1、.wd中聯(lián)大酒店可行性研究報告丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)投資管理有限責(zé)任公司編制單位：深圳市國際印象建筑設(shè)計二零一二年 一月目 錄前言第一局部 工程總論1.1工程背景1.2 可行性研究結(jié)論第二局部 市場分析2.1工程投資環(huán)境和市場研究2.2市場宏觀背景2.3區(qū)域市場分析第三局部 工程分析及評價3.1地塊解析3.2工程SWOT分析3.3工程評價3.4市場定位及工程評估3.5工程定位3.6方案評估意見第四局部 銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.2資金來源與運(yùn)用分析第五局部 財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.2工程不確定性分析5.3社會效益和影響分析第六局部 可行性研究結(jié)論與建議6.1

2、可行性研究結(jié)論6.2工程主要問題的解決方法和建議6.3工程風(fēng)險及防范建議前 言XX公司承受丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司的委托對丹寨縣中聯(lián)大酒店工程的可行性進(jìn)展了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完本錢工程的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：第一局部 工程總論“中聯(lián)大酒店是丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司投資運(yùn)營的民俗旅游酒店工程，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑效勞中心。中聯(lián)大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1

3、.1工程背景隨著丹寨金鐘開發(fā)區(qū)的快速開展，市政根底設(shè)施日臻完善，無論是居住、經(jīng)商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為縣域輻射、帶動全縣的力度在不斷增強(qiáng)。目前縣城開展隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，人們在消費(fèi)、娛樂方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經(jīng)濟(jì)的不斷開展。全縣正逐步走向以工業(yè)強(qiáng)縣、以旅游富縣的道路，其策略是，以金鐘開發(fā)區(qū)的快速開展帶動全縣的經(jīng)濟(jì)開展的核心訴求。以民俗特色旅游帶動全縣人民以旅游業(yè)開展并帶動全縣個體經(jīng)濟(jì)的不斷開展，為全縣的經(jīng)濟(jì)建立謀求新的路線。1.1.1工程名稱中聯(lián)大酒店1.1.2開發(fā)公司丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司1.1.3承當(dāng)可行性研究工作的

4、單位XX公司1.1.4 研究工作依據(jù)?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價方法?建立工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)?房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)?1999?國家計委建立部關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?黔東南苗族侗族自治州住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定?黔東南苗族侗族自治州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?以及其它國家、省、市級法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、文件、通知等。1.1.5工程的建筑規(guī)模和內(nèi)容中聯(lián)大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，總建筑面積32310.17其中：地上面積酒店：28775.34，地下面積地下車庫：3534.83，用地面積：4499.66，容積率：6.40。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和丹寨經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2021-2021年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向

5、的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 工程的啟動是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游與會議接待的酒店市場是樂觀的；高端標(biāo)桿式酒店的建立適合工程地經(jīng)濟(jì)的整體開展與規(guī)劃； 在2021 -2021年將該工程投放市場的時機(jī)是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷、實力以及資金儲藏、企業(yè)開展需求等因素，工程的正式運(yùn)營條件根本成熟；第二局部 市場分析2.1工程投資環(huán)境和市場研究2.1.1工程投資環(huán)境分析近年來 ,丹寨縣委、縣政府抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和省長工作聯(lián)系點的機(jī)遇和優(yōu)勢,帶著全縣各族人民開展經(jīng)濟(jì),艱辛奮斗,扎實工作,使全縣經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)

6、有了較快開展。圍繞建立小康社會目標(biāo),堅持走可持續(xù)開展之路,堅持用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依托農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),采取“市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶的模式,初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較好的增長勢頭。與此同時，按照非均衡開展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“54321工程向“5個5工程的實施，即2005年到2021年，根底母牛存欄5萬頭向出欄5萬頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植4萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚3萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植2萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植1萬畝向中藥材種植5萬畝轉(zhuǎn)變;大力開展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,加強(qiáng)保護(hù)

7、和科學(xué)管理,合理開發(fā)利用;加大以交通為重點的根底設(shè)施建立力度，構(gòu)建丹寨“一縱一橫兩循環(huán)四連線交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促進(jìn)大開展;加快小城鎮(zhèn)建立步伐,完善城鎮(zhèn)和市政設(shè)施,改善環(huán)境條件,發(fā)揮輻射帶動功能,促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的形成。同時丹寨如今的房地產(chǎn)市場蓬勃開展以及丹寨良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，丹寨工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃開展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，由于工程用地處于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道穿插路口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。就房地產(chǎn)開展趨勢而言，如今的丹寨：1、宏觀環(huán)境向好，市場供需兩旺

8、。從丹寨縣近年來的GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來看，各項數(shù)據(jù)增長平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)的開展奠定了根底。隨著縣政府固定資產(chǎn)投資增幅加大，使得資源的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速開展的良機(jī)。目前各工程的銷售價格最高接近3000元關(guān)口，而推貨量也開場漸漸放大。隨著縣政府城市化運(yùn)動的展開，市民的居住需求不斷釋放，城市框架正在擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)的增長還會持續(xù)較長時間。2、總體開發(fā)水平不高，缺乏標(biāo)志性樓盤。目前丹寨縣城的開發(fā)商，根本都是名不見經(jīng)傳的外地和本地開發(fā)商。無論是開發(fā)理念、開發(fā)檔次、營銷手法都水平偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)的開發(fā)商和樓盤。3、競爭格局尚處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，丹寨縣房地產(chǎn)

9、市場的競爭格局尚處于初級競爭階段，市場上樓盤多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競爭為主，對于產(chǎn)品附加值的追求還較少。市場上同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化的供應(yīng)。4、城市重心北移，開發(fā)區(qū)區(qū)將成為未來熱點。隨著縣城的城市框架擴(kuò)張，因受城市格局的影響，城市規(guī)模相對較小，可開發(fā)的土地資源有限，所以城區(qū)的房地產(chǎn)工程的占地規(guī)模整體上都比擬小。目前城區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，其實主要是市場的供貨量跟不上市場需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的影響，在這樣一個小城市的房地產(chǎn)市場中，眾多開發(fā)商的營銷理念和操作執(zhí)行力以及資金實力方面都缺乏。假設(shè)在工程進(jìn)度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許可證，

10、迅速將產(chǎn)品推向市場，定能搶占市場份額，從而實現(xiàn)一路旺銷，對資金的迅速回籠以及開發(fā)商的信譽(yù)都是比擬有利的，同時能證明開發(fā)商的實力，為開發(fā)商樹立較好的市場形象，提高知名度，打造品牌，為將來的工程的開發(fā)和企業(yè)開展提供良好的根底。另一方面，縣城消費(fèi)者消費(fèi)意識較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)展有效刺激。市場可挖掘潛力較大，假設(shè)重視市場細(xì)分，并著力提升工程附加值，定能到達(dá)利益的最大化。相對于前幾年而言，丹寨本地的高端消費(fèi)客戶的不斷增長，丹寨的消費(fèi)水平與需求已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本工程有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場宏觀背景2.2.1丹寨旅游經(jīng)濟(jì)分析丹寨縣地處貴州省東南部，位居長江、珠江源頭之清水江、都柳江水系

11、上游分水嶺，國土面積為940 平方公里，總?cè)丝?7.2萬人，居住著苗、侗、水、布衣、彝等少數(shù)民族，苗族人口占總?cè)丝诘?8.78%。是國家級貧困縣和國家生態(tài)建立重點縣，轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1個國營農(nóng)場。 廈蓉高速公路、正在修建的貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、321國道均穿境而過，是貴陽、遵義、銅仁地區(qū)出海的重要通道和黔東南的重要交通樞紐?？h城距全國優(yōu)秀旅游城市凱里 70 公里 ，距都勻 50 公里 ，距省會貴陽市110 公里。 丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，這里氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，夏季均溫21.0 25.0 ，冬季均溫2.00 7.0 ，年平均溫度 12.6 14.3 ，是理想的旅游度假、避暑

12、、休閑勝地。 丹寨生態(tài)資源豐富，有貓鼻嶺省級森林公園，龍泉山岔河省級風(fēng)景名勝區(qū)。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹的海洋，洞的王國?？h境內(nèi)森林茂密，植被保存完好，森林覆蓋率60.3%，其中，貓鼻嶺省級森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護(hù)區(qū)等地還保存著大片原始森林。有各種動植物1500余種，素有“物種基因庫之稱。 丹寨是全國唯一完整保存祭祀蚩尤的“祭尤節(jié)的地方。蚩尤與炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族的祖先。丹寨是歷史上數(shù)支苗族遷徙路線上的居留地，有許多以“尤為名的地名。丹寨有7個國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族服飾、苗族

13、芒筒蘆笙祭祀樂舞。另外，苗族古瓢琴舞、翻鼓節(jié)、苗族歷法、苗族百鳥衣等被列為貴州省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。 丹寨民族文化分布于全縣七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色村寨的民族文化是貴州乃至中國民族民間文化中的精品。2007年，經(jīng)文化部門申報，省文化廳批復(fù)命名了“揚(yáng)武鄉(xiāng)蠟染藝術(shù)之鄉(xiāng)、“排調(diào)鎮(zhèn)麻鳥錦雞文化之鄉(xiāng)、“龍泉鎮(zhèn)排牙芒筒蘆笙藝術(shù)之鄉(xiāng)、“龍泉鎮(zhèn)卡拉鳥籠藝術(shù)之鄉(xiāng)、“南皋鄉(xiāng)石橋古法造紙之鄉(xiāng)。 丹寨“錦雞舞、“芒筒蘆笙祭祀樂舞連續(xù)奪取第一屆、第二屆“多彩貴州舞蹈大賽原生態(tài)類金黔獎，是華夏舞蹈藝術(shù)的奇葩。 丹寨境內(nèi)有多個苗族支系，僅苗族服飾就有8種之多。苗、水、侗、漢各民族和睦相處，共同創(chuàng)造了丹寨多姿多彩的民族文化。錦雞舞

14、、蠟染、蘆笙、鳥籠、花帶、硒米、古法造紙名揚(yáng)海內(nèi)外。丹寨至今仍保存著古樸、濃郁、獨特的民族風(fēng)情，形成了都柳江民族文化與生態(tài)風(fēng)光精品旅游線一道最靚麗的風(fēng)景，是民族風(fēng)情旅游的首選目的地。2.2.2丹寨酒店名錄與經(jīng)營情況分析序號酒店名稱經(jīng)營地址聯(lián)系 1丹寨迎賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道139858365982丹寨縣鴻運(yùn)酒樓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣瑞豐酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣順興賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣杜鵑賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路130170167156丹寨縣巴蜀商務(wù)酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路131185530517

15、丹寨縣有明商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣鴻洋商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路135955628789丹寨縣騰龍賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段0855-369551310丹寨縣溫馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道下段0855-361844811丹寨縣金都假日賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段0855-369558812丹寨縣凱悅賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段1518568569713丹寨縣金輝商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路1518562888814丹寨縣泉山賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)民族風(fēng)情路5號0855-361679915丹寨縣福貴園賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)環(huán)城路巖峽井1518569951616丹寨縣亮鳳旅

16、館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建立北路1363809267217丹寨縣怡馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建立北路1528528380818丹寨縣欽霞旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建立北路1598551460119丹寨縣天綠賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路0855-361830720丹寨縣桂花村賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)城北路198號1398528506621丹寨縣方純賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)興泉路1398528756722丹寨縣交通賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興縣只有鴻運(yùn)一家比擬大型綜合型接待酒店，22家酒店只有10家留下的是座機(jī)號碼，其他那么為手機(jī)。也就是說標(biāo)準(zhǔn)的酒店只有不到一半。同時整個縣城的餐飲、會議接待、以及高端文化娛樂消費(fèi)市場存在很大的空

17、白，因此高端酒店業(yè)有著極大的開展空間與機(jī)遇。2.3區(qū)域市場分析2.3.1工程所在區(qū)域市場分析針對本工程對場客戶進(jìn)展調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 1、工程周邊房地產(chǎn)開發(fā)對區(qū)域形象的提高，客戶普遍對本工程感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大局部以選擇自住為主。本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境在不斷提高。 2、消費(fèi)者對產(chǎn)品及配套的要求高?？蛻羝毡閷ι畹扰涮滓筝^高，在周邊尚未成熟的情況下，本工程需要通過建立自身配套實現(xiàn)便利的生活。3、本工程輻射能力強(qiáng)。特別是酒店以及商業(yè)街其他文化娛樂消費(fèi)的投資價值，對于外來投資客戶具有較大的吸引力。2.3.2中聯(lián)大酒店市場分析1、區(qū)域內(nèi)暫時無酒店。全縣真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有鴻運(yùn)

18、酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個丹寨來看，酒店業(yè)仍然相對興旺；2、丹寨酒店在規(guī)模上都比擬小，客房數(shù)在200間以上的只有鴻運(yùn)酒店一家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比擬高，維持在50%80%的水平。以消化本地旅游以及各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。5、丹寨各酒店客房價格一般在對外公布價根底上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在220330元之間，套房價格一般在380800員之間；結(jié)論：根據(jù)對丹寨縣酒店業(yè)開展情況、本工程的競爭格局以及客戶需求的分析，本工

19、程開展的市場機(jī)遇在于： 1、丹寨縣城酒店市場安康，高端酒店業(yè)目前處于空白期，本工程具有極大的開展趨勢。 2、本工程可提升空間大。 3、工程地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。4、客戶對本工程的認(rèn)可度高，本工程開展具有良好的客戶根底。第三局部 工程分析及評價3.1地塊解析3.1.1工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積：32310.17n 地上面積：28775.34n 地下面積：3534.83n 用地面積：4499.66n 層數(shù)共18層1層：大堂2層：商業(yè)配套4-17層：酒店客房18層：總統(tǒng)套房n 客房總數(shù)：300間標(biāo)準(zhǔn)客房：180

20、套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心桑那中心4層：XX夜總會休閑中心包括網(wǎng)球泳池3.1.2交通條件及周邊配套分析工程地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，未來的配套設(shè)施正在加緊建立當(dāng)中，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。3.1.3景觀價值分析工程的景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開闊，中高層單位根本無遮擋，四周風(fēng)光秀麗。3.2工程SWOT分析3.2.1SWOT分析優(yōu)勢S1、工程位于地塊區(qū)域中心，環(huán)境優(yōu)美，且緊

21、鄰高速公路，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、開展商屬于具有政府招商的控股企業(yè)，能給客戶以堅決的購置信心；4、工程本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群根底。劣勢W1、工程入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、工程配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐缺乏；3、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；時機(jī)O1、丹寨旅游業(yè)的開展為酒店業(yè)的良性開展奠定根底；3、周遍房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的步伐日益加快，帶動整個丹寨房地產(chǎn)市場快速開展，區(qū)域形象迅速提升；4、丹寨高端酒店工程在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越

22、；5、工業(yè)園區(qū)企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入增加，高端餐飲以及文化娛樂消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。威脅T1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的酒店，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略強(qiáng)化優(yōu)勢與時機(jī)策略1、強(qiáng)化工程自身的高檔性和唯一性，將工程與全縣其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)高端市場，出奇制勝；2、配合工程丹寨地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，打造一站式消費(fèi)效勞，酒店集合影院、書店、健身、娛樂球類娛樂包括桌球、保齡

23、球、網(wǎng)球等藥浴、桑拿、中醫(yī)推拿、美容、為一體的消費(fèi)終端，以50-100元的通票模式以及工程加推模式經(jīng)營1+N，盡可能促使酒店客戶消費(fèi)。形成自己獨有的經(jīng)營模式。4、強(qiáng)化、利用開展商良好的社會資源和政府背景旅游資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)展重點宣傳，促成集團(tuán)購置。兩大WT策略化解劣勢與躲避風(fēng)險1、工程進(jìn)展準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購置；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營，我司建議引進(jìn)高品牌度集合娛樂餐飲為一體的經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對工程進(jìn)展信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷躲避政策風(fēng)險。結(jié)論：通過比照分析區(qū)域市場的

24、各種特征，以及影響本工程的各種因素，我司認(rèn)為：本工程在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素市場定位、酒店經(jīng)營本錢控制、營銷策略等，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本工程的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和躲避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3工程評價中聯(lián)大酒店工程在丹寨目前仍屬于獨一無二的酒店類型。由于該工程上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計經(jīng)營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營本錢，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高開展商的品牌形象。整體來看，中聯(lián)大酒店以一站式效勞高端酒店的經(jīng)營方式銷售是一種科

25、學(xué)理性的開展手段，本工程運(yùn)營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)開展總趨勢及丹寨經(jīng)濟(jì)特點的利好影響，本工程前景展望非常良好。3.4市場定位及工程評估：3.4.1市場定位丹寨作為黔東南重要城鎮(zhèn)，一直以來在黔東南的經(jīng)濟(jì)開展中都占據(jù)著非常重要的地位。從丹寨房地產(chǎn)的開展與旅游業(yè)的起步就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌開展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)工程不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-3000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品

26、水平來看，丹寨房地產(chǎn)都是黔東南房地產(chǎn)市場的重要組成局部，目前市場中大局部產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著高速公路的開通以及品牌開展商的進(jìn)入，丹寨房地產(chǎn)雨季旅游酒店市場的有十分具有開展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2工程評估在整個丹寨市場中，中聯(lián)大酒店作為目前唯一死星高端酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。目前本工程面臨資金和經(jīng)營兩大問題，工程的最正確出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)工程目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對工程的高效經(jīng)營管理根據(jù)本工程情況，我們認(rèn)為有

27、二種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢：1能快速回籠大量資金；2不存在后續(xù)問題。劣勢：（1） 大宗工程轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對企業(yè)資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最正確出路的要求。2、工程抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)

28、金的方式。優(yōu)勢：1能回籠局部資金；2能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：1抵押貸款額度較低，回籠資金少；2將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；3嚴(yán)重影響開展商社會形象和地位，對工程造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款不僅能保持對酒店的經(jīng)營管理，根本符合我們對快速回籠局部資金的要求，雖然會讓開展商背負(fù)比擬沉重利息負(fù)擔(dān)。但此種方式仍然符合我們對酒店最正確出路的要求。3.5工程定位中聯(lián)大酒店為丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司全資擁有，是丹寨為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高18層，總投資5億元。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道穿插路口，酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)

29、運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。3.6方案評估意見綜合工程評估二種方案的比擬分析，我們認(rèn)為：工程抵押貸款模式符合對本工程最正確出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠局部資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實現(xiàn)工程的增值。 產(chǎn)權(quán)明晰，保證公司對工程的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)開展第四局部 銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房局部價格定位與銷售收入估算定位理論依據(jù)：1、由于工程周邊沒有類似的一站式酒店，故不能采取比擬法定價；2、工程

30、屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/1rna/rV工程現(xiàn)今總價n工程的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即工程投資回報率，一般取經(jīng)歷值8；a工程的年凈收益價格求取1、本工程作為經(jīng)營性酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n202、本工程作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：根據(jù)工程酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計210元/套/天入住率參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計50總套數(shù)根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)

31、300套年收益租金a365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率365×210×300×50=11497500元平均餐飲收益2個小餐廳1大餐飲共計100桌年營業(yè)額a365天×平均消費(fèi)×餐飲桌數(shù)×就餐率365×280×100×50=5110000元平均一站式休閑娛樂收益民俗藥浴60起每增加一個工程另外收費(fèi)，按照平均消費(fèi)100元/天計算年營業(yè)額a365天×平均消費(fèi)×接待能力×接待率 365×100×500×50=9125000

32、元KTV年租金收益a月租金/平米×KVT租用面積×12個月 約30元月/平米×約1000×12 360000元初步預(yù)計中聯(lián)大酒店年營業(yè)額為酒店年收益租金a+餐飲年營業(yè)額a+休閑娛樂年收益+KTV年收益 11497500元+5110000元+9125000元=360000元 26092500元4.2資金來源和運(yùn)用分析工程總投資由工程已支付工程款及銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本工程銷售回款。工程資金來源構(gòu)成情況如下表：工程資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資

33、24372.3100.0%1、工程已投入資金來源渠道工程目前已全面開場運(yùn)做，截至2021年8月底，擬投入工程款XXXXX萬元，其中企業(yè)自籌資金XXXXX萬元，銀行貸款XXXXX萬元。第五局部 財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1本工程現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店營業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來源：XX公司酒店經(jīng)營年收入分析：工程金額元比例客房部1149750044.06%休閑部91

34、2500034.97%餐飲部511000019.58%租 金360000.13%合 計26092500100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂局部奉獻(xiàn)突出是酒店開展的核心組成局部。3、客房部、休閑部、餐飲局部收入是酒店的主要利潤來源，租金收益嚴(yán)重偏低。5.1.2本工程投資本錢與固定經(jīng)營本錢分析： 根底本錢1工程說明1、工程用地6.76畝,土地出讓金按92萬元/畝。2、高層酒店為18層。2 工程開發(fā)銷售周期說明通過對丹寨房地產(chǎn)開發(fā)工程狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本工程的開發(fā)銷售周期做如下方案：從2021年4月至202

35、1 年12月。3各項本錢費(fèi)用的設(shè)定根據(jù)實際情況，本工程各項本錢費(fèi)用可以歸納為：開發(fā)本錢包括土地本錢、期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用包括工程管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。結(jié)合我司的經(jīng)歷數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對工程的土地本錢、工程本錢進(jìn)展估算，各項稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)展估算。工程總體指標(biāo)：工程總建立期為60個月1. 總用地面積6.76畝、4499.662. 總建筑面積32310.17(含地下車庫3534.83)3. 工程開發(fā)費(fèi)用估算工程整體總投資估算：一土地本錢土地本錢合計：621.48萬元二前期工程費(fèi)含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、園林設(shè)計費(fèi)、三通一平、各項規(guī)費(fèi)等

36、費(fèi)用：32310.17×55元/=177.70萬元前期工程費(fèi)合計： 177.70萬元三根底設(shè)施費(fèi)(含供水電、道路、排水排污、綠化等)32310.17×350元/=1130.85萬元根底設(shè)施費(fèi)合計：1130.85萬元四建筑安裝費(fèi)含土建、安裝等：高層局部：28775.34×1,600元/=4604萬元車庫、設(shè)備房局部：3534.83×2500元/=883萬元編號工程工程名稱總價萬元數(shù)量平米單方造價元/平米1給排水工程1085.00310003502消防噴淋341.00310001103變配電620.00310002004應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)341.00310001105電氣1178.00310003806泛光照明124.0031000407消防報警