1、虹口區(qū)住宅項(xiàng)目策劃建議書一、項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析1、上海房地產(chǎn)宏觀環(huán)境研究112004 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)行的基本情況2004 年 1-6 月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況如下：指標(biāo)名稱金額或面積同比增幅1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額502 億元 20.4%2、商品房施工面積其中：商品住宅施工面積7464 萬 M26062 萬 M218.4%16.1%3、商品房新開工面積其中：商品住宅新開工面積1499 萬 M21284 萬 M2-5.2%-5.3%4、商品房竣工面積其中：商品住宅竣工面積718 萬 M2627 萬 M212.7%14.5%5、商品房銷售面積其中：商品住房銷售面積877 萬 M2789 萬 M

2、217.5%14.2%6、存量房買賣面積其中：存量住房買賣面積1303 萬 M21051 萬 M228.3%31.3%7、空置房面積其中：住宅332 萬 M2107 萬 M2-36.5%-52.7%總體上看，上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)平、漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，其主要特點(diǎn)：1、商品房供求基本平衡，求略大于供。今年 1-6 月，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 968 萬平方米，預(yù)售登記面積為 1315 萬平方米，兩者之比為 1：1.35 。同時(shí)，存量住房交易增幅強(qiáng)勁，交易過戶面積達(dá) 1051 萬平方米，同比增長 31.3%，在一定程度上彌補(bǔ)了新1 / 7建商品房供給的不足。2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通

3、商品住房供應(yīng)量明顯增加。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)， 1-6 月商品住房預(yù)售面積中，每平方米3500 元以下的占 22.6%，35006000 元的占 31.7%，60009000 元的占 32.1%，9000 元以上的占 13.6%，6000 元以下的普通商品住房占全部供應(yīng)量的 54.3%。商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與每平方米 6000 元以下的商品房約占需求總量的 60%相比，還存在一定的差額。3、銷售價(jià)格仍然上漲，但增幅得到平抑。市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)今年 1-6 月各月商品房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為 2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和 1.4% ，累計(jì)上漲 7.9 %；另據(jù)市房地產(chǎn)交

4、易中心統(tǒng)計(jì)，今年 1-6 月，商品住房預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為 1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%和 1.06%，比上年末累計(jì)增長7. 4%。與 2003 年月均增幅 2.0%相比，今年 1-6 月份房價(jià)月均增幅為 1.3%，明顯平抑。4、二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，存量房交易持續(xù)盤升。上半年，本市新建商品房預(yù)售登記面積為 1470 萬平方米，同比增長 15.3 ；存量房交易面積達(dá)到 1303 萬平方米，同比增幅為 28.3 。其中，預(yù)售登記商品住宅面積達(dá)到 1315 萬平方米，同比增加 6.5 ；存量住宅交易面積達(dá)到 1051 萬平方米，同比增加 31.3 ，顯示出上海房地產(chǎn)市

5、場(chǎng)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，不斷走向成熟。12 2004 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷分析隨著本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)全年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)為：1、市場(chǎng)供求總量基本平衡，呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢(shì)。目前，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購房等方面，并考慮投資性購房的因素，全年需求總量約 2600 萬平方米。同時(shí)，由于全年施工面積增幅較大，全年約 7200 萬平方米左右，全年可供上市面積將達(dá)3000 萬平方米，后市供應(yīng)充足。因此，市場(chǎng)供求總量將基本平衡，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。2、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住宅

6、供應(yīng)量明顯增加。上半年全市配套商品房上市供應(yīng)量達(dá)到 260 萬平方米，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量約 520 萬平方米。此外，全年農(nóng)民動(dòng)遷商品房開工面積將達(dá)到450 萬平方米，上市供應(yīng)量約 310 萬平方米。同時(shí)，每平方米 6000 元以下的商品住房的全年實(shí)際成交量預(yù)計(jì)達(dá)到 1000 萬平方米。三者相加，達(dá)到 1800 萬平方米。3、商品住房銷售價(jià)格漲幅將逐步回落。由于政府調(diào)控和市2 / 7場(chǎng)調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格仍趨上漲，但房價(jià)上漲過快的趨勢(shì)將得到有效控制，全年增幅還會(huì)有所下降。同時(shí)，我們也要關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)

7、目資本金提高到 35%以后，會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度，一部分資金少、信譽(yù)差的企業(yè)會(huì)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期看也會(huì)造成一部分在建項(xiàng)目的融資困難，對(duì)供應(yīng)是否產(chǎn)生影響，有待觀察；嚴(yán)格按信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，特別是目前偏重加大存量房買賣貸款管理力度，對(duì)住房消費(fèi)的影響也值得關(guān)注。13 有關(guān)房地產(chǎn)的政策與法律環(huán)境分析2004 年中央加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，并從多方面下手對(duì)過房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施緊縮性政策。五一前夕，暫停房地產(chǎn)信貸就是一個(gè)明顯的政策緊縮信號(hào)。上海市政府為配套中央政策，出臺(tái)了期房限轉(zhuǎn)和網(wǎng)上登記政策。而最近又有傳言，銀行將對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行加息，這受到了開發(fā)商及購房者的極大關(guān)注。綜

8、合分析，從政策層面上看，房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)受到宏觀調(diào)控的抑制和規(guī)范。14房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)分析上海市場(chǎng)住宅需求主要有四個(gè)方面，分別是動(dòng)拆遷購房、本地居民改善居住環(huán)境購房、外來人士購房和投資購房。隨著前期市政建設(shè)的實(shí)施到位，今后動(dòng)拆遷居民會(huì)相應(yīng)減少，需求也會(huì)相應(yīng)減少；目前上海市出臺(tái)期房限轉(zhuǎn)政策，投資者通過炒樓花賺得高額利潤已不可能，而現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的成本很高，因此想通過這條途徑來牟利不太現(xiàn)實(shí)；買房出租，以房養(yǎng)房的好日子也是一去不復(fù)返，投資優(yōu)勢(shì)并不明顯。因此今后上海市房地產(chǎn)的需求增長主要依靠外來購房和本地居民改善住房。隨著上海的不斷發(fā)展，尤其是建成世界城市的規(guī)劃，將吸引越來越多的優(yōu)秀人才來滬，因而這部分購房需求

9、將不斷增大；另一方面，隨著收入水平的提高，居民將會(huì)進(jìn)一步改善住房質(zhì)量，在這部分居民中，收入水平相對(duì)來說比較高，有能力再次購房，但他們對(duì)房屋的價(jià)格、環(huán)境等方面的要求比較高，他們的購買往往是趨于理性的。2虹口區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析21虹口區(qū)概況虹口區(qū)（ HongKouQu）位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村 9 街道和江灣鎮(zhèn)，人口83 萬，東南沿黃浦江與浦東新區(qū)隔3 / 7江相望，正南緊靠蘇州河與黃浦區(qū)相毗鄰

10、，西傍河南北路、東寶興路、俞涇浦與閘北相接，北連寶山區(qū)。是上海除浦東新區(qū)外唯一集中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、中心城區(qū)于一體的老城區(qū)。沿港 2.6 公里的北外灘，是外灘金融一條街的延伸，是上海水路客運(yùn)和商務(wù)航運(yùn)的重要集散地，著名的上海國際航運(yùn)交易中心駐于此，被海內(nèi)外人士喻為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好， 2002 年，全年區(qū)級(jí)增加值達(dá)到 50.2 億元，同比增長 15.2%。完成區(qū)級(jí)財(cái)政收入 19.4 億元，同比增長 36.1%。 2003 年 15 月份，完成區(qū)級(jí)財(cái)政收入 10.9 億元，同比增長44.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總

11、額 93.2 億元，同比增長 7.6 。虹口的經(jīng)濟(jì)以繁榮的商貿(mào)業(yè)馳名中外，著名商業(yè)街四川北路，萬商云集，名店匯聚。以箱包、服裝、和高科技產(chǎn)品為代表的城市型工業(yè)迅速發(fā)展，大柏樹工貿(mào)中心輻射全國，吳淞路、四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能已具規(guī)模，全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增加。房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，曲陽、涼城、豐鎮(zhèn)、廣粵等一批新型住宅區(qū)如雨后春筍拔地而起，園林綠地星羅棋布。虹口區(qū)部分地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃簡介一、同心地區(qū)規(guī)劃同心地區(qū)規(guī)劃總用地 172.7 公頃。將調(diào)整用地布局，增加商業(yè)、文化設(shè)施，充分發(fā)揮土地級(jí)差效益?？刂乒I(yè)用地，調(diào)整工業(yè)布局，引導(dǎo)工廠企業(yè)置換。保留的工業(yè)用地，要求企業(yè)改進(jìn)工藝，對(duì)污染進(jìn)行治理，規(guī)劃為一

12、類工業(yè)用地，即對(duì)環(huán)境無污染的工廠企業(yè)，規(guī)劃工業(yè)用地從現(xiàn)狀 67.8 公頃調(diào)整為 21.2 公頃，建筑面積 34.8 萬平方米。將改善城市環(huán)境質(zhì)量，增加公共綠地，建成以市場(chǎng)為主，工業(yè)為輔，并有相當(dāng)數(shù)量住宅的綜合功能區(qū)。二、四川北路地區(qū)規(guī)劃四川北路處于中心商業(yè)區(qū)的范疇，與上海的 CBD地區(qū)毗鄰，規(guī)劃可建面積 300360 萬平方米。其中，商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂 96 萬平方米，辦公貿(mào)易信息 80 萬平方米，住宅 150 萬平方米。地區(qū)性質(zhì)：四川北路是上海市中心主要鬧市之一，是上海第三條商業(yè)大街，通過規(guī)劃使四川北路逐步改造為具有專業(yè)特色的大、中型的商業(yè)中心，并兼顧文化娛樂。該地區(qū)應(yīng)強(qiáng)化商業(yè)設(shè)施，合理

13、布局公共建筑，充分發(fā)揮土地的級(jí)差效益。規(guī)劃調(diào)整一部分居住、工業(yè)等用地性質(zhì)，增加公共4 / 7建筑用地，從而完善、強(qiáng)化高級(jí)商業(yè)、文化設(shè)施。地區(qū)結(jié)構(gòu)：城市商業(yè)中心應(yīng)滿足不同城市活動(dòng)的需要。規(guī)劃中以四川北路主軸，向東西兩側(cè)街坊縱深發(fā)展。整個(gè)地區(qū)在綜合開發(fā)的前提下，分為三個(gè)功能各有側(cè)重的區(qū)段，并且形成五個(gè)商業(yè)購物活動(dòng)中心，在各個(gè)中心安排一定規(guī)模的商場(chǎng)，帶動(dòng)整個(gè)四川北路地區(qū)的繁榮三、北外灘地區(qū)規(guī)劃北外灘，以吳淞路為界，南臨黃浦江、北至唐山路、東到大連路、秦皇島路，規(guī)劃用地 2.4 平方公里。該地區(qū)沿江岸線長達(dá) 2.3 公里，江濱地區(qū)的面積占總面積的三分之一，是上海江河交匯和上海市中心城市景點(diǎn)極其珍貴的地

14、區(qū)之一。將成為 21 世紀(jì)上海未來發(fā)展最富有經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一。地區(qū)性質(zhì)：與外灘、陸家嘴貿(mào)易區(qū)共同構(gòu)成上海國際經(jīng)濟(jì)、金融貿(mào)易中心的主體和都市核心圈。這一地區(qū)應(yīng)建成上海的一個(gè)重要對(duì)外窗口，充分體現(xiàn)“濱江綠色”這一主題，形成高質(zhì)量的金融、貿(mào)易、文化、娛樂、辦公、居住的綜合生活環(huán)境。地區(qū)結(jié)構(gòu)：規(guī)劃分為三個(gè)區(qū)段。第一區(qū)段，虹口港以西部分。規(guī)劃以金融、貿(mào)易、管理功能為主，并安排高級(jí)賓館，規(guī)劃用地面積 50 公頃。第二區(qū)段，虹口港至公平路，規(guī)劃以國際客運(yùn)碼頭為主體，同時(shí)安排商貿(mào)大廈，國際交流中心、信息中心和各種級(jí)別的賓館。第三區(qū)段，公平路以東地區(qū)。規(guī)劃以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主體，形成一個(gè)地區(qū)性的商業(yè)文化娛樂中

15、心。北外灘地區(qū)規(guī)劃北外灘，以吳淞路為界，南臨黃浦江、北至唐山路、東到大連路、秦皇島路，規(guī)劃用地 2.4 平方公里。該地區(qū)沿江岸線長達(dá) 2.3 公里，江濱地區(qū)的面積占總面積的三分之一，是上海江河交匯和上海市中心城市景點(diǎn)極其珍貴的地區(qū)之一。將成為 21 世紀(jì)上海未來發(fā)展最富有經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一。地區(qū)性質(zhì)：與外灘、陸家嘴貿(mào)易區(qū)共同構(gòu)成上海國際經(jīng)濟(jì)、金融貿(mào)易中心的主體和都市核心圈。這一地區(qū)應(yīng)建成上海的一個(gè)重要對(duì)外窗口，充分體現(xiàn)“濱江綠色”這一主題，形成高質(zhì)量的金融、貿(mào)易、文化、娛樂、辦公、居住的綜合生活環(huán)境。地區(qū)結(jié)構(gòu)：規(guī)劃分為三個(gè)區(qū)段。第一區(qū)段，虹口港以西部分。規(guī)劃以金融、貿(mào)易、管理功能為主，并安排高

16、級(jí)賓館，規(guī)劃用地面積 50 公頃。第二區(qū)段，虹口港至公平路，規(guī)劃以國際客運(yùn)碼頭為主體，同時(shí)安排商貿(mào)大廈，國際交流中心、信息中心和各種5 / 7級(jí)別的賓館。第三區(qū)段，公平路以東地區(qū)。規(guī)劃以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主體，形成一個(gè)地區(qū)性的商業(yè)文化娛樂中心。大柏樹地區(qū)規(guī)劃大柏樹地區(qū)，位于虹口的東北部，東、北毗五角場(chǎng)；南連曲陽新村；西、北接涼城新村、江灣地區(qū)；北靠寶山區(qū)；內(nèi)環(huán)線橫貫而過，陸路交通便捷，是市中心通往東北翼及外埠的交通樞紐，地理位置十分重要。地區(qū)性質(zhì)：與全國最大的商務(wù)中心相銜接，建立以批發(fā)為主，內(nèi)外貿(mào)兼有的全國性大市場(chǎng)，并完善為之服務(wù)的商業(yè)、文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施，逐步成為上海的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。近幾年實(shí)

17、施的主要項(xiàng)目是中山北二路沿線開發(fā)及一部分工業(yè)用地的調(diào)整。22 虹口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。 2004 年商品房開發(fā)投資 56.2 億元，比上年增長 8.5 。房地產(chǎn)買賣交易量顯著上升，全年各類房屋買賣 212 萬平方米，比上年增長 20.5 ，其中商品房銷售 130 萬平方米，比上年增長 33.0 據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)， 6 月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，浦江名邸、耀江國際廣場(chǎng)、白金府邸新推房源面積都在 130 平方米以上，該板塊內(nèi)只有中虹

18、明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些，但是相對(duì)其他板塊房源來說，仍然偏大。位于東漢陽路旅順路口的白金府邸，預(yù)計(jì)6月底 7月初開盤。該案主要以景觀三房為主，面積為 166210平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)為 2200 美元 / 平方米。該項(xiàng)目的朝南景觀浴室別有特色。耀江國際廣場(chǎng)在售房源位于 6 號(hào)樓，面積為 150180 平方米，價(jià)格為 12000 元20000 多元 / 平方米。該案 7 月份推出 7 號(hào)樓，二房 128 平方米，共 31 套，三房 139 平方米，共 31 套，復(fù)式房 154213 平方米，共 20 多套，價(jià)格未定。浦江名邸二期所省的房源都是頂樓復(fù)式，面積為250350 平方米，均價(jià) 15000 元/ 平方米，約 30 套左右，近半年來銷售緩慢。該案三期大約 6 月底 7 月初推出，預(yù)計(jì)毛坯房均價(jià)不會(huì)低于10000 元/ 平方米，房型面積仍然偏大，二房面積130140平方米，三房面積150160平方米，另外還有復(fù)式房。該板塊內(nèi)只有位于東余杭路、丹徒路的中虹明珠苑推出房源相對(duì)小一些。該案目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，正在做外力面，樣板房7 月份可以6 / 7面世。據(jù)銷售人員說，該案 7 月份開盤，預(yù)計(jì)均價(jià) 100