1、【沈陽沈陽東方銀座中心城東方銀座中心城】13#13#樓公寓價格策略報告樓公寓價格策略報告沈陽東方銀座中心城項目組沈陽東方銀座中心城項目組20122012年年3 3月月2020日日占地面積：51070建筑面積：229815公寓面積：18020 容積率：4.5總套數(shù)：1179套公寓套數(shù)：408套園林風格：簡歐建筑形式：7棟33F高層；1棟21F公寓；5棟回遷樓67432158910111213北東北大馬路東北大馬路工農路工農路項目概況項目概況樓號樓號物業(yè)類型物業(yè)類型面積區(qū)間面積區(qū)間梯戶比梯戶比層數(shù)層數(shù)可售套數(shù)可售套數(shù)13#公寓34.04-63.645梯24戶521層（17層）40813#13#樓樓

2、2121層酒店式公寓，產品共計層酒店式公寓，產品共計408408套，套，1.81.8萬平萬平戶型戶型面積面積朝向朝向總套數(shù)總套數(shù)A53.04平東北、西北32B38.6平北向34C38.56平北向136D63.64平東南、西南32E50.9平南向102F34.8平東、西向34G34.04平東、西向34A44.03平東北、西北2D54.63平東南、西南2產品概況產品概況5 5梯梯2424戶，戶，34-6434-64平酒店式清水公寓平酒店式清水公寓推售策略推售策略第一階段第一階段:13#:13#公公寓產品認籌寓產品認籌20122012年年8 8月月全盤售罄全盤售罄公寓產品全公寓產品全部售罄部售罄20

3、12.6.162012.6.166 6月月7 7月月第二階段第二階段:13#:13#公寓開盤公寓開盤2012.7.152012.7.151212月月5 5月月1212日公寓模型日公寓模型進場展示進場展示工程配合工程配合7 7月月1 1日公寓樣日公寓樣板間開放展示板間開放展示2012.8.182012.8.18第二階段第二階段:13#:13#公寓二次開盤公寓二次開盤銷售目標銷售目標價格目標：價格目標：保證合理收益，實現(xiàn)適當溢價保證合理收益，實現(xiàn)適當溢價速度目標：速度目標：20122012年實現(xiàn)全盤售罄年實現(xiàn)全盤售罄價格報告思路價格報告思路1.11.1市場分析市場分析1.21.2本體分析本體分析1

4、 1項目背景分析項目背景分析2 2定價策略及方法定價策略及方法3 3核心均價的推導核心均價的推導4 4價格表形成及驗證價格表形成及驗證5 5銷售安排及銷售預估銷售安排及銷售預估市場分析市場分析大東區(qū)公寓具有中街和東站兩個不同質素板塊大東區(qū)公寓具有中街和東站兩個不同質素板塊l 大東區(qū)以一環(huán)二環(huán)為分界，公寓產品從商業(yè)氛圍、價格、標準和購買用途等方面均具有質的差別；l 大東區(qū)的商業(yè)主要集中在中街地帶，因 此，以投資為主的公寓產品也集中在了 中街片區(qū)，其中除天潤廣場外，主要處 于尾盤銷售。l 東站片區(qū)處于一環(huán)二環(huán)之間，商業(yè)氛圍 一般，純投資客較少關注，主要以自住、 過渡兼投資為主。片區(qū)內包括本項目在

5、內共計有三家樓盤有公寓產品，目前競 品均處于在售狀態(tài)。大東區(qū)大東區(qū)一環(huán)一環(huán)二環(huán)二環(huán)豐瑞威士頓中糧大悅城天潤廣場中街板塊中街板塊9000-9000-1200012000元元/ /國瑞FI萬科藍山萬恒領域東站板塊東站板塊6000-70006000-7000元元/ /1104套，34-8034-80平產品平產品，一期720套，2棟清水，2棟精裝，庫存1065套，本期剩余690套3-43-4月月5-65-6月月7-87-8月月9-109-10月月11-1211-12月月萬恒領域萬恒領域國瑞國瑞FI FI20122012年東站片區(qū)公寓市場庫存積壓明顯，年東站片區(qū)公寓市場庫存積壓明顯，3-123-12月供

6、應量月供應量16581658套產品較套產品較上年增加上年增加400%400%，加之政策下公寓市場整體冷淡，本項目入市銷售競爭，加之政策下公寓市場整體冷淡，本項目入市銷售競爭極大極大. .萬科藍山萬科藍山市場分析市場分析主要競爭項目主要競爭項目500套精裝公寓，40-6340-63平產品平產品，消化近一年，部分產品改為清水，目前庫存房源390套左右。350套公寓，50-6050-60平產品平產品，消化8個月，目前庫存270套，持續(xù)主力在售。所所 屬片屬片 區(qū)區(qū)項目項目名稱名稱產品類產品類型型精裝精裝標準標準產品面積產品面積價格均價價格均價總貨量總貨量推售推售量量銷售銷售量量去化去化率率銷售期銷售

7、期片區(qū)內萬科藍山精裝、清水100040-63平（以40平產品為主）清水實收均價：7000元/平500套（2棟，11層、16層3T27）39221254%1年萬恒領域清水、公寓50-60平清水實收均價：6500元/平352套（1棟，22層，3T18）2448033%半年國瑞F1精裝、清水100034-80平清水實收均價：6000元/平1104套（4棟，20層，3T/16 、2T/13 、4T/24）720355%4個月片區(qū)外中糧大悅城精裝250037-62平14000元/平728套（2棟，28層，3T16）72859081%2年天潤廣場精裝200034-55平13000元/平588套（1棟，26

8、層，4T28）58815927%1年市場分析市場分析片區(qū)內公寓產品，以清水公寓為主，片區(qū)內公寓產品，以清水公寓為主，35-6035-60平產品數(shù)量最多，與本項目產平產品數(shù)量最多，與本項目產品產品同質性較強，競爭壓力較大。且進入品產品同質性較強，競爭壓力較大。且進入20122012年以來，片區(qū)內產品消年以來，片區(qū)內產品消化量月均僅化量月均僅6 6套左右，公寓市場不容樂觀套左右，公寓市場不容樂觀主要競品分析主要競品分析萬科藍山萬科藍山1#公寓2#公寓萬科公寓產品銷售分部（黃色為已售，綠色為未售） 推售時間：2011年2月至今 目前產品價格：精裝8000元/平 清水7000元/平 優(yōu)惠方式：一次性9

9、8折 產品優(yōu)勢：1、萬科品牌 2、有精裝、清水可選 3、有大面積飄窗贈送 4、準現(xiàn)，今年入住 產品劣勢：1、3T37，梯戶比較低 2、周邊無商業(yè)區(qū) 客戶群體：主要以萬科老業(yè)主為主以萬科老業(yè)主為主， 多數(shù)用于投資，少數(shù)為 自住 去年10月份至今產品月均銷量：8套/月 （萬科主要銷售在11年上半年，市場環(huán)境較 好的情況下） 營銷策略：萬科1#公寓為去年2月推出，采取按樓層推售方式，目前由于客戶需求量低，2#公寓產品僅打開4層銷售，其余尚未推售。主要競品分析主要競品分析萬恒領域萬恒領域萬恒領域公寓產品銷售分部（黃色為已售，綠色為未售） 推售時間：2011年6月至今 目前產品價格：均價6500元/平，

10、價格區(qū)間 60007000元/平 優(yōu)惠方式：目前一次性97折，貸款98折，總 房款減5000 產品優(yōu)勢：1、萬恒品牌 2、3T18，梯戶比較高 3、有凸窗贈送 4、提供煤氣、提供煤氣 產品劣勢：1、地理位置較差，周邊無商業(yè) 配套 客戶群體：多為大東區(qū)年輕居民，購買用于 自住為主 去年10月份至今產品月均銷量：8套/月 （該時間段，領域主力推售公寓產品） 其他：該產品能夠引入煤氣，為具備住宅特性的特殊公寓產品，同樣由于客戶需求有限的原因，也采用每次推售2層4層的策略主要競品分析主要競品分析國瑞國瑞F1國瑞F1公寓產品銷售分部（黃色為已售，綠色為未售） 推售時間：2011年11月至今 目前產品價格

11、：清水6000元/平 精裝7000元/平 優(yōu)惠方式：全款98折，貸款99折 產品優(yōu)勢：1、具備國瑞汽配城資源。綜合 體產品 2、項目體量大 3、面積段較大，可選性多 4、3T16，梯戶比高 產品劣勢：1、地段較偏 客戶群體：多為國瑞汽配城業(yè)主 產品月均銷量：7套/月 其他：國瑞公寓產品目前規(guī)劃共計8棟，在建4棟，2棟精裝產品，2棟清水產品。采用整棟推售的方式進行出售。競品客戶分析競品客戶分析由以上三個項目的客戶群體總結得出：l客戶年齡：21-42歲，主要是經濟能力有限的年輕人，少數(shù)經濟實力較強的中年人l置業(yè)目的：主要用于自主、過渡兼投資l來源區(qū)域：主要以大東區(qū)域客戶為主l注重點：居住實用性+投

12、資潛力，產品性價比萬科的客戶： 萬科公寓品牌效應強，客戶認同萬科的品牌價值及物業(yè)服務。其公寓產品的客戶多為萬科的老業(yè)主，或業(yè)主推薦。購房群體年齡相對較年輕化，家庭經濟能力較好或自身經濟能力一般者。因地段劣勢純投資客較少，置業(yè)目的以自住加投資為主。萬恒的客戶： 萬恒領域的公寓產品面積在50-59平，并且有煤氣，相對住宅產品價格有一定優(yōu)勢，因此，客戶購買多為自住，投資客戶較少。其客戶多為大東區(qū)域的較為年輕的群體，經濟基礎相對較弱。國瑞F1的客戶： 國瑞目前成交量較少，成交客戶多為國瑞汽配城的業(yè)主。結論一：結論一：受受“兩會兩會”及未來房地產調控政策的影響，客戶購買信心不足，尤及未來房地產調控政策的

13、影響，客戶購買信心不足，尤其是公寓產品，觀望心理濃厚。面臨項目周邊多個同類產品的市場其是公寓產品，觀望心理濃厚。面臨項目周邊多個同類產品的市場競爭，在客戶量一定的情況下，勢必導致客戶量被稀釋，從而增加競爭，在客戶量一定的情況下，勢必導致客戶量被稀釋，從而增加項目的銷售難度。項目的銷售難度。結論二：結論二：在售公寓項目難以量價兩全，出貨速度在月均不足在售公寓項目難以量價兩全，出貨速度在月均不足1010套徘套徘徊，必須利用良好起勢、平價入市來帶動公寓產品整體銷售?；玻仨毨昧己闷饎?、平價入市來帶動公寓產品整體銷售。結論三：結論三：在該環(huán)境下，公寓產品作為市場上的現(xiàn)金牛產品，不應作為主要利在該環(huán)境

14、下，公寓產品作為市場上的現(xiàn)金牛產品，不應作為主要利潤點，為跑贏競爭，必須以合理的價格入市，占領市場，快速出貨，潤點，為跑贏競爭，必須以合理的價格入市，占領市場，快速出貨，盡快消化所有房源。盡快消化所有房源。市場分析小結：市場分析小結：價格報告思路價格報告思路1.11.1市場分析市場分析1.21.2本體分析本體分析1 1項目背景分析項目背景分析2 2定價策略及方法定價策略及方法3 3核心均價的推導核心均價的推導4 4價格表形成及驗證價格表形成及驗證5 5銷售安排及銷售預估銷售安排及銷售預估67432158910111213北東北大馬路東北大馬路工農路工農路樓號樓號物業(yè)類型物業(yè)類型面積區(qū)間面積區(qū)間

15、梯戶比梯戶比層數(shù)層數(shù)可售套數(shù)可售套數(shù)13#公寓34.04-63.645梯24戶521層（17層）408本體分析本體分析東一環(huán)品質園區(qū)東一環(huán)品質園區(qū)/ /酒店式公寓酒店式公寓/ /完善商業(yè)配套完善商業(yè)配套25K25K金管家酒店式物管金管家酒店式物管戶型總套數(shù)朝向戶型素質A-53.04平 32東北、西北朝向一般，面積較大，有獨立臥室，有凸窗贈送B-38.6平34北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送C-38.56平 136北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送D-63.64平32東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，臥室、客廳均贈送凸窗E-50.9平 102南向朝向好，面積較大，帶陽臺F-34.8平34東、

16、西向朝向較差，無贈送，入戶浪費面積G-34.04平34東、西向朝向較差，有凸窗贈送A-44.03平2東北、西北朝向較差，面積合適，有露臺贈送D-54.63平2東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，客廳贈送凸窗，有露臺贈送具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產品，形成項目標桿價值?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉化后可實現(xiàn)較高市場價值。產品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、

17、市場可實現(xiàn)價值較低。明星產品明星產品 現(xiàn)金牛產品現(xiàn)金牛產品 嬰兒產品嬰兒產品 瘦狗產品瘦狗產品 包裝，旗幟！包裝，旗幟！ 利潤主力利潤主力 培育、轉化培育、轉化 盡早出貨盡早出貨 綜合對市場供應、項目自身產品差異化及目標客戶需求的分析，本項目的產品細分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：高高市市場場增增長長率率高高明星明星瘦狗瘦狗 相對市場份額相對市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣嬰兒嬰兒現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛本體分析本體分析產品價值排序：產品價值排序：E D C B A E D C B A G G F F高高高高明星，旗幟明星，旗幟現(xiàn)金牛，現(xiàn)金牛，利潤主力利潤主力嬰兒，培養(yǎng)嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨瘦狗，出貨 相對市場份額相對

18、市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣約約87008700平米平米市市場場增增長長率率高高明星，旗幟明星，旗幟現(xiàn)金牛，現(xiàn)金牛，利潤主力利潤主力嬰兒，培養(yǎng)嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨瘦狗，出貨 GGB BE EA AD DF F本體分析本體分析綜合考慮產品本身的差異度，與市場對戶型的接受度，梳理出綜合考慮產品本身的差異度，與市場對戶型的接受度，梳理出13#13#樓公寓產品的價值排序。樓公寓產品的價值排序。A AB BB BA AGGF FD DE EE EE EE EE EE ED DF FGG北項目描述：一環(huán)旁項目描述：一環(huán)旁/ /配套齊全配套齊全/ /戶型設計優(yōu)勢突出戶型設計優(yōu)勢突出/ /配配套齊全套齊全/

19、/五星級酒店式物管五星級酒店式物管本體分析小結：本體分析小結：地段：大東區(qū)一環(huán)旁，核心居住區(qū)；配套：周邊生活和商業(yè)配套齊全，且處于不斷繁榮階段；產品：21層酒店式公寓，34-64平米公寓市場主力戶型；戶型：實用宜居戶型設計，大面積贈送，優(yōu)勢突出；物業(yè)：獨創(chuàng)25K金管家酒店式物業(yè)服務；1 1項目背景分析項目背景分析2 2定價策略及方法定價策略及方法3 3核心均價的推導核心均價的推導4 4價格表形成及驗證價格表形成及驗證5 5銷售安排及銷售預估銷售安排及銷售預估2.12.1目標回顧目標回顧2.22.2定價策略定價策略價格報告思路價格報告思路目標回顧目標回顧價格目標：價格目標：保證合理收益，實現(xiàn)適當

20、溢價保證合理收益，實現(xiàn)適當溢價速度目標：速度目標：20122012年實現(xiàn)全盤售罄年實現(xiàn)全盤售罄Q1Q1：本項目入市該賣多少錢，實收均價多少錢？：本項目入市該賣多少錢，實收均價多少錢？Q2Q2：如何制定推售策略，實現(xiàn)快速消化？：如何制定推售策略，實現(xiàn)快速消化？1 1項目背景分析項目背景分析2 2定價策略及方法定價策略及方法3 3核心均價的推導核心均價的推導4 4價格表形成及驗證價格表形成及驗證5 5銷售安排及銷售預估銷售安排及銷售預估2.12.1目標回顧目標回顧2.22.2定價策略定價策略價格報告思路價格報告思路 公寓產品定位，作為項目主力現(xiàn)金牛產品，實現(xiàn)快速回款。公寓產品定位，作為項目主力現(xiàn)金

21、牛產品，實現(xiàn)快速回款。定價前提定價前提 以平價入市，實現(xiàn)火爆熱銷，以平價入市，實現(xiàn)火爆熱銷， 建立下半年銷售良好起勢，之建立下半年銷售良好起勢，之后小幅快升，后小幅快升，與下半年住宅銷售相互借勢。與下半年住宅銷售相互借勢。定價策略定價策略確?？焖偃セ唐诨乜?，平價入市，小幅提升，制造良好銷售起勢確?？焖偃セ?，短期回款，平價入市，小幅提升，制造良好銷售起勢定價策略定價策略 13#13#樓公寓樓公寓 5-145-14層，共計層，共計240240套房源套房源第一批推出單位第一批推出單位13#13#樓共樓共2121層，樓層越高視野越好，地區(qū)產品價格相對較層，樓層越高視野越好，地區(qū)產品價格相對較低，首

22、先推售低區(qū)產品，吸引客戶關注，制造熱銷場面，保證低，首先推售低區(qū)產品，吸引客戶關注，制造熱銷場面，保證高區(qū)產品順利入市。高區(qū)產品順利入市。 13#13#樓公寓樓公寓 15-2115-21層，共計層，共計168168套房源套房源第二批推出單位第二批推出單位順勢加推剩余房源，利用高區(qū)房源的景觀及視野優(yōu)勢進行順勢加推剩余房源，利用高區(qū)房源的景觀及視野優(yōu)勢進行客戶引導，從而實現(xiàn)房源的快速去化?？蛻粢龑?，從而實現(xiàn)房源的快速去化。由于目前項目無公寓產品客戶累計，介于片區(qū)競品的銷售情況，建由于目前項目無公寓產品客戶累計，介于片區(qū)競品的銷售情況，建議采用分批推售的銷售策略；首批推出部分房源，制造開盤熱銷場議采

23、用分批推售的銷售策略；首批推出部分房源，制造開盤熱銷場面，進而帶動第二批房源的價格提升及順利銷售。面，進而帶動第二批房源的價格提升及順利銷售。推售策略推售策略1 1項目背景分析項目背景分析2 2定價策略及方法定價策略及方法3 3核心均價的推導核心均價的推導4 4價格表形成及驗證價格表形成及驗證5 5銷售安排及銷售預估銷售安排及銷售預估價格報告思路價格報告思路市場比較法市場比較法“市場比較法市場比較法”推導均價：推導均價：目前大東區(qū)的公寓項目主要有萬科藍山、萬恒領域、國瑞F1、中糧大悅公寓、天潤廣場等，由于中糧大悅公寓與天潤廣場位于中街商圈，與項目不在同一片區(qū)內，因此本項目公寓產品選定萬科藍山、

24、萬恒領域、國瑞F1，通過“市場比較法”進行靜態(tài)比準，然后根據(jù)市場自然溢價率進行時間修正。項目選擇與打分標準項目選擇與打分標準時間調整系數(shù)：時間調整系數(shù)：l2012年上半年，大東區(qū)公寓價格持平，預計下半年每月公寓價格上漲0.2%。比準指標比準指標細項權重（細項權重（% %）地理位置地理位置25%25%戶型結構戶型結構20%20%商業(yè)配套商業(yè)配套20%20%開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌15%15%規(guī)劃設計指標規(guī)劃設計指標10%10%品質展現(xiàn)品質展現(xiàn)10%10%市場比較法市場比較法本項目的靜態(tài)市場比準均價本項目的靜態(tài)市場比準均價“參考樓盤參考樓盤”基于客戶關注度及項目可比性確定?；诳蛻絷P注度及項目可比性確

25、定?！皺嘀貦嘀亍睘榭蛻絷P注度指數(shù)與產品差異度指數(shù)結合計算所得。為客戶關注度指數(shù)與產品差異度指數(shù)結合計算所得。根據(jù)參考項目的市場靜態(tài)比準及結合市場自然增長溢價率的計算，根據(jù)參考項目的市場靜態(tài)比準及結合市場自然增長溢價率的計算，得出本項目得出本項目6 6月份入市的市場比準均價為：月份入市的市場比準均價為：65006500元元/m2/m2參考樓盤參考樓盤實收均價實收均價 ( (元元/ /) )比準系數(shù)比準系數(shù)R R時間系數(shù)調整時間系數(shù)調整比準均價比準均價權重權重權重均價權重均價萬科藍山萬科藍山700070001.0261.0261 1712871280.40.42872.82872.8萬恒領域萬恒領

26、域650065000.9680.9681 1629262920.30.31887.61887.6國瑞國瑞F1F1600060000.9350.9351 1561056100.30.316831683比準均價比準均價6443.46443.4核心均價生成核心均價生成根據(jù)市場靜態(tài)比較，建議根據(jù)市場靜態(tài)比較，建議13#13#樓公寓的入市均價為：樓公寓的入市均價為：65006500元元/ /平平根據(jù)市場比較法，結合市場自然增長率溢價，得出比準均價為根據(jù)市場比較法，結合市場自然增長率溢價，得出比準均價為 65006500元元/ /平；平；1 1項目背景分析項目背景分析2 2定價策略及方法定價策略及方法3

27、3核心均價的推導核心均價的推導4 4價格表的形成價格表的形成5 5銷售安排及銷售預估銷售安排及銷售預估價格報告思路價格報告思路精確致導精確致導精確制定影響價格的因素和權重，銷售團隊和策劃團隊根據(jù)戶型質素進行打分；高成低就高成低就特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。價格表形成價格表形成價格表形成價格表形成l本項目標準層打分調差因素及權重參考了沈陽典型綜合體公寓項目打分標準，如：萬科藍山、萬恒領域、紅星國際、中糧大悅公寓、華府新天地等；l權重設置的基本原則是市場類似產品比對及產品本身差異度。13#13#樓公寓標準層調差因素及權重：樓公寓標準層調差因素及權重：產品產品戶型

28、戶型面積面積朝向朝向通風采光通風采光景觀景觀噪音噪音總分總分35%35%20%20%15%15%15%15%10%10%5%5%A A7 76 65 56 64 46 66 6B B8 88 85 55 54 44 46.56.5C C8 89 95 55 54 44 46.76.7DD8 85 58 88 89 98 87.57.5E E9 96 69 97 78 89 98 8F F2 27 76 664 45 54.554.55GG4 47 75 564 44 45.055.05價格表形成價格表形成平面調差原則：平面調差原則：目前沈陽公寓產品的平面差在800-1500元/平，本項目的平面

29、差確定為10001000元元/ /平平；本案的戶型均好性較強，同朝向的戶型差異較小，因此同朝向的戶型平面差同朝向的戶型平面差不易過大不易過大；北向以小戶型產品為主，具有總房款低的優(yōu)勢；南向產品朝向好，樓間距較大，視野開闊，但面積較大；東、西向產品朝向差，產品質素較低；因此應該適當拉大南、北向產品與東、西向產品的平面差適當拉大南、北向產品與東、西向產品的平面差，利用價格因素引導客戶，確保房源的均衡去化。戶型戶型總套數(shù)總套數(shù)朝向朝向戶型素質戶型素質平面差處理平面差處理A-53.04平32東北、西北朝向一般，面積較大，有獨立臥室，有凸窗贈送 +400元/平B-38.6平34北向朝向差，面積較小，有凸

30、窗贈送 +800元/平C-38.56平136北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送 +850元/平D-63.64平32東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，臥室、客廳均贈送凸窗 +600元/平E-50.9平102南向朝向好，面積較大，帶陽臺 +900元/平F-34.8平34東、西向朝向較差，無贈送，入戶浪費面積基準價G-34.04平34東、西向朝向較差，有凸窗贈送 +300元/平A-44.03平2東北、西北朝向較差，面積合適，有露臺贈送 +400元/平D-54.63平2東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，客廳贈送凸窗，有露臺贈送 +408元/平價格表形成價格表形成+150+150+400+40

31、0+700+7000 0+150+1500 0+850+850+850+850+1000+1000+400+400+650+650+650+650價格表形成價格表形成縱向調差原則：縱向調差原則：13#樓公寓1-4層為自持商業(yè)，5-21層為公寓產品。項目西側為6層老式住宅，樓層越高視野越好；西側為32層的6#樓住宅，有一定遮擋；因此，高區(qū)、低高區(qū)、低區(qū)采用不同的定價策略區(qū)采用不同的定價策略；為集中去化產品，建議采用為集中去化產品，建議采用“分樓層一口價分樓層一口價”的定價方式，的定價方式，5層為基準價格，6-10層價格相同，11-15層價格相同，16-21層價格相同；特殊樓層跳差處理特殊樓層跳差

32、處理：13#樓公寓樓層越高，視野越好，因此，分樓層逐漸提升價格，每段加價50元；5層以下為商業(yè)，因此5層做基準價格；14層、18層，以及頂層產品做特殊處理，同樣采用基準價格。l13#13#樓公寓為高樓公寓為高層產品，縱向層層產品，縱向層差保持分段一口差保持分段一口價，逐段遞增的價，逐段遞增的策略，保證高區(qū)策略，保證高區(qū)產品的價值可以產品的價值可以顯現(xiàn)。同時，特顯現(xiàn)。同時，特殊樓層產品采用殊樓層產品采用特殊調差的方式。特殊調差的方式。6-106-1011-1311-130 0+150+1505 5141415-1715-17181819-2019-2021211-41-4層為商業(yè)，對層為商業(yè)，對

33、5 5層造成一層造成一定影響，因此以定影響，因此以5 5層為基準價層為基準價中區(qū)分段一口價，比低區(qū)中區(qū)分段一口價，比低區(qū)增加增加5050元元特殊樓層特殊調差，比中區(qū)特殊樓層特殊調差，比中區(qū)下調下調100100元，與基準價一致元，與基準價一致+50+50+100+1000 0+150+150累計層差累計層差價格表形成價格表形成低區(qū)分段一口價，比低區(qū)分段一口價，比5 5層層增加增加5050元元高區(qū)分段一口價，比中區(qū)高區(qū)分段一口價，比中區(qū)增加增加5050元元特殊樓層特殊調差，比中高特殊樓層特殊調差，比中高區(qū)下調區(qū)下調150150元，與基準價一致元，與基準價一致 0 0高區(qū)分段一口價，與高區(qū)分段一口價

34、，與15-1715-17層層層差一致，比中區(qū)加層差一致，比中區(qū)加5050特殊樓層特殊調差，比高區(qū)特殊樓層特殊調差，比高區(qū)下調下調150150元，與基準價一致元，與基準價一致 0 0綜合折扣率綜合折扣率優(yōu)惠項優(yōu)惠項折扣率折扣率預計比例預計比例綜合折扣綜合折扣一次性付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠96%96%100%100%0.960.96優(yōu)享卡優(yōu)惠優(yōu)享卡優(yōu)惠99.8%99.8%100%100%0.9980.998按時簽約優(yōu)惠按時簽約優(yōu)惠99%99%100%100%0.990.99認籌優(yōu)惠認籌優(yōu)惠99%99%100%100%0.990.99開發(fā)商預留折扣開發(fā)商預留折扣( (用于團購）用于團購）99%99%1

35、00%100%0.990.99實收折扣實收折扣0.92960.9296本項目的綜合折扣率為：本項目的綜合折扣率為：0.92960.9296價格表形成價格表形成注：本項目貸款折扣為注：本項目貸款折扣為9999折，為使表價返實收不破底價，統(tǒng)一按照一次性付款優(yōu)惠計算綜合折扣率。折，為使表價返實收不破底價，統(tǒng)一按照一次性付款優(yōu)惠計算綜合折扣率。 針對公寓產品團購，建議在普通客戶針對公寓產品團購，建議在普通客戶購買價格的基礎上，給予購買價格的基礎上，給予“開發(fā)商預留折開發(fā)商預留折扣扣”9999折的價格優(yōu)惠，以促進團購成交。折的價格優(yōu)惠，以促進團購成交。公寓團購優(yōu)惠方案公寓團購優(yōu)惠方案價格表價格表實收均價：實收均價：6500