及時向項(xiàng)目反饋。3、計劃的執(zhí)行項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目計劃，專業(yè)副總負(fù)責(zé)執(zhí)行專業(yè)計劃。4、過程監(jiān)督項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常具體監(jiān)督工作，總辦通過參加項(xiàng)目部月中、月末計劃例會的方式對各項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。5、考核評價項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)考評項(xiàng)目部人員的工作進(jìn)度，總辦負(fù)責(zé)考評項(xiàng)目的總體進(jìn)度。、質(zhì)量質(zhì)量包括設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量。設(shè)計質(zhì)量由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督，關(guān)鍵點(diǎn)的設(shè)計質(zhì)量評價由項(xiàng)目總經(jīng)理、總建筑師、總工程師組織專家進(jìn)行評議。工程質(zhì)量由項(xiàng)目部監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理和直接監(jiān)督施工單位，工程管理部對項(xiàng)目部工程質(zhì)量監(jiān)控體系運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行監(jiān)督。、預(yù)

7、算1、預(yù)算的制訂及審批項(xiàng)目總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目預(yù)算、年度預(yù)算，經(jīng)合同預(yù)算部、財務(wù)部審核并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。2、預(yù)算的調(diào)整與審批項(xiàng)目預(yù)算、年度預(yù)算的調(diào)整由項(xiàng)目總經(jīng)理組織，經(jīng)合同預(yù)算部、財務(wù)部審核后報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。3、項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行項(xiàng)目部分配項(xiàng)目開發(fā)各階段、各專業(yè)的預(yù)算指標(biāo)，執(zhí)行預(yù)算計劃。項(xiàng)目的經(jīng)營收入以預(yù)算收入為目標(biāo)，項(xiàng)目的成本控制以預(yù)算成本為依據(jù)。4、項(xiàng)目預(yù)算的監(jiān)督項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況，財務(wù)部根據(jù)6S報表管理辦法對各項(xiàng)目部預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，合同預(yù)算部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目部成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。5、項(xiàng)目預(yù)算的考評公司管理層對項(xiàng)目預(yù)算、成本控制情況進(jìn)行考評。（四）客戶服務(wù)客

8、戶服務(wù)中心對各項(xiàng)目客戶服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督。(五)、創(chuàng)新各項(xiàng)目部必須在項(xiàng)目的建筑、技術(shù)、工程管理、銷售、物業(yè)管理等方面提出創(chuàng)新概念和計劃，報公司管理層審批。第二章 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 （詳細(xì)工作流程參見各階段工作流程明細(xì)圖）1、項(xiàng)目開發(fā)工作流程網(wǎng)絡(luò)圖過程關(guān)鍵點(diǎn)驗(yàn)收申報審定方案委托交通影響分析辦理開工證取得竣工備案表施工圖審查取得建設(shè)規(guī)劃許可證申報建設(shè)規(guī)劃許可證取得用地規(guī)劃許可證釘樁申報用地規(guī)劃許可證取得審定方案取得規(guī)劃意見書申報規(guī)劃意見書立項(xiàng)代可研批復(fù)BA施工建設(shè)產(chǎn)權(quán)辦理入住辦理接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收物業(yè)管理開工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計初步設(shè)計技術(shù)應(yīng)用設(shè)計方案設(shè)計產(chǎn)品策劃產(chǎn)品定位投標(biāo)、簽約投資決策合同條款標(biāo)書條件深

9、入測算分析初步測算分析看地ECF小市政管網(wǎng)設(shè)計綜合小市政專業(yè)施工圖設(shè)計D銷售資料銷售策劃宣傳推廣銷售簽約房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：A內(nèi)部立項(xiàng)（土地采購）B產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計及前期手續(xù)C產(chǎn)品營造D產(chǎn)品銷售E產(chǎn)品交付F物業(yè)管理（客戶服務(wù)貫穿開發(fā)設(shè)計至物業(yè)管理各個階段）取得規(guī)劃方案成果紅線外市政協(xié)議申報市政規(guī)劃方案取得方案咨詢成果市政方案咨詢大市政設(shè)計綜合大市政規(guī)劃許可證大市政專業(yè)施工圖設(shè)計大市政開工證辦理銷售證辦理土地證客戶服務(wù)2、土地獲取工作流程1） 協(xié)議獲取方式 階段性成果或工作 流程程序 執(zhí)行部門看地 研發(fā)部初步投資測算及市場分析初步投資測算及市場分析報告（研發(fā)部）研發(fā)部土地儲備小注實(shí)地考察、初審?fù)恋貎?/p>

10、備小組研發(fā)部牽頭，設(shè)計部進(jìn)行方案初步策劃，銷售公司進(jìn)行市場分析，經(jīng)營部進(jìn)行規(guī)劃條件分析、拆遷估算和有關(guān)前期手續(xù)的審核，工程部進(jìn)行市政條件分析，合同預(yù)算部提供成本測算支持。如涉及合作方，應(yīng)對合作方的信譽(yù)和實(shí)力進(jìn)行評估深入投資測算及市場分析項(xiàng)目可行性研究報告（研發(fā)部）合同條件研發(fā)部在財務(wù)部、法律部的協(xié)助下擬訂商務(wù)條件土地儲備小組審核合同條款研發(fā)部在財務(wù)部、法律部的協(xié)助下擬訂合同條款土地儲備小組審核投資委員會投資委員會決策簽約研發(fā)部經(jīng)辦、按合同審批程序進(jìn)行2） 招標(biāo)獲取方式 階段性成果或工作 流程程序 執(zhí)行部門購買標(biāo)書、看地 研發(fā)部初步投資測算及市場分析初步投資測算及市場分析報告（研發(fā)部）研發(fā)部土地

11、儲備小組實(shí)地考察、初審?fù)恋貎湫〗M深入投資測算及市場分析研發(fā)部牽頭，設(shè)計部進(jìn)行方案初步策劃，銷售公司進(jìn)行市場分析，經(jīng)營部進(jìn)行規(guī)劃條件分析、拆遷估算和有關(guān)前期手續(xù)的審核，工程部進(jìn)行市政條件分析，合同預(yù)算部提供成本測算支持項(xiàng)目可行性研究報告（研發(fā)部）標(biāo)書條件研發(fā)部在設(shè)計部、財務(wù)部、法律部的協(xié)助下擬訂標(biāo)書條件土地儲備小組審核投資委員會投資委員會決策參加投標(biāo)，中標(biāo)簽約研發(fā)部經(jīng)辦、按合同審批程序進(jìn)行3）管理要求計劃的制訂執(zhí)行監(jiān)督進(jìn)度研發(fā)部制訂計劃，由土地儲備小組審批研發(fā)部牽頭，組織有關(guān)部門執(zhí)行土地儲備小組負(fù)責(zé)監(jiān)督，總辦負(fù)責(zé)跟蹤進(jìn)展情況質(zhì)量研發(fā)部研發(fā)部土地儲備小組成本研發(fā)部制訂成本預(yù)算，土地儲備小組審批研

12、發(fā)部等相關(guān)部門執(zhí)行財務(wù)部計劃組監(jiān)督4)保密要求 土地采購信息屬于公司商業(yè)機(jī)密，所有參與土地采購工作人員必須嚴(yán)格保守公司秘密，不得向其他任何人員提供任何有關(guān)信息。3、產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計及前期報審工作流程 階段性成果或工作 流程程序 執(zhí)行部門產(chǎn)品定位項(xiàng)目部協(xié)調(diào)組織設(shè)計管理部（初步產(chǎn)品策劃）銷售公司（市場分析報告）研發(fā)部（可研報告）合同預(yù)算部（估算）產(chǎn)品定位報告（項(xiàng)目經(jīng)理）管理層審批產(chǎn)品策劃項(xiàng)目部協(xié)調(diào)組織經(jīng)營部（政府設(shè)計限制條件）設(shè)計管理部（概念設(shè)計）工程市政組（政府市政設(shè)計限制條件）銷售公司/市場部（產(chǎn)品建議）概念設(shè)計（設(shè)計部）方案設(shè)計任務(wù)書（設(shè)計部）專題會審批方案設(shè)計項(xiàng)目部（編制項(xiàng)目開發(fā)計劃）設(shè)計管理

13、部（方案設(shè)計管理）經(jīng)營部（咨詢有關(guān)政府部門意見）銷售公司/市場部（方案咨詢意見）工程部（市政方案咨詢、委托設(shè)計監(jiān)理）設(shè)計方案（設(shè)計部）市政咨詢方案（工程部）項(xiàng)目總體開發(fā)計劃（項(xiàng)目部）專題會審批技術(shù)應(yīng)用設(shè)計項(xiàng)目部（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計管理部（技術(shù)應(yīng)用建議、初步設(shè)計任務(wù)書）工程部（技術(shù)應(yīng)用方案）合同預(yù)算部（概算）銷售公司/市場部（市場意見）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（專題會審批）概算（專題會審批）初步設(shè)計任務(wù)書（會簽）初步設(shè)計項(xiàng)目部（裝修配備標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目預(yù)算）設(shè)計管理部（初步設(shè)計圖紙、材料設(shè)備清單、施工圖設(shè)計任務(wù)書，配合項(xiàng)目部制定裝修配備標(biāo)準(zhǔn)）工程部（配合設(shè)計部進(jìn)行初步設(shè)計）合同預(yù)算部（配合項(xiàng)目部編制項(xiàng)目預(yù)算）招標(biāo)采購中心

14、（配合設(shè)計部確定材料設(shè)備清單、配合項(xiàng)目部制定裝修配備標(biāo)準(zhǔn)）財務(wù)部（配合項(xiàng)目部編制項(xiàng)目預(yù)算）銷售公司/市場部（售價建議）物業(yè)公司（物業(yè)管理建議和管理方案）初步設(shè)計圖紙（會簽）材料設(shè)備清單（會簽）裝修配備標(biāo)準(zhǔn)（會簽）項(xiàng)目預(yù)算（總經(jīng)理審批）施工圖設(shè)計任務(wù)書（會簽）施工圖設(shè)計項(xiàng)目部（施工圖設(shè)計管理、制定交工標(biāo)準(zhǔn)）責(zé)任建筑師、責(zé)任工程師（施工圖設(shè)計管理<由責(zé)任建筑師牽頭>、技術(shù)規(guī)范）成本主管（施工圖預(yù)算）市政主管（市政方案、市政綜合圖、施工圖設(shè)計管理）招標(biāo)采購中心（材料設(shè)備市場價格、性能、樣本等）設(shè)計管理部、工程管理部（配合項(xiàng)目部施工圖設(shè)計）施工圖設(shè)計圖紙（會簽）施工圖預(yù)算（項(xiàng)目總經(jīng)理審批）

15、交工標(biāo)準(zhǔn)（會簽）2、管理要求：計劃的制訂及審批執(zhí) 行監(jiān) 督進(jìn)度項(xiàng)目部制訂計劃，管理層審批項(xiàng)目總經(jīng)理、總建筑師、總工程師、經(jīng)營副總；項(xiàng)目部、經(jīng)營部、設(shè)計部、工程部等相關(guān)部門總辦負(fù)責(zé)跟蹤、監(jiān)督質(zhì)量項(xiàng)目部、經(jīng)營部、設(shè)計部、工程部項(xiàng)目總經(jīng)理、總建筑師、總工程師成本項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算，制定開發(fā)設(shè)計預(yù)算，管理層審批項(xiàng)目部、經(jīng)營部、設(shè)計部、工程部等相關(guān)部門合同預(yù)算部、財務(wù)部監(jiān)督創(chuàng)新項(xiàng)目部、經(jīng)營部、設(shè)計部、工程部等相關(guān)部門項(xiàng)目總經(jīng)理、總建筑師、總工程師4、產(chǎn)品營造工作流程外部條件（辦理開工證）：1、招標(biāo)手續(xù)（招標(biāo)中心）2、三通一平（項(xiàng)目部）3、監(jiān)理委托（項(xiàng)目部、工程部）4、市政蓋章（工程部）5、拆遷（經(jīng)營部）

16、6、質(zhì)檢手續(xù)（項(xiàng)目部）建委備案檔案館存檔測繪院釘樁、驗(yàn)線，規(guī)劃局驗(yàn)線驗(yàn)收驗(yàn)收驗(yàn)收驗(yàn)收驗(yàn)槽竣工驗(yàn)收（包括四方聯(lián)合+質(zhì)檢驗(yàn)收，及消防、人防、衛(wèi)生、防疫、電梯、鍋爐、園林、室內(nèi)環(huán)境、規(guī)劃及檔案驗(yàn)收）竣工備案表裝修工程機(jī)電安裝主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程地基開挖、處理釘樁、設(shè)計交底開工準(zhǔn)備交樓總包合約市政施工市政驗(yàn)收及托管移交內(nèi)部條件：1、 招標(biāo)（見管理規(guī)定）2、 施組審核（項(xiàng)目部）3、 周邊關(guān)系協(xié)調(diào)（項(xiàng)目部）4、 臨設(shè)（項(xiàng)目部） 供暖、電力、燃?xì)?、熱水、路燈、人防總表外的自來水、總表外的雨污水等站點(diǎn)的托管和管線的移交（項(xiàng)目助理、工程主管、市政主管）項(xiàng)目部在營造階段的主要職責(zé)：1、管理監(jiān)理合同（工程主管）2、管理

17、施工合同： a)變更洽商及付款（見管理規(guī)定） b)材料審批（責(zé)任建筑師、責(zé)任工程師） c)進(jìn)度計劃（責(zé)任工程師、計劃主管） d)協(xié)調(diào)市政、甲方指定分包及供應(yīng)商與總包的配合關(guān)系（助理、工程主管、市政主管） e)質(zhì)量監(jiān)控（工程主管、市政主管）3、周邊關(guān)系協(xié)調(diào)（助理）4、主持驗(yàn)收（工程主管、市政主管）5、與合作者的關(guān)系（項(xiàng)目經(jīng)理）6、竣工結(jié)算（見結(jié)算管理規(guī)定）產(chǎn)品營造管理要求：計劃的制訂及審批執(zhí) 行監(jiān) 督進(jìn)度項(xiàng)目部制訂計劃，工程管理部審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批項(xiàng)目部工程管理部監(jiān)督，總辦跟蹤質(zhì)量項(xiàng)目部依據(jù)工程管理部制訂的質(zhì)量監(jiān)督計劃范本，編制項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督計劃，項(xiàng)目總經(jīng)理審批項(xiàng)目部工程管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督，并出具質(zhì)

18、量巡檢報告成本見有關(guān)招標(biāo)采購、產(chǎn)品變更、工程變更、結(jié)算管理等管理辦法見有關(guān)管理辦法合同預(yù)算部負(fù)責(zé)監(jiān)督，每季度出項(xiàng)目成本月報表創(chuàng)新對總包單位創(chuàng)新的獎勵辦法項(xiàng)目部公司管理層產(chǎn)品變更管理流程圖變更需要提出變更評估項(xiàng)目部項(xiàng)目總經(jīng)理、總建筑師、總工程師會簽審批，如變更超出項(xiàng)目預(yù)算或改變產(chǎn)品定位，則由公司總經(jīng)理專題會審批項(xiàng)目部（牽頭組織進(jìn)度、質(zhì)量、成本的匯總分析報告）設(shè)計管理部（方案）工程管理部（技術(shù)方案）合同預(yù)算部（成本）銷售公司（市場、銷售承諾）財務(wù)部法律部、市場部、經(jīng)營部及物業(yè)公司全員變更通報、知會及備案變更執(zhí)行變更審批項(xiàng)目部須通知經(jīng)營部（有關(guān)政府部門要求）、工程部（市政專業(yè)公司要求）、合同預(yù)算部、

19、財務(wù)部、招標(biāo)采購中心、房管部、產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心、法律部、客戶服務(wù)中心、銷售公司（通知客戶）注：產(chǎn)品變更是指涉及產(chǎn)品觀感效果、使用功能及合同承諾改變的變更工程變更管理流程圖項(xiàng)目部組織評估（必要時請工程管理部、合同預(yù)算部參加）責(zé)任工程師（與施工圖設(shè)計相關(guān)方面）責(zé)任建筑師（與建筑相關(guān)方面）工程主管、市政主管（工程實(shí)施方面）成本主管（變更成本）項(xiàng)目部項(xiàng)目部、設(shè)計單位、施工單位變更通報、知會及備案變更執(zhí)行變更審批變更評估變更需要提出項(xiàng)目部按月進(jìn)行統(tǒng)計，報項(xiàng)目總經(jīng)理審閱，并報合同預(yù)算部備案，合同預(yù)算部按項(xiàng)目匯總統(tǒng)計并定期報管理層單項(xiàng)變更在30000元以下的由項(xiàng)目經(jīng)理審批，單項(xiàng)變更在30000元以上的由項(xiàng)目總經(jīng)

20、理審批，如超過30萬元需報合同預(yù)算及招標(biāo)主管副總決定是否進(jìn)行招標(biāo)，如超過100萬元，需上報公司管理層注：工程變更是指不涉及產(chǎn)品觀感效果、使用功能及合同承諾改變的變更附 錄項(xiàng)目部專業(yè)主管工作職責(zé)說明：項(xiàng)目部專業(yè)主管工作職責(zé)旨在為項(xiàng)目部對各專業(yè)主管的工作安排提供一般性指導(dǎo)，各項(xiàng)目部可根據(jù)項(xiàng)目具體情況及各專業(yè)主管個人情況的不同,對各專業(yè)主管的設(shè)置和工作職責(zé)靈活安排。責(zé)任建筑師工作職責(zé)一、總則 責(zé)任建筑師是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計的總責(zé)任人，負(fù)責(zé)從專業(yè)上協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)、機(jī)電、設(shè)備、市政等各專業(yè)人員參與設(shè)計工作，是項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的技術(shù)支持者和助手，在設(shè)計管理部的專業(yè)支持下為所負(fù)責(zé)項(xiàng)目開展工作。責(zé)任建筑師主要負(fù)責(zé)

21、前期策劃階段的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計階段的設(shè)計管理以及產(chǎn)品實(shí)施階段的施工配合及督導(dǎo)。二、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)計工作計劃，在項(xiàng)目部同意后保證該計劃的實(shí)施。2、在項(xiàng)目前期策劃階段，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、策劃和概念設(shè)計工作。3、在方案設(shè)計階段，負(fù)責(zé)總體及分項(xiàng)工程的方案設(shè)計管理工作，所取得的方案設(shè)計成果按照設(shè)計管理工作程序?qū)彾ê?，作為?xiàng)目實(shí)施方案和深化設(shè)計的依據(jù)。在此階段，責(zé)任建筑師要確定擴(kuò)初設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段設(shè)計意圖的控制關(guān)鍵點(diǎn)（如相關(guān)階段圖紙審核、涉及使用及觀感的材料、設(shè)備的選擇等）。4、在初步設(shè)計階段，組織管理產(chǎn)品初步設(shè)計工作。依照項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)文件和產(chǎn)品設(shè)計意圖控制關(guān)鍵點(diǎn)編制有關(guān)設(shè)計文件并

22、確認(rèn)涉及使用及觀感的主要材料設(shè)備選型。責(zé)任建筑師在這一階段的工作重點(diǎn)是在保證落實(shí)產(chǎn)品方案設(shè)計意圖的同時，根據(jù)成本概算，從項(xiàng)目開發(fā)角度出發(fā)，進(jìn)行初步設(shè)計的管理工作。5、在施工圖設(shè)計階段，牽頭責(zé)任工程師共同組織管理產(chǎn)品施工圖設(shè)計工作。依照項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)文件和產(chǎn)品設(shè)計意圖控制關(guān)鍵點(diǎn)編制有關(guān)設(shè)計文件并確認(rèn)涉及使用及觀感的材料設(shè)備選型。責(zé)任建筑師在這一階段的工作重點(diǎn)是組織深入的產(chǎn)品設(shè)計，根據(jù)成本概算，從項(xiàng)目開發(fā)角度出發(fā)，切實(shí)保障施工圖設(shè)計符合產(chǎn)品定位策劃和方案設(shè)計的意圖和要求。6、在工程開工前，牽頭相關(guān)人員組織設(shè)計交底工作。7、在工程實(shí)施階段，解決產(chǎn)品實(shí)施過程中出現(xiàn)的有關(guān)產(chǎn)品設(shè)計問題，依照產(chǎn)品設(shè)計要求對相

23、關(guān)施工階段進(jìn)行設(shè)計驗(yàn)收和評價，并根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品變更管理規(guī)定做好產(chǎn)品變更管理。責(zé)任建筑師在這一階段的工作重點(diǎn)是切實(shí)保障產(chǎn)品定位、方案設(shè)計的意圖在產(chǎn)品營造過程中得到實(shí)現(xiàn)，8、銷售階段，在產(chǎn)品的推廣、宣傳過程中，配合銷售公司全面、真實(shí)、準(zhǔn)確生動地反映產(chǎn)品設(shè)計意圖。9、在產(chǎn)品使用階段配合、參與產(chǎn)品使用說明書的制定工作和客戶回訪工作。10、在設(shè)計圖紙發(fā)放到項(xiàng)目部之前由責(zé)任建筑師負(fù)責(zé)有關(guān)圖紙資料標(biāo)識、存檔、保管等管理工作。注：由于責(zé)任建筑師人力資源的限制，現(xiàn)階段對責(zé)任建筑師仍實(shí)行由設(shè)計管理部進(jìn)行 管理的方式。責(zé)任工程師工作職責(zé)一、 總則： 責(zé)任工程師負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計階段技術(shù)應(yīng)用方案的編制，負(fù)責(zé)初步設(shè)計階段和

24、施工圖設(shè)計的圖紙審核，協(xié)助責(zé)任建筑師對結(jié)構(gòu)、機(jī)電、水暖等專業(yè)設(shè)計進(jìn)行管理和控制，協(xié)助招標(biāo)采購中心的招標(biāo)工作，協(xié)助工程主管在工程實(shí)施階段的工程管理，解決工程中發(fā)現(xiàn)的問題。二、 崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)組織方案階段的技術(shù)應(yīng)用方案的編制，并提交項(xiàng)目部作為制訂產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。2、對工程設(shè)計中的結(jié)構(gòu)、機(jī)電、水暖等專業(yè)問題負(fù)責(zé),控制初步設(shè)計及施工圖設(shè)計中的質(zhì)量問題，并與責(zé)任建筑師對存在的問題進(jìn)行溝通并加以修正。3、負(fù)責(zé)設(shè)計監(jiān)理的管理工作。4、參加各階段的技術(shù)交底及工程驗(yàn)收工作。5、參與對施工監(jiān)理單位的管理。6、協(xié)助工程主管對工程現(xiàn)場發(fā)生的質(zhì)量問題及技術(shù)問題進(jìn)行解決。7、根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品/工程變更管理規(guī)定參與對現(xiàn)場發(fā)

25、生的設(shè)計修改及工程洽商的分析與評估。8、參加各專業(yè)及分部分項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，并進(jìn)行技術(shù)標(biāo)的評議。9、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部現(xiàn)場的圖紙管理。工程主管工作職責(zé)一、 總則： 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理分管項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度、計劃，以及核定工程量等各項(xiàng)現(xiàn)場工程管理工作，協(xié)調(diào)各施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位的工作，作好工程的竣工驗(yàn)收、物業(yè)接管及入住時的維修保駕工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和組織保修工作。二、 崗位職責(zé)：1、監(jiān)督施工單位進(jìn)行施工生產(chǎn)組織管理,進(jìn)行施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。2、參與組織各相關(guān)單位進(jìn)行設(shè)計及技術(shù)交底。3、負(fù)責(zé)對施工方提交的施工組織設(shè)計及技術(shù)措施進(jìn)行審查。4、監(jiān)督監(jiān)理公司的工作，組織各方參加工程例會。5、解決現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的

26、質(zhì)量、技術(shù)問題，對于重大問題協(xié)同各相關(guān)部門進(jìn)行處理。6、負(fù)責(zé)審核施工單位的工程量及進(jìn)度計劃。7、根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品/工程變更管理規(guī)定參與對現(xiàn)場發(fā)生的設(shè)計修改及工程洽商的分析與評估。8、負(fù)責(zé)組織質(zhì)檢、勞動監(jiān)督等部門對現(xiàn)場工程的檢查工作。9、組織各方進(jìn)行各階段的驗(yàn)收工作。10、組織向物業(yè)公司的工程移交工作，并監(jiān)督施工單位建立、健全保修體系。11、及時解決客戶入住過程中提出的工程質(zhì)量問題，協(xié)調(diào)物業(yè)、銷售、客戶服務(wù)中心的工作。市政主管工作職責(zé)一、總則： 負(fù)責(zé)組織及協(xié)調(diào)市政各專業(yè)的前期設(shè)計、手續(xù)報批、施工管理工作直至竣工移交，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理作好市政工程的各項(xiàng)工作。二、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)組織市政前期的各項(xiàng)工作，如市

27、政咨詢、方案、報裝等手續(xù)的辦理。2、負(fù)責(zé)組織制訂市政前期的工作計劃、投資估算，并配合完成項(xiàng)目總體開發(fā)計劃。3、在責(zé)任建筑師的統(tǒng)籌下，協(xié)調(diào)設(shè)計院完成市政管線綜合設(shè)計，協(xié)調(diào)市政各專業(yè)完成專業(yè)施工圖設(shè)計。4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目前期的市政管線的改移，現(xiàn)場的臨時水電的接用，道路的暢通。5、負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目市政實(shí)施計劃。6、負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目市政的招投標(biāo)計劃、合約計劃，配合招標(biāo)采購中心進(jìn)行招標(biāo)工作。7、負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目市政工程的實(shí)施，協(xié)調(diào)各市政專業(yè)的工作進(jìn)度安排。8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程主管對市政工程的配合、支持。9、負(fù)責(zé)監(jiān)督現(xiàn)場市政監(jiān)理的工作，督促監(jiān)理單位按要求進(jìn)行監(jiān)理日常工作，并匯報工作情況。10、負(fù)責(zé)組織市政工作例會，

28、督促各方完成工作，及時糾正質(zhì)量問題，協(xié)調(diào)其他單位工作。11、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市政各專業(yè)的竣工驗(yàn)收及移交工作。成本主管工作職責(zé)一、總則成本主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場的成本控制工作。二、崗位職責(zé)（一） 產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段合同預(yù)算管理1、 公司確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位后，參與編制項(xiàng)目投資估算。2、單項(xiàng)方案設(shè)計階段，參與提供產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)條件下的工程成本分析。3、根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計成果，參與審核初步設(shè)計概算，并與設(shè)計師溝通從工程成本角度做設(shè)計方案比選。4、結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，參與核算工程成本，提供主要材料、設(shè)備的價格建議，配合項(xiàng)目部編制項(xiàng)目預(yù)算。5、根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算參與制定施工圖設(shè)計限價指標(biāo)，并在施工圖設(shè)計過程中參與檢查設(shè)計限價指標(biāo)的執(zhí)行情況

29、。6、參與編制施工圖預(yù)算，提供成本建議，調(diào)整確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。（二） 招投標(biāo)階段1、 為招標(biāo)工程提供工程量清單。2、 對投標(biāo)報價進(jìn)行分析，參與評標(biāo)及定標(biāo)工作。3、 對非招標(biāo)工程進(jìn)行合同價格評估。（三） 施工階段工程類合同預(yù)算管理1、合同管理（1）編制項(xiàng)目合約計劃。（2）參與工程類合同的談判與簽定。（3）檢查各工程類合同的執(zhí)行情況，根據(jù)工程進(jìn)展情況負(fù)責(zé)審核已完工程量，按合同規(guī)定申報撥付工程款。2、洽商變更管理（1）根據(jù)項(xiàng)目工程（產(chǎn)品）變更管理規(guī)定參與對合同履行過程中各類變更的評估，并提供專業(yè)建議。（2） 每月檢查、匯總各類變更簽定情況，完成工程變更統(tǒng)計表上報項(xiàng)目總經(jīng)理并報合同預(yù)算部備案。（3） 建立

30、項(xiàng)目成本臺帳，配合合同預(yù)算部完成項(xiàng)目成本月報表。（四） 根據(jù)項(xiàng)目工程結(jié)算管理規(guī)定參與工程結(jié)算工作。計劃信息主管工作職責(zé)一、總則計劃信息主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部有關(guān)計劃、日常運(yùn)轉(zhuǎn)、信息等方面的工作。二、崗位職責(zé)1、 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計劃，制訂和調(diào)整項(xiàng)目各階段計劃。2、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部運(yùn)轉(zhuǎn)的日常管理工作。3、 負(fù)責(zé)編寫項(xiàng)目部工作周報。4、 總體負(fù)責(zé)項(xiàng)目部文件資料的管理工作。5、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作?？蛻舴?wù)主管工作職責(zé)（待定）華 潤 置 地 （北 京） 股 份 有 限 公 司華置規(guī)總字2002第001-03號 項(xiàng)目招標(biāo)采購工作管理辦法0 目的:本著公司利益最大化和公平、公正、公開的原則，在保障產(chǎn)

31、品和服務(wù)的效能、質(zhì)量、時間的前提下，充分利用市場競爭機(jī)制，選擇價格最優(yōu)惠的服務(wù)提供單位，盡量降低成本。1 定義：甲控分包：由公司與其直接簽訂分包合約，或由公司指定分包商、由總包單位與其簽定分包合約的分包商。甲控材料設(shè)備：需由公司直接簽訂供貨合約并組織供應(yīng)的材料和設(shè)備，或由公司指定供應(yīng)商和產(chǎn)品，由總包單位簽定供貨合約并組織供應(yīng)的材料或設(shè)備。2 適用范圍:2.1 合約金額超過30萬元的建安總包工程、甲控分包工程、市政工程及售樓處、樣板間工程，合約金額超過10萬元以上的甲控材料設(shè)備的采購，以及公司認(rèn)為需要進(jìn)行服務(wù)供應(yīng)商招標(biāo)的，均應(yīng)由招標(biāo)采購中心采取招標(biāo)的方法確定合約對方單位。2.2 同一項(xiàng)目同一時期

32、內(nèi)但不同區(qū)域、不同總包的同一類工程或物資采購應(yīng)視為整體工程集中招標(biāo)或采購。2.3 在以上金額范圍以外的，原則上只要具備招標(biāo)條件的，應(yīng)由項(xiàng)目部與招標(biāo)采購中心配合，按照本辦法的原則進(jìn)行招標(biāo)，盡量避免以議標(biāo)或洽商的方式確定服務(wù)提供單位。3 職責(zé):3.1 招標(biāo)采購中心：負(fù)責(zé)組織招標(biāo)程序及編制招標(biāo)文件工作；負(fù)責(zé)起草項(xiàng)目合約方案；負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購和供應(yīng)工作;負(fù)責(zé)一般性材料的調(diào)研工作；負(fù)責(zé)總承包商、指定分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商的研發(fā)工作等，收集各種材料設(shè)備廠家的市場報價以及各行業(yè)專家名單等。3.2 項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)確認(rèn)項(xiàng)目合約方案；負(fù)責(zé)提供招標(biāo)所需的項(xiàng)目資料（包括工程內(nèi)容、圖紙、項(xiàng)目裝修配備標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、工期

33、安排、施工要求和銷售承諾等）要求并根據(jù)項(xiàng)目特性審核招標(biāo)文件及合約文本；負(fù)責(zé)材料樣本的封樣工作。3.3 合同預(yù)算部部：負(fù)責(zé)提供標(biāo)底；負(fù)責(zé)審定合約條款。3.4 工程管理部：負(fù)責(zé)招標(biāo)階段施工組織設(shè)計的評審；負(fù)責(zé)審核招標(biāo)工程的施工技術(shù)、質(zhì)量要求；負(fù)責(zé)工程施工中的新技術(shù)、新產(chǎn)品的調(diào)研工作；負(fù)責(zé)監(jiān)理、市政工程單位的研發(fā)；參與產(chǎn)品裝修配備標(biāo)準(zhǔn)的評審。3.5 設(shè)計管理部：負(fù)責(zé)審核設(shè)計施工一體化的競標(biāo)工程的設(shè)計方案是否滿足公司要求。3.6 經(jīng)營管理部：提供工程招標(biāo)所需的計劃大表及規(guī)劃許可證。3.7 財務(wù)部：負(fù)責(zé)投標(biāo)保證金、履約保證金的收取及退回手續(xù)。3.8 法律部：對招標(biāo)文件及合約進(jìn)行法律審核。4 工作程序:4

34、.1 招標(biāo)計劃：4.1.1 招標(biāo)采購中心依據(jù)各項(xiàng)目編制的項(xiàng)目總體計劃、項(xiàng)目施工進(jìn)度計劃、項(xiàng)目合約方案的要求，編制招標(biāo)采購中心招標(biāo)工作計劃。招標(biāo)采購中心招標(biāo)工作計劃經(jīng)項(xiàng)目部確認(rèn)后報專業(yè)副總/總工、項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。4.1.2 項(xiàng)目合約方案中包括以下內(nèi)容：4.1.2.1 建議的甲控分包以及甲控材料、設(shè)備的范圍。可參考招標(biāo)采購中心提供的甲控范圍指引，并充分考慮項(xiàng)目的具體情況提出相應(yīng)的建議。4.1.2.2 建議采用的招標(biāo)形式，主要包括以下幾種：單價招標(biāo)、總價招標(biāo)、成本加酬金招標(biāo)、方案招標(biāo)等。應(yīng)盡可能地采用總價招標(biāo)的形式。4.1.2.3 定標(biāo)及到貨的時間具體要求。4.1.3 如遇特殊情況需對招標(biāo)采購

35、中心的招標(biāo)計劃進(jìn)行臨時調(diào)整的，項(xiàng)目部應(yīng)在開標(biāo)日20個工作日前書面通知招標(biāo)采購中心并提供相應(yīng)資料。4.2 評標(biāo)小組：4.2.1 由招標(biāo)采購中心組織成立評標(biāo)小組，評標(biāo)小組人員構(gòu)成應(yīng)由專業(yè)副總/總工、項(xiàng)目總經(jīng)理、招標(biāo)采購中心、合同預(yù)算部、項(xiàng)目部以及工程管理部、設(shè)計管理部、經(jīng)營管理部（后三個部門視具體招標(biāo)項(xiàng)目情況由專業(yè)副總/總工確定是否參加）等相關(guān)人員組成，成員應(yīng)為5人以上單數(shù)。4.2.2 評標(biāo)小組確定資格預(yù)審條件,制定評標(biāo)規(guī)則。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中公布。在招標(biāo)文件中沒有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法一般不作為評標(biāo)的依據(jù)。4.3 招標(biāo)公告：4.3.1 所有招標(biāo)公告均應(yīng)在招標(biāo)文件正式發(fā)布前15個工作日通過互聯(lián)網(wǎng)、公司

36、局域網(wǎng)或其他媒體公開發(fā)布。招標(biāo)采購中心負(fù)責(zé)收集、管理相關(guān)的投標(biāo)申請單位的信息。4.3.2 招標(biāo)公告應(yīng)注明招標(biāo)工程的性質(zhì)、規(guī)模、地點(diǎn)以及獲取資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。4.4 招標(biāo)文件：4.4.1 招標(biāo)采購中心編制完成招標(biāo)文件后，由評標(biāo)小組成員反饋意見并審核，若有不同意見應(yīng)在限定時間內(nèi)提出，由招標(biāo)采購中心和項(xiàng)目部綜合相關(guān)意見后報專業(yè)副總/總工和項(xiàng)目總經(jīng)理審定，如專業(yè)副總與項(xiàng)目總經(jīng)理不一致，由公司總經(jīng)理最終審定。4.4.2 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：a)投標(biāo)須知，包括工程概況，招標(biāo)范圍，資格審查條件，財務(wù)狀況，標(biāo)段劃分，工期要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場勘查和答疑安排，投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回

37、的要求，投標(biāo)報價要求，投標(biāo)有效期，開標(biāo)的時間和地點(diǎn)，評標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等；b)招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件；c)采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；d)投標(biāo)函的格式及附錄；e)擬簽訂合約的主要條款；f)要求投標(biāo)人提交的其他材料。4.5 資格預(yù)審：4.5.1 由招標(biāo)采購中心負(fù)責(zé)組織評標(biāo)小組完成資格預(yù)審工作。4.5.2 所有的招標(biāo)均實(shí)行資格預(yù)審（如投標(biāo)單位通過公司此前同類預(yù)審的，可直接確認(rèn)其預(yù)審資格），招標(biāo)公告中應(yīng)注明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。4.5.3 資格預(yù)審文件一般包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、產(chǎn)品介紹、技術(shù)裝備、財務(wù)情況和擬派

38、出的項(xiàng)目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。4.5.4 通過資格預(yù)審，選擇水平相當(dāng)?shù)?、符合公司要求的投?biāo)單位，并向通過資格預(yù)審的投標(biāo)申請單位發(fā)出資格預(yù)審合格通知書。4.5.5 投標(biāo)單位在技術(shù)方面是否滿足公司要求，應(yīng)在本階段解決。4.5.6 因時間緊迫等特殊原因，經(jīng)專業(yè)主管副總/總工和項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可以進(jìn)行資格后審。4.6 投標(biāo)單位的確定：4.6.1 投標(biāo)單位必須是公司合格分供方并通過了公司組織的資格預(yù)審。4.6.2 投標(biāo)單位應(yīng)不少于四家。4.6.3 投標(biāo)單位的確定需經(jīng)專業(yè)副總/總工和項(xiàng)目總經(jīng)理審批。4.7 發(fā)標(biāo)：4.7.1 由招標(biāo)采購中心組織發(fā)放招標(biāo)文件。4.7.2 領(lǐng)取招標(biāo)文件的單

39、位應(yīng)交納投標(biāo)保證金（或保函、擔(dān)保）。4.7.3 投標(biāo)保證金（或保函、擔(dān)保）額視工程造價確定，一般不超過工程造價的3%，（具體金額在招標(biāo)公告中明確），該保證金在領(lǐng)取招標(biāo)文件后2日內(nèi)交到公司財務(wù)部，由財務(wù)部出具證明，出示該證明后方可參加開標(biāo)會。若該單位沒有中標(biāo)，則在退回全部招標(biāo)文件后由招標(biāo)采購中心出具證明，財務(wù)部退回投標(biāo)保證金（或保函、擔(dān)保）。如果不按照招標(biāo)文件要求投標(biāo)，則不再退回投標(biāo)保證金（或保函、擔(dān)保）。4.8 投標(biāo)：4.8.1 投標(biāo)單位應(yīng)在投標(biāo)截止時間前，將投標(biāo)文件（含電子版文件）密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。4.8.2 在投標(biāo)截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件視為無效并拒收。4.9 開標(biāo)：4.9.1 招標(biāo)采購中

40、心根據(jù)標(biāo)書送達(dá)時間順序，按照后來先開的原則開標(biāo)，公布標(biāo)書中主要條款，包括總價、單價、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)條款、讓利等，并張榜公布。4.9.2 提交有效投標(biāo)文件的投標(biāo)單位少于3家時，應(yīng)重新組織招標(biāo)。4.10 評標(biāo)：4.10.1 開標(biāo)后，由專業(yè)副總/總工主持召開評標(biāo)會。4.10.2 如果投標(biāo)單位均不能滿足要求，可由評標(biāo)小組決定進(jìn)行二次招標(biāo)。4.10.3 在評標(biāo)過程中，評標(biāo)小組發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位的報價明顯低于其他投標(biāo)單位的報價，使得其報價可能低于其個別成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標(biāo)單位作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標(biāo)單位無法合理說明或不能提供相關(guān)證明材料的，由評標(biāo)小組認(rèn)定該投標(biāo)單位低于成本報價競標(biāo)，應(yīng)作為

41、廢標(biāo)處理。4.10.4 評標(biāo)方法可以采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法或綜合評標(biāo)法。4.10.4.1 經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法:a)經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法一般適用于具有通用技術(shù)、性能標(biāo)準(zhǔn)或者公司對技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。b)根據(jù)經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法，能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的最低投標(biāo)價的報價單位應(yīng)當(dāng)中標(biāo)。c)采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法的，評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的評標(biāo)價格調(diào)整辦法，對所有投標(biāo)單位的投標(biāo)報價以及投標(biāo)文件的商務(wù)部分作必要的價格調(diào)整。d)采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法的，中標(biāo)單位的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，但評標(biāo)小組無需對投標(biāo)文件的技術(shù)部分進(jìn)行價格折算。4.10.

42、4.2 綜合評標(biāo)法:a) 不宜采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法的招標(biāo)項(xiàng)目，一般應(yīng)當(dāng)采取綜合評標(biāo)法進(jìn)行評審，即由按照招標(biāo)文件中所規(guī)定評價標(biāo)準(zhǔn)綜合評分最高者中標(biāo)。b)招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，可以采取折算為貨幣的方法或打分的方法。需量化的因素及其權(quán)重應(yīng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定。c)評標(biāo)小組對各個評審因素進(jìn)行量化時，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同一基礎(chǔ)或標(biāo)準(zhǔn)上，使各投標(biāo)文件具有可比性。4.11 評標(biāo)報告:4.11.1 評標(biāo)小組完成評標(biāo)后，應(yīng)由招標(biāo)采購中心根據(jù)評標(biāo)小組意見提出書面評標(biāo)報告。4.11.2 評標(biāo)報告應(yīng)記錄以下內(nèi)容：a) 基本情況和數(shù)據(jù)表b) 評標(biāo)小組名單c) 開標(biāo)記錄d) 符合要求的投標(biāo)一覽表e) 廢

43、標(biāo)情況說明f) 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法或者評標(biāo)因素一覽表g) 經(jīng)評審的價格或評分一覽表h) 經(jīng)評審的投標(biāo)單位排序i) 與相類似項(xiàng)目的歷史招標(biāo)數(shù)據(jù)比較j) 推薦的中標(biāo)單位名單與簽訂合約前要處理的事宜k) 澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。4.12 定標(biāo)：4.12.1 根據(jù)評標(biāo)報告，按照以下金額限制劃分定標(biāo)權(quán)限：1000萬元以下的，由專業(yè)副總/總工和項(xiàng)目總經(jīng)理審批定標(biāo)；1000萬元以上的，由專業(yè)副總/總工、項(xiàng)目總經(jīng)理、公司總經(jīng)理審批定標(biāo)；4.12.2 凡招標(biāo)采購中涉及產(chǎn)品觀感及使用功能的材料、設(shè)備，項(xiàng)目部應(yīng)在定標(biāo)過程中進(jìn)行樣本封樣工作；如本階段不能進(jìn)行封樣工作的，最遲要在大批量加工制作及付款前完成封樣工作。4

44、.13 中標(biāo)通知：4.13.1 招標(biāo)采購中心根據(jù)確定的最終評標(biāo)結(jié)果向投標(biāo)單位發(fā)放中標(biāo)（未中標(biāo)）通知書。4.13.2 要求中標(biāo)單位在限定時間范圍內(nèi)向公司財務(wù)部交納履約保證金（或保函、擔(dān)保，一般為合約額的10%，在招標(biāo)文件中明確），并持財務(wù)部交納履約保證金證明（或保函、擔(dān)保）簽定合約。該履約保證金在工程結(jié)束后一次退還投標(biāo)方。4.13.3 逾期不簽定合約則由評標(biāo)小組另選中標(biāo)單位或重新招標(biāo)。4.13.4 投標(biāo)情況、招標(biāo)結(jié)果、評標(biāo)條件、評標(biāo)報告由招標(biāo)采購中心在公司網(wǎng)上公布，上述招投標(biāo)資料在招標(biāo)采購中心保留一個月向公司內(nèi)部開放查詢。一個月后按公司文檔管理規(guī)定處理。4.14 合約簽訂：4.14.1 經(jīng)招標(biāo)確

45、定的合約由招標(biāo)采購中心負(fù)責(zé)編制合約并組織合約的評審工作。4.14.2合約由合同預(yù)算部和合約履行單位進(jìn)行評審，經(jīng)評審后的合約報專業(yè)副總/總工、項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后由招標(biāo)采購中心經(jīng)理統(tǒng)一簽署；4.15 合約履行：4.15.1 一般情況下，應(yīng)盡可能在合約中規(guī)定由總包單位負(fù)責(zé)合約的 履行責(zé)任。4.15.2 由甲方負(fù)責(zé)履約責(zé)任的物資采購類合約由招標(biāo)采購中心負(fù)責(zé) 履行合約，項(xiàng)目部要負(fù)責(zé)甲供材料進(jìn)場的驗(yàn)收工作。其他的 由委托招標(biāo)的單位負(fù)責(zé)合約的履行。4.15.3 項(xiàng)目部應(yīng)按公司要求對中標(biāo)單位履約過程進(jìn)行評審，并將資 料定期反饋給招標(biāo)采購中心作為該單位投標(biāo)資格參考。4.16 關(guān)于特殊情況處理:4.16.1 對于符

46、合本規(guī)定第2.1條規(guī)定范圍，但因不可預(yù)見的時間緊迫、行業(yè)壟斷、關(guān)聯(lián)合作等情況不能采取上述招標(biāo)辦法的，可采用簡化招標(biāo)程序或免招標(biāo)程序。4.16.2 簡化招標(biāo)程序的申請應(yīng)由項(xiàng)目部填寫簡化/免招標(biāo)申請表，經(jīng)合同預(yù)算部和招標(biāo)采購中心提出簡化程序建議，按照4.12.1條規(guī)定的金額權(quán)限分級報批,經(jīng)批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。4.16.3 采用免招標(biāo)程序的應(yīng)由項(xiàng)目部填寫簡化/免招標(biāo)申請表，經(jīng)合同預(yù)算部、招標(biāo)采購中心提出免招標(biāo)建議，按照4.12.1條規(guī)定的金額權(quán)限分級報批,并由招標(biāo)采購中心審核免招標(biāo)工程投標(biāo)單位的資格條件后，出具免招標(biāo)手續(xù)。4.16.4 對于政府部門對招標(biāo)工作程序有強(qiáng)制性規(guī)定的按政府強(qiáng)制性規(guī)定執(zhí)行。5 質(zhì)

47、量記錄5.1 招標(biāo)計劃5.2 資格預(yù)審資料5.3 投標(biāo)單位名單5.4 招標(biāo)文件會簽表5.5 評標(biāo)小組名單5.6 評標(biāo)報告5.7 中標(biāo)通知書5.8 簡化/免招標(biāo)申請表投標(biāo)單位資格預(yù)審表序號1234567名稱聯(lián)系人聯(lián)系電話資質(zhì)等級企業(yè)類型注冊資本合作項(xiàng)目主要業(yè)績 簡化/免招標(biāo)申請表申 請 單 位簡化/免招標(biāo)項(xiàng)目名稱簡化/免招標(biāo)主要理由： 經(jīng)辦人：項(xiàng)目經(jīng)理：年 月 日合同預(yù)算部：年 月 日招標(biāo)采購中心：年 月 日項(xiàng)目總經(jīng)理： 年 月 日專業(yè)副總：年 月 日總經(jīng)理特批年 月 日華潤置地(北京)股份有限公司設(shè)計規(guī)字2002第001號 項(xiàng)目產(chǎn)品變更管理規(guī)定1 目的為了加強(qiáng)公司各項(xiàng)目產(chǎn)品變更工作的管理，特制定本規(guī)定。2 定義 凡涉及到產(chǎn)品觀感、使用功能及合同承諾改變的變更，稱為產(chǎn)品變更。3 適用范圍3.1 凡本公司負(fù)責(zé)開發(fā)的各個項(xiàng)目，均須按本規(guī)定執(zhí)行。 3.2 所有產(chǎn)品變更必須形成書面材料。3.3 未經(jīng)合法程序確認(rèn)的產(chǎn)品變更，均