1、第一單元與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種六、涉及房地產(chǎn)的考點(diǎn)綜述?房地產(chǎn)的銷售？房地產(chǎn)的抵押?房地產(chǎn)的出租？房地產(chǎn)的繼承?房地產(chǎn)的贈(zèng)與？房地產(chǎn)的交換?以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、？房地產(chǎn)的自用聯(lián)營(yíng)？其他規(guī)定一房地產(chǎn)的銷售1. 出賣人應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個(gè)人應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。2. 買受人應(yīng)繳納契稅和印花稅。3. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的特殊規(guī)定1土地增值稅：自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。2營(yíng)業(yè)稅：自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年含5年的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收

2、入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年含5年的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。3個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。4印花稅：自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或者購(gòu)買住房暫免征收印花稅。2013年教材未提及4. 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算1新房銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)而向不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2二手房納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。20%5. 個(gè)人所得稅的計(jì)算應(yīng)納稅額=收入總額財(cái)產(chǎn)原值合理費(fèi)用X二房地產(chǎn)的出租1. 出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)

3、稅和教育費(fèi)附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個(gè)人應(yīng)繳納個(gè)人所得稅?！窘忉尅坑捎诜康禺a(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2. 承租人無(wú)需繳納契稅。【解釋】土地、房屋權(quán)屬的出租，不屬于契稅的征稅范圍。3. 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為租金收入全額，不得扣除任何費(fèi)用。4. 房產(chǎn)稅的計(jì)算從租計(jì)征、按年度征收1房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入X12%2對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4%勺稅率征收房產(chǎn)稅。5. 個(gè)人所得稅的計(jì)算以“1個(gè)月”內(nèi)取得的收入為一次，按次征收1每次月收入不超過(guò)4000元的應(yīng)納稅額=每次月收入額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目修繕費(fèi)用800元為限800元X20%或10%2每

4、次月收入在4000元以上的應(yīng)納稅額=每次月收入額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目修繕費(fèi)用800元為限X120%X20%或10%【解釋1】準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目包括：出租房屋時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及房產(chǎn)稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)?！窘忉?】當(dāng)月的修繕費(fèi)用超過(guò)800元的，當(dāng)月最多扣除修繕費(fèi)用800元，其余部分在以后月份扣除?！窘忉?】個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民住房適用10%勺個(gè)人所得稅稅率。三房地產(chǎn)的贈(zèng)與1. 營(yíng)業(yè)稅1單位單位將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。2個(gè)人一般情況下，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，視同發(fā)生

5、應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。但是個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅2013年教材未提及：1離婚財(cái)產(chǎn)分割；2無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；3無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；4房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。2. 土地增值稅不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括兩種情況：1房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋2房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、產(chǎn)權(quán)、土地

6、使用權(quán)贈(zèng)與“教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)”。3. 契稅通過(guò)贈(zèng)與方式承受土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格確定。四以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)1. 營(yíng)業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。2. 房產(chǎn)稅1以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。2收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租，按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。3. 土地增值稅以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅。投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)

7、再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！窘忉尅糠菜顿Y、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。4. 契稅以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。五房地產(chǎn)的抵押1. 抵押期間1土地增值稅在抵押期間不征收土地增值稅。2契稅土地、房屋權(quán)屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。2. 抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債1土地增值稅對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。2契稅以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。3營(yíng)業(yè)稅如果納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去

8、抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。六房地產(chǎn)的繼承1. 土地增值稅房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2. 契稅土地、房屋權(quán)屬的法定繼承，不屬于契稅的征稅范圍。七房地產(chǎn)的交換1. 契稅交換房屋時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。2. 土地增值稅房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)“個(gè)人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！窘忉尅客恋厥褂谜咿D(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書變更

9、登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)說(shuō)明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。八房地產(chǎn)的自用1. 營(yíng)業(yè)稅納稅人自建自用房屋的行為不納稅。2. 房產(chǎn)稅1單位：用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值x1一扣除比例X1.2%2個(gè)人個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)居民住房，免征房產(chǎn)稅?！窘忉?】對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅?！窘忉?】為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和房產(chǎn)投機(jī)行為，從2012年1月起，我國(guó)在上海、重慶兩地進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革。3. 土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將

10、開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅?！鞠嚓P(guān)鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。九其他規(guī)定1. 合作建房對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。【相關(guān)鏈接】單位將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，其銷售行為按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。2. 房地產(chǎn)的代建行為代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬

11、的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。【相關(guān)鏈接】納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為完全不同，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。4. 房地產(chǎn)的重新評(píng)估國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用

12、權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。【例題1單項(xiàng)選擇題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，以下各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是。A. 某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給其女兒B. 某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人C. 某市土地使用權(quán)人通過(guò)希望工程基金會(huì)將土地使用權(quán)贈(zèng)與某學(xué)校D. 某市土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)出租給某養(yǎng)老院【答案】B【解析】1選項(xiàng)A:房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與“直系親屬”的，不征收土地增值稅；2選項(xiàng)C:土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體將土地使用權(quán)贈(zèng)與教育事業(yè)的行為，不征收土地增值稅；3選項(xiàng)D:房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅?！纠}2單項(xiàng)選擇題】根據(jù)土地

13、增值稅法律制度的規(guī)定，以下各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是。A. 經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)B. 兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得的房地產(chǎn)C. 通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體贈(zèng)與社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的【答案】D【解析】以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均應(yīng)征收土地增值稅。表6-2土地增值稅的征稅范圍事項(xiàng)是否征收土地增值稅出售征收繼承不征贈(zèng)與1贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”的：不征2通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的：不征3其他贈(zèng)與：征收出租不征抵押1抵押期間：不征2抵押期滿后，以該房地產(chǎn)抵債的：征收交換1單位之間互換：征收2個(gè)人之間互換“自有居住用房”：經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征合作建房1建成后自用：暫免征收2建成后轉(zhuǎn)讓：征收代建房不征評(píng)估增值不征被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免征收投資、聯(lián)營(yíng)1將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)時(shí)：暫免征收2聯(lián)營(yíng)企業(yè)將投資聯(lián)營(yíng)