1、1.物業(yè)常見案例分析物業(yè)常見案例分析2.物業(yè)常用法律條例物業(yè)常用法律條例案例案例1 法律依據(jù)：法律依據(jù)：合同法合同法第365條、第374條、第 367條2011年10月11日下午，西安市某小區(qū)業(yè)主郭先生將一價值23.5萬元新買的小轎車停放在本小區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時停車費，10月12日上午當郭先生欲開車出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司及派出所報案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車尚未找到。2011年9月郭先生以該車已向物業(yè)管理公司繳納了臨時停車費，物業(yè)管理公司有責任保管車輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計183000元。西安市漢陽區(qū)法院一審判決

2、，認定雙方之間構成保管合同關系，物業(yè)管理公司應賠償業(yè)主183000元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無證據(jù)證明物管疏于管理，原審判決缺乏事實及法律依據(jù)，依法改判撤銷原審判決，駁回郭先生的訴訟請求，兩審訴訟費均由郭負擔。案例分析案例分析在這起丟車訴訟案件的審理過程中，二審主要依據(jù)的是中華人民共和國合同法中關于保管合同的有關條款。一、第365條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！倍⒌?74條“保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任?！比⒌?67條“保管合同自保管物交付

3、時成立，但當事人雙方另有約定的除外?！睆纳鲜鰲l款看，保管物的交付實際就是將保管物的實際控制權的排他性占有權交付給保管人。上述案件中雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車時并未將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對郭先生出具停車憑證，所以不具備保管合同中保管物交付的法律內(nèi)涵。對小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務如果雙方在物管委托合同中約定了車輛保管費，那么車輛丟失的，物業(yè)應承擔賠償責任；如果沒有約定但有證據(jù)證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛丟失有重大過失的，物管公司也應承擔賠償責任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務，沒有

4、重大過失的，物管公司可以不承擔賠償責任。假如物管公司對停放車輛收取保管費，并接受了車輛的實際控制權的移交，就應按保管合同的規(guī)定承擔賠償責任。案例案例21法律依據(jù)：法律依據(jù)：物業(yè)管理條例第36條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理條例第42條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。2009年1月，滕某入住三好家園一套住房。此后，滕某以“房屋存在質(zhì)量問題，小區(qū)圍墻距離房屋過近，物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)管理服務義務，物業(yè)費與服務標準不相符?！睘橛?，從2009年11月3日起至2011年11月3日止一直未交付物業(yè)費。案例分析案例分析物業(yè)公司將滕某告上法庭物業(yè)公司將滕某

5、告上法庭法院判決認為，物業(yè)公司為滕某提供了大量的全面的物業(yè)服務，滕某應交納相應費用。判決滕某給付物業(yè)公司物業(yè)管理費3802元，并支付逾期付款違約金，負擔案件受理費270元。法官評析：物業(yè)公司與業(yè)主之間是物業(yè)合同關系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房買賣合同調(diào)整范疇。因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題，向物業(yè)公司拒絕交納物業(yè)費。但是，如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司有對房屋維護和修繕義務，業(yè)主要求物業(yè)公司進行維修，物業(yè)公司未履行義務的，業(yè)主有權拒絕交納物業(yè)費。案例案例3小區(qū)內(nèi)業(yè)主摔倒案例小區(qū)內(nèi)業(yè)主摔倒案例事后經(jīng)清點，物業(yè)管理處認可張先生遭受的財物損失為1.

6、5萬余元，由于賠償問題沒有得到解決，張先生將物業(yè)管理方告上法庭，要求賠償財物損失（1.5萬余元）和停業(yè)損失共計3.2萬余元。案情發(fā)展案情發(fā)展 張先生在某小區(qū)有一處一樓的門面，經(jīng)營著一家餐飲店。一天，天降暴雨，小區(qū)人行道下的排洪溝突然爆裂，大量污水迅速涌入地勢較低的餐飲店內(nèi)。店內(nèi)人員來不及搶救店內(nèi)財物，造成店內(nèi)存放的食品、原材料及部分設施設備被污水浸泡、毀損。事發(fā)時，小區(qū)的物業(yè)管理處也遭受了污水的襲擊。物業(yè)管理處工作人員忙著搶救自己的財物，沒有派員工對該店的財物進行搶救。據(jù)悉，該排洪溝已發(fā)生4次爆裂。法律依據(jù)：物業(yè)管理條例第47條：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。當發(fā)生安全

7、事故時，應當積極采取措施，及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。案例分析案例分析二、沒有很好地履行物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的二、沒有很好地履行物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的義務，以及在發(fā)生安全事故后有協(xié)助救助的義務。義務，以及在發(fā)生安全事故后有協(xié)助救助的義務。在明知該排洪溝管道存在安全隱患的情況下，卻無任何防范，且事后沒有安排人員來幫助，以減少張先生的損失，沒有盡到安全防范義務。該物業(yè)管理處未能很好地履行自己的兩個義務，造成了業(yè)主的經(jīng)濟損失，應承擔一定的賠償責任。一、沒有很好地履行對共用設備設施的維修養(yǎng)護義一、沒有很好地履行對共用設備設施的維修養(yǎng)護義務。務。該排放溝管道發(fā)生過4次爆裂，物業(yè)

8、管理處應當對此加強防范，在雨季來臨前妥善做好維護，防止再次發(fā)生爆裂。同時還應安排應急措施，以控制損失的擴大。法院審理認為，物業(yè)管理處負有協(xié)助做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作義務，以及協(xié)助救助的義務。因此法院判決物業(yè)管理公司賠償7500余元。對于業(yè)主的停業(yè)損失，由于證據(jù)不足，法院沒有主張賠償。通過本案例，在物業(yè)管理服務實踐中，一定要注意加強對共用設施的維護養(yǎng)護，做好自然頻發(fā)季節(jié)的安全防范工作。一定要將業(yè)主或使用人的利益放在物業(yè)管理服務工作的首位，圍繞業(yè)主或使用人的利益開展一切工作。本案例的關鍵是物業(yè)管理公司在管理轄區(qū)內(nèi)是否擁物業(yè)管理公司在管理轄區(qū)內(nèi)是否擁有安全防范、緊急搶險救助的義務。有安全防范

9、、緊急搶險救助的義務。常用的法律條例常用的法律條例231物業(yè)管理條例第36條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當承當法律責任。物業(yè)管理條例第27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。物業(yè)管理條例第40條：物業(yè)服務企業(yè)可以講物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托給專業(yè)性的服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。4物業(yè)管理條例第42條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。常用的法律條例常用的法律條例231物業(yè)管理條例第51條： 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。物業(yè)管理條例第47條：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。當發(fā)生安全事故時，應當積極采取措施，及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理條例第67條：業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，應有業(yè)主委員會督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。常用的法律條列常用的法律條列一、第365條“保管合同是保