1、. 山西富康地產(chǎn)山西富康地產(chǎn)楊莊項(xiàng)目初步定位策劃報(bào)告楊莊項(xiàng)目初步定位策劃報(bào)告遠(yuǎn)城置地遠(yuǎn)城置地 2012年年11月月.目錄目錄 CONTENTS項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目周邊企業(yè)分析項(xiàng)目周邊企業(yè)分析項(xiàng)目初步定位與發(fā)展方向建議項(xiàng)目初步定位與發(fā)展方向建議項(xiàng)目客源特征分析項(xiàng)目客源特征分析項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格建議項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格建議.區(qū)位、地段區(qū)位、地段房地產(chǎn)的靈魂房地產(chǎn)的靈魂.項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊汾東商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍汾東商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍.項(xiàng)目距離汾東商務(wù)區(qū)項(xiàng)目距離汾東商務(wù)區(qū)5分鐘車程分鐘車程 兩大重點(diǎn)區(qū)域圍繞，潛力不可估量。兩大重點(diǎn)區(qū)域圍繞，潛力不可估量。.大昌路施工大昌路施

2、工規(guī)劃路現(xiàn)狀為楊莊村路規(guī)劃路現(xiàn)狀為楊莊村路青青島島啤啤酒酒中國(guó)移動(dòng)中國(guó)移動(dòng)山西總部山西總部德力西德力西工業(yè)園工業(yè)園.本本案案汾東商務(wù)區(qū).太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī) 太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于二一年六月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。二二年七月一日起，經(jīng)濟(jì)區(qū)與太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分離，開始獨(dú)立運(yùn)行。根據(jù)并發(fā)200236號(hào)文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)區(qū)總體控制規(guī)劃面積50平方公里，北起太原市南過(guò)境高速公路，南至南環(huán)鐵路線北側(cè)，西起大運(yùn)路，東至南畔村以東?？傮w規(guī)劃分三期實(shí)施，起步區(qū)9.6平方公里，北起新華街，南至化章街，西起大運(yùn)路，東至大發(fā)路，用3至5年的時(shí)間完成。二期開發(fā)20平方公里，三

3、期再開發(fā)20平方公里。 太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)從地理位置上看，太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于太原市東南方向，不僅空氣質(zhì)量好，而且發(fā)展空間廣闊，交通十分便利。區(qū)中心距飛機(jī)場(chǎng)2公里，火車站3公里，市中心10公里。區(qū)內(nèi)大運(yùn)公路貫穿南北，208和307國(guó)道穿越東西，有太原市南高速環(huán)路入口，鄰西南鐵路環(huán)線，是投資辦廠的理想之地。經(jīng)濟(jì)區(qū)的周邊，北鄰太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西接小店鎮(zhèn)，東臨榆次經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，處于太原市南移西進(jìn)戰(zhàn)略及兩市三區(qū)合作開發(fā)的中心地帶。. 50平方公里采用十字軸作為基本骨架，并建立一心兩環(huán)、七組團(tuán)格局。 十字軸：十字軸：規(guī)劃范圍內(nèi)的空間布局采用縱貫?zāi)媳钡闹行闹鬏S和橫貫東西的中心主軸交叉，既是空間

4、發(fā)展軸又是空間景觀軸。南北軸：南北軸：寬100米，北聯(lián)太原市城市東西生態(tài)走廊，兩側(cè)布置工業(yè)、商業(yè)、金融、行政、服務(wù)、文化教育等功能用地。東西軸：東西軸：寬100米，西起汾河，與南北軸在核心區(qū)交匯后繼續(xù)向東延伸，成為區(qū)內(nèi)東西向生態(tài)走廊。 核心區(qū)：核心區(qū)：在兩條生態(tài)廊交匯處形成社區(qū)中心，建設(shè)中央公園、文化廣場(chǎng)、金融大廈、商貿(mào)城、標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓等配套設(shè)施。 兩環(huán)：兩環(huán)：區(qū)內(nèi)的內(nèi)環(huán)路和外環(huán)路。雙環(huán)路是串連各功能區(qū)的交通環(huán)和生態(tài)廊道。設(shè)計(jì)路寬70米，在保證交通暢通的同時(shí)，路兩旁規(guī)劃有植被、水系，以創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。區(qū)內(nèi)的集中綠地占總面積的7%，其它綠化面積占30%。 七組團(tuán)：七組團(tuán)：分別為生活配套區(qū)；現(xiàn)

5、代物流區(qū)；生物制藥園；信息產(chǎn)業(yè)園；新材料工業(yè)園；食品工業(yè)園；機(jī)電工業(yè)園等功能園區(qū)和專業(yè)產(chǎn)業(yè)園。太原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的框架結(jié)構(gòu)太原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的框架結(jié)構(gòu). 太原市南部區(qū)域是太原市乃至山西省今后發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，其發(fā)展和建設(shè)是太原市實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的重要支撐，也是太原市“十二五”期間城市發(fā)展的關(guān)鍵。太原市南部區(qū)域綜合交通規(guī)劃，將有力保障太原市南部區(qū)域的快速、穩(wěn)定發(fā)展！即將實(shí)施規(guī)劃的南部城區(qū)，北起長(zhǎng)風(fēng)西街及南中環(huán)街，南至?xí)x祠以南地區(qū)及太中銀鐵路，東起太原行政界線，西至西山邊坡，總面積約為276平方公里。廣袤的地域，得天獨(dú)厚的地理位置，隨著太榆次同城化進(jìn)程的不斷加快，我們正在以“轉(zhuǎn)型跨域?yàn)樽谥?，城南帶頭先崛起”

6、的實(shí)際行動(dòng)來(lái)繪制太原國(guó)際化大都市的宏偉藍(lán)圖！1、規(guī)劃概況：、規(guī)劃概況：依據(jù)太原市南部區(qū)域相關(guān)規(guī)劃，制定南部區(qū)域具體的低碳交通發(fā)展戰(zhàn)略和綜合交通發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)測(cè)交通需求，系統(tǒng)規(guī)劃太原市未來(lái)的城市綜合交通系統(tǒng)方案，并運(yùn)用交通模型測(cè)試分析不同交通發(fā)展模式對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的影響。 太原城市交通發(fā)展目前處于重要的轉(zhuǎn)型時(shí)期，優(yōu)先發(fā)展公共交通，倡導(dǎo)慢行交通，已成為現(xiàn)代城市交通發(fā)展的主題。本次綜合交通規(guī)劃將全面提升和完善南部區(qū)域綜合交通系統(tǒng)、提升交通系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展能力、有效實(shí)現(xiàn)交通系統(tǒng)低碳目標(biāo)，為太原市南城打造一個(gè)低碳、生態(tài)、可持續(xù)的交通體系。 2、規(guī)劃時(shí)間范圍：、規(guī)劃時(shí)間范圍：近期：2011年-2015年、中

7、期：2015年-2020年、遠(yuǎn)期：2020年-2030年3、劃空間范圍：、劃空間范圍：南部區(qū)域的具體空間范圍為：北起長(zhǎng)風(fēng)西街及南中環(huán)街，南至?xí)x祠以南地區(qū)及太中銀鐵路，東起太原行政界線，西至西山邊坡，總面積約為276平方公里。4、規(guī)劃人口規(guī)模：、規(guī)劃人口規(guī)模：近期：100萬(wàn)人口、中期：150萬(wàn)人口、遠(yuǎn)期：200萬(wàn)人口汾東商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃汾東商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃.本案本案.項(xiàng)目區(qū)位小結(jié)項(xiàng)目區(qū)位小結(jié) 本項(xiàng)目地處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心位置，與汾東商務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)隔路相望。雖然目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)和汾東商務(wù)區(qū)正處于起步建設(shè)期，沒有完善的交通、生活配套等設(shè)施，但是從相關(guān)的政府規(guī)劃和報(bào)道中，我們不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)區(qū)以及汾東商務(wù)區(qū)乃是

8、未來(lái)太原發(fā)展最具潛力的地區(qū)。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵在于建設(shè)步驟要與區(qū)域建設(shè)緊密結(jié)合，即不能在區(qū)域建設(shè)起步期完成建設(shè)，也不能在區(qū)域建設(shè)完善后再緊急追趕。在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中要科學(xué)的控制開發(fā)周期與節(jié)奏為最佳選擇。.項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀描述項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀描述本項(xiàng)目周邊均為大型生產(chǎn)性企業(yè)，并且多數(shù)剛剛開建。目前居住氛圍相當(dāng)薄弱。楊莊、后所營(yíng)村以及西溫莊周邊都還是大片的農(nóng)地，屬于待開發(fā)地區(qū)。生活配套設(shè)施很不完善，交通不夠便利，只有469路城鎮(zhèn)小巴經(jīng)過(guò)。.項(xiàng)目周邊企業(yè)分析項(xiàng)目周邊企業(yè)分析.太原蒙牛太原蒙牛企業(yè)概況：企業(yè)概況：太原蒙?；匚挥诮?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)唐槐南路，主要生產(chǎn)液體奶?，F(xiàn)占地178.9畝，總投資3.5億元

9、。員工約400人。企業(yè)具有15條高速生產(chǎn)線，日處理鮮奶750噸，年生產(chǎn)能力22.5萬(wàn)噸。員工收入：?jiǎn)T工收入：企業(yè)管理與行政人員不足100人，主要來(lái)源于蒙牛其它生產(chǎn)基地，平均月收入在3000元-3500元左右。生產(chǎn)員工主要來(lái)源于本省地市畢業(yè)生，平均月收入在2000-2500元。福利：福利：公司提供五險(xiǎn)一金和住房公積金以及各類福利品。食宿補(bǔ)貼：食宿補(bǔ)貼：基地內(nèi)沒有員工宿舍、超市、招待所等配套設(shè)施；公司不提供住宿，員工住宿需自己解決，主要集中于附近村莊。員工餐補(bǔ)每月240元。高層管理人員實(shí)行每年輪換制，公司負(fù)責(zé)提供住宿及各類補(bǔ)貼。.富士康園區(qū)富士康園區(qū)企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)簡(jiǎn)介： 富士康太原工廠位于太原市塢城

10、南路南端。主要生產(chǎn)汽車電子產(chǎn)品和其他各類電子部件，園區(qū)內(nèi)約有員工8萬(wàn)人。員工來(lái)源復(fù)雜，山東、河南、山西、深圳等地為主要來(lái)源地。員工收入員工收入： 生產(chǎn)線員工月平均收入在2500-3500元左右，基層管理人員在4500-5000元左右。高層管理人員除外。員工福利員工福利： 公司提供社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金。食宿補(bǔ)貼食宿補(bǔ)貼： 內(nèi)部建有員工宿舍38棟，居住有近4萬(wàn)名員工。員工宿舍每間住10人，每月收費(fèi)110元。其余員工采取在外租房的方式解決住宿，主要集中于城西村、小店鎮(zhèn)、大馬、小馬村等地。 目前已經(jīng)取消餐補(bǔ)。.智奇鐵路裝備公司智奇鐵路裝備公司企業(yè)簡(jiǎn)介：企業(yè)簡(jiǎn)介：公司位于太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)正陽(yáng)街，主要生

11、產(chǎn)高速鐵路用品。占地432.65畝，注冊(cè)資金15000萬(wàn)元，已建成33500平米廠房1座、8800平米辦公樓1座、7300平米公寓1座。員工收入：?jiǎn)T工收入：行政管理類員工月收入在2500-3500元；基層技術(shù)操作人員平均月收入在2000-3500元、工程師月收入在4000元以上。全部年底有分紅。福利：福利：各類社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金食宿：食宿：配備食堂與公寓樓.青島啤酒、太金搬運(yùn)青島啤酒、太金搬運(yùn)企業(yè)簡(jiǎn)介：企業(yè)簡(jiǎn)介：公司位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)武洛街9號(hào)，2010年9月10日青啤公司收購(gòu)了位于太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)武洛街9號(hào)的原嘉禾啤酒太原公司，9月16日注冊(cè)成立青島啤酒（太原）有限公司(簡(jiǎn)稱青啤太原公司

12、)。員工收入：?jiǎn)T工收入：（青?。┕こ碳夹g(shù)人員占員工總數(shù)的6.71%，銷售服務(wù)類員工占24.48%，其余為生產(chǎn)類員工。1000-2000元/月收入者占15%，2000-3000元/.月收入者占71%，3000-4000元/月收入者占14%.（太金）主要是搬運(yùn)工人，主要來(lái)自長(zhǎng)治地區(qū)，平均月收入為2500-3000元，旺季時(shí)基本可以達(dá)到4000元/月。福利：福利：青啤公司提供社保食宿：食宿：青啤公司提供員工宿舍，太金公司不提供但給予住宿補(bǔ)貼，職工多在楊莊租房。.三一重工園區(qū)三一重工園區(qū)企業(yè)簡(jiǎn)介：企業(yè)簡(jiǎn)介：三一集團(tuán)投資興建的太原工業(yè)園項(xiàng)目占地面積300畝，總投資10億元，預(yù)計(jì)2013年底建成投產(chǎn)，約定

13、年銷售收入60億元。投產(chǎn)后生產(chǎn)掘進(jìn)機(jī)、采煤機(jī)、液壓支架、刮板輸送機(jī)等煤機(jī)成套設(shè)備。太原經(jīng)濟(jì)區(qū)將成為國(guó)內(nèi)掘進(jìn)機(jī)、采煤機(jī)的最大生產(chǎn)基地以及輸送機(jī)的第二生產(chǎn)基地。員工收入：?jiǎn)T工收入：45.3%為技術(shù)人員，10%為銷售人員，其余為管理、生產(chǎn)類員工。生產(chǎn)類員工平均月收入在3000-4000元左右技術(shù)人員平均月收入在5000-6000元左右銷售人員平均月收入在9000元左右。福利：提供社保福利：提供社保食宿：食宿：內(nèi)部配備食堂、宿舍、活動(dòng)俱樂部等設(shè)施。政府在大學(xué)城附近劃撥220畝地建小區(qū)。.太原德力西工業(yè)園太原德力西工業(yè)園企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)簡(jiǎn)介位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目總投資21329萬(wàn)元，總建筑面積31187平

14、方米，項(xiàng)目投建生產(chǎn)的諧波治理成套電氣設(shè)備經(jīng)濟(jì)效益好，科技含量高，對(duì)我市節(jié)能減排、綠色環(huán)保將起到積極的促進(jìn)作用。項(xiàng)目建成后，將實(shí)現(xiàn)年銷售額3億多元，上交利稅2000余萬(wàn)元。員工收入員工收入：40.78%為工程技術(shù)人員，21.36%為銷售服務(wù)人員，其余為管理、生產(chǎn)類人員。1000-2000元/月收入者占43%，2000-3000元/月收入者占21%，3000-4000元/月收入者占24%，5000-6000元/月收入者占5%，7000-9000元/月收入者占3%。.納克太陽(yáng)能納克太陽(yáng)能企業(yè)簡(jiǎn)介：企業(yè)簡(jiǎn)介： 納克太陽(yáng)能科技有限公司是一家專業(yè)從事太陽(yáng)能電池組件及太陽(yáng)能產(chǎn)品的高新技術(shù)企業(yè)。公司是一家從研

15、發(fā)、生產(chǎn)、銷售及售后服務(wù)為一體的大型企業(yè)。力爭(zhēng)5年內(nèi)成為世界級(jí)品牌光伏企業(yè)。員工收入：?jiǎn)T工收入： 行政類平均3400元/月、設(shè)計(jì)師平均4000-5000元/月、外貿(mào)類平均4000元/月。.長(zhǎng)安重汽長(zhǎng)安重汽企業(yè)簡(jiǎn)介：企業(yè)簡(jiǎn)介： 太原重汽是一家集研發(fā)、生產(chǎn)和銷售于一體的綜合型重車生產(chǎn)企業(yè)，主要產(chǎn)品包括各類高中低檔自卸車、牽引車、燃?xì)廛嚒Ｓ密嚨?。該公司凈資產(chǎn)2.59億元；截至今年5月31日，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8255.36萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損3857.62萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為850.01萬(wàn)元。員工收入：?jiǎn)T工收入： 擁有員工500余人，其中技術(shù)人員100余人，管理人員40余人，普通生產(chǎn)員工350余人基本來(lái)自外地院

16、校畢業(yè)生。生產(chǎn)員工平均月收入為1500元左右、中層管理人員平均月收入為3000元左右、高層管理人員實(shí)行年薪制一般為20-30萬(wàn)元。員工實(shí)行合同制第一次簽訂一年，第二次簽訂二年，第三次可簽訂長(zhǎng)期。福利：福利：公司提供社保、公積金，8輛通勤車接送太原籍技術(shù)人員與管理人員。配套設(shè)施：建有會(huì)議中心、員工食堂食宿：食宿：?jiǎn)T工住宿需自行解決。（在大學(xué)城附近政府劃撥180畝地建小區(qū)，但因員工心理價(jià)位太低導(dǎo)致單位建房進(jìn)展緩慢。普遍心理價(jià)位在1800-2000元/）.周邊企業(yè)小結(jié)周邊企業(yè)小結(jié)全區(qū)內(nèi)企業(yè)呈現(xiàn)的特點(diǎn)：一、規(guī)模大、科技含量高；二、員工數(shù)量較少；三、生產(chǎn)性員工收入普遍不高；四、多數(shù)企業(yè)不提供員工住宿，員

17、工住宿以自行租房為主；五、較高收入的管理層人員不可能在園區(qū)附近居住。.項(xiàng)目客源特征分析項(xiàng)目客源特征分析.客源特征描述（隨機(jī)路訪）客源特征描述（隨機(jī)路訪）蒙牛員工蒙牛員工：李先生，25歲，來(lái)自山陰縣。 與女友一起在太原蒙牛工作已有2年的時(shí)間，每人每月收入2000-2500元左右，目前在楊莊村租房。很想自己買套房，但是市內(nèi)房?jī)r(jià)太高根本承受不起。很快面臨要結(jié)婚了，房子對(duì)于他們兩來(lái)說(shuō)很是苦惱。他們說(shuō)，如果能有40-50小平米的房子，自己無(wú)論如何也會(huì)購(gòu)買的?，F(xiàn)在可以自己住，以后換了大房子，也可以將小房子租給工人。美特好購(gòu)物者美特好購(gòu)物者：張女士，約40歲太原小店人，自駕大眾途觀。 買房做投資，我算是早的

18、，在2004年時(shí)就在奧林花園購(gòu)買了2套房，現(xiàn)在出租了一套，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值早已比原來(lái)的購(gòu)買價(jià)格翻倍了，租金那就是額外收入。但是現(xiàn)在這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，不適合繼續(xù)購(gòu)買做投資。如果有新的區(qū)域可以再考慮。 .給予我們的啟示給予我們的啟示不能妄想企業(yè)員工是我們的主力消費(fèi)群他們不具備購(gòu)買實(shí)力；企業(yè)員工能幫助我們找到市場(chǎng)空白他們需求持久。.我們首先應(yīng)該這樣做：我們首先應(yīng)該這樣做： 將項(xiàng)目首期產(chǎn)品的目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)類似企業(yè)員工一樣的消費(fèi)者。因?yàn)樗麄兗毙杞鉀Q住房問(wèn)題，但購(gòu)買實(shí)力不足以承擔(dān)高總價(jià)。因此，小戶型就是我們首期產(chǎn)品的突破點(diǎn)。 企業(yè)員工住宿需求小戶型，剛需中的剛需客戶需要小戶型，投資者需要小戶型。我們不能在

19、猶豫了。.項(xiàng)目的初步定位與發(fā)展建議項(xiàng)目的初步定位與發(fā)展建議.SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)；地塊方正、利于小區(qū)整體形象的建立；片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)逐步完善；政府將繼續(xù)加大區(qū)域建設(shè)的力度。劣勢(shì)：片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，交通不夠便利主要是工業(yè)用地、而居住 氣氛薄弱，居住配套不完善。機(jī)會(huì)：片區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)空白，缺乏競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；搶先占領(lǐng)先機(jī)，樹立標(biāo)桿地位。威脅：企業(yè)人員不能支撐消費(fèi)；市內(nèi)多數(shù)人目前不會(huì)選擇本區(qū)域自住。.項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略思路項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略思路抓住片區(qū)內(nèi)潛在的客戶群、關(guān)注區(qū)域價(jià)值的消費(fèi)群，細(xì)分、鎖定目標(biāo)客戶群針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新、提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力；低價(jià)搶先啟動(dòng)項(xiàng)目、控制開發(fā)節(jié)奏，在片區(qū)內(nèi)占得先機(jī)；

20、分期開發(fā)、組團(tuán)銷售逐步提升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益。.項(xiàng)目產(chǎn)品定位初步構(gòu)想項(xiàng)目產(chǎn)品定位初步構(gòu)想目公寓區(qū)客戶定位：村民、投資者、企業(yè)內(nèi)管理層產(chǎn)品定位：?jiǎn)紊砉⒑鸵环繂翁酌娣e在30-50內(nèi)住宅區(qū)客戶定位：剛需人群，關(guān)注區(qū)域價(jià)值的人群產(chǎn)品定位：實(shí)用型兩居、緊湊型三居、舒適型三居單套面積：60-120內(nèi)商業(yè)區(qū)定位：社區(qū)型商業(yè)街滿足社區(qū)生活配套的小而全商業(yè)。與企業(yè)合作，建立企業(yè)商務(wù)會(huì)所。.公寓區(qū)功能定位與客戶來(lái)源公寓區(qū)功能定位與客戶來(lái)源公寓投資自住企業(yè)管理人員 省市投資客 區(qū)內(nèi)工作的年青小資主要作用：低價(jià)入市，占領(lǐng)市場(chǎng)、打開局面。.住宅區(qū)功能定位與客戶來(lái)源住宅區(qū)功能定位與客戶來(lái)源組團(tuán)一組團(tuán)二組團(tuán)三滿足剛需客群

21、滿足改善性客群滿足品質(zhì)型客群小店區(qū)為主太原市內(nèi)省內(nèi)主要作用：根據(jù)客戶不同，按組團(tuán)開發(fā)，逐步提高品質(zhì)、提高售價(jià)。.商業(yè)區(qū)功能定位商業(yè)區(qū)功能定位滿足社區(qū)生活配套休閑、娛樂功能社區(qū)與周邊企業(yè)員工.我們將項(xiàng)目首期定位為：我們將項(xiàng)目首期定位為：產(chǎn)業(yè)基地，藍(lán)籌公寓。產(chǎn)業(yè)基地，藍(lán)籌公寓。經(jīng)濟(jì)區(qū)企業(yè)多主要針對(duì)企業(yè)員工以及與之類似的客群.首期產(chǎn)品建議首期產(chǎn)品建議1、公寓（企業(yè)員工、投資者、村民）滿足日常居住生活必備，面積控制在30-50平米以內(nèi)；2、住宅滿足剛需客群的居住需求，面積控制在60-90平米內(nèi)，90平米建議做成緊湊三居室。3、增加產(chǎn)品附加值以贈(zèng)送入戶花園、閣樓、露臺(tái)等產(chǎn)品，給客戶造成降低產(chǎn)品價(jià)格的表象

22、。閣樓與露臺(tái)示意.入戶花園展示入戶花園展示入戶花園部分計(jì)半面積部分計(jì)半面積部分.園林景觀建議園林景觀建議總體思路：處處見景、差異化處理、以小投資追求最佳效果。建設(shè)步驟：景觀先行、先入為主；根據(jù)不同的組團(tuán)劃分，逐步提升品質(zhì)。.社區(qū)商業(yè)配套示意社區(qū)商業(yè)配套示意.商務(wù)娛樂示意商務(wù)娛樂示意.目標(biāo)價(jià)格建議目標(biāo)價(jià)格建議.項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱均價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度工程進(jìn)度證件情況證件情況坤澤十里城5000/主體1/2133工程翰林華府3900/打樁暫無(wú)海棠灣5300/現(xiàn)房齊全恒大綠洲6500/準(zhǔn)現(xiàn)房齊全可比樓盤匯總表可比樓盤匯總表.本案價(jià)格體系建立的原則 價(jià)格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，

23、因此價(jià)格體系的建立必須在對(duì)各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。價(jià)格策略主要體現(xiàn)在與其他營(yíng)銷組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價(jià)目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價(jià)方法。也就是說(shuō)，價(jià)格策略首先必須針對(duì)影響價(jià)格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。.可比樓盤量化定價(jià)法制定總體均價(jià)可比樓盤量化定價(jià)法制定總體均價(jià) 我們將坤澤十里城、海棠灣、翰林華府、恒大綠洲作為本案的參考價(jià)格 。1）產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值:根據(jù)購(gòu)買者購(gòu)買時(shí)，對(duì)各因素的側(cè)重及影響消費(fèi)行為的誘因等作為重要衡量因素。因素位置產(chǎn)品品牌交通配套前景景觀環(huán)境規(guī)模證件工程開發(fā)商品牌實(shí)力分值10101510810151012.可比樓盤量化定價(jià)法制定總體均價(jià)可比樓盤量化定價(jià)法制定總體均價(jià)2)通過(guò)本部門評(píng)分小組、業(yè)內(nèi)人士評(píng)分取樣，具體分值